Raport AMRON-SARFiN 3/2012

W najnowszej edycji Raportu prezentujemy wyniki trzeciego kwartału br. w odniesieniu do wyników z kilku poprzednich kwartałów. Niepokojące wnioski płynące z podsumowania tych wyników potwierdzają niestety kontynuację spadkowego, obserwowanego już od pięciu kwartałów, trendu –   zarówno na rynku udzielanych kredytów hipotecznych, jak i na rynku transakcji lokalami mieszkalnymi, a towarzyszy temu dalszy spadek cen transakcyjnych nieruchomości.

Co prawda, jeśli chodzi o liczbę nowo udzielonych kredytów, trzeci kwartał, podobnie jak kwartał drugi, okazał się nieco lepszy niż poprzedni. W trzecim kwartale br. banki udzieliły łącznie 50 691 kredytów hipotecznych. Jest to w dużej mierze efekt wykorzystywania przez nabywców ostatniej szansy na skorzystanie z atrakcyjnej pomocy państwa w spłacie kredytu mieszkaniowego w ramach wygaszanego z końcem tego roku Programu „Rodzina na Swoim”.  Jeśli natomiast przeanalizujemy wartość portfela nowych kredytów, to począwszy od trzeciego kwartału roku 2011 kontynuowany jest systematyczny spadek łącznej kwoty nowo udzielonych kredytów – w trzecim kwartale 2012 roku do poziomu 10,021 mld złotych. Systematycznie obniża się również średnia wysokość indywidualnego kredytu hipotecznego. Jednocześnie umacnia się udział złotego w strukturze walutowej nowego portfela kredytowego – w trzecim kwartale 2012 wzrósł do poziomu 97%.

Korekta kursu wymiany naszej waluty w relacji do franka szwajcarskiego oraz do euro spowodowała ustabilizowanie się kwoty łącznego zadłużenia hipotecznego – liczącego już  1 704 414 aktywnych kredytów – na poziomie 313 mld złotych.

Analiza rynku inwestycji mieszkaniowych w trzecim kwartale 2012 roku potwierdziła naszą wcześniejszą opinię o znaczącym wpływie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynek deweloperski. Po wysypie liczby budów rozpoczętych w drugim kwartale 2012 roku, kwartał trzeci zakończył się spadkiem liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto – aż o 42 % w relacji do poprzedniego kwartału. Spadła również liczba mieszkań, na których realizację wydano pozwolenie. Na koniec trzeciego kwartału br. wydano łącznie 40 021 pozwoleń, wobec 49 842 pozwoleń w kwartale poprzednim (co oznacza spadek o prawie 25%).

Trzeci kwartał 2012 roku był okresem kontynuacji spadku cen mieszkań na największych rynkach w Polsce. Maksymalny spadek średniej ceny transakcyjnej 1mkw. mieszkania wyniósł 4,8% i został zanotowany w Łodzi, natomiast najmniejsze zmiany średniej ceny zanotowano w Białymstoku – 0,3%. W stolicy średnia cena transakcyjna na koniec września spadła do poziomu 7 333 zł/mkw., czyli o 74 zł (w stosunku do II kwartału 2012 roku). W porównaniu do analogicznego okresu 2011 roku, największa przecena dotknęła Łódź i aglomerację katowicką, gdzie spadek cen wyniósł ponad 10%.  Średnia cena mieszkania w Warszawie spadła w skali roku o 452 zł/mkw., czyli o 5,8%.

Do spadku cen mieszkań przyczynił się głównie systematyczny wzrost podaży nowych mieszkań obserwowany od połowy roku 2010 oraz coraz trudniej dostępny kredyt hipoteczny. Po nałożeniu na ten obraz coraz powszechniejszego przeświadczenia, że to właśnie w roku 2013 polską gospodarkę czeka dołek obecnego cyklu koniunkturalnego, można zaryzykować stwierdzenie, że spadek cen mieszkań będzie postępował, choć już wolniej niż w roku bieżącym, co najmniej do wiosny 2014 roku. Z tych samych względów może okazać się, że wyniki kredytowania hipotecznego w roku 2013 będą niższe niż w kryzysowym roku 2009, a więc na poziomie 37 – 38 mld złotych. Natomiast jeśli chodzi o finalny wynik mijającego roku 2012, uzasadniona wydaje się być prognoza wyniku na poziomie 200 tys. udzielonych kredytów na łączną kwotę 42 mld złotych – a więc niższą o 2 mld złotych niż prognozowaliśmy przed rokiem.

Zasygnalizowany nowy rządowy program wsparcia mieszkalnictwa pod roboczą nazwą „Mieszkanie dla Młodych” z pewnością nie przyniesie zmian tych pesymistycznych prognoz, niezależnie od tego, w jakiej ostatecznej wersji i w jakim terminie zostanie uruchomiony. Bez systemowego rozwiązania w postaci systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz bez wspierania przez państwo skłonności do oszczędzania gospodarstw domowych, nie można liczyć na poprawę sytuacji nie tylko w obszarze kredytowania hipotecznego, lecz generalnie w obszarze rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON

Pobierz raport