Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, z turystycznych obiektów noclegowych w 2022 r. skorzystało 34,2 mln turystów, którym udzielono 90,0 mln noclegów. W porównaniu z 2021 r. było to odpowiednio o 54,3% i 43,2% więcej. Jednakże w tych danych nie zostały uwzględnione osoby korzystające z obiektów nierejestrowanych, w tym domów i mieszkań wynajmowanych turystom krótkoterminowo. Równocześnie na podstawie danych z Narodowego Spisu Powszechnego GUS szacuje, że pod koniec 2021 r. w Polsce mieliśmy około 15,4 mln mieszkań (lokali mieszkalnych oraz domów). W związku z tym nasuwa się pytanie, ile mieszkań w Polsce wykorzystywanych jest w najmie krótkoterminowym?

Niniejszy artykuł dotyczy rosnącej kategorii mieszkań przeznaczonych na cele turystyczne związane z wynajmem krótkoterminowym. Jego celem jest analiza rynku mieszkań i domów przeznaczonych na wynajem turystyczny w sześciu najczęściej odwiedzanych przez turystów miastach w Polsce, tj. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Zakopanem i Poznaniu. Głównym źródłem informacji były dane pochodzące z platform Booking.com, Airbnb i AirDNA. Omawiane nieruchomości stanowią coraz większą część zasobu mieszkań w Polsce, jak również wchodzą w skład bazy noclegowej.

Skąd się wzięła popularność najmu krótkoterminowego?

Najem krótkoterminowy w ostatnich latach zyskał dużą popularność wśród turystów, jak również osób podróżujących służbowo lub w związku z okolicznościami rodzinnymi. Wpływ na to miało kilka czynników.

Rozwój turystyki w ciągu ostatnich 20 lat sprawił, że wzrosła również mobilność ludzi w znaczeniu krajowym, jak również międzynarodowym. Tym samym wzrosła potrzeba zaspokojenia popytu na miejsca noclegowe. Stworzenie nowego obiektu noclegowego związane jest z ogromnymi kosztami, jak i obarczone jest wysokim ryzykiem. Mieszkania oferowane na wynajem turystyczny częściowo zapełniły istniejącą lukę.

Ponadto rozwojowi wynajmu krótkoterminowego sprzyjała również zmiana sposobu postrzegania mieszkań, nie tylko jako miejsca do stałego zamieszkania, ale coraz powszechniejsze traktowanie ich jako towar. Przez ostatnie lata inwestycje w mieszkania na wynajem cieszyły się rekordowym zainteresowaniem. Wynikało to z wyższej rentowności tego rodzaju inwestycji w stosunku do innych form zabezpieczenia kapitału. Ponadto, do 2022 roku utrzymywały się niskie stopy procentowe i przez co koszty zaciągnięcia kredytu były relatywnie niskie. To powodowało, że wielu Polaków masowo kupowało mieszkania w celach inwestycyjnych. We wszystkich większych miastach i miejscowościach turystycznych właściciele mieszkań decydują się wynajmować swoje nieruchomości w systemie najmu krótkoterminowego, bo w kalkulacji miesięcznej często opłaca się to bardziej niż wynajęcie mieszkania na dłuższy czas. Tym samym z rynku zaczyna znikać część lokali, które mogłyby być wykorzystywane przez najemców długoterminowych i osoby, które nie stać na własne „M”.

Często najem krótkoterminowy wymaga od właścicieli większego zaangażowania i wiąże się z większym ryzykiem, m. in. związanym ze zniszczeniami w nieruchomości. Dlatego wraz z rozwojem tego typu działalności rozwinął się również sektor firm wyspecjalizowanych w obsłudze i zarządzaniu mieszkaniami przeznaczonymi na najem krótkoterminowy.

Nie bez znaczenia był również wzrost popularności i rozwój internetowych platform wynajmu, tj. booking.com czy Airbnb. Umożliwiają one nawiązanie kontaktu między gospodarzami a najemcami, ułatwiają transakcje, czy zapewniają bezpieczeństwo płatności obu stronom.

Charakterystyka ofert mieszkań na wynajem krótkoterminowy

Oferta domów i apartamentów przeznaczonych na wynajem dla turystów jest bardzo zróżnicowana. Możemy tu znaleźć te bardzo skromne i budżetowe opcje, jak również te o wysokim standardzie, z bardzo bogatym wyposażeniem i dodatkowymi atrakcjami, jak sauna czy jacuzzi. Dlatego też na platformach, gdzie możemy znaleźć oferty wynajmu, bardzo rozbudowana jest sekcja filtrów, by każdy mógł znaleźć coś dla siebie.

W sześciu miastach Polski o największej liczbie turystów rocznie koncentruje się ok. 50% ofert na platformach rezerwacyjnych. Znaczną podaż mieszkań na cele turystyczne znajdziemy również w powiatach nadmorskich i górskich. Na tle pozostałych powiatów w Polsce, zwiększoną liczbę ofert można znaleźć na pojezierzach.

Liczba obiektów udostępnianych w formie najmu krótkoterminowego jest największa w miastach, gdzie liczba turystów korzystających z noclegu jest najwyższa w kraju. Równocześnie są to miasta, gdzie średnie ceny zakupu 1m2 mieszkania osiągają rekordowe wartości. Średnia stawka dzienna wynajmu w analizowanych miastach kształtuje się w przedziale od 283 do 435 zł. Jednakże jej wysokość uzależniona jest również od okresu wynajmu i popytu w danym miejscu na usługi noclegowe w danym czasie.

TABELA 1. LICZBA OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO NA PLATFORMACH REZERWACYJNYCH WRAZ ZE ŚREDNIĄ STAWKĄ DZIENNĄ WYNAJMU

Miasto	liczba obiektów wystawionych na platformie Airbnb i vrbo – całe nieruchomości	liczba obiektów wystawionych na platformie booking.com – całe nieruchomości	Średnia stawka dzienna [zł]	Liczba turystów korzystających z noclegu w 2020 r. [tys. osób]	Średnia cena transakcyjna 1 m2 mieszkania w IV kw. 2022 r. [zł]
Warszawa	6 156	1 058	307	1 322,9	11 213
Kraków	4 901	643	303	818,2	9 648
Gdańsk	3 435	409	330	639,9	9 382
Wrocław	2 038	343	317	595,1	8 744
Zakopane	1 277	115	435	Powiat tatrzański – 725,2	bd
Poznań	1 036	212	284	402,6	7 733

źródło: opracowanie własne na podstawie danych z AirDNA, booking.com, GUS oraz danych własnych Centrum AMRON

Jakie mieszkania są wynajmowane krótkookresowo?

Analizie poddane zostały rodzaje mieszkań wystawione na internetowej platformie wynajmu Airbnb i Vrbo oraz ich położenie względem centrum wg danych z Booking.com. Najczęściej występującą nieruchomością jest mieszkanie z 1 sypialnią lub lokal typu studio. W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu struktura obiektów wg liczby sypialni w ogłoszeniach jest bardzo zbliżona do siebie. W Gdańsku i Zakopanym, czyli w miastach położonych w obszarach o charakterze wypoczynkowym, większy jest udział mieszkań z większą liczbą sypialni, tym samym więcej jest domów i apartamentów o większym metrażu.

RYSUNEK 1. STRUKTURA OBIEKTÓW PRZEZNACZONYCH NA WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWYM WG LICZBY SYPIALNI W ANALIZOWANYCH MIASTACH

źródło: opracowanie własne na podstawie danych z airdna.co

W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie większość apartamentów i domów przeznaczonych na wynajem turystyczny jest położona blisko centrum, czyli w pobliżu największych atrakcji tych miast. W Warszawie, ze względu na wielkość miasta oraz największą liczbę oferowanych mieszkań na wynajem krótkoterminowy, udział obiektów położonych w centrum jest mniejszy. Jednakże analizując rozmieszczenie mieszkań turystycznych w stolicy w odniesieniu do obszarów o największej koncentracji mieszkań (liczba mieszkań w siatce 1 km wg Spisu Poszechnego GUS) możemy zauważyć, że położenie mieszkań oferowanych na Airbnb jest bardziej skorelowana z odległością od centrum i atrakcji oraz bliskością szybkiej komunikacji miejskiej, niż z liczbą mieszkań w danym obszarze. W Gdańsku i Zakopanem nieruchomości są bardziej rozproszone, ale wynika to z faktu, że w tych miastach atrakcję stanowią odpowiednio morze i góry, a nie tylko centrum.

TABELA 2. UDZIAŁ OBIEKTÓW NA WYNAJMEM KRÓTKOTERMINOWY WZGLĘDEM ODLEGŁOŚCI OD CENTRUM

Miasto	odległość od centrum
	do 1 km	do 3 km	do 5 km
Warszawa	23%	59%	78%
Kraków	42%	84%	93%
Gdańsk	36%	58%	67%
Wrocław	43%	80%	89%
Zakopane	37%	85%	99%
Poznań	51%	82%	92%

źródło: Opracowanie własne wg danych z Booking.com

RYSUNEK 2. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W WARSZAWIE

źródło: airDNA.co

RYSUNEK 3. LICZBA MIESZKAŃ WG NSP 2021 W SIATCE KILOMETROWEJ

źródło: geo.stat.gov.pl

RYSUNEK 4. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W ZAKOPANEM	RYSUNEK 5. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W GDAŃSKU
źródło: airDNA.co	źródło: airDNA.co

Wykorzystanie mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy

Wykorzystanie mieszkań oferowanych na wynajem krótkoterminowy w analizowanych miastach jest zróżnicowane, jednakże we wszystkich lokalizacjach w ciągu ostatnich 3 lat widoczny jest wpływ pandemii COVID-19 i restrykcji związanych z brakiem możliwości prowadzenia tego typu działalności, jak również ograniczonymi możliwościami przemieszczania się przez turystów. W przypadku dużych miast zmiany kwartalne spowodowane pandemią były bardziej widoczne, gdyż w tych miejscach turystyka skupia się bardziej na obiektach kultury, które były częściowo zamknięte. W przypadku Gdańska widać dużą sezonowość wynajmu turystycznego (wyraźny wzrost w 3 kwartale). We wszystkich analizowanych miastach sytuacja powraca do tej sprzed pandemii.

RYSUNEK 6. WZROST WYNAJMU W OKREŚLONYCH KWARTAŁACH W 6 WYBRANYCH MIASTACH W POLSCE

Warszawa Kraków

Gdańsk Wrocław

Zakopane Poznań

źródło: airDNA.co

Największym obłożeniem cieszą się obiekty w dużych miastach – w Warszawie i Krakowie w przeciągu ostatnich 12 miesięcy wynosiło średnio ponad 70%. Biorąc pod uwagę przychody z najmu krótkoterminowego do stawek czynszów uzyskiwanych w tych miastach nie ma co się dziwić, że część właścicieli decyduje się na tego typu działalność. Jednakże warto zaznaczyć, że obłożenie, a tym samym przychody różnią się w zależności od miesiąca. Na ostateczny dochód składają się również wysokości opłat związanych z obsługą najmu, np. za sprzątanie apartamentu, czy tych za utrzymanie nieruchomości, np. opłat administracyjnych. Najem krótkoterminowy pochłania więcej czasu, ale z większym ryzykiem przynosi większe zyski.

TABELA 3. OBŁOŻENIE I MEDIANA PRZYCHODÓW Z NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W ZESTAWIENIU DO ŚREDNIEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU DŁUGOTERMINOWEGO W ANALIZOWANYCH MIASTACH

Miasto	Obłożenie [%]	Mediana przychodów miesięcznych uzyskana w ciągu ostatnich 12 miesięcy [zł]*	Średnie miesięczne stawki czynszu najmu mieszkania w wybranych miastach [zł]
Warszawa	74%	4 645	2 226
Kraków	73%	5 010	1 754
Gdańsk	58%	4 387	1 997
Wrocław	58%	4 071	1 908
Zakopane	50%	5 529	bd
Poznań	63%	4 111	1 512

* stawka nie zawiera podatków, opłat serwisowych oraz opłat dodatkowych

źródło: opracowanie własne na podstawie danych z AirDNA, booking.com oraz dane własne Centrum AMRON

Podsumowanie

Rynek najmu krótkoterminowego najlepiej rozwija się w dużych ośrodkach i obszarach o charakterze turystycznym, głównie za sprawą zwiększonego ruchu turystycznego w ostatnich dekadach, jak również coraz większej popularności platform rezerwacyjnych. W ofertach dominują lokale z 1 sypialnią. Najczęściej położone są blisko centrum i atrakcji danego miasta lub w miejscach z dobrą komunikacją publiczną. Ceny, jak i obłożenie w domach i apartamentach na wyłączność, uzależnione są od miesiąca wynajmu. Ryzyko związane z najmem krótkoterminowym jest większe w porównaniu z tradycyjnym najmem długoterminowym, dodatkowo najem krótkoterminowy wymaga większego zaangażowania właściciela, ale wyższa dochodowość zachęca coraz większą liczbę właścicieli mieszkań na wynajem do wyboru tego rodzaju najmu.

Agnieszka Zamkowska
Analityk Rynku Nieruchomości

Oszczędzanie energii to zagadnienie coraz częściej poruszane w naszych domach. Wynika nie tylko z rosnącej świadomości wpływu działalności człowieka na degradację naturalnego środowiska, ale również z chęci osiągnięcia całkowitej wolności energetycznej. Autonomiczny dom dostępny odpowiada na nasze potrzeby i przychodzi z rozwiązaniem tego problemu. Jest on w 100% samowystarczalny. Pracuje sam na siebie, zapewnia własny prąd, wodę oraz kanalizację. Dla niejednych jest przepustką do spełnienia marzeń o życiu z dala od cywilizacji, wśród lasów, gdzie grunty nie są uzbrojone w infrastrukturę techniczną. Ale czy realne jest wybudowanie domu, który nie będzie potrzebował energii z zewnątrz? Jakie w Polsce mamy możliwości, a jakie przeszkody?

Alternatywa postawienia domu autonomicznego uzależniona jest od wielu czynników. Pojawiają się przeszkody prawne oraz fizyczne, które mamy obowiązek sprawdzić zanim podejmiemy decyzję. Stanowi to wyzwanie zarówno trudne w naszej szerokości geograficznej, jak i bardzo kapitałochłonne. Koszty takiej niezależności kształtują się na poziomie nawet dwukrotnie wyższym w porównaniu do budowy w standardowej technologii.

Prąd budowlany i mieszkaniowy

Budowa domu bez prądu nie istnieje. Zasadniczo z prawnego punktu widzenia nie ma przymusu korzystania z prądu sieciowego, lecz bez jego doprowadzenia nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Zatem przed rozpoczęciem robót musimy wykonać podłączenie i ponieść z tego tytułu opłatę. W warunkach autonomicznych zastosowanie znajdują agregaty prądotwórcze. Szereg sprzętów budowlanych zasilana jest w sposób trójfazowy, co wiąże się z większą inwestycją. Specjaliści odradzają decyzję na wzniesienie całego domu bez pomocy mediów z zewnątrz. W praktyce używanie agregatu jest traktowane jako rozwiązanie uzupełniające, ponieważ ma wiele minusów i jest bardzo uciążliwe. Maszyna wymaga częstego uruchamiania silnika, w wielu sytuacjach będzie pracowała nieproduktywnie. W dodatku trzeba pamiętać o uzupełnianiu paliwa oraz liczyć się z emisją dużego hałasu. Z teoretycznego punktu widzenia jednak budowa za pomocą agregatu jest realna do wykonania.

W uniezależnieniu się od sieci energetycznej pomaga montaż paneli fotowoltaicznych. Technologia off-grid (wyspowa) cechuję się całkowitym oderwaniem od zewnętrznych sieci energetycznych. Dostarczanie prądu odbywa się na dwa rodzaje sposobów. Panele PV zapewniają stałe przesyłanie prądu, a niewykorzystany na bieżące potrzeby magazynowany jest w akumulatorach w celu późniejszego użycia. Ta ekologiczna energia pobierana jest np. przy złej pogodzie lub po zachodzie słońca, gdy promienie słoneczne nie zapewniają jej wystarczającej ilości.

Ogrzewanie

Tutaj sposobów mamy wiele. Wykorzystać możemy ogrzewanie elektryczne, gazowe lub pompę ciepła. Ogrzewanie elektryczne jest bardzo wygodne, ale stosunkowo drogie. Staje się zupełnie nieopłacalne w przypadku dużych budynków. Dochodzi problem podatności energii elektrycznej na wahania cen. Pompa ciepła pracuje bardzo ekonomicznie. Jest ekologicznym i oszczędnym w eksploatacji źródłem ciepła. Można ją zasilać przy pomocy paneli fotowoltaicznych, jednak nie należy ona do najtańszych. Kolejna metoda to ogrzewanie gazowe, w tym przypadku trzeba będzie się wyposażyć w butlę na gaz płynny oraz urządzenie grzewcze, np. kocioł, pompę ciepła czy kolektory słoneczne służące do wspomagania ogrzewania wody użytkowej.

Przydomowa oczyszczalnia ścieków

Przy domu samowystarczalnym nie może zabraknąć prywatnej oczyszczalni lub bezodpływowego zbiornika na ścieki, z którego nieczystości muszą być regularnie wywożone. Eksploatacja pierwszego rozwiązania jest tańsza, jednak jego główny koszt oczywiście wyższy. Dodatkowo warto zapoznać się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może on eliminować jej realizację na danym terenie. Pojawia się też problem na terenach, gdzie są już dostępne lub mają powstać sieci kanalizacyjne. W takim przypadku nie dostaniemy pozwolenia na budowę niezależnego zbiornika.

Skąd brać wodę?

Konieczne jest wykopanie własnego ujęcia. Obecnie najbardziej popularnym rozwiązaniem jest studnia głębinowa. Zanim jednak zdecydujemy się na zakup działki i ruszymy z odwiertami należy zweryfikować, czy grunt posiada warunki geologiczne i hydrologiczne na pozyskanie wody. Z takim problemem najlepiej zwrócić się do geologa lub bardziej zaawansowani mogą skorzystać z map hydrogeologicznych. Studnie trzeba wyposażyć w filtry, gwarantujące oczyszczanie pobieranej wody z warstwy wodonośnej. Podobnie jak w przypadku kanalizacji, plany miejscowe mogą wykluczać możliwość zastosowania takiego rozwiązania. W sytuacji, gdy w zasięgu działki biegną sieci wodociągowe, przepisy nie wykluczają możności poboru własnej wody.

Odpowiedni projekt

Żeby dom samowystarczalny mógł poprawnie funkcjonować, trzeba zadbać o właściwe wykonanie projektu. Powinien brać pod uwagę rozwiązania gwarantujące maksymalizację efektywności energetycznej, do których należą m.in:

• umiejscowienie większości okien w południową stronę świata,
• użycie okien z najwyższą klasą szczelności,
• zastosowanie rekuperacji, czyli wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła,
• eliminacja mostków termicznych,
• wykorzystanie sprzętów AGD oraz RTV z wysoką klasą energooszczędności (najlepiej A+++).

Podsumowanie

Autonomia zyskuje coraz większą popularność w Skandynawii oraz krajach Europy Zachodniej. W Polsce stawia się na budownictwo pasywne, które charakteryzuje się maksymalnymi poziomami energooszczędności, ale nie jest w 100% niezależne od mediów zewnętrznych. Wynika to z niesamowitej trudności budowy oraz wysokich kosztów. Wraz z postępem technologii, mamy coraz większy wybór innowacyjnych urządzeń. Inwestorzy chętnie inwestują w nowatorskie rozwiązania energetyczne, co wskazuje na dążenie do całkowitej autonomii.

Joanna Woźniak
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Choć w debacie publicznej temat „patodeweloperki” (niekoniecznie pod tą nazwą) jest obecny od bardzo długiego czasu, w ostatnich tygodniach wypłynął po raz kolejny za sprawą konfliktu wokół warszawskiej inwestycji JW Construction – Bliska Tower, zwanej też „warszawskim Hongkongiem”. Równolegle, problem jakości budownictwa mieszkaniowego został dostrzeżony również przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które na konferencji prasowej w dniu 31 marca 2023 roku zaprezentowało szereg rozwiązań mających na celu walkę z tym zjawiskiem.

Tzw. „patodeweloperka” to termin, który oznacza (według Wikipedii) „ogół działań deweloperów budowlanych, który ze względu na działania względem klientów oraz sposób projektowania obiektów pozostaje w sprzeczności ze zwyczajami uznawanymi za dobre”. Co prawda definicja ta wydaje się dość nieprecyzyjna, ale samo pojęcie jest bardzo szerokie i stanowi opis wszelkich dysfunkcji polskiego rynku mieszkaniowego, począwszy od konsekwencji braku polityki mieszkaniowej czy niewydolności systemu planowania przestrzennego w Polsce, a więc obszarów znacznie przekraczających zakres odpowiedzialności deweloperów, po rzeczywiste, indywidualne przypadki łamania prawa, niskiej jakości projektów i ich wykonania czy haniebnego wręcz braku poszanowania dla zabytków lub dewastacji przyrody.

Plan uzdrowienia sytuacji na rynku mieszkaniowym zaprezentowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada zmiany w przepisach prawa, w tym Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także wdrożenie szeregu nowych rozwiązań mających na celu m.in. poprawę dostępu uczestników rynku do informacji. Największa część proponowanych zmian to zmiany dotyczące warunków technicznych, czyli:

• zwiększenie odległości między blokami na sąsiednich działkach – zmiana przepisów obejmować ma zwiększenie minimalnej odległości budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki z 3 do 5 metrów, przy czym przepis ten nie będzie obowiązywał, jeśli na sąsiedniej działce są tereny, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie są przeznaczone pod zabudowę;
• zwiększenie minimalnej odległości obiektów produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych do 30 m – przepis ten ma dotyczyć obiektów o powierzchni zabudowy przekraczającej 1 000 mkw.;
• zmiany wymogów dotyczących zapewnienia miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych – według nowych przepisów liczba miejsc zbliżonych do okien budynków, przewidzianych dla osób niepełnosprawnych wynosić ma maksymalnie 6% liczby wszystkich miejsc wybudowanych w ramach jednej inwestycji;
• walkę z „betonozą” – projekt zakłada konieczność zapewnienia co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego na publicznych placach i skwerach o powierzchni przekraczającej 1 000 mkw.;
• przyjazne place zabaw i miejsca do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami – projekt zakłada wprowadzenie nowych wymogów w zakresie wielkości i wyposażenia placów zabaw dla dzieci, w zależności od wielkości inwestycji;
• wprowadzenie limitu min. 25 mkw. powierzchni dla lokalu użytkowego, mające na celu wyeliminowanie z rynku tzw. mikroapartamentów sprzedawanych jako lokale użytkowe. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły powstawać wyłącznie na parterze lub na pierwszym piętrze budynku, pod warunkiem, że zapewniony do nich będzie dostęp z zewnątrz budynku;
• wprowadzenie przepisów mających na celu zapewnienie prywatności na balkonach, lepszej izolacji akustycznej mieszkań, konieczności uwzględnienia w projekcie pomieszczeń na rowery czy wózki oraz pomieszczeń umożliwiających przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami w budynkach użyteczności publicznej.

W zakresie zmian w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakładana jest zmiana sposobu ustalania intensywności zabudowy przez obliczanie powierzchni kondygnacji po obrysie ścian zewnętrznych, bez balkonów i tarasów.

Dodatkowo, ministerstwo planuje uzdrowić sytuację na rynku mieszkaniowym ograniczając zjawisko flippingu przez zakaz cedowania umów rezerwacyjnych i ograniczenie możliwości cedowania umów deweloperskich, poprawiając dostęp do informacji o cenach nieruchomości przez wprowadzenie obowiązku publikowania przez deweloperów cen nieruchomości na stronach internetowych, w prospektach i katalogach, a także uruchomienie ogólnopolskiego, bezpłatnego serwisu internetowego z cenami transakcyjnymi, ograniczenie hurtowych zakupów nieruchomości czy zwiększenie dostępności mieszkań przez zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnej od zakupu pierwszego mieszkania.

Zaprezentowany pakiet proponowanych rozwiązań można ocenić jako raczej rozczarowujący, sprawiający wrażenie nie rozwiązania systemowego, a prostego katalogu działań będących odpowiedzią na internetowe katalogi przypadków „patodeweloperki”. Tym bardziej trudno oprzeć się wrażeniu, że mamy do czynienia z naprędce przygotowaną, przedwyborczą odpowiedzią rządu na nośny medialnie problem. Mimo to część z zaprezentowanych rozwiązań to pomysły, które trzeba ocenić jako dobre i oczekiwane. Zdecydowanie należą do nich- walka z „betonozą” (choć pozostaje pytanie, czy 20% powierzchni biologicznie czynnej to nie za mało), uporządkowanie kwestii parkingów i miejsc dla osób niepełnosprawnych, przepisy dotyczące zachowania standardu izolacji akustycznej czy choćby zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych osób nabywających pierwsze mieszkanie. Część propozycji może dziwić, jak choćby zapowiedź uruchomienia serwisu internetowego z danymi transakcyjnymi z rynku nieruchomości, mimo, że tego typu serwisy, płatne i bezpłatne, funkcjonują przecież od dawna.

Większość proponowanych zmian to jednak rozwiązania co najmniej dyskusyjne. Nowe limity powierzchni, odległości czy liczby mieszkań, które może nabyć inwestor to w warunkach polskiego rynku mieszkaniowego kolejne przepisy, które w przyszłości stanowić będą raczej źródło „kreatywności” i potencjalnie kolejnych patologii. Trudno jest również uwierzyć w to, żeby środki te w istotny sposób zmieniły czy uporządkowały sytuację na polskim rynku mieszkaniowym. Podstawowym problemem rynku mieszkaniowego i źródłem większości patologii nadal pozostaje brak polityki mieszkaniowej państwa i niewydolny system planowania przestrzennego. Tak długo, jak deweloperzy będą budować na drogich, nieprzygotowanych, czasem wręcz przypadkowych gruntach, na podstawie uznaniowych decyzji planistycznych, próbując przy tym dostosowywać się do czasem dyskusyjnych wymogów prawa (czy rzeczywiście potrzebujemy obowiązkowych placów zabaw dla dzieci na każdym osiedlu?), będziemy mieli do czynienia z „patodeweloperką”. A może już czas na poważnie uznać, że kwestia jakości przestrzeni i mieszkalnictwa w Polsce jest rzeczywiście istotnym wyzwaniem cywilizacyjnym, co najmniej tak istotnym, jak choćby budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego, dla realizacji którego nie wahano się przecież podjąć szeregu odważnych i niepopularnych decyzji.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Dotychczas obowiązujące w Polsce restrykcyjne przepisy de facto uniemożliwiały realizację nowych projektów lądowych farm wiatrowych. W 2016 roku uchwalono tzw. „ustawę wiatrakową” (ustawę o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych), w myśl której obowiązywała zasada 10H, oznaczająca, że nowe wiatraki musiały być oddalone od najbliższych zabudowań mieszkalnych o co najmniej 10-krotność wysokości wiatraka. W praktyce było to ok. 1,5-2 km, a biorąc pod uwagę, że ta sama zasada obowiązywała również przy budowie nowych wiatraków przy granicach m.in. parków narodowych, parków krajobrazowych, rezerwatów i obszarów Natura 2000, oznaczało to, że ponad 99% powierzchni Polski było wyłączone z możliwości zabudowy wiatrakami. Jednocześnie wszystkie obszary przewidujące w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lokalizację elektrowni wiatrowych stały się niemożliwe do wykorzystania.

Koniec zasady 10H

Od początku 2023 roku przedmiotem obrad w rządzie była nowa wersja ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, która pierwotnie przewidywała znaczną liberalizację zapisów i większą swobodę w budowaniu turbin w Polsce. Wiatraki miały być budowane w odległości co najmniej 500 m od zabudowań mieszkalnych, a na etapie prac Senatu zaproponowano nawet, że ta odległość może być jeszcze mniejsza, jeśli rada gminy dopuści taką możliwość po konsultacjach z mieszkańcami. Jednak ostatecznie, pomimo krytyki wielu specjalistów i apelu korporacji działających w Polsce, 9 marca br. przegłosowano w Sejmie ustawę w obostrzonej wersji, która ustala tę odległość na 700 m.

Wydawać by się mogło, że ta niewielka zmiana zwiększająca minimalną odległość z 500 do 700 m nie ma znaczenia, jednak w praktyce mocno ogranicza potencjał polskiej energetyki wiatrowej na lądzie. Według analizy brytyjskiej firmy konsultingowej Ember przy minimalnej odległości od zabudowań mieszkalnych wynoszącej 500 m dostępność gruntów zwiększyłaby się 25-krotnie (w porównaniu do zasady 10H), a do 2030 roku mogłoby powstać 10 GW nowej mocy pochodzącej z farm wiatrowych, natomiast przy 700 m może to być tylko 4 GW.

RYSUNEK 1. RÓŻNICA POMIĘDZY ZAŁOŻENIAMI „USTAWY WIATRAKOWEJ” – 500M VS. 700M DYSTANSU OD ZABUDOWAŃ MIESZKALNYCH

źródło: Ustawa odległościowa: 700 m, 500 m, czy jeszcze mniej? – WysokieNapiecie.pl (https://wysokienapiecie.pl/83337-ustawa-odleglosciowa-500-jeszcze-mniej/)

Co więcej, zgodnie z ustawą elektrownie wiatrowe mogą być lokowane wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Jednak analiza wykonana przez Urban Consulting pokazała, że aż 84% terenów przeznaczonych pod budowę wiatraków zgodnie z aktualnie obowiązującymi MPZP przy uwzględnieniu warunków odległościowych nie ma racji bytu. Tym samym województwo mazowieckie, małopolskie, śląskie i kujawsko-pomorskie zostały zupełnie wykluczone z możliwości budowy elektrowni wiatrowych przynajmniej na najbliższe 3-4 lata (tyle czasu zajmie proces uchwalenia kolejnych MPZP wraz z wykonaniem niezbędnych analiz w ramach strategicznej oceny oddziaływania na środowisko).

RYSUNEK 2. MOŻLIWOŚĆ WYKORZYSTANIA OBOWIĄZUJĄCYCH MPZP DLA LOKALIZACJI FARM WIATROWYCH PRZY UWZGLĘDNIENIU WYMOGÓW ODLEGŁOŚCIOWYCH

źródło: Aż 84% MPZP może trafić do kosza przez poprawkę posła Suskiego! – Urban Consulting (https://urbanconsulting.pl/mpzp-do-kosza/)

Co jeszcze zakłada nowelizacja ustawy?

Zasada 10H nadal będzie obowiązywała w przypadku odległości elektrowni wiatrowej od parków narodowych, natomiast w przypadku rezerwatów przyrody będzie to 500 m. Minimalne odległości od innych form ochrony przyrody mają wynikać z decyzji środowiskowej dla konkretnej inwestycji. W noweli ustawy utrzymano też zakaz lokalizacji wiatraków na terenach parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych i obszarów Natura 2000.

Ustawa określa również minimalne odległości turbin wiatrowych od linii przesyłowych energii elektrycznej i jednocześnie odblokowuje możliwość rozwoju budownictwa mieszkalnego w sąsiedztwie istniejących elektrowni. Nowela wprowadza również standardy bezpieczeństwa dla wiatraków.

Nowelizacja „ustawy wiatrakowej” zapewnia budowę wiatraków w zgodzie z lokalną społecznością, dając jej decydujący głos w tej sprawie i dbając o przekazywanie pełnej informacji o planowanej inwestycji mieszkańcom okolicznych terenów. Co więcej inwestor elektrowni wiatrowej zaoferuje co najmniej 10% mocy zainstalowanej inwestycji do objęcia przez mieszkańców gminy, którzy będą korzystać z energii elektrycznej na zasadzie prosumenta wirtualnego przez 15 lat. Oznacza to, że mieszkańcy gmin, na terenie których powstaną wiatraki będą mogli zakupić udziały w inwestycji, co pozwoli na obniżkę ich rachunków za prąd (choć poziom tych oszczędności będzie trudny do oszacowania). Można więc założyć, że zachęci to gminy do budowania turbin wiatrowych.

Co się zmieni?

Czy wprowadzone zmiany oznaczają, że liczba wiatraków w Polsce lawinowo wzrośnie? Oczywiście, że nie. Zmiana ustawy to dopiero pierwszy krok do rozwoju farm wiatrowych w naszym kraju. W pierwszej kolejności na rynek trafią te projekty, które już przed 2016 rokiem były w trakcie przygotowania, ale zostały zamrożone w wyniku wprowadzenia zasady 10H. Teraz wystarczy wykonać dla nich aktualizację decyzji środowiskowych oraz ewentualnie zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, jednak nawet w przypadku tych projektów przejście do fazy montażu turbin może zająć 2-3 lata.

Inwestycje w energetykę wiatrową to proces czasochłonny, ale jednocześnie jest to najtańszy sposób wytwarzania energii w polskich warunkach (nawet 4-5 razy tańszy od źródeł węglowych czy gazowych). Ponadto rozwój energetyki wiatrowej na lądzie w Polsce jest niezbędny do ograniczenia emisji CO2 i spełnienia zobowiązań klimatycznych wynikających z przepisów unijnych. Dlatego Polska nie może pozwolić sobie na blokowanie rozwoju energetyki wiatrowej na lądzie. Szkoda więc, że nowela „ustawy wiatrakowej” nazywana przez polityków „kompromisem” jedynie w niewielkim stopniu liberalizuje prawo z 2016 roku, powodując, że potencjał krajowej energetyki wiatrowej nadal będzie niewykorzystany.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Na obowiązki stron transakcji sprzedaży nieruchomości wpływ ma m.in. jej stan prawny oraz inne okoliczności faktyczne, które jej dotyczą. Dwa z zobowiązań publicznoprawnych ściśle związane z obrotem nieruchomościami często bywają ze sobą mylone, mimo że w polskim systemie prawnym funkcjonują od wielu lat. Ich nałożenie najczęściej stanowi istotne obciążenie finansowe dla właścicieli nieruchomości. Mowa o opłacie adiacenckiej i rencie (opłacie) planistycznej. Ich wspólną cechą jest to, że obie związane są z wzrostem wartości nieruchomości. W niniejszym artykule znajdziesz odpowiedź na pytanie, kiedy wyżej wymienione opłaty mogą zostać nałożone, kto ustala ich wysokość oraz co można zrobić, by mitygować ryzyko ich poniesienia.

Na początku warto zaznaczyć, że renta planistyczna wynika z wprowadzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub jego zmiany, co wiążę się z tym, że właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości najczęściej dowiadują się o obowiązku jej zapłaty w momencie sprzedaży nieruchomości, natomiast opłata adiacencka jest nakładana w wyniku działań podjętych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Czym jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka uregulowana została w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Określa się nią opłatę publicznoprawną, która nakładana jest na właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych (jeżeli wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa), w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (np. budowa sieci uzbrojenia terenu, drogi) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości (skutkując np. lepszym układem funkcjonalnym na danym terenie), a także podziałem nieruchomości. Jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie z tytułu wymienionych powyżej, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego powodu.

Wysokość stawki określa – w drodze uchwały – rada gminy. Zgodnie z ustawą wysokość opłaty adiacenckiej nie może być większa niż 30% różnicy wartości nieruchomości w przypadku jej podziału. Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. W przypadku budowy na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej ze środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, wysokość opłaty adiacenckiej może wynieść maksymalnie aż 75% wzrostu wartości nieruchomości. Podmiotem decydującym o nałożeniu opłaty jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, aczkolwiek nałożenie możliwe jest tylko wtedy, gdy gmina określi jej stawkę procentową. Ponadto, gmina podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości powinna zawrzeć w niej informacje na temat terminu, sposobu zapłaty oraz wysokości opłaty adiacenckiej. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jest możliwość spłacenia opłaty adiacenckiej na raty, jednakże okres spłaty nie może przekraczać 10 lat.

Pojawia się pytanie: kto będzie zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej w przypadku zbycia nieruchomości? W takiej sytuacji decydujące znaczenie będzie miał termin uprawomocnienia się decyzji o nałożeniu opłaty – jeśli decyzja uprawomocniła się przed datą transakcji, to wówczas obowiązek spoczywa na sprzedającym nieruchomość. Podczas zakupu nieruchomości warto, aby kupujący przeanalizował sytuację prawną nieruchomości w tym zakresie, by nie zostać później zaskoczonym niespodziewanymi opłatami. Uniknięcie lub zmniejszenie tej opłaty nie jest najprostsze, aczkolwiek możliwe, np. w przypadku popełnienia błędu przez urzędnika lub rzeczoznawcę. Weryfikacja poprawności nałożenia obowiązku uiszczenia opłaty powinna rozpocząć się od sprawdzenia, czy uchwała samorządu w sprawie opłat adiacenckich była obowiązująca w czasie oddania do użytku zbudowanej infrastruktury technicznej (jeśli sprawa dotyczy wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej). Należy również pamiętać, że urząd może nałożyć opłatę do 3 lat. W kolejnym kroku warto również przeanalizować poprawność operatu szacunkowego (najlepiej ze specjalistą w tym zakresie). W przypadku wystąpienia rażących błędów jest możliwość podważenie decyzji o opłacie w Samorządowym Kolegium Odwoławczym i sądzie administracyjnym.

Czym jest opłata planistyczna?

Opłata planistyczna (lub renta planistyczna) zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakładana jest w sytuacji, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera wówczas jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (tj. od różnicy w wartościach ustalanych przez rzeczoznawcę majątkowego, w celu zachowania obiektywności). Przykładowo, może zdarzyć się sytuacja, w której działka, która dotychczasowo w planie miejscowym określona była jako grunt rolny, po jego zmianie zostaje przekwalifikowana na działkę budowlaną, co przekłada się na wzrost jej wartości. Jeżeli właściciel sprzeda działkę, to wówczas urząd może obciążyć właściciela rentą planistyczną. W przypadku, kiedy strona wystąpi o wypis z miejscowego planu dla swojej nieruchomości, gmina ma obowiązek podać wysokość opłaty planistycznej terenu objętego wypisem z planu. Warto pamiętać, że opłata może zostać nałożona w okresie do 5 lat od dnia uchwalenia lub zmiany planu i obciąża zbywającego. Jednym ze sposobów na uniknięcie opłaty jest więc odczekanie – sprzedający nie będzie zobowiązany do uiszczenia opłaty, jeśli sprzeda nieruchomość w terminie późniejszym niż 5 lat od dnia zmiany/ wprowadzenia MPZP. Innym sposobem jest również zawarcie umowy przedwstępnej, ponieważ nie przenosi praw własności, tym samym nie nakłada obowiązku uiszczenia opłaty, natomiast dopiero po upłynięciu 5 lat od zmiany/ wprowadzenia MPZP zawrzeć umowę właściwą. W przypadku umowy darowizny również opłata nie zostanie pobrana, ponieważ do jej nałożenia zbycie gruntu powinno być odpłatne. W celu uniknięcia opłaty można również odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub sądu administracyjnego, podważając operat i związek pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a zapisami w planie miejscowym.

Podsumowanie

Reasumując, zarówno opłata adiacencka, jak i planistyczna związana jest z wzrostem wartości nieruchomości. Zasadniczą różnicą pomiędzy nimi jest moment nałożenia obowiązku jej uiszczenia – w przypadku renty planistycznej obowiązek jest nakładany w przypadku zbycia nieruchomości, natomiast opłata adiacencka powinna zostać uiszczona niezależnie od tego. Inną cechą różnicującą jest przyczyna – w przypadku opłaty adiacenckiej może to wynikać w związku z działaniem właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości (np. podział nieruchomości, scalenie i podział) lub państwa/ jednostek samorządu terytorialnego (np. budowa sieci uzbrojenia terenu, drogi), zaś renta planistyczna wynika z wprowadzenia lub zmiany MPZP.

Karol Kacprzak
Specjalista ds. Analiz i Rozwoju Systemu AMRON

W obecnych czasach zarówno obywatele, jak i władze państwowe coraz bardziej przykładają uwagę do ekologicznych aspektów swojej działalności i podejmują próby zmniejszenia negatywnego wpływu urbanizacji na środowisko naturalne. Jednym z niekorzystnych zjawisk, na które mamy bezpośredni wpływ jako społeczeństwo, jest pogarszanie jakości powietrza powodowane stosowaniem przestarzałych źródeł ciepła jako sposobu ogrzewania budynków. Zanieczyszczenia ze źródeł ogrzewania trafiają bezpośrednio do obszarów przebywania ludzi i mogą powodować wystąpienie stężeń zanieczyszczeń na poziomie niebezpiecznym dla zdrowia. Największą emisję zanieczyszczeń do atmosfery możemy zaobserwować w sezonie grzewczym, gdy każdy z nas korzysta z jakiegoś źródła ogrzewania swojego domu. Problem nasila się w dużych miastach, gdzie mamy do czynienia z wysoką intensywnością zabudowy, a tym samym z wieloma źródłami ciepła (i emisji zanieczyszczeń).

Wiodącym przykładem miasta mierzącego się z bardzo złą jakością powietrza w Polsce jest Kraków. Problem nie omija jednak również przedmieść czy suburbiów o niższej intensywności zabudowy jedno- lub wielorodzinnej, a także małych miejscowości. To właśnie w nich najczęściej znajduje się duży odsetek starszych budynków, w których zastosowano proste źródła ogrzewania, powodujące największe zanieczyszczenia powietrza w sezonie grzewczym. Aby realnie wpłynąć na poprawę jakości powietrza w Polsce, jako pierwsze konieczne było zidentyfikowanie źródeł ciepła występujących w naszym kraju, aby następnie wprowadzić odpowiednie mechanizmy ułatwiające modernizację przestarzałych instalacji. W tym celu na mocy Ustawy z dnia 28 października 2020 r. o zmianie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2127) Główny Urząd Nadzoru Budowlanego stworzył Centralną Ewidencję Emisyjności Budynków (CEEB).

Czym jest CEEB?

Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) to ewidencja prowadzona przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, która zawiera kompleksowe informacje o źródłach ogrzewania budynków w Polsce. Uruchomienie CEEB miało miejsce 1 lipca 2021 roku. Jej głównym celem jest poprawa jakości powietrza poprzez walkę ze smogiem oraz pomoc w wymianie tzw. „kopciuchów”. Utworzenie ewidencji miało bezpośredni wpływ na każdego mieszkańca Polski, ponieważ równocześnie z powstaniem CEEB nałożono obowiązek złożenia deklaracji w systemie przez każdego właściciela lub zarządcę budynku mieszkalnego lub niemieszkalnego, w którym znajduje się jakiekolwiek źródło ciepła o mocy nieprzekraczającej 1MW. Dla obiektów, w których źródła ciepła i spalania paliw uruchomiono przed 1 lipca 2021 r., deklaracja miała być obligatoryjnie złożona do 30 czerwca 2022 r. W przypadku nowych źródeł ciepła (uruchomionych po 1 lipca 2021 r.) deklarację należy złożyć w terminie 14 dni od dnia jego uruchomienia. Deklarację można złożyć na dwa sposoby: drogą elektroniczną lub w formie papierowej w Urzędzie Gminy/Miasta. Istotnym jest, że w przypadku niezłożenia deklaracji w terminie zgodnie z art. 27h Ustawy z dnia 21 listopada 2008 roku o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz centralnej ewidencji emisyjności budynków (Dz. U. z 2022 r. poz. 438 z późn. zm.), na właściciela nieruchomości lub zarządcę budynku może zostać nałożona kara grzywny. Z niezłożeniem deklaracji wiąże się również utrata możliwości otrzymania dodatków węglowych lub dodatków do innych źródeł ciepła.

Co pokazują dane zgromadzone do tej pory w CEEB?

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego określa, że na dzień 9 lutego 2023 r. w systemie złożono 9 320 406 deklaracji. Według danych GUS na koniec 2020 r. w Polsce było ponad 15 mln mieszkań i ponad 6 mln domów jednorodzinnych, a w 2021 r. do użytku oddano prawie 235 tys. nowych domów i mieszkań. W związku z tym można szacować, że w systemie powinno znaleźć się ponad 20 mln deklaracji. Oznacza to, że do tej pory wprowadzono około połowę danych. Poniższa grafika przedstawia przyrost danych w systemie CEEB z miesiąca na miesiąc od momentu jego uruchomienia.

RYSUNEK 1. LICZBA DEKLARACJI ZŁOŻONYCH W SYSTEMIE CEEB OD LIPCA 2021 R. DO LUTEGO 2023 R.

Źródło: https://www.gunb.gov.pl/strona/statystyki (dostęp: 09.02.2023 r.)

Można zauważyć, że do końca roku 2021 wprowadzono jedynie 667 878 deklaracji. Największy wzrost danych w bazie obserwowany był między majem a czerwcem 2022 r., co z pewnością wynikało z mijającego w dniu 30 czerwca 2022 r. terminu wprowadzenia deklaracji dla źródeł ciepła uruchomionych przed 1 lipca 2021 r. W tym okresie wprowadzono ponad 2,5 mln deklaracji, co prawie podwoiło zasób danych systemu CEEB. W roku 2022 wprowadzono łącznie ponad 8,5 mln danych.

Na podstawie wprowadzonych do tej pory danych możliwa jest już dość szeroka analiza struktury źródeł ciepła ze względu na ich rodzaj. Ze zgromadzonych danych wyłania się poniższa struktura.

RYSUNEK 2. STRUKTURA ŹRÓDEŁ CIEPŁA W POLSCE ZE WZGLĘDU NA ICH RODZAJ

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ze strony: https://www.gunb.gov.pl/strona/statystyki (dostęp: 09.02.2023 r.)

Szacuje się, że ponad 1/3 źródeł ciepła w naszym kraju stanowią kotły na paliwo stałe. Dość popularne jest również ogrzewanie gazowe. Nowoczesne źródła ogrzewania, takie jak pompa ciepła, są wciąż traktowane jak innowacyjne rozwiązanie, wymagające dużego nakładu finansowego oraz specjalistycznej wiedzy. W związku z tym są jeszcze mało popularne (stanowią mniej niż 5% wszystkich stosowanych obecnie źródeł ciepła w kraju). Obecne tendencje proekologiczne oraz poszukiwanie oszczędności w szerszym horyzoncie czasowym skłania jednak coraz większą liczbę ludzi do instalowania pomp ciepła w swoich domach. Zastosowanie tego źródła ciepła wymaga dużego nakładu inwestycyjnego na pierwszym etapie instalacji, jednak późniejsze koszty eksploatacyjne są znacznie niższe (zwłaszcza przy dodatkowym zastosowaniu technologii pozyskiwania energii z paneli fotowoltaicznych).

CEEB – i co dalej?

Głównym celem wyłaniającym się na podstawie analizy struktury źródeł ciepła w Polsce jest wymiana „kopciuchów”, czyli wszystkich kotłów na węgiel lub drewno, które nie spełniają wymogów co najmniej klasy 3. Sejmiki poszczególnych województw przyjmują kolejno uchwały antysmogowe, które określają, do kiedy takie instalacje muszą być wymienione na inne, mniej inwazyjne dla środowiska. Po tej dacie używanie „kopciuchów” ma być zabronione i może skutkować nałożeniem kary grzywny. Poniższa grafika przedstawia, do kiedy mieszkańcy poszczególnych województw mają czas na wymianę „kopciuchów”.

Źródło: https://vosti.pl/pompy-ciepla/do-kiedy-musisz-wymienic-kopciucha-poznaj-terminy-dla-swojego-wojewodztwa/ (dostęp: 13.03.2023 r.)

W celu przyspieszenia procesu wymiany pieców samorządy oferują dotacje dla mieszkańców. Popularnym programem wsparcia dla obywateli w kwestii wymiany źródeł ogrzewania jest program „Czyste powietrze” realizowany przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Wiele samorządów na niższych szczeblach prowadzi również kampanie informacyjne dla społeczności lokalnej i oferuje własne narzędzia wsparcia finansowego dla swoich mieszkańców.

Ponad 30% wszystkich źródeł ogrzewania w Polsce to kotły na paliwo stałe. Z pewnością wiele z nich stanowią urządzenia o klasie 3 lub gorszej. Wymiana tych instalacji na bardziej innowacyjne i „czyste” może w dużym stopniu zmniejszyć smog na obszarach niskiej emisji. W 2025 r. w większości polskich województw nie będzie już możliwe użytkowanie tego typu instalacji, więc to wtedy powinniśmy spodziewać się największej, pozytywnej zmiany w jakości naszego powietrza.

Powszechność i kompleksowość systemu CEEB ma pozytywnie wpłynąć na efektywność zarządzania polityką niskoemisyjną przez gminy. Na podstawie danych zebranych w systemie samorządy mają uzyskiwać szereg ułatwień w procesie pozyskiwania dotacji. W 2023 roku GUNB planuje wdrożyć nowe narzędzia dla użytkowników źródeł ciepła, takie jak możliwość zamówienia przeglądów kominiarskich lub inwentaryzacji budynków. Możliwe ma być również sprawdzenie możliwości dofinansowania termomodernizacji nieruchomości – w CEEB ma być dostępna lista obowiązujących programów wsparcia w tym zakresie.

Barbara Mariańska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Jak podaje Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor S.A., do najbardziej uciążliwych wydatków Polaków należą wysokie rachunki za prąd, gaz oraz wodę. Kolejne problematyczne wydatki są związane z zakupem paliwa, żywności, opału oraz wydatki na czynsz czy raty kredytów i pożyczek. Pod koniec października 2022 roku łączna wartość zadłużenia konsumentów wynosiła prawie 77,4 mld zł, a problem z regulowaniem bieżących zobowiązań miało już prawie 2,7 mln osób.

Opłaty za mieszkanie to comiesięczne wydatki, które w ostatnim czasie nieustannie rosną i coraz bardziej obciążają domowy budżet. W związku z tym rząd przygotował dla Polaków różne rodzaje dofinansowań do mieszkania. Oprócz rządowego programu Mieszkanie na Start, Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, Funduszu Mieszkań na Wynajem, programu Mieszkanie Plus, ciekawą formą dopłaty do kosztów utrzymania mieszkania lub domu jest dodatek mieszkaniowy.

Dodatek mieszkaniowy jest regulowany Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 734) i przysługuje:

• najemcom albo podnajemcom lokali mieszkalnych, zamieszkującym w tych lokalach,
• osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych, do których przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
• osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach stanowiących ich własność i właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych,
• innym osobom mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego i ponoszącym wydatki związane z jego zajmowaniem,
• osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na przysługujący im lokal zamienny albo najem socjalny lokalu.

Jednym z kryteriów otrzymania uprawnienia jest wysokość dochodów rodziny. W tym celu wyznaczany jest średni miesięczny dochód przypadający na jednego członka gospodarstwa domowego wnioskodawcy wyliczany z okresu trzech miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku. Jeżeli nie przekroczył on w gospodarstwie jednoosobowym 40%, a w gospodarstwie wieloosobowym 30% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, obowiązującego w dniu złożenia wniosku, to warunek ten uznaje się za spełniony. Zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 9 lutego 2022 roku przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w 2021 roku wyniosło 5 662,53 zł, zatem wyżej wspomniane kryterium dochodowe to 2 265,01 zł w gospodarstwie jednoosobowym oraz 1 698,76 zł w gospodarstwie wieloosobowym.

Dochodem – po odliczeniu kwot alimentów świadczonych na rzecz innych osób – są przychody pomniejszone o koszty uzyskania przychodu, należny podatek dochodowy od osób fizycznych, składki na ubezpieczenia społeczne niezaliczone do kosztów uzyskania przychodu oraz składki na ubezpieczenie zdrowotne.Jeżeli kwota obliczonego dochodu na jednego członka gospodarstwa domowego jest wyższa od wyżej podanych kwot, a kwota nadwyżki nie przekracza wysokości dodatku mieszkaniowego, wówczas należny dodatek mieszkaniowy jest obniżany o tę kwotę. Ponadto, jeżeli kwota dodatku mieszkaniowego byłaby niższa niż 0,5% kwoty przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (czyli aktualnie niższa niż 28,31 zł), to ta dopłata nie jest przyznawana. Warto także zaznaczyć, że Rada gminy, w drodze uchwały, może podwyższyć wskaźniki procentowe przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.

Kolejnym istotnym warunkiem uzyskania dodatku mieszkaniowego jest powierzchnia użytkowa lokalu. Dofinansowanie można otrzymać, jeżeli powierzchnia ta jest nie większa niż 30% ustawowej powierzchni normatywnej, która wynosi:

• 35 mkw. dla gospodarstwa 1-osobowego,
• 40 mkw. dla gospodarstwa 2-osobowego,
• 45 mkw. dla gospodarstwa 3-osobowego,
• 55 mkw. dla gospodarstwa 4-osobowego,
• 65 mkw. dla gospodarstwa 5-osobowego,
• 70 mkw. dla gospodarstwa 6-osobowego.

Ustawa dopuszcza większy metraż mieszkania w dwóch przypadkach:

• jeżeli w gospodarstwie domowym zamieszkuje więcej niż sześć osób, wówczas każda kolejna osoba zwiększa normatywną powierzchnię tego lokalu o 5 m2,
• jeżeli w lokalu zamieszkuje osoba niepełnosprawna, wówczas normatywną powierzchnię powiększa się o 15 m2 (niezależnie od liczby członków gospodarstwa domowego).

Jeżeli powierzchnia lokalu jest większa, nie eliminuje to automatycznie możliwości ubiegania się o dodatek mieszkaniowy. Ustawa dopuszcza bowiem sytuację, aby powierzchnia lokalu przewyższała normę o nie więcej niż 30% albo nawet o nie więcej niż 50% w przypadku, gdy udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej mieszkania nie przekracza 60%. Dodatek mieszkaniowy jest wtedy odpowiednio pomniejszany, nalicza się go jedynie od powierzchni normatywnej, zaś za metry ponad normę płaci się normalnie.

W poniższej tabeli przedstawiono informacje o powierzchni mieszkania, dla której przysługuje dodatek mieszkaniowy, w zależności o liczby członków gospodarstwa domowego.

TABELA 1. POWIERZCHNIA MIESZKANIA A LICZBA CZŁONKÓW GOSPODARSTWA DOMOWEGO

Liczba członków gospodarstwa domowego	Powierzchnia normatywna	Przekroczenie powierzchni normatywnej o 30%	Przekroczenie powierzchni normatywnej o 50%
1 osoba	35 m2	45,50 m2	52,50 m2
2 osoby	40 m2	52,00 m2	60,00 m2
3 osoby	45 m2	58,50 m2	67,50 m2
4 osoby	55 m2	71,50 m2	82,50 m2
5 osób	65 m2	84,50 m2	97,50 m2
6 osób	70 m2	91,00 m2	105,00 m2

źródło: opracowanie własne

Również w przypadku kryterium powierzchniowego, Rada gminy może podwyższyć maksymalną normatywną powierzchnię lub maksymalny dopuszczalny stopień przekroczenia normatywnej powierzchni.

Wysokość przyznanego dodatku mieszkaniowego jest uzależniona od wysokości wydatków na mieszkanie, do których zalicza się miedzy innymi czynsz, koszty eksploatacji, koszty zarządu nieruchomością wspólną (tzw. fundusz remontowy), czy opłaty za energię cieplną, wodę, ścieki, odbiór śmieci. Do wydatków nie zalicza się natomiast między innymi wydatków poniesionych z tytułu ubezpieczeń, podatku od nieruchomości, opłat za gaz przewodowy czy energię elektryczną.

Wysokość dodatku mieszkaniowego to różnica między wyżej opisanymi wydatkami na mieszkanie, przypadającymi na normatywną powierzchnię użytkową zajmowanego lokalu, a kwotą wydatków poniesionych przez wnioskodawcę w wysokości:

• 15% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 1-osobowym,
• 12% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 2-4-osobowym,
• 10% dochodów gospodarstwa domowego – w gospodarstwie 5-osobowym i większym.

Wysokość dodatku mieszkaniowego nie może przekraczać 70% wydatków przypadających na normatywną powierzchnię zajmowanego lokalu mieszkalnego lub 70% faktycznych wydatków ponoszonych za lokal mieszkalny, jeżeli powierzchnia tego lokalu jest mniejsza lub równa normatywnej powierzchni. Gmina może jednak podwyższyć lub obniżyć ich udział o 20 punktów procentowych.

Dodatek mieszkaniowy przyznawany jest na okres sześciu miesięcy. Zazwyczaj przyznanego dofinansowanie nie otrzymuje się „do ręki” ani na osobiste konto bankowe, gdyż dopłata trafia bezpośrednio na rachunek bankowy zarządcy budynku i pomniejsza należność za lokal. Wyjątek stanowią właściciele domów jednorodzinnych, którzy dofinansowanie otrzymują do ręki.

Przeciętna wysokość dodatku w 2021 roku wyniosła 247,80 zł. W ciągu ostatnich lat liczba wypłacanych dodatków mieszkaniowych systematycznie spadała. W 2015 roku było to prawie 4,4 mln, natomiast w 2021 roku już tylko 2,5 mln. Do 2020 roku przełożyło się to na stale obniżającą się łączną kwotę wypłaconych dodatków, która w 2015 roku wynosiła prawie 900 mln zł, a w 2020 roku już jedynie nieco ponad 580 mln zł. W 2021 roku kwota wypłaconych dodatków mieszkaniowych wyniosła ponad 615 mln zł. Sytuacja opisana powyżej ma odzwierciedlenie na poniższych wykresach.

WYKRES 1. LICZBA WYPŁACONYCH DODATKÓW MIESZKANIOWYCH (MLN) W LATACH 2015 – 2021

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

WYKRES 2. KWOTA WYPŁACONYCH DODATKÓW MIESZKANIOWYCH (MLN ZŁ) W LATACH 2015 – 2021

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Osoby w trudnej sytuacji materialnej, mające problem z opłacaniem mieszkania powinny pamiętać o wielu możliwościach wsparcia finansowego proponowanego przez władze, w tym o uzyskaniu dodatku mieszkaniowego.

Monika Kubisz
Koordynator Systemu AMRON

W nowym Projekcie Rekomendacji J dotyczącej zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o rynku nieruchomości pojawił się zapis dotyczący certyfikatu PHI. Banki będą miały obowiązek gromadzenia informacji o posiadaniu tego certyfikatu, co według Rekomendacji będzie miało istotny wpływ na wartość nieruchomości. Ten zapis dotyczy certyfikatu potwierdzającego spełnienie przez budynek założeń budownictwa pasywnego.

NA CZYM POLEGA BUDOWNICTWO PASYWNE?

Budynki pasywne są podkategorią budynków zrównoważonych, które dzielą się na energooszczędne, pasywne i zeroenergetyczne. Różnią się one pod względem zapotrzebowania na energię (budynki zeroenrgetyczne są całkowicie samowystarczalne energetycznie), minimalną grubością termoizolacji, rodzajem wentylacji i źródłem ciepła. W budownictwie o największych wymaganiach – pasywnym oraz zeroenergetycznym – stosuje się wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła. Najważniejszą cechą tych budynków jest to, że ciepło pozostaje wewnątrz i nie musi być dostarczane w sposób aktywny. Biorąc za przykład dom mieszkalny, w porównaniu z przeciętnym domem do jego ogrzania potrzeba 1/8 energii cieplnej. Jest to wartość równa nie więcej niż 15kWh/mkw. w skali roku. Energia jest pozyskiwana głównie ze źródeł odnawialnych. Budynek pasywny niezmiennie zachowuje komfortową temperaturę dzięki dobrej izolacji termicznej. W minimalnym stopniu traci ciepło, które generuje z energii słonecznej oraz ciepła wytwarzanego wewnątrz przez przebywających w nim ludzi i zwierząt oraz przez zainstalowane urządzenia AGD, RTV etc. W zimnych lokalizacjach w sezonie zimowym proste systemy grzewcze wystarczą, aby odczuwalna temperatura była komfortowa. Jak podaje Instytut Budownictwa Pasywnego, dla domu pasywnego o przeciętnej powierzchni położonego w Polsce, zapotrzebowanie na paliwo grzewcze w skali roku wynosi około trzy pełne tankowania przeciętnego samochodu. Założenia domu pasywnego są możliwe do osiągnięcia w niemalże każdych warunkach klimatycznych. Największą przeszkodą może okazać się zbyt duże zacienienie w połączeniu z zimnym otoczeniem, które nie pozwala na czerpanie energii słonecznej.

CERTYFIKAT PHI – Passive House, EnerPHit i PHI Low Energy Building

Certyfikat PHI jest dokumentem potwierdzającym zgodność inwestycji z wymogami stawianymi budownictwu pasywnemu. Kryteria certyfikacji zostały opracowane przez Instytut Budownictwa Pasywnego w Darmstadt, który powołuje w poszczególnych krajach akredytowane jednostki. Zadaniem tych jednostek jest przyznawanie certyfikatów zgodnie z procedurą opartą na kryteriach. W Polsce jedyną taką upoważnioną instytucją jest Polski Instytutu Budownictwa Pasywnego i Energii Odnawialnej im. Güntera Schlagowskiego (PIBPiEO).

Certyfikacją PHI mogą być objęte zarówno obiekty mieszkalne, jak i niemieszkalne. Wśród certyfikowanych budynków na świecie, oprócz domów bardzo często biurowce, fabryki, hale sportowe czy szkoły spełniają wymagania stawiane budownictwu pasywnemu.

Otrzymanie certyfikatu PHI jest również możliwe w przypadku modernizacji starszych budynków, chociaż to zadanie jest trudniejsze niż stworzenie budynku pasywnego od zera, kiedy inwestor ma wpływ na wszystkie materiały i technologie zastosowane w obiekcie, a ewentualne błędy mogą być poprawione na etapie projektu przez wyspecjalizowanych certyfikatorów.

Wyróżnia się trzy podstawowe wymagania, jakie musi spełniać budynek, aby mógł otrzymać certyfikat domu pasywnego. Pierwszym z nich jest roczny wskaźnik zapotrzebowania na energię do ogrzewania wynoszący max. 15 kWh/mkw./rok lub zamiennie moc grzewcza max. 10 W/mkw. Roczny wskaźnik zapotrzebowania na energię pierwotną wynosi max. 120 kWh/mkw./rok na zaspokojenie wszystkich potrzeb energetycznych domu. Z utrzymaniem ciepła budynku związana jest infiltracja powietrza przez nieszczelności połączeń przegród zewnętrznych, tzw. niekontrolowany przepływ powietrza. W budynku pasywnym infiltracja musi być mniejsza niż 0,6 h-1 objętości całego budynku na godzinę, czyli dla różnicy ciśnień 50 Pa musi wynosić poniżej 0,6 kubatury budynku na godzinę.

Inne wymagania jakościowe to m.in. odpowiednia wydajność wentylacji zapewniająca jakość powietrza zgodną z normą DIN 1946, jednolity przewiew w każdym pomieszczeniu i nie pozwalająca na spadek temperatury poniżej 17*. Ekspozycja dźwięku przez system wentylacyjny musi wynosić poniżej 25 dBA. Każde pomieszczenie powinno mieć otwór umożliwiający wlot powietrza z zewnątrz w celu uzyskania dodatkowego chłodzenia w upalne dni.

Certyfikat PHI dotyczący nowo wybudowanych budynków spełniających wymagania budynku pasywnego to Certyfikat Passive House. Warto zauważyć, że ten certyfikat przeznaczony jest dla wszystkich budynków, nie tylko dla domów. Istnieje też możliwość uzyskania tzw. Certyfikatu EnerPHit dla zmodernizowanych istniejących budynków. Podczas certyfikacji, budynek zostaje zakwalifikowany do 1 z trzech klas – ‘Classic’, ‘Plus’ lub ‘Premium’. Klasa jest zależna od ilości wytwarzanej energii przez budynek. Jest również dostępna opcja uzyskania certyfikatu PHI Low Energy Building dla budynków wysoko energooszczędnych, które nie kwalifikują się do osiągnięcia standardu budownictwa pasywnego.

Szczegółowe kryteria certyfikacji Passive House, EnerPHit i PHI Low Energy Building znajdują się na stronie Instytutu Budownictwa Pasywnego w Darmstadt (passiv.de), w zakładce CertificationBuildingsEnergy Standards Criteria.

Instytut Budownictwa Pasywnego weryfikuje, czy budynek spełnia odpowiednie normy za pomocą oprogramowania PHPP (Pakiet do Projektowania Domów Pasywnych). W tej chwili to narzędzie jest dostępne w ponad 20 językach i korzystają z niego architekci, projektanci i certyfikatorzy w wielu częściach świata.

METODY BUDOWLANE, MATERIAŁY I TECHNOLOGIE

Bryła budynku pasywnego powinna być zwarta i prosta, z możliwie jak najmniejszą liczbą form architektonicznych wystających z lica elewacji (wykuszy, balkonów etc.). Powinno się zastosować jak najmniejszy współczynnik kształtu A/V, określający stosunek powierzchni przegród do kubatury budynku. Dla budynku pasywnego wartość współczynnika kształtu zazwyczaj mieści się w przedziale od 0,75 do 1,2.

Z budownictwem pasywnym nierozerwalnie łączą się odpowiednie materiały budowlane, zapewniające dobrą izolację cieplną. Budynki pasywne są z każdej strony mocno ocieplone. Izolacja o dobrych parametrach zastosowana na całej powłoce budynku chroni zarówno przed chłodem, jak i przed przegrzewaniem w lecie. W sezonie wiosenno-letnim wymagane są dodatkowe ochrony słoneczne, takie jak zewnętrzne żaluzje.

Przy zastosowaniu mocnego ocieplenia, domy pasywne mogą być wznoszone w technologii murowanej, żelbetowej, drewnianej, prefabrykowanej oraz we wszystkich innych mieszanych technologiach budowlanych. Natomiast bardzo ważna jest kwestia termicznych właściwości elementów konstrukcyjnych. Do opisania tych właściwości służy współczynnik przenikalności cieplnej (U). Współczynnik U określa ilość ciepła na mkw. przy różnicy temperatury o wartości 1 Kelvina, jaka przenika przez element konstrukcyjny. Im mniejsza jest wartość tego współczynnika, tym mniejsza strata ciepła przez dany element. W domu pasywnym współczynnik U powinien być zbliżony minimum do 0,1 W / (m²K). Dokładniej, wartość U z nieprzezroczystej powłoki budynku musi być mniejsza niż 0,15 W / (m²K), a wartości U okien i innych elementów przezroczystych musi być mniejsza niż 0,8 W / (m²K).

W projekcie budynku pasywnego należy uwzględnić problematykę zacieniania. Jako, że budynek pasywny cechuje się możliwością pasywnego wykorzystania energii słonecznej, strona budynku o południowej orientacji powinna pozyskiwać jak największą ilość ciepła od słońca w sezonie grzewczym.

Jednak bez zastosowania nowoczesnych technologii niemożliwe byłoby stworzenie domu pasywnego. Jedną z zaawansowanych metod budowlanych mających zastosowanie w budownictwie pasywnym jest rekuperacja, polegająca na mechanicznej wentylacji połączonej z odzyskiwaniem ciepła. Jej zastosowanie zapewnia dostarczanie do domu świeżego powietrza o wyższym natlenieniu, równocześnie zapobiegając stratom energii cieplnej. Użycie rekuperacji często idzie w parze z rezygnacją z otwierania okien, które staje się zbędne, ponieważ wietrzenie budynku odbywa się za pomocą wentylacji.

Kolejną technologią często spotykaną w budynkach pasywnych jest pompa ciepła. To urządzenie obecnie posiada największą wydajność energetyczną, co jest związane z tym, że pompa ciepła zamiast produkowania energii cieplnej, transportuje ją do budynku z jego otoczenia. Do przygotowania ciepłej wody użytkowej służy energia pozyskana z pompy ciepła lub z kolektorów słonecznych.

Ciekawą kwestią jest to, jak możliwe jest wietrzenie budynku bez znacznej utraty ciepła. Do doprowadzania świeżego powietrza zewnętrznego do budynku pasywnego służy rurowy gruntowy wymiennik ciepła (GWC rurowy). Poprzez wymianę ciepła z gruntem, w wymienniku zachodzi wstępne podgrzanie świeżego powietrza do temperatury powyżej 5℃. Powietrze nagrzewa się do tej temperatury nawet w sezonie zimowym. Z kolei przy wykorzystaniu wymiennika ciepła powietrze-powietrze, zachodzi efektywny odzysk ciepła z powietrza usuwanego. Większość ciepła znajdującego się w usuwanym powietrzu miesza się z napływającym świeżym powietrzem, dzięki czemu sprawność odzysku ciepła w budynkach pasywnych wynosi powyżej 80%.

Warto wiedzieć, że można stosunkowo łatwo dowiedzieć się, czy dany materiał budowlany lub inny produkt może zostać użyty przy budowie nieruchomości pasywnej, ponieważ Instytut Budownictwa Pasywnego w Darmstadt prowadzi także certyfikację komponentów.

Innym elementem, jakim powinien charakteryzować się budynek pasywny, jest energooszczędny sprzęt. Niezbędne są takie urządzenia jak centrala wentylacyjna o zużyciu energii poniżej 0,45 W/m3. Ponadto sprzęt AGD musi charakteryzować się możliwie najwyższą klasą energetyczną (najlepiej od A do A++).

PROCES CERTYFIKACJI

Można wyróżnić kilka etapów procedury certyfikowania budynków pasywnych według standardów PHI. Pierwszy krok polega na weryfikacji projektu architektonicznego. Inwestor dostarcza dokumentację do upoważnionej instytucji (PIBPiEO), która sprawdza kompletność dokumentów i poprawność wykonanych obliczeń. Jeżeli na tym etapie zostanie wykryte, że budynek nie spełnia wszystkich norm, możliwa jest jeszcze zmiana projektu. Po dostosowaniu projektu do wymagań, można przystąpić do budowy.

Kolejnym etapem jest przeprowadzenie dwóch testów szczelności, tzw. Blower Door Test. Testy wykonuje się zgodnie z normą PN-EN 13829. Może je przeprowadzić PIBPiEO albo inny podmiot, pod warunkiem, że nie jest w żaden sposób powiązany z inwestorem lub wykonawcą. Pierwszą próbę wykonuje się w stanie surowym zamkniętym. Po zakończeniu prac wykończeniowych wykonuje się drugą próbę.

Po pozytywnym przejściu testów szczelności następuje finalny etap certyfikacji. Inwestor ma obowiązek dostarczyć instytucji  m.in. projekt budowlany i schematy instalacji, wyniki testów szczelności oraz dokumentację przeprowadzonych prac budowlanych. Jeżeli ta ostatnia weryfikacja przejdzie pomyślnie, wystawiony zostaje certyfikat.

ZALETY BUDOWY NIERUCHOMOŚCI Z CERTYFIKATEM PHI

Certyfikat PHI daje inwestorowi gwarancję, że budynek został zaprojektowany i wykonany zgodnie z założeniami budownictwa pasywnego. Chociaż budynki pasywne są średnio o 5-10% droższe w realizacji, ich budowa jest opłacalna, gdyż zapewnione są maksymalnie niskie koszty eksploatacji. Jak długo budynek jest użytkowany, tak długo oszczędza się na jego utrzymaniu.

Oprócz wartości ekonomicznej, istotne są korzyści zdrowotne, jakie zapewnia przebywanie w pasywnym budynku. Dom pasywny przez cały rok zapewnia mieszkańcom wysoki komfort cieplny oraz dobrą jakość powietrza wewnątrz pomieszczeń.

Warto również wskazać nieocenioną korzyść ekologiczną, jaka stoi za ideą budownictwa pasywnego. W czasach, gdy budynki odpowiadają za ok 1/3 łącznego zużycia energii na świecie oraz w dobie kryzysu energetycznego, budownictwo pasywne staje się zbawczą alternatywą.

ROZWÓJ IDEI BUDOWNICTWA PASYWNEGO

Idea budownictwa pasywnego jest najbardziej popularna m.in. w Niemczech, Austrii, Francji i Wielkiej Brytanii. Natomiast w Polsce obecnie znajduje się 12 budynków z certyfikatem PHI, z czego jako pierwszy certyfikat otrzymał dom jednorodzinny wybudowany w 2007 r. w Smolcu koło Wrocławia. Z kolei pierwszym budynkiem niemieszkalnym w naszym kraju, który otrzymał ten certyfikat, jest hala sportowa w Słomnikach (woj. małopolskie) wybudowana w 2011 r.

Aktualny stan budynków pasywnych wraz z ich opisem publikowany jest w bazie danych Instytut Budownictwa Pasywnego w Darmstadt, pod adresem passivehouse-database.org. Ponadto otwarte dane związane ze wszystkimi na świecie budynkami z certyfikatem PHI przedstawione są w formie mapy, dostępnej na stronie Instytutu (passiv.de), w zakładce CertificationBuildingsWorld map of certified buildings. Mapę można również znaleźć pod adresem https://database.passivehouse.com/pl/buildings/map/.

Weronika Przypaśniak
Młodszy Specjalista w Dziale Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

W połowie grudnia ubiegłego roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało przygotowanie nowego, kompleksowego programu wsparcia osób, które chcą zakupić pierwsze mieszkanie. Program ten obejmować ma dwa rozwiązania, z których pierwsze skierowane jest do osób, które planują zakup mieszkania już teraz, drugie zaś do tych, które planują to zrobić, ale w perspektywie kilku lat.

Bezpieczny Kredyt 2% to jeden z dwóch komponentów, z których składać się będzie Program Pierwsze Mieszkanie. Będzie to preferencyjny kredyt udzielany na gwarantowanej stałej stopie oprocentowania 2% (plus pozostałe koszty kredytu, takie jak marża), co oznacza 3-4 krotnie niższe oprocentowanie od obecnej oferty banków komercyjnych. Rozwiązanie to ma pomóc w uzyskaniu zdolności kredytowej. Obowiązujące od kwietnia ubiegłego roku zalecenie KNF, aby w procesie oceny zdolności kredytowej banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p., znacznie obniżyło zdolność kredytową wielu osób. Ta reguła bezpieczeństwa spowodowała, że przy tak podwyższonym pułapie oprocentowania, wiele osób nie osiąga zdolności kredytowej. W efekcie powyższych zaleceń, jak również podwyższenia stop procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz szybko rosnących cen nieruchomości, na przestrzeni ostatniego roku liczba nowo udzielonych kredytów spadła ponad trzy krotnie – z 68 353 kredytów o wartości 23,229 mld  zł w  III  kwartale 2021  roku do 21 218 kredytów o wartości 7,007 mld  zł w  III  kwartale 2022  roku. Nowy program mieszkaniowy ma wpłynąć na zmianę tendencji na rynku.

WYKRES 1. LICZBA I WARTOŚĆ NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH KWARTALNIE

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych SARFiN

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało zmiany w Rekomendacji S w zakresie obliczania zdolności kredytowej przy oprocentowaniu stałym. Dla kredytów o stałym oprocentowaniu będących częścią Programu Pierwsze Mieszkanie, KNF obniży bufor zmiany poziomu stopy procentowej z 5% do 2,5%, czyli do poziomu sprzed wejścia w życie aktualnie obowiązujących zaleceń.

Bezpieczny Kredyt 2% oferowany będzie przez wszystkie banki komercyjne, które podpiszą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Kredyty, które kwalifikować się będą do programu, mają przedstawiać rynkową propozycję kosztu kredytu, w tym zarówno kwotę oprocentowania, jak i kwotę pojedynczej raty. Rząd za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego finansować będzie część raty kredytu, tj. różnicę wartości oprocentowania ponad 2%. Kosztem klienta będzie więc oprocentowanie kredytu w wysokości 2%, marża, prowizja i pozostałe opłaty związane z udzieleniem kredytu. Na dopłatę z budżetu Państwa można będzie liczyć przez 10 lat. Zaproponowane rozwiązanie dotyczyć ma kredytów o racie malejącej, co oznacza, że wysokość raty kredytu będzie się utrzymywała na równym poziomie nawet po okresie 10-letnim. W trakcie spłacania kredytu, raty w pierwszej kolejności składać się będą ze spłacanego kapitału. Środki z programu można będzie wykorzystać na cel mieszkaniowy, co oznacza zarówno zakup mieszkania, jak i zakup działki oraz budowę domu jednorodzinnego.

Program skierowany będzie do osób w wieku do 45 lat, które dotychczas nie były właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że zbycie nieruchomości nie uprawnia do skorzystania z programu. Jednocześnie wstępnie zapowiedziano, że właściciele ułamka nieruchomości nieprzekraczającego 50%, nabytej w drodze spadku, w której nie mieszkają, będą mogli z programu skorzystać. Maksymalna kwota kredytu, którą można będzie uzyskać w przypadku gospodarstwa jednoosobowego to 500 tys. zł, zaś dla małżeństw lub rodzica z  dzieckiem to 600 tys. zł. Wskazana kwota nie obejmuje wkładu własnego. Jeżeli kredyt będzie udzielany małżeństwu, warunek wieku będzie musiał spełnić tylko jeden z małżonków. Wśród założeń programu nie ma ograniczenia ceny 1mkw. przy zakupie mieszkania ani też metrażu nieruchomości, która będzie kwalifikowała się do uzyskania dofinansowania. Nabywana nieruchomość może pochodzić zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Drugi filar Programu Pierwsze Mieszkanie to tzw. Konto Mieszkaniowe. Rozwiązanie to zakłada, że beneficjent odkłada środki pieniężne w wysokości od 500 do 2 000 zł miesięcznie w okresie od 3 do 10 lat. Jeżeli po tym czasie środki zostaną wykorzystane na cele mieszkaniowe, Państwo wypłaci premię na poziomie wskaźnika waloryzacyjnego. Wskaźnik ten nie został jeszcze precyzyjnie określony, ale zapowiedziano, że będzie to równowartość wskaźnika inflacji w danym roku lub wskaźnika wzrostu cen nieruchomości, jeżeli okaże się wyższy niż inflacja. Oznacza to, że jeśli inflacja spadnie, ale ceny nieruchomości będą wzrastać powyżej inflacji, to ten drugi wskaźnik będzie odnośnikiem do ustalenia wysokości premii. Premia Mieszkaniowa naliczana będzie corocznie, a wypłacana jednorazowo w momencie wykorzystania środków na zakup mieszkania, domu lub jako wkład finansowy w inwestycję, np. w ramach spółdzielni mieszkaniowej.

Konto Mieszkaniowe otworzyć będzie mogła osoba, która nie posiada mieszkania i nie była właścicielem nieruchomości w przeszłości  (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego). Z programu może skorzystać także osoba, która w jednym posiadanym niewielkim lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci (lokalu o pow. do 50 mkw. przy dwójce dzieci, 75 mkw. przy 3 dzieci i 90 mkw. przy 4, bez limitu mkw. przy 5 i większej liczbie dzieci).

Na atrakcyjność Konta Mieszkaniowego składają się dwa rozwiązania. Po pierwsze będzie to lokata oprocentowana komercyjnie w banku (obecnie oprocentowanie lokat sięga nawet 7-8%), po drugie zakłada się możliwość uzyskania wspomnianej premii mieszkaniowej sięgającej wysokości wskaźnika waloryzacyjnego. Konto Mieszkaniowe przewiduje elastyczność dotyczącą odkładanych comiesięcznie kwot, nie ma obowiązku deklaracji, jakimi środkami konto będzie zasilanie, o ile będzie to w przedziale od 500 do 2 000 zł miesięcznie. Instrument ten przewiduje zachowanie prawa do premii również w przypadku braku zasilenia konta w  jednym miesiącu w roku. Ponadto, Konto Mieszkaniowe dopuszcza odkładanie środków na zakup mieszkania dla dziecka powyżej 13 roku życia. Jeśli zebrane środki zostaną wykorzystane na zakup mieszkania w ciągu 5 lat od osiągnięcia przez dziecko pełnoletności, premia zostanie wypłacona. Według Ministerstwa Rozwoju i  Technologii, nie ma obecnie w Polsce i na świecie drugiego takiego produktu premiującego oszczędzanie, który dałby tak wysoką stopę zwrotu.

Program Pierwsze Mieszkanie ma ruszyć 1 lipca 2023 r., co zostanie poprzedzone wprowadzeniem odpowiedniej ustawy. Dotychczas nie podano zakresu czasowego, w jakim program miałby obowiązywać, jednak ma to być rozwiązanie długofalowe. Założenia Programu Pierwsze Mieszkanie zapowiadają się bardzo korzystnie. Od momentu ogłoszenia programu, Bezpieczny Kredyt 2% określany jest najtańszym kredytem w  historii, zaś Konto Mieszkaniowe najlepszą lokatą na rynku. Uruchomienie programu w praktyce pokaże, jak bardzo wpłynie on na wzrost liczby udzielanych kredytów hipotecznych i stymulację rynku mieszkaniowego.

Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN

W dobie panującego kryzysu energetycznego, jak i wzrastającej inflacji, od wiosny 2023 roku na właścicielach domów jednorodzinnych i mieszkań będzie spoczywał obowiązek zapłaty za sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej. W jakiej sytuacji i kto będzie musiał posiadać taki dokument? Jakie będą kary za brak jego posiadania?

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Od dnia 1 stycznia 2009 roku, unijna dyrektywa 2002/91/EC wprowadziła w Polsce obowiązek certyfikacji energetycznej, czyli obowiązek posiadania certyfikatu charakterystyki energetycznej dla każdego budynku (z określonymi wyjątkami). Świadectwo energetyczne, nazywane też paszportem, czy certyfikatem energetycznym nie jest czymś nowym w polskim prawodawstwie. W dużym skrócie jest to dokument, który określa standard energetyczny danego budynku. Zawiera zbiór danych i wskaźników energetycznych dla obiektu lub jego części w odniesieniu do jego zapotrzebowania na energię.

Przez efektywność energetyczną budynku należy rozumieć stopień przygotowania budynku do zaspokojenia potrzeb jego użytkowników zgodnie z określonym przeznaczeniem przy jednoczesnym możliwie najniższym zużyciu energii przez ten budynek. Ocena efektywności energetycznej jest to ocena zbioru właściwości budynku mających wpływ na zużycie przez ten budynek energii niezbędnej do jego użytkowania, obejmuje m.in. ocenę izolacyjności cieplnej przegród budynku oraz sprawności zastosowanych w nim instalacji i urządzeń.

Na podstawie informacji zawartych w paszporcie energetycznym możemy się dowiedzieć, ile energii zużywa dany budynek oraz co musimy zrobić, aby obniżyć koszty jego utrzymania. W czasie rosnących kosztów energii elektrycznej, jaki i kosztów ogrzewania, dla właścicieli domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych informacje te są bardzo przydatne.

Aktualnie świadectwo energetyczne wymagane jest w przypadku budynków wybudowanych po 2009 roku. Należy je posiadać w przypadku sprzedaży lub wynajmu budynku. Ponadto wymagane jest również w wielu programach dofinansowania termomodernizacji istniejących budynków np. na wymianę źródła ciepła (montaż pompy ciepła).

Otrzymany dokument jest ważny przez 10 lat od chwili wydania. Może on jednak stracić ważność przed upłynięciem tego okresu, jeśli w wyniku przebudowy lub remontu ulegnie zmiana charakterystyki energetycznej certyfikowanego budynku

Kogo będą obowiązywały zmiany od 2023 r.?

Zgodnie z nowelizacją ustawy o charakterystyce energetycznej budynków podpisaną przez prezydenta Andrzeja Dudę dnia 7 października 2022 r. obowiązek posiadania paszportu energetycznego będzie dotyczył również właścicieli nieruchomości wybudowanych przed 2009 rokiem.

W związku z wprowadzanymi zmianami prawnymi od końca kwietnia 2023 roku świadectwo energetyczne będzie niezbędnym załącznikiem przy umowie sprzedaży budynku lub lokalu, umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jak również przy podpisywaniu umowy najmu. Dotyczy to również budynków wybudowanych przed 2009 rokiem.

Zgodnie z informacją z ministerstwa rozwoju i technologii, jeżeli jako właściciele lokalu w budynku wielorodzinnym będziemy chcieli sprzedać lub wynająć mieszkanie nie posiadając takiego dokumentu, będziemy musieli sporządzić obowiązkowo świadectwo charakterystyki energetycznej dla tej części budynku, której to dotyczy, czyli dla tego mieszkania na własny koszt. Ponadto ustawodawca nakłada obowiązek na właścicieli nieruchomości przeznaczonych na wynajem, aby już w ogłoszeniach podawali wskaźniki dotyczące rocznego zapotrzebowania na energię. Należy podkreślić, że nie trzeba będzie wykonywać świadectwa energetycznego, jeśli mieszka się w danym domu lub mieszkaniu i nie chce się go sprzedawać, czy wynajmować.

Świadectwo energetyczne będzie również niezbędne w przypadku budowy domu, gdyż bez niego nie uda się dokonać odbioru budynku. Kopia świadectwa będzie musiała stanowić załącznik do zawiadomienia o ukończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wszystkie te zmiany to efekt dostosowywania polskiego prawa do prawa unijnego.

Jakie kary za brak świadectwa charakterystyki energetycznej?

Kary za brak posiadania takiego dokumentu będą nakładane na właścicieli tylko w sytuacji zbywania nieruchomości lub jej wynajmu. Dotychczas kara za brak świadectwa energetycznego wynosiła do 10 tys. zł. Nowe przepisy nie określają wysokości grzywny. Ewentualne kary mają być wymierzane przez notariusza przy czynności notarialnej. Przewiduje się, że mogą wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych w zależności o typu nieruchomości. Karą może być również objęta osoba wykonująca świadectwo energetyczne za podanie informacji niezgodnie z wymaganiami ustawy.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Za wykonanie audytu energetycznego i przygotowanie świadectwa należy zapłacić. Ceny uzależnione są od wielu czynników. Głównie od wielkości i przeznaczenia obiektu, lokalizacji, dostępności dokumentów technicznych, zastosowanych rozwiązań technicznych, czy stopnia skomplikowania bryły budynku. Dlatego też w przypadku większości usługodawców przygotowywana jest wycena indywidualna. W Internecie można znaleźć oferty, gdzie koszt wykonania świadectwa dla lokalu mieszkalnego wynosi od 200 zł, a dla domu jednorodzinnego od 250 zł.

Kto może wykonać świadectwo energetyczne?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami autorem świadectwa energetycznego może być wyłącznie osoba, która uzyskała wpis do rejestru wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Listę przedsiębiorstw uprawnionych do wystawienia świadectwa energetycznego można sprawdzić w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Wybrany usługodawca może mieć sporo pytań odnośnie obiektu, dotyczących m. in. przebiegu jego budowy, sposobu montażu poszczególnych elementów czy instalacji. Obowiązkiem osoby sporządzającej paszporty energetyczne jest również sprawdzenie wszelkich elementów mających wpływ na zapotrzebowanie energetyczne – tj. ogrzewania, rodzajów i rozprowadzenia instalacji, czy nawet typu stolarki okiennej i ustawienia budynku. Warto zatem przechowywać dokumenty potwierdzające parametry termoizolacyjne poszczególnych elementów budynku.

Pozostałe zmiany związane z nowelizacją ustawy

Każde świadectwo energetyczne jest generowane za pośrednictwem strony Ministerstwa Rozwoju I Technologii w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Znowelizowana ustawa wprowadza powszechny dostęp do podstawowych informacji pochodzących ze świadectw charakterystyki energetycznej zgromadzonych w tym rejestrze. Podobnie, jak Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków, w której właściciele muszą deklarować, co jest głównym źródłem ogrzewania w ich budynku, Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków ma służyć pogłębianiu wiedzy o sytuacji energetycznej gospodarstw domowych w Polsce.

Agnieszka Zamkowska
Analityk Rynku Nieruchomości