Raporty AMRON-SARFiN

W trzecim kwartale 2025 r. banki udzieliły o 16 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż w poprzednim kwartale i aż o 41 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Wartość kredytów udzielonych w tym okresie wyniosła ponad 29 mld zł, co oznacza wzrost o 18 proc. kw./kw. i 51 proc. r./r. Średnia wartość udzielanego kredytu hipotecznego przekroczyła poziom 450 tys. zł. Spadła za to liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy.

Obserwując zmiany cen transakcyjnych na przestrzeni ostatnich czterech-pięciu kwartałów można dostrzec ich stabilizację, z drobnymi kwartalnymi odchyleniami na poziomie 1-2 proc. W III kwartale wzrosty cen miały miejsce w tych lokalizacjach, które odnotowały spadki w poprzednim kwartale. Również stawki czynszu w największych polskich miastach pozostały stabilne.

W drugim kwartale 2025 r. banki udzieliły o 15 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż w poprzednim kwartale i o 22 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Wartość kredytów udzielonych w tym okresie wyniosła ponad 24 mld zł, co oznacza wzrost o 29 proc. r./r. Znacząco wzrosła również wartość nowego kredytu hipotecznego, która na koniec czerwca wyniosła 443 tys. zł. Ten systematyczny wzrost średniej wartości kredytu mieszkaniowego sprawił, że łączna wartość portfela aktywnych kredytów mieszkaniowych przekroczyła ponownie, po 4 latach, pułap 500 mld zł i to pomimo kontynuacji spadku liczby tych kredytów.

W II kwartale 2025 r. na rynku mieszkaniowym pojawiły się wyczekiwane przez potencjalnych nabywców spadki średnich cen transakcyjnych. Do stabilizacji cenowej doszło również na rynku najmu prywatnego mieszkań.

Dane z rynku mieszkaniowego za I kwartał 2025 r. potwierdzają wysoką stabilność rynku kredytów mieszkaniowych, która utrzymuje się na rynku od trzech kwartałów. W okresie od stycznia do marca bieżącego roku banki w Polsce zawarły ponad 48 tys. umów kredytowych (o jedną czwartą mniej kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie rok wcześniej, ale o 2,7 proc. więcej niż w ostatnim kwartale 2024 r.) o łącznej wartości 20,4 mld zł. W tym samym czasie wyhamował dotychczasowy trend wzrostu średniej wartości udzielanego kredytu hipotecznego. Na koniec I kwartału 2025 r. jego wartość wyniosła 425 tys. zł.

Istotniejsze zmiany zaszły także w strukturze udzielonych kredytów. Udział kredytów przekraczających 400 tys. zł zmniejszył się w ciągu ostatniego roku o prawie 5 p.p., a jednocześnie odnotowano spadek udziału kredytów z najwyższym wskaźnikiem LtV (od 80 proc.) – o 0,5 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału i o prawie 12 p.p. w porównaniu z I kwartałem 2024 r.

W IV kwartale 2024 roku polskie banki udzieliły 46 826 kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 19,866 mld zł, co oznacza kwartalny wzrost liczby umów kredytowych o 2,02% i o 2,85% pod względem wartości kredytów. Mimo spadku kwartalnej akcji kredytowej o 32% w porównaniu do IV kwartału 2023 roku, sektor bankowy zamknął rok 2024 z bardzo dobrym wynikiem – udzielono ponad 202 tys. kredytów na kwotę przekraczającą 85,1 mld zł. Niewiele zabrakło, aby osiągnąć rekordowy poziom z 2021 roku, kiedy liczba kredytów wyniosła 256 tys., a ich łączna wartość 85,8 mld zł.

– „Obserwujemy stabilizację na rynku kredytowym. Poprawiająca się dostępność finansowania i wzrost indeksu dostępności mieszkaniowej IDM wskazują na zwiększające się możliwości zakupu mieszkań przez Polaków. Jednocześnie warto zauważyć, że kluczowe znaczenie ma dalsza polityka regulacyjna oraz stabilność makroekonomiczna kraju.” – komentuje dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i prezes zarządu Centrum Procesów Bankowych i Informacji.

Polskie banki w okresie od lipca do września 2024 r. zawarły 45 897 nowych umów kredytowych na łączną kwotę 19,315 mld zł, co oznacza wzrost o 12,63% rok do roku. Poprawa jakości portfela kredytów mieszkaniowych i stopniowa elastyczność warunków finansowania oferowanych przez banki to sygnały stabilizujące rynek, mimo wciąż wysokich kosztów kredytów i dynamicznych zmian cen nieruchomości. Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wzrosła o 8,69% rok do roku i wyniosła 421 695 zł. Zwiększył się także udział kredytów z wysokim wskaźnikiem LtV (od 80%), co wskazuje na rosnącą elastyczność warunków finansowania oferowanych przez banki. Po raz kolejny odnotowano również poprawę jakości portfela kredytów mieszkaniowych.

Pomimo stabilnych stóp procentowych oraz umiarkowanego wzrostu wynagrodzeń, dostępność mieszkań w największych polskich miastach pozostaje wyzwaniem. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 wzrósł do poziomu 132,69 pkt., jednak wciąż poniżej historycznych średnich.

II kwartał 2024 r. przyniósł wyraźny spadek aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych, zarówno pod względem liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów. Według najnowszego Raportu AMRON-SARFiN, w okresie od kwietnia do czerwca 2024 r. banki w Polsce zawarły 45 434 umowy kredytowe na łączną kwotę 19,118 mld zł. W porównaniu z I kwartałem oznacza to spadek o 29,56% w liczbie udzielonych kredytów oraz o 28,87% w ich wartości.

Głównymi przyczynami obserwowanego spadku były zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów przez banki oraz brak jednoznacznych deklaracji w sprawie nowych programów dopłat do kredytów hipotecznych. Rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie wyczekiwania. Wpływ na rynek kredytów mieszkaniowych miały także decyzje Rady Polityki Pieniężnej o utrzymaniu stóp procentowych NBP na poziomie 5,75%, nie bez znaczenia pozostaje również widoczne osłabienie aktywności sektora deweloperskiego, co przyczyniło się do ograniczenia podaży nowych mieszkań na rynku.

Pierwszy kwartał 2024 r. na rynku kredytów hipotecznych przyniósł spadek liczby udzielonych kredytów hipotecznych o 6,33%, w porównaniu do końca roku 2023. Wartość kredytów udzielonych w tym okresie była niższa o 4,52% od wartości notowanej w IV kwartale 2023 roku, jednak w porównaniu do wyników analogicznego okresu ubiegłego roku wzrosła aż o 259,67%. Wzrosła również zdolność kredytowa Polaków, głównie za sprawą rosnących wynagrodzeń, w sytuacji utrzymywania się stabilnych, choć wysokich stóp procentowych i spadającej inflacji.

Rośnie liczba nowych budów, która w analizowanym okresie wynosiła 60 078, czyli o prawie 20% więcej niż w poprzednim kwartale. Więcej o 3,27% wydano też pozwoleń na budowę nowych lokali mieszkalnych w porównaniu do ostatniego kwartału 2023 r. Początek tego roku był także czasem podwyżek średniej transakcyjnej ceny za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

W 2023 r. rynek kredytów hipotecznych odnotował wyraźny wzrost w porównaniu z poprzednimi latami, głównie za sprawą programu „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz decyzji RPP, która we wrześniu 2023 r. po raz pierwszy od ponad trzech lat zdecydowanie obniżyła stopę referencyjną NBP. Jednakże, pomimo rekordowej liczby nowych kredytów, osiągnięty wynik liczbowy pozostaje na poziomie z 2004 r. i wynosi 162 tys. O dynamice i wartości rynku świadczy jednak wartość nowej akcji kredytowej – w 2023 r. uplasowała się na poziomie 62,8 mld zł i była ponad czterokrotnie wyższa niż w roku 2004, kiedy wyniosła 15,2 mld zł.

W IV kw. 2023 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 34 328 mieszkań, czyli o 6,47% więcej niż w poprzednim kwartale. Dynamiczny wzrost odnotowano w liczbie mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenie – było ich o 14,32% więcej. O 21,31% w porównaniu z poprzednim okresem zwiększył się także odsetek mieszkań oddanych do użytkowania w czwartym kwartale.

Trzeci kwartał 2023 roku przyniósł dynamiczne wzrosty skali kredytowania hipotecznego. W tym okresie banki udzieliły 40 749 kredytów mieszkaniowych, czyli o 32,31% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost o 40,20% zanotowano również w ujęciu wartościowym – III kwartał br. zamknięto wynikiem 15,843 mld zł. Są to wyniki porównywalne z tymi osiągniętymi na rynku w pierwszej połowie ubiegłego roku, a więc okresie poprzedzającym głęboki kryzys z przełomu lat 2022 i 2023.

Wzrost zainteresowania kredytem mieszkaniowym związany był przede wszystkim z wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2%”. W ciągu trzech pierwszych miesięcy obowiązywania programu jego potencjalni beneficjenci złożyli do banków ponad 50 tysięcy wniosków o kredyt, z czego podpisano około 15 tysięcy umów kredytowych.

W zestawieniu z wynikami I kwartału 2023 r., w którym zanotowano długo oczekiwany wzrost, tak w ujęciu liczby, jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych, II kwartał 2023 roku to kontynuacja i umocnienie dobrych wyników. Jednak skala kredytowania hipotecznego nadal utrzymuje się na niskim poziomie, a wysoką dynamikę wzrostów należy przypisać przede wszystkim efektowi bazy, w tym przypadku katastrofalnym wynikom notowanym w poprzednich okresach.

W II kwartale 2023 r. udzielono 30 798 kredytów mieszkaniowych, czyli o 40,19% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost o 51,22% zanotowano również w odniesieniu do wartości zawartych umów. II kwartał ’23 zamknięto z wynikiem 11,3 mld zł. Rekordowo przedstawia się średnia wartość udzielonego kredytu ogółem, notowana
w II kwartale 2023 roku na poziomie 366 139 złotych. To wzrost o 7,87% w porównaniu do wyników I kw. 2023. Poprzedni rekord padł w I kwartale 2022 roku – 353 727 złotych.

W odniesieniu do dynamicznych spadków akcji kredytowej notowanych w 2022 roku, pierwszy kwartał 2023 przyniósł długo wyczekiwany wzrost, zarówno liczby, jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. Jednak skala kredytowania hipotecznego nadal pozostaje na bardzo niskim poziomie – wysoką dynamikę wzrostów przypisać należy głównie efektowi bazy, czyli katastrofalnym wynikom 2022 roku. Według stanu na dzień 31 grudnia ’22 r., liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce wyniosła 2 366 262. Z danych za pierwszy kw. br. wynika, że na 31 marca br. było ich o ponad 38 tys. mniej. O ponad 10 mld złotych – do kwoty 486 mld zł – zmalała również wartość portfela hipotecznego.

W sektorze mieszkaniowym w I kwartał br. wykazano zrozumiałą ostrożność inwestycyjną, zwłaszcza przy szybko rosnących kosztach budowy. W zestawieniu z danymi za I kw. 2022 r., o 27,61% spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, a o 33,66% niższa była liczba uzyskanych pozwoleń budowlanych.

W odniesieniu do dynamicznych zmian notowanych w poprzednich miesiącach, czwarty kwartał 2022 roku przyniósł pewne symptomy stabilizacji, zarówno w odniesieniu do rynku kredytów hipotecznych, jak i na rynku mieszkaniowym, choć wyniki obu sektorów nie napawają optymizmem. W IV kw. 2022 udzielono 18 932 kredytów mieszkaniowych, czyli o 10,77% mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość kredytów wyniosła 6,2 mld zł, o 11,97% mniej niż w III kwartale ubiegłego roku.

Pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań sektor mieszkaniowy zanotował najlepszy wynik od 1979 roku. W 2022 r. oddano do użytkowania 238,6 tys. mieszkań i domów – o kilka tysięcy więcej niż w rekordowym roku 2021.Jednak sprzedaż mieszkań była słabsza o 38% niż rok wcześniej. Pod względem liczby transakcji osiągnięto poziom z lat 2013-2014.

Trzeci kwartał 2022 roku przyniósł dalszy, dynamiczny spadek liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych. Od lipca do września udzielono ich 21 218, czyli o 68,96 proc. mniej niż analogicznym okresie ubiegłego roku. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 7,007 mld zł, co oznacza spadek o 6 528 mln zł, czyli 48,23% w odniesieniu do II kwartału bieżącego roku i o 69,83% do III kwartału 2021 roku.

Do spadającej liczby udzielanych kredytów dostosowuje się rynek mieszkaniowy. W stosunku do notowań z poprzedniego kwartału spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, wyniósł 44,18%. Liczba mieszkań, na budowę których deweloperzy uzyskali pozwolenie, była niższa niż kwartał wcześniej o 33,74%. Łącznie, od stycznia do października br. rozpoczęto budowę 178,3 tys. mieszkań, tj. o 25,3% mniej niż przed rokiem.

Po raz pierwszy w okresie monitorowania rynku przez Centrum AMRON liczba nowo udzielonych kredytów okazała się niższa od liczby kredytów spłaconych w tym samym okresie. W II kwartale 2022 udzielono o 43,70 proc. mniej niż w ubiegłym roku. Wartość nowych kredytów była niższa o 20,06% w odniesieniu do I kw. br i 38,85% do analogicznego okresu w 2021 roku. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego utrzymuje się na poziomie ok. 350 tys. zł.

Drugi kwartał 2022 roku przyniósł zróżnicowanie dynamiki średnich cen mieszkań w badanych lokalizacjach. Wzrastające ceny nie przekroczyły jednak poziomu wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych notowanego przez GUS, który dla II kwartału 2022 roku wyniósł 5,8%.

W pierwszym kwartale 2022 obserwowaliśmy znaczące zmiany na rynku nieruchomości w Polsce. Rosyjska inwazja na Ukrainę wywołała nie tylko zmniejszenie optymizmu konsumenckiego, ale również szereg negatywnych konsekwencji, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności siły roboczej, co przełożyło się na spadek aktywności deweloperów. Skutki agresji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę widać już w liczbach dotyczących rynku mieszkaniowego za I kwartał 2022 roku i będziemy się z nimi mierzyć przez kolejne kwartały.

W raporcie za pierwszy kwartał odnotowano wyraźny spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi. Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była mniejsza o 25,27%, a ich wartość była niższa o 24,59% w porównaniu do IV kwartału ubiegłego roku.

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2021 zakończył się rekordowo wysokim wynikiem w segmencie kredytów mieszkaniowych. Z kwotą ponad 86 mld złotych nowo udzielonych kredytów, sektor bankowy osiągnął historycznie najwyższy wynik, a liczba nowych umów w ciągu roku zwiększyła się o 256 tys. Całkowita liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy przekroczyła 2,5 mln sztuk, a zadłużenie z ich tytułu – 500 mld zł. Choć wyniki w czwartym kwartale pozostawały na relatywnie wysokim poziomie, widoczny są już sygnały osłabienia akcji kredytowej.

Rok 2021 był także wyjątkowo udany dla sektora deweloperskiego, który zakończył go rekordową liczbą oddanych do użytkowania mieszkań i domów jednorodzinnych, sięgającą prawie 235 tys. Dla porównania, takie wyniki osiągało budownictwo mieszkaniowe w latach 70. ub. wieku. Cały rok upłynął natomiast pod znakiem wzrostowego trendu cen mieszkań, których apogeum obserwowaliśmy w IV kwartale.

W ciągu trzech kwartałów br. banki udzieliły łącznie 192 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 63 mld zł, a wartość całego portfela przekroczyła barierę 500 mld zł. Kwartalnemu wzrostowi liczby i wartości nowych kredytów towarzyszyło zwiększenie średniej wartości kredytu, która na koniec III kw. wyniosła 340 tys. zł. Dalsze wzrosty odnotowano w sferze transakcyjnych cen mieszkań we wszystkich lokalizacjach, a na rynku najmu mieszkaniowego mamy już wyraźne odwrócenie trendu.

Trwałość zmian na rynku najmu w kolejnych kwartałach zależy od ewentualnych obostrzeń wprowadzanych przez rząd w związku z szalejącą już czwartą falą pandemii. Trudny do oszacowania na dziś jest również potencjalny wpływ rozwiązań wprowadzanych przez rząd w ramach Polskiego Ładu zarówno na wynajem mieszkań, jak również na zaciąganie kredytów hipotecznych. W ocenie Centrum AMRON te rozwiązania nie sprzyjają wyhamowaniu cen mieszkań.

II kwartał 2021 roku przyniósł kolejne wzrosty zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i kredytowym. Zwiększeniu o 1,23% uległa kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, a wartość zawartych umów wyniosła 22,137 mld zł. Średnia wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego wzrosła o 5,62%, osiągając poziom niespełna 330 tys. zł. To wynik wyraźnego trendu w kierunku kredytów przekraczających 500 tys. złotych i konsekwencja stale rosnących cen nieruchomości mieszkaniowych.

Wysoki popyt na rynku mieszkaniowym nadal skłania inwestorów do coraz większej aktywności. W porównaniu do II kwartału 2020 roku, czyli okresu pierwszej reakcji rynku na pandemię, zanotowano wzrosty we wszystkich kategoriach rynku mieszkaniowego. W stosunku do notowań z I kwartału br., liczba mieszkań, których rozpoczęto budowę wzrosła o ponad 27%. 80 883 mieszkań, na budowę których wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, jest najwyższym wynikiem w historii rynku mieszkaniowego w Polsce.

Mimo trwającej w dalszym ciągu pandemii, I kwartał bieżącego roku zgodnie z przewidywaniami rynku przyniósł dalsze zwiększenie aktywności na rynku mieszkaniowym. Banki zamknęły go większą liczbą nowo udzielonych kredytów o większej wartości zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Ponownie wzrosła przeciętna wartość kredytu, a łączna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych przekroczyła 480 mld zł. Zwiększenie aktywności odnotowano także w segmencie deweloperskim, a średni poziom cen transakcyjnych mieszkań w większości aglomeracji wzrósł kolejny kwartał z rzędu.

Kontynuowany był również, obserwowany od trzech kwartałów spadek wysokości czynszów na prywatnym rynku najmu, choć można było dostrzec jego lekkie wyhamowanie. Z najgłębszym spadkiem mieliśmy do czynienia w Łodzi – o 2,45% w stosunku do czynszu notowanego kwartał wcześniej. W pozostałych lokalizacjach spadki nie przekraczały 1 p.p.

Końcówka 2020 roku okazała się dobrym okresem dla rynku kredytów hipotecznych i całego rynku mieszkaniowego. IV kwartał zamknął się wzrostami zarówno w obszarze liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wobec poprzedniego okresu, a do użytkowania oddanych zostało więcej mieszkań niż przed trzema miesiącami. Sumarycznie cały rok 2020, mimo trwającej pandemii, był jednym z najlepszych w historii. Wzrostowy trend cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym utrzymał się, choć jego dynamika osłabł.

Czwarty kwartał przyniósł również dynamiczny wzrost udziału kredytów mieszkaniowych udzielonych w największych polskich aglomeracjach. Na koniec 2020 roku wyniósł on 73,46 %. Udział Warszawy w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce osiągnął rekordowy wynik 49,44% – w odniesieniu do analogicznego okresu 2019 roku, udział Warszawy w rynku kredytów hipotecznych był wyższy aż o 10,46%.

Po wyraźnym osłabieniu sprzed trzech miesięcy, III kwartał br. przyniósł poprawę na rynku kredytów mieszkaniowych. Banki złagodziły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, co podyktowane było bardziej optymistyczną niż w poprzednim okresie oceną sytuacji na rynku mieszkaniowym i lepszymi perspektywami rozwoju sytuacji gospodarczej. Nie bez znaczenia był również odnotowany przez banki wzrost popytu na kredyty hipoteczne i presja konkurencyjna. Minione trzy miesiące zwiastują powrót na ścieżkę wzrostową w obszarze zarówno liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów.

Dynamicznie ożył także rynek inwestycji mieszkaniowych – okres jednego kwartału obowiązujących ograniczeń okazał się zbyt krótki na to, aby w trwały sposób zmienić trendy na rynku mieszkaniowym. Optymizm zachowali również deweloperzy, którzy po słabym II kwartale zaskoczyli rekordowymi liczbami uzyskanych pozwoleń i wdrożonej produkcji.

W II kwartale br. wpływ epidemii COVID-19 na rynek mieszkaniowy był już wyraźnie widoczny. W obszarze finansowania zakupów kredytem mieszkaniowym zaobserwowano 20% spadki w ujęciu liczbowym i wartościowym w stosunku do ub. kwartału. Liczba transakcji zakupu na rynku pierwotnym zmniejszyła się o 64%, ale ceny transakcyjne nie spadły. Przeciwnie, na większości dużych rynków mieszkaniowych widoczne były kwartalne wzrosty w granicach kilku procent. Zmiany na rynku cen najmu mieszkań były symboliczne.

Wstępne wyniki z lipca potwierdzają rosnący trend zarówno akcji kredytowej, jak również inwestorskich działań deweloperskich, co pozwala na ostrożną ocenę wyników na koniec roku 2020. Oczywiście bieżący rok będzie słabszy od rekordowego roku 2019, ale spadek wartości akcji kredytowej może uplasować się ostatecznie na poziomie od 12% do 15% w porównaniu do rekordowego wyniku roku 2019. – podsumował dr Jacek Furga.

Mimo oczekiwań spowolnienia akcji kredytowej w marcu bieżącego roku ze względu na możliwy wpływ pandemii koronawirusa, pierwszy kwartał na rynku kredytów mieszkaniowych upłynął pod znakiem boomu. Odnotowana skala akcji kredytowej przewyższyła nie tylko wyniki z poprzedniego kwartału, ale również wyniki z analogicznego okresu z 2019 roku. Dostępność kredytów pozostała na wysokim poziomie, podobnie jak ceny transakcyjne mieszkań. Na koniec marca obserwowano wzrost w tym obszarze we wszystkich monitorowanych aglomeracjach. W większości z nich wzrosły także stawki czynszu najmu.

Na razie jest stanowczo za wcześnie, by ocenić wpływ koronawirusa na polski rynek nieruchomości. Pewne jest tylko to, że skala zawirowań, nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale i w całej gospodarce, będzie w dużej mierze uzależniona od czasu trwania pandemii. – skomentował dr Jacek Furga.

Mimo nieznacznego spadku dynamiki akcji kredytowej, ostatni kwartał roku 2019 w segmencie kredytów mieszkaniowych okazał się bardzo dobry pod względem liczby i wartości nowo udzielonych kredytów. W całym 2019 roku w Polsce udzielono ponad 225 tyś. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 62,6 mld zł – odpowiednio o prawie 6% i ponad 16% więcej w porównaniu do wyników roku poprzedniego. Tym samym, wyniki akcji kredytowej minionego roku w ujęciu ilościowym były najlepsze od 2010 roku, natomiast w ujęciu wartościowym uzyskano najlepszy wynik w historii.

Sektor deweloperski pod względem oddanych do użytkowania mieszkań odnotował najlepszy wynik od 1989 r. W całym roku obserwowaliśmy natomiast postępujący wzrost cen mieszkań.

W III kwartale 2019 r. banki po raz kolejny przekroczyły dotychczasowe prognozy, nie tylko zwiększając wartość akcji kredytowej w ujęciu kwartalnym, ale także udzielając większej liczby nowych kredytów mieszkaniowych. Po 9 miesiącach wartość wszystkich udzielonych kredytów na zakup mieszkań i domów osiągnęła 87% wartości ubiegłego roku i wszystko wskazuje na to, że cały rok 2019 będzie rokiem rekordowym pod względem rozmiarów akcji kredytowej. Kwartalne wzrosty obserwujmy także w sferze mieszkaniowej – więcej mieszkań oddanych do użytkowania, więcej rozpoczętych budów i tylko nieznacznie mniej nowych pozwoleń. Ceny transakcyjne na głównych rynkach ponownie wzrosły, podobnie jak ceny najmu komercyjnego.

Obserwowana od początku roku 2013 koniunktura na rynku mieszkaniowym znajduje uzasadnienie we wskaźnikach makroekonomicznych. Sięganiu po coraz wyższe kredyty sprzyja wzrost polskiej gospodarki i rosnące płace. To z kolei umożliwia akceptowanie stale rosnących cen mieszkań.

W II kwartale 2019 r. wartość akcji kredytowej okazała się wyższa od dotychczasowych prognoz i osiągnęła poziom 16,5 mld zł. Podobny wynik notowany był ostatnio w 2008 roku. Bardzo wysoka okazała się także liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy – 59 tys. Lecz w III kwartale 2011 roku łączna wartość akcji kredytowej, przy tej
liczbie udzielonych kredytów była o ponad 22% niższa i wyniosła 12,77
mld złotych. To jest wskaźnik wzrostu średniej wartości kredytu hipotecznego w ciągu tych 8 lat, który wynika z rosnących cen mieszkań, ale możliwy do uzyskania jest dzięki wzrostowi dochodów przeciętnego kredytobiorcy.

Na rynku mieszkaniowym również odnotowano wzrosty – więcej wydanych pozwoleń, więcej rozpoczętych budów i zbliżona do poprzedniego kwartału liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Kolejny kwartał z rzędu rosły ceny transakcyjne nieruchomości oraz ceny najmu, co zaobserwowano na niemal wszystkich głównych rynkach.

Wartość akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym po pierwszym kwartale bieżącego roku utrzymała się na stosunkowo wysokim poziomie. Banki łącznie udzieliły kredytów na kwotę 13,596 mld zł, co oznacza spadek o 0,22% (nominalnie o 30 mln zł) wobec końcówki roku 2018. Od stycznia do marca br. kredytobiorcy zawarli 50 600 nowych umów kredytowych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Liczba nowych umów była mniejsza o 8,26% niż przed rokiem, ale wartość kredytów mieszkaniowych wzrosła o 5,27%. W dalszym ciągu rośnie zatem średnia wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych, a I kwartał 2019 jest kolejnym z rzędu, w którym zaobserwowano taką tendencję.

Średnia wartość kredytu mieszkaniowego po I kwartale wyniosła 268 135 zł – o 4 945 zł (1,88%) więcej niż przed trzema miesiącami. Zarówno w przypadku średniej wartości kredytów w złotych, jak i kredytów walutowych zaobserwowano identyczną tendencję jak dotychczas – wzrost średniej wartości kredytów w rodzimej walucie przy jednoczesnym spadku wartości kredytów walutowych.

Końcówka roku na rynku kredytów mieszkaniowych okazała się niemal tak samo dobra jak wszystkie poprzednie kwartały. Banki udzieliły 51,7 tys. nowych kredytów – tylko nieznacznie mniej niż w kwartale III, ale za to o nieco wyższej wartości – 13,6 mld zł. Wysoki popyt na kredyty utrzymywał się przez cały rok 2018 i w konsekwencji okazał się on rekordowy pod względem rozmiarów akcji kredytowej. W całej Polsce udzielono łącznie 212,6 tys. nowych kredytów na 53,9 mld zł.

W 2018 roku padł kolejny rekord na rynku mieszkaniowym. Do użytkowania oddano 184 783 mieszkania i rozpoczęto budowę kolejnych 221 907, przy uzyskanych 257 072 pozwoleniach na budowę. Nawet w latach 2007-2008 nie uzyskano tak dobrych wyników. Wszystko to osiągnięto pomimo występowania tych samych co przed rokiem barier – konsekwentnego i dynamicznego wzrostu cen gruntów pod zabudowę oraz wzrostu kosztów budowy mieszkań.

W III kwartale bieżącego roku rynek kredytów mieszkaniowych w dalszym ciągu notował dobre wyniki, jednak jego dynamika nieco osłabła. Mimo pojawiających się sygnałów o zaostrzaniu kryteriów udzielania kredytów, liczba i wartość nowych umów o kredyt mieszkaniowy była zbliżona do kwartału poprzedniego, choć minimalnie niższa – odpowiednio o 3,05% i 1,24%. Łącznie banki udzieliły 52 tys. nowych kredytów o wartości 13,5 mld zł i na koniec września poziom akcji kredytowej w tym roku osiągnął już 85-90% wartości roku poprzedniego.

Sprzedaż kredytów mieszkaniowych zanotowana w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku pozwala sądzić, że całoroczne wyniki akcji kredytowej w Polsce będą bardzo dobre. W okresie od stycznia do września bieżącego roku udzielono 160 893 kredyty mieszkaniowe na kwotę 40,227 mld zł, co stanowi odpowiednio 84,40% i 90,25% wyników całego roku 2017.

Zainteresowanie klientów kredytami mieszkaniowymi w II kwartale pozostało na niemal tak samo wysokim poziomie jak przez pierwsze 3 miesiące tego roku. Banki udzieliły tylko nieznacznie mniej kredytów niż w poprzednim okresie, a ich liczba wyniosła 53,7 tys. Wartość nowych kredytów była jednak wyższa i osiągnęła 13,7 mld zł. Całkowite zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy przekroczyło 400 mld zł, a rozmiar akcji kredytowej w pierwszym półroczu to najlepszy wynik banków w tym segmencie od 7 lat.

Mniejsza liczba kredytów przy wyższej wartości portfela przełożyła się na dostrzegalny wzrost średniej wartości kredytu ogółem, która w II kwartale wyniosła 255 405 zł. W stosunku do pierwszego kwartału, średnia wartość kredytu była wyższa o 21 252 zł (9,08%). Średnia wartość kredytu walutowego spadła o 44 853 zł, czyli o 16,31% do poziomu 230 202 zł. Natomiast przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 255 861 zł, czyli więcej o 22 250 zł (9,52%) w stosunku do wartości zanotowanej w I kwartale 2018 roku. Analogiczną tendencję zaobserwowano w ujęciu rocznym.

Pierwszy kwartał 2018 r. w segmencie kredytów mieszkaniowych okazał się być najlepszy pod względem liczby i wartości nowych umów od 2011 roku. Banki udzieliły ponad 55 tys. nowych kredytów o wartości bliskiej 13 mld zł. W stosunku do poprzedniego kwartału to wyniki wyższe o odpowiednio 23,27% oraz 18,19%. Istotny wpływ na rozmiar akcji kredytowej miały także kończące się w tym roku dopłaty w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych”. Od początku stycznia do końca marca klienci podpisali 11,6 tys. umów w ramach Programu o wartości 2,07 mld zł, co stanowiło odpowiednio 21,13% liczby i 16,06% wartości nowych kredytów mieszkaniowych.

Wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w czwartym kwartale minionego roku okazały się zbliżone do kwartału III i nieco wyższe od oczekiwań. Od października do grudnia 2017 banki udzieliły 44,7 tys. nowych kredytów o wartości bliskiej 11 mld zł. Cały rok był natomiast wyjątkowo udany – ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 44 mld zł, co oznacza najlepszy wynik sektora bankowego od 6 lat. Przy niezmienionym poziomie stóp procentowych średnie marże kredytów mieszkaniowych nieznacznie spadły, a na rynku w dalszym ciągu panują dogodne warunki do zakupu mieszkania finansowanego kredytem. Ceny nieruchomości mieszkaniowych pozostały natomiast w systematycznym trendzie wzrostowym, obserwowanym od 2013 r.

W III kwartale 2017 r. dynamika wzrostu akcji kredytowej nieco osłabła. Banki udzieliły o 8,03% mniej kredytów mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym o łącznej wartości niższej o 6,3%, jednak w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego zarówno pod względem ilościowym, jak i wartościowym, sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych jest bardziej korzystna. Zgodnie z dotychczasową prognozą do końca roku banki mają udzielić niespełna 200 tys. kredytów mieszkaniowych na ponad 40 mld zł.

W II kwartale 2017 r. sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych okazała się lepsza od oczekiwań. Liczba nowo podpisanych umów kredytowych utrzymała się na niemal takim samym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach tego roku, mimo istotnego osłabienia popytowego bodźca z Programu „Mieszkanie dla Młodych” i ostatecznie wyniosła blisko 50 tys. Wartość nowych kredytów była natomiast jeszcze wyższa niż w poprzednim kwartale i zamknęła się kwotą 11,69 mld zł. Najnowsze dane skłaniają do zmiany dotychczasowej prognozy i sugerują, że w ciągu całego roku banki mogą udzielić nawet 200 tys. kredytów mieszkaniowych.

W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym.  W okresie od stycznia do marca klienci podpisali łącznie 50 238 umów o kredyt mieszkaniowy, czyli o blisko 20% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 11,010 mld zł i również była wyższa – o 12,58% w ujęciu kwartalnym. Znacząco wyższe wyniki w zakresie liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych to konsekwencja szczególnie wysokiego popytu na dopłaty w ramach dobiegającego końca Programu MdM. Średnie ceny mieszkań w głównych aglomeracjach pozostały na względnie stabilnym poziomie, widoczne są jednak oznaki tendencji wzrostowej, w szczególności na rynku warszawskim i krakowskim.

W 2016 roku sprzedaż mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, utrzymywała się na wysokim poziomie, a w największych polskich miastach ceny potwierdzały trwającą od roku 2013 nieznaczną, jednak ciągłą tendencję wzrostową. W całym 2016 roku banki udzieliły 178 409 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,496 mld zł, co oznacza spadek o 1,61% w ujęciu ilościowym i nieznaczny wzrost o 0,45% w ujęciu wartościowym w porównaniu do wyników roku 2015. Znacząco wzrósł udział transakcji gotówkowych, co skutkowało  rekordowymi wynikami sprzedażowymi deweloperów, zachęcając ich do kolejnych inwestycji.

Wyniki akcji kredytowej w III kwartale 2016 roku potwierdziły formułowane w poprzednich raportach oceny, iż podstawowym motorem tak wysokiej akcji kredytowej w pierwszych dwóch kwartałach tego roku był udział kredytobiorców w wyścigu po dopłatę z rządowego Programu „MdM”. Skończyły się środki na dopłaty i efektem jest najwyższy w ostatnich 5 latach spadek liczby udzielonych kredytów (kw./kw.). W III kwartale br. spadek liczby nowo udzielonych kredytów wyniósł 13,2% w porównaniu do poprzedniego kwartału, a wartości nowych umów – o 8,78%. Nadal jednak wyniki po trzech kwartałach są nieco lepsze od wyników analogicznego okresu roku 2015, co daje szansę na powtórzenie ubiegłorocznego wyniku na koniec roku.

Zapowiedź zakończenia programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz typowy dla polskiego rynku efekt sezonowości to główne czynniki, które wpłynęły na istotnie wyższe wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w II kwartale 2016 r. W tym okresie banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, czyli odpowiednio o 9,8% i 12,45% więcej niż w I kwartale. Rynek mieszkaniowy w największych aglomeracjach pozostaje w stanie równowagi, jednak obserwacja cen transakcyjnych mieszkań w długim okresie wskazuje na niewielki trend wzrostowy.

Wyniki I kwartału br. na rynku nieruchomości okazały się niższe od tych z IV kw. 2015r., co potwierdziło efekt sezonowości na rynku mieszkaniowym w Polsce. W I kwartale 2016 roku liczba czynnych umów przekroczyła po raz pierwszy poziom 2 mln kredytów hipotecznych obsługiwanych przez polski sektor bankowy. Niepokojący jest dalszy wzrost udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów do rekordowego poziomu 40,98% – oznacza to, że prawie co drugi kredyt na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej jest zaciągany w stolicy.

Końcówka roku w segmencie kredytów mieszkaniowych okazała się pozytywnym zaskoczeniem. Bardzo dobre wyniki IV kwartału sprawiły, że ubiegłoroczna akcja kredytowa była w efekcie najlepsza od 2012 roku. Banki udzieliły 48,7 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 10,6 mld zł. Tym samym, rok 2015 zamknął się poziomem 181 tys. kredytów mieszkaniowych, których łączna wartość wyniosła 39,3 mld zł – odpowiednio o 4,16% i 6,78% w stosunku do roku 2014 r. Stabilne ceny nieruchomości mieszkaniowych oraz wciąż stosunkowo niskie marże przy jednoczesnym wzroście przeciętnego wynagrodzenia w IV kwartale, wpłynęły korzystnie na dostępność kredytów mieszkaniowych.

Po lekkim odbiciu w segmencie kredytów mieszkaniowych w drugim kwartale tego roku pojawiły się oczekiwania co do możliwości utrzymania tej tendencji, szczególnie w obliczu stosunkowo korzystnych warunków rynkowych dla kredytobiorców. Wyniki odnotowane po III kwartale nie dają jednak podstaw do tego, aby sądzić, że rynek kredytów mieszkaniowych powrócił na ścieżkę wzrostową. Banki udzieliły łącznie 43,9 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 9,7 mld zł. Możemy mówić o pewnej stabilizacji popytu na poziomie istotnie niższym niż notowany jeszcze kilka lat temu i utrzymaniu dotychczasowej prognozy na koniec roku.

W II kw. br. nastąpił niespotykany od kilku kwartałów wzrost liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych, który zatrzymał obserwowaną od pewnego czasu falę sukcesywnych spadków w tym segmencie. Liczba i wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki wzrosła nie tylko w ujęciu kwartalnym, ale i rocznym. W II kwartale 2015 roku po raz kolejny zanotowano wzrost  (o 1,69 p.p.) – tym razem do poziomu 69,80% – udziału dziewięciu największych polskich aglomeracji pod względem wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. W sferze oprocentowania kredytów oraz cen mieszkań w największych aglomeracjach nie odnotowano natomiast istotnych wahań.

Pierwszy kwartał 2015 r. nie przyniósł wyczekiwanego ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych, niemniej odnotowane wyniki były minimalnie wyższe niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Zainteresowanie nowymi kredytami w czasie pierwszych trzech miesięcy br., mimo malejących marż i odnotowywania coraz niższych poziomów oprocentowania kredytów w każdym kolejnym miesiącu, było zbliżone, choć nieco niższe od wyników odnotowanych w ostatnim kwartale 2014 r. Od początku roku do końca marca banki udzieliły 42,1 tys. nowych kredytów mieszkaniowych, tj. o 1,92% mniej w stosunku do ostatniego kwartału 2014 r.

W czwartym kwartale 2014 r. banki udzieliły niespełna 43 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 9,16 mld, a w całym roku zawarły z Klientami 174 tys. umów o kredyt mieszkaniowy na kwotę 36,8 mld zł. Łączny wynik w obszarze finansowania mieszkalnictwa znalazł się tym samym poniżej oczekiwań środowiska bankowego i tzw. poziomu organicznej zdolności polskiego rynku do generowania rocznego wolumenu w granicach 38-40 mld zł przy całkowitej liczbie umów rzędu 180-190 tys. sztuk.

Trzeci kwartał roku 2014 przyniósł spadek zarówno liczby (o 3,61%), jak i wartości (o 4,06%) nowych kredytów hipotecznych. W porównaniu z wynikami poprzedniego kwartału, zawarto 1 846 mniej umów kredytowych, których wartość była mniejsza o 345 mln zł. Jak wynika z najnowszego Raportu AMRON-SARFiN, trzeci kwartał 2014 r. przyniósł osłabienie akcji kredytowej w polskich bankach w porównaniu z II kwartałem br. Poziom akcji kredytowej był również niższy niż w analogicznym okresie 2013 r.

W drugim kwartale 2014 roku akcja kredytowa w segmencie kredytów mieszkaniowych lekko przyspieszyła. Wyniki są powrotem po poziomu osiąganego w III oraz IV kwartale 2013 roku. Wzrost dotyczył zarówno wartości, jak i liczby nowo podpisanych umów kredytowych. Banki udzieliły łącznie 45,5 tys. nowych kredytów o wartości 9,6 mld zł. To wzrost odpowiednio o 8,48% i 8,17% w porównaniu do pierwszego kwartału 2014 r. Jednocześnie można zauważyć wyraźny wzrost wydanych pozwoleń na budowę oraz budów rozpoczętych na rynku pierwotnym (odpowiednio o 38% i 51% w stosunku do 2013 roku) i utrzymującą się na podobnym poziomie liczbę mieszkań oddanych do użytkowania.

W I kw. 2014 nastąpiły spadki zarówno łącznej liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych (41 942, tj. -7,65%), jak i ich łącznej wartości (8 854 mln zł, tj. -9,35%). Jednak wyniki te stanowią dobre oparcie dla poprawy wyników w kolejnych kwartałach. Tym bardziej prawdopodobnych, że w sektorze budownictwa mieszkaniowego w pierwszych trzech miesiącach 2014 roku obserwowane było wyraźne ożywienie rynku. Znaczące zmiany można zauważyć zwłaszcza w relacji do wyników I kwartału ub.r. – liczba nowo rozpoczętych inwestycji zwiększyła się aż o 49%, natomiast wzrost liczby nowych pozwoleń wyniósł 16%.

Rok 2013 to najsłabszy rok dla sektora hipotecznego od roku 2005. Zarówno liczba (176 tys.) nowo udzielonych kredytów, jak i ich wartość (36,5 mld zł) zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009. Zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych, jak i atrakcyjne ceny, nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego kredytu hipotecznego.

Mimo kolejnego wzrostu zarówno liczby, jak i wartości nowych kredytów hipotecznych o około 4% w III kwartale, rok 2013 prawdopodobnie będzie najgorszy dla rynku mieszkaniowego od początku kryzysu. Ostatni kwartał może poprawić te wyniki, bo będzie to ostatni okres przed wejściem kolejnej rekomendacji KNF, z drugiej strony jednak wielu klientów może odłożyć decyzję o zakupie mieszkań do stycznia, kiedy prawdopodobnie wystartuje rządowy program „Mieszkanie dla Młodych”.

Po najsłabszym od 2009 roku I kwartale bieżącego roku, na rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2013 r. obserwujemy oczekiwane ożywienie. Wzrosła zarówno liczba jak i wartość kredytów hipotecznych i to nie tylko względem pierwszych trzech miesięcy 2013 roku, ale również IV kwartału 2012 r. W II kwartale udzielono blisko o 6% kredytów hipotecznych więcej niż I kwartale o łącznej wartości wyższej o 14,25%. Na razie trudno wnioskować o trwałości wzrostów, niemniej wiele wskazuje na to, że w kolejnych miesiącach dalszemu ożywieniu mogą sprzyjać niskie stopy procentowe i bardziej optymistyczne dane na temat koniunktury w gospodarc.

Zgodnie z przewidywaniami, w I kwartale 2013 roku odnotowano istotne spadki liczby i wartości udzielanych kredytów hipotecznych – odpowiednio o 12,46% i 9,34% w odniesieniu do końca 2012 roku. Wygaszenie programu „Rodzina na Swoim” i trudna sytuacja gospodarcza spowodowały, że wyniki akcji kredytowej były najsłabsze od 2009 roku. Dodatkowo, średnie ceny metra kwadratowego finansowanych nieruchomości mieszkaniowych po wielu miesiącach spadków nieznacznie wzrosły.

W ostatnim kwartale 2012 roku odnotowano istotne spadki liczby i wartości udzielanych kredytów, odpowiednio o 6,25% i 11,76%. Tych wskaźników nie poprawiły nawet rekordowe w tym roku wyniki Programu „Rodzina na Swoim”. W 2012 roku wartość udzielonych kredytów była niższa o 20% niż rok wcześniej. Był to efekt niższej o prawie 15% liczby nowo udzielonych kredytów oraz wyraźnego spadku średniej wartości nowego kredytu.

Na rynku kredytów mieszkaniowych kolejny kwartał minął pod znakiem stagnacji. Liczba i wartość kredytów były bardzo zbliżone do wyników poprzedniego kwartału, jednak w zestawieniu rok do roku odnotowano znaczący spadek. Z każdych 10 nowych kredytów, 2 udzielone zostały w ramach kończącego się właśnie Programu „Rodzina na Swoim”. Ponad 97% wartości nowego portfela stanowiły kredyty w złotych, które w jeszcze większym stopniu wyparły kredyty denominowane w walutach. Miniony kwartał to także dalsze spadki cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach, wynoszące od 1 do blisko 5% w odniesieniu do poprzedniego kwartału.

Po raz pierwszy od kilkunastu lat, w II kwartale 2012 roku na rynku mieszkaniowym odnotowano niższą wartość nowo udzielonych kredytów w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku. Kredytów było natomiast o 1,84% więcej niż w I kwartale. W ostatnich kilku latach wyniki drugiego kwartału były wyższe od wyników uzyskiwanych w pierwszym kwartale nawet o 20-30%. Blisko 95% kredytów to kredyty w złotych. Kredyty denominowane w CHF w zasadzie zupełnie zniknęły z nowego portfela, a kredyty denominowane w euro stanowiły 5% jego wartości. II kwartał 2012 roku to także dalsze spadki cen transakcyjnych w największych miastach.

W pierwszym kwartale 2012 roku odnotowano spadki zarówno liczby, jak i wartości udzielanych kredytów – odpowiednio o 5,96% i 5,46%. W strukturze walutowej nowego portfela kredytowego dalszemu wzmocnieniu uległa pozycja kredytów złotowych. Jedynym wskaźnikiem akcji kredytowej, który osiągnął swoje kolejne maksimum, okazała się średnia wartość udzielonego kredytu hipotecznego, która przekroczyła 209 tys. złotych. Obserwowaliśmy też kontynuację spadku cen mieszkań, wynikająca ze wzrostu podaży nowych mieszkań oraz osłabienia akcji kredytowej, co z kolei przełożyło się na zmniejszenie efektywnego popytu na mieszkania.

W IV kwartale 2011 r. odnotowano spadek zarówno liczby, jak i wartości udzielonych kredytów (o odpowiednio 13,02% i 15,54%), jednak mimo to wynik uzyskany w całym minionym roku 2011 okazał się nieznacznie lepszy od wyniku roku poprzedniego. Jedynym wskaźnikiem akcji kredytowej, który osiągnął swoje maksimum w historii, okazała się średnia wartość udzielonego  kredytu hipotecznego. W strukturze walutowej nowego portfela kredytowego dalszemu wzmocnieniu uległa pozycja kredytów złotowych, a w części walutowej portfela kontynuowany był proces przesuwania się  zainteresowania z CHF na EUR.

Wyniki akcji kredytowej uzyskane w III kwartale 2011 roku, zarówno jeśli chodzi o liczbę – 59.571 kredytów, jak i wartość – 12,8 mld złotych  udzielonych kredytów okazały się słabsze o ponad 4 % od wyników z II kwartału br.  Na podstawie tych słabszych niż oczekiwano wyników w III kwartale trudno prognozować, czy banki i potencjalni kredytobiorcy będą starali się wykorzystać ostatnie tygodnie przed wejściem w życie pełnych zapisów Rekomendacji S do zrealizowania odkładanych dotychczas decyzji o zaciągnięciu kredytu na zakup mieszkania.

Wyniki akcji kredytowej uzyskane w II kwartale 2011 roku, zarówno jeśli chodzi o liczbę – 62.197 kredytów, jak i wartość – 13,395mld zł, oznaczały wzrost w stosunku do wyników z I kwartału br. odpowiednio o 9,33% jeśli chodzi o wartość oraz o 8,02 % gdy chodzi o liczbę nowych kredytów i oznaczają powrót do poziomu akcji kredytowej sprzed roku. Był to w dużej mierze efekt systematycznie obniżanych przez banki marż kredytowych oraz innych opłat związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego.  Innym istotnym czynnikiem wzrostu akcji kredytowej były toczące się w tym czasie w Sejmie prace związane ze zmianą warunków udzielania kredytów w ramach programu „Rodzina na Swoim”.

Wyniki akcji kredytowej uzyskane w I kwartale 2011 roku, zarówno jeśli chodzi o liczbę – 57 578 kredytów, jak i wartość – 12,252 miliardów złotych, były powtórzeniem wyników uzyskanych w IV kwartale roku 2010. O ile jednak podsumowując IV kwartał roku poprzedniego podkreślano zaskakująco niski wynik, to wyniku ten sam poziom kredytów udzielonych w I kwartale br. można jednoznacznie ocenić, jako sygnał powrotu koniunktury na rynku kredytowym. Tak odmienne oceny takiego samego wyniku w kolejnych, następujących po sobie kwartałach uzasadnione są cyklicznością naszego rynku, powiązaną z porami roku.

W ostatnim kwartale 2010 roku odnotowano zmniejszenie wartości i liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych. Wpływ na osłabienie akcji kredytowej miała między innymi działania Komisji Nadzoru Finansowego, która wdrożyła kolejne rekomendacje zaostrzające kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Zapowiedzi rządu dotyczące wygaszania i zmian w Programie „Rodzina na Swoim” przełożyły się na wyraźny wzrost zainteresowania kredytobiorców – w IV kwartale wartość udzielonych kredytów w ramach Programu „RnS” wzrosła aż o 35,77%.

W III kwartale 2010r. banki udzieliły 61,1 tys. nowych kredytów na cele mieszkaniowe na kwotę przeszło 13 mld złotych. Średnia wartość kredytu wyniosła 204,3 tys. zł, a ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych po trzecim kwartale 2010 nieznacznie wzrosła i wynosi 247,5 mld zł. Już blisko trzy czwarte (72,8%) wartości nowego portfela to kredyty udzielane w złotówkach. W III kwartale 2010 średnie ceny transakcyjne mieszkań były stabilne i uległy nieznacznej zmianie.

W II kwartale 2010 r. banki udzieliły 63,9 tys. nowych kredytów mieszkaniowych na kwotę przeszło 13,5 mld złotych. Średnia wartość kredytu wyniosła 206 tys. zł, a ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, po drugim kwartale 2010 wzrosła o 13% i wyniosła 245,9 mld zł. Blisko jedna czwarta (23,6%) wartości nowego portfela to kredyty denominowane w Euro, co przyczyniło się do zmniejszenia udziału kredytów w złotówkach. Popularne niegdyś kredyty we frankach szwajcarskich w II kwartale 2010 roku stanowiły zaledwie 4,4% wartości nowych umów kredytowych.

W I kwartale 2010r. banki udzieliły 48,3 tys. nowych kredytów na zakup mieszkania na kwotę blisko 10 mld złotych. Średnia wartość kredytu w tym czasie to 202 tys. zł. Łączna ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych to 217,5 mld. Wciąż wzrasta liczba nowo udzielanych kredytów w Euro, które stanowiły w I kwartale br. 18,3%, znikają kredyty we frankach szwajcarskich. Ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach nieznacznie wzrosły.

Po znaczącym ograniczeniu akcji kredytowej w IV kw. 2008r., od początku 2009 r. sektor bankowy stopniowo odbudowywał poziom akcji kredytowej. W IV kw. 2009 r. banki udzieliły łącznie 52,8 tys. nowych kredytów hipotecznych na kwotę blisko 11 mld złotych. Ożywieniu akcji kredytowej towarzyszyła zmiana w strukturze walutowej – kredyty zaciągane w złotych w roku 2009 stanowiły ponad 72% wartości nowego portfela, podczas gdy w roku 2008 wskaźnik ten wyniósł zaledwie 30%. Udział popularnych jeszcze niedawno kredytów w CHF spadł z 68,6% w ub. roku do poziomu 17,2% wartości nowego portfela. Coraz większą popularnością cieszą się natomiast kredyty w euro – obecnie ich udział wzrósł z poziomu 0,4% w roku 2008 do 9,2% wartości kredytów udzielonych w roku 2009.

Kredyty mieszkaniowe należą do najlepiej obsługiwanych zobowiązań bankowych Polaków. Według danych UKNF na koniec września 2009r., wskaźnik niespłacanych kredytów mieszkaniowych wynosił zaledwie 1,4%, w czym – co ciekawe – największy udział miały kredyty udzielone w PLN.

Po raz pierwszy Związek Banków Polskich zdecydował się przygotować kompleksowy raport na temat rynku kredytowego oraz rynku nieruchomości. Podczas prac nad raportem wykorzystano dane gromadzone przez banki w Systemach AMRON i SARFiN, a także dane publikowane przez GUS, ANR i BGK.

O ile dane dotyczące sytuacji na rynku kredytowym są regularnie publikowane przez ZBP, tym razem przeanalizowano także informacje dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości, na które zaciągane są kredyty. Dane te pokazują, że przez ostatni rok ceny transakcyjne zakupu nieruchomości stabilizują się. Od początku bieżącego roku dostrzegalny jest jednak wzrost akcji kredytowej. W trzecim kwartale bieżącego roku wartości nowo udzielonych kredytów na zakup nieruchomości osiągnęły już blisko 11 miliardów złotych, czyli wartości porównywalną do ostatniego kwartału 2008 roku.