Raport AMRON-SARFiN 2/2012
Wyniki akcji kredytowej uzyskane w II kwartale 2012 roku, zarówno jeśli chodzi o liczbę – 49 620 kredytów, jak i wartość – 10,044 mld zł, stanowią bardzo poważny sygnał ostrzegawczy o złej sytuacji na rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego. Po raz pierwszy od kilkunastu lat wyniki drugiego kwartału okazały się gorsze od wyników uzyskanych na początku roku. W ostatnich kilku latach wyniki drugiego kwartału były wyższe od wyników uzyskiwanych w pierwszym kwartale nawet o 20-30%. Tym razem jest inaczej – o ile liczba kredytów udzielonych w II kwartale 2012 roku jest nawet nieco wyższa niż w poprzednim kwartale, to wartość udzielonych kredytów okazała się niższa. Co gorsze, ten spadkowy trend z kwartału na kwartał utrzymuje się już od ponad roku.
Zaskakująco dobrze – w świetle tej pogarszającej się akcji kredytowej – jawią się dane dotyczące rynku inwestycji mieszkaniowych. Według wstępnych danych, w okresie styczeń-czerwiec 2012 r. oddano do użytkowania 68 129 mieszkań, tj. o 24,9% więcej niż w analogicznym okresie roku 2011. W porównaniu z I półroczem 2011 r. do 80 681, tj. o 0,8% wzrosła także liczba mieszkań rozpoczętych, natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia utrzymała się na poziomie sprzed roku i wyniosła 88 076. Wynik ten był zdeterminowany dużą liczbą rozpoczętych budów w kwietniu, co można tłumaczyć wejściem w życie z dniem 29 kwietnia Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Duża część deweloperów postanowiła rozpocząć budowę, zanim obejmą ich nowe przepisy.
Drugi kwartał 2012 roku przyniósł dalszy spadek średnich cen we wszystkich największych miastach Polski. Spadki mieściły się w przedziale od niespełna 1% do ponad 3%. W porównaniu do I kwartału bieżącego roku, największy spadek został zanotowany we Wrocławiu – o 182 zł/m2 do poziomu 5 473 zł. W stolicy średnia cena transakcyjna spadła do poziomu 7 407 zł/m2, czyli o 129 zł (w stosunku do I kwartału 2012 roku). W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, maksymalne spadki dotyczyły Wrocławia i Łodzi -odpowiednio o 673 zł (10,9 %) oraz 323 zł (7,8 %) za metr kwadratowy powierzchni mieszkania.
Do spadku cen mieszkań przyczynił się głównie wzrost podaży nowych mieszkań obserwowany od połowy roku 2010 oraz coraz trudniej dostępny kredyt hipoteczny. Z dzisiejszej perspektywy wydaje się, że spadek cen będzie postępował, choć już wolniej niż w I półroczu, co najmniej do jesieni przyszłego roku.
Wycofanie się banków z oferty kredytów walutowych (udział kredytów złotowych w nowym portfelu sięgnął już 95%), wynikające z regulacji nadzorczych obostrzenia w udzielaniu kredytów mieszkaniowych oraz wygaszanie programu „Rodzina na Swoim” prowadzą do dalszego, drastycznego ograniczenia rynku kredytów hipotecznych i rynku transakcji mieszkaniowych. Szansę na spełnienie mojej prognozy dotyczącej wielkości akcji kredytowej w roku 2012 na poziomie 44 mld złotych widzę już tylko
w determinacji tych, którzy zdecydują się w drugiej połowie roku na skorzystanie z ostatniej szansy na dofinansowanie kredytu w ramach wygaszanego programu „Rodzina na Swoim”. W przeciwnym przypadku może nas czekać niemiłe zaskoczenie powtórzenia wyniku z pokryzysowego roku 2009.
Szkoda, że te tak czytelne sygnały narastającego kryzysu na rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego nie są dostrzegane ani przez rząd, ani przez parlament. Potrzebny jest długoletni program rozwoju i wspierania przez państwo budownictwa mieszkaniowego, w tym – stworzenie systemu pobudzającego gospodarstwa domowe do długoterminowego oszczędzania.
Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON
Pobierz raport