Raport AMRON-SARFiN 1/2012

Ze względu na potwierdzoną w poprzednich edycjach Raportu sezonową cykliczność zjawisk zachodzących zarówno na rynku kredytów hipotecznych, jak i – co bardziej oczywiste – również w sferze inwestycji mieszkaniowych, analizujemy wyniki osiągnięte w  I kwartale 2012 roku zarówno w odniesieniu do wyników z IV kwartału roku 2011, jak i do wyników z analogicznego okresu  ubiegłego roku – I kwartału 2012 roku. Niestety pomimo takiego zabiegu nie udało się nam okrasić nutką optymizmu jednoznacznie spadkowej oceny aktywności banków w obszarze kredytowania hipotecznego w I kwartale 2012 roku. Wypowiadane również na łamach poprzednich dwóch edycji naszego Raportu prognozy słabszych wyników w roku 2012 na rynku kredytów  hipotecznych uzyskały potwierdzenie. Zarówno liczba ( 48,7 tys. sztuk) jak i wartość (1,2 mld zł) nowo udzielonych kredytów w I kwartale 2012 roku okazały się niższe nie tylko od wyniku z kwartału poprzedniego, lecz również od wyników uzyskanych przed rokiem w I kwartale 2011 roku. Na domiar złego, w efekcie zmian kursowych złotego do euro oraz franka szwajcarskiego, po raz pierwszy w analizowanym okresie obniżyła się łączna wartość portfela kredytów hipotecznych w sektorze bankowym do poziomu 308 mld złotych.

Jedynym wskaźnikiem akcji kredytowej, który osiągnął swoje kolejne maksimum, okazała się średnia wartość udzielonego  kredytu hipotecznego, która  przekroczyła  209 tys. złotych. W strukturze walutowej nowego portfela kredytowego dalszemu wzmocnieniu – aż o 7 % – uległa pozycja kredytów złotowych, które sięgają poziomu blisko 85 % przy jednoczesnym śladowym już udziale kredytów we franku szwajcarskim na poziomie 1 %.

W kontekście słabnącej akcji kredytowej, zaskakująco wyglądają liczby dotyczące inwestycji mieszkaniowych. Według danych GUS liczba oddanych do użytkowania mieszkań (ponad 36 tys. sztuk) wzrosła w I kwartale 2012 roku o ponad 32 % w relacji do I kwartału roku 2011, przy nieznacznym (około 2 %) wzroście liczby wydanych pozwoleń i rozpoczętych inwestycji.

Konsekwentnie natomiast kontynuowany jest – choć w tym kwartale wręcz symboliczny – spadek średnich cen transakcyjnych mieszkań. Do obniżki cen mieszkań przyczynił się z jednej strony wzrost podaży nowych mieszkań, w tym zwiększona oferta mieszkań z nowo rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji, z którą deweloperzy pojawili się na rynku przed wejściem w życie  ustawy wprowadzającej obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych. Z drugiej strony czynnikiem sprzyjającym spadkom cen było osłabienie akcji kredytowej, przekładające się na zmniejszenie efektywnego popytu na mieszkania.

Podsumowanie wyników I kwartału 2012 roku można byłoby skwitować powiedzeniem „a nie mówiłem”.  Wycofanie się banków z oferty kredytów walutowych, wejście w życie Rekomendacji S oraz wygaszanie   programu „Rodzina na Swoim” znalazły odzwierciedlenie w liczbach obrazujących stan rynku kredytów hipotecznych i rynku transakcji mieszkaniowych w I kwartale 2012 roku. Mimo to podtrzymuję moją ocenę sprzed kwartału odnośnie wolumenu kredytów udzielonych w roku 2012 na poziomie 44 mld złotych.

Podtrzymuję również moje stwierdzenie, że wyniki I kwartału 2012 roku to kolejny sygnał dla  rządu i parlamentu, iż nadszedł już czas na odważne decyzje w polityce mieszkaniowej. Potrzebny jest długoletni program rozwoju i wspierania przez państwo budownictwa mieszkaniowego, w tym – stworzenie systemu pobudzającego gospodarstwa domowe do  długoterminowego oszczędzania.

Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON

Pobierz raport