Raport AMRON-SARFiN 2/2011

Wyniki akcji kredytowej uzyskane w II kwartale 2011 roku, zarówno jeśli chodzi o liczbę – 62.197 kredytów, jak i wartość – 13,395mld zł, oznaczały wzrost w stosunku do wyników z I kwartału br. odpowiednio o 9,33% jeśli chodzi o wartość udzielonych kredytów oraz o 8,02 % gdy chodzi o liczbę udzielonych kredytów i oznaczają powrót do poziomu akcji kredytowej sprzed roku, w II i III kwartale roku 2010. Był to w dużej mierze efekt systematycznie obniżanych przez banki marż kredytowych oraz innych opłat związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego.  Innym istotnym czynnikiem wzrostu akcji kredytowej były toczące się w tym czasie w Sejmie prace związane ze zmianą warunków udzielania kredytów w ramach rządowego programu „Rodzina na Swoim”. Kredytobiorcy wykorzystywali ostatnią realną szansę skorzystania z dobrodziejstw tego programu w II kwartale 2011 roku przed wejściem w życie nowych regulacji.

Uzyskanie w pierwszym półroczu wolumenu nowo udzielonych kredytów na poziomie sięgającym prawie 26 mld złotych zdawałoby się potwierdzać prognozę na rok 2011 na poziomie wyższym od wyniku uzyskanego w roku 2010 (48,7 mld PLN), jednak wyjątkowo słabe wyniki w czerwcu, zamykającym II kwartał oraz w obu tradycyjnie słabych miesiącach wakacyjnych wskazują, że ta nadwyżka może być symboliczna. Tym bardziej, że podpisana przez Prezydenta RP ustawa zmieniająca zasady korzystania z Programu Rodzina na Swoim spowoduje, że na większości rynków znalezienie mieszkania kwalifikującego się do dopłat stanie się niemożliwe. W tym kontekście podkreślane przez rząd rozszerzenie programu na tzw. singli i osoby pozostające w związku partnerskim jest tylko odwróceniem uwagi od całkowitego wycofania się rządu z tego programu. Z przekonaniem można już raczej wygłosić sentencję: „Program rządowy Rodzina na Swoim” uważam za zamknięty”.

Pomimo utrzymującej się od kilku kwartałów dominacji kredytów złotowych w nowej akcji kredytowej banków  (na poziomie zbliżonym do 80 %) udział kredytów walutowych w portfelu hipotecznym banków nadal jest wysoki i wynosi ponad 62 %.  Dominujący jest udział kredytów we franku szwajcarskim sięgający 53 % portfela kredytowego.

Zdecydowanie gorzej w porównaniu z wynikami za analogiczny okres w roku 2010 wypada rynek mieszkaniowy. W okresie od stycznia do czerwca 2011 roku rozpoczęto budowę 80 010 mieszkań, czyli o 1,3%  mniej niż w analogicznym okresie roku 2010. Kontynuowany jest trend dominacji inwestorów indywidualnych, którzy rozpoczęli 48 508 nowych mieszkań, czyli o 7,4 % więcej w stosunku do roku 2010r. a sektor deweloperski z liczbą 28 529 rozpoczętych mieszkań, osiągnął wynik o 9,3% niższy niż w roku 2010 r.

Według wstępnych danych GUS, w okresie styczeń-czerwiec 2011 r. oddano do użytkowania 55 403 mieszkań, tj. o 13,1% mniej niż w analogicznym okresie 2010 r. Tendencja spadkowa liczby mieszkań oddanych do użytkowania jest nadal widoczna w większości grup inwestorów. Jedynie w grupie inwestorów indywidualnych notowano 3,4% wzrost w stosunku do analogicznego kwartału roku 2010. W pierwszej połowie roku 2011 oddali oni do użytkowania 33 612 mieszkań.

W okresie styczeń-czerwiec 2011 roku wzrosła natomiast w relacji do roku 2010 – o 7,3 % – liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań i wyniosła 88 094. Czy w świetle prognoz realnego popytu, determinowanego z jednej strony dostępnością kredytu hipotecznego a z drugiej gotowością do zadłużania się przełoży się ona na wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań w kolejnych miesiącach?

II kwartał 2011 roku przyniósł kolejny, spadek średnich cen (od 50 do 150 złotych za 1 m² powierzchni) na większości największych rynków mieszkaniowych. Największy spadek notowano w Warszawie i Poznaniu. Minimalne wzrosty średniej ceny notowano jedynie we Wrocławiu, aglomeracji katowickiej i Gdańsku. W drugim kwartale 2011 najwyższą spośród badanych miast średnią cenę transakcyjną za metr kwadratowy mieszkania odnotowano w Warszawie – 7 826 PLN, zaś najniższą zaś w aglomeracji katowickiej – 3 432 PLN.

Do spadku cen mieszkań przyczynił się głownie wzrost podaży nowych mieszkań obserwowany od połowy roku 2010. Wzrost podaży mieszkań wynikał zarówno ze wzrostu liczby nowo rozpoczynanych inwestycji oraz wznowienia tych, które zostały zawieszone w poprzednich latach z powodu kryzysu subprime. Oznacza to również że w perspektywie kilku miesięcy nie grozi nam wzrost cen mieszkań. Tym bardziej, że nadchodzące ze świata sygnały o kolejnej fali kryzysu gospodarczego, wywołane przez polityków zamieszanie wokół kredytów w we franku szwajcarskim oraz wygaszanie programu „Rodzina na Swoim” skutkować będą  studzeniem chęci potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych.

Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON

Pobierz raport