Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Na rynek nieruchomości zaczyna powracać dawno niewidziana konkurencyjność. Rosnące stopy procentowe, przy utrzymujących się wysokich cenach, znacząco ograniczyły zdolność kredytową potencjalnych nabywców. W efekcie coraz mniej osób stać na zakup własnego mieszkania. Odpowiadając na zaistniałą sytuację gospodarczą deweloperzy zaczęli sięgać po różne rozwiązania, by móc bardziej zachęcić klientów do swojej inwestycji. Jedną z nich jest propozycja wykończenia mieszkania „pod klucz”.

Wykończone „pod klucz” – co oznacza?

Mieszkanie z rynku pierwotnego wykończone „pod klucz” to nowy lokal, w którym nie trzeba przeprowadzać żadnych prac remontowych, aby w nim zamieszkać. W takim pomieszczeniu przy odbiorze kluczy najczęściej zastaniemy ułożone już podłogi oraz płytki, położone gładzie, pomalowane ściany, a także wstawione drzwi wewnętrzne. Dodatkowo możemy mieć już wykonaną stałą zabudowę kuchenną oraz biały montaż. Wszystko zależy od tego, jakie opcje przedsiębiorca posiada w swojej ofercie oraz na jaką się zdecydujemy. Proponowane standardy wykończenia zazwyczaj dzielą się na podstawowe, standardowe oraz premium. Oczywiście im wyższy standard, tym wyższa cena. Wybrane standardy mogą się różnicować zarówno pod kątem jakości użytych materiałów, jak i ilości przeprowadzonych prac.

Zalety

Zakup od dewelopera mieszkania wykończonego pod klucz niesie ze sobą wiele korzyści. Jest to przede wszystkim oszczędność czasu. Wbrew pozorom samodzielna aranżacja, wybór wyposażenia czy doglądanie ekipy remontowej pochłania bardzo dużo energii. W opcji „pod klucz” za to wszystko odpowiedzialny jest deweloper.

Takie rozwiązanie pomaga również uniknąć tak zwanych „złych decyzji”. Brak znajomości specyfiki remontowej wpływa na niekorzystne wybory. Dodatkowo odchodzi nam problem wyboru profesjonalnej ekipy wykończeniowej. Często nasz brak doświadczenia jest wyczuwalny przez pseudo-fachowców, co przekłada się na niższą jakość świadczonych usług.

Do głównych zalet zakupu mieszkania pod klucz należy zaliczyć także oszczędność finansową. Pomimo, że na początku zapłacimy więcej za mieszkanie, w efekcie końcowym może okazać się to dla nas bardzo opłacalne. Deweloper przy zakupie materiałów wykończeniowych na wszystkie mieszkania w swoim budynku lub przynajmniej ich większość może wynegocjować dużo korzystniejsze ceny. To samo tyczy się również usług. Co więcej, nie zaskoczą nas nieprzewidziane koszty, których zapomnieliśmy wziąć pod uwagę. Od dewelopera dostajemy kosztorys i z góry wiemy, jaką kwotę będziemy musieli przeznaczyć na wykończenie.

Jest to również rozwiązanie, które pozwala na wcześniejszą przeprowadzkę, niż przy zakupie lokalu w stanie deweloperskim. Osobiście z pracami wykończeniowymi możemy wejść dopiero po odbiorze kluczy, czyli po oddaniu budynku do użytkowania. Zespół dewelopera natomiast ma możliwość wykańczać lokal, podczas gdy pozostała część pracowników np. maluje elewację.

Wady

Wykończenie mieszkania pod klucz posiada również wady – przede wszystkim brak wpływu na ostateczny wygląd mieszkania. Oczywiście deweloperzy dopuszczają zmiany lokatorskie, jednakże są one dosyć mocno ograniczone. Musimy również liczyć się z tym, ze za każdy manewr trzeba dodatkowo zapłacić. Nierzadko zdarza się również sytuacja, gdzie ostateczne wykończenie mieszkania w znaczny sposób odbiega od wizualizacji przedstawionej przez architektów.

Pojawia się także problem jakości wykonanych usług. Przedsiębiorcy licząc koszty często wybierają zewnętrzne firmy wykończeniowe, które proponują im najlepszą stawkę. Tak jak to zwykle bywa, cena idzie w parze z jakością. Do najczęściej wytykanych błędów należą m. in. krzywe gładzie, źle położone płytki, czy nierówno pomalowane ściany. Nierzadko zdarza się, że pojedyncze elementy są już zniszczone, np. porysowana podłoga, wgniecenia czy plamy na ścianach. Co prawda możemy się odwoływać i prosić o naprawę, jednak wiąże to się z dodatkowym czasem oczekiwania na odbiór.

Czy warto kupić mieszkanie wykończone pod klucz?

Jest to decyzja indywidualna i zależna od wielu czynników. Doskonałe rozwiązanie dla nabywców mieszkających w innej miejscowości, podróżujących służbowo lub bardzo zapracowanych, którzy nie mogą poświęcić wystarczającej ilości czasu na urządzanie mieszkania. Niestety nie będzie to dobra opcja dla indywidualistów pragnących zaaranżować każdy kąt według własnych potrzeb.

Jest to jednak ciekawa propozycja dla osób poszukujących mieszkań na cele inwestycyjne. Takim konsumentom zależy na atrakcyjnym wykończeniu, natomiast nie przywiązują uwagi do oryginalnych rozwiązań. Często też nie chcą poświęcać czasu na remonty, natomiast zależy im na jak najszybszym wynajęciu lokalu i czerpania z niego zysków.

Joanna Woźniak
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Do czasu wpisu do księgi wieczystej hipoteki umownej, stanowiącej zabezpieczenie kredytu, banki ponoszą zwiększone ryzyko związane z brakiem dostatecznego zabezpieczenia spłaty kredytu. Konsekwencją tego stanu rzeczy było pobieranie przez banki od kredytobiorców tzw. ubezpieczenia pomostowego przez okres od momentu udzielenia finansowania do dnia ustanowienia hipoteki, tj. do dnia uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie wierzytelności lub przedłożenia przez kredytobiorcę odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego dokonaną zmianę.

Ubezpieczenie było pobierane dotychczas na dwa sposoby: poprzez opłacanie przez kredytobiorcę składki ubezpieczeniowej (w kwocie ok. 0,07% – 0,1% wartości kredytu) lub – najczęściej – poprzez zastosowanie podwyższonej marży kredytowej do momentu dostarczenia przez kredytobiorcę odpisu z księgi wieczystej potwierdzającej ustanowienie hipoteki.

TABELA 1. DANE DOTYCZĄCE KREDYTÓW UDZIELONYCH W III KWARTALE 2021 R.

Bank	wartość udzielonych kredytów	liczba udzielonych kredytów	średnia wysokość kredytu	wysokość ubezpieczenia pomostowego
PKO Bank Polski	5 000 000 000	9 097	549 632	0,09%
Santander Bank Polska	2 847 030 000	8 283	343 720	1,00%
mBank	2 673 000 000	6 451	414 354	1,50%
Bank Millennium	2 249 000 000	7 957	282 644	1,00%
BNP Paribas	1 705 000 000	4 029	423 182	1,50%
Alior Bank	944 396 231	2 859	330 324	2,50%
Bank Pocztowy	11 663 789	46	253 561	0,09%
	15 430 090 020	38 722	średnio: 371 060	średnio: 1,10%

źródło: opracowanie Ministerstwa Sprawiedliwości na podstawie: https://prnews.pl/raport-prnews-pl-rynek-kredytow-hipotecznych-iii-kw-2021-462315 (dostęp: 24.01.2022 r.)

W ostatnich latach czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej w większości sądów znacznie się wydłużył. Wynikało to zarówno ze zmian prawnych, w szczególności  ze względu na ustawę z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716), jak i przyczyn niezależnych od ustawodawcy, tj. epidemii COVID-19. Jak wynika ze statystyk Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa, będącego sądem rozpoznającym wszystkie sprawy wieczystoksięgowe dotyczące nieruchomości na obszarze m.st. Warszawy, w 2019 roku liczba wniosków o wpis hipoteki złożonych w sądzie wynosiła 541 527, w 2020 roku – 557 069, zaś w 2021 roku – 427 477, podczas gdy jeszcze w 2018 roku było ich 249 691. Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej w momencie podpisywania umowy kredytowej jest bardzo trudny do przewidzenia zarówno dla klienta, jak i dla banku. Zależy nie tylko od miejscowości, w której znajduje się nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie, ale nawet od konkretnego wydziału sądu wieczystoksięgowego, zaś różnice pomiędzy miastami bywają bardzo duże. Przykładowo w Sądzie Rejonowym w Opolu na wpis hipoteki czekało się ok. 1 miesiąca, w Białymstoku ok. 2 miesięcy, podczas gdy w Warszawie czy Gdańsku mógł być to nawet rok. Dodatkowo, czasy te różniły się w zależności od tego, czy kredytobiorca finansował zakup nieruchomości na rynku wtórnym (gdzie nieruchomość miała już założoną księgę wieczystą), czy na rynku pierwotnym, co na ogół wymagało od sądu także wcześniejszego założenia księgi wieczystej dla danego lokalu. Konsekwencją tego stanu rzeczy była niepewność kredytobiorców co do okresu, w jakim będą oni musieli ponosić niezależne od nich, zwiększone koszty obsługi zaciągniętego kredytu.

Problem ten został dostrzeżony przez rząd, który skierował do Sejmu projekt zmian w ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1027 i 2320 oraz z 2022 r. poz. 872). Jak wynikało z uzasadnienia projektu, przy średniej wysokości kredytu mieszkaniowego w kwocie 371 060 zł z okresem spłaty wynoszącym 25 lat, średnia rata wynosiła 2 839,36 zł miesięcznie, zaś dodatkowa marża, związana z oczekiwaniem na wpis hipoteki, stanowiła kwotę 273,83 zł miesięcznie. Przy ośmiu miesiącach oczekiwania na wpis, łączna kwota pobierana z tego tytułu od kredytobiorcy wynosiła zatem (przy powyższych założeniach) 2 190,65 zł.

Ministerstwo zwróciło przy tym uwagę, że w praktyce zdecydowana większość wniosków dotyczących hipotek jest przez sądy uwzględniania – wnioski oddalone w latach 2020-2021 stanowiły tylko 1,6% ze wszystkich złożonych (przy czym w statystyce zawarte były nie tylko wnioski o wpis, ale także o zmianę oraz o wykreślenie hipoteki). W związku z powyższym projekt zakładał, że po dokonaniu przez sąd wpisu hipoteki, zgodnie z wnioskiem, konsumentowi zwracane będą dodatkowe koszty, jakie poniósł on w związku z oczekiwaniem na wpis.

W ramach konsultacji publicznych zwracano uwagę, że choć cel nowelizacji wydaje się uzasadniony i słuszny, bo brak jest uzasadnienia, aby konsumenci ponosili koszty wynikające z wolnego działania wymiaru sprawiedliwości, to z drugiej strony nowelizacja prowadzi w istocie do przerzucenia tych kosztów na bank, który na czas rozpatrywania wniosków również przecież nie ma wpływu. Dodatkowo, z perspektywy ubezpieczenia pomostowego nie ma znaczenia, czy hipoteka zostanie wpisana, czy wniosek zostanie oddalony, bo samo ubezpieczenie nie tyle chroni przed oddaleniem wniosku, ale przed ryzykiem niespłacenia kredytu, zanim bank uzyska jego silne, rzeczowe zabezpieczenie, czyli przed niemożliwością uzyskania świadczenia od kredytobiorcy, gdy prowadzenie egzekucji nie jest możliwe ze względu na brak wpisanej hipoteki w księdze wieczystej. Co więcej, brak zmaterializowania się wypadku przewidzianego w umowie ubezpieczenia nie powoduje przecież, że ubezpieczyciel zwraca bankowi, czy klientowi, koszt polisy. Pomimo zgłaszanych uwag, ustawa została przegłosowana w parlamencie, bez zasadniczych zmian dotyczących jej istoty.

Omawiana nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami została finalnie uchwalona w dniu 5 sierpnia 2022 r., a zmiany weszły w życie w dniu 17 września 2022 r. Zgodnie z treścią nowelizacji: „w przypadku udzielenia kredytu hipotecznego, umowa o kredyt hipoteczny może określać dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej”, jednocześnie ten dodatkowy koszt, zgodnie z ustawą, podlegać będzie zwrotowi konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej. Finalnie konsument nie poniesie kosztów tego zabezpieczenia.

Warto zaznaczyć, że nowelizacja ma zastosowanie wyłącznie do kredytów hipotecznych zawieranych z konsumentami (czyli kredytów nie związanych z wykonywaną przez kredytobiorcę działalnością gospodarczą), a obowiązek zwrotu opłat dodatkowych dotyczyć będzie zarówno umów zawartych po wejściu w życie ustawy, jak i umów zawartych wcześniej, jeżeli do dnia wejścia w życie ustawy nie dokonano jeszcze wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie, do księgi wieczystej.

Irena Kruczek-Sidło
Koordynator Systemu AMRON

W dniu 1 stycznia 1995 roku wraz z wejściem w życie ustawy o własności lokali wprowadzono pojęcie wspólnoty mieszkaniowej określonej jako obligatoryjną formę zrzeszenia właścicieli lokali w danej nieruchomości – nowy w polskim prawie cywilny podmiot prawny i majątkowy. Ustawa nie jest pierwszym aktem prawa, który regulował własność lokali, ponieważ przed jej wprowadzeniem kwestie te regulowały przepisy z Kodeksu cywilnego. Samo zarządzanie nieruchomością wspólną zostało uregulowane już dużo wcześniej, bo wraz z wejściem w życie Rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności. Wyodrębnianie samodzielnych lokali w budynku wielolokalowym skutkowało powstaniem nieruchomości wspólnej i konieczności zarządu nad nią. Powołując się na rozdział I art. 3 Ustawy o własności lokali – nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz te części budynku, które nie wchodzą w zakres lokali i nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zasadnicze różnice pomiędzy dużymi i małymi wspólnotami mieszkaniowymi stanowią podstawy prawne, na których opiera się ich działanie. Warto dodać, że znajomość tych różnic oraz faktu, że z prawem własności lokalu wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, może okazać się pomocna podczas podejmowania decyzji co do kupna mieszkania.

Zarząd nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Dużymi są określane wspólnoty, które posiadają powyżej 3 lokali. Będąc właścicielem lokalu można wraz z resztą właścicieli określić sposób zarządu częścią wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. W przypadku dużej wspólnoty właściciele lokali są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze zarządu – jedno lub kilkuosobowego. Formuły zarządu, które najczęściej się spotyka, to zarząd właścicielski, zarząd powierzony lub zarząd przymusowy. W tym miejscu należy zaznaczyć, że członkiem zarządu może zostać wyłącznie osoba fizyczna – niezależnie od tego, czy ta osoba należy do wspólnoty, czy też nie. Obowiązki zarządu zostały określone w Ustawie o własności lokali – najogólniej rzecz ujmując jest on zobowiązany do kierowania sprawami wspólnoty oraz pełni funkcję reprezentacyjną.

Jedną z cech, które są różne dla różnego rodzaju wspólnot, jest sposób podejmowania czynności przez zarząd. Zasadniczo można wyszczególnić dwa rodzaje czynności – są to czynności zwykłego zarządu, które są podejmowane samodzielnie przez zarząd wspólnoty oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, dla których niezbędna jest uchwała właścicieli lokali dających pełnomocnictwo do zawierania umów i wyrażających zgodę na jej dokonanie. W dużych wspólnotach uchwały odgrywają bardzo dużą role. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniach wspólnoty lub też podczas indywidualnego zbierania głosów przez zarząd – uchwała zostaje podjęta po uzyskaniu większości głosów liczonych według wielkości udziałów (o ile poprzednio właściciele nie określili inaczej w formie uchwały lub umowy), niezależnie od tego, jakim sposobem były zbierane głosy. Warto zaznaczyć, że każdą z nich właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu z takich powodów, jak:

• niezgodność z przepisami prawa,
• naruszenie zasad prawidłowego funkcjonowania i zarządzania nieruchomością,
• niezgodność z umową właścicieli lokali,
• naruszenie przez nią interesów właściciela w inny sposób.

Ustawa o własności lokali dopuszcza możliwość zawieszenia lub odwołania poszczególnych członków bądź całego zarządu – głównie w celu uniknięcia sytuacji, w których zarząd mógłby narażać wspólnotę na nieefektywne zarządzanie, podejmowanie decyzji niezgodnych z większością członków wspólnoty. Odwołanie lub zawieszenie odbywa się za pomocą podjęcia uchwały przez większość właścicieli.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych zarząd ma obowiązek również zwołać przynajmniej raz do roku najpóźniej w pierwszym kwartale zebranie wspólnoty. Zgodnie z art. 32 ustawy o własności lokali, o zebraniu właścicieli zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed jego terminem. Podczas zebrania wspólnoty:

• właściciele lokali powinni podjąć uchwałę w sprawie rocznego planu gospodarczego i ewentualnie w sprawie wysokości zaliczek wpłacanych na rzecz pokrycia kosztów (art. 30 ust. 2 p. 1);
• zarząd winien złożyć sprawozdanie ze swojej działalności, zaś właściciele lokali powinni je ocenić i  podjąć uchwałę w sprawie absolutorium dla zarządu (art. 30 ust. 2 p. 2 i 3);
• ocena zarządu/ zarządcy.

W przypadku niezwołania zebrania przez zarząd lub zarządcę w wyznaczonym terminie, ustawa przewiduje, że właściciele lokali mają prawo do samodzielnego zwołania takiego zebrania. Każdy właściciel może mieć swojego pełnomocnika i być przez niego reprezentowanym na zebraniu. W momencie podjęcia uchwały, tzn. uzyskania pod nią większości głosów, zarząd jest zobowiązany do poinformowania o tym fakcie wszystkich współwłaścicieli.

Zarząd nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”. Oznacza to, że w przypadku nie uregulowania sposobu zarządu częścią wspólną to w małych wspólnotach decyzje co do funkcjonowania wspólnoty będą podejmować właściciele w oparciu o powyższe podstawy prawne.

Zgodnie z artykułem 200 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel ma obowiązek do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (tzw. zarząd bezpośredni). Różnica pomiędzy rodzajami wspólnot jest również zauważalna na płaszczyźnie czynności zarządu. Do czynności zwykłego zarządu w małej wspólnocie niezbędna jest zgoda większości właścicieli lokali liczonej na podstawie wielkości udziałów, zaś do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku zgody na czynności zwykłego zarządu, każdy właściciel może zwrócić się do sądu o nadanie upoważnienia do jej dokonania, zaś w przypadku braku zgody na podjęcie czynności przekraczających zwykły zarząd właściciele, którzy posiadają ponad połowę udziałów, mogą zwrócić się do sądu o wydanie rozstrzygnięcia, mając na uwadze interesy wszystkich współwłaścicieli. Właściciele lokali mogą również żądać rozstrzygnięcia przez sąd, jeżeli większość współwłaścicieli zamierza podjąć działania rażąco sprzeczne z prawidłowym funkcjonowaniem wspólnoty. Istotną kwestią jest również fakt, że właściciele lokali mają jednocześnie prawo do wystąpienia do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli podejmowanie decyzji we wspólnocie jest problematyczne lub narusza się zasady prawidłowego zarządu i krzywdzi mniejszość. Należy zaznaczyć, że w małych wspólnotach nie funkcjonują uchwały – właściciele podejmują decyzje w formie porozumienia. Charakterystyczną cechą zarządu w małej wspólnocie jest równość praw i obowiązków wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to wspólne podejmowanie decyzji, ale również wspólna ich realizacja. Zarząd, jako organ, nie jest powoływany w małych wspólnotach. W tym miejscu warto podkreślić, że niezależnie od rodzaju wspólnoty jest możliwość powierzenia zarządu podmiotowi zewnętrznemu – za pomocą pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, lub później w uchwale właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza.

Ze względu na to, że wspólnoty do trzech lokali opierają swoje funkcjonowanie na Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, zarządzanie nimi wbrew pozorom jest nieco bardziej skomplikowane aniżeli zarządzanie w dużych wspólnotach – za przykład może posłużyć sytuacja, w której jeden z członków wspólnoty jest nieobecny. Wówczas niemożliwe jest np. przyjęcie planu gospodarczego. Z drugiej strony, w małych wspólnotach współwłaściciele mogą mieć silniejszy wpływ na podejmowanie decyzji, ponieważ jeden głos za lub sprzeciw może zdecydować o tym, czy dana czynność zostanie wykonana.

Podsumowanie

Reasumując, małe wspólnoty nie mają w przeciwieństwie do dużych obowiązku wyznaczania zarządu, aczkolwiek jeżeli właściciele doszli do porozumienia, wówczas nic nie stoi na przeszkodzie aby go powołać. Małe wspólnoty działają na podstawie kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego, natomiast wspólnoty duże bazują na ustawie o własności lokali. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu mogą zostać dokonane po uzyskaniu zgody wszystkich właścicieli, w przypadku dużych wspólnot – ich większości w formie uchwał. Do czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości właścicieli, zaś w dużych wspólnotach zarząd podejmuje je samodzielnie. We wspólnotach powyżej trzech lokali w każdej chwili można ubiegać się o odwołanie lub zawieszenie zarządu za pomocą uchwały właścicielskiej. Sprawy w małych wspólnotach, które są przedmiotem sporu i nie można dojść do porozumienia, mogą być rozstrzygane przez sąd.

Karol Kacprzak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Próby odpowiedzi na pytanie „zakup czy wynajem?” pojawiają się w publikacjach wielu ośrodków analitycznych rynku mieszkaniowego od dłuższego czasu. Naturalnie odpowiedź nie jest oczywista. Wszyscy doskonale znamy argumenty za i przeciw jednej i drugiej formie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Zakup mieszkania na własność, nawet przy wykorzystaniu spłacanego długoterminowo kredytu hipotecznego, to również forma oszczędzania, lokowania posiadanego lub gromadzonego kapitału, budowanie poczucia długoterminowej stabilizacji i bezpieczeństwa, także w kontekście posiadania źródła stałego dochodu z najmu. Co więcej, kapitał ten w przyszłości może zostać przekazany następnym pokoleniom. Z drugiej strony, zakup mieszkania wiąże się nie tylko ze znacznymi nakładami finansowymi, ale również rodzi stały obowiązek w postaci koniecznych do poniesienia kosztów jego utrzymania. Z kolei najem to przede wszystkim elastyczność, a więc możliwość łatwego dopasowywania wielkości nieruchomości, jej lokalizacji czy poziomu ponoszonych kosztów do aktualnych potrzeb i możliwości finansowych najemcy. Nie bez znaczenia jest również brak konieczności zaciągania długoterminowych zobowiązań i wykazywania się przy tym zdolnością kredytową. To wszystko jednak za cenę świadomości ponoszenia znacznych kosztów czysto konsumpcyjnie, bez efektu kumulacji kapitału. Zdajemy sobie również sprawę z tego, że obydwie formy odpowiadają na potrzeby nieco innego rodzaju odbiorców. Na najem mieszkania zdecydują się ci uczestnicy rynku, którzy nie chcą lub nie muszą decydować się na stabilizację lub dla których najem wiąże się z koniecznością zaspokojenia dłuższej lub krótszej, ale jednak tymczasowej potrzeby mieszkaniowej. Na zakup z kolei decydują się ci, dla których istotne jest poczucie stabilizacji.

Dynamiczne zmiany zachodzące w otoczeniu rynku mieszkaniowego, których byliśmy świadkami w ciągu ostatnich kwartałów, w istotnym stopniu wpłynęły na zmianę struktury rynku mieszkaniowego, w tym przede wszystkim na jego stronę popytową. Kolejne wzrosty stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego – od poziomu 0,10% jeszcze rok temu do 6,75% obecnie, z perspektywą dalszego wzrostu w obliczu nadal rosnącej inflacji, wspólnie z nowymi wymogami płynącymi ze znowelizowanej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, zobowiązującej banki do uwzględniania dodatkowego, pięcioprocentowego buforu na wzrost stóp procentowych (również w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej), przyczyniły się do zdecydowanego, ponad 50% spadku zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. W efekcie, w kolejnych kwartałach mieliśmy do czynienia z drastycznymi spadkami liczby nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo, dynamicznie rosnące koszty utrzymania w połączeniu z do niedawna jeszcze rosnącymi cenami mieszkań wywołały bardzo wyraźny spadek dostępności cenowej mieszkań do poziomu notowanego w roku 2014. Wskazuje na to notowany przez Centrum AMRON Indeks Dostępności Mieszkaniowej.

źródło: ZBP, Centrum AMRON

Tak dynamiczne zmiany nie zaszły, mimo notowanych wzrostów czynszów, na rynku najmu. Według danych Centrum AMRON, w II kwartale 2021 roku przeciętny koszt wynajęcia dwupokojowego mieszkania o powierzchni zbliżonej do 45 mkw. w Warszawie wynosił 1 528 zł miesięcznie, oczywiście bez opłat administracyjnych i opłat za media. Przy obowiązującym wówczas oprocentowaniu kredytu, wynoszącym 2,48% i poziomie cen mieszkań (średnio 10 200 zł za metr kwadratowy), miesięczna rata kredytu była minimalnie wyższa i wynosiła 1 559 zł. W II kwartale roku 2022, po zajściu zasadniczej zmiany po stronie popytowej rynku najmu, związanej nie tylko z powrotem studentów do zajęć w trybie stacjonarnym, ale również z napływem do Polski znacznej liczby uchodźców po agresji Rosji na Ukrainę, średni czynsz najmu mieszkania tej wielkości wynosił już 2 115 zł. Wzrost czynszu w ciągu roku wyniósł zatem 38,5%. W tym samym jednak czasie, na skutek wzrostu oprocentowania kredytów (do 9,06%) i wzrostu cen mieszkań (do 11 300 zł za metr kwadratowy), rata kredytu zaciągniętego na zakup takiego mieszkania prawie się podwoiła (wzrost o 98,5%) i wyniosła 3 095 zł. Różnica między poziomem czynszu i ratą kredytową wynosiła już zatem blisko 50%. Dysproporcję tę wskazuje poniższy wykres.

źródło: AMRON

Oczywiście należy zastrzec, że analiza ta uwzględnia zarówno mieszkania z najpopularniejszego segmentu (dwupokojowe, o powierzchni około 40 mkw.) i kredyt zaciągnięty na 25 lat przy poziomie LtV zbliżonym do 80%, a więc również najpopularniejszy (około 75% udzielanych kredytów). Naturalnie dla kredytów zaciągniętych przy niższym poziomie wskaźnika LtV różnice te będą mniejsze.

Alternatywa „zakup czy wynajem” dla dużej części uczestników rynku przestała być zatem realna ze względu na to, że na zakup mieszkania w obecnej sytuacji po prostu nie mogą sobie pozwolić, a najem pozostał jedynym możliwym wyborem. Trzeba tylko pamiętać, że dalszy wzrost popytu na mieszkania do wynajęcia oznaczać będzie dalsze, być może dość dynamiczne wzrosty poziomu czynszów, zwłaszcza, że w obecnej sytuacji możemy spodziewać się spadku liczby tak popularnych w ostatnich latach zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych pod wynajem.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Główny Urząd Statystyczny ogłosił w dniu dzisiejszym tzw. szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, który we wrześniu 2022 r. wyniósł 17,2%. Po raz ostatni notowano inflację na zbliżonym poziomie w lutym 1997 r. Jest to zatem najwyższy odczyt inflacji w bieżącym stuleciu. Co istotne z punktu widzenia rynku kredytów hipotecznych, a także rynku mieszkaniowego, jest to wzrost przekraczający prognozy analityków, z pewnością wróżący kolejne decyzje Rady polityki Pieniężnej podwyższające stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. Jeszcze rok temu, w październiku 2021 roku, stopa referencyjna NBP wynosiła zaledwie 0,10%. Po 11 kolejnych podwyżkach wynosi obecnie 6,75%, z perspektywą dalszego wzrostu. Wzrosty stóp procentowych, a także nowe wymogi obowiązującej od 1 lipca br., znowelizowanej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, zobowiązującej banki do uwzględniania 5-procentowego buforu na wzrost stóp procentowych (co ciekawe również w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej), przyczyniły się do zdecydowanego, ponad 50%, spadku zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. W efekcie, w kolejnych kwartałach mieliśmy do czynienia z drastycznymi spadkami liczby nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. W drugim kwartale bieżącego roku, w relacji do liczby kredytów udzielonych w analogicznym kwartale roku poprzedniego, udzielono o 43,70% mniej kredytów hipotecznych na kwotę mniejszą o 38,85%. Oznaczało to wyraźne pogłębienie się tendencji, która zarysowała się w pierwszym kwartale 2022 roku i której kontynuacji, a nawet dalszego pogłębienia, należy spodziewać się w kolejnych okresach.

Dodatkowo, dynamicznie rosnące koszty utrzymania w połączeniu z do niedawna jeszcze rosnącymi cenami mieszkań wywołały bardzo wyraźny spadek dostępności cenowej mieszkań. Wskazuje na to notowany przez Centrum AMRON Indeks Dostępności Mieszkaniowej, którego notowania w II kwartale roku spadły do 162 punktów, a zatem poziomu porównywalnego z notowanym w roku 2014. Obydwa te czynniki (spadek dostępności kredytów i spadek dostępności cenowej mieszkań) przyczyniły się do bardzo wyraźnego ograniczenia obrotów na rynku mieszkaniowym. Szacuje się, że liczba zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań spadła nawet o połowę w porównaniu z liczbą transakcji zawieranych jeszcze rok temu. Mimo tak znacznego ograniczenia popytu na rynku mieszkaniowym, wstępne dane Centrum AMRON dotyczące średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach Polski w trzecim kwartale bieżącego roku nie wskazują na oczekiwane przez część obserwatorów rynku znaczące spadki cen w ujęciu nominalnym. W chwili obecnej możemy natomiast mówić o bardzo wyraźnym zahamowaniu dynamiki ich wzrostu.

WYKRES 1. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M2 MIESZKANIA W WYBRANYCH MIASTACH

źródło: AMRON

Największą zmianą zanotowaną na rynkach sześciu największych Polskich miast jest spadek o 3,34% średniej ceny transakcyjnej w Łodzi. Na koniec września wyniosła ona 6 464 zł, a więc mniej o 223 złote niż kwartał wcześniej. Nieco niższe spadki, odpowiednio o 1,96% i 1,61%, zanotowaliśmy w Krakowie i w Gdańsku. Wzrosły natomiast średnie ceny w Warszawie i Wrocławiu – odpowiednio o 0,94% i 2,20%, do 11 355 zł i 8 906 zł, a średnia cena metra kwadratowego w Poznaniu w zasadzie nie zmieniła się (wzrost o 0,03%, czyli 2,37 zł za metr kwadratowy). W pozostałych miastach wojewódzkich największymi zanotowanymi zmianami były spadki średnich cen, o 3,39% w Bydgoszczy i o 2,84% w Katowicach. Wyniki te należy oczywiście traktować jako wstępne szacunki.

TABELA 1. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M2 MIESZKANIA I ICH DYNAMIKA W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W III KWARTALE 2022 R. (WSTĘPNE SZACUNKI)

miasto	cena w III kw. 2022	zmiana kw./kw.	zmiana r/r
Warszawa	11 355	0,94%	5,75%
Wrocław	8 905	2,20%	12,27%
Gdańsk	9 228	-1,61%	0,61%
Kraków	9 658	-1,96%	4,42%
Poznań	7 675	0,03%	0,98%
Łódź	6 464	-3,34%	4,45%

źródło: AMRON

Brak kontynuacji lub zdecydowanego przełamania trendu wskazuje na to, że rynek mieszkaniowy w bardzo dynamicznym otoczeniu nadal poszukuje nowego punktu równowagi, a notowane zmiany w znacznym stopniu wynikają ze zmiany struktury obrotu, a nie z bezwzględnych zmian cen mieszkań. W kontekście rosnącej inflacji warto jednak zwrócić uwagę na to, że dynamika zmian średnich cen mieszkań w największych miastach Polski w horyzoncie czterech kwartałów jest wyraźnie niższa od poziomu wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych notowanego przez GUS. To naturalnie oznacza spadek cen mieszkań w ujęciu realnym.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest częścią Krajowego Planu Odbudowy. Nowelizacja ma przyczynić się do usprawnienia współpracy jednostek samorządu terytorialnego z inwestorami. Zakłada ona uproszczenie procedur planistycznych, uściślenie zasad dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy czy zastąpienie studium uwarunkowań planem ogólnym. Projekt reformy planowania przestrzennego został zaprezentowany na początku bieżącego roku. Obecnie trwają konsultacje nowelizacji ustawy. Prawdopodobnie zostanie ona uchwalona i wejdzie w życie na początku 2023 roku. Poniżej przedstawione są niektóre z istotnych zmian i założeń, które będą obowiązywać, jeśli ustawa wejdzie w życie.

Jak zakłada Krajowy Plan Odbudowy, celem nowelizacji jest m. in. przyjęcie przez gminy planów ogólnych do połowy roku 2026. Nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy miałoby zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Co istotne, plan ogólny uchwalony będzie w stopniu aktu prawa miejscowego. Ma on być prostym i zwięzłym zbiorem zasad mówiących o zagospodarowaniu przestrzeni gminy. Jego nieskomplikowana forma ma ułatwić odczytywanie treści planów przyjętych w poszczególnych gminach oraz ich standaryzację. Wprowadzony zostanie także nowy akt planowania przestrzennego – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), będący rodzajem planu miejscowego. ZPI ma być uchwalony przez radę gminy w przypadku większych inwestycji, nie tylko mieszkalnych, dając możliwość lokalizacji projektu z uwzględnieniem zasad ładu przestrzennego. Pomiędzy gminą a inwestorem zostanie zawarta umowa urbanistyczna, która umożliwi jasne określenie wzajemnych zobowiązań oraz szczegółowych zasad realizacji konkretnej inwestycji.

W projekcie ustawy przewidziano możliwość ustalenia w planie ogólnym tzw. standardów dostępności infrastruktury społecznej – szkół podstawowych oraz terenów zieleni publicznej. Określone zostały odległości, jakie powinny dzielić działkę ewidencyjną od niektórych elementów infrastruktury społecznej. Co za tym idzie, w przypadku ustalenia standardów dostępności w gminie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynków będzie możliwe, jeśli każda z działek ewidencyjnych będąca przedmiotem inwestycji spełni standardy dostępności infrastruktury poprzez dostęp do obiektów oraz w dniu wydania decyzji będą istniały drogi dojścia wzdłuż dróg publicznych.

Zmiany w ustawie nie ominą kwestii wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Nowelizacja zakłada powiązanie decyzji z planem ogólnym gminy, w szczególności w zakresie funkcji i wskaźników urbanistycznych. Decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane tylko na obszarach, na których dopuszczone to będzie w planie ogólnym gminy. Założenia te mają przyczynić się do zahamowania i monitorowania niekontrolowanego dotąd rozprzestrzeniania się zabudowy. Ustawa nowelizująca zakłada także wprowadzenie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy – aktualnie wydawana jest ona bezterminowo. Po uchwaleniu zmian, warunki zabudowy wygasną po 5 latach od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna. Po upływie tego okresu nie będzie można ubiegać się o pozwolenia na budowę na podstawie tej decyzji. Co istotne, nowelizacja ma też obowiązywać decyzje wydane przed jej uchwaleniem.

W projekcie ustawy wymienione zostały dodatkowe parametry i wskaźniki dotychczas nieuwzględniane przy wydawaniu rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego. Parametrami, które dotychczas nie były wyszczególnione, są: maksymalna oraz minimalna intensywność zabudowy, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej (powierzchni gruntu, która nie jest zabudowana, ale jest pokryta roślinami i umożliwia naturalną retencję wody) w stosunku do powierzchni terenu oraz minimalna liczba miejsc do parkowania.

Projekt ustawy przewiduje także zmianę systemu nakładania opłaty planistycznej. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, opłata planistyczna zostaje nałożona z dwóch powodów: wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego oraz zbyciem nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu, przy czym warunki te muszą zostać spełnione jednocześnie. Ustawa określa, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest pobierana jednorazowo. W rzeczywistości, praktykowanym zwyczajem jest to, że właściciele nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu, czekają z jej sprzedażą 5 lat, a po tym okresie sprzedają ją bez konieczności zapłaty renty planistycznej. Projektowany ustęp dotyczący opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości brzmi następująco: „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera od właściciela albo użytkownika wieczystego tej nieruchomości opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą dochód własny gminy”. Z czego wynika, że podstawą do nałożenia opłaty planistycznej będzie fakt wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu, niezależnie od tego, czy nieruchomość zostanie sprzedana, a wysokość opłaty będzie wynosiła 30% wzrostu wartości nieruchomości. Analogicznie, opłata będzie naliczana, jeśli wartość nieruchomości wzrośnie na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana ta pozwoli wyeliminować zwyczaj odwlekania sprzedaży nieruchomości przez 5 lat od momentu uchwalenia planu.

Jedną z nowelizacji, która ma wejść w życie dopiero w 2026 roku, jest wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego stanowiącego system teleinformatyczny. Rejestr będzie stanowił źródło danych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, będzie zawierał m.in. dokumenty powstające podczas sporządzania aktów planistycznych czy decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym. Ma być to bezpłatny, zintegrowany, dostępny dla wszystkich zainteresowanych system informacji.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje na istotne zmiany mające wpływ na kształtowanie przestrzeni. Wymienione powyżej zagadnienia to tylko część planowanych zmian w przepisach. Nowelizacja ma dość szeroki zakres, a jej celem jest m.in. wyeliminowanie problemu przypadkowego i niekontrolowanego zagospodarowania terenów nieobjętych planami miejscowymi. Jedną z ważniejszych zmian jest wprowadzenie planu ogólnego, określającego politykę przestrzenną gminy, zastępującego dotychczasowe studium. Istotną zmianą skutkującą zwiększeniem wpływów do budżetów gmin jest rewolucja w sposobie nakładania opłaty planistycznej. Obecnie projekt jest na etapie opiniowania, ale z dużym prawdopodobieństwem zostanie niedługo uchwalony. Warto śledzić kolejne etapy prac nad tą nowelizacją.

Małgorzata Kwiatkowska
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

W czasach rosnącej inflacji dobrze jest znaleźć odpowiedni sposób na ochronę i pomnażanie oszczędności. Istnieje wiele możliwości zwiększania kapitału, jak na przykład zakup obligacji skarbowych, akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych, funduszy inwestycyjnych, utworzenie lokat i kont oszczędnościowych, inwestowanie w złoto czy w nieruchomości. Materialny charakter nieruchomości ma tę przewagę nad pozostałymi formami lokaty kapitału, że daje poczucie realnego posiadania, a jeśli jest to nieruchomość na wynajem, dodatkowo możliwe jest uzyskiwanie dochodu pasywnego. Dlatego inwestowanie w nieruchomości to popularna metoda oszczędzania.

Istnieje wiele sposobów na zarabianie na nieruchomościach. Różnią się one między innymi stopą zwrotu z inwestycji czy ryzykiem związanym z lokatą kapitału. Do najczęstszych form inwestowania w nieruchomości należy zakup gruntu, mieszkania pod wynajem, lokalu użytkowego oraz, coraz bardziej popularnych, house flipping (zakup mieszkania w okazyjnej cenie do remontu, a po odnowieniu sprzedaż z zyskiem), second home (zakup drugiego mieszkania, które podczas nieobecności można odpłatnie udostępniać turystom), condohotel i aparthotel (zakup i wynajem pokoju lub apartamentu bez konieczności zarządzania, gdyż wszystkie czynności związane z opieką nad obiektem i wyszukiwaniem najemców wykonuje operator).

Zakup mieszkania na wynajem ma wiele zalet, do których zaliczamy:

• zabezpieczenie posiadanego kapitału,
• niskie ryzyko utraty zainwestowanych pieniędzy,
• możliwość skorzystania z ulg podatkowych,
• możliwość wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego na zakup kolejnej nieruchomości,
• duża szansa uzyskania z czasem zwrotu zainwestowanego kapitału,
• uzyskiwanie dochodu pasywnego, czyli stałego dopływu gotówki z najmu.

Nie należy zapominać, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem ma także pewne wady, takie jak:

• konieczność posiadania dużych środków finansowych na zakup nieruchomości,
• cykliczne dodatkowe opłaty, w skład których wchodzą podatek od wynajmu oraz tzw. koszty ukryte (koszty związane z przerwami w popycie przy najmie krótkoterminowym lub koszty obsługi i zużycia mieszkania),
• długi czas zwrotu z inwestycji,
• ryzyko strat związane chociażby z podwyżką stóp procentowych w przypadku nieruchomości finansowanych kredytem.

Skoro posiadanie mieszkania to często pewna inwestycja, wielu inwestorów decyduje się na zakup apartamentów wakacyjnych. Taki lokal kusi nie tylko przewidywanymi zyskami, ale także możliwością korzystania z niego jako właściciele.

Przy zakupie apartamentu wakacyjnego, który ma przynosić pewny dochód, należy zwrócić szczególną uwagę na jego lokalizację. Każde miejsce charakteryzuje się swoją sezonowością. Morze oraz Warmia i Mazury odwiedzane są przez turystów przede wszystkim latem. Sezon w kurortach nadmorskich i nad jeziorami trwa głównie w miesiącach od czerwca do września, a apartamenty wakacyjne przez większą część roku pozostają puste. Urlopy nieco krótsze, jednak częstsze, turyści planują w pasie górskim. Kurorty zlokalizowane na południu Polski są odwiedzane zarówno w lecie, jak i w zimie. Z kolei duże miasta charakteryzują się mniejszą sezonowością, gdyż są one chętnie odwiedzane niezależnie od pogody.

Bardzo ważna jest atrakcyjność regionu, gdyż turyści najczęściej oczekują bliskiej odległości od plaży, wyciągów narciarskich czy szlaków pieszych i rowerowych, terenów zielonych, zabytków i atrakcji w okolicy oraz punktów gastronomicznych i sklepów. Podczas wyboru idealnego miejsca na zakup mieszkania na wynajem krótkoterminowy warto zwracać uwagę na dostępne w obiekcie lub jego okolicy udogodnienia, takie jak basen czy plac zabaw dla dzieci.

Rozważając kupno nieruchomości wakacyjnej należy wybrać typ obiektu- czy ma to być samodzielny apartament wakacyjny (zarządzany osobiście lub przez firmę zewnętrzną), condohotel czy aparthotel.

Samodzielne apartamenty to inwestycja dobra dla osób, których priorytetem jest własne miejsce, gdzie mogą spędzać urlop, nie zaś zarobek z wynajmu. W tym przypadku inwestor decyduje samodzielnie o wyposażeniu wnętrza, ma wpływ na koszty obsługi lokalu i wysokość opłat najmu, a dodatkowo może w każdej chwili korzystać ze swojej nieruchomości.

Condohotel to obiekt hotelowy, składający się z prawnie wyodrębnionych samodzielnych lokali komercyjnych. Apartamenty przeważnie składają się z 1-2 pokoi hotelowych z łazienką, rzadko dostępna jest opcja z aneksem kuchennym. Z kolei w przypadku aparthoteli inwestor posiada prawo własności do całego mieszkania. Z punktu widzenia użytkownika końcowego oba te obiekty się nie różnią, gdyż są skierowane do osób, poszukujących nieruchomości na krótki wynajem. Oba obiekty są zarządzane przez wyspecjalizowane firmy, zajmujące się prowadzeniem recepcji, oraz obsługą gości i lokali. Za świadczone usługi otrzymują oni część zysków z wynajmu, natomiast reszta pieniędzy trafia do inwestorów. W przypadku chęci lokowania kapitału w condohotel lub aparthotel warto dokładnie prześwietlić operatora wybranego obiektu oraz zapisy umowy.

Zakup nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji wiąże się z bardzo dużym wydatkiem. Ceny lokali w prestiżowych kurortach nadmorskich, takich jak Sopot, Hel, Gdańsk, Gdynia, Władysławowo, Międzyzdroje czy górskich, takich jak Zakopane, Białka Tatrzańska, Szczawnica, Karpacz, Szklarska Poręba, są zdecydowanie najwyższe i wynoszą tyle, co stawki w największych miastach Polski. Najdroższe nieruchomości mogą kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych za 1 mkw. Jednocześnie rentowność najbardziej atrakcyjnych apartamentów, wykończonych w wysokim standardzie może osiągać nawet 8%.

Bardzo wysokie ceny mieszkań w polskich kurortach wynikają ze specyfiki tego rynku. Znaczna część inwestycji charakteryzuje się wysokim standardem wykończenia oraz prestiżową lokalizacją, co wpływa oczywiście na ceny za nocleg. Ostateczna cena za dobę zależy także od takich czynników, jak dostępne udogodnienia czy liczba miejsc noclegowych, jednak przeciętnie wynajęcie lokalu oscyluje w cenie kilkuset złotych za noc.

Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego do roku 2019 włącznie widoczny był stały wzrost liczby gości hotelowych. W 2019 roku liczba ta wyniosła rekordowe 23,5 mln turystów. Z uwagi na wybuch pandemii koronawirusa, a w konsekwencji wprowadzenie lockdownów, podczas których działalność hoteli była mocno ograniczana, w 2020 roku odnotowano spadek rzędu 53%, czyli do poziomu 11,1 mln osób. Mimo ciężkiego początku roku 2021, wynikającego ze skrócenia ferii zimowych oraz wprowadzenia ograniczeń w maksymalnym obłożeniu hoteli, w 2021 roku liczba gości hotelowych wyniosła 14,4 mln. Porównując zatem rok 2021 w stosunku do roku 2020 widać wzrost liczby turystów o 29%. Nie jest to jednak jeszcze poziom sprzed pandemii.

Wykres 1. Liczba gości hotelowych w Polsce w latach 2015-2021

źródło: opracowanie własne na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego

Rozważając decyzję o lokowaniu kapitału w apartament wakacyjny należy pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości wakacyjne wiąże się ze sporym ryzykiem, czego najlepszym przykładem są wydarzenia ostatnich lat, związane z pandemią koronawirusa. Konsekwencje tych wydarzeń widoczne są między innymi w wyżej opisanym spadku liczby gości hotelowych. Mimo to, rynek nieruchomości wakacyjnych stale się rozwija.

Zgodnie z raportem „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce 2022” przygotowanym przez Emmerson Evaluation podaż apartamentów inwestycyjnych w condohotelach i obiektach z apartamentami wypoczynkowymi do końca pierwszego półrocza 2022 roku wynosiła odpowiednio:

• w pasie nadmorskim: 18 451 apartamentów,
• w pasie górskim: 12 498 apartamentów,
• na Warmii i Mazurach: 964 apartamenty,
• w aglomeracjach: 8 744 apartamenty.

Według prognoz zawartych we wspomnianym raporcie, do 2024 roku liczba apartamentów inwestycyjnych wzrośnie o 13,9% w pasie nadmorskim (zaplanowane wybudowanie 2556 apartamentów), o 20,4% w pasie górskim (zaplanowane wybudowanie 2555 apartamentów), na Warmii i Mazurach o 27,5% (zaplanowane wybudowanie 265 apartamentów) oraz w aglomeracjach o 12,2% (zaplanowane wybudowanie 1066 apartamentów).

Najczęściej z biegiem czasu nieruchomości zyskują na wartości, zatem wydają się idealne do lokaty kapitału i pomnażania oszczędności. Należy jednak pamiętać, że takie inwestycje są narażone na różne niewiadome i ryzyka. Decyzja o inwestycji w nieruchomości wakacyjne powinna być poprzedzona wnikliwą analizą sytuacji w danym regionie oraz własnych potrzeb i możliwości. Dopiero w oparciu o taką analizę możliwa jest ocena rentowność inwestycji.

Monika Kubisz
Koordynator Systemu AMRON

Rok 2022 jest kolejnym rokiem dynamicznych podwyżek kosztów utrzymania domu. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z lipca bieżącego roku koszty te były wyższe niż w analogicznym okresie roku 2021 średnio o 25,3%. Zdecydowanie najszybciej przy tym rosły koszty gazu i opału – odpowiednio o 44,9% i aż 131,2%. W Polsce istnieje około 5,5 miliona budynków jednorodzinnych, w których mieszka ponad połowa mieszkańców naszego kraju. Mimo obserwowanej w ostatnich latach znacznej aktywności inwestorów indywidualnych większość z nich wciąż stanowią budynki niespełniające obecnych wymogów funkcjonalnych i technicznych, w tym przede wszystkim tych dotyczących izolacyjności cieplnej. Często są to budynki pozbawione jakiejkolwiek izolacji, ogrzewane źródłami ciepła o niskiej sprawności i jednocześnie wysokiej emisyjności. Z drugiej strony problemem, zwłaszcza w kontekście konieczności ponoszenia kosztów utrzymania i ogrzewania budynków jest, będące skutkiem dynamicznych zmian społecznych i demograficznych, które nastąpiły w Polsce po roku 1989 niedopasowanie wielkości lub układu funkcjonalnego budynku do potrzeb osób w nim mieszkających. Dotyczy to przede wszystkim położonych na terenach wiejskich budynków jednorodzinnych budowanych w latach 80 i 90-tych, które miały w założeniu pomieścić dwie a czasem nawet trzy rodziny. Mimo zatem tego, że Polska nadal znajduje się na piątym od końca miejscu w Europie pod względem odsetka osób mieszkających w przeludnionych mieszkaniach, wiele domów, zwykle położonych na obszarach wiejskich, wymagających znacznych nakładów na ogrzewanie pozostaje jednocześnie przynajmniej częściowo niewykorzystana. Także duża część domów budowanych po roku 2000 pozostawia w zakresie efektywności energetycznej wiele do życzenia.

Obowiązujące przepisy wymuszają na projektantach i inwestorach spełnianie coraz wyższych standardów w zakresie wydajności energetycznej budynków. Wydaje się jednak, że w tym przypadku równie ważnym czynnikiem jest świadomość inwestorów indywidualnych coraz racjonalniej podchodzących do budowy domu. Dotyczy to nie tylko wyboru technologii wzniesienia budynku czy sposobu jego ogrzewania, ale również zmiany podejścia do jego funkcjonalności i estetyki. Tę zmianę widać w katalogach projektów gotowych. Coraz rzadziej znaleźć tam można skomplikowane bryły budynków z równie skomplikowanymi, wielopołaciowymi dachami, zwiększającymi powierzchnię przegród zewnętrznych a tym samym straty energii. Coraz popularniejsze stają się natomiast budynki o prostych bryłach i rozwiązania mające na celu oszczędność energii jak choćby płyty fundamentowe czy urządzenia do odzyskiwania energii. Co bardzo istotne, dom nie musi być już wielki. Według danych Centrum AMRON, od przełomu wieków średnia powierzchnia użytkowa domów budowanych zarówno przez inwestorów indywidualnych jak i deweloperów systematycznie spada. Wykres nr 1 wskazuje, jak zmieniała się średnia powierzchnia domów jednorodzinnych budowanych w Polsce w ciągu ostatnich 70 lat.

WYKRES 1. ŚREDNIA POWIERZCHNIA DOMÓW JEDNORODZINNYCH ODDAWANYCH DO UŻYTKOWANIA

źródło: AMRON

Począwszy od lat 50 aż do drugiej połowy lat 90 mieliśmy w Polsce stały trend wzrostowy średniej powierzchni użytkowej domu. Granica 100 metrów kwadratowych przekroczona została już w roku 1955, a maksymalna średnia powierzchnia domu zanotowana została w roku 1997. Było to średnio 164,12 metrów kwadratowych. Co ciekawe, powierzchnia domów budowanych w obszarach miejskich przez cały ten okres była zdecydowanie wyższa niż tych zlokalizowanych na obszarach wiejskich. W przypadku obszarów miejskich maksimum zanotowano w roku 1996 – było to 173,75 metra kwadratowego, w przypadku domów budowanych na terenach wiejskich maksymalna średnia powierzchnia użytkowa zanotowana została w roku 1997 – 150,76 metra kwadratowego.

WYKRES 2. ŚREDNIA POWIERZCHNIA DOMÓW JEDNORODZINNYCH ODDAWANYCH DO UŻYTKOWANIA (OBSZARY WIEJSKIE I MIEJSKIE)

źródło: AMRON

Wzrost powierzchni domów w tym okresie związany był nie tylko ze wzrostem zamożności społeczeństwa, ale również z ograniczoną możliwością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w sposób inny, niż budowa domu mogącego pomieścić nawet kilka rodzin. Zmiany społeczne i ekonomiczne, które zaszły w Polsce od początku wieku, w tym zmiany na rynku nieruchomości, dynamiczny wzrost sektora deweloperskiego, wzrost dostępności kredytu hipotecznego i mieszkań wywołały zdecydowaną zmianę decyzji inwestycyjnych i zakupowych Polaków i, w konsekwencji odwrócenie trendu. Średnia powierzchnia domu wybudowanego w roku 2021 wyniosła 139,12 m.kw, a zatem była niższa od notowanej w roku 1997 o ponad 15%. Podobnie jak wcześniej nadal większe domy buduje się w miastach bądź ich bezpośrednim sąsiedztwie. Dla obszarów miast średnia powierzchnia domów wyniosła 141,76 metra kwadratowego, w obszarach wiejskich było to 133,53 metra kwadratowego, a więc odpowiednio 18,5% i 11,4% mniej niż końcu lat 90-tych.

Z danych dotyczących struktury obrotu wynika, że tendencje widoczne w działaniach inwestorów indywidualnych dotyczą również preferencji nabywców domów. Przeciętna powierzchnia użytkowa domu będącego przedmiotem sprzedaży w roku 2021 wyniosła 139,34 metra kwadratowego i była o ponad 35 m.kw. mniejsza niż w roku 2000. Zestawienie struktury rynku pod względem wielkości powierzchni użytkowej wskazuje na zdecydowany wzrost popularności domów o powierzchni do 100 metrów kwadratowych. Ich udział w rynku w roku 2000 wynosił 18,8%, w roku 2021 było to już 27,4%. Nieznacznie wzrósł również udział w rynku domów najpopularniejszych, o powierzchni użytkowej od 100 do 150 m.kw. W roku 2021 stanowiły one przedmiot 41,7% transakcji zawartych na rynku, o 0,8 p.p. więcej niż w roku 2000. Udział wszystkich pozostałych kategorii wielkości domów był zdecydowanie niższy niż w roku 2000.

WYKRES 3. STRUKTURA OBROTU DOMAMI JEDNORODZINNYMI W POLSCE POD WZGLĘDEM WIELKOŚCI POWIERZCHNI W ROKU 2000 I 2021

źródło: AMRON

Struktura rynku domów jednorodzinnych pod względem wieku budynku wskazuje, że nadal większość sprzedawanych domów to budynki pochodzące ze starego zasobu, a więc pochodzące sprzed roku 2000. Budynki w przypadku których możemy założyć, że spełniają dzisiejsze standardy funkcjonalne stanowiły około 40-41 % sprzedanych nieruchomości. Biorąc jednak pod uwagę jakość budynków starszych, należy założyć, że znaczna ich część nabywana jest z zamiarem dokonania rozbiórki bądź wykorzystania w celach rekreacyjnych.

WYKRES 4. STRUKTURA WIEKOWA DOMÓW JEDNORODZINNYCH BĘDĄCYCH PRZEDMIOTEM OBROTU W 2021 R.

źródło: AMRON

Zestawienie polskiego rynku domów jednorodzinnych z rynkami krajów europejskich wskazuje zbieżność struktury podaży pod względem wielkości domów z rynkami państw północnej Europy (Szwecja, Holandia). Nieco inna jest struktura rynku w Niemczech, gdzie zdecydowanie większy udział mają domy większe – od 150 do 300 metrów kwadratowych. Z oczywistych względów zupełnie inaczej wyglądają również rynki Francji czy krajów południowej Europy, z charakterystycznym, dużym segmentem domów o powierzchni przekraczającej 300 metrów kwadratowych.

WYKRES 5. STRUKTURA OBROTU DOMAMI JEDNORODZINNYMI POD WZGLĘDEM WIELKOŚCI POWIERZCHNI W WYBRANYCH KRAJACH EUROPEJSKICH W 2021 R.

źródło: opracowanie własne/ AMRON

Mimo jednak tej zbieżności, mogącej teoretycznie świadczyć o pewnej dojrzałości rynku i jego uczestników nie można zakładać, że tempo zmian na rynku domów jednorodzinnych spowolni. W obliczu obecnych i spodziewanych zmian społecznych i ekonomicznych w otoczeniu rynku wydaje się bardziej prawdopodobne wręcz ich przyspieszenie, zarówno w zakresie wielkości domów jak i ich jakości. Rosnące koszty energii z pewnością powodować będą, że rachunek za ogrzewanie będzie jeszcze istotniejszym niż dotychczas argumentem, na podstawie którego będziemy dokonywać decyzji o zakupie domu jednorodzinnego.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Według ankiety przeprowadzanej corocznie przez CBOS, w 2022 roku aż 58% badanych Polaków zadeklarowało posiadanie oszczędności, podczas gdy jeszcze w 2007 roku odsetek takich osób wynosił zaledwie 23%. Pomimo zauważalnego wzrostu w liczbie oszczędzających, Polacy wciąż niechętnie inwestują posiadane środki pieniężne, które z czasem tracą na wartości. Nie od dziś wiadomo, że inflacja jest wrogiem oszczędności i prowadzonych inwestycji. Rosnące ceny towarów i usług przekładają się na spadek siły nabywczej posiadanych pieniędzy i zmuszają do szukania sposobów na to, jak zabezpieczyć oszczędności. W ostatnich latach wśród inwestorów zarządzających większym kapitałem szczególnie popularnym sposobem lokowania oszczędności był zakup nieruchomości. Sprzyjały temu niskie stopy procentowe i stosunkowo niedrogie kredyty. Jednak ceny nieruchomości również w relatywnie krótkim okresie znacząco wzrosły, a podwyższane w ostatnich miesiącach stopy procentowe wpłynęły na przyrost wysokości rat kredytów hipotecznych. Tym samym zdolność kredytowa nabywców zmniejszyła się, a liczba nowo udzielanych kredytów spadła. Obecnie zakup nieruchomości wiąże się z posiadaniem jeszcze większych funduszy.

W wyniku oddziaływania inflacji pieniądze trzymane w skarbonce w domu lub na zwykłym koncie osobistym z czasem zmniejszają swoją wartość. Zgodnie z kalkulatorem inflacji Ministerstwa Finansów, 10 tys. zł, które odłożyliśmy w czerwcu 2002 roku 10 lat później miało siłę nabywczą na poziomie 7 528,53 zł, a 20 lat później, w czerwcu 2022 roku, na poziomie zaledwie 5 729,80 zł. Pomimo tego, że środki pieniężne z upływem czasu ulegają erozji, warto zacząć oszczędzać jak najwcześniej z dwóch powodów. Po pierwsze, im wcześniej zaczniemy, tym więcej odłożymy. Po drugie, systematycznie odkładane środki, które jednocześnie są odpowiednio inwestowane, będą z biegiem czasu kumulować się i powiększać nasz kapitał niczym kula śnieżna. Szczególnie sprzyja temu korzystanie z instrumentów finansowych opartych na mechanizmie procentu składanego.

Procent składany można określić jako sposób oprocentowania wkładu pieniężnego, gdzie z biegiem czasu naliczane są odsetki od odsetek. W przypadku depozytów terminowych, takich jak lokaty, odsetki naliczone za dany okres przy użyciu określonej stopy oprocentowania nie są wypłacane jako zysk, ale są doliczane do wkładu kapitału. W ten sposób składają się na większy zarobek, jaki pieniądze wypracują w kolejnym okresie oszczędzania. Oznacza to, że im dłużej oszczędzamy, tym kwotowo zarobek z każdym kolejnym miesiącem, kwartałem czy rokiem jest coraz wyższy. Jest to więc żmudny proces, jednak w dłuższej perspektywie pozwala uzyskać większy przychód niż przy lokacie z oprocentowaniem stałym, gdzie po skapitalizowaniu odsetek na lokacie lub koncie oszczędnościowym są one przelewane na wskazany rachunek bankowy.

Wzór do obliczenia procentu składanego:

Kwota końcowa = kwota początkowa x (1 + wysokość oprocentowana) ^ ilość okresów inwestowania)

Przykładowo, odkładając co miesiąc 300 zł na lokatę terminową oprocentowaną 2% w skali roku, gdzie zyski kapitalizowane są co miesiąc i dopisywane do kapitału, po 10 latach uzbieramy 39,1 tys. zł, gdzie sam wkład to 36 tys. zł, a 3 051,38 zł to zysk. Odkładając tę samą kwotę przez 20 lat na tych samych warunkach uzbieramy już prawie 85 tys. zł, przy czym nasz wkład to 72 tys. zł, a zysk to już 12 965,03 PLN. Z kolei oszczędzając przez 30 lat nasz wkład wyniósłby 108 tys. zł, a zysk 30 946,82 zł, co razem daje sumę 138,9 tys. zł. Dla porównania odkładając dwa razy więcej, czyli 600 zł miesięcznie na lokacie z takim samym oprocentowaniem i kapitalizacją comiesięczną, przez 15 lat uzbieramy 122 159,25 zł z czego 14 159,25 zł to nasz zysk. Zatem w przypadku procentu składanego odkładanie tej samej kwoty (108 tys. zł) w dłuższej perspektywie czasowej jest bardziej opłacalne, ponieważ generuje większy zysk.

Procent składany może być również pomocny w konstruowaniu strategii gry na giełdzie. Mechanizm ten jest wykorzystany w metodzie swing trading, polegającej na kupowaniu i sprzedawaniu tego samego instrumentu z dużą częstotliwością w zależności od jego wahań. W trakcie zarobione środki są reinwestowane, co sprawia, że kapitalizacja następuje na okrągło. Mechanizm procentu składanego wykorzystują również papiery wartościowe, które na bieżąco wypłacają odsetki, takie jak akcje wypłacające dywidendy albo obligacje wypłacające kupony swoim inwestorom. Jednak inwestowanie na giełdzie jest dużo bardziej ryzykowne od lokowania środków na lokatach bankowych i wymagana jest dobra znajomość rynku, zasad inwestowania oraz instrumentów finansowych.

Konstrukcja kredytu hipotecznego również w pewnym stopniu opiera się na procencie składanym, jednak mechanizm działania jest odwrotny – od pierwszego dnia spłaty, odsetki naliczane są od całej kwoty kredytu. W efekcie kredytobiorca oddaje bankowi nawet dwukrotność pożyczonej kwoty. W przeciwieństwie do oszczędzania, gdzie mechanizm procentu składanego rozkręca się z czasem i wysokością kapitału, w przypadku kredytu, spłata ma na celu zatrzymanie tego procesu. Tym samym im krótszy okres spłaty, tym mniejszy koszt takiego kredytu.

Zatem procent składany może być wykorzystywany zarówno przy oszczędzaniu, inwestowaniu oraz pożyczaniu środków finansowych, a skutki działania mechanizmu mogą przynosić korzyść lub nie. Proces oszczędzania jest mozolny, a na jego efekty trzeba zazwyczaj długo czekać. Przy korzystaniu z procentu składanego istotna jest systematyczność i cierpliwość. Ważne jest, aby wytrwale reinwestować środki, nawet gdy stopa zwrotu w pierwszych miesiącach czy latach jest niewielka. Prawdziwa moc poniesionych inwestycji zauważalna jest dopiero po kilku lub kilkunastu latach. W obecnych czasach, przy inflacji sięgającej 15% raczej ciężko będzie uzyskać zysk podnoszący wartość naszych oszczędności do poziomu inflacji bez wysokich nakładów pieniężnych lub obciążenia inwestycji ryzykiem. Jednak możemy zmniejszyć wysokość straty poprzez odpowiednie inwestowanie kapitału np. w instrumenty finansowe proponowane przez banki. Podniesienie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej NBP daje nadzieję na bardziej sprzyjające warunki dla lokowania i pomnożenia kapitału w bankach.

Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN

1 lipca 2022 r. zaczęła obowiązywać Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG) (Dz.U. 2021 poz. 1177). Dotyczy ona ochrony klientów kupujących lokale mieszkalne w ramach nowych inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po 1 lipca 2022 roku. Fundusz obejmuje swoją ochroną środki wpłacane przez nabywców lokali mieszkalnych tylko z rynku pierwotnego.

Zmiany dla nabywców

Dla nabywców nowych mieszkań lub domów jednorodzinnych zmiany w ustawie oznaczają pełną ochronę ich praw konsumenckich. Zasada działania DFG jest podobna do Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego. DFG umożliwia zwrot wpłaconych środków na rzecz zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego w przypadku:

• upadłości dewelopera i zaprzestania kontynuowania inwestycji;
• odstąpienia przez syndyka lub zarządcę od umowy zawartej z klientem indywidualnym;
• upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i niepokrycia całości środków zgromadzonych na tym rachunku przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który zapewnia zwrot do 100 000 EUR za wszystkie środki danego klienta w konkretnym banku;
• odstąpienia od umowy przez klienta (np. w sytuacji gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie istotnej usterki lub braków), o ile klient nie uzyskał wcześniej zwrotu swoich środków.

Nowa ustawa wyraźnie ma na celu ochronę kupujących. Wprowadzone zmiany mają zapobiegać nadużyciom ze strony deweloperów i innych podmiotów oraz wzmocnić uprawnienia nabywców. Podobnie jak w Turystycznym Funduszu Gwarancyjnym – składka doliczana jest do ceny mieszkania, więc finalnie będzie pokrywał ją nabywca.

Zmiany dla deweloperów

Zmiany w ustawie i nowopowstały DFG dotyczą lokali mieszkalnych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 roku. Obowiązująca ustawa wymaga od deweloperów założenia specjalnego mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) dla każdej nowej inwestycji. Ponadto deweloperzy są zobowiązani do terminowego przekazywania do DFG danych związanych z przedsięwzięciami deweloperskimi i umowami deweloperskimi w określonym terminie. Co najważniejsze i wywołujące największe kontrowersje, wymaga ona od inwestorów wpłacania składek na DFG.

Wartość składki na DFG określa w drodze rozporządzenia minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Aktualnie obowiązujące stawki to:

• 0,1% od każdej wpłaty od nabywcy w przypadku, gdy deweloper przyjmuje wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę);
• 0,45%, jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji).

Dla przykładu, składka na DFG od pełnej kwoty wpłaconej za zakup mieszkania o wartości 500 tys. zł wyniesie 500 zł (w przypadku zamkniętego rachunku mieszkaniowego) lub 2 250 zł (w przypadku rachunku otwartego).

Nowe regulacje zwiększają koszty inwestycji deweloperskich, a także ryzyko prowadzonych inwestycji. Do tego dochodzą również koszty związane z wywiązaniem się przez deweloperów z nowych obowiązków informacyjnych.

Wpływ DFG na ceny nieruchomości

W 2020 i 2021 roku zjawiska zachodzące na rynku kredytowym i mieszkaniowym oraz osiągane wyniki analizowano w odniesieniu do ograniczeń związanych z zagrożeniem pandemicznym koronawirusa. W 2022 roku otoczenie rynku nieruchomości dynamicznie się zmieniało.

Najważniejsze czynniki kształtujące sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz na rynku kredytów hipotecznych w I kwartale 2022 roku to:

• napływ znacznej liczby uchodźców z Ukrainy (do końca marca do Polski dotarło blisko 2,5 miliona osób) w związku z agresją Federacji Rosyjskiej w Ukrainie. Napływ znacznej liczby uchodźców gruntownie zmienił sytuację na rynku najmu, wywołując silną presję na wzrosty stawek czynszu;
• siedmiokrotne podniesienie stóp procentowych NBP z poziomu 1,75% do 6,50% (na dzień 8 lipca 2022 r.);
• dynamiczny wzrost tempa inflacji – w czerwcu 2022 r. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS wyniósł 15,6% w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego;
• agresja Federacji Rosyjskiej w Ukrainie wywołała szereg negatywnych konsekwencji dla budownictwa mieszkaniowego, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności siły roboczej.

W ocenie Centrum AMRON ceny transakcyjne metra kwadratowego w bieżącym roku wciąż będą rosły, choć w tempie zdecydowanie mniejszym niż w latach 2018–2021. Wzrosty cen będą wynikały również z wyższych kosztów budowy. Wejście w życie od początku roku nowych zasad podatkowych w ramach Polskiego Ładu, a następnie jego kolejne korekty i zmiany wprowadziły niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej, a także wysokości przyszłych dochodów potencjalnych kredytobiorców i nabywców mieszkań.

Warto przypomnieć, że w I kwartale 2022 r. w większości największych miast Polski kontynuowany był, choć już ze zdecydowanie mniejszą dynamiką, wzrost średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Najwyższy wzrost średniej ceny nominalnej, o 2,70%, odnotowano w Warszawie, gdzie średnia cena transakcyjna wyniosła 11 382 zł/m2. W grupie największych miast Polski odnotowano pierwszy spadek – średnia cena w Gdańsku spadła o 0,44%. Należy jednak zwrócić jednak uwagę, że w żadnej lokalizacji wzrost średnich cen nie przekroczył poziomu 3%. Biorąc pod uwagę poziom inflacji notowany w I kwartale b.r. (3,80%) oznacza to, że w ujęciu realnym średnie ceny 1 m2 mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach spadły.

Jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich, koszt składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowoduje wzrost cen mieszkań o ok. 2 proc. Nowe regulacje dotyczą całego sektora deweloperskiego, więc nie będą wpływały na konkurencyjność niektórych ofert czy przedsiębiorstw. Wzrost kosztów po stronie deweloperów spowoduje, że będą one przeniesione na nabywców. Jednakże ze względu mnogość czynników kształtujących rynek w ostatnim czasie obecnie ciężko wyznaczyć, jaki jest lub będzie bezpośredni czy nominalny wpływ DFG na ceny mieszkań lub domów jednorodzinnych.

Agnieszka Bartoszewska
Analityk Rynku Nieruchomości