Raport AMRON-SARFiN 4/2014

W czwartym kwartale 2014 r. banki udzieliły niespełna 43 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 9,16 mld, a w całym roku zawarły z Klientami 174 tys. umów o kredyt mieszkaniowy na kwotę 36,8 mld zł. Łączny wynik w obszarze finansowania mieszkalnictwa znalazł się tym samym poniżej oczekiwań środowiska bankowego i tzw. poziomu organicznej zdolności polskiego rynku do generowania rocznego wolumenu w granicach 38-40 mld zł przy całkowitej liczbie umów rzędu 180-190 tys. sztuk.

Rok 2014 był najsłabszym rokiem dla rynku kredytów mieszkaniowych w ciągu minionych dziewięciu lat. Zarówno liczba, jak i wartość kredytów mieszkaniowych była niższa nawet od wyników kryzysowego roku 2009 (odpowiednio 189 tys. i 39 mld). Zarówno atrakcyjne oprocentowanie kredytów w złotych – najniższe w historii po cyklu obniżek podstawowych stóp procentowych NBP,  jak i ceny nieruchomości, które od dwóch lat podlegają tylko nieznacznym wahaniom, nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego.

Wartość Indeksu Dostępności Mieszkaniowej IDM3 na koniec minionego roku wyniosła 190 punktów. To najwyższy poziom notowany od 2006 roku, a trend wzrostowy obserwujemy od 2012 r. W ostatnim kwartale na wartość indeksu wpłynął przede wszystkim istotnie większy przeciętny dochód rozporządzalny dla rodziny, ale także niższe oprocentowanie kredytów, poziom inflacji i spadek cen nieruchomości. Niemniej, przy tak sprzyjających warunkach rynek kredytów hipotecznych skurczył się. Sytuacji nie zmienił także Program Mieszkanie dla Młodych, z którego nawet mimo dostosowywania kryteriów wsparcia do realiów rynkowych w ciągu całego roku, udało się wykorzystać jedynie 34% środków przeznaczonych na 2014. Choć w IV kwartale Program odnotował najlepszy wynik, to kredyty ze wsparciem sumarycznie odpowiadały za 7% wartości i 8% liczby wszystkich nowych umów kredytowych podpisanych w 2014 roku.

Zdaniem dr Jacka Furgi, szefa Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP, na chwilę obecną brak jest argumentów pozwalających na prognozowanie akcji kredytowej w obszarze finansowania nieruchomości na poziomie odbiegającym znacznie od tego, jaki miał miejsce w latach 2013 i 2014. „Sytuacja na rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych w 2014 r. potwierdziła formułowane dotychczas prognozy Centrum AMRON i ZBP. Stopy procentowe są już na bardzo niskim poziomie i nawet kolejna obniżka nie spowoduje istotnych zmian w poziomie akcji kredytowej. Natomiast dalsze podwyższanie minimalnego poziomu wkładu własnego, a przypomnę, że od 1 stycznia 2015 obowiązuje już wymóg 10%, może utrudnić dostęp do kredytów tej części polskiego społeczeństwa, która aktualnie nie posiada żadnych oszczędności lub chce je przeznaczyć na remont nowo zakupionego mieszkania. Nawet deklarowane dalsze uatrakcyjnianie pomocy państwa w Programie „Mieszkanie dla Młodych” nie wpłynie na wzrost liczby kredytów, gdyż nie jest rolą tego Programu generowanie nowych kredytobiorców. Po wsparcie w ramach tego Programu sięgają – jeśli mogą spełnić jego warunki – ci, którzy i tak zdecydowaliby się na zakup mieszkania na kredyt.” – twierdzi Jacek Furga.

Tymczasem problemy mieszkaniowe polskich rodzin są wymieniane w różnego typu badaniach i sondażach jako jedna z dwóch podstawowych przyczyn emigracji, kryzysu demograficznego i społecznego niezadowolenia.

Decyzja Szwajcarskiego Banku Narodowego o uwolnieniu kursu franka skoncentrowała uwagę wszystkich wyłącznie na prześciganiu się w poszukiwaniu rozwiązań wspierających osoby zadłużone we franku. Tymczasem analiza portfela kredytowego nie uzasadnia aż takiego zaangażowania najwyższych instytucji nadzorczych, regulacyjnych i administracyjnych w tym obszarze. „Dzisiejsza sytuacja wokół problemu kredytów w CHF i kwestia wypracowania rozwiązań uwzględniających interesy wszystkich uczestników umowy, jaką jest bankowość – klientów banków, właścicieli depozytów, różnych grup kredytobiorców, akcjonariuszy, nadzorców i regulatorów, przyszłych emerytów i wszystkich podatników – jest przedmiotem intensywnych prac w środowisku bankowym. Do 11 marca sektor bankowy przedstawi swoje propozycje. Jednak podstawowy problem, którego istotnym symptomem jest finansowanie mieszkalnictwa komercyjnymi kredytami w obcej walucie, to w dalszym ciągu brak systemowych mechanizmów stabilizujących finansowanie mieszkalnictwa. Życzyłbym wszystkim równie zdecydowanego działania oraz odważnych decyzji ponad podziałami politycznymi, skutkujących systemowymi rozwiązaniami dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. W innym przypadku  trudno upatrywać szansy na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w kolejnych latach.” – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes ZBP.

Rekomendowane przez Związek Banków Polskich uruchomienie systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe opartego o model kas budowlanych wywołało już pierwsze dyskusje pomiędzy wicepremierem ds. gospodarczych a ministrem finansów. Kontynuacja tej dyskusji stwarza szansę na akceptację pomysłu ZBP, a tym samym szansę na pobudzenie rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego i poprawę sytuacji mieszkaniowej w naszym kraju.

Pobierz raport