Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Sprawa Toru Poznań nabrała rozgłosu po informacji o decyzji utrzymującej nakaz wstrzymania użytkowania instalacji na terenie obiektu. Wywołało to duży sprzeciw fanów motorsportu, szczególnie widoczny w mediach społecznościowych. Obiekt nie pozostał jednak długo wyłączony z użytkowania. Główny Inspektorat Ochrony Środowiska poinformował, że wykonanie decyzji z 31 marca 2026 r. zostało wstrzymane do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. W praktyce oznacza to, że Tor Poznań może obecnie działać na dotychczasowych warunkach. Sprawa nie została jednak ostatecznie zakończona, a ryzyko ograniczenia działalności toru nadal pozostaje realne.

Dla wielu osób związanych z motorsportem Tor Poznań ma znaczenie wykraczające poza lokalny wymiar. Od lat kojarzony jest nie tylko z wyścigami i sportem motorowym, lecz także ze szkoleniami oraz innymi wydarzeniami motoryzacyjnymi. Jednocześnie wokół toru narasta spór, w którym ścierają się argumenty dotyczące prawa mieszkańców do komfortowego życia, obowiązujących norm środowiskowych oraz ochrony obiektu, który funkcjonuje w tym miejscu od niemal pół wieku.

Tę ponadlokalną rangę dobrze pokazuje historia Toru Poznań. Gdy obiekt otwierano w grudniu 1977 roku, był jedynym poważnym torem wyścigowym w Polsce i symbolem ambicji sportowych realizowanych jeszcze po wschodniej stronie żelaznej kurtyny. Przez dekady utrzymał pozycję najważniejszego stałego toru wyścigowego w kraju. Dziś paradoks polega na tym, że niemal 50 lat później Polska może stanąć wobec perspektywy utraty jedynego homologowanego toru o międzynarodowym znaczeniu. Tor Poznań pozostaje bowiem jedynym obiektem w Polsce homologowanym przez FIA, co nadaje całej sprawie wymiar wykraczający poza okolice Przeźmierowa i Poznania.

W tym sporze często wraca argument historyczny. Tor Poznań powstał w latach 70. na terenie dawnego poligonu wojskowego, z wykorzystaniem starych, nieużywanych już dróg startowych lotniska Ławica. Obiekt funkcjonował więc na długo przed tym, zanim w jego sąsiedztwie pojawiła się duża część obecnej zabudowy mieszkaniowej. Spór dotyczy przede wszystkim hałasu generowanego przez samochody wyścigowe, ale warto pamiętać, że auta jeździły tam już wtedy, gdy w okolicy sprzedawano działki budowlane i wydawano zgody na zabudowę. To prowadzi do pytania, czy obecnego konfliktu można było uniknąć dzięki odpowiedniemu planowaniu przestrzennemu i dopuszczeniu w okolicy wyłącznie takiego kierunku rozwoju, który byłby adekwatny do sąsiedztwa istniejącego toru.

Tłem dla tej historii jest rozwój Przeźmierowa i okolicy. W ostatnich dekadach obszar ten intensywnie się urbanizował jako część zaplecza mieszkaniowego aglomeracji poznańskiej. W przypadku Toru Poznań konflikt nie pojawił się nagle, lecz narastał wraz z rozwojem zabudowy w sąsiedztwie obiektu.

W debacie publicznej pojawia się także argument ekonomiczny. Bliskość toru i lotniska mogła być jednym z czynników wpływających na poziom cen nieruchomości w tej okolicy. W takim ujęciu część nabywców mogła decydować się na zakup ze względu na bardziej atrakcyjne ceny, mając jednocześnie świadomość specyfiki miejsca i związanego z nią niższego komfortu życia. Według historycznych danych z bazy AMRON, w latach 2003-2004, czyli w okresie poprzedzającym największy wzrost liczby mieszkańców Przeźmierowa, działki budowlane kosztowały tam średnio 115 zł za mkw. Obecnie, według aktualnych danych z tej samej bazy, średnia cena wynosi 825 zł za mkw. Z drugiej strony mieszkańcy podnoszą, że niezależnie od czasu powstania obiektu czy zmian wartości nieruchomości mają prawo oczekiwać przestrzegania obowiązujących norm. Dlatego spór ma dziś nie tylko wymiar emocjonalny i ekonomiczny, ale również formalny oraz administracyjny.

Jednym z kluczowych wątków w sprawie Toru Poznań jest planowanie przestrzenne. Przez lata rozwój zabudowy w sąsiedztwie obiektu następował w warunkach, w których brakowało skutecznych narzędzi pozwalających jednoznacznie oddzielić funkcję mieszkaniową od terenów narażonych na hałas. Jeszcze do niedawna studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jako główny dokument planistyczny w gminie, nie miało mocy prawnej pozwalającej zakazać zabudowy mieszkaniowej w określonej odległości od toru. Przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, kolejne inwestycje mogły więc powstawać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W efekcie zabudowa mieszkaniowa zaczęła zbliżać się do toru.

Dziś sytuacja formalna wygląda inaczej: miejsce studium zajmują plany ogólne, które mają moc prawną, a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprecyzowują ich ustalenia. Gdyby podobny obiekt powstawał obecnie, możliwe byłoby wyznaczenie wokół niego strefy buforowej, przeznaczonej na przykład pod zieleń izolacyjną lub zabudowę przemysłową, która oddzielałaby zabudowę mieszkaniową od obszaru narażonego na nadmierny hałas. W tle sprawy pojawia się więc także plan ogólny gminy Tarnowo Podgórne, którego projekt był przedmiotem konsultacji społecznych w styczniu 2026 r.

Istotny pozostaje także techniczny i prawny wymiar sprawy. Podstawą działań organów były stwierdzone przekroczenia dopuszczalnych poziomów hałasu. W przestrzeni publicznej często przywoływana jest również różnica między poziomami 55 i 50 dB, która dla laików może wydawać się niewielka. W postępowaniach administracyjnych takie parametry mają jednak duże znaczenie, bo mogą przesądzać o dopuszczalności funkcjonowania obiektu w konkretnym otoczeniu. W praktyce nie chodzi więc wyłącznie o pozornie niewielką różnicę liczbową, lecz o granicę, od której zależy prawna ocena oddziaływania toru na sąsiedztwo.

Zarządzający torem podkreślają z kolei, że obiekt podejmuje działania ograniczające hałas. Po stronie mieszkańców pojawia się natomiast argument, że niezależnie od tradycji toru normy środowiskowe muszą być dotrzymywane. W efekcie spór nie sprowadza się wyłącznie do pytania, kto ma rację, lecz do trudnej próby pogodzenia dwóch uzasadnionych interesów: ochrony warunków życia mieszkańców oraz utrzymania ważnego obiektu sportowego.

Wątek hałasu wokół Toru Poznań warto rozpatrywać także w szerszym kontekście lokalizacji. Obiekt funkcjonuje w bezpośrednim sąsiedztwie Portu Lotniczego Poznań-Ławica, dla którego ustanowiono obszar ograniczonego użytkowania ze względu na oddziaływanie akustyczne lotniska. To pokazuje, że ta część aglomeracji od lat nie jest typowym, cichym obszarem mieszkaniowym, lecz przestrzenią, w której funkcje mieszkaniowe sąsiadują z uciążliwą infrastrukturą transportową i sportową. Z tej perspektywy spór o Tor Poznań nie dotyczy wyłącznie samego toru, ale także szerszego pytania o przyszłość całego otoczenia i o to, czy po ewentualnym zakończeniu działalności obiektu wyścigowego kolejnym źródłem konfliktu nie stanie się port lotniczy.

Na razie najważniejsze pozostaje to, że sprawa nie została ostatecznie rozstrzygnięta. Wykonanie decyzji zostało wstrzymane, a dalszy bieg wydarzeń zależy od sądu i kolejnych działań stron postępowania. Niezależnie od wyniku tej konkretnej sprawy, konflikt wokół Toru Poznań już teraz stał się przykładem szerszego problemu: jak godzić rozwój zabudowy mieszkaniowej z obecnością starszych obiektów infrastrukturalnych i sportowych. To pytanie będzie ważne nie tylko dla Przeźmierowa i okolic toru, ale także dla wielu innych miejsc, w których funkcje terenu zaczęły się wzajemnie ścierać. Bardzo ważnym zadaniem dla planistów pozostaje rozwiązywanie obecnych konfliktów przestrzennych oraz prowadzenie mądrej, długofalowej polityki przestrzennej, która pozwoli kształtować otoczenie w sposób niegenerujący nowych sporów.

Alan Bekker
Specjalista, Analityk GIS

Jeszcze na początku roku wydawało się, że perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego zaczynają się wyraźnie poprawiać. Po długim okresie podwyższonej inflacji i zacieśniania polityki pieniężnej, a także po krótkotrwałych, lecz istotnych zaburzeniach związanych z programem Bezpieczny Kredyt 2%, zaczęły pojawiać się pierwsze sygnały stabilizacji. Na rynku kredytów hipotecznych w trzecim i czwartym kwartale ubiegłego roku odnotowano wyraźne ożywienie: liczba nowo udzielonych kredytów zbliżyła się do 65 tys., a ich wartość do około 30 mld zł. Jednocześnie na rynku mieszkaniowym obserwowano wyhamowanie dynamiki cen, co w praktyce oznaczało ich stabilizację po wcześniejszym okresie silnych wzrostów.

W komentarzach analitycznych dominował scenariusz tzw. „miękkiego lądowania”. Zakładano, że inflacja będzie stopniowo wracać do celu, stopy procentowe – choć powoli – zaczną spadać, a rynek kredytów hipotecznych będzie się odbudowywał wraz ze wzrostem zdolności kredytowej gospodarstw domowych. W takim otoczeniu, przy rosnącej dostępności mieszkań, oczekiwano wejścia rynku w fazę umiarkowanego ożywienia: bez gwałtownych wzrostów cen, ale z rosnącą liczbą transakcji i poprawiającą się płynnością.

Scenariusz ten opierał się jednak na założeniu względnie stabilnego otoczenia zewnętrznego. Tymczasem 28 lutego doszło do przełomowego wydarzenia – wspólnego ataku USA i Izraela na Iran. Choć jego początkowa faza miała charakter militarny, konsekwencje bardzo szybko wykroczyły poza sferę wojskową. Kluczowe znaczenie miały uderzenia w infrastrukturę energetyczną, zarówno te bezpośrednie, jak i odwetowe, które objęły instalacje wydobywcze, rafinerie, terminale eksportowe oraz elementy sieci przesyłowej. Nawet tam, gdzie zniszczenia nie były całkowite, pojawiły się poważne zakłócenia operacyjne: przerwy w pracy instalacji, problemy logistyczne i ograniczenia eksportu surowców.

Z punktu widzenia gospodarki światowej kluczowa okazała się sytuacja w rejonie Cieśniny Ormuz, jednego z najważniejszych szlaków transportu surowców energetycznych. Przepływa tamtędy około jednej trzeciej globalnego handlu ropą i znacząca część gazu LPG i CNG. Działania Iranu doprowadziły do faktycznej destabilizacji tego wąskiego gardła – niekoniecznie poprzez formalną blokadę, lecz poprzez wzrost ryzyka żeglugowego. Wystarczyły incydenty z udziałem tankowców, obecność sił wojskowych czy zagrożenie minowaniem, aby część armatorów wstrzymała transport lub zaczęła omijać region. W efekcie doszło do realnego ograniczenia podaży ropy na rynkach światowych i wzrostu niepewności co do ciągłości dostaw.

Rynek energii zareagował natychmiast. Ceny ropy Brent przekroczyły 100 dolarów za baryłkę, chwilowo zbliżając się do 107 dolarów, a europejskie ceny gazu wzrosły do poziomów powyżej 60 euro za MWh. Co istotne, analitycy podkreślają, że nawet w przypadku deeskalacji konfliktu powrót do wcześniejszych poziomów cen nie będzie szybki. Odbudowa przepływów surowców może potrwać miesiące, a sam proces przywracania bezpieczeństwa żeglugi, w tym oczyszczania szlaków transportowych, może być długotrwały. Oznacza to, że szok energetyczny ma charakter nie tylko gwałtowny, ale i potencjalnie trwały.

W tych okolicznościach Międzynarodowy Fundusz Walutowy obniżył prognozy globalnego wzrostu gospodarczego, szacując dynamikę światowego PKB w 2026 r. na około 3,1%. Jednocześnie wskazano, że bez szoku energetycznego prognozy byłyby wyższe. Na tym tle perspektywy Polski pogorszyły się stosunkowo nieznacznie: oczekiwany wzrost PKB wynosi około 3,3% w 2026 r. oraz 2,4% w 2027 r., co oznacza korektę, ale nie zmianę ogólnego obrazu koniunktury. Polska pozostaje w grupie gospodarek o relatywnie stabilnych perspektywach, co wynika m.in. z mniejszego niż w wielu krajach UE uzależnienia od ropy i gazu oraz zdolności do amortyzowania szoków poprzez politykę publiczną. Istotnym czynnikiem stabilizującym pozostają także inwestycje publiczne, w tym finansowane z Krajowego Planu Odbudowy, które – w odróżnieniu od konsumpcji – są mniej wrażliwe na wahania cen energii i podtrzymują aktywność gospodarczą w okresach podwyższonej niepewności. W efekcie, mimo przewidywanego wzrostu inflacji do około 4% i utrzymania się wyższych cen ropy (szacowanych w części scenariuszy na poziomie około 90 USD za baryłkę w 2026 roku), fundamenty makroekonomiczne Polski pozostają relatywnie odporne.

Z perspektywy rynku mieszkaniowego kluczowe wydają się dwa kanały transmisji szoku na rynkach paliw. Po pierwsze: szok kosztowy – droższa energia podnosi koszty produkcji materiałów budowlanych, transportu i realizacji inwestycji. Po drugie : szok popytowy – wyższa inflacja ogranicza realne dochody gospodarstw domowych i ich zdolność kredytową. To właśnie ten drugi kanał ma szczególne znaczenie, ponieważ wcześniejszy optymizm prognoz opierał się w dużej mierze na oczekiwanym spadku stóp procentowych i poprawie dostępności kredytów.

W obecnych warunkach scenariusz ten ulega co najmniej przesunięciu w czasie. Najbardziej prawdopodobną reakcją  RPP wydaje się wejście w tryb  „wait-and-see”, czyli utrzymanie stóp procentowych na stabilnym poziomie przez dłuższy czas. Do pewnego stopnia ograniczy to tempo odbudowy popytu kredytowego na rynku mieszkaniowym i skłoni część gospodarstw domowych do odłożenia decyzji zakupowych.

Nie można jednak wykluczyć również tego, że w warunkach rosnącej niepewności, część nabywców może próbować wyprzedzić potencjalne pogorszenie warunków finansowania i wywołany rosnącymi kosztami budowy wzrost cen mieszkań, zaciągając kredyty o okresowo stałej stopie oprocentowania i przyspieszając decyzje zakupowe. Taki efekt, choć przejściowy, może amortyzować spadek aktywności rynkowej, kumulując podaż w krótkim okresie. Prawdopodobieństwo tego scenariusza potwierdzają dane Biura Informacji Kredytowej  za marzec bieżącego roku. Wzrost liczby udzielonych kredytów hipotecznych w stosunku do liczby notowanej w marcu 2025 wyniósł 59%, natomiast w ujęciu wartościowym wzrost był jeszcze wyższy – wyniósł 72,2%. W krótkim terminie moglibyśmy zatem obserwować pewną presję na wzrost cen mieszkań, zwłaszcza, że aktywność deweloperów w pierwszym kwartale była wyraźnie niższa niż w latach ubiegłych. W średnim terminie wpływ konfliktu na popyt na rynku mieszkaniowym powinien stopniowo wygasać, choć prawdopodobny wydaje się scenariusz utrzymywania się obniżonego popytu na mieszkania, głównie ze względu na słabszą dynamikę wzrostów realnych dochodów gospodarstw domowych.

Strona podażowa również nie jest pozbawiona napięć. Już w marcu pojawiły się pierwsze, znaczące podwyżki cen materiałów budowlanych (styropian), a według informacji płynących z rynku już w tej chwili występują problemy z dostępnością niektórych produktów, co sugeruje, że rynek przygotowuje się na nadejście fali podwyżek cen. Te oczekiwane są już w drugim kwartale roku. Rosnące koszty budowy i większa niepewność przy ograniczonym, choć odbudowującym się popycie mogą z kolei wpływać na czasowe wstrzymywanie się części firm deweloperskich z rozpoczynaniem nowych inwestycji.

W dłuższym okresie, w przypadku utrzymywania się podwyższonych cen surowców energetycznych, możemy mieć do czynienia z ograniczonymi zmianami strukturalnymi rynku i coraz bardziej istotną efektywnością energetyczną jako czynnikiem wyboru na rynku mieszkaniowym. Może to prowadzić do przyspieszenia rozwarstwienia rynku: nowe, energooszczędne mieszkania zyskiwałyby przewagę popytową, podczas gdy starszy zasób mieszkaniowy, o wyższych kosztach eksploatacji, mógłby tracić relatywną atrakcyjność. W efekcie różnice cenowe między segmentami rynku mogłyby się pogłębiać.

Wydaje się zatem mało prawdopodobne, aby konflikt USA i Izraela z Iranem, mimo konsekwencji ekonomicznych w skali globalnej, wywołał dynamiczne skutki dla polskiego rynku mieszkaniowego. Możemy spodziewać się raczej pewnego, przejściowego osłabienia popytu na mieszkania przy jednoczesnym obniżeniu aktywności deweloperów wynikającym zarówno z niepewności, jak i spadku opłacalności projektów w sytuacji podwyższonych kosztów i stabilizacji lub bardzo ograniczonych wzrostów cen mieszkań. W dłuższym okresie prawdopodobny wydaje się powrót do scenariusza ożywienia, jednak jego tempo pozostaje niepewne. Pewna jest obecnie tylko bardzo wysoka skala niepewności co do dalszego rozwoju sytuacji, wynikająca zarówno z rozbieżnych sygnałów płynących z regionu konfliktu, jak i z niespójnych, a nawet wewnętrznie sprzecznych komunikatów politycznych, szczególnie po stronie USA, utrudniająca ocenę trwałości szoku i jego dalszych konsekwencji gospodarczych.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Wszystko zaczyna się od gruntu – od tej frazy rozpocząć można dywagowanie o wartości gruntów niezabudowanych w procesach rozwojowo-inwestycyjnych tych wielkoskalowych, jak i tych, których skala nie wykracza poza możliwości zwykłego Kowalskiego. Każda działka niezabudowana niesie ze sobą wartość. Po uwolnieniu RCN dostęp do informacji o wartości nieruchomości, jakie były przedmiotem obrotu, ma każdy. Jednak posiadanie samej informacji o wartości nie jest na tyle miarodajne, aby móc stwierdzić, czy podobna nieruchomość osiągnie zbliżoną wartość. Na cenę wpływ ma wiele aspektów, które nie są wymienione w zestawieniach przekazywanych przez starostwa, nie są one też dostępne w jednym skondensowanym pliku/ miejscu, do którego każdy mógłby zajrzeć. Czym zatem się kierować przy wyborze działki niezabudowanej?

Cel zakupu – perspektywa ma znaczenie

Wartość nieruchomości to cena, jaką jest w stanie zapłacić kupujący za nieruchomość, którą zamierza użytkować w wybrany sposób. Inne spojrzenie na działkę będzie miał inwestor, który planuje na niej postawić kompleks budynków rekreacyjnych, z których będzie czerpał zyski przez cały rok, a inne będzie miał Kowalski, który planuje na tej samej działce zbudować domek letniskowy, który będzie dla niego azylem od wielkomiejskiego zgiełku. Cena, jaką są w stanie zapłacić obaj kupujący, jest mocno skorelowana z celem – doświadczony inwestor kupi działkę za cenę, która pozwoli mu osiągnąć konkretny zysk po zrealizowaniu zamierzenia, nawet jeśli będzie ona wyższa od ceny Kowalskiego. Kowalski jest w stanie zapłacić taką cenę, na jaką pozwala mu stan finansów, a przy tym będzie się starał zweryfikować, czy cena zakupu nie jest wyjątkowo wysoka w pryzmacie transakcji z okolicy. Kowalskie będzie się też kierował emocjami i indywidualnymi preferencjami, które w mniejszym lub większym stopniu będą wpływać na elastyczność jego budżetu. O ile inwestor ma wypracowane schematy i dobrze wie, co można „wycisnąć” z działki, o tyle Kowalski zostaje wrzucony w gęstwinę informacji bez sekatora, którym odcinałby informacje niepełne/ błędne/ wadliwe. Uwolnienie RCN przełożyło się na dostęp do informacji, ale nikt nie napisał instrukcji, jak korzystać z informacyjnych dobrodziejstw. Weryfikowanie transakcji przekazywanych przez starostwa wymaga trochę wysiłku – format GML nie jest tak często obsługiwany przez zwykłych użytkowników jak Excel. Są w przestrzeni reklamowane i polecane narzędzia przekształcające format GML na formę tabelaryczną, ale te narzędzia tylko przenoszą dane z jednego formatu na drugi. Nie uzupełniają braków, nie weryfikują poprawności danych, nie porządkują informacji, tylko umieszczają je w tabeli. W pliku wynikowym nie ma wielu informacji, które byłyby istotne dla Kowalskiego, który chciałby na własną rękę porównać cenę z oferty do cen transakcyjnych. Narzędzie do konwersji plików GML nie zastąpi analizy, nawet zaawansowany algorytm nie uzupełni brakujących, a jednocześnie istotnych informacji, np. o uciążliwym sąsiedztwie czy pochyleniu terenu, które uniemożliwić może zrealizowanie wymarzonego projektu.

Przeznaczenie – ograniczanie w imię ładu, spójności i ochrony obszarów

Przeznaczenie gruntu jest jedną z nadrzędnych cech, które definiują wartość, jednak nadal silnie powiązaną z celem zakupu. Obecna sytuacja planistyczna obejmuje obszary objęte już uchwalonymi Planami ogólnymi oraz obszary, na których jeszcze ich nie wdrożono. W tych miejscach obowiązują nadal miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub dokumenty określające kierunki rozwoju, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium nie jest dokumentem planistycznym, nie określa przeznaczenia, a jedynie wskazuje kierunek, w jakim zabudowa powinna się rozwijać. Plany ogólne i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określają przeznaczenie podstawowe i często uzupełniające. Zabudowa musi być realizowana zgodnie z wymogami planów, np. w zakresie powierzchni biologicznie czynnej, wysokości zabudowy czy minimalnej powierzchni działki w przypadku podziału. I tu należy wrócić do punktu pierwszego – celu zakupu. W obrębie zainteresowania Kowalskiego, który chciałby zrealizować marzenie o domku letniskowym, nie znajdzie się działka, której przeznaczenie na to nie pozwoli. W danych przekazywanych przez starostwa w zdecydowanej większości przypadków przeznaczenie gruntu nie jest wskazywane, zatem transakcje takie nie powinny być, bez uprzedniego uzupełnienia informacji o przeznaczeniu na własną rękę, uwzględniane w analizie. Działka A leżąca w zasięgu planu może mieć diametralne inną wartość niż działka B położona w odległości 1 km, której plan już nie obejmuje. Ta sama gmina, ta sama miejscowość, być może podobny dostęp do mediów, powierzchnia i kształt, a jednak różne ceny. Inną „wartością” przeznaczenia jest utrzymywanie ładu przestrzennego (chociaż w tym temacie dywagować można bez końca) oraz ochrona obszarów cennych przyrodniczo czy kulturowo. Sąsiedztwo terenów cennych przyrodniczo może ograniczać rodzaj i wielkość inwestycji. W zależności od celu będzie to zaleta lub wada. W związku z procesem wdrażania Planów ogólnych gmin należy ostrożnie podchodzić do obecnego przeznaczenia wskazanego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W gminach, w których nie obowiązuje jeszcze plan ogólny, przed zakupem warto sprawdzić projekt planu ogólnego, gdyż to on będzie niebawem dokumentem nadrzędnym. Jeśli cel zakupu jest sprzeczny z projektem planu ogólnego, to nikłe są szanse na zrealizowanie przedsięwzięcia.

Cechy, jakimi działki są różnicowane – diabeł tkwi w szczegółach

Nieruchomości, niezależnie od typu, posiadają zbiór cech uniwersalnych, które są istotnym kryterium wyboru. Zróżnicowanie tych cech zależy od lokalnych uwarunkowań (np. w niewielkim miasteczku, gdzie budynki nie mają więcej jak 5 kondygnacji, na próżno szukać lokalu na 10. lub wyższej kondygnacji z panoramicznym widokiem na miasto), celu zakupu nieruchomości (w przypadku gruntu, który ma być wykorzystywany rolniczo, cechą wpływającą na wartość nie będzie dostęp do mediów) oraz indywidualnych upodobań. Te ostatnie nie są mierzalne i możliwe do skategoryzowania. Uwarunkowania lokalne dotyczą ogólnego usytuowania nieruchomości i warunków techniczno-użytkowych. Cel zakupu jest elementem, który definiuje użyteczność nieruchomości w pryzmacie ogółu jej cech. W obszarze gruntów niezabudowanych wyróżnić można trzy główne grupy cech, zależne od przeznaczenia: cechy dla gruntów rolnych, pod zabudowę mieszkaniową i pod zabudowę komercyjną. Zabudowa komercyjna rzadko kiedy bywa przedmiotem zainteresowania Kowalskiego, gdyż inwestor dobiera nieruchomość do swoich konkretnych potrzeb. W przypadku działek pod zabudowę mieszkaniową statystyczny Kowalski kierować się będzie głównie dostępem do infrastruktury, lokalizacją w zależności od upodobań (od centrum miasta, od terenów leśnych, od obszarów usługowych, od terenów rekreacyjnych), sąsiedztwem, stanem rzeczywistym, który warunkuje wkład finansowy jaki należy ponieść, aby działka była użyteczna na cel, jaki przyświecał przy zakupie. Zakup gruntów pod zabudowę w dużym stopniu uzależniony jest od indywidualnych upodobań, jednak opis nieruchomości oferowanej do zakupu oraz nieruchomości, które były przedmiotem obrotu, w rejestrach cen nieruchomości (RCN) jest ograniczony do kilku ogólnych informacji, jak powierzchnia, przeznaczenie (w danych z RCN niestety w niewielkiej części danych), dostęp do infrastruktury lokalnej (tej informacji również w wielu lokalizacjach na próżno szukać w RCN). W źródłach tych nie są uwzględniane cechy takie jak sąsiedztwo i ewentualne uciążliwości z nim związane, strefy oddziaływania dróg ekspresowych, pochylenie lub pofałdowanie terenu, uwarunkowania gruntowo-wodne, szczególnie w okresie wiosennym. To tylko niektóre z cech, które mają niewątpliwy wpływ na decyzję o zakupie nieruchomości, a które nie są przekazywane już na etapie oferty. Powyższy zakres danych konieczny jest to ustalenia na własną rękę. Dodatkowo, aby porównać cenę nieruchomości z oferty do cen sprzedaży w okolicy należy ustalić te informacje również dla działek, do których porównywana będzie działka z oferty. W pryzmacie gruntów rolnych zestaw cech istotnie wpływających na wartość jest diametralnie inny, chociaż w niektórych publikacjach i analizach widoczne jest doszukiwanie się cech typowych dla gruntów pod zabudowę w gruntach o przeznaczeniu rolniczym. Ta sytuacja wynika z procederu wykupu nieruchomości rolnych w celu ich przekształcenia na grunty z możliwością zabudowy. W tym kierunku doszukiwanie się w gruntach rolnych cech typowych dla gruntów pod zabudowę ma swoje przełożenie, jednak zniekształca to pogląd i zakres informacji, jakimi powinny charakteryzować się grunty rolne, które wykorzystywane będą zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Dodatkowo ceny ofertowe gruntów rolnych, w których wymienione są takie cechy jak dostęp do mediów, dostęp do drogi czy odległość od centrum miasta, są wyższe niż działek oferowanych jako typowy grunt rolny. Powyższe powoduje powstanie nowej grupy nieruchomości, którą potocznie nazwać można „grunty rolne +”, czyli takie, które można przekształcić i wykorzystać w innym celu niż ten zgodny z początkowym przeznaczeniem. Grupa takich nieruchomości będzie charakteryzować się nie dość, że wyższymi cenami ofertowymi i transakcyjnymi niż typowe grunty rolne, to jeszcze zaburzać będzie statystyki rynkowe, gdyż formalnie taka nieruchomość nadal figurować będzie jako gruntu rolny, ale z ceną zdecydowanie wykraczającą poza tendencje rynkowe.

Faktyczny stan zagospodarowania – czego oczy nie widzą

Biorąc pod uwagę działkę z oferty, na podstawie zdjęć Kowalski jest w stanie orientacyjnie ocenić, jak duży nakład pracy czeka go, aby cel zakupu został osiągnięty. W wielu ofertach prezentowane są zdjęcia z perspektywy lotu ptaka, dzięki czemu łatwiej jest ocenić stopień zadrzewienia, ukształtowanie terenu czy usytuowanie względem linii napowietrznych czy cieków wodnych. To wszystko pozwoli na miarodajną ocenę, która rzutować będzie na negocjacje cenowe. Oczywistym jest, że nie każdy aspekt będzie widoczny na zdjęciach czy nawet podczas oględzin. Przykładem może być sezonowy poziom wód, który doskonale obrazuje, że ta sama działka w okresie letnim może być spełnieniem marzeń, ale już w okresie wczesnowiosennym zamienia się w nasączoną do granic możliwości gąbkę, która utrudnia lub uniemożliwia zrealizowanie zamierzenia budowlanego. W przypadku chęci porównania nieruchomości z oferty z nieruchomościami będącymi przedmiotem obrotu, zadanie to nie jest już tak proste. W danych przekazywanych przez starostwa nie ma rzetelnego opisu stanu zagospodarowania, jaki był w momencie sprzedaży. Nie wiadomo, czy sprzedawana działka ma wyższą cenę z uwagi na to, że na jej terenie znajdują się fundamenty sprzed 30 lat, których nie widać w serwisach mapowych, czy też z uwagi na to, że przed sprzedażą została oczyszczona z krzewów i drzew oraz ogrodzona. Niejednokrotnie okazywało się, że nieruchomość sklasyfikowana w RCN jako grunt niezabudowany, w momencie sprzedaży była zabudowana budynkiem w trakcie realizacji. Opis często nie dotykał tego aspektu, zatem pod względem statystycznym ceny gruntów niezabudowanych są sztucznie zawyżane przez błędną klasyfikację. Fakt, że budowa budynku nie została sfinalizowana, nie powinien prowadzić do klasyfikowania takiej nieruchomości jako grunt niezabudowany. Ceny takich nieruchomości niekiedy nie odbiegają znacząco od cen nieruchomości niezabudowanych o wyjątkowych i atrakcyjnych walorach. Można więc błędnie przyjąć do analizy działkę z rozpoczętą budową, która będzie figurować w zestawieniu jako niezabudowana. Będzie ona miała wysoką cenę, a w rzeczywistości, gdyby nie budynek w trakcie realizacji, nie cechowałaby się wyjątkowymi walorami. Ocena takiej działki będzie mylna pod względem jej atrakcyjności przez niewidziany (w zestawieniu i analizie) „szczegół”, jakim jest rozpoczęta budowa. Sytuacja ta sprawi, że analiza opłacalności i racjonalności zakupu działki z oferty będzie niemiarodajna i zawyżona.

Podsumowanie

Wybór wymarzonej działki podyktowany jest kilkoma zależnościami. Pierwsza dotyka emocji i bazuje na pierwszym wrażeniu. Po wstępnej selekcji przychodzi czas na udowodnienie przed samym sobą, że wybrana nieruchomość jest warta tyle, ile widnieje w ofercie. Jeszcze przed uwolnieniem RCN było to trudne, gdyż poszukiwanie informacji dotyczących przeznaczenia, sąsiedztwa i jego uciążliwości czy aspektów gruntowo-wodnych wymagało czasu i wiedzy, gdzie szukać tych informacji i jak je interpretować. Weryfikacja wartości bazowała na cenach ofertowych dostępnych w tym czasie na rynku lub na posiłkowaniu się wiedzą ekspercką u źródła (ekspertyzy i opinie sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych). Po uwolnieniu RCN na Kowalskiego spadło brzemię analizy transakcji z najbliższej okolicy, a dodatkowo, jakby to było mało, zweryfikowania danych z RCN oraz ich uzupełnienia o brakujące informacje. To, co dotychczas było w rękach ekspertów, zostało przeniesione na barki każdego kupującego, niezależnie od doświadczenia i posiadanej wiedzy. Wynik interpretacji przeprowadzonej analizy jest zależny od osobistych predyspozycji i doświadczeń życiowych, zatem nie jest to proces obiektywny i umożliwiający podjęcie racjonalnej decyzji.

Agata Wróblewska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Rzeczoznawca Majątkowy (nr uprawnień 8247)

W ostatnich latach wielu kredytobiorców bardzo boleśnie przekonało się, jak silnie zmiany stóp procentowych wpływają na wysokość rat. Dynamiczne decyzje Rady Polityki Pieniężnej przełożyły się na wzrost wskaźników referencyjnych, takich jak WIBOR, a w konsekwencji na skokowe podwyżki miesięcznych zobowiązań. Wybór rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego przestaje być wyłącznie decyzją kosztową, a staje się elementem zarządzania ryzykiem finansowym gospodarstwa domowego. W takich warunkach coraz większym zainteresowaniem cieszy się kredyt z okresowo stałą stopą procentową. Jak działa w różnych fazach cyklu stóp i kiedy może być korzystnym rozwiązaniem?

Czym jest kredyt z okresowo stałą stopą?

Mechanizm okresowo stałego oprocentowania opiera się na czasowym „zamrożeniu” stopy procentowej na z góry określony horyzont, najczęściej pięcioletni, rzadziej siedmio- czy dziesięcioletni. W tym okresie kredytobiorca spłaca zobowiązanie według harmonogramu opartego na niezmiennej stopie, ustalonej na moment zawarcia umowy lub rozpoczęcia danego okresu stałego. Konstrukcyjnie oprocentowanie nadal składa się z marży banku oraz komponentu rynkowego, jednak ten drugi element przestaje pełnić funkcję zmiennego indeksu i przyjmuje postać stałej wartości kalkulowanej na bazie oczekiwań rynkowych co do przyszłego poziomu stóp procentowych.

Różnice między kredytem o zmiennej i okresowo stałej stopie procentowej

Podstawowa różnica pomiędzy kredytem o zmiennej stopie procentowej a kredytem z okresowo stałą stopą procentową polega na sposobie ustalania wysokości oprocentowania w czasie trwania umowy kredytowej.

W przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej oprocentowanie jest uzależnione od dwóch elementów: stałej marży banku oraz zmiennej stopy referencyjnej rynku międzybankowego. Oznacza to, że wysokość raty kredytowej może zmieniać się w trakcie spłaty zobowiązania – zarówno rosnąć, jak i maleć – w zależności od decyzji dotyczących stóp procentowych.

Z kolei kredyt z okresowo stałą stopą procentową charakteryzuje się tym, że przez określony w umowie czas oprocentowanie pozostaje niezmienne. W tym okresie wysokość raty jest stała i niezależna od bieżących zmian stóp procentowych. Po zakończeniu okresu obowiązywania stałej stopy kredytobiorca zwykle może wybrać nową stałą stopę na kolejny okres lub przejść na oprocentowanie zmienne.

Najważniejszą konsekwencją tej różnicy jest poziom ryzyka ponoszonego przez kredytobiorcę. W kredycie o zmiennej stopie większa część ryzyka związanego ze zmianami stóp procentowych spoczywa na kliencie. Natomiast kredyt z okresowo stałą stopą pozwala na czasowe ograniczenie tego ryzyka poprzez zagwarantowanie niezmiennego poziomu rat.

Wzrost zainteresowania kredytami z okresowo stałą stopą procentową

Wraz z rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych zauważalny był wyraźny wzrost zainteresowania kredytami z okresowo stałą stopą procentową. Kredytobiorcy zaczęli poszukiwać rozwiązań, które pozwoliłyby im zabezpieczyć się przed dalszym wzrostem kosztów finansowania.

Największe nasilenie tego zjawiska odnotowano w pierwszych miesiącach 2022 roku. W tym okresie udział kredytów udzielanych z okresowo stałą stopą procentową osiągnął najwyższy poziom w porównaniu z wcześniejszymi kwartałami. Wzrost zainteresowania wynikał przede wszystkim z rosnącej świadomości ryzyka związanego ze zmiennym oprocentowaniem oraz z dynamicznego wzrostu rat kredytowych obserwowanego w gospodarstwach domowych.

WYKRES NR 1. STRUKTURA OPROCENTOWANIA WEDŁUG LICZBY UDZIELONYCH KREDYTÓW: ZMIENNE
VS. STAŁE (W %)

źródło: opracowanie własne na podstawie danych udostępnionych przez sektor bankowy

Warto podkreślić, że wzrost zainteresowania „bezpieczniejszym” kredytem był widoczny już w I kwartale 2022 roku, natomiast największy wzrost sprzedaży odnotowano w II kwartale. W praktyce jednak znaczna część tych kredytów została udzielona na podstawie wniosków złożonych wcześniej. Oznacza to, że reakcja rynku kredytów hipotecznych na zmiany w polityce monetarnej była częściowo opóźniona, co wynika z faktu, że sam proces udzielenia kredytu trwa zazwyczaj od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy.

Dlaczego różnica między stałym, a zmiennym oprocentowaniem kredytów maleje i co to naprawdę oznacza?

Jeszcze do niedawna różnica między oprocentowaniem stałym a zmiennym była wyraźnie większa i stanowiła cenę za bezpieczeństwo. Aktualnie rynek przewiduje, że stopy procentowe ustalane przez Narodowy Bank Polski w przyszłości mogą jeszcze spaść, co powoduje, że zarówno oprocentowanie zmienne, jak i stałe zbliżają się do siebie. Dodatkowo inflacja utrzymuję się na niskim, stabilnym poziomie, dzięki czemu banki nie muszą już doliczać dużej premii za ryzyko przy stałej stopie.

Warto jednak podkreślić, że zbliżenie oprocentowań nie wynika z „dobrej woli” banków, lecz z ich własnej kalkulacji i chęci zabezpieczenia ryzyka – banki dostosowują ceny kredytów do przewidywanego spadku kosztu pieniądza, aby utrzymać rentowność niezależnie od przyszłych zmian stóp procentowych.

WYKRES NR 2. ŚREDNIE OPROCENTOWANIE KREDYTU MIESZKANIOWEGO

źródło: Raport AMRON-SARFiN 4/2025 (https://amron.pl/raport/raport-amron-sarfin-4-2025/)

Stałe stopy – dla kogo to dobre rozwiązanie?

Stałe stopy procentowe najlepiej odpowiadają potrzebom osób, które cenią stabilność i przewidywalność. Szczególnie korzystne są dla gospodarstw domowych z ograniczoną elastycznością budżetową – tam, gdzie nagły wzrost raty mógłby prowadzić do poważnych problemów finansowych.

Są również dobrym rozwiązaniem dla osób planujących długoterminowo – np. rodzin wychowujących dzieci, które chcą mieć pewność co do wydatków w najbliższej przyszłości. W takich przypadkach stabilność często ma większą wartość niż potencjalne oszczędności. Żyjemy w czasach dużej niepewności, dlatego nawet przy obecnych spadkach stóp procentowych warto pamiętać, że rynek może z dnia na dzień zmienić swój kierunek.

Z kolei osoby o wyższej tolerancji ryzyka, większych dochodach lub bardziej elastycznej sytuacji finansowej mogą preferować zmienne oprocentowanie, licząc na korzyści wynikające ze spadków stóp procentowych.

Podsumowanie

W cyklu podwyżek i obniżek stóp procentowych kredyt z okresowo stałą stopą nie jest rozwiązaniem „lepszym” lub „gorszym” – jest narzędziem zarządzania własnym ryzykiem kredytobiorcy. W fazie wzrostów działa jako zabezpieczenie przed skokiem raty. W fazie spadków oznacza rezygnację z części potencjalnych oszczędności w zamian za wcześniejsze bezpieczeństwo. Ostateczny wybór powinien zależeć nie tylko od prognoz rynkowych, ale przede wszystkim od indywidualnej tolerancji ryzyka i stabilności finansowej kredytobiorcy.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN

Obecnie coraz więcej dużych europejskich miast wydziela w swoich granicach specjalny obszar zwany Strefą Czystego Transportu (SCT). W takiej strefie dopuszczone do ruchu są wyłącznie te pojazdy, które spełniają odpowiednie normy emisji spalin. Normy te, zwane normami Euro, powiązane są bezpośrednio z datą produkcji pojazdu. Do strefy mogą wjeżdżać pojazdy o wszystkich rodzajach napędu (benzyna, diesel, hybryda, instalacje LPG) pod warunkiem spełnienia określonego poziomu emisji spalin. Każde miasto wydziela taki obszar samodzielnie – granice Strefy określają na własnych zasadach samorządy lokalne. SCT stanowią zwykle do kilku procent powierzchni miasta, jednakże pozytywne efekty ich wprowadzenia mogą być odczuwalne w skali całego miasta. Głównym zamierzeniem wyznaczania SCT jest redukcja poziomu zanieczyszczeń emitowanych przez transport. Dodatkową zaletą może być także redukcja korków ulicznych oraz poziomu hałasu. W skali europejskiej odpowiednikiem Strefy Czystego Transportu są Low Emission Zones, jednakże pojawiają się również pomysły i próby wprowadzania Zero Emission Zones.

W Europie funkcjonuje obecnie około 320 Stref Czystego Transportu. To, czy wyznaczenie takich obszarów w mieście będzie miało większy czy mniejszy wpływ na poprawę jakości powietrza, zależy od wielu aspektów, takich jak m. in.:

• ustalony poziom dopuszczalnej emisji spalin,
• skuteczność monitoringu i kontroli prowadzonych w ramach strefy,
• rodzaje pojazdów, które są dopuszczone do ruchu w strefie,
• rodzaje pojazdów, które poruszały się na obszarze strefy, przed jej wprowadzeniem,
• jak wysoki był poziom zanieczyszczeń powietrza przed wyznaczeniem strefy.

W skali europejskiej można wyszczególnić kilka najlepiej opisanych i monitorowanych pod względem efektów Stref Czystego Transportu.

Londyn

W Londynie opracowano jeden z najbardziej rozbudowanych systemów stref w Europie. Wyznaczone obszary kilkukrotnie zmieniały swoje granice, dzięki czemu samorząd lokalny dążył do zmaksymalizowania pozytywnego efektu wyznaczenia strefy. W związku z tym obecnie (od 2023 r.) strefa Ultra Low Emission Zone działa na terenie całego Londynu. Ścisłe centrum miasta jest również objęte opłatą kongestyjną (dzienną opłatą za wjazd).

Władze miejskie Londynu prowadzą monitoring jakości powietrza i przygotowują cykliczne raporty efektywności strefy. Z najnowszego raportu[1] (marzec 2025) wynikają m.in. poniższe wnioski:

• Stężenie dwutlenku azotu spadło o 27% na terenie całego Londynu. W porównaniu z 2019 r. stężenie NO₂ w ścisłym centrum miasta spadło aż o 54%, na obszarze określanym Inner London spadło o 29%, natomiast na obrzeżach – o 24%.
• Rozszerzenie strefy ULEZ miało także pozytywny wpływ na emisje pyłów zawieszonych PM2,5.
  W porównaniu do 2019 r. emisje te na obrzeżach były niższe aż o 31% (w porównaniu do sytuacji „bez strefy ULEZ”).
• Od momentu wyznaczenia ULEZ jakość powietrza poprawiła się aż w 99% punktów monitorowania jakości powietrza. Dodatkowo zauważono, że tempo poprawy jest znacznie szybsze niż w pozostałej części Anglii.
• W okresie 2019-2024 strefa ULEZ miała również wpływ na zmniejszenie emisji dwutlenku węgla
  o 813 tys. ton.

Na poniższych wykresach zaprezentowano, jak zmieniało się stężenie tlenków azotu (NO₂) w Londynie na przestrzeni lat wraz z kolejnymi etapami wprowadzania Strefy Niskich Emisji.

RYSUNEK 1. Zmiany stężenia zanieczyszczeń NO₂ w Londynie w latach 2014-2024

źródło: https://www.london.gov.uk/sites/default/files/2025-03/London-wide%20ULEZ%20One%20Year%20Report_Mar2025.pdf (dostęp: 18.02.2026 r.)

Strefa Czystego Transportu w Londynie działa i jest regularnie monitorowana, optymalizowana i modyfikowana, co sprawia, że władze miejskie osiągają bardzo dobre efekty mające odzwierciedlenie w faktycznej poprawie jakości powietrza i zmniejszaniu poziomu zanieczyszczeń emitowanych przez transport.

Paryż

Paryska strefa czystego transportu (zwana ZCR – Zone Circulation Restreinte) działa od 2019 r. Jej granice wyznacza w przybliżeniu autostrada A86. Wjazd do strefy możliwy jest jeśli pojazd posiada plakietkę Crit’Air. To rozwiązanie zostało wprowadzone w skali kraju, co oznacza, że to samo oznaczenie plakietką Crit’Air będzie uprawniało do wjazdu do miast takich jak Marsylia, Lyon, Nicea, Strasburg i inne.

Z raportu przeprowadzonego przez AIR PARIF (Paris regional air observatory)[1] wynika, że:

• w latach 2012-2022 zmniejszyło się narażenie mieszkańców Paryża na zanieczyszczenia dwutlenkiem azotu (NO₂) o 40%,
• w tym samym okresie społeczność lokalna była także narażona na znacznie mniejsze zanieczyszczenie pyłem zawieszonym PM2,5 – o ok. 28%,
• emisje CO2 z korków samochodowych spadły o 35%.

Na powyższe wyniki wpływ miały przede wszystkim bezpośrednie konsekwencje wprowadzenia strefy czystego transportu: modernizacja floty samochodowej oraz redukcja korków w mieście, podczas których uwalniane są największe ilości zanieczyszczeń.

Amsterdam

Strefa Czystego Transportu w Amsterdamie powstała w 2019 r. równocześnie z przyjęciem „Planu czystego powietrza”. Miasto rozpoczęło od wprowadzenia strefy niskiej emisji, jednak stopniowo i zgodnie
z założeniami szczegółowego planu dąży m. in. do stworzenia strefy zerowej emisji transportu zbiorowego. Obszar SCT (zwanej Milieuzone) obejmuje obszar wewnątrz obwodnicy A10. Horyzont czasowy dla założenia pełnej bezemisyjności miasto wyznaczyło na rok 2030.

W Raporcie wyników jakości powietrza z roku 2022 opublikowanego przez GGD Amsterdam[2] widoczne są kluczowe tendencje spowodowane wprowadzeniem strefy widoczne na poniższych wykresach.

RYSUNEK 2. Zmiany stężenia zanieczyszczeń NO₂ i PM2,5 w Amsterdamie w latach 2013-2022

źródło: https://openresearch.amsterdam/image/2023/6/28/jaarrapportage_luchtmeetnet_2022_ggd.pdf (dostęp: 18.02.2026 r.)

W raporcie podkreślono, że choć poziomy zanieczyszczeń są znacznie niższe niż w poprzednich latach, to po zakończeniu restrykcji covidowych i ponownym zwiększonym ruchu samochodowym spadek NO₂ wyhamował, co wymusza wprowadzanie kolejnych etapów wprowadzania stref bezemisyjnych.

Polska

Obecnie w Polsce funkcjonują dwie Strefy Czystego Transportu: w Warszawie (od 1 lipca 2024 r.) oraz w Krakowie (od 1 stycznia 2026 r.). Warszawa objęła strefą ok. 7% powierzchni miasta (37 km²), natomiast w Krakowie jest to ponad połowa powierzchni miasta. Kolejnym polskim miastem, które planuje wdrożyć SCT, jest Wrocław. Ze względu na fakt, że w Polsce strefy funkcjonują stosunkowo krótko, brak jest jeszcze danych i analiz dotyczących ich funkcjonowania i osiągniętych wymiernych efektów.

Podsumowanie

Strefy Czystego Transportu to rozwiązanie mające pozytywne skutki w szczególności dla mieszkańców i społeczności lokalnej poszczególnych miast. Ograniczenia, które nakładane są wewnątrz stref, przyczyniają się do zmniejszenia zanieczyszczeń powietrza generowanych przez transport. Warto jednak pamiętać, że wyznaczenie strefy nie jest rozwiązaniem jednorazowym ani jednolitym, na co wskazują przykłady z miast europejskich. Aby zmaksymalizować pozytywny wpływ, należy prowadzić w sposób ciągły monitoring działania strefy oraz dostosowywać pierwotnie przyjęte założenia (np. dopuszczać/ wykluczać określone typy pojazdów, rozszerzać/ zmniejszać zakres terytorialny strefy). W związku z tym na przestrzeni lat można zaobserwować różne tendencje dotyczące funkcjonowania SCT – niektóre miasta zaostrzają przepisy, inne natomiast znoszą strefy po osiągnięciu określonych celów. Mimo, że wprowadzanie SCT z pewnością stanowi utrudnienie dla części społeczeństwa, celem ich wyznaczania jest przede wszystkim dbałość
o zdrowie mieszkańców i jakość powietrza w miastach. Efekty tego elementu polityki miejskiej są zależne przede wszystkim od skali, czasu obowiązywania oraz konsekwentnego monitorowania i egzekwowania przyjętych założeń. Wprowadzanie Stref Czystego Transportu w sposób świadomy i precyzyjnie zaplanowany z pewnością może mieć bezpośredni i wymierny wpływ na poprawę stanu powietrza
w dużych miastach, czego dowodzą m. in. wyniki przedstawiane w raportach zmian jakości powietrza opracowywanych w poszczególnych miastach.

Barbara Mariańska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

[1] https://www.london.gov.uk/sites/default/files/2025-03/London-wide%20ULEZ%20One%20Year%20Report_Mar2025.pdf (dostęp: 18.02.2026 r.)

[2] https://www.airparif.fr/sites/default/files/document_publication/PR%20-%20Paris%202012-2022.pdf#:~:text=They%20have%20resulted%20in%20an%20average%20reduction,road%20traffic%20have%20also%20fallen%20by%2035%25 (dostęp: 18.02.2026 r.)

[3] https://openresearch.amsterdam/image/2023/6/28/jaarrapportage_luchtmeetnet_2022_ggd.pdf (dostęp: 18.02.2026 r.)

 

Początek 2026 roku na polskim rynku nieruchomości to moment napięcia pomiędzy dwiema siłami o rzadko spotykanym natężeniu. Z jednej strony obserwujemy rekordowe ceny mieszkań w aglomeracjach, nakazujące ostrożność. Z drugiej – bezprecedensową skalę płynnych oszczędności gospodarstw domowych. Kwota zgromadzona na rachunkach bieżących Polaków przekroczyła bilion złotych, a na lokatach terminowych znajduje się kolejne ponad 400 mld zł. To obraz społeczeństwa, które mimo inflacyjnych turbulencji ostatnich lat dysponuje znaczną siłą nabywczą. Pytanie, które coraz częściej zadają sobie zarówno inwestorzy, jak i zwykli kupujący, brzmi: czy ten kapitał – zachęcony obniżkami stóp procentowych z 2025 roku – ponownie ruszy na rynek nieruchomości, realizując narodowe „marzenie o betonie”? A może mieszkanie przestało być oczywistym wyborem i coraz częściej przypomina kotwicę ograniczającą finansową elastyczność?

Koniec jednokierunkowej ulicy

Przez ponad dekadę polski rynek mieszkaniowy przypominał prosta drogę prowadzącą ku bogactwu. Niskie stopy procentowe, ograniczona podaż i dynamiczny wzrost cen sprawiały, że niemal każda decyzja zakupowa kończyła się sukcesem. Mieszkanie było nie tylko dobrem użytkowym, lecz także niemal automatyczną polisą chroniącą kapitał przed inflacją.

Rok 2026 przynosi jednak weryfikację tego modelu. Choć cykl obniżek stóp stał się faktem, ceny mieszkań znajdują się na bardzo wysokich poziomach, zbliżonych do historycznych maksimów. W takich warunkach nieruchomość przestaje być wyborem domyślnym, a coraz częściej staje się aktywem wymagającym chłodnej kalkulacji, realistycznych założeń i długiego horyzontu.

Ożywienie bez euforii

Grudzień 2025 roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku pierwotnym. Zamiast sezonowego spowolnienia pojawił się wzrost liczby wprowadzanych do sprzedaży mieszkań, a wolumen transakcji niemal zrównał się z nową podażą. Była to reakcja na poprawę dostępności kredytu, a nie „przypadkowy pik”.

Jednocześnie nie pojawiło się zjawisko masowej paniki zakupowej, tzw. FOMO (Fear of Missing Out) znane z wcześniejszych lat. Zamiast emocjonalnych decyzji obserwowaliśmy stopniowy powrót popytu opartego na kalkulacji. Fundament psychologiczny rynku pozostaje jednak silny – według raportu „Barometr Gotowości Inwestycyjnej Polaków 2025”, posiadanie nieruchomości wciąż zajmuje pierwsze miejsce w hierarchii inwestycyjnych aspiracji Polaków. Nadaje to popytowi charakter strukturalny, a nie wyłącznie cykliczny.

Paradoks taniego pieniądza

Jednym z największych mitów obecnego rynku jest przekonanie, że „teraz opłaca się kupować, bo kredyt jest tani”. Symulacja zakupu 50-metrowego mieszkania w dużej aglomeracji pokazuje, jak złudne jest to założenie.

PORÓWNANIE KOSZTÓW ZAKUPU (MIESZKANIE 50 M²)

Parametr	Zakup w szczycie stóp (2023)	Zakup po obniżkach (2026)	Dynamika zmiany
Cena transakcyjna m2	12 500 zł	15 500 zł	+24,0%
Wartość lokalu	625 000 zł	775 000 zł	+150 tys. zł
Wymagany wkład własny (20%)	125 000 zł	155 000 zł	+30 tys. zł
Oprocentowanie kredytu	8,50%	5,70%	-2,8 p.p.
Kwota kredytu	500 000 zł	620 000 zł	+120 tys. zł
Szacowana rata miesięczna (25 lat)	ok. 4 230 zł	ok. 3 920 zł	-310 zł

źródło: opracowanie własne

Kupujący w 2026 roku płaci za porównywalne mieszkanie około 150 tys. zł więcej niż nabywca z 2023 roku. Niższa o 300 zł rata jest okupiona znacznie wyższym długiem nominalnym oraz koniecznością wyłożenia dodatkowych 30 tys. zł na start. Bariera wejścia na rynek nie maleje – w wielu przypadkach wręcz rośnie. To skutecznie tłumi impulsywność i sprawia, że kredyt staje się narzędziem optymalizacji, a nie emocjonalnym wyzwalaczem.

Popyt wraca, ale zmienił charakter

Popyt, który w latach wysokich stóp procentowych został zamrożony, w 2026 roku stopniowo wraca na rynek. Nie rozlewa się jednak równomiernie po całym kraju. Najszybciej odbudowuje się tam, gdzie fundamenty pozostają silne: w dużych miastach, w lokalizacjach o dobrej dostępności komunikacyjnej oraz funkcjonalnych metrażach.

Charakter popytu uległ wyraźnej zmianie. Dominują zakupy motywowane realnymi potrzebami mieszkaniowymi, a nie spekulacją. Klienci są bardziej selektywni, a decyzje zakupowe rzadziej podejmowane pod presją czasu czy strachu przed „uciekającą ceną”. W efekcie różnice pomiędzy projektami dobrze zaprojektowanymi a tymi, które powstały w warunkach boomu, stają się coraz bardziej widoczne. Rynek premiuje jakość, lokalizację i funkcjonalność, a nie sam fakt posiadania oferty.

Podaż i „lepkość cen”

Po stronie podaży sytuacja ma charakter pozornie paradoksalny. Liczba dostępnych mieszkań pozostaje wysoka, co w klasycznym ujęciu powinno wywierać presję na spadek cen. Tymczasem ceny w większości lokalizacji pozostają stabilne. Wysokie koszty realizacji inwestycji i ostrożna polityka deweloperów powodują, że rynek wszedł w fazę tzw. lepkości cenowej. Zamiast korekt częściej obserwowane są negocjacje, elastyczność warunków sprzedaży oraz bonusy pozacenowe (np. garaż w cenie). To środowisko korzystne dla kupujących, ale nie oznaczające taniego rynku. Ceny mieszkań w 2026 roku są raczej wysokie, ale stabilne i przewidywalne.

Potencjał oszczędności

Warto przy tym pamiętać, że stabilizacja cen w ujęciu nominalnym nie oznacza automatycznie realnych zysków. W wielu miastach rynek wciąż kompensuje inflację z poprzednich lat, a realna stopa zwrotu z mieszkań pozostaje niska. To nie jest środowisko bańki spekulacyjnej, ale również dalekie od rynku oferującego szybkie i łatwe zyski. Nieruchomość coraz rzadziej pełni funkcję aktywa ofensywnego – częściej staje się narzędziem ochrony kapitału, wymagającym długiego horyzontu i realistycznych oczekiwań.

Bilion złotych zgromadzony na rachunkach Polaków robi ogromne wrażenie. Ostatni raz tak wysoka chęć gromadzenia środków miała miejsce w 2019 roku, co zwiastowało okres bardzo intensywnych zakupów inwestycyjnych. Jednak dziś sytuacja jest inna. Inflacja wróciła w okolice celu, a lokaty i obligacje skarbowe oferują realnie dodatnie stopy zwrotu. Presja na „ucieczkę z gotówką”, charakterystyczna dla lat 2022–2023, wyraźnie osłabła.

Dodatkowo popyt inwestycyjny zderza się z twardą matematyką rentowności. Rynek najmu po okresie dynamicznych wzrostów czynszów wszedł w fazę stabilizacji – oferuje przewidywalne, ale umiarkowane dochody, coraz bardziej przypominając długoterminowy instrument dochodowy niż źródło spektakularnych zysków.

Gdzie podziało się FOMO?

Brak gorączki w biurach sprzedaży wynika z trzech kluczowych czynników psychologicznych i behawioralnych. Po pierwsze, erozji zaufania do interwencji państwa na rynku mieszkaniowym, ukształtowanej przez doświadczenia z programami „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz zapowiedziami kolejnych dopłat – społeczeństwo przestało wierzyć w szybkie, darmowe prezenty od państwa. Kupujący nauczyli się, że zapowiedzi dopłat najczęściej kończą się skokowym wzrostem cen nieruchomości, który niweluje korzyść z dopłaty. Po drugie, realnej alternatywy w postaci obligacji i lokat. Mimo obniżek stóp, obligacje skarbowe (szczególnie te oparte na inflacji z poprzednich lat) wciąż pracują w portfelach Polaków. Poczucie bezpieczeństwa, jakie daje „czysty pieniądz” na subkoncie w banku, wygrywa z perspektywą zmagania się z najemcą i remontami. Po trzecie, ze zmęczenia cenowego, tzn. Polacy osiągnęli psychologiczną barierę akceptacji cen, a widok 20 tys. zł za metr kwadratowy w standardzie popularnym w dużym mieście przestał szokować, a zaczął zniechęcać.

Rynek wszedł w fazę „wait-and-see”, co wynika z prostej niemożności sfinansowania zakupu bez drastycznego obniżenia standardu życia. Może się to jednak niedługo zmienić. Deweloperzy w grudniu wprowadzili do sprzedaży rekordowe 5,3 tys. mieszkań i uzyskali pozwolenia na budowę 20 tys. mieszkań, co można interpretować jako przygotowanie do ofensywy. Deweloperzy budują ofertę, spodziewając się, że dalsze obniżki stóp w połączeniu ze wzrostem płac przełamią psychologiczną barierę. Wtedy część kapitału może ponownie ruszyć w stronę nieruchomości. I właśnie w tym momencie pojawia się ryzyko, że nieruchomość – kupowana pod presją – stanie się kotwicą.

Nieruchomość jako kotwica

Zbyt wysoka cena zakupu sprawia, że nieruchomość traci swoje defensywne cechy. Przy obecnych wycenach relacja zysku do ryzyka staje się mniej atrakcyjna, szczególnie jeśli uwzględnimy następujące czynniki:

• Stopy zwrotu: Przy obecnych cenach zakupu, rentowność najmu w dużych miastach oscyluje wokół 3,5 – 4,5% netto. To poziom porównywalny z bezpiecznymi instrumentami finansowymi, które nie wymagają zarządzania, remontów ani ponoszenia ryzyka pustostanów. Nieruchomość kupowana na szczycie wyceny przestaje być oczywistą alternatywą inwestycyjną.
• Pułapka płynności: Akcje można sprzedać w 3 sekundy. Obligacje w 2 dni. Mieszkanie w 2026 roku sprzedaje się średnio 6-9 miesięcy, o ile nie chcemy drastycznie schodzić z ceny. W dobie niepewności geopolitycznej zamrożenie kilku milionów złotych w betonie może być strategicznym błędem.
• „Wampiry energetyczne”: Dyrektywa EPBD sprawia, że świadomość ekologiczna przestaje być hobby, a staje się przymusem finansowym. Mieszkania w starych kamienicach lub blokach z wielkiej płyty, które nie przeszły termomodernizacji, zaczynają być wyceniane z „dyskontem energetycznym”. Koszt modernizacji lokalu może wkrótce przewyższyć potencjalne zyski ze wzrostu jego wartości.
• Demografia: To nie jest problem, który uderzy jutro – w mniejszych miastach to problem już dziś. Koncentracja popytu w 5 największych metropoliach sprawia, że inwestycje w mniejszych miejscowościach stają się pułapką braku najemcy.

W takich warunkach beton przestaje być „złotem” z definicji, a zaczyna być aktywem wymagającym aktywnego zarządzania i gotowości na długi horyzont.

Gdzie nieruchomości wciąż mają sens?

Nie oznacza to jednak, że mieszkania jako inwestycje są skreślone. Nieruchomości nadal pełnią rolę twardego aktywa i ochrony kapitału w długim terminie. Wygrywają jednak tylko w określonych segmentach: dobrze zlokalizowanych, odpowiadających realnym potrzebom demograficznym, z rentownością wyraźnie przewyższającą bezpieczne alternatywy. Coraz większe znaczenie zyskuje skala, profesjonalizacja i odporność na wahania cyklu.

Scenariusze na lata 2026–2028

Najbardziej prawdopodobny pozostaje scenariusz umiarkowanej stagnacji: ceny transakcyjne stoją w miejscu lub rosną o 2-3% rocznie (poniżej inflacji), rynek staje się rynkiem kupującego (jest czas na negocjacje, oglądanie i wybieranie „perełek”), a zyski osiągają ci, którzy potrafią selekcjonować okazje. Scenariusz gwałtownego powrotu FOMO wymagałby połączenia bardzo niskich stóp i silnego wzrostu płac. Wtedy kapitał z lokat masowo ruszyłby na rynek, tworząc ostatnią wielką falę wzrostową tej dekady. Z kolei korekta cenowa pozostaje możliwa jedynie w przypadku silnego szoku zewnętrznego (geopolityka) – „lewarowani” inwestorzy zostaliby zmuszeni do wyprzedaży, co mogłoby obniżyć ceny o 10-15%. Dla osób kupujących na szczycie w 2024/25 oznaczałoby to utratę całego wkładu własnego.

Podsumowanie

Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2026 roku nie znajduje się ani w fazie bańki, ani w fazie załamania. Jest to rynek dojrzały, stabilny i wyraźnie bardziej wymagający niż w poprzednich cyklach. „Betonowe złoto” nie przestało istnieć, ale przestało świecić jednakowo dla wszystkich. Bezpieczną przystanią pozostaje tylko dla tych, którzy potrafią realistycznie ocenić koszt kapitału, rentowność i ryzyko płynności. Dla pozostałych może stać się kotwicą – ciężarem ograniczającym elastyczność finansową na lata. W 2026 roku prawdziwym luksusem nie jest posiadanie wielu mieszkań. Jest nim płynność finansowa i spokój, którego beton – kupiony za wszelką cenę – może łatwo pozbawić.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Europejski rynek mieszkaniowy to złożony organizm, reagujący na wspólne impulsy: decyzje Europejskiego Banku Centralnego, zmiany inflacji, globalne kryzysy gospodarcze czy trendy demograficzne, w rzeczywistości stanowiący jednak mozaikę kilkudziesięciu mocno zróżnicowanych rynków krajowych. Różnice między nimi widoczne są nie tylko w poziomie cen czy wysokości czynszów, ale również w stopniu aktywności inwestorów czy dostępności cenowej mieszkań. Wynikają one z szeregu czynników, wśród których najbardziej oczywistym jest poziom zamożności społeczeństw. Wysokie ceny mieszkań w takich krajach jak Luksemburg, Szwajcaria, Dania czy Holandia nie są jedynie efektem spekulacji czy niedoboru podaży, lecz przede wszystkim odzwierciedleniem wysokich płac i stabilnego popytu. W krajach tych mieszkanie jest dobrem, na które społeczeństwo stać, nawet jeśli jego zakup wymaga kredytu na kilkadziesiąt lat. Z kolei w Europie Południowo-Wschodniej, gdzie dochody są znacznie niższe, ceny mieszkań również pozostają niższe w wartościach bezwzględnych, a mimo to mieszkania pozostają trudno dostępne. Różnice w poziomie dochodów nie tłumaczą oczywiście wszystkiego. Niezwykle istotne znaczenie mają np. czynniki regulacyjne i instytucjonalne. Europejskie kraje stosują bardzo różne podejścia do rynku nieruchomości mieszkaniowych. W niektórych państwach rynek jest silnie regulowany, szczególnie w zakresie najmu, ochrony lokatorów i kontroli czynszów. Przykładem są Niemcy czy Austria, gdzie co prawda regulacje stabilizują rynek, ale jednocześnie mogą ograniczać skłonność inwestorów do budowy mieszkań. W innych krajach, takich jak Irlandia czy Hiszpania, regulacje są bardziej liberalne, co sprzyja inwestycjom, ale zwiększa ryzyko gwałtownych wzrostów cen i czynszów. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej przez dziesięciolecia funkcjonowały w systemach gospodarki centralnie planowanej, gdzie rynek nieruchomości praktycznie nie istniał, a mieszkania były przydzielane decyzjami administracyjnymi. Transformacja ustrojowa lat dziewięćdziesiątych stworzyła rynek niemal od zera, często bez odpowiednich regulacji, instytucji i doświadczenia. W rezultacie wiele państw regionu do dziś nadrabia zaległości infrastrukturalne, urbanistyczne i instytucjonalne a wysoki udział własności mieszkań, niski poziom najmu instytucjonalnego i silna rola indywidualnych inwestorów to cechy charakterystyczne rynków tego regionu. Te uwarunkowania sprawiają, że są one zdecydowanie bardziej podatne na gwałtowne wzrosty cen w okresach boomu i bardziej wrażliwe na zmiany polityki kredytowej.

Istotnym czynnikiem różnicującym europejskie rynki mieszkaniowe jest także struktura demograficzna. Starzejące się społeczeństwa Europy Zachodniej i Południowej mają inne potrzeby mieszkaniowe niż młodsze populacje Europy Środkowo-Wschodniej. W krajach o wysokim udziale osób starszych popyt na nowe mieszkania jest słabszy, a rynek częściej koncentruje się na modernizacji istniejącego zasobu. Z kolei tam, gdzie populacja rośnie lub intensywnie migruje do miast, presja popytowa jest znacznie silniejsza. Migracje wewnętrzne i międzynarodowe są dziś jednym z najważniejszych czynników napędzających różnice regionalne. Duże miasta przyciągają młodych ludzi, studentów i pracowników z zagranicy, co prowadzi do wzrostu cen i czynszów, podczas gdy mniejsze ośrodki i regiony peryferyjne często borykają się z wyludnieniem i stagnacją cen. To oczywiście łączy się z  urbanizacją –  kolejnym elementem, który w znaczącym stopniu wpływa na europejskie rynki mieszkaniowe. W krajach takich jak Francja, Wielka Brytania czy Hiszpania koncentracja ludności w kilku największych metropoliach jest bardzo wysoka. To oczywiście powoduje ogromną presję na rynki mieszkaniowe Paryża, Londynu czy Madrytu. W państwach o bardziej policentrycznej strukturze osadniczej, takich jak Niemcy czy Włochy, popyt jest rozłożony bardziej równomiernie, co ogranicza skrajne wzrosty cen w pojedynczych miastach. To tłumaczy, dlaczego Monachium, Hamburg czy Frankfurt są drogie, ale różnice cenowe między nimi a innymi dużymi miastami Niemiec nie są aż tak drastyczne jak w przypadku Francji.

Wymieniając nazwy najdroższych europejskich stolic nie można pominąć roli inwestorów zagranicznych. Mieszkania w wielu miastach Europy stały się globalnym aktywem inwestycyjnym. Kapitał międzynarodowy płynie do Londynu, Paryża, Barcelony czy Lizbony, traktując nieruchomości jako bezpieczną przystań. To zjawisko w niewielkim stopniu dotyczy rynków Europy Środkowo-Wschodniej, choć ze znaczącym (wówczas) napływem zagranicznego kapitału na rynki największych polskich miast mieliśmy przecież do czynienia w okresie boomu z lat 2006-2008. Napływ kapitału zewnętrznego zwiększa konkurencję o ograniczoną liczbę mieszkań, podnosi ceny i pogarsza dostępność dla lokalnych mieszkańców.

Kolejnym czynnikiem różnicującym rynki mieszkaniowe jest rola turystyki i najmu krótkoterminowego. W miastach takich jak Barcelona, Lizbona, Wenecja czy Dubrownik, znacząca część zasobu mieszkaniowego została przekształcona w apartamenty na wynajem krótkoterminowy. To ograniczyło podaż mieszkań dostępnych dla mieszkańców i przyczyniło się do wzrostu cen oraz czynszów. W odpowiedzi wiele miast wprowadza regulacje ograniczające ten segment rynku, ale ich skuteczność bywa różna. W krajach, gdzie turystyka nie odgrywa tak dużej roli, ten czynnik jest znacznie mniej istotny, co pokazuje, jak lokalne uwarunkowania potrafią zmieniać dynamikę rynku.

Wreszcie, różnice między rynkami mieszkaniowymi wynikają z odmiennych oczekiwań społecznych wobec mieszkania jako dobra. W jednych krajach mieszkanie jest przede wszystkim miejscem do życia, w innych – kluczowym elementem budowania majątku i zabezpieczenia finansowego. Tam, gdzie nieruchomości traktowane są jako inwestycja na przyszłość, popyt jest bardziej odporny na wahania gospodarcze, a ceny rosną szybciej. Tam, gdzie większą rolę odgrywa najem i mobilność, rynek jest bardziej elastyczny i mniej podatny na gwałtowne wzrosty.

Jakie są jednak rzeczywiste różnice między rynkami mieszkaniowymi europejskich krajów i miast? W poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie warto zajrzeć do raportu Deloitte Property Index. Raport ten opiera się na danych z lokalnych biur Deloitte oraz oficjalnych źródeł krajowych. Dzięki temu analizy dotyczą nie tylko ogólnych trendów, lecz także lokalnych rynków, a zestawienie obejmuje trzydzieści państw i ponad siedemdziesiąt największych europejskich miast.

Jednym z ważnych elementów raportu jest analiza intensywności budownictwa, czyli liczby oddanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. W 2024 roku zdecydowanym liderem w tej dziedzinie była Turcja, gdzie zrealizowano blisko siedem mieszkań na tysiąc mieszkańców (6,85). To wynik blisko dwukrotnie wyższy niż średnia wśród badanych krajów, która w tym okresie wyniosła 3,61. Co ciekawe, na kolejnych miejscach znalazły się Irlandia (5,62) i Polska (5,33), które również utrzymały wysoką dynamikę budownictwa mieszkaniowego, napędzaną rosnącą liczbą ludności i postępującą urbanizacją. Taki sam jak w Polsce wskaźnik produkcji deweloperskiej odnotowano także w Izraelu. Na przeciwnym biegunie zestawienia znajdują się Bośnia i Hercegowina, Węgry i Hiszpania. We wszystkich tych krajach oddano w tym okresie mniej niż dwa mieszkania na tysiąc mieszkańców – odpowiednio 1,04, 1,39 i 1,78. W liczbach bezwzględnych pierwsze miejsce także należało do Turcji, gdzie w ciągu roku ukończono blisko 587 tysięcy mieszkań. To o ponad 250 tysięcy więcej niż w zajmującej drugie miejsce w tym zestawieniu Francji (330,4 tys.) i ponad dwa razy tyle, ile w Niemczech (252,0 tys.). Polska, z wynikiem blisko 200 tysięcy oddanych mieszkań, zajmuje 4 miejsce w zestawieniu, wyprzedzając o 46 tysięcy mieszkań Wielką Brytanię. Najniższą skalę budownictwa zanotowano w Bośni i Hercegowinie – 3 400 nowych mieszkań, a także w Słowenii – 5 100. Co ciekawe, patrząc z perspektywy wyników budownictwa notowanych w latach wcześniejszych, to właśnie Bośnia i Hercegowina była krajem o największej dynamice wzrostu budownictwa mieszkaniowego. Roczny wzrost liczby oddanych do użytkowania mieszkań w latach 2023 – 2024 wyniósł tam 17,6%.

Zestawienie cen mieszkań w krajach europejskich również wskazuje na bardzo wysoki poziom zróżnicowania rynków. Z jednej strony mamy kraje o wyjątkowo wysokich cenach, wśród których najwyższą zanotowano w Luksemburgu, gdzie średnia cena nowego mieszkania przekroczyła 8,7 tysiąca euro za metr kwadratowy. Niewiele taniej jest w Izraelu, Wielkiej Brytanii, Austrii czy Portugalii, gdzie ceny kształtują się na poziomie zbliżonym do pięciu tysięcy euro za metr. Co interesujące, do grupy tych państw nalezą również Czechy, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania wyniosła 5 030 euro i była wyraźnie wyższa niż w państwach takich jak Niemcy czy Holandia. Z drugiej strony znajdują się państwa Europy Południowo-Wschodniej, takie jak Turcja czy Bośnia i Hercegowina, w których ceny nie przekraczają poziomu 1 500 euro za metr. Mimo rekordowej dynamiki – rocznego wzrostu o 19,3% – średnia cena mieszkań w Polsce była wyraźnie niższa niż w najdroższych krajach Europy i wyniosła 2 792 euro za metr, nieznacznie przekraczając poziom średniej ceny notowanej we Włoszech (2 741 euro). Ten wynik pozycjonuje nasz kraj mniej więcej w połowie europejskiego zestawienia. To, co jednak zdecydowanie wyróżnia Polskę na tle większości rynków, to tempo wzrostu cen. Według danych z raportu, Polska zanotowała najwyższy wzrost cen spośród wszystkich badanych krajów – o 19,3 procent rok do roku. Wzrost ten był konsekwencją kilku nakładających się czynników: silnego popytu stymulowanego programem kredytowym wspierającym zakup pierwszego mieszkania (Bezpieczny Kredyt 2%), niewystarczającej podaży mieszkań w największych miastach oraz zauważalnej aprecjacji złotego wobec euro, która podwyższyła ceny w europejskiej walucie. Polska na tle europejskiego rynku nieruchomości zajmuje pozycję bardzo specyficzną – jest jednocześnie krajem o dynamicznie rosnących cenach przy wciąż relatywnie niskim ich poziomie w porównaniu z Europą Zachodnią.

DYNAMIKA CEN ŚREDNICH MIESZKAŃ (2024)

źródło: Opracowanie własne na podstawie raportu Deloitte Property Index

W skali miasta, najdroższymi europejskimi stolicami okazały się Luksemburg i Paryż, gdzie średnie ceny przekraczają próg dziesięciu tysięcy euro. W Amsterdamie, Londynie Wewnętrznym, a także w Jerozolimie ceny były nieco wyższe od ośmiu tysięcy euro za metr kwadratowy. Najtańszą stolicą ujętą w badaniu okazała się Ankara, gdzie metr nowego mieszkania można kupić za kwotę około jednego tysiąca euro. Należy jednak zaznaczyć, że wynik ten był w znacznej mierze spowodowany znacznym spadkiem kursu tureckiej liry do euro. Wśród stolic europejskich, najniższe ceny mieszkań odnotowano w Bukareszcie – 1 757 euro/metr i Sarajewie – 1 823 euro/metr.

ŚREDNIE CENY METRA KWADRATOWEGO MIESZKAŃ W EUROPEJSKICH STOLICACH (ORAZ ANKARZE I JEROZOLIMIE)

źródło: Opracowanie własne na podstawie raportu Deloitte Property Index

W większości przypadków, na krajowych rynkach mieszkaniowych stolice są jednocześnie najdroższymi miastami. Są jednak wyjątki od tej reguły. Najdroższym  spośród notowanych w raporcie niemieckim miastem było Monachium, gdzie średnia cena metra mieszkania wyniosła 10 800 euro (o 3 600 euro więcej niż w Berlinie). Ceny mieszkań w Barcelonie były najwyższe w Hiszpanii (7 859 euro za metr kwadratowy), a rekordową w całym zestawieniu średnią cenę metra mieszkania zanotowano w Tel Awiwie – aż 13 970 euro.

W zestawieniu rocznej dynamiki wzrostu cen na rynkach badanych miast ponownie odnajdujemy silny polski akcent. Miastem, w którym w badanym okresie zanotowano najwyższy wzrost, był Kraków, gdzie ceny poszły w górę o ponad 28 procent. Autorzy raportu tłumaczą ten wzrost silnym popytem przy ograniczonej podaży oraz efektem działania programu wspierającego zakup pierwszego mieszkania. W Jerozolimie wzrost cen przekroczył 25 procent, co wiązało się przede wszystkim z wysokim popytem. W Albanii natomiast rosnące ceny w Tiranie i Vlorë wynikają z ogromnego napływu inwestorów zagranicznych i rozwoju sektora turystycznego, który wzmacnia popyt na mieszkania zarówno w celach inwestycyjnych, jak i jako drugie domy. W kilku miastach odnotowano także wyraźne spadki cen, a najgłębsze z nich dotyczą Turcji – szczególnie Izmiru i Ankary. Wpływ na to mają wysokie stopy procentowe i zmniejszona dostępność kredytu, które osłabiły popyt nabywców krajowych, a także zmiana kursu walutowego liry.

Bardzo interesująco wygląda kwestia dostępności mieszkań w poszczególnych miastach. W raporcie zastosowano wskaźnik liczby przeciętnych rocznych pensji, potrzebnych do zakupu siedemdziesięciometrowego mieszkania. Najniższą dostępność cenową wśród badanych miast zanotowano w Amsterdamie, gdzie na ten cel trzeba było przeznaczyć równowartość ponad piętnastu rocznych wynagrodzeń. Podobnie było w Atenach i Pradze. W wielu innych miastach Europy centralnej – Brnie, Koszycach, Lublanie czy Budapeszcie – zakup mieszkania wymaga od dziewięciu do dwunastu przeciętnych rocznych wynagrodzeń. W tej grupie znalazła się również Warszawa, gdzie na zakup modelowego mieszkania trzeba byłoby przeznaczyć 9,7 średnich rocznych pensji, a także Wrocław i Kraków (oba miasta z wynikiem 9,3).  Najbardziej dostępnym cenowo polskim miastem ujętym w raporcie są Katowice, gdzie na modelowe mieszkanie trzeba przeznaczyć 7,1 średniego rocznego wynagrodzenia. W Europie rynkami o najwyższej dostępności cenowej okazują się miasta skandynawskie i brytyjskie o relatywnie wysokich płacach, takie jak Odense, Aarhus czy Manchester, gdzie zakup siedemdziesięciometrowego mieszkania wymaga przeznaczenia zaledwie od pięciu do sześciu rocznych pensji. Zestawienie zamyka Turyn z wynikiem 4,9.

Najciekawsze w całym obrazie rynku jest jednak to, jakie wnioski płyną z danych o cenach, podaży i kosztach finansowania. W wielu krajach wciąż brakuje mieszkań, szczególnie w dużych miastach, które przyciągają ludność dzięki rynkowi pracy, edukacji i usługom. Wysokie ceny nie odstraszają nabywców, ale zmieniają ich zachowania – rośnie znaczenie najmu długoterminowego, a także najmu instytucjonalnego, który w wielu państwach zaczyna być rozpatrywany jako ważny segment rynku. Dostępność nie poprawi się znacząco, dopóki nie zwiększy się skala budownictwa oraz dopóki płace nie zaczną rosnąć szybciej niż koszty życia i ceny gruntów. Co ważne, wiele krajów podejmuje działania regulacyjne: ograniczanie najmu krótkoterminowego, zachęty do budownictwa społecznego, reformy planowania przestrzennego. Nie rozwiążą one jednak wszystkich problemów – inwestycje infrastrukturalne, struktura demograficzna, migracja zarobkowa czy sytuacja makroekonomiczna również odgrywają ogromną rolę. Europejski rynek mieszkaniowy jest więc mozaiką ukształtowaną przez zespół uwarunkowań historycznych, gospodarczych i kulturowych. Różnice między krajami i miastami nie są chwilowym zjawiskiem, lecz rezultatem długotrwałych procesów. Choć Europa mierzy się dziś z podobnymi wyzwaniami – niedoborem mieszkań, rosnącymi kosztami życia i presją urbanizacyjną – odpowiedzi na te problemy będą oczywiście różne w różnych krajach. Każdy rynek będzie reagował zgodnie ze swoją strukturą, historią i instytucjami.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Rok 2025 redefiniuje polski rynek nieruchomości mieszkaniowych, wprowadzając radykalne mechanizmy transparentności. To bezprecedensowy moment, w którym po latach ukrywania danych polski sektor nieruchomości musiał wyłożyć karty na stół. Osiągnięcie niespotykanej dotąd jawności jest zasługą nie jednej, lecz trzech kluczowych ustaw, które w ciągu zaledwie kilku miesięcy fundamentalnie zreorganizowały zasady gry. Ale uwolnienie danych to dopiero połowa sukcesu – prawdziwa „totalna transparentność” wymaga od nas wszystkich czegoś więcej niż tylko darmowego dostępu: wymaga kompetencji.

Przez wiele lat polski rynek pierwotny charakteryzował się znaczną asymetrią informacyjną, która faworyzowała deweloperów. Strategia niepodawania cen ofertowych wprost była powszechnym problemem. Aby uzyskać informację o cenie, klient musiał dzwonić, prosić, a najlepiej umówić się na spotkanie w biurze sprzedaży – był to celowy mechanizm budowania przewagi informacyjnej.

Jednocześnie, dostęp do cen transakcyjnych, niezbędnych do obiektywnej weryfikacji wartości rynkowej nieruchomości, był ograniczony. Dane z powiatowych Rejestrów Cen Nieruchomości (RCN) były płatne, a ich udostępnianie było niejednolite, co utrudniało masową analitykę i świadome decyzje zakupowe.

Rok 2025 przyniósł strukturalną zmianę poprzez jednoczesne wzmocnienie transparentności na obu kluczowych płaszczyznach:

• ofertowej – obowiązkowa jawność cen ofertowych na rynku pierwotnym, włącznie z całą historią cenową;
• transakcyjnej – zniesienie opłat za dostęp do RCN i utworzenie rządowego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), liberalizującego dostęp do cen transakcyjnych.

Już niedługo ceny będą jawne, a dane transakcyjne uwolnione, rynek przechodzi więc od modelu tajemnic do pełnej weryfikowalności. To realna siła dla kupujących, ale też potężne wyzwanie dla całego sektora, który musi przystosować się do nowych realiów.

Jawność cen ofertowych

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawy deweloperskiej), wchodząc w życie etapami od 11 lipca 2025 roku, radykalnie zwiększyła przejrzystość na rynku pierwotnym, narzucając deweloperom bezwzględny obowiązek publikowania pełnej i rzetelnej informacji o każdej inwestycji. Przepisy te były wdrażane etapowo: najpierw objęły nowe inwestycje rozpoczęte po dacie wejścia w życie ustawy, a od 11 września 2025 roku obowiązek jawności cen objął już wszystkie oferowane mieszkania i domy, niezależnie od daty rozpoczęcia sprzedaży.

To koniec z pustymi ogłoszeniami i negocjacjami w próżni. Deweloperzy mają teraz jasno określone, co muszą ujawnić na swoich dedykowanych stronach internetowych, tj.:

• cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej oraz pełną cenę (brutto) za każdy oferowany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny oraz za pomieszczenia przynależne (miejsce postojowe, komórka),
• wszelkie pozostałe świadczenia pieniężne, które nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera, co eliminuje ukryte koszty, które wcześniej często wychodziły na jaw dopiero w ostatnich fazach transakcji,
• historię cen danego lokalu. I to jest największa zmiana w relacji deweloper-nabywca. Teraz potencjalny nabywca może weryfikować politykę cenową dewelopera, co znacząco wzmacnia jego pozycję negocjacyjną i chroni przed manipulacją cenową.

Obowiązek jawności cen ofertowych znacząco zwiększa przejrzystość i wprowadza większą ochronę konsumentów. Nowe regulacje mają potencjał ograniczania tendencji deweloperów do częstego i gwałtownego podnoszenia stawek. Jawne ceny eliminują możliwość różnicowania ceny w zależności od subiektywnej oceny klienta (np. jego świadomości rynkowej czy desperacji związanej z szybkim zakupem) – praktyki uznawanej za nieuczciwą. Potencjalni nabywcy zyskują możliwość łatwego porównania ofert, co skraca proces poszukiwania nieruchomości i ogranicza konieczność kontaktu z biurem sprzedaży jedynie po to, by poznać cenę wyjściową. W rezultacie, gdy różnice cenowe między inwestycjami są niewielkie, w procesie podejmowania decyzji zakupowej znaczenia nabierają atrybuty pozafinansowe, takie jak lokalizacja, infrastruktura czy dostępność usług.

Jednak jawność cen nie jest wolna od wad. Po pierwsze, klient widzący wysoką cenę wyjściową może zrezygnować z kontaktu, tracąc szansę na bezpośrednie wynegocjowanie rabatu lub dodatkowych korzyści. Po drugie, przepisy nie definiują jednolitego, obligatoryjnego standardu prezentacji danych. Klient wciąż samodzielnie musi analizować poszczególne oferty, co jest czasochłonne i wymaga sporego nakładu pracy. I po trzecie, pełna widoczność cenników konkurencji ułatwia monitorowanie rynku deweloperom, co może prowadzić do nieformalnego ujednolicania ofert i w niektórych segmentach, gdzie podaż jest niska, paradoksalnie osłabić presję konkurencyjną i sprzyjać wzrostom cen.

Wejście w życie ustawy o jawności cen w lipcu i jej rozszerzenie we wrześniu 2025 roku nie spowodowało, wbrew obawom części branży, gwałtownych skokowych zmian w średnich cenach ofertowych. W większości analizowanych miast odnotowano jedynie niewielkie korekty cen ofertowych, wynoszące od 1% do 3% spadku. Nie był to bezpośredni efekt ustawy, lecz przyspieszonej i prewencyjnej standaryzacji cenników przez samych deweloperów, którzy chcieli uniknąć chaosu i zarzutów o nieuczciwe praktyki w momencie, gdy ich ceny staną się w pełni jawne. Co ciekawe, ten przełom w transparentności zbiegł się z ożywieniem popytu w trzecim kwartale 2025 roku, napędzanym m.in. cyklem obniżek stóp procentowych. To oznacza, że rosnący popyt nie jest już „głuchy” na ceny. Klienci, mający dostęp do pełnych cenników i danych transakcyjnych, są radykalnie bardziej świadomi, co ma szansę zdyscyplinować dynamikę wzrostu cenowego, nawet przy zwiększonym zainteresowaniu.

Darmowe dane RCN

O ile jawność cen ofertowych jest rewolucją na rynku pierwotnym, o tyle liberalizacja dostępu do RCN jest rewolucją dla wszystkich uczestników rynku. Bowiem prawdziwą wartość rynkową pokazuje tylko cena transakcyjna, czyli to, ile faktycznie zapłacono.

Nowelizacja ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, podpisana przez prezydenta 4 listopada 2025 roku, całkowicie znosi opłaty za korzystanie z danych transakcyjnych gromadzonych w powiatowych Rejestrach Cen Nieruchomości (RCN). Choć wejdzie w życie dopiero 12 lutego przyszłego roku, zmiana ta jest obietnicą, że najcenniejsze dane rynkowe staną się powszechnym, darmowym dobrem publicznym. Zniesienie opłat jest zmianą o fundamentalnym znaczeniu. Wcześniejszy model, oparty na płatnym dostępie (z opłatą za każdą transakcję), ograniczał powszechność wykorzystania tych danych do instytucji finansowych, rzeczoznawców majątkowych i profesjonalnych analityków.

Jednak trzeba pamiętać, że dane z RCN nie zawsze oddają w pełni aktualną sytuację rynkową ze względu na znaczne opóźnienia we wprowadzaniu danych do systemu informatycznego. Od daty podpisania aktu notarialnego do udostępnienia tej informacji w RCN może minąć nawet kilka miesięcy. Ponadto w rejestrach nie są przechowywane dane z umów deweloperskich, a ceny z ostatecznych umów przeniesienia własności na rynku pierwotnym są efektem negocjacji prowadzonych nawet dwa lata wcześniej. Dlatego dane z baz RCN mają ograniczoną wartość dla osób, które chcą poznać bieżącą sytuację na rynku. Ponadto, w rejestrach niestety nierzadko zdarzają się błędy i pomyłki, jak np. brak jednego zera w cenie. Z tego powodu sama rezygnacja z pobierania opłat, bez równoległej poprawy jakości i przyspieszenia procesu zasilania rejestru, może przynieść głównie efekt wizerunkowy, a nie realne korzyści analityczne.

MAPA 1: TERMINOWOŚĆ WPROWADZANIA TRANSAKCJI DO RCN

źródło: https://www.gov.pl/web/gugik/kontrola-bazy-rcn

Problemem jest też fakt, że RCN zamiast być pojedynczą, centralną bazą, jest faktycznie mozaiką 380 rejestrów prowadzonych oddzielnie przez każdy powiat i miasto na prawach powiatu. Mimo, iż dane te są gromadzone w formie cyfrowej, nie wszystkie starostwa udostępniają informacje elektronicznie. Co prawda, rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków zobowiązuje powiaty do udostępniania danych RCN przez Internet usługami sieciowymi, jednak obecnie mamy tylko 95 powiatów, które wypełniają ten obowiązek. To zaledwie jedna czwarta wszystkich starostw.

Niezależnie od tego, że zasada „dane za zero złotych” za chwilę będzie obowiązywać, kwestia sposobu realizowania dostępu RCN nadal pozostaje otwarta. Utrzymanie dotychczasowego modelu, opartego na składaniu indywidualnych wniosków, w obliczu masowego zainteresowania grozi znacznym spowolnieniem pracy urzędów i generowaniem opóźnień. Z kolei udostępnienie zasobów wyłącznie w ramach usługi WMS/WFS, choć pożądane przez analityków, ograniczyłoby dostępność informacji dla użytkowników nieprofesjonalnych bez dostępu do zaawansowanych narzędzi do wizualizacji.

Portal DOM

Równolegle rząd pracuje nad uruchomieniem Portalu DOM. Utworzenie centralnego, rządowego i bezpłatnego narzędzia, mającego za zadanie udostępniać dane o faktycznie zawartych transakcjach sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jest kluczowym elementem kolejnej nowelizacji ustawy deweloperskiej, podpisanej przez prezydenta 27 listopada 2025 roku. Uruchomienie portalu planowane jest w ciągu 16 miesięcy od ogłoszenia ustawy.

Gromadzone przez portal DOM informacje będą pochodzić z trzech źródeł: ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, informacji przekazywanych przez deweloperów i inne profesjonalne podmioty zajmujące się sprzedażą nieruchomości oraz aktów notarialnych udostępnianych przez Krajową Administrację Skarbową. W portalu pojawią się więc ceny sprzedaży nie tylko z aktów notarialnych, ale też z umów deweloperskich.

Nowe narzędzie będzie działać w dwóch modelach dostępu:

• dla wszystkich użytkowników (umożliwi przeglądanie statystyk cen transakcyjnych z możliwością filtrowania według lokalizacji, typu nieruchomości, powierzchni użytkowej czy liczby pokoi),
• dla podmiotów publicznych (rozszerzony dostęp, kluczowy dla analizy obrotu w kontekście projektowania instrumentów wsparcia polityki mieszkaniowej).

Skuteczność Portalu DOM zależy nie tylko od szybkości aktualizacji, ale przede wszystkim od jakości danych, ich kompletności oraz sposobu prezentacji. Dla ochrony danych osobowych, indywidualni użytkownicy nie będą mieli dostępu do informacji o konkretnych transakcjach, ale wyłącznie do zagregowanych wyników statystycznych (na bazie co najmniej sześciu transakcji), dlatego bardzo ważne będzie to, w jaki sposób dane zostaną zaprezentowane (czy będą czytelne dla odbiorców). Największe ryzyko dla rynku nie leży w braku dostępu, lecz w niedostatecznej interpretacji danych. Prosta informacja o przeciętnej cenie metra kwadratowego jest niewystarczająca. Niezbędne są wskaźniki pozwalające ocenić rozkład i wiarygodność danych – tak, by użytkownik wiedział, czy ma do czynienia z rynkiem jednorodnym, czy ze zbiorem transakcji o dużej zmienności, gdzie średnie mogą znacząco odbiegać od cen jednostkowych.

Pułapka darmowych danych

Kluczowym zagadnieniem, niezależnie od platformy (RCN czy Portal DOM), jest źródło danych i ich jakość oraz aktualność. Nawet najbardziej zaawansowane rozwiązanie technologiczne nie spełni swojej roli, jeśli dane będą opóźnione, niekompletne lub trudne do interpretacji.

Uwolnienie dostępu do RCN to milowy krok, jednak darmowy dostęp do danych nie oznacza darmowej wiedzy. Dla przeciętnego Kowalskiego, surowe dane transakcyjne – nawet ustrukturyzowane w Portalu DOM – pozostaną jedynie statystykami i medianami. A to dlatego, że brakuje im kontekstu. Analiza cen transakcyjnych wymaga specjalistycznych kompetencji, które pozwalają uwzględnić kluczowe różnice:

1. kontekst transakcji: Czy transakcja była „okazyjna” (np. sprzedaż rodzinna, transakcja z syndykiem, szybka sprzedaż)? Tego nie pokażą surowe dane.
2. stan i standard: RCN rejestruje cenę, ale nie powie nam, czy mieszkanie wymagało natychmiastowego wkładu finansowego, było w stanie deweloperskim, czy po generalnym remoncie. Różnica w cenie metra kwadratowego między tymi stanami bywa ogromna. A może nieruchomość miała obciążenia prawne?
3. agregacja RODO: aby chronić prywatność, dane transakcyjne w Portalu DOM muszą być agregowane (np. do poziomu osiedla). Ta agregacja zaciera detale – różnica w wartości między mieszkaniem z widokiem na park a mieszkaniem z widokiem na śmietnik, choć kluczowa dla ostatecznej wyceny, jest niewidoczna w zagregowanej statystyce.

Dlatego rewolucja jawności nie deklasuje ekspertów, lecz zmusza ich do ewolucji. Muszą zmienić model biznesowy i przejść z roli dostawcy informacji do zaawansowanego analityka i eksperta kontekstowego. Ich wartość dodana będzie teraz polegać na interpretacji, porównaniu jawnych cen ofertowych z danymi transakcyjnymi i dokonaniu precyzyjnej korekty wyceny na podstawie doświadczenia i kontekstu.

Następny krok – Elektroniczna Karta Nieruchomości

Mimo olbrzymiego skoku w 2025 roku, aby osiągnąć totalną transparentność na wzór rynków o najwyższych standardach, jak Szwecja czy Norwegia, musimy połączyć dane o cenie z pełnymi informacjami o stanie prawnym i fizycznym nieruchomości.

Tutaj wkracza postulat wprowadzenia Elektronicznej Karty Nieruchomości (EKN). Choć EKN nie była częścią pakietu ustaw 2025, jest logiczną konsekwencją i następnym, kluczowym krokiem w cyfrowej rewolucji rynku. EKN miałaby być cyfrowym paszportem nieruchomości, który integruje wszystkie kluczowe informacje w jednym, łatwo dostępnym miejscu – dane o cenie, stan prawny z księgi wieczystej oraz kompletne dane techniczne, eliminując potrzebę wielokrotnego wertowania urzędowych rejestrów.

Taka karta wyeliminowałaby ukryte ryzyka prawne i techniczne, które często są większym problemem niż sama cena. Dopiero gdy kupujący będzie miał nie tylko darmową informację o cenie, ale i łatwo dostępny, pełny obraz stanu prawnego i technicznego, będziemy mogli mówić o końcu asymetrii informacyjnej i pełni transparentności.

Jawność cen a stabilność rynku

Warto spojrzeć na rynki o pełnej transparentności, takie jak Szwecja i Norwegia, gdzie ceny sprzedaży nieruchomości są publicznie dostępne. Podobne przepisy obowiązują również w krajach Europy Zachodniej, w tym w Finlandii, Danii, Holandii, Niemczech, Szwajcarii czy Wielkiej Brytanii. W tych krajach informacje o cenach są zazwyczaj łatwo dostępne w publicznych rejestrach, często za darmo lub za niewielką opłatą.

Analiza takich rynków dostarcza cennych wniosków na temat wpływu jawności na dynamikę cen. Szwedzki rynek mieszkaniowy, pomimo pełnej transparentności cen transakcyjnych, w latach 2022-2024 doświadczył największego kryzysu od dekad, ze spadkami cen domów o prawie 20% i mieszkań o ponad 10% względem szczytu z 2022 roku (na podstawie raportów HOX Sweden Price Index). Wahania cen były spowodowane szybkim podnoszeniem stóp procentowych przez Riksbank w celu powstrzymania inflacji oraz wysokim odsetkiem kredytów hipotecznych o zmiennej stopie, które pozostawiały wiele gospodarstw domowych wrażliwych na rosnące koszty. Jak widać, jawność cen nie chroni rynku przed spadkami wywołanymi czynnikami makroekonomicznymi. Wręcz przeciwnie – może przyspieszyć korektę rynkową. Negatywne informacje są natychmiast asymilowane przez wszystkich uczestników, co sprawia, że rynek szybciej osiąga równowagę. Pełna transparentność eliminuje inercję cenową, czyniąc rynek bardziej efektywnym i szybciej reagującym na realia gospodarcze.

Podsumowanie

Polska staje się rynkiem jawności cen. Trzy ustawowe zmiany tworzą potężny fundament, który wymusza dyscyplinę na deweloperach i daje siłę kupującym.

• Dla kupujących to będzie dobry moment na zakupy, bo nigdy wcześniej nie dysponowali taką wiedzą i siłą negocjacji. Ale muszą pamiętać: dane bez prawidłowej interpretacji to tylko liczby.
• Dla deweloperów to sygnał, że muszą przejść na model biznesowy oparty na zaufaniu i dyscyplinie, a nie na ukrywaniu informacji. Ryzyko prawne związane z błędami w cennikach jest zbyt duże, by je ignorować.
• Dla profesjonalistów to koniec z byciem „dostępem do danych”, czas na bycie „ekspertem od interpretacji danych”. Ci, którzy się nie dostosują, znikną z rynku.

Liberalizacja dostępu do RCN i jawność cen ofertowych to kluczowy fundament, ale dopiero integracja tych danych z informacjami o stanie technicznym (np. przez EKN) i rozwój kompetencji do ich użycia, da nam prawdziwą transparentność.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości