Ceny mieszkań a poziom inflacji w trzecim kwartale 2022 r.

Główny Urząd Statystyczny ogłosił w dniu dzisiejszym tzw. szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, który we wrześniu 2022 r. wyniósł 17,2%. Po raz ostatni notowano inflację na zbliżonym poziomie w lutym 1997 r. Jest to zatem najwyższy odczyt inflacji w bieżącym stuleciu. Co istotne z punktu widzenia rynku kredytów hipotecznych, a także rynku mieszkaniowego, jest to wzrost przekraczający prognozy analityków, z pewnością wróżący kolejne decyzje Rady polityki Pieniężnej podwyższające stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. Jeszcze rok temu, w październiku 2021 roku, stopa referencyjna NBP wynosiła zaledwie 0,10%. Po 11 kolejnych podwyżkach wynosi obecnie 6,75%, z perspektywą dalszego wzrostu. Wzrosty stóp procentowych, a także nowe wymogi obowiązującej od 1 lipca br., znowelizowanej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, zobowiązującej banki do uwzględniania 5-procentowego buforu na wzrost stóp procentowych (co ciekawe również w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej), przyczyniły się do zdecydowanego, ponad 50%, spadku zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. W efekcie, w kolejnych kwartałach mieliśmy do czynienia z drastycznymi spadkami liczby nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. W drugim kwartale bieżącego roku, w relacji do liczby kredytów udzielonych w analogicznym kwartale roku poprzedniego, udzielono o 43,70% mniej kredytów hipotecznych na kwotę mniejszą o 38,85%. Oznaczało to wyraźne pogłębienie się tendencji, która zarysowała się w pierwszym kwartale 2022 roku i której kontynuacji, a nawet dalszego pogłębienia, należy spodziewać się w kolejnych okresach.

Dodatkowo, dynamicznie rosnące koszty utrzymania w połączeniu z do niedawna jeszcze rosnącymi cenami mieszkań wywołały bardzo wyraźny spadek dostępności cenowej mieszkań. Wskazuje na to notowany przez Centrum AMRON Indeks Dostępności Mieszkaniowej, którego notowania w II kwartale roku spadły do 162 punktów, a zatem poziomu porównywalnego z notowanym w roku 2014. Obydwa te czynniki (spadek dostępności kredytów i spadek dostępności cenowej mieszkań) przyczyniły się do bardzo wyraźnego ograniczenia obrotów na rynku mieszkaniowym. Szacuje się, że liczba zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań spadła nawet o połowę w porównaniu z liczbą transakcji zawieranych jeszcze rok temu. Mimo tak znacznego ograniczenia popytu na rynku mieszkaniowym, wstępne dane Centrum AMRON dotyczące średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach Polski w trzecim kwartale bieżącego roku nie wskazują na oczekiwane przez część obserwatorów rynku znaczące spadki cen w ujęciu nominalnym. W chwili obecnej możemy natomiast mówić o bardzo wyraźnym zahamowaniu dynamiki ich wzrostu.

WYKRES 1. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M2 MIESZKANIA W WYBRANYCH MIASTACH

źródło: AMRON

Największą zmianą zanotowaną na rynkach sześciu największych Polskich miast jest spadek o 3,34% średniej ceny transakcyjnej w Łodzi. Na koniec września wyniosła ona 6 464 zł, a więc mniej o 223 złote niż kwartał wcześniej. Nieco niższe spadki, odpowiednio o 1,96% i 1,61%, zanotowaliśmy w Krakowie i w Gdańsku. Wzrosły natomiast średnie ceny w Warszawie i Wrocławiu – odpowiednio o 0,94% i 2,20%, do 11 355 zł i 8 906 zł, a średnia cena metra kwadratowego w Poznaniu w zasadzie nie zmieniła się (wzrost o 0,03%, czyli 2,37 zł za metr kwadratowy). W pozostałych miastach wojewódzkich największymi zanotowanymi zmianami były spadki średnich cen, o 3,39% w Bydgoszczy i o 2,84% w Katowicach. Wyniki te należy oczywiście traktować jako wstępne szacunki.

TABELA 1. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M2 MIESZKANIA I ICH DYNAMIKA W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W III KWARTALE 2022 R. (WSTĘPNE SZACUNKI)

źródło: AMRON

Brak kontynuacji lub zdecydowanego przełamania trendu wskazuje na to, że rynek mieszkaniowy w bardzo dynamicznym otoczeniu nadal poszukuje nowego punktu równowagi, a notowane zmiany w znacznym stopniu wynikają ze zmiany struktury obrotu, a nie z bezwzględnych zmian cen mieszkań. W kontekście rosnącej inflacji warto jednak zwrócić uwagę na to, że dynamika zmian średnich cen mieszkań w największych miastach Polski w horyzoncie czterech kwartałów jest wyraźnie niższa od poziomu wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych notowanego przez GUS. To naturalnie oznacza spadek cen mieszkań w ujęciu realnym.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości