Raport AMRON-SARFiN 4/2012
To nie był typowy rok dla rynku mieszkaniowego. Zachowania jego uczestników wymuszane były przez zapowiedziane wcześniej przez rząd i uchwalone przez Sejm zmiany ustaw.
W I kwartale deweloperzy „uciekając” przed obowiązkiem prowadzenia rachunków powierniczych, nałożonym na nich przez wchodzącą z dniem 29 kwietnia 2012 r. w życie Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wprowadzili na rynek większość przygotowywanych inwestycji. Według danych GUS liczba oddanych do użytkowania mieszkań wzrosła w I kwartale 2012 roku o ponad 32 % w relacji do I kwartału roku 2011. Oferta deweloperska na rynku pierwotnym wynosiła na koniec roku 2012 ponad 54 tys. mieszkań, które nie znalazły nabywców.
Z kolei w IV kwartale wyścig z czasem rozpoczęli potencjalni kredytobiorcy, którzy chcieli wykorzystać ostatnią szansę na atrakcyjną pomoc państwa w spłacie kredytu mieszkaniowego w ramach wygaszanego z końcem 2012 roku Programu „Rodzina na Swoim”. W IV kwartale 2012 roku odnotowano najwyższą w całym okresie obowiązywania Programu liczbę 15 828 udzielonych kredytów – w porównaniu z poprzednim kwartałem, kredytów w ramach Programu udzielono o 41,46% więcej w ujęciu ilościowym i o 39,62% więcej w ujęciu wartościowym. Ponadto, na koniec roku 2012 w bankach na uzupełnienie dokumentacji czekało ponad 26 tys. złożonych wniosków kredytowych.
Jeśli do tego dołożymy zapowiedzi Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące zmian w zasadach kredytowania hipotecznego, to ocena może być tylko jedna – to nie był dobry rok dla budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Wspomniane powyżej zmiany regulacji, rosnące zaniepokojenie potencjalnych nabywców mieszkań zapowiedziami ze strony przedstawicieli rządu o spodziewanym pogorszeniu sytuacji gospodarczej w roku 2013, rosnące bezrobocie oraz brak ze strony rządu długoterminowych projekcji i programów wspierania dążeń Polaków do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych sprawiły, że wyniki minionego roku okazały się słabsze od prognozowanych.
Rok 2012, w porównaniu do poprzedniego, przyniósł wynik gorszy o ponad 20 % w wartości udzielonych kredytów, uzyskując poziom 39,1 mld zł przy 196 557 udzielonych kredytach. Był to z jednej strony efekt niższej o prawie 15 % liczby udzielonych kredytów, lecz również prawie siedmioprocentowego spadku średniej wartości udzielonego kredytu. Pomimo tych spadków, do 1,732 mln sztuk wzrosła liczba czynnych umów kredytowych, przy zachowaniu poziomu łącznego zadłużenia na praktycznie niezmienionym poziomie 316 mld zł.
Ostatni kwartał 2012 roku był już szóstym, w którym odnotowano spadek liczby udzielanych kredytów – kwartał zamknął się łączną liczbą 47 523 nowych umów kredytowych. Łączna wartość nowych kredytów z IV kwartału wyniosła 8,843 mld zł, czyli o ponad 20% mniej w porównaniu do III kwartału 2012 roku. Był to najgorszy kwartalny wynik od I kwartału 2009 roku, kiedy to łączna wartość nowych umów wyniosła 7,609 mld zł.
Obserwując zmiany struktury walutowej nowego portfela kredytów mieszkaniowych w kolejnych kwartałach minionego roku, można ze spokojem zrezygnować z analizy struktury walutowej nowego portfela kredytów hipotecznych w kolejnych okresach. O ile jeszcze w pierwszym kwartale kredyty walutowe stanowiły ponad 15 % portfela, to w czwartym kwartale już niecałe 2,5 %. Na rynku niepodzielnie króluje kredyt złotowy!
Ostatni kwartał roku 2012 przyniósł spadek liczby budów rozpoczętych – aż o 26 % w porównaniu do ostatniego kwartału 2011 roku. Spadek dotyczył również wydanych pozwoleń na budowę – zgodnie z danymi GUS w ostatnim kwartale 2012 roku wydano 37 155 pozwoleń, czyli 7% mniej niż w III kwartale 2012 roku oraz 13% mniej niż w tym samym okresie roku 2011. Wzrosła jedynie liczba mieszkań oddanych do użytkowania – w porównaniu do III kwartału 2012 r. o 29%. Generalnie wszystkie wskaźniki rynku mieszkaniowego w roku 2012 okazały się niższe nawet od tych z roku 2009.
Rok 2012 był już piątym z kolei okresem kontynuacji spadku średnich cen lokali mieszkalnych w największych miastach Polski. W Warszawie średnia cena transakcyjna na koniec grudnia spadła do poziomu 7 134 zł/m2, czyli o 199 zł w porównaniu do września 2012 roku oraz o 522 zł w porównaniu do grudnia 2011 roku. W skali roku 2012 największy spadek cen transakcyjnych mieszkań odnotował rynek krakowski – o 663 zł/m2. Do spadku cen mieszkań przyczynił się głównie systematyczny wzrost podaży nowych mieszkań obserwowany od połowy roku 2010 oraz coraz trudniej dostępny kredyt hipoteczny.
Po nałożeniu na ten obraz coraz powszechniejszego przeświadczenia, że to właśnie w roku 2013 polską gospodarkę czeka dołek obecnego cyklu koniunkturalnego, można zaryzykować stwierdzenie, że spadek cen mieszkań będzie postępował, choć już wolniej niż w roku bieżącym, co najmniej do wiosny 2014 roku.
Rzeczywistość roku 2012 okazała się gorsza, niż nasze najbardziej pesymistyczne prognozy. Nie tylko nie udało się uzyskać prognozowanego wyniku na poziomie 200 tys. kredytów o łącznej wartości 42 mld zł, ale nie udało się nawet obronić poziomu 40 mld zł. Wyniki roku 2012 okazały się najsłabsze od kryzysowego roku 2009, a w niektórych wskaźnikach nawet słabsze od tych z roku 2009.
Bez szybkiego działania rządu i odważnych decyzji parlamentu, podjętych ponad podziałami politycznymi, nie widzę szansy na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w kolejnych latach. Zasygnalizowany nowy rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” z pewnością nie przyniesie zmian tych pesymistycznych prognoz. Związek Banków Polskich konsekwentnie od kilku lat przedkłada rządowi i parlamentowi ocenę bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz propozycje gotowych rozwiązań, zwłaszcza w zakresie programu mieszkań na wynajem oraz wspierania skłonności do oszczędzania w kasach budowlanych. Bez systemowego rozwiązania w postaci systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz bez wspierania przez państwo skłonności do oszczędzania gospodarstw domowych, nie można liczyć na poprawę sytuacji nie tylko w obszarze kredytowania hipotecznego, lecz generalnie w obszarze rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON
Pobierz raport