Wspólnoty mieszkaniowe małe i duże – różnice w zarządzaniu nieruchomością wspólną

W dniu 1 stycznia 1995 roku wraz z wejściem w życie ustawy o własności lokali wprowadzono pojęcie wspólnoty mieszkaniowej określonej jako obligatoryjną formę zrzeszenia właścicieli lokali w danej nieruchomości – nowy w polskim prawie cywilny podmiot prawny i majątkowy. Ustawa nie jest pierwszym aktem prawa, który regulował własność lokali, ponieważ przed jej wprowadzeniem kwestie te regulowały przepisy z Kodeksu cywilnego. Samo zarządzanie nieruchomością wspólną zostało uregulowane już dużo wcześniej, bo wraz z wejściem w życie Rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności. Wyodrębnianie samodzielnych lokali w budynku wielolokalowym skutkowało powstaniem nieruchomości wspólnej i konieczności zarządu nad nią. Powołując się na rozdział I art. 3 Ustawy o własności lokali – nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz te części budynku, które nie wchodzą w zakres lokali i nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zasadnicze różnice pomiędzy dużymi i małymi wspólnotami mieszkaniowymi stanowią podstawy prawne, na których opiera się ich działanie. Warto dodać, że znajomość tych różnic oraz faktu, że z prawem własności lokalu wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, może okazać się pomocna podczas podejmowania decyzji co do kupna mieszkania.

Zarząd nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Dużymi są określane wspólnoty, które posiadają powyżej 3 lokali. Będąc właścicielem lokalu można wraz z resztą właścicieli określić sposób zarządu częścią wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. W przypadku dużej wspólnoty właściciele lokali są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze zarządu – jedno lub kilkuosobowego. Formuły zarządu, które najczęściej się spotyka, to zarząd właścicielski, zarząd powierzony lub zarząd przymusowy. W tym miejscu należy zaznaczyć, że członkiem zarządu może zostać wyłącznie osoba fizyczna – niezależnie od tego, czy ta osoba należy do wspólnoty, czy też nie. Obowiązki zarządu zostały określone w Ustawie o własności lokali – najogólniej rzecz ujmując jest on zobowiązany do kierowania sprawami wspólnoty oraz pełni funkcję reprezentacyjną.

Jedną z cech, które są różne dla różnego rodzaju wspólnot, jest sposób podejmowania czynności przez zarząd. Zasadniczo można wyszczególnić dwa rodzaje czynności – są to czynności zwykłego zarządu, które są podejmowane samodzielnie przez zarząd wspólnoty oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, dla których niezbędna jest uchwała właścicieli lokali dających pełnomocnictwo do zawierania umów i wyrażających zgodę na jej dokonanie. W dużych wspólnotach uchwały odgrywają bardzo dużą role. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniach wspólnoty lub też podczas indywidualnego zbierania głosów przez zarząd – uchwała zostaje podjęta po uzyskaniu większości głosów liczonych według wielkości udziałów (o ile poprzednio właściciele nie określili inaczej w formie uchwały lub umowy), niezależnie od tego, jakim sposobem były zbierane głosy. Warto zaznaczyć, że każdą z nich właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu z takich powodów, jak:

• niezgodność z przepisami prawa,
• naruszenie zasad prawidłowego funkcjonowania i zarządzania nieruchomością,
• niezgodność z umową właścicieli lokali,
• naruszenie przez nią interesów właściciela w inny sposób.

Ustawa o własności lokali dopuszcza możliwość zawieszenia lub odwołania poszczególnych członków bądź całego zarządu – głównie w celu uniknięcia sytuacji, w których zarząd mógłby narażać wspólnotę na nieefektywne zarządzanie, podejmowanie decyzji niezgodnych z większością członków wspólnoty. Odwołanie lub zawieszenie odbywa się za pomocą podjęcia uchwały przez większość właścicieli.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych zarząd ma obowiązek również zwołać przynajmniej raz do roku najpóźniej w pierwszym kwartale zebranie wspólnoty. Zgodnie z art. 32 ustawy o własności lokali, o zebraniu właścicieli zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed jego terminem. Podczas zebrania wspólnoty:

• właściciele lokali powinni podjąć uchwałę w sprawie rocznego planu gospodarczego i ewentualnie w sprawie wysokości zaliczek wpłacanych na rzecz pokrycia kosztów (art. 30 ust. 2 p. 1);
• zarząd winien złożyć sprawozdanie ze swojej działalności, zaś właściciele lokali powinni je ocenić i  podjąć uchwałę w sprawie absolutorium dla zarządu (art. 30 ust. 2 p. 2 i 3);
• ocena zarządu/ zarządcy.

W przypadku niezwołania zebrania przez zarząd lub zarządcę w wyznaczonym terminie, ustawa przewiduje, że właściciele lokali mają prawo do samodzielnego zwołania takiego zebrania. Każdy właściciel może mieć swojego pełnomocnika i być przez niego reprezentowanym na zebraniu. W momencie podjęcia uchwały, tzn. uzyskania pod nią większości głosów, zarząd jest zobowiązany do poinformowania o tym fakcie wszystkich współwłaścicieli.

Zarząd nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”. Oznacza to, że w przypadku nie uregulowania sposobu zarządu częścią wspólną to w małych wspólnotach decyzje co do funkcjonowania wspólnoty będą podejmować właściciele w oparciu o powyższe podstawy prawne.

Zgodnie z artykułem 200 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel ma obowiązek do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (tzw. zarząd bezpośredni). Różnica pomiędzy rodzajami wspólnot jest również zauważalna na płaszczyźnie czynności zarządu. Do czynności zwykłego zarządu w małej wspólnocie niezbędna jest zgoda większości właścicieli lokali liczonej na podstawie wielkości udziałów, zaś do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku zgody na czynności zwykłego zarządu, każdy właściciel może zwrócić się do sądu o nadanie upoważnienia do jej dokonania, zaś w przypadku braku zgody na podjęcie czynności przekraczających zwykły zarząd właściciele, którzy posiadają ponad połowę udziałów, mogą zwrócić się do sądu o wydanie rozstrzygnięcia, mając na uwadze interesy wszystkich współwłaścicieli. Właściciele lokali mogą również żądać rozstrzygnięcia przez sąd, jeżeli większość współwłaścicieli zamierza podjąć działania rażąco sprzeczne z prawidłowym funkcjonowaniem wspólnoty. Istotną kwestią jest również fakt, że właściciele lokali mają jednocześnie prawo do wystąpienia do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli podejmowanie decyzji we wspólnocie jest problematyczne lub narusza się zasady prawidłowego zarządu i krzywdzi mniejszość. Należy zaznaczyć, że w małych wspólnotach nie funkcjonują uchwały – właściciele podejmują decyzje w formie porozumienia. Charakterystyczną cechą zarządu w małej wspólnocie jest równość praw i obowiązków wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to wspólne podejmowanie decyzji, ale również wspólna ich realizacja. Zarząd, jako organ, nie jest powoływany w małych wspólnotach. W tym miejscu warto podkreślić, że niezależnie od rodzaju wspólnoty jest możliwość powierzenia zarządu podmiotowi zewnętrznemu – za pomocą pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, lub później w uchwale właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza.

Ze względu na to, że wspólnoty do trzech lokali opierają swoje funkcjonowanie na Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, zarządzanie nimi wbrew pozorom jest nieco bardziej skomplikowane aniżeli zarządzanie w dużych wspólnotach – za przykład może posłużyć sytuacja, w której jeden z członków wspólnoty jest nieobecny. Wówczas niemożliwe jest np. przyjęcie planu gospodarczego. Z drugiej strony, w małych wspólnotach współwłaściciele mogą mieć silniejszy wpływ na podejmowanie decyzji, ponieważ jeden głos za lub sprzeciw może zdecydować o tym, czy dana czynność zostanie wykonana.

Podsumowanie

Reasumując, małe wspólnoty nie mają w przeciwieństwie do dużych obowiązku wyznaczania zarządu, aczkolwiek jeżeli właściciele doszli do porozumienia, wówczas nic nie stoi na przeszkodzie aby go powołać. Małe wspólnoty działają na podstawie kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego, natomiast wspólnoty duże bazują na ustawie o własności lokali. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu mogą zostać dokonane po uzyskaniu zgody wszystkich właścicieli, w przypadku dużych wspólnot – ich większości w formie uchwał. Do czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości właścicieli, zaś w dużych wspólnotach zarząd podejmuje je samodzielnie. We wspólnotach powyżej trzech lokali w każdej chwili można ubiegać się o odwołanie lub zawieszenie zarządu za pomocą uchwały właścicielskiej. Sprawy w małych wspólnotach, które są przedmiotem sporu i nie można dojść do porozumienia, mogą być rozstrzygane przez sąd.

Karol Kacprzak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON