Koszty utrzymania a struktura rynku domów jednorodzinnych w Polsce

Rok 2022 jest kolejnym rokiem dynamicznych podwyżek kosztów utrzymania domu. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z lipca bieżącego roku koszty te były wyższe niż w analogicznym okresie roku 2021 średnio o 25,3%. Zdecydowanie najszybciej przy tym rosły koszty gazu i opału – odpowiednio o 44,9% i aż 131,2%. W Polsce istnieje około 5,5 miliona budynków jednorodzinnych, w których mieszka ponad połowa mieszkańców naszego kraju. Mimo obserwowanej w ostatnich latach znacznej aktywności inwestorów indywidualnych większość z nich wciąż stanowią budynki niespełniające obecnych wymogów funkcjonalnych i technicznych, w tym przede wszystkim tych dotyczących izolacyjności cieplnej. Często są to budynki pozbawione jakiejkolwiek izolacji, ogrzewane źródłami ciepła o niskiej sprawności i jednocześnie wysokiej emisyjności. Z drugiej strony problemem, zwłaszcza w kontekście konieczności ponoszenia kosztów utrzymania i ogrzewania budynków jest, będące skutkiem dynamicznych zmian społecznych i demograficznych, które nastąpiły w Polsce po roku 1989 niedopasowanie wielkości lub układu funkcjonalnego budynku do potrzeb osób w nim mieszkających. Dotyczy to przede wszystkim położonych na terenach wiejskich budynków jednorodzinnych budowanych w latach 80 i 90-tych, które miały w założeniu pomieścić dwie a czasem nawet trzy rodziny. Mimo zatem tego, że Polska nadal znajduje się na piątym od końca miejscu w Europie pod względem odsetka osób mieszkających w przeludnionych mieszkaniach, wiele domów, zwykle położonych na obszarach wiejskich, wymagających znacznych nakładów na ogrzewanie pozostaje jednocześnie przynajmniej częściowo niewykorzystana. Także duża część domów budowanych po roku 2000 pozostawia w zakresie efektywności energetycznej wiele do życzenia.

Obowiązujące przepisy wymuszają na projektantach i inwestorach spełnianie coraz wyższych standardów w zakresie wydajności energetycznej budynków. Wydaje się jednak, że w tym przypadku równie ważnym czynnikiem jest świadomość inwestorów indywidualnych coraz racjonalniej podchodzących do budowy domu. Dotyczy to nie tylko wyboru technologii wzniesienia budynku czy sposobu jego ogrzewania, ale również zmiany podejścia do jego funkcjonalności i estetyki. Tę zmianę widać w katalogach projektów gotowych. Coraz rzadziej znaleźć tam można skomplikowane bryły budynków z równie skomplikowanymi, wielopołaciowymi dachami, zwiększającymi powierzchnię przegród zewnętrznych a tym samym straty energii. Coraz popularniejsze stają się natomiast budynki o prostych bryłach i rozwiązania mające na celu oszczędność energii jak choćby płyty fundamentowe czy urządzenia do odzyskiwania energii. Co bardzo istotne, dom nie musi być już wielki. Według danych Centrum AMRON, od przełomu wieków średnia powierzchnia użytkowa domów budowanych zarówno przez inwestorów indywidualnych jak i deweloperów systematycznie spada. Wykres nr 1 wskazuje, jak zmieniała się średnia powierzchnia domów jednorodzinnych budowanych w Polsce w ciągu ostatnich 70 lat.

WYKRES 1. ŚREDNIA POWIERZCHNIA DOMÓW JEDNORODZINNYCH ODDAWANYCH DO UŻYTKOWANIA

źródło: AMRON

Począwszy od lat 50 aż do drugiej połowy lat 90 mieliśmy w Polsce stały trend wzrostowy średniej powierzchni użytkowej domu. Granica 100 metrów kwadratowych przekroczona została już w roku 1955, a maksymalna średnia powierzchnia domu zanotowana została w roku 1997. Było to średnio 164,12 metrów kwadratowych. Co ciekawe, powierzchnia domów budowanych w obszarach miejskich przez cały ten okres była zdecydowanie wyższa niż tych zlokalizowanych na obszarach wiejskich. W przypadku obszarów miejskich maksimum zanotowano w roku 1996 – było to 173,75 metra kwadratowego, w przypadku domów budowanych na terenach wiejskich maksymalna średnia powierzchnia użytkowa zanotowana została w roku 1997 – 150,76 metra kwadratowego.

WYKRES 2. ŚREDNIA POWIERZCHNIA DOMÓW JEDNORODZINNYCH ODDAWANYCH DO UŻYTKOWANIA (OBSZARY WIEJSKIE I MIEJSKIE)

źródło: AMRON

Wzrost powierzchni domów w tym okresie związany był nie tylko ze wzrostem zamożności społeczeństwa, ale również z ograniczoną możliwością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w sposób inny, niż budowa domu mogącego pomieścić nawet kilka rodzin. Zmiany społeczne i ekonomiczne, które zaszły w Polsce od początku wieku, w tym zmiany na rynku nieruchomości, dynamiczny wzrost sektora deweloperskiego, wzrost dostępności kredytu hipotecznego i mieszkań wywołały zdecydowaną zmianę decyzji inwestycyjnych i zakupowych Polaków i, w konsekwencji odwrócenie trendu. Średnia powierzchnia domu wybudowanego w roku 2021 wyniosła 139,12 m.kw, a zatem była niższa od notowanej w roku 1997 o ponad 15%. Podobnie jak wcześniej nadal większe domy buduje się w miastach bądź ich bezpośrednim sąsiedztwie. Dla obszarów miast średnia powierzchnia domów wyniosła 141,76 metra kwadratowego, w obszarach wiejskich było to 133,53 metra kwadratowego, a więc odpowiednio 18,5% i 11,4% mniej niż końcu lat 90-tych.

Z danych dotyczących struktury obrotu wynika, że tendencje widoczne w działaniach inwestorów indywidualnych dotyczą również preferencji nabywców domów. Przeciętna powierzchnia użytkowa domu będącego przedmiotem sprzedaży w roku 2021 wyniosła 139,34 metra kwadratowego i była o ponad 35 m.kw. mniejsza niż w roku 2000. Zestawienie struktury rynku pod względem wielkości powierzchni użytkowej wskazuje na zdecydowany wzrost popularności domów o powierzchni do 100 metrów kwadratowych. Ich udział w rynku w roku 2000 wynosił 18,8%, w roku 2021 było to już 27,4%. Nieznacznie wzrósł również udział w rynku domów najpopularniejszych, o powierzchni użytkowej od 100 do 150 m.kw. W roku 2021 stanowiły one przedmiot 41,7% transakcji zawartych na rynku, o 0,8 p.p. więcej niż w roku 2000. Udział wszystkich pozostałych kategorii wielkości domów był zdecydowanie niższy niż w roku 2000.

WYKRES 3. STRUKTURA OBROTU DOMAMI JEDNORODZINNYMI W POLSCE POD WZGLĘDEM WIELKOŚCI POWIERZCHNI W ROKU 2000 I 2021

źródło: AMRON

Struktura rynku domów jednorodzinnych pod względem wieku budynku wskazuje, że nadal większość sprzedawanych domów to budynki pochodzące ze starego zasobu, a więc pochodzące sprzed roku 2000. Budynki w przypadku których możemy założyć, że spełniają dzisiejsze standardy funkcjonalne stanowiły około 40-41 % sprzedanych nieruchomości. Biorąc jednak pod uwagę jakość budynków starszych, należy założyć, że znaczna ich część nabywana jest z zamiarem dokonania rozbiórki bądź wykorzystania w celach rekreacyjnych.

WYKRES 4. STRUKTURA WIEKOWA DOMÓW JEDNORODZINNYCH BĘDĄCYCH PRZEDMIOTEM OBROTU W 2021 R.

źródło: AMRON

Zestawienie polskiego rynku domów jednorodzinnych z rynkami krajów europejskich wskazuje zbieżność struktury podaży pod względem wielkości domów z rynkami państw północnej Europy (Szwecja, Holandia). Nieco inna jest struktura rynku w Niemczech, gdzie zdecydowanie większy udział mają domy większe – od 150 do 300 metrów kwadratowych. Z oczywistych względów zupełnie inaczej wyglądają również rynki Francji czy krajów południowej Europy, z charakterystycznym, dużym segmentem domów o powierzchni przekraczającej 300 metrów kwadratowych.

WYKRES 5. STRUKTURA OBROTU DOMAMI JEDNORODZINNYMI POD WZGLĘDEM WIELKOŚCI POWIERZCHNI W WYBRANYCH KRAJACH EUROPEJSKICH W 2021 R.

źródło: opracowanie własne/ AMRON

Mimo jednak tej zbieżności, mogącej teoretycznie świadczyć o pewnej dojrzałości rynku i jego uczestników nie można zakładać, że tempo zmian na rynku domów jednorodzinnych spowolni. W obliczu obecnych i spodziewanych zmian społecznych i ekonomicznych w otoczeniu rynku wydaje się bardziej prawdopodobne wręcz ich przyspieszenie, zarówno w zakresie wielkości domów jak i ich jakości. Rosnące koszty energii z pewnością powodować będą, że rachunek za ogrzewanie będzie jeszcze istotniejszym niż dotychczas argumentem, na podstawie którego będziemy dokonywać decyzji o zakupie domu jednorodzinnego.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości