Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Zachowania nabywców na rynku nieruchomości często są przedmiotem analiz badań nauk ekonomicznych i specjalistów z branży nieruchomościowej. Preferencje dzielą się na ujawnione i deklarowane. Preferencje deklarowane dotyczą zachowań potencjalnych konsumentów na moment przeprowadzania wywiadu lub ankiety. Pierwsze zaś dotyczą rzeczywistych decyzji rynkowych konsumentów i mogą zostać przeanalizowane na podstawie bazy danych o cenach transakcyjnych. Głównym celem przeprowadzenia badania preferencji nabywców jest pozyskanie wiedzy o czynnikach, które mają wpływ na decyzję o zakupie mieszkania, oddziałując równocześnie na popyt na rynku mieszkaniowym. Analiza wyników przeprowadzanych regularnie badań pozwala wnioskować, które z ofert w największym stopniu spełniają oczekiwania potencjalnych kupujących i może przyczynić się do regulacji w polityce mieszkaniowej, które w konsekwencji mogą prowadzić do pełniejszego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Czynniki te stanowią w istocie atrybuty danej nieruchomości i pozwalają na jej ocenę pod względem np. lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, powierzchni, estetyki, zaplecza infrastrukturalnego i usługowego. Innymi atrybutami, na które potencjalni nabywcy zwracają zazwyczaj uwagę, są dostępność terenów zielonych, bliskość obiektów kultury i sportu, a w Warszawie dodatkowo duży atut stanowi sąsiedztwo metra.

Należy podkreślić, że preferencje są również zależne od sytuacji życiowej nabywców, ponieważ inne wymagania mają osoby młode, single, a inne – rodziny z dwójką dzieci. Zasadniczą rolę podczas zakupu nieruchomości stanowi cena, ponieważ często jest w istocie blokadą kupna danego mieszkania pomimo spełnienia oczekiwań w innych aspektach. Biorąc pod uwagę stricte atrybuty samego lokalu, dużą rolę odgrywa powierzchnia lokalu, liczba pokoi, kondygnacja lokalu czy też standard wykończenia. Analizie podlegają preferencje ujawnione, czyli takie, które dotyczą rzeczywistych wyborów rynkowych. Artykuł został przygotowany w oparciu o dane dotyczące cen transakcyjnych lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego i wtórnego z 2021 roku w Warszawie, pochodzących z bazy danych AMRON.

Jednym z czynników determinujących decyzje konsumentów o nabyciu nieruchomości jest powierzchnia użytkowa. Powierzchnie zostały podzielone na grupy zgodnie z klasyfikacją stosowaną przez Narodowy Bank Polski.

TABELA 1. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA MKW. W ZALEŻNOŚCI OD POWIERZCHNI

Kategoria	Powierzchnia	Udział transakcji	Średnia cena za mkw.
Małe	do 40 mkw.	18,33%	12 216,45 zł
Średnie	od 40,01 do 60 mkw.	44,13%	10 720,52 zł
Duże	od 60,01 do 80 mkw.	23,75%	10 238,86 zł
Bardzo duże	pow. 80,01 mkw.	13,78%	10 470,36 zł

źródło: opracowanie własne na podstawie bazy danych AMRON

WYKRES 1. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD POWIERZCHNI

źródło: opracowanie własne na podstawie bazy danych AMRON

Analizując powyższe dane można wnioskować, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania średnie, o powierzchniach w przedziale 40,01 m2 – 60 m2. 44,13% analizowanych transakcji dotyczyło właśnie tego segmentu rynku, a średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 10 720,52 zł. Na drugim miejscu pod względem liczby transakcji (23,75%) uplasowały się mieszkania duże – cena średnia za m2 dla mieszkań o powierzchni w przedziale od 60,01 do 80 m2 była najniższa i wyniosła 10 238,86 zł. Transakcje dotyczące mieszkań małych stanowią 18,32% próby, aczkolwiek średnia cena za metr kwadratowy w tym segmencie jest najwyższa i wyniosła 12 216,45 zł (różnica w porównaniu z najtańszą kategorią, tj. mieszkaniami dużymi, wyniosła 1 977,59 zł). Warto dodać, że cena całkowita tego rodzaju mieszkań jest z reguły dużo niższa aniżeli mieszkań średnich, dużych lub bardzo dużych, a często taka powierzchnia mieszkania jest wystarczająca dla gospodarstw jednoosobowych. Najmniejszy (13,78%) udział w liczbie transakcji stanowią lokale bardzo duże, czyli o powierzchni powyżej 80 m2. Czynnikiem zniechęcającym są najprawdopodobniej wysokie ceny całkowite za mieszkanie.

Kolejnym atrybutem poddanym pod analizę jest liczba pokoi. Największe zainteresowanie wśród nabywców wzbudzały lokale dwu i trzy pokojowe – w sumie ponad 75% wszystkich transakcji w próbie. Na drugim i trzecim miejscu znalazły się mieszkania 4 pokojowe oraz kawalerki, kolejno 11,99% i 10,23% zanotowanych transakcji. Ponownie mieszkania jednopokojowe okazały się tymi najdroższymi biorąc pod uwagę średnią cenę za metr kwadratowy – 12 551,38 zł. Warto zauważyć, że im większa liczba pokoi tym cena średnia za m2 spada. Najmniejszy, bo zaledwie 3% udział miały mieszkania pięcio- i sześciopokojowe. Podobnie jak w przypadku powierzchni, przyczyną są dużo wyższe ceny całkowite. Najniższą cenę średnią za m2 odnotowano dla lokali pięciopokojowych – 10 055,87 zł.

TABELA 2. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA MKW. W ZALEŻNOŚCI LICZBY POKOI

Liczba pokoi	Udział transakcji	Średnia cena za mkw.
1	10,23%	12 551,38 zł
2	39,18%	11 336,26 zł
3	35,96%	10 279,85 zł
4	11,99%	10 062,61 zł
5	2,34%	10 055,87 zł
6	0,29%	11 186,01 zł

źródło: opracowanie własne na podstawie bazy danych AMRON

WYKRES 2. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA MKW. W ZALEŻNOŚCI OD LICZBY POKOI

źródło: opracowanie własne na podstawie bazy danych AMRON

Analizie poddano również liczbę transakcji i średnią cenę w zależności od położenia lokalu na poszczególnych kondygnacjach w budynku. Na rynku dominowały transakcje lokali położonych na niższych kondygnacjach (1 – 4) – stanowiły 69,4% próby. Najwięcej transakcji dotyczyło lokali położonych na kondygnacji drugiej oraz trzeciej (transakcje stanowiły odpowiednio 18,66% i 19,25% całej próby) – nabywcy chętniej kupowali mieszkania na tych kondygnacjach aniżeli na parterze (z udziałem na poziomie 14,63%). Może to mieć związek z lokalami usługowymi coraz częściej lokalizowanymi na parterach, większym poczuciem bezpieczeństwa i prywatności oraz większym oddaleniem od hałasu (hałas samochodowy, plac zabaw) na kondygnacjach wyższych. Zauważalny jest również trend spadkowy biorąc pod uwagę liczbę transakcji w zależności od kondygnacji – im wyższa, tym mniejsze zainteresowanie ze strony nabywców. Najmniej transakcji zarejestrowano w bazie dla lokali położonych na 10 piętrze (1,34%). Co ciekawe, można zauważyć zależność pomiędzy średnią ceną metra kwadratowego a kondygnacją lokalu – wraz ze wzrostem kondygnacji wzrasta średnia cena metra kwadratowego. Najdroższe okazały się być lokale położone na kondygnacji 9, 6 i 7 (odpowiednio 12 474,50 zł, 11 649,64 zł i 11 467,15 zł).

TABELA 3. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD POŁOŻENIA LOKALU NA KONDYGNACJI

Kondygnacja lokalu	Udział transakcji	Średnia cena za mkw.
1	14,63%	9 361,24 zł
2	18,66%	10 230,14 zł
3	19,25%	10 701,27 zł
4	16,87%	11 109,98 zł
5	11,79%	11 372,82 zł
6	6,87%	11 649,64 zł
7	4,48%	11 467,15 zł
8	3,88%	11 435,41 zł
9	2,24%	12 474,50 zł
10	1,34%	9 804,57 zł

źródło: opracowanie własne na podstawie bazy danych AMRON

WYKRES 3. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD POŁOŻENIA LOKALU NA KONDYGNACJI

źródło: opracowanie własne na podstawie bazy danych AMRON

Zbadano również zależność pomiędzy liczbą transakcji i średnią ceną za metr kwadratowy, a liczbą kondygnacji w budynku. Analizy dokonano według podziału budynków zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na wykresie 4. zauważalna jest dominacja budynków średniowysokich – prawie połowa (48,83%) wszystkich transakcji w próbie dotyczyła lokali zlokalizowanych właśnie w tego typu budynkach. Drugie miejsce zajęły budynki niskie z udziałem na poziomie 28,51%. Na końcu znalazły się budynki o co najmniej 10 kondygnacjach –22,66% transakcji. Przewaga budynków średniowysokich może mieć związek z rosnącymi cenami gruntów, co powoduje że deweloperzy decydują się na budowę budynków wyższych niż czterokondygnacyjne, w celu uzyskania większych zysków. Budynki niskie cieszą się zainteresowaniem głównie dlatego, że kojarzą się konsumentom z kameralnym charakterem okolicy i spokojem. Biorąc pod uwagę cenę średnią za m2, najwyższą odnotowano dla lokali w budynkach średniowysokich – 11 269,40 zł, która zdecydowanie przewyższała średnią cenę lokali w budynkach niskich – różnica wyniosła 1 723,67 zł. Średnia cena jednego m2 dla lokali w budynkach wysokich w 2021 była porównywalna z budynkami średniowysokimi i wyniosła 11 085,69 zł.

TABELA 4. UDZIAŁ TRANSAKCJI I ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD LICZBY KONDYGNACJI W BUDYNKU

Kategoria	Liczba kondygnacji w budynku	Udział transakcji	Średnia cena za m2
niski	do 4	28,51%	9 545,73 zł
średniowysoki	4 – 9	48,83%	11 269,40 zł
wysoki	10 – 18	22,66%	11 085,69 zł

źródło: opracowanie własne na podstawie bazy danych AMRON

WYKRES 4. UDZIAŁ TRANSAKCJI I ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD LICZBY KONDYGNACJI W BUDYNKU

źródło: opracowanie własne na podstawie bazy danych AMRON

Karol Kacprzak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Podczas ostatniego posiedzenia, 8 czerwca br. Rada Polityki Pieniężnej podjęła kolejną decyzję o podwyżce stóp procentowych. Zgodnie z przewidywaniami ekspertów stopa referencyjna NBP została ponownie podwyższona o 75 punktów bazowych. To odpowiedź na dynamicznie rosnącą inflację, która dodatkowo przyspiesza z miesiąca na miesiąc. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w maju 2022 roku indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku wzrósł o 13,9%. Co gorsze, póki co trudno oczekiwać zmiany tego trendu. Do dotychczasowych przyczyn inflacji (po-covidowe „odmrażanie” gospodarki, wzrost cen energii, polityka monetarna), dochodzą nowe, związane z agresją Federacji Rosyjskiej na Ukrainę, w tym przede wszystkim kolejne impulsy inflacyjne związane z cenami surowców energetycznych i blokadą eksportu żywności z Ukrainy. Dodatkowo, rząd w walce z inflacją wydaje się wykazywać brak zdecydowania i konsekwencji, wdrażając działania niespójne z działaniami i środkami wdrażanymi przez NBP. W rezultacie zatem możemy spodziewać się raczej dalszych wzrostów inflacji, a w ślad za nimi również stóp procentowych. Do chwili obecnej, od poziomu notowanego w październiku 2021 roku stopa referencyjna NBP wzrosła o 5,90%. Można jednak z dużą dozą prawdopodobieństwa zakładać, że nie była to ostatnia podwyżka, a docelowy poziom stóp procentowych jest trudny do przewidzenia. Tymczasem w okresie niskich stóp procentowych, czyli od maja 2020 roku do września 2021 roku, banki udzieliły około 340 tys. nowych kredytów na zakup mieszkań. W zdecydowanej większości były to oczywiście kredyty o zmiennej stopie oprocentowania, opartej na wskaźniku WIBOR. Społeczna skala problemu może być zatem znacząca. Wzrost obciążeń z tytułu spłaty kredytu hipotecznego o wysokości 300 tysięcy złotych zaciągniętego na 25 lat w związku ze wzrostem stóp procentowych osiągnął poziom około 50% wysokości raty spłacanej przez kredytobiorcę jeszcze w październiku, a dla rosnącej liczby gospodarstw domowych obciążenia związane ze spłatą kredytu przekraczają już poziom 50% dochodów (przypomnijmy tylko, że w Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje „akceptowalny” poziom DStI na 40% w przypadku osób o niższych dochodach i 50% w przypadku wyższych dochodów).

Co prawda kredytobiorcy znajdujący się w trudnej sytuacji finansowej już wcześniej dysponowali szeregiem rozwiązań oferujących wsparcie, wśród których były m.in. fundusz wsparcia kredytobiorców, wakacje kredytowe wprowadzone w związku z pandemią koronawirusa, możliwość aneksowania umowy kredytowej – przejścia na kredyt o stałej stopie oprocentowania, zmianę okresu kredytowania itp., jednak w związku z trudną sytuacją związaną z dynamicznym wzrostem wysokości rat kredytowych rząd przedstawił nowy projekt rozwiązania: Ustawę o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom.

Nowy projekt ustawy zakłada zmiany w dwóch zasadniczych obszarach. Po pierwsze wprowadza zmiany do ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1027, z późn.zm.) w zakresie czynności związanych z procesem restrukturyzacji kredytu. Zmiana zakłada tzw. „wakacje kredytowe”, a więc możliwość czasowego zawieszenia spłat kredytu hipotecznego zaciągniętego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Horyzont czasowy proponowanego rozwiązania obejmuje okres do końca roku 2023, a uprawnienie do zawieszenia spłat kredytu hipotecznego przysługiwać ma w wymiarze dwóch miesięcy na kwartał w okresie od 1 lipca 2022 do 31 grudnia 2022 r. oraz w wymiarze jednego miesiąca na kwartał w okresie od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. Zawieszenie spłat dotyczyć ma zarówno części kapitałowej, jak i odsetkowej raty kredytowej, jednak w okresach zawieszenia kredytobiorca będzie zobowiązany do wnoszenia opłat za ubezpieczenia powiązane z umową kredytową. Wakacje kredytowe są rozwiązaniem adresowanym wyłącznie do tych kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązanie w polskich złotych. Co istotne, w przypadku skorzystania z tego rozwiązania przez kredytobiorcę, wszystkie terminy przewidziane w umowie kredytowej zostaną automatycznie wydłużone. Wnioski o wakacje kredytowe składać będzie można zarówno w formie papierowej, jak i elektronicznej.

Po drugie, projekt zakłada zastąpienie WIBOR innym miernikiem oprocentowania kredytów hipotecznych. Zdaniem autorów projektu wysokość wskaźników WIBOR jest zbyt duża, co w naturalny sposób wpływa na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Konieczne jest zatem zastąpienie ich inną stawką bazową. Zgodnie z projektem ustawy, inicjacją procesu wyznaczania nowego wskaźnika ma zająć się KNF. Jeśli nie uda się wypracować zadowalającego rozwiązania, nową stawką bazową może zostać stawka referencyjna POLONIA. POLONIA jest wyznaczaną przez Narodowy Bank Polski stawką procentową, określającą średnie oprocentowanie niezabezpieczonych jednodniowych depozytów międzybankowych. Przejście na nowy wskaźnik nastąpić ma od roku 2023.

Projekt przewiduje również zwiększenie sumy środków Funduszu Wsparcia Kredytobiorców do 2 miliardów złotych (o 1,4 miliardy) i wprowadzenie możliwości szerszego korzystania z jego środków, a także formalnie uchyla przepisy o wakacjach kredytowych wprowadzonych w związku z epidemią COVID-19 oraz doprecyzowuje definicję kredytu mieszkaniowego przez wskazanie przesłanki dotyczącej zaspokajania potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy i przesłanek wykluczających możliwość uzyskania wsparcia.

Proponowany pomysł wakacji kredytowych sprawdził się w przypadku pandemii COVID-19, wówczas z podobnego rozwiązania skorzystało łącznie 210 tysięcy kredytobiorców hipotecznych. Według założeń ustawy wartość wsparcia nowego rozwiązania sięgnąć ma 4 miliardów złotych, pozwalając w latach 2022-2023 obniżyć o 1/3 kwotę obsługi zadłużenia. Trzeba jednak podkreślić, że rozwiązanie to przynosi ulgę przejściową za cenę możliwego wzrostu (nawet znacznego) łącznej wysokości zobowiązania. Bardziej iluzorycznym wsparciem może okazać się zmiana wskaźnika referencyjnego oprocentowania kredytów hipotecznych. Poziom stawki POLONIA jest obecnie niższy od poziomu wskaźników WIBOR3M i 6M o około 1,5%, a zatem korzyść dla kredytobiorców przy zmianie miernika oprocentowania mogłaby być wymierna. Jak pokazują jednak historyczne notowania, nie ma gwarancji, że różnica ta będzie się utrzymywać. Trzeba również pamiętać, że dynamika jej wzrostu ostatnich miesiącach w oczywisty sposób odpowiadała dynamice wzrostów stóp procentowych, więc samo jej zastosowanie nie zahamuje dalszego wzrostu oprocentowania kredytów w przypadku dalszych podwyżek stóp bazowych, a sama stawka pozostanie zaledwie jednym z elementów oprocentowania kredytów.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Ostatnie lata pokazały, jak bardzo popularna jest instalacja paneli fotowoltaicznych. Na atrakcyjność tego typu pozyskiwania energii wpływa w głównej mierze wizja zaoszczędzenia pieniędzy dzięki wykorzystaniu energii odnawialnej, wspomagana dodatkowo poprzez dofinansowania, np. z programu „Mój Prąd”. Promieniowanie słoneczne może być zamienione w energię elektryczną lub służyć do podgrzewania wody. Jednak w celu najbardziej optymalnego wykorzystania paneli fotowoltaicznych potrzebna jest odpowiednia ilość energii słonecznej, a niestety może okazać się, że położenie domu oraz warunki atmosferyczne nie sprzyjają jej pozyskaniu. Odpowiedzią na te wątpliwości jest mapa potencjału solarnego.

Podstawy sporządzenia mapy potencjału solarnego

Mapa potencjału solarnego została stworzona przez geodetów i pozwala sprawdzić ilość energii, jaką uda się pozyskać z połaci dachowych. Podstawą jej sporządzenia jest Numeryczny Model Pokrycia Terenu (NMPT) oraz dane meteorologiczne, w tym analizy nasłonecznienia. Numeryczny Model Pokrycia Terenu to punktowa prezentacja powierzchni terenu razem z obiektami występującymi na tej powierzchni, tj. budynkami, drzewami i innymi elementami infrastruktury. NMPT jest tworzony na podstawie laserowego skaningu metodą LIDAR (ang. Light Detection and Ranging) podczas lotniczego skanowania laserowego ALS (ang. Airborne Laser Scanning). LIDAR polega na wypuszczeniu światła laserowego w kierunku celu i pomiarze jego odbicia. Miejsce, w którym wiązka odbiła się od obiektu stanowi punkt. Zeskanowany w ten sposób obiekt jest przedstawiony za pomocą chmury punktów o określonych współrzędnych, które mogą podlegać dalszej obróbce i modelowaniu. Polska w całości pokryta jest danymi ALS o różnej gęstości punktów – od 4 pkt/m2 na obszarach wiejskich do 20 pkt/m2 w miastach.

RYSUNEK 1. CENTRUM WARSZAWY – WIDOK CHMURY PUNKTÓW

Źródło: https://mapy.geoportal.gov.pl

Oprócz Numerycznego Modelu Pokrycia Terenu, do stworzenia mapy potencjału solarnego niezbędne są dane meteorologiczne, w tym analizy nasłonecznienia i zacienienia. Mimo, że dane dotyczące nasłonecznienia pochodzą z kilku lat, to nie zawierają wszystkich istotnych informacji, które mają wpływ na efektywność wykorzystania paneli fotowoltaicznych. Jednak ważną informacją w przypadku sporządzania map potencjału solarnego jest usłonecznienie i nasłonecznienie.

Usłonecznienie to czas, w którym na określone miejsce w danym okresie pada promieniowanie dochodzące bezpośrednio z tarczy słońca. W Polsce roczne usłonecznienie waha się od 1 390 do 1 900 godzin (źródło: PVGIS).

Nasłonecznienie to ilość energii słonecznej, która pada na określoną powierzchnię w określonym czasie. W Polsce średnie nasłonecznienie to od 1 100 do 1 300 kWh/m²/rok (źródło: PVGIS).

Dodatkowo do obliczeń mogą być brane pod uwagę zmienne kąty padania promieni słonecznych (wędrówka Słońca po nieboskłonie), rozpraszanie światła przez atmosferę, kąty nachylenia połaci dachowych, bryły budynków, sąsiadujące obiekty i roślinność, statystyczne warunki atmosferyczne oraz wysokość nad poziomem morza.

Mapa potencjału solarnego w Polsce

Na podstawie powyższych danych oraz Numerycznego Modelu Pokrycia Terenu wygenerowane zostało nasłonecznienie dachów budynków. Tak przygotowane dane przedstawiane są na mapie potencjału solarnego, która udostępniana jest przez System Informacji Przestrzennej danej miejscowości. W Polsce mapa ta została stworzona dla kilku miast, tj. Warszawy, Wrocławia, Poznania, Katowic oraz Bydgoszczy. Zawiera ona opracowane dane dotyczące ilości energii, jaka pada na każdą połać dachu np. w ujęciu rocznym lub w podziale na poszczególne miesiące.

Przykładowo mapa potencjału solarnego Wrocławia przestawia dane dotyczące promieniowania w podziale na:

• promieniowanie bezpośrednie (IDH), czyli część promieniowania, która dociera do powierzchni ziemi z tarczy słonecznej oraz przeszła przez atmosferę bez oddziaływania z jej składnikami, tj. chmurami, aerozolami itd.;
• promieniowanie rozproszone (ISH), czyli część promieniowani, która po drodze została rozproszona (zmieniła kierunek) w związku z kontaktem ze składnikami atmosfery;
• promieniowanie całkowite (ITH), czyli suma promieniowania bezpośredniego i rozproszonego.

RYSUNEK 2. MAPA POTENCJAŁU SOLARNEGO WROCŁAWIA

Źródło: https://gis.um.wroc.pl

Z kolei mapa potencjału solarnego dla Poznania została stworzona w modelu 3D i również zawiera informację o średnim całkowitym promieniowaniu słonecznym dla połaci dachowej.

RYSUNEK 3. MAPA POTENCJAŁU SOLARNEGO POZNANIA

Źródło: http://sip.poznan.pl/model3d/#/legend

Potencjał solarny na świecie

Odnawialne źródła energii pełnią coraz większą rolę w kontekście ochrony środowiska. Ich wykorzystanie jest nie tylko opłacalne pod względem finansowym, ale także przybliża do odejścia od tradycyjnych źródeł energii takich jak węgiel, drewno lub gaz ziemny. W celu propagowania tej idei powstał Fotowoltaiczny Geograficzny System Informacji (ang. Photovoltaic Geographical Information System, PVGIS), który pokrywa obszar całej Europy i Afryki oraz część Azji i Ameryki. System ten umożliwia m.in. sprawdzenie potencjału wytwarzania energii elektrycznej dla różnych technologii fotowoltaicznych oraz średnie miesięczne i dobowe promieniowanie słoneczne oraz temperaturę. Dzięki temu, że mapy potencjału solarnego w Polsce sporządzone są z wykorzystaniem Numerycznego Modelu Pokrycia Terenu, to zawierają gotową informację o ilości energii możliwej do zgromadzenia na konkretnej połaci dachowej. Natomiast w PVGIS użytkownik sam określa, czy panele będą umiejscowione na gruncie, czy na dachu i wprowadza takie dane, jak nachylenie paneli i azymut, a System oblicza ilość możliwej do pozyskania energii słonecznej.

Podsumowanie

Mapa potencjału solarnego pokazuje, jak zróżnicowane jest padanie promieni słonecznych na połacie dachowe oraz pozwala oszacować, czy na dachu budynku opłaca się zainstalować panele fotowoltaiczne. Dzięki temu, że mapy są ogólnodostępne, każda osoba ma możliwość sprawdzenia, ile energii elektrycznej może uzyskać z instalacji fotowoltaicznej. Jeżeli promieniowanie padające na dach byłoby bardzo niskie, to należałoby zastanowić się, czy ilość energii jaką otrzymamy dzięki słońcu jest wystarczająca chociażby do podgrzania wody. Może okazać się, że położenie budynku i układ dachu nie będą sprzyjające, a panele będą wówczas pełnić jednie funkcję ozdobną.

Daria Łaskowska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych System SARFiN

Wielorodzinne budynki mieszkalne, które zostały oddane do użytkowania kilkadziesiąt lat temu, charakteryzują się wyższym poziomem zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) niż budynki nowe. Wynika to ze stosowanych wówczas rozwiązań technicznych, które nie uwzględniały odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród budowlanych budynków. W wyniku eksploatacji wiele istniejących budynków jest w złym stanie technicznym i wymaga kapitalnych remontów. Nadmierna utrata ciepła w budynku, spowodowana m.in. brakiem izolacji termicznej, brakiem szczelności w warstwie ocieplenia budynku czy występowaniem miejsc w ścianach, stropach lub dachu, w których następuje wzmożona ucieczka ciepła (tzw. mostki termiczne), prowadzi do wzrostu zużycia energii wykorzystywanej do ogrzania budynku.

WYKRES 1. MEDIANA WARTOŚCI WSKAŹNIKA ROCZNEGO ZAPOTRZEBOWANIA NA ENERGIĘ PIERWOTNĄ (EP) BUDYNKÓW MIESZKALNYCH W ZALEŻNOŚCI OD PRZEZNACZENIA BUDYNKU ORAZ ROKU ODDANIA DO UŻYTKOWANIA [KWH/(MKW. ROK)]

źródło: „Długoterminowa strategia renowacji. Wspieranie renowacji krajowego zasobu budowlanego”. Załącznik do uchwały nr 23/2022 Rady Ministrów z dnia 9 lutego 2022 r.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) 39,3% budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych wymaga przeprowadzenia termomodernizacji w celu doprowadzenia stanu technicznego do współczesnych standardów energetycznych, w tym dla 9,4% budynków termomodernizacja jest realizowana lub planowana w kolejnych latach, a dla 29,9% nie jest planowana. Oznacza to, że na prace termomodernizacyjne oczekuje ok. 210 tys. budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych. W celu poprawy energochłonności budynków wielorodzinnych niezbędne jest podjęcie działań prowadzących do ograniczenia strat ciepła, a następnie wymiany przestarzałego źródła ciepła, co pozwoli na prawidłowe dopasowanie mocy nowego urządzenia do potrzeb zmodernizowanego budynku. W Polsce dostępne są programy wspófinansowane przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW), w ramach których, możliwe jest uzyskanie dofinansowania do inwestycji związanych z termomodernizacją budynków jednorodzinnych, np. poprzez wymianę pieca grzewczego lub starej stolarki okiennej. Dotychczas większość programów, m.in. „Czyste Powietrze” oraz „Moje Ciepło” dedykowanych było wyłącznie właścicielom domów jednorodzinnych. Tym razem NFOŚiGW zapowiedział uruchomienie w I połowie 2022 roku ogólnopolskiego programu dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych „Ciepłe Mieszkanie”. Celem programu jest wspieranie wymiany źródeł ciepła oraz termomodernizacja lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych, takich jak bloki i kamienice, aby doprowadzić do poprawy ich efektywności energetycznej. Program „Ciepłe Mieszkanie” będzie wspierał działania wysokonakładowe, takie jak:

• likwidację indywidualnych, nieefektywnych źródeł ciepła na paliwa stałe (np. starych pieców węglowych) w lokalach mieszkalnych oraz zastosowanie kotłów gazowych, ogrzewania elektrycznego, pomp ciepła lub podłączenia lokali do wspólnego efektywnego źródła ciepła (np. sieci ciepłowniczej);
• wykonanie nowej instalacji centralnego ogrzewania oraz ciepłej wody użytkowej;
• wymianę stolarki okienno-drzwiowej;
• montaż wydajnej wentylacji mechanicznej.

W ramach dotacji możliwe będzie uzyskanie środków także na pokrycie kosztów przygotowania dokumentacji projektowej. Ze wstępnych założeń wynika, że dostępne będą dwa poziomy dofinansowania. Pierwszy poziom (podstawowy) będzie obejmował wymianę pieca, a jego wysokość wyniesie maksymalnie 13 000 zł. Drugi poziom (rozszerzony) będzie obejmował swoim zakresem środki na termomodernizację, a kwota możliwej do uzyskania dotacji wyniesie maksymalnie 26 000 zł. Kwoty dotacji podano w przeliczeniu na jeden lokal mieszkalny znajdujący się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Dokładną wysokość dofinansowania poznamy jednak już po uruchomieniu programu, ponieważ będzie ona zależeć od budżetu, jaki otrzyma na jego realizację NFOŚiGW. W pierwszym etapie dofinansowanie będzie dostępne dla właścicieli lokali mieszkalnych w budynkach wielolokalowych. Kolejnym etapem będzie wsparcie finansowe w zakresie termomodernizacji wspólnot mieszkaniowych.

Efektem podjętych działań termomodernizacyjnych ma być zmniejszenie wartości wskaźnika nieodnawialnej energii pierwotnej (EP), a co za tym idzie – poprawa standardu cieplnego budynku. Badania pokazują, że średnia wartość wskaźnika EP budynku przed termomodernizacją wynosiła 226,49 kWh/(m2 rok), a po przeprowadzeniu prac termomodernizacyjnych wartość tego wskaźnika spadała średnio o 37,3%, do poziomu 142,1 kWh/(m2 rok).

TABELA 1. ŚREDNIE WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW EP W BUDYNKACH PODDANYCH TERMOMODERNIZACJI W LATACH 2010 – 2016 PRZED I PO TERMOMODERNIZACJI ORAZ UZYSKANE OSZCZĘDNOŚCI

	Średnia wartość wskaźnika EP [kWh/(mkw. rok)]	Uzyskane oszczędności w %
	przed termomodernizacją	po termomodernizacji
Polska – 2010	250,3	156,0	37,67
Polska – 2011	242,9	152,4	37,25
Polska – 2012	224,0	141,1	37,02
Polska – 2013	218,3	146,3	32,97
Polska – 2014	217,7	136,7	37,20
Polska – 2015	217,5	129,6	40,42
Polska – 2016	214,7	132,6	38,22

źródło: Opracowanie metodologii i przeprowadzenie badania skali działań termomodernizacyjnych budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych w celu poprawy ich energochłonności oraz ocena potrzeb i planowanych działań w tym kierunku, GUS

Dodatkową korzyścią z przeprowadzenia termomodernizacji będą zmniejszone koszty ogrzewania budynków (oszczędność na poziomie 15,87%) oraz oszczędności zużycia energii na potrzeby ogrzewania ciepłej wody użytkowej (oszczędność na poziomie 3,85%).

WYKRES 2. ZMIANY KOSZTÓW UŻYTKOWANIA BUDYNKÓW ZWIĄZANE Z ZUŻYCIEM ENERGII

źródło: GUS

W 2021 roku NFOŚiGW rozpoczął pilotaż programu „Ciepłe Mieszkanie”, który miał pomóc w przygotowaniu jego ostatecznego kształtu oraz w oszacowaniu zapotrzebowania na dopłaty do inwestycji objętych programem. Pilotaż programu odbywał się w trzech lokalizacjach:

• w województwie dolnośląskim – budżet przeznaczony na inwestycje w termomodernizacje wynosił 10 mln zł;
• w województwie zachodniopomorskim – z budżetem w wysokości 20 mln zł;
• w Pszczynie, w województwie na Śląskim – budżet w wysokości 6 mln zł.

W województwie zachodniopomorskim program pilotażowy cieszył się największym zainteresowaniem – tylko do końca listopada złożono 792 wnioski o dofinansowanie na łączną kwotę 11 380 746 zł, natomiast w województwie dolnośląskim złożono 409 wniosków na kwotę 8 184 915 zł, z kolei w najbardziej zanieczyszczonej gminie w Polsce, tj. w Pszczynie, złożono zaledwie 19 wniosków o dotację, na łączną kwotę 168 636 zł. Obecnie złożone wnioski podlegają ocenie, a doświadczenia zebrane przy realizacji programów pilotażowych będą podstawą do uruchomienia programu ogólnopolskiego oraz ustalenia jego szczegółów. Program “Ciepłe Mieszkanie” będzie realizowany przez NFOŚiGW przy udziale wojewódzkich funduszy ochrony środowiska i gospodarki wodnej, które będą prowadziły nabór dla gmin. Następnie jednostki samorządowe po otrzymaniu dofinansowania przeprowadzą nabór dla swoich mieszkańców.

Irena Kruczek-Sidło
Koordynator Systemu AMRON

Zdjęcia lotnicze stanowiące innowacyjną formą przedstawienia obiektu służą wielu dziedzinom gospodarki, w tym także sektorowi budowlanemu. Fotografia lotnicza jest powszechnie wykorzystywana do prezentacji inwestycji na różnych etapach. Zdjęcia wykonane przy użyciu satelitów, a także bezzałogowych statków powietrznych – dronów, służą tworzeniu otrofotomapy. Znaczenie ortofotomapy powstałej w procesie obróbki zdjęć lotniczych jest nieocenione w branży nieruchomości, przy inwestycjach budowlanych, planowaniu i inwentaryzacji terenu.

Czym jest ortofotomapa?

Ortofotomapa jest rastrowym obrazem powierzchni terenu w rzucie ortogonalnym (prostopadłym do fotografowanej płaszczyzny), utożsamianym z klasyczną mapą, przedstawiony w odpowiednim odwzorowaniu. Powstaje w wyniku obróbki, przetworzenia i nałożenia na siebie setek zdjęć satelitarnych lub lotniczych, w tym także zdjęć z drona. Ortofotomapy wykorzystywane są w wielu dziedzinach gospodarki. Jednym z najpopularniejszych zastosowań są ogólnodostępne, darmowe serwisy mapowe takie jak Google Earth, czy Geoportal. W Polsce za prowadzenie bazy danych dotyczącej ortofotomapy odpowiedzialny jest Główny Geodeta Kraju na mocy ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Poniżej przedstawiono przykład ortofotomapy – cała Polska oraz fragment Warszawy.

źródło: www.mapy.geoportal.gov.pl

Czy ważne jest to, jak nieruchomość wygląda na zdjęciu lotniczym?

Ortofotoapa znajduje szerokie zastosowanie w samorządach i administracji. W kilku miastach w Polsce efektywnie stosuje się ortofotomapę do wyliczania opłat podatku od nieruchomości. W takim przypadku ortofotomapa, zdjęcia satelitarne poddawane są analizom przez algorytmy sztucznej inteligencji. Algorytmy mają za zadanie rozpoznanie budynków oraz budowli i wyliczenie ich przypuszczalnej powierzchni. Uzyskane wyniki po porównaniu z innymi danymi gromadzonymi przez samorządy umożliwiają zidentyfikowanie nowych budynków, rozbudowy istniejących budowli, czy też prowadzenie działalności gospodarczej. Umożliwiają identyfikację zmiany powierzchni oraz wysokości budynków, a także stanu zabudowy. W efekcie możliwe jest wykrycie tzw. samowoli budowlanej – nielegalnie postawionych, niezgłoszonych lub błędnie zgłoszonych budynków, co przyczynia się do uzyskania przez miasta większych dochodów.

Zastosowanie ortofotomapy oraz zdjęć lotniczych

Cyfrowe mapy, zdjęcia i ortofotomapa znajdują zastosowanie na wielu etapach inwestycji budowlanej. Od prezentacji i planowania po inwentaryzację, promocję i sprzedaż. Ortofotomapy mają więc szerokie zastosowanie także w budownictwie. Służą monitorowaniu i obrazowaniu poszczególnych etapów inwestycji budowlanych, drogowych czy kolejowych. Są pomocne przy planowaniu lokalizacji inwestycji i jej wpływu na otoczenie. Może być pomocna przy tworzeniu ofert inwestycyjnych. Umożliwia regulowanie opłat planistycznych, a w związku z tym racjonalnego planowania kosztów projektu. Zdjęcia stanowią często dopełnienie dokumentacji projektowej i inwestycyjnej.

Zdjęcia lotnicze oraz uzyskana z nich ortofotomapa może z powodzeniem służyć także planowaniu przestrzennemu oraz gospodarce komunalnej. Porównując zdjęcia z różnych okresów można w łatwy sposób kontrolować i planować wyręby drzew. Możliwe jest także identyfikowanie dzikich wysypisk oraz zanieczyszczeń wód i ziem. Ortofotomapa wykorzystywana jest podczas tworzenia studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, warunków zabudowy, czy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie zdjęć możliwe jest określenie przeznaczenia i rzeczywistego wykorzystania gruntów. Zdjęcia mogą mieć istotne zastosowanie przy klasyfikacji działki jako budowlanej lub rolnej.

Zdjęcia lotnicze umożliwiają także ocenę stanu środowiska przyrodniczego, w tym planowanie różnego rodzaju inwestycji z uwzględnieniem ich wpływu na środowisko. Najczęściej dotyczy to terenów inwestycji celu publicznego mających oddziaływać na środowisko oraz gospodarkę leśną na szeroką skalę. Dzięki takim analizom możliwe jest oszacowanie zakresu pracy oraz minimalizowanie kosztów. Ortofotomapy, a także zdjęcia lotnicze z drona wykorzystywane są do szacowania cen nieruchomości, ponieważ umożliwiają określenie faktycznego stanu nieruchomości. Są także przydatne podczas ewidencjonowania gruntów i budynków. Zdjęcia lotnicze wykorzystywane są także w wielu sektorach gospodarki do inwentaryzacji gruntów o dużych powierzchniach, wyrobisk i kopalni odkrywkowych.

Drony w budownictwie

Szeroko rozumiane nowe technologie zyskują na popularności we wszystkich sektorach gospodarki, w tym także na rynku nieruchomości oraz w sektorze budowlanym. Nie trzeba przeprowadzać skomplikowanych analiz, żeby wiedzieć że oferty sprzedaży nieruchomości które zawierają ujęcia z lotu ptaka – zdjęcia lotnicze, są bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, a w efekcie nieruchomości sprzedają się szybciej od tych, które nie mają takich zdjęć w ogłoszeniu. Dzięki nowoczesnym rozwiązaniom marketingowym nabywca ma szansę zobaczyć nieruchomość i najbliższe otoczenie z zupełnie innej perspektywy. Zdjęcie może zachęcić do przejścia do szczegółów ogłoszenia. Dla osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości znaczenie ma także okolica, którą dużo łatwiej pokazać z lotu ptaka. Dobre zdjęcia, czy film nakręcony z wykorzystaniem drona stanowi dopełnienie oferty sprzedaży. Zwiększa to jej atrakcyjność oraz umożliwia pokazanie zalet lokalizacji.

Fotografia lotnicza w ostatnich latach rozwinęła się, a stosowanie dronów stało się dość powszechne. Coraz lepsze aparaty oraz bezzałogowe statki powietrzne umożliwiają robienie coraz dokładniejszych zdjęć. Dostępność oraz ceny tych urządzeń sprawiają, że może po nie sięgnąć każdy. Z wykorzystaniem dronów wykonywane są zdjęcia lotnicze, filmy oraz gromadzone są dane fotogrametryczne służące opracowaniu ortofotomapy. Zastosowanie dronów w budownictwie umożliwia monitoring bieżących prac budowlanych, weryfikację realizacji założeń projektu, a także służy kontroli bezpieczeństwa podczas prac na wysokościach.

Podsumowanie

Zastosowanie nowych technologii, w tym wykorzystanie dronów w celach usprawnienia realizacji inwestycji, w celach administracyjnych oraz na rynku nieruchomości, staje się coraz bardziej powszechne. Nie należy jednak zapominać, że nawet najlepsze technologie wymagają kontroli i nadzoru człowieka posiadającego odpowiednią wiedzę, umiejętności i doświadczenie. Samo narzędzie często nie wystarczy do osiągnięcia zamierzonych efektów, a korzystanie z drona wymaga uzyskania odpowiednich uprawnień. Ważna jest znajomość odpowiednich programów i algorytmów, a takie zadania jak np. opracowanie ortofotomapy są zadaniami specjalistycznymi. Zważając na wszechobecność nowych rozwiązań technologicznych, nie dziwi fakt, że takie działania jak tzw. samowola budowlana, nielegalna wycinka drzew czy prowadzenie działalności gospodarczej, prędzej czy później ujrzą światło dzienne.

Małgorzata Kwiatkowska
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Polska znajduje się w wyjątkowo niekorzystnym położeniu geopolitycznym. Wydarzenia, które rozgrywają się za naszą wschodnią granicą, bezpośrednio i negatywnie oddziałują na polską gospodarkę. W połowie listopada 2021 roku doszło do eskalacji kryzysu migracyjnego na granicy z Białorusią. Niestety sytuacja nadal jest napięta i odnotowywane są próby nielegalnego przedostania się na terytorium Polski. 24 lutego 2022 roku rozpoczęła się inwazja Rosji na Ukrainę. Od tego czasu do naszego kraju przybyło już 2,415 mln wojennych uchodźców (stan na 1 kwietnia 2022 roku). Konsekwencje tych tragicznych wydarzeń dotykają najważniejszych gałęzi polskiej gospodarki, w tym rynku nieruchomości, na którym zmiany zachodzą zazwyczaj wolniej, lecz już są zauważalne.

PODAŻ

Poprzedni rok okazał się rekordowy dla sektora budowlanego, gdyż oddano do użytkowania najwięcej mieszkań i domów jednorodzinnych od „czasów Gierka” – łącznie ponad 235 tys. Ponadto wydano około 212 tys. nowych zezwoleń budowlanych, zaś na koniec roku w budowie było ponad 871 tys. domów i mieszkań. Deweloperów nie powstrzymała pandemia ani wysoka inflacja. Początek tego roku niestety nie napawa optymizmem. Według najnowszego odczytu GUS, wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w marcu sięgnął aż 10,9% r/r, czyli o 2,4% więcej niż w lutym. Jeżeli to wydaje się dużo, to aż strach spojrzeć na ceny materiałów budowlanych, które szybują w górę jeszcze bardziej i nic nie wskazuje na to, aby ten trend miał się odwrócić. Od września 2021 roku miesięczne notowania wzrostów cen r/r przekraczają 20%. W lutym bieżącego roku zarejestrowano aż 27% skok. Dodatkowym impulsem dalszych wzrostów cen będzie z pewnością embargo na import surowców z Rosji i Białorusi i nie chodzi tylko o gaz, ropę czy węgiel, ale także m.in. o drewno, cement, aluminium lub stal.

WYKRES 1. ŚREDNIA DYNAMIKA CEN MATERIAŁÓW BUDOWLANYCH W LATACH 2019-2022 (ZMIANY W UJĘCIU ROK DO ROKU)

źródło: Grupa PBS

Materiały budowlane stanowią najwyższy udział w ogólnych kosztach budowy nieruchomości mieszkalnej, a trzeba pamiętać, że transport i robocizna również drożeją. Kolejnym problemem jest niedostateczna liczba pracowników fizycznych na budowach. Znaczną część zatrudnionych stanowili Ukraińcy, którzy za sprawą powszechnej mobilizacji wojskowej wyjechali do ojczystego kraju. Szacuje się, że od początku wojny na taki krok zdecydowało się nawet 30% spośród około 73 tys. ukraińskich pracowników budowlanych. Co prawda mamy do czynienia z napływem ogromnej grupy imigrantów, ale są to głównie kobiety z dziećmi i nie będą one w stanie zapełnić tej luki na rynku pracy, co może przełożyć się na duże opóźnienia w realizacji inwestycji.

Ostatni ważny czynnik, który będzie miał wpływ na działalność deweloperską w tym roku, to ograniczenie finansowania inwestycji przez banki. Rosnące stopy procentowe i zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów to konsekwencje dwucyfrowej inflacji, napędzanej m.in. przez wojnę. Według Krajowego Rejestru Długów łączne zadłużenie polskich firm deweloperskich wynosi obecnie 193 mln zł. W porównaniu do marca 2020 roku liczba zadłużonych podmiotów w tym sektorze wzrosła, ale za to suma ich zaległości od kilku miesięcy maleje i jest niższa o ok. 3 mln zł r/r. Tani i łatwo dostępny kredyt to już przeszłość, co może zniechęcić wielu inwestorów do rozpoczynania nowych przedsięwzięć.

W obliczu wojny deweloperzy muszą mierzyć się z dalszymi trudnościami w postaci stale rosnących cen materiałów budowlanych, opóźnieniami w ich dostawie, a także mniejszym dostępem do siły roboczej i droższym kredytowaniem. Czy poradzą sobie równie dobrze, jak podczas pandemii? Wielu ekspertów prognozowało wówczas kryzys w branży, a stało się dokładnie odwrotnie. W tym roku z pewnością należy spodziewać się problemów w planowaniu kosztów inwestycji i większych opóźnień w budowie. Już w styczniu i lutym widoczne jest delikatne zahamowanie, gdyż według danych GUS deweloperzy oddali do użytku o 6,5% mniej lokali mieszkalnych niż rok temu. Liczba zgłoszeń budowy mieszkań również spadła o 5,8%, zaś wydanych pozwoleń na budowę było tylko o 0,7% mniej. To pozwala wnioskować, że rok 2022 prawdopodobnie nie będzie rekordowy pod tym względem wymienionych wskaźników.

POPYT

Wśród krajów europejskich Polska zajmuje jedno z ostatnich miejsc jeśli chodzi o liczbę mieszkań przypadających na jednego obywatela. Według różnych szacunków w naszym kraju brakuje od pół miliona nawet do trzech milionów lokali mieszkalnych. Deficyt ten może się jeszcze pogłębić ze względu na osiedlenie się u nas uchodźców z Ukrainy. Tymczasowe schronienie w domach polskich rodzin lub w hostelach znajduje tylko część z nich. Większość poszukuje lokum na rynku komercyjnym. Najrozsądniejszym rozwiązaniem na początek wydaje się najem, lecz mieszkania i pokoje w dużych miastach rozchodzą się na pniu. PKO Bank Polski S.A. opublikował raport, w którym podano, że podaż mieszkań na wynajem spadła w niektórych miastach nawet o ponad 70%. Największe tąpnięcia w liczbie ofert zaobserwowano we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie. W Warszawie spadek ten wyniósł ponad 50%. Może to być dobry sygnał dla inwestorów planujących zakup lokalu pod wynajem. Warto zaznaczyć, że obecnie odsetek tego typu transakcji w największych miastach wynosi niemal połowę. Na drugiej szali mamy obcokrajowców, którzy zdecydują się pozostać u nas na stałe i nabyć mieszkanie na własność. Od lat Ukraińcy są liderami pod względem zakupów nieruchomości w Polsce, a będą ich kupowali jeszcze więcej. Według analityków PKO BP S.A. w perspektywie kilku lat zapotrzebowanie wzrośnie dodatkowo o ok. 230 tys. mieszkań.

Powyżej przedstawione argumenty mogą przemawiać za tym, że popyt nadal będzie wysoki. W kontrze jednak mamy kolejne podwyżki stóp procentowych wywołane najwyższą od 22 lat inflacją. Jeszcze we wrześniu poprzedniego roku WIBOR był bliski zeru. Decyzja RPP o pierwszej od 9 lat podwyżce miała miejsce 6 października 2021 roku. Obecnie stopa referencyjna wynosi 3,50% i w najbliższym czasie prognozowane są dalsze wzrosty do poziomu 5-6%, a w pesymistycznym scenariuszu nawet do 8%. Kredytobiorcy doświadczają coraz bardziej dotkliwych obciążeń domowego budżetu i już teraz płacą raty wyższe często o 1/3 w porównaniu do lata poprzedniego roku. Osoby, które myślą o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, mogą w tych niepewnych czasach wstrzymywać się z decyzją, słysząc o trudnej sytuacji wielu Polaków. Nawet jeżeli jesteśmy przygotowani na spłatę drogiego kredytu, to może okazać się, że bank nie może nam go udzielić, nawet jeśli jeszcze pół roku temu było to możliwe. Zdolność kredytowa Polaków znacznie się obniżyła nie tylko ze względu na decyzje RPP, ale także po wejściu w życie nowej wersji Rekomendacji S KNF. Od tej pory stosuje się bardziej restrykcyjne procedury przy określaniu maksymalnej kwoty kredytu, gdyż trzeba wziąć pod uwagę ewentualną zmianę poziomu stopy procentowej aż o 5 p.p., co oznacza, że obecnie szacunki powinny być prowadzone dla 8,5%. To sprawiło, że zdolność kredytowa klientów banków od września 2021 roku mogła spaść już o połowę. Skutkiem jest zmniejszenie zainteresowania kupnem mieszkania na kredyt, co jest doskonale widoczne na wykresie przedstawiającym BIK indeks. Wyraźnie bowiem spadła dynamika sprzedaży i złożonych wniosków. Najnowszy odczyt z lutego informuje o spadku wartości wnioskowanych kredytów o 29,2% r/r. W przypadku sprzedaży, od października również występuje trend malejący.

WYKRES 2. BIK INDEKS POPYTU NA KREDYTY MIESZKANIOWE (ZMIANY W UJĘCIU ROK DO ROKU)

źródło: BIK

Warto również wspomnieć o miejscowościach znajdujących się niedaleko wschodniej granicy Polski, gdzie strach wywołany wojną skutecznie powstrzymuje mieszkańców i inwestorów przed dokonywaniem transakcji. Pośrednicy działający na tych obszarach wskazują na problemy lokalnych rynków objawiające się w panice klientów i znacznie mniejszym obrocie.

CENY

Jak prawdopodobne przerwanie dobrej passy podaży i presja popytowa ze strony uchodźców mogą wpłynąć na ceny mieszkań? Najbardziej realnym scenariuszem na 2022 rok wydaje się wyhamowanie dynamiki wzrostu cen transakcyjnych w największych miastach m.in. ze względu na mniejszą dostępność kredytów hipotecznych. W perspektywie najbliższych miesięcy roczne wzrosty mogą nie być już tak spektakularne jak w 2021 roku i mogą nie przekroczyć poziomu galopującej inflacji. Sytuacja na rynku nieruchomości będzie kreowana przez nowe czynniki, a wojna coraz bardziej studzi optymistyczne prognozy. Z kolei jeśli chodzi o najem, to po pandemicznym zastoju nastąpiło ożywienie, gdyż od lutego, w ciągu zaledwie kilku tygodni, podwyżki były wyższe niż przez cały ubiegły rok. Analitycy PKO BP S.A. wskazali, że od wybuchu wojny stawki ofertowe w nowym budownictwie wzrosły we Wrocławiu o 33%, w Krakowie o 26%, zaś w Warszawie o 15%. Pomimo tego, że rynek nieruchomości cechuje się cyklicznością i niektóre wydarzenia można przewidzieć, to trzeba pamiętać, że prognozy zawsze obarczone są dozą niepewności i najlepiej ostrożnie podchodzić do szacowania ryzyka inwestycji.

Ewelina Staruch
Analityk Rynku Nieruchomości

08 marca 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) po raz kolejny podniosła wysokość referencyjnej stopy procentowej. Tym razem stopa została podwyższona o 0,75 punktów bazowych i osiągnęła poziom 3,5%, co stanowi wartość najwyższą od lutego 2013 r. Od października 2021 r. RPP systematycznie co miesiąc podwyższa wysokość głównej stopy procentowej, przez co po raz kolejny wzrosną raty spłacanych kredytów o zmiennym oprocentowaniu, które zdecydowanie dominują w Polsce. Zgodnie z danymi udostępnianymi przez Europejską Federację Hipoteczną (ang. European Mortgage Federation), w Polsce jeszcze w grudniu 2020 r. kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową stanowiły 100%, co wyróżniało Polskę na tle innych krajów z regionu. Aktualnie ten trend ulega zmianie, ale nadal kredyty ze stałym oprocentowaniem, pomimo że zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego od lipca 2021 r. powinny być w ofercie wszystkich banków komercyjnych, nie zrewolucjonizowały polskiego rynku kredytów hipotecznych.

WYKRES 1. WYSOKOŚĆ REFERENCYJNEJ STOPY PROCENTOWEJ

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego

O ile wcześniejsze podwyżki stóp procentowych wynikały z walki z inflacją, to ostatnia podwyżka związana jest dodatkowo z koniecznością obrony złotego w związku z rosyjską inwazją na Ukrainę i jej skutkami gospodarczymi. RPP już zapowiedziała, że to nie jest koniec podwyżek, co może stać się problemem dla części gospodarstw domowych, które zaciągnęły kredyt w okresie historycznie najniższego poziomu stóp procentowych i niewłaściwie oceniły ryzyko znacznego wzrostu raty, albo dla gospodarstw, które zaciągnęły kredyt mimo wysokiego wskaźnika DStI (ang. debt service to income). DStI jest to współczynnik sumy całkowitych rocznych zobowiązań klienta (kredytowych i innych niż kredytowe zobowiązań finansowych) do całkowitego rocznego dochodu klienta. Zgodnie z Rekomendacją S UKNF: W procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać na sytuacje, w których wskaźnik DStI przekracza 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów. Co więcej, Rekomendacja S wskazuje, że: Bank powinien identyfikować klientów, których kredyty charakteryzują się wysokim wskaźnikiem DStI (przekraczającym 30% w przypadku klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania, lub 40% dla pozostałych klientów) i niskim buforze dochodowym oraz co najmniej raz na rok analizować ich sytuację i odporność na wzrost stóp procentowych, szczególnie w środowisku niskich stóp procentowych. Jak wynika z danych opublikowanych przez UKNF, na koniec 2020 r. mediana rozkładu DStI zawarta była w przedziale od 20% do 30%.

WYKRES 2. ROZKŁAD KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH ZŁOTOWYCH I WALUTOWYCH WZGLĘDEM POZIOMU DSTI WG WARTOŚCI BILANSOWEJ BRUTTO NA KONIEC 2020 R. (W MLD ZŁ)

źródło: Informacja na temat sytuacji sektora bankowego w 2020 roku, UKNF, Departament Bankowości Komercyjnej i Specjalistycznej Zespół Analiz Sektora Bankowego, Warszawa, lipiec 2021 r.

Wspomniane podwyżki stóp procentowych, a także rosnąca inflacja przyczyniają się do pogorszenia sytuacji finansowej Polaków. Prognozowana przez Narodowy Bank Polski inflacja konsumencka w 2022 r. wyniesie 10,8%, a jej szczyt – 12,1% ma przypadać na III kwartał bieżącego roku, podczas gdy według projekcji z listopada 2021 r., przewidywana inflacja konsumencka na 2022 rok miała wynieść 5,8%. Powyższe czynniki z uwzględnieniem niższego wynagrodzenia wynikającego ze zmian związanych z wejściem w życie Polskiego Ładu, nieustannych podwyżek cen gazu i paliw kopalnianych, mogą powodować, że dla części gospodarstw domowych budżet przestanie się domykać.

W tych okolicznościach pomocny dla części kredytobiorców może być Fundusz Wsparcia Kredytobiorców ustanowiony na mocy ustawy z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej (Dz. U. z 2021 r. poz. 1516, 1535). Celem Funduszu jest: (…) zapewnienie zwrotnego wsparcia osobom, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej, a są zobowiązane do spłaty rat kredytu mieszkaniowego znacznie obciążającego domowy budżet oraz zwrotnej pożyczki na pokrycie pozostałej po sprzedaży kredytowanej nieruchomości części zadłużenia. W ramach oferowanego wsparcia osoby fizyczne mogą uzyskać w formie nieoprocentowanej pożyczki maksymalnie 72 000 zł, co przy obecnej inflacji jest bardzo korzystną opcją. Wsparcie można uzyskać przez maksymalnie 36 miesięcy. Kwota miesięcznego wsparcia jest ustalana indywidualnie w zależności od wysokości miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej, jednak nie może wynosić więcej niż 2 000 zł. W przypadku, gdy kredytobiorca zdecyduje się sprzedać kredytowaną nieruchomość, a uzyskane środki nie pokryją całego zobowiązania z tytułu kredytu na jej zakup, kredytobiorca może ubiegać się o pożyczkę na spłatę zadłużenia w kwocie nieprzekraczającej 72 000 zł. Miesięczna pomoc w spłacie raty i pożyczka realizowane są za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Środki Funduszu pochodzą z wpłat kredytodawców, proporcjonalnie do wielkości posiadanego portfela kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, których opóźnienie w spłacie kapitału lub odsetek przekracza 90 dni, zwrotów wsparcia oraz dochodów z tytułu inwestowania wolnych środków Funduszu. By uzyskać wsparcie należy złożyć stosowny wniosek w banku, w którym spłacany jest kredyt. Co ważne, na wsparcie mogą liczyć kredytobiorcy posiadający kredyt w walucie zarówno polskiej, jak i obcej.

Zgodnie z ustawą wsparcie przysługuje w przypadku spełnienia co najmniej jednego z warunków:

• przynajmniej jeden z kredytobiorców straci pracę i posiada status osoby bezrobotnej,
• miesięczne koszty obsługi kredytu przekraczają 50% dochodu gospodarstwa domowego,
• dochód po potrąceniu raty nie przekracza:
• w przypadku singla – dwukrotności zwaloryzowanej kwoty, o której mowa w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 2268, 2270, z 2022 r. poz. 1, 66), aktualnie 1 552 zł,
• w przypadku wieloosobowych gospodarstw domowych – dwukrotności zwaloryzowanej kwoty, o której mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 2268, 2270, z 2022 r. poz. 1, 66), aktualnie 1 200 zł na osobę.

Kryteria są wymagające nawet po uwzględnieniu znacznej podwyżki stóp procentowych. W przypadku, gdy przed 36. miesiącem przestanie występować przesłanka, na mocy której kredytobiorca uzyskał wsparcie, to zobowiązany jest on do niezwłocznego poinformowania o tym banku. Na tej podstawie, bank wstrzymuje wypłatę wsparcia. Ponadto, skrócenie okresu przekazywania środków następuje w przypadku zbycia przedmiotu kredytowania, wypowiedzenia umowy kredytu mieszkaniowego, podjęcia czynności egzekucyjnych z przedmiotu kredytowania lub spłaty kredytu.

Ustawodawca przewidział kryteria wykluczające uzyskanie pomocy:

• utrata zatrudnienia nastąpiła w wyniku rozwiązania umowy o pracę za wypowiedzeniem przez kredytobiorcę lub rozwiązania umowy o pracę bez wypowiedzenia z winy pracownika,
• jeden z kredytobiorców uzyskał już wsparcie tego typu (wyjątek stanowi sytuacja, gdy wsparcie nie jest już wypłacane, a było wypłacane przez okres nie dłuższy niż 35 miesięcy, wówczas łączne wsparcie może wynosić 36 miesięcy),
• umowa kredytu mieszkaniowego została wypowiedziana przed złożeniem wniosku o udzielenie przedmiotowego wsparcia,
• nie można uzyskać wsparcia za okres, w którym co najmniej jednemu z kredytobiorców przysługuje świadczenie z tytułu utraty pracy wynikające z zawartej umowy ubezpieczenia spłaty kredytu, gwarantującej wypłatę świadczenia na wypadek utraty pracy;
• w okresie 6 miesięcy poprzedzających ubieganie się o wsparcie, kredytobiorca posiadał inne mieszkanie lub dom: był właścicielem lub posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub posiadał roszczenie o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Zwrot uzyskanego wsparcia lub pożyczki na spłatę zadłużenia następuje w formie 144 nieoprocentowanych miesięcznych równych rat i rozpoczyna się po dwóch latach od wypłaty ostatniej raty wsparcia lub pożyczki. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy: W przypadku gdy kredytobiorca bez opóźnienia w spłacie, dokona spłaty 100 rat, pozostałą część rat zwrotu wsparcia lub pożyczki na spłatę zadłużenia umarza się, co pozwoli zaoszczędzić kredytobiorcy do 22 000 zł przy uwzględnieniu maksymalnej dopuszczalnej wysokości wsparcia/ pożyczki.

Jak wynika z danych udostępnionych przez BGK: Do dnia 31 grudnia 2020 r. zarejestrowano 1 161 umów o udzielenie wsparcia na łączną przyznaną kwotę wsparcia 31,5 mln zł. Na wydatki Funduszu składają się wypłaty, umorzenia oraz wynagrodzenie prowizyjne Na dzień 31 grudnia 2020 r. wypłacono 14 728 rat wsparcia w kwocie 18,9 mln zł oraz umorzono wypłacone wsparcie w kwocie 0,3 mln zł. Do Funduszu wpłynęły spłaty wypłaconego wsparcia w kwocie 1,4 mln zł.

Biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą w Polsce, można spodziewać się większego zainteresowania oferowaną pomocą w zakresie spłaty kredytu. Warto dodać, że w przypadku wystąpienia problemów ze spłatą kredytu dostępne są również inne opcje, tak jak tzw. wakacje kredytowe polegające na zawieszeniu spłaty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania w celu zmniejszenia rat, konsolidacja kredytu, a nawet ogłoszenie upadłości konsumenckiej. W przypadku wystąpienia problemów z płynnością finansową warto jednak zacząć od rozmowy z bankiem.

Judyta Konopka
Specjalista ds. zarządzania projektami

Koszt budowy mieszkań i domów jest uzależniony od wielu czynników, takich jak technologia, koszt materiałów budowlanych, koszt wykonania prac, koszt projektu budowlanego, powierzchnia budynku czy standard wykończenia. Z roku na rok koszty budowy rosną, co jest spowodowane przede wszystkim rosnącymi cenami materiałów budowlanych, wzrostem kosztów zatrudnienia oraz niską podażą gruntów inwestycyjnych, a co za tym idzie – wzrostem cen gruntu. Rosnące koszty ponoszone przez deweloperów wpływają zatem na ceny mieszkań i domów. Na niezwykle wysokie stawki za metr kwadratowy wpływa także duży oraz niedostosowany do podaży popyt, zarówno ze strony inwestorów, jak i konsumentów, którzy po wybuchu pandemii koronawirusa zaczęli przywiązywać większą wagę do warunków mieszkaniowych.

Zgodnie z raportami Grupy PSB Handel S.A. dotyczącymi zmian cen materiałów dla budownictwa oraz domu i ogrodu, ceny w okresie I-XII 2020 roku w porównaniu z analogicznym okresem 2019 roku wzrosły średnio o 1,4%. W styczniu 2021 roku po raz ostatni odnotowano umiarkowany średni wzrost cen materiałów budowlanych rok do roku na poziomie 1,8%. W miesiącu tym zakończyła się wielomiesięczna stabilizacja wspomnianych stawek i w kolejnych miesiącach widoczny był wyraźny wzrost. Na poniższym wykresie przedstawiono średnie zmiany cen rok do roku materiałów budowlanych w okresie styczeń 2021 – styczeń 2022.

WYKRES 1. ŚREDNIE ZMIANY CEN MATERIAŁÓW BUDOWLANYCH R/R

źródło: opracowanie własne na podstawie raportów Grupy PSB Handel S.A.; brak danych dla sierpnia 2021

W pierwszym półroczu 2021 roku ceny rosły w umiarkowanym tempie, by w drugim osiągnąć nieprawdopodobnie wysokie wartości. W styczniu 2022 roku ceny materiałów budowlanych w stosunku do cen ze stycznia 2021 roku były wyższe o 28%.

W raporcie Grupy PSB Handel S.A. dotyczącym zmian cen materiałów budowlanych oraz do domu i ogrodu w styczniu 2022 roku odnotowano wzrosty cen we wszystkich 20 grupach towarowych. Zostało to przedstawione w poniższej tabeli.

TABELA 1. ZMIANY CEN MATERIAŁÓW BUDOWLANYCH W STYCZNIU 2022 ROKU (ZMIANA R/R)

GRUPA TOWAROWA	ZMIANA CEN ROK DO ROKU
izolacje termiczne	68%
płyty OSB	54%
sucha zabudowa	54%
ściany, kominy	27%
dachy, rynny	27%
otoczenie domu	22%
izolacje wodochronne	21%
instalacje, ogrzewanie	20%
wykończenia	18%
ogród i hobby	17%
oświetlenie, elektryka	16%
płytki, łazienki, kuchnie	16%
narzędzia	16%
stolarka	15%
wyposażenie, AGD	14%
chemia budowlana	13%
dekoracje	12%
motoryzacja	10%
farby, lakiery	10%
cement, wapno	6%

źródło: opracowanie własne na podstawie raportów Grupy PSB Handel S.A.

Trzy grupy towarowe: izolacje termiczne, płyty OSB oraz sucha zabudowa wyróżniają się na tle pozostałych niezwykłą skalą wzrostu, odpowiednio na poziomie 68%, 54% i 54%. Ceny cementu i wapnia wzrosły w styczniu 2022 roku o 6% w stosunku do cen ze stycznia 2021 roku. Jest to niewielka zwyżka, najmniejsza z całej stawki, jednak w związku z rosnącymi kosztami pozyskiwania zezwoleń na emisję CO2, a co za tym idzie ograniczaniem produkcji przez polskie firmy i wzrost importu tych materiałów z krajów nienależących do Unii Europejskiej, w których ograniczenia emisji CO2 nie obowiązują, można spodziewać się wzrostu cen także tej grupy towarowej.

Potwierdzeniem analiz Grupy PSB Handel S.A. są raporty przygotowane przez Stowarzyszenie Wykonawców Elewacji, w których także podkreślono wzrost cen styropianu i wełny elewacyjnej, należących do izolacji termicznych. W analizie podano, że w listopadzie 2020 roku metr sześcienny styropianu kosztował 100 zł, a metr kwadratowy wełny elewacyjnej o grubości 15 cm- 30,8 zł, natomiast w listopadzie 2021 roku ceny te kształtowały się na poziomie odpowiednio 220 zł i 58,5 zł.

W 2021 roku odnotowano także bardzo duży wzrost cen stali i szkła. Warto wspomnieć również o rosnących cenach sprzedaży drewna. W opublikowanym w październiku 2021 roku komunikacie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego średnia cena sprzedaży drewna, obliczona według średniej ceny drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały 2021 roku wyniosła 212,26 zł za 1 m3. W analogicznym okresie 2020 roku cena ta wynosiła 196,84 zł za 1 m3. Wzrost cen drewna to skutek spadku podaży drewna z Lasów Państwowych oraz wzrostu popytu ze strony sektora budowlanego, a także sektorów wykorzystujących drewno na dużą skalę, jak np. meblarskiego.

Gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych ma wiele przyczyn. Jedną z nich jest pandemia koronawirusa i wprowadzony w 2020 roku lockdown. Na początku światowa gospodarka zamarła, zamówienia na surowce i materiały budowlane zostały ograniczone. Po odwołaniu lockdownu branża budowlana zaczęła wykupywać wszystkie zapasy, by obsłużyć nowe zamówienia. Wzrosty cen materiałów budowlanych są zatem wynikiem odmrożenia gospodarki, zwiększonego popytu i utrudnionego importu surowców. Kłopoty surowcowe są pogłębiane podwyżkami cen gazu, ropy naftowej i energii elektrycznej.

Ceny materiałów budowlanych rosną, co utrudnia działalność firm budowlanych. Podwyżki ostatecznie uderzą w odbiorcę końcowego. Firmy budowlane, które realizują długie kontrakty, marżą muszą pokryć różnice między złożoną ofertą a obowiązującymi na rynku cenami. W konsekwencji drożeją inwestycje oraz rosną ceny mieszkań, domów i nieruchomości komercyjnych.

Za podwyżkami cen nieruchomości stoi silny popyt i niska podaż, rosnące ceny gruntów, wysokie koszty wykonawstwa oraz wspomniane powyżej coraz droższe materiały budowlane. Według danych zamieszczonych w komunikatach Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w IV kwartale 2020 roku wnosiła 5 012 zł, a w IV kwartale 2021 roku – 5 134 zł.

Zgodnie z raportem portalu Kalkulatory Budowlane koszty budowy domu do stanu deweloperskiego w styczniu 2022 roku to:

• około 342 tys. zł netto – dom parterowy o powierzchni 100 mkw.,
• około 410 tys. zł netto – dom z poddaszem o powierzchni 140 mkw.,
• około 470 tys. zł netto – dom z piwnicą i poddaszem o powierzchni 195 mkw.

W styczniu 2021 roku były to koszty odpowiednio: 300 tys. zł netto (wzrost o 14%), 358 tys. zł netto (wzrost o 14,5%) oraz 412 tys. zł netto (wzrost o 14%).

W najnowszym Raporcie AMRON-SARFIN podkreślono, że kilkukrotna podwyżka stóp procentowych NBP, wysoka i rosnąca inflacja oraz sytuacja polityczna nie wpłynęły w IV kwartale 2021 roku na stabilność rynku mieszkaniowego i ceny mieszkań w większości największych polskich miast nadal rosły. Największe wzrosty cen w IV kwartale 2021 roku w stosunku do cen z III kwartału 2021 roku, osiągające poziom odpowiednio 3,34% i 3,20%, zaobserwowano na rynkach wrocławskim i warszawskim. Średnia cena transakcyjna 1 m2 mieszkania w Warszawie wyniosła w IV kwartale 2021 roku 11 082 zł. W analogicznym okresie 2020 roku cena ta kształtowała się na poziomie 10 081 zł, zatem roczny wzrost cen wyniósł 9,93%. Był to najniższy wzrost średnich cen wśród największych polskich miast. W Krakowie odnotowano wzrost na poziomie 15,85%, we Wrocławiu – 13,42%, a w Gdańsku – 13,14%.

Przewidywanie cen surowców i materiałów budowlanych oraz cen mieszkań i domów w 2022 roku nie jest łatwe z uwagi na dalsze problemy z podażą, wysokimi cenami logistyki i energii oraz nową rzeczywistością gospodarczą, w której inflacja przekracza 9%, a stopa referencyjna NBP rośnie. Nieokreślone są również konsekwencje wojny na Ukrainie, które z pewnością wpłyną nie tylko na rynek surowców i nieruchomości, ale na wszystkie dziedziny życia.

Monika Kubisz
Koordynator Systemu AMRON

15 listopada 2021 r. Prezydent RP podpisał Ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która jest częścią wchodzącego w życie w 2022 roku programu Polski Ład w ramach działań pn. „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Nowe przepisy mają ułatwić dostępność do finansowania własnego mieszkania osobom, które posiadają zdolność kredytową, ale nie uzbierały oszczędności na poziomie 10-20% wartości nieruchomości. Ustawa wprowadza szereg warunków jakie należy spełnić, aby skorzystać z programu.

W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wraz z nowelizacją Rekomendacji S zobligowała banki do wymagania od kredytobiorców co najmniej minimalnego wkładu własnego, przy czym zgodnie z rekomendacją 15.7 minimalny poziom rekomendowanego wkładu własnego wzrastał z roku na rok: w 2014 roku wynosił on 5%, w 2015 r. – 10%, w 2016 r. – 15%, a od 2017 r. – 20%. Wskazane przepisy Rekomendacji S zaostrzające wymogi udzielania kredytów hipotecznych przez banki ustanowiły wkład własny obowiązkowym warunkiem do spełnienia przez klienta w trakcie ubiegania się o kredyt, pozostawiając jednak bankom możliwość udzielania kredytów z wyższym (max. 90%) wskaźnikiem LtV pod warunkiem ubezpieczenia części kredytu przewyższającej poziom 80% LtV. Pomimo to dla wielu potencjalnych kredytobiorców, uzbieranie środków pieniężnych w tej wysokości to w dalszym ciągu bariera nie do przeskoczenia. „Mieszkanie bez wkładu własnego” ma ułatwić zakup mieszkania bez kapitału.

Rząd podkreśla, że nie jest to program socjalny, a nowe przepisy są kierowane do osób o stabilnych dochodach. Program obejmuje zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, jak również zakup nieruchomości gruntowej w celu budowy oraz wykończenia domu mieszkalnego. Ustawa wprowadza limity cenowe 1 m2 nieruchomości, która może zostać skredytowana. W zależności od lokalizacji tylko część mieszkań kwalifikować się będzie do programu. Chodzi o to, aby program nie doprowadził do jeszcze większego wzrostu cen na rynku nieruchomości.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony osobom lub gospodarstwom domowym, które nie posiadają prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny. Wyjątek stanowią rodziny z dziećmi: w przypadku dwójki dzieci możliwe jest posiadanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego o powierzchni do 50 m2, w przypadku trójki dzieci powierzchnia użytkowa nieruchomości nie może przekraczać 75m2, czwórki – 90m2, natomiast w przypadku pięciorga i więcej brak jest ograniczeń dot. powierzchni. Ponadto, program skierowany jest do osób posiadających obywatelstwo polskie lub pozostających w związku z Polakiem lub Polką. Co istotne, nie wprowadzono ograniczeń wiekowych, jakie obowiązywały przy poprzednich programach mieszkaniowych oraz nie wyłączono z programu osób, które w przeszłości posiadały nieruchomość.

W ramach programu kredytobiorca może ubiegać się o objęcie gwarancją przez Bank Gospodarstwa Krajowego części kwoty kredytu hipotecznego, która bez tego poświadczenia powinna zostać wpłacona przez kredytobiorcę jako wkład własny. Jednak co ważne, kwota nie będzie finansowana przez Państwo, lecz wliczać się będzie w sumę kredytu. Kredytobiorca korzystający z programu, spłacając zobowiązanie do banku w pierwszej kolejności spłaci część stanowiącą wkład własny objęty gwarancją. Głównym założeniem programu jest udzielenie kredytu na całą kwotę potrzebną do zakupu nieruchomości. Jeśli kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać zobowiązania, BGK spłaci kredyt jedynie do wysokości gwarancji wkładu własnego w banku, który udzielił kredytu. Zgodnie z przepisami ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, BGK z chwilą zapłaty, wstępuje w prawa beneficjenta gwarancji i może dochodzić roszczeń związanych z odzyskaniem wpłaconej kwoty od kredytobiorcy.

Kwota objęta gwarancją BGK może wynieść od 10% do 20% wartości nieruchomości, przy czym nie może być wyższa niż 100 tys. zł. Z tytułu udzielenia gwarancji, BGK pobierze jednorazowo prowizję w wysokości 1% sumy objętej gwarancją. Minimalny okres kredytowania gwarantowanego kredytu mieszkaniowego wynosić będzie co najmniej 15 lat, a sam kredyt może zostać udzielony jedynie w walucie polskiej. „Mieszkanie bez wkładu własnego” nie zakłada limitu powierzchni nieruchomości, na którą wnioskowany jest kredyt. Gwarantowane kredyty mieszkaniowe będą udzielane na zasadach komercyjnych przez banki, które zawrą w tym zakresie umowę z BGK.

Na mocy ustawy kredytobiorcy, którzy otrzymają wsparcie w ramach programu, mogą otrzymać dodatkowo dofinansowanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Warunkiem uzyskania tzw. spłaty rodzinnej jest powiększenie się rodziny w trakcie trwania umowy kredytowej. W przypadku pojawienia się drugiego dziecka Państwo zapewni dofinansowanie kredytu w wysokości 20 tys. zł, w przypadku trzeciego i kolejnego – 60 tys. zł.

Pomimo obowiązującego wymogu wkładu własnego, zainteresowanie kredytami hipotecznymi od lat wzrasta. Znaczący wpływ na to miało utrzymanie przez Radę Polityki Pieniężnej NBP od marca 2015 roku stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie, które w trakcie pandemii COVID-19 zostały jeszcze bardziej obniżone. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej wyhamowanie tendencji wzrostowej na rynku zaobserwować można było jedynie w 2020 roku, kiedy zaciągnięto 219,3 tys. kredytów na kwotę 63,889 mld złotych. W roku 2021 udzielono rekordową liczbę 271,8 tys. kredytów na kwotę 88,737 mld złotych.

WYKRES 1. WARTOŚĆ I LICZBA NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH ROCZNIE W LATACH 2016 – 2021 WG BIK

źródło: opracowanie własne na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej S.A.

Od października 2021 roku Narodowy Bank Polski podniósł stopy procentowe już pięć razy. Główna stopa NBP – stopa referencyjna wynosi obecnie 2,75%, a najniższy jej poziom utrzymywany był przez RPP w trakcie pandemii przez półtora roku na poziomie 0,10% w skali rocznej. W najbliższym czasie możliwe są kolejne podwyżki mające na celu obniżenie rosnącej inflacji. Ewentualne podwyżki stóp procentowych wpłyną na wysokość oprocentowania kredytów i co za tym idzie ich dostępność oraz obniżenie potencjalnej zdolności kredytowej.

Pomimo rosnącej liczby udzielanych kredytów dostęp do własnego mieszkania wciąż stanowi problem dla dużej części społeczeństwa. Wzrost cen nieruchomości i widmo wzrostu oprocentowania kredytów mogą w najbliższym czasie wpłynąć na wyhamowywanie popytu na rynku nieruchomości. Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym zacznie obowiązywać od 27 maja 2022 roku, a rozwiązana w niej zawarte są szansą na stymulowanie popytu na rynku nieruchomości w najbliższych latach.

Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN

Na popularności w Polsce zyskuje zielona energia, która korzystnie wpływa na środowisko naturalne, a dodatkowo często powoduje obniżenie kosztów uzyskania energii względem energii produkowanej z wykorzystaniem źródeł nieekologicznych. W związku z rosnącymi cenami prądu oraz węgla, perspektywa korzystania z OZE wydaje się coraz bardziej atrakcyjna.

Odnawialne źródła energii to ogół zasobów wykorzystywanych do produkcji energii elektrycznej i cieplnej, których długotrwałe wykorzystywanie nie powoduje znacznego deficytu lub których odnawianie następuje w krótkim czasie. Dostępne źródła energii odnawialnej to:

• elektrownie wodne, w których wykorzystuje się energię grawitacyjną wody,
• elektrownie fotowoltaiczne, w których wykorzystuje się promieniowanie słoneczne,
• elektrownie geotermalne, wykorzystujące energię cieplną Ziemi,
• elektrownie wiatrowe, wykorzystujące moc wiatru,
• biopaliwa, wykorzystanie biomasy np. pochodzenia roślinnego.

Energia odnawialna w Polsce

W polskiej elektroenergetyce wciąż dominuje węgiel, jednak udział energii ze źródeł odnawialnych wzrósł z 19,74% w 2019 r. do 21,60% w 2020 r. Energia pozyskiwana ze źródeł odnawialnych w Polsce w 2020 r. pochodziła w przeważającym stopniu z biopaliw stałych (71,61%), energii wiatru (10,85%) i z biopaliw ciekłych (7,79%). Łączna wartość energetyczna pozyskanej energii pierwotnej ze źródeł odnawialnych w Polsce w 2020 r. wyniosła 524 113 TJ.

WYKRES 1. STRUKTURA POZYSKANIA ENERGII ZE ŹRÓDEŁ ODNAWIALNYCH W POLSCE WG NOŚNIKÓW W 2020 R.

źródło: stat.gov.pl

Jednym z celów Polityki Energetycznej Polski do 2040 roku jest rozwój odnawialnych źródeł energii. Do końca 2030 roku udział odnawialnych źródeł w końcowym zużyciu energii ma wynosić przynajmniej 23%. Zaobserwować również możemy coraz bardziej świadome podejście Polaków. Jak pokazują badania CBOS „Polacy o oszczędzaniu energii i energetyce”, 22% ankietowanych rozważa zainstalowanie urządzeń wykorzystujących OZE. Do tej pory największym zainteresowaniem cieszy się montaż paneli fotowoltaicznych. Liczba instalacji fotowoltaicznych według danych Urzędu Regulacji Energetyki na koniec 2020 r. wynosiła około 460 tys. Moc zainstalowana w mikroinstalacjach z roku na rok wzrasta, w 2020 r. wzrosła ona trzykrotnie w stosunku do 2019 roku.

Dofinansowanie do OZE

Ceny prądu będą stale rosły, dopóki w Polsce głównym źródłem energii będą nieodnawialne źródła energii. Na wzrost cen prądu wpływ mają m.in. coraz wyższe koszty energii pochodzącej z węgla oraz powiązane z tym opłaty z tytułu emisji dwutlenku węgla. Wykorzystanie odnawialnych źródeł energii niesie za sobą wiele korzyści, m.in. bezpieczeństwo energetyczne, niezależność energetyczną, obniżenie rachunków za prąd i ograniczenie emisji CO2. Do korzystania z odnawialnych źródeł energii zachęcić również ma szereg dofinansowań. W 2022 roku dla gospodarstw domowych dostępne będą następujące dofinansowania:

Czyste Powietrze – jeden z najbardziej popularnych programów. Celem programu jest poprawa jakości powietrza oraz zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych poprzez wymianę źródeł ciepła i poprawę efektywności energetycznej budynków. Program przewiduje dofinansowania m.in. na: wymianę starych źródeł ciepła (pieców i kotłów na paliwa stałe) oraz zakup i montaż nowych źródeł ciepła, które będą spełniały wymagania programu, a także docieplenie przegród budynku, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, instalację odnawialnych źródeł energii (kolektorów słonecznych i instalacji fotowoltaicznej), montaż wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła. Program kierowany jest do właścicieli budynków mieszkalnych jednorodzinnych już wybudowanych oraz domów jednorodzinnych będących w trakcie budowy. W 2022 roku maksymalna kwota dotacji wynosi 69 000 zł. Wysokość dofinansowania jest uzależniona od uzyskanego na osobę dochodu miesięcznie w gospodarstwie domowym wnioskodawcy. Od początku trwania programu wypłacono już 2 336 818 070 zł dofinansowania.

Mój Prąd – celem programu jest zwiększenie produkcji energii elektrycznej z mikroinstalacji fotowoltaicznych. Dofinansowanie w wysokości do 50% (nie więcej niż 3 000 zł) dotyczy zakupu i montażu instalacji fotowoltaicznej (PV) o mocy 2-10 kW. W ciągu dwóch poprzednich edycji wypłacono już ponad 240 tysięcy dofinansowań, na łączną kwotę ok. 1,159 mln zł. Program przyczynił się do redukcji emisji CO2 o ponad 1 mln ton.

Moje Ciepło – głównym celem jest wsparcie rozwoju ogrzewnictwa indywidualnego i energetyki prosumenckiej z wykorzystaniem pomp ciepła w domach jednorodzinnych o podwyższonym standardzie energetycznym. Dopłaty dotyczą zakupu i montażu pomp ciepła w wysokości do 30% kosztów (maksymalnie 21 000 zł).

Mój elektryk – dofinansowanie do zakupu lub leasingu aut elektrycznych osobowych i dostawczych. Maksymalna wartość samochodu, który może dostać rządowe wsparcie, określona została na 225 000 zł. Wysokość dofinansowania dla osób fizycznych zależy od posiadania Karty Dużej Rodziny (bez Karty Dużej Rodziny – do 18 750 zł, z Kartą Dużej Rodziny do 27 000 zł).

Dotacja warszawska – środki uzyskane w ramach dotacji warszawskiej można przeznaczyć na wykonanie instalacji odnawialnego źródła energii oraz modernizację kotłowni (wymiana kotła na paliwo stałe na pompę ciepła, przyłączenie do sieci ciepłowniczej, kocioł na gaz, ogrzewanie elektryczne). Wartość dofinansowania wynosi maksymalnie 40 000 zł.

Stop Smog – celem programu jest ograniczenie emisji zanieczyszczeń powietrza, poprawa jakości powietrza oraz poprawa efektywności energetycznej budynków poprzez wymianę lub likwidację wysokoemisyjnych źródeł ciepła na niskoemisyjne, termomodernizację jednorodzinnych budynków mieszkalnych, podłączenie do sieci ciepłowniczej lub gazowej i jest ukierunkowany na mniej zamożnych właścicieli nieruchomości. Dotacja wynosi do 70% kosztów (średni koszt nie może być większy od 53 000 zł).

Ulga termomodernizacyjna – jest to ulga podatkowa, która umożliwia odliczenie od podatku kosztów związanych z termomodernizacją budynku, które zostały rozpoczęte po 1 stycznia 2019 roku. Możliwość odliczeń przysługuje każdemu podatnikowi z osobna, czyli każdemu z małżonków przysługuje prawo odliczenia wartości maksymalnej 53 000 zł. Jednak każdy z podatników powinien posiadać fakturę wystawioną na jego nazwisko, dokumentującą poniesienie kosztów związanych z zakupem materiałów budowalnych, usług i urządzeń związanych z termomodernizacją budynku. W przypadku, gdy na fakturach znajdują się nazwiska obojga małżonków, każdy z nich ma prawo odliczenia w ramach wyżej wskazanego limitu 50% poniesionych wydatków przedstawionych na fakturach.

Premia termomodernizacyjna – jest to dofinansowanie, które przysługuje inwestorowi na spłatę kredytu zaciągniętego na termomodernizację. Wysokość dofinansowania wynosi 16% kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego lub 21% kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego razem z montażem mikroinstalacji OZE.

Moja Woda – program, który ma na celu zwiększenie retencji wody na terenie prywatnych gospodarstw, które miałyby doprowadzić do oszczędzania wody. Dotacja obejmuje dofinansowanie do 80% (max. 5 000 zł) kosztów poniesionych na zakup i montaż instalacji służących do zbierania wód opadowych, retencjonowanie wód odpadowych, wykorzystywania retencjonowanych wód opadowych.

Wojewódzkie, gminne lub miejskie dofinansowania – wysokość i zasady zależą od dane programu oferowanego przez województwo, gminę, miasto.

Wymienione powyżej dofinansowania można ze sobą łączyć. Nie powinno być problemu z połączeniem ze sobą np. ulgi termomodernizacyjnej z dofinansowanie pozyskanym w ramach programu Czyste Powietrze oraz dotacji Moja Woda. Szczegółowe zasady określające możliwości korzystania z danych dotacji znajdują się na stronach internetowych dedykowanych poszczególnym programom.

Korzyści z wykorzystywania odnawialnych źródeł energii są niepodważalne, dlatego inwestycji w takie źródła lepiej nie odkładać na później. Im wcześniej wyposażymy swój dom w źródła odnawialnej energii, tym szybciej zaczniemy odczuwać korzyści z tego płynące, np. inwestycja w pozyskiwanie energii z paneli fotowoltaicznych zwraca się po 8-10 latach. Dzięki wykorzystaniu OZE zmniejszamy również negatywny wpływ człowieka na środowisko.

Klaudia Jastrzębska
Starszy Specjalista ds. Analiz i Rozwoju w Projekcie AMRON III, Analityk GIS