Raport AMRON-SARFiN 1/2014

Podsumowując w poprzedniej edycji Raportu AMRON-SARFiN  miniony rok 2013, oceniliśmy  go pod względem wyników akcji kredytowej jako najsłabszy okres dla sektora hipotecznego od roku 2005. Tymczasem środowisko deweloperskie wynikami sprzedaży mieszkań było wręcz zachwycone. Podobna sytuacja ma miejsce w kontekście wyników za I kwartał 2014 roku. Wytłumaczenie tych rozbieżności w ocenie aktywności rynku jest proste. Znacząca część  transakcji kupna mieszkań odbywa się bez udziału kredytu bankowego. Polacy – choć nie tylko, bo zauważalny jest wzrost nabywania mieszkań w Polsce przez obywateli Republiki Ukrainy – doszli do wniosku, że inwestycja w mieszkanie jest nie tylko bezpiecznym ale i rentownym ulokowaniem posiadanych oszczędności, trzymanych dotychczas czy to w przysłowiowej „skarpecie”, czy w funduszach inwestycyjnych lub na lokatach bankowych. Tym bardziej, że na dalszy spadek cen raczej nie można już liczyć. Nabycie własnego mieszkania to również zabezpieczenie stabilności finansowej w okresie emerytalnym, a nawet – w miarę potrzeby – również potencjalne źródło dodatkowych środków na życie na emeryturze.

Ze względu na potwierdzoną w poprzednich edycjach Raportu sezonową cykliczność zjawisk zachodzących zarówno na rynku kredytów hipotecznych, jak i – co bardziej oczywiste – również w sferze inwestycji mieszkaniowych, analizujemy wyniki osiągnięte w I kwartale 2014 roku zarówno w odniesieniu do wyników z IV kwartału roku 2013, jak i do wyników z analogicznego okresu  ubiegłego roku – I kwartału 2013 roku. Nawet taki zabieg nie pozwala na mówienie o wzrostach w sferze kredytów hipotecznych. Możemy się tylko pocieszać, że wyniki minionego I kwartału 2014 roku okazały się lepsze niż wyniku I kwartału, ale roku…. 2009! Jednak z drugiej strony raczej nikt nie oczekiwał w minionym kwartale odwrócenia trendu spadkowego, trwającego nieprzerwanie od połowy 2011 roku.

Zarówno liczba (41,9 tys. sztuk), jak i wartość (8,8 mld zł) nowo udzielonych kredytów w I kwartale bieżącego roku stanowią jednak dobre oparcie dla poprawy wyników w kolejnych kwartałach. Tym bardziej prawdopodobnych, że w sektorze budownictwa mieszkaniowego w pierwszych trzech miesiącach 2014 roku obserwowane było wyraźne ożywienie rynku. Znaczące zmiany można zauważyć zwłaszcza w relacji do wyników I kwartału 2013 roku. Liczba nowo rozpoczętych inwestycji zwiększyła się aż o 49%, natomiast wzrost liczby nowych pozwoleń wyniósł 16%.

Analiza cen transakcyjnych w I kwartale 2014 roku potwierdza dalszą stabilizację średnich cen praktycznie na wszystkich analizowanych rynkach. Największe odchylenia wykazał z jednej strony rynek w Poznaniu – na plus o 95 zł, a po drugiej stronie rynek aglomeracji katowickiej – na minus o 44 zł.

Pierwszy kwartał 2014 roku to początek funkcjonowania nowego rządowego Programu „Mieszkanie dla Młodych”. W tym okresie kredyty zakwalifikowane do udziału w tym programie stanowiły 10% portfela nowych kredytów. To nie jest zły wynik, jednak na ocenę jego atrakcyjności jest jeszcze zdecydowanie za wcześnie. Zastosowane wskaźniki wyznaczania limitów cenowych w poszczególnych lokalizacjach są najsłabszą stroną tego programu, zdecydowanie dyskryminującą mieszkańców niektórych regionów naszego kraju. Sugeruję oparcie się o dane z AMRON przy pierwszej weryfikacji zasad działania Programu „MdM” w zakresie wyznaczania limitów cenowych – AMRON to NORMA!

W kwietniu 2014 roku odbyło się Walne Zgromadzenie Związku Banków Polskich, które potwierdziło zdefiniowane w ostatnich latach Rekomendacje Mieszkaniowe. Stosowne propozycje, w tym również gotowe projekty rozwiązań ustawowych zostały przekazane do Parlamentu, Rządu  oraz NBP i KNF. Nie czekamy na pomysły ze strony rządu – sami proponujemy gotowe rozwiązania. Kluczowe znaczenie dla dalszego rozwoju rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego będzie miało uruchomienie w Polsce systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe w formule kas budowlanych.

dr Jacek Furga
Prezes Centrum AMRON

Pobierz raport