Raport AMRON-SARFiN 3/2013

Wyniki trzeciego kwartału 2013 roku zarówno pod względem liczby (45,8 tys. sztuk), jak i wartości (9,5 mld zł) nowo udzielonych kredytów był już drugim z kolei okresem, w którym odnotowaliśmy wzrost obu tych wskaźników. Niestety nawet utrzymanie podobnego tempa wzrostu – na poziomie ok. 4 %  – w kolejnym IV kwartale 2013 roku nie zmieni faktu, że wyniki roku 2013 najprawdopodobniej okażą się niższe od tych osiągniętych w najgorszym dotychczas pokryzysowym roku 2009.

Jak wynika z dużo atrakcyjniejszych informacji dostarczanych przez środowisko deweloperów, sygnalizujących znaczny wzrost sprzedaży oferowanych przez nich mieszkań i znaczną redukcję wcześniejszego zapasu niesprzedanych mieszkań, rośnie liczba transakcji (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym) realizowanych bez finansowania kredytem bankowym – w szczególności w segmentach mieszkań najtańszych oraz najdroższych.

Natomiast ci, którzy sięgają po kredyt hipoteczny, wykorzystują ostatnie miesiące przed wejściem w życie czwartej już wersji Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, by skorzystać z możliwości zaciągnięcia kredytu na pełną kwotę inwestycji.  Trzeci kwartał 2013 roku przyniósł znaczący wzrost liczby kredytów o poziomie LtV powyżej 80% – o 6 p.p.  Zmiany w strukturze wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów dowodzą, że wchodząca w życie 1 stycznia 2014r. nowelizacja Rekomendacji S nie pozostaje bez reakcji uczestników rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych (zarówno banków, jak i nabywców mieszkań), którzy wykorzystują ostatnią możliwość finansowania zakupu mieszkania kredytem na 100% wartości nieruchomości.

Miesiące wakacyjne sprzyjały budowie nowych mieszkań – trzeci kwartał 2013 roku przyniósł nieznaczny wzrost liczby budów  rozpoczętych. Liczba inwestycji rozpoczętych od lipca do września wyniosła 38 903, co oznacza wzrost o 4% w porównaniu do poprzedniego kwartału.  W badanym kwartale zwiększyła się również liczba gotowych mieszkań, która wyniosła 35 241 w porównaniu do 30 856 mieszkań oddanych do użytkowania w drugim kwartale bieżącego roku. O 4% w porównaniu do drugiego kwartału 2013 roku spadła natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę, która w trzecim kwartale wyniosła 36 996 pozwoleń.

Analizując wyniki budownictwa mieszkaniowego za okres trzech zakończonych kwartałów bieżącego roku należy podkreślić stałą poprawę wskaźników aktywności od samego początku roku do chwili obecnej. Jednak z drugiej strony aktywność gospodarcza inwestorów na krajowym rynku mieszkaniowym wciąż pozostaje na wyraźnie niższym poziomie niż w latach poprzednich. Trwa więc stan wyczekiwania środowiska deweloperskiego z jednej strony na sygnały z sektora bankowego o przyszłym dostępie do finansowania zarówno dla deweloperów, jak również indywidualnych nabywców mieszkań, a z drugiej strony – od instytucji rządowych o planowanych działaniach w sferze wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego, aby móc podjąć decyzje o wzmacnianiu własnej aktywności gospodarczej. Coraz wyraźniejsze wydają się jednak czynniki świadczące o zmianie nastawienia inwestorów, w tym przede wszystkim deweloperów, z zachowawczo-wyczekującego na proinwestycyjne.

Potwierdzeniem takiej oceny stanu rynku są również pierwsze sygnały wzrostu zainteresowania inwestorów nabywaniem lokali mieszkalnych, przekładające się na zmianę trendu cen transakcyjnych. W trzecim kwartale 2013 po raz pierwszy od dwóch lat doszło do wzrostu cen we wszystkich badanych miastach oprócz Wrocławia, w którym średnia cena 1mkw. mieszkania spadła nieznacznie (o 36 zł) w porównaniu do poprzedniego kwartału. Średnie ceny transakcyjne w największych miastach Polski wzrosły od 65 do 95 zł za metr kwadratowy powierzchni lokalu. Co prawda analiza roczna wykazała wzrost średnich cen transakcyjnych jedynie w trzech miastach: w Białymstoku o 101zł/mkw., Poznaniu o 121zł/mkw. oraz Gdańsku o 66 zł/mkw., ale już wyniki IV kwartału mogą potwierdzić zmianę trendu dla pozostałych lokalizacji.

W tym miejscu z przyjemnością i satysfakcja chciałbym poinformować stałych czytelników Raportu AMRON-SARFiN, że odpowiadając na rosnące zapotrzebowanie na jak najbardziej bieżącą informację z rynku, Centrum AMRON postanowiło uruchomić bieżące notowania średnich cen mieszkań. Wartości notowane będą na podstawie umów sprzedaży zawartych w danym okresie na rynku wtórnym w cyklach tygodniowych i prezentowane na stronie internetowej Centrum (www.amron.pl) na interaktywnych wykresach liniowych, które pozwalać będą na zestawianie danych pochodzących z różnych lokalizacji i dotyczących różnych kategorii mieszkań i dzięki temu umożliwią samodzielne analiz interesujących segmentów rynku mieszkaniowego. Serdecznie Państwa zapraszamy do zapoznania się z naszą nową propozycją.

Kolejna decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżce podstawowych stóp procentowych o kolejne 25 bp i pojawiające się sygnały o pierwszych oznakach poprawy sytuacji gospodarczej powinny sprzyjać dalszemu ożywieniu na rynku transakcji mieszkaniowych oraz na rynku kredytów hipotecznych.  Rząd i  parlament skoncentrowane były w minionym kwartale na zakończeniu procesu legislacyjnego, umożliwiającego wprowadzenie Programu „Mieszkanie dla Młodych”. Szansą na pobudzenie rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego i poprawę sytuacji mieszkaniowej  jest – nadal czekające na rzetelną ocenę przez administrację rządową – rekomendowane przez Związek Banków Polskich uruchomienie w naszym kraju systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe opartego o model kas budowlanych.

Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON

Pobierz raport