Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Początek 2026 roku na polskim rynku nieruchomości to moment napięcia pomiędzy dwiema siłami o rzadko spotykanym natężeniu. Z jednej strony obserwujemy rekordowe ceny mieszkań w aglomeracjach, nakazujące ostrożność. Z drugiej – bezprecedensową skalę płynnych oszczędności gospodarstw domowych. Kwota zgromadzona na rachunkach bieżących Polaków przekroczyła bilion złotych, a na lokatach terminowych znajduje się kolejne ponad 400 mld zł. To obraz społeczeństwa, które mimo inflacyjnych turbulencji ostatnich lat dysponuje znaczną siłą nabywczą. Pytanie, które coraz częściej zadają sobie zarówno inwestorzy, jak i zwykli kupujący, brzmi: czy ten kapitał – zachęcony obniżkami stóp procentowych z 2025 roku – ponownie ruszy na rynek nieruchomości, realizując narodowe „marzenie o betonie”? A może mieszkanie przestało być oczywistym wyborem i coraz częściej przypomina kotwicę ograniczającą finansową elastyczność?

Koniec jednokierunkowej ulicy

Przez ponad dekadę polski rynek mieszkaniowy przypominał prosta drogę prowadzącą ku bogactwu. Niskie stopy procentowe, ograniczona podaż i dynamiczny wzrost cen sprawiały, że niemal każda decyzja zakupowa kończyła się sukcesem. Mieszkanie było nie tylko dobrem użytkowym, lecz także niemal automatyczną polisą chroniącą kapitał przed inflacją.

Rok 2026 przynosi jednak weryfikację tego modelu. Choć cykl obniżek stóp stał się faktem, ceny mieszkań znajdują się na bardzo wysokich poziomach, zbliżonych do historycznych maksimów. W takich warunkach nieruchomość przestaje być wyborem domyślnym, a coraz częściej staje się aktywem wymagającym chłodnej kalkulacji, realistycznych założeń i długiego horyzontu.

Ożywienie bez euforii

Grudzień 2025 roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku pierwotnym. Zamiast sezonowego spowolnienia pojawił się wzrost liczby wprowadzanych do sprzedaży mieszkań, a wolumen transakcji niemal zrównał się z nową podażą. Była to reakcja na poprawę dostępności kredytu, a nie „przypadkowy pik”.

Jednocześnie nie pojawiło się zjawisko masowej paniki zakupowej, tzw. FOMO (Fear of Missing Out) znane z wcześniejszych lat. Zamiast emocjonalnych decyzji obserwowaliśmy stopniowy powrót popytu opartego na kalkulacji. Fundament psychologiczny rynku pozostaje jednak silny – według raportu „Barometr Gotowości Inwestycyjnej Polaków 2025”, posiadanie nieruchomości wciąż zajmuje pierwsze miejsce w hierarchii inwestycyjnych aspiracji Polaków. Nadaje to popytowi charakter strukturalny, a nie wyłącznie cykliczny.

Paradoks taniego pieniądza

Jednym z największych mitów obecnego rynku jest przekonanie, że „teraz opłaca się kupować, bo kredyt jest tani”. Symulacja zakupu 50-metrowego mieszkania w dużej aglomeracji pokazuje, jak złudne jest to założenie.

PORÓWNANIE KOSZTÓW ZAKUPU (MIESZKANIE 50 M²)

Parametr	Zakup w szczycie stóp (2023)	Zakup po obniżkach (2026)	Dynamika zmiany
Cena transakcyjna m2	12 500 zł	15 500 zł	+24,0%
Wartość lokalu	625 000 zł	775 000 zł	+150 tys. zł
Wymagany wkład własny (20%)	125 000 zł	155 000 zł	+30 tys. zł
Oprocentowanie kredytu	8,50%	5,70%	-2,8 p.p.
Kwota kredytu	500 000 zł	620 000 zł	+120 tys. zł
Szacowana rata miesięczna (25 lat)	ok. 4 230 zł	ok. 3 920 zł	-310 zł

źródło: opracowanie własne

Kupujący w 2026 roku płaci za porównywalne mieszkanie około 150 tys. zł więcej niż nabywca z 2023 roku. Niższa o 300 zł rata jest okupiona znacznie wyższym długiem nominalnym oraz koniecznością wyłożenia dodatkowych 30 tys. zł na start. Bariera wejścia na rynek nie maleje – w wielu przypadkach wręcz rośnie. To skutecznie tłumi impulsywność i sprawia, że kredyt staje się narzędziem optymalizacji, a nie emocjonalnym wyzwalaczem.

Popyt wraca, ale zmienił charakter

Popyt, który w latach wysokich stóp procentowych został zamrożony, w 2026 roku stopniowo wraca na rynek. Nie rozlewa się jednak równomiernie po całym kraju. Najszybciej odbudowuje się tam, gdzie fundamenty pozostają silne: w dużych miastach, w lokalizacjach o dobrej dostępności komunikacyjnej oraz funkcjonalnych metrażach.

Charakter popytu uległ wyraźnej zmianie. Dominują zakupy motywowane realnymi potrzebami mieszkaniowymi, a nie spekulacją. Klienci są bardziej selektywni, a decyzje zakupowe rzadziej podejmowane pod presją czasu czy strachu przed „uciekającą ceną”. W efekcie różnice pomiędzy projektami dobrze zaprojektowanymi a tymi, które powstały w warunkach boomu, stają się coraz bardziej widoczne. Rynek premiuje jakość, lokalizację i funkcjonalność, a nie sam fakt posiadania oferty.

Podaż i „lepkość cen”

Po stronie podaży sytuacja ma charakter pozornie paradoksalny. Liczba dostępnych mieszkań pozostaje wysoka, co w klasycznym ujęciu powinno wywierać presję na spadek cen. Tymczasem ceny w większości lokalizacji pozostają stabilne. Wysokie koszty realizacji inwestycji i ostrożna polityka deweloperów powodują, że rynek wszedł w fazę tzw. lepkości cenowej. Zamiast korekt częściej obserwowane są negocjacje, elastyczność warunków sprzedaży oraz bonusy pozacenowe (np. garaż w cenie). To środowisko korzystne dla kupujących, ale nie oznaczające taniego rynku. Ceny mieszkań w 2026 roku są raczej wysokie, ale stabilne i przewidywalne.

Potencjał oszczędności

Warto przy tym pamiętać, że stabilizacja cen w ujęciu nominalnym nie oznacza automatycznie realnych zysków. W wielu miastach rynek wciąż kompensuje inflację z poprzednich lat, a realna stopa zwrotu z mieszkań pozostaje niska. To nie jest środowisko bańki spekulacyjnej, ale również dalekie od rynku oferującego szybkie i łatwe zyski. Nieruchomość coraz rzadziej pełni funkcję aktywa ofensywnego – częściej staje się narzędziem ochrony kapitału, wymagającym długiego horyzontu i realistycznych oczekiwań.

Bilion złotych zgromadzony na rachunkach Polaków robi ogromne wrażenie. Ostatni raz tak wysoka chęć gromadzenia środków miała miejsce w 2019 roku, co zwiastowało okres bardzo intensywnych zakupów inwestycyjnych. Jednak dziś sytuacja jest inna. Inflacja wróciła w okolice celu, a lokaty i obligacje skarbowe oferują realnie dodatnie stopy zwrotu. Presja na „ucieczkę z gotówką”, charakterystyczna dla lat 2022–2023, wyraźnie osłabła.

Dodatkowo popyt inwestycyjny zderza się z twardą matematyką rentowności. Rynek najmu po okresie dynamicznych wzrostów czynszów wszedł w fazę stabilizacji – oferuje przewidywalne, ale umiarkowane dochody, coraz bardziej przypominając długoterminowy instrument dochodowy niż źródło spektakularnych zysków.

Gdzie podziało się FOMO?

Brak gorączki w biurach sprzedaży wynika z trzech kluczowych czynników psychologicznych i behawioralnych. Po pierwsze, erozji zaufania do interwencji państwa na rynku mieszkaniowym, ukształtowanej przez doświadczenia z programami „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz zapowiedziami kolejnych dopłat – społeczeństwo przestało wierzyć w szybkie, darmowe prezenty od państwa. Kupujący nauczyli się, że zapowiedzi dopłat najczęściej kończą się skokowym wzrostem cen nieruchomości, który niweluje korzyść z dopłaty. Po drugie, realnej alternatywy w postaci obligacji i lokat. Mimo obniżek stóp, obligacje skarbowe (szczególnie te oparte na inflacji z poprzednich lat) wciąż pracują w portfelach Polaków. Poczucie bezpieczeństwa, jakie daje „czysty pieniądz” na subkoncie w banku, wygrywa z perspektywą zmagania się z najemcą i remontami. Po trzecie, ze zmęczenia cenowego, tzn. Polacy osiągnęli psychologiczną barierę akceptacji cen, a widok 20 tys. zł za metr kwadratowy w standardzie popularnym w dużym mieście przestał szokować, a zaczął zniechęcać.

Rynek wszedł w fazę „wait-and-see”, co wynika z prostej niemożności sfinansowania zakupu bez drastycznego obniżenia standardu życia. Może się to jednak niedługo zmienić. Deweloperzy w grudniu wprowadzili do sprzedaży rekordowe 5,3 tys. mieszkań i uzyskali pozwolenia na budowę 20 tys. mieszkań, co można interpretować jako przygotowanie do ofensywy. Deweloperzy budują ofertę, spodziewając się, że dalsze obniżki stóp w połączeniu ze wzrostem płac przełamią psychologiczną barierę. Wtedy część kapitału może ponownie ruszyć w stronę nieruchomości. I właśnie w tym momencie pojawia się ryzyko, że nieruchomość – kupowana pod presją – stanie się kotwicą.

Nieruchomość jako kotwica

Zbyt wysoka cena zakupu sprawia, że nieruchomość traci swoje defensywne cechy. Przy obecnych wycenach relacja zysku do ryzyka staje się mniej atrakcyjna, szczególnie jeśli uwzględnimy następujące czynniki:

• Stopy zwrotu: Przy obecnych cenach zakupu, rentowność najmu w dużych miastach oscyluje wokół 3,5 – 4,5% netto. To poziom porównywalny z bezpiecznymi instrumentami finansowymi, które nie wymagają zarządzania, remontów ani ponoszenia ryzyka pustostanów. Nieruchomość kupowana na szczycie wyceny przestaje być oczywistą alternatywą inwestycyjną.
• Pułapka płynności: Akcje można sprzedać w 3 sekundy. Obligacje w 2 dni. Mieszkanie w 2026 roku sprzedaje się średnio 6-9 miesięcy, o ile nie chcemy drastycznie schodzić z ceny. W dobie niepewności geopolitycznej zamrożenie kilku milionów złotych w betonie może być strategicznym błędem.
• „Wampiry energetyczne”: Dyrektywa EPBD sprawia, że świadomość ekologiczna przestaje być hobby, a staje się przymusem finansowym. Mieszkania w starych kamienicach lub blokach z wielkiej płyty, które nie przeszły termomodernizacji, zaczynają być wyceniane z „dyskontem energetycznym”. Koszt modernizacji lokalu może wkrótce przewyższyć potencjalne zyski ze wzrostu jego wartości.
• Demografia: To nie jest problem, który uderzy jutro – w mniejszych miastach to problem już dziś. Koncentracja popytu w 5 największych metropoliach sprawia, że inwestycje w mniejszych miejscowościach stają się pułapką braku najemcy.

W takich warunkach beton przestaje być „złotem” z definicji, a zaczyna być aktywem wymagającym aktywnego zarządzania i gotowości na długi horyzont.

Gdzie nieruchomości wciąż mają sens?

Nie oznacza to jednak, że mieszkania jako inwestycje są skreślone. Nieruchomości nadal pełnią rolę twardego aktywa i ochrony kapitału w długim terminie. Wygrywają jednak tylko w określonych segmentach: dobrze zlokalizowanych, odpowiadających realnym potrzebom demograficznym, z rentownością wyraźnie przewyższającą bezpieczne alternatywy. Coraz większe znaczenie zyskuje skala, profesjonalizacja i odporność na wahania cyklu.

Scenariusze na lata 2026–2028

Najbardziej prawdopodobny pozostaje scenariusz umiarkowanej stagnacji: ceny transakcyjne stoją w miejscu lub rosną o 2-3% rocznie (poniżej inflacji), rynek staje się rynkiem kupującego (jest czas na negocjacje, oglądanie i wybieranie „perełek”), a zyski osiągają ci, którzy potrafią selekcjonować okazje. Scenariusz gwałtownego powrotu FOMO wymagałby połączenia bardzo niskich stóp i silnego wzrostu płac. Wtedy kapitał z lokat masowo ruszyłby na rynek, tworząc ostatnią wielką falę wzrostową tej dekady. Z kolei korekta cenowa pozostaje możliwa jedynie w przypadku silnego szoku zewnętrznego (geopolityka) – „lewarowani” inwestorzy zostaliby zmuszeni do wyprzedaży, co mogłoby obniżyć ceny o 10-15%. Dla osób kupujących na szczycie w 2024/25 oznaczałoby to utratę całego wkładu własnego.

Podsumowanie

Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2026 roku nie znajduje się ani w fazie bańki, ani w fazie załamania. Jest to rynek dojrzały, stabilny i wyraźnie bardziej wymagający niż w poprzednich cyklach. „Betonowe złoto” nie przestało istnieć, ale przestało świecić jednakowo dla wszystkich. Bezpieczną przystanią pozostaje tylko dla tych, którzy potrafią realistycznie ocenić koszt kapitału, rentowność i ryzyko płynności. Dla pozostałych może stać się kotwicą – ciężarem ograniczającym elastyczność finansową na lata. W 2026 roku prawdziwym luksusem nie jest posiadanie wielu mieszkań. Jest nim płynność finansowa i spokój, którego beton – kupiony za wszelką cenę – może łatwo pozbawić.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Europejski rynek mieszkaniowy to złożony organizm, reagujący na wspólne impulsy: decyzje Europejskiego Banku Centralnego, zmiany inflacji, globalne kryzysy gospodarcze czy trendy demograficzne, w rzeczywistości stanowiący jednak mozaikę kilkudziesięciu mocno zróżnicowanych rynków krajowych. Różnice między nimi widoczne są nie tylko w poziomie cen czy wysokości czynszów, ale również w stopniu aktywności inwestorów czy dostępności cenowej mieszkań. Wynikają one z szeregu czynników, wśród których najbardziej oczywistym jest poziom zamożności społeczeństw. Wysokie ceny mieszkań w takich krajach jak Luksemburg, Szwajcaria, Dania czy Holandia nie są jedynie efektem spekulacji czy niedoboru podaży, lecz przede wszystkim odzwierciedleniem wysokich płac i stabilnego popytu. W krajach tych mieszkanie jest dobrem, na które społeczeństwo stać, nawet jeśli jego zakup wymaga kredytu na kilkadziesiąt lat. Z kolei w Europie Południowo-Wschodniej, gdzie dochody są znacznie niższe, ceny mieszkań również pozostają niższe w wartościach bezwzględnych, a mimo to mieszkania pozostają trudno dostępne. Różnice w poziomie dochodów nie tłumaczą oczywiście wszystkiego. Niezwykle istotne znaczenie mają np. czynniki regulacyjne i instytucjonalne. Europejskie kraje stosują bardzo różne podejścia do rynku nieruchomości mieszkaniowych. W niektórych państwach rynek jest silnie regulowany, szczególnie w zakresie najmu, ochrony lokatorów i kontroli czynszów. Przykładem są Niemcy czy Austria, gdzie co prawda regulacje stabilizują rynek, ale jednocześnie mogą ograniczać skłonność inwestorów do budowy mieszkań. W innych krajach, takich jak Irlandia czy Hiszpania, regulacje są bardziej liberalne, co sprzyja inwestycjom, ale zwiększa ryzyko gwałtownych wzrostów cen i czynszów. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej przez dziesięciolecia funkcjonowały w systemach gospodarki centralnie planowanej, gdzie rynek nieruchomości praktycznie nie istniał, a mieszkania były przydzielane decyzjami administracyjnymi. Transformacja ustrojowa lat dziewięćdziesiątych stworzyła rynek niemal od zera, często bez odpowiednich regulacji, instytucji i doświadczenia. W rezultacie wiele państw regionu do dziś nadrabia zaległości infrastrukturalne, urbanistyczne i instytucjonalne a wysoki udział własności mieszkań, niski poziom najmu instytucjonalnego i silna rola indywidualnych inwestorów to cechy charakterystyczne rynków tego regionu. Te uwarunkowania sprawiają, że są one zdecydowanie bardziej podatne na gwałtowne wzrosty cen w okresach boomu i bardziej wrażliwe na zmiany polityki kredytowej.

Istotnym czynnikiem różnicującym europejskie rynki mieszkaniowe jest także struktura demograficzna. Starzejące się społeczeństwa Europy Zachodniej i Południowej mają inne potrzeby mieszkaniowe niż młodsze populacje Europy Środkowo-Wschodniej. W krajach o wysokim udziale osób starszych popyt na nowe mieszkania jest słabszy, a rynek częściej koncentruje się na modernizacji istniejącego zasobu. Z kolei tam, gdzie populacja rośnie lub intensywnie migruje do miast, presja popytowa jest znacznie silniejsza. Migracje wewnętrzne i międzynarodowe są dziś jednym z najważniejszych czynników napędzających różnice regionalne. Duże miasta przyciągają młodych ludzi, studentów i pracowników z zagranicy, co prowadzi do wzrostu cen i czynszów, podczas gdy mniejsze ośrodki i regiony peryferyjne często borykają się z wyludnieniem i stagnacją cen. To oczywiście łączy się z  urbanizacją –  kolejnym elementem, który w znaczącym stopniu wpływa na europejskie rynki mieszkaniowe. W krajach takich jak Francja, Wielka Brytania czy Hiszpania koncentracja ludności w kilku największych metropoliach jest bardzo wysoka. To oczywiście powoduje ogromną presję na rynki mieszkaniowe Paryża, Londynu czy Madrytu. W państwach o bardziej policentrycznej strukturze osadniczej, takich jak Niemcy czy Włochy, popyt jest rozłożony bardziej równomiernie, co ogranicza skrajne wzrosty cen w pojedynczych miastach. To tłumaczy, dlaczego Monachium, Hamburg czy Frankfurt są drogie, ale różnice cenowe między nimi a innymi dużymi miastami Niemiec nie są aż tak drastyczne jak w przypadku Francji.

Wymieniając nazwy najdroższych europejskich stolic nie można pominąć roli inwestorów zagranicznych. Mieszkania w wielu miastach Europy stały się globalnym aktywem inwestycyjnym. Kapitał międzynarodowy płynie do Londynu, Paryża, Barcelony czy Lizbony, traktując nieruchomości jako bezpieczną przystań. To zjawisko w niewielkim stopniu dotyczy rynków Europy Środkowo-Wschodniej, choć ze znaczącym (wówczas) napływem zagranicznego kapitału na rynki największych polskich miast mieliśmy przecież do czynienia w okresie boomu z lat 2006-2008. Napływ kapitału zewnętrznego zwiększa konkurencję o ograniczoną liczbę mieszkań, podnosi ceny i pogarsza dostępność dla lokalnych mieszkańców.

Kolejnym czynnikiem różnicującym rynki mieszkaniowe jest rola turystyki i najmu krótkoterminowego. W miastach takich jak Barcelona, Lizbona, Wenecja czy Dubrownik, znacząca część zasobu mieszkaniowego została przekształcona w apartamenty na wynajem krótkoterminowy. To ograniczyło podaż mieszkań dostępnych dla mieszkańców i przyczyniło się do wzrostu cen oraz czynszów. W odpowiedzi wiele miast wprowadza regulacje ograniczające ten segment rynku, ale ich skuteczność bywa różna. W krajach, gdzie turystyka nie odgrywa tak dużej roli, ten czynnik jest znacznie mniej istotny, co pokazuje, jak lokalne uwarunkowania potrafią zmieniać dynamikę rynku.

Wreszcie, różnice między rynkami mieszkaniowymi wynikają z odmiennych oczekiwań społecznych wobec mieszkania jako dobra. W jednych krajach mieszkanie jest przede wszystkim miejscem do życia, w innych – kluczowym elementem budowania majątku i zabezpieczenia finansowego. Tam, gdzie nieruchomości traktowane są jako inwestycja na przyszłość, popyt jest bardziej odporny na wahania gospodarcze, a ceny rosną szybciej. Tam, gdzie większą rolę odgrywa najem i mobilność, rynek jest bardziej elastyczny i mniej podatny na gwałtowne wzrosty.

Jakie są jednak rzeczywiste różnice między rynkami mieszkaniowymi europejskich krajów i miast? W poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie warto zajrzeć do raportu Deloitte Property Index. Raport ten opiera się na danych z lokalnych biur Deloitte oraz oficjalnych źródeł krajowych. Dzięki temu analizy dotyczą nie tylko ogólnych trendów, lecz także lokalnych rynków, a zestawienie obejmuje trzydzieści państw i ponad siedemdziesiąt największych europejskich miast.

Jednym z ważnych elementów raportu jest analiza intensywności budownictwa, czyli liczby oddanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. W 2024 roku zdecydowanym liderem w tej dziedzinie była Turcja, gdzie zrealizowano blisko siedem mieszkań na tysiąc mieszkańców (6,85). To wynik blisko dwukrotnie wyższy niż średnia wśród badanych krajów, która w tym okresie wyniosła 3,61. Co ciekawe, na kolejnych miejscach znalazły się Irlandia (5,62) i Polska (5,33), które również utrzymały wysoką dynamikę budownictwa mieszkaniowego, napędzaną rosnącą liczbą ludności i postępującą urbanizacją. Taki sam jak w Polsce wskaźnik produkcji deweloperskiej odnotowano także w Izraelu. Na przeciwnym biegunie zestawienia znajdują się Bośnia i Hercegowina, Węgry i Hiszpania. We wszystkich tych krajach oddano w tym okresie mniej niż dwa mieszkania na tysiąc mieszkańców – odpowiednio 1,04, 1,39 i 1,78. W liczbach bezwzględnych pierwsze miejsce także należało do Turcji, gdzie w ciągu roku ukończono blisko 587 tysięcy mieszkań. To o ponad 250 tysięcy więcej niż w zajmującej drugie miejsce w tym zestawieniu Francji (330,4 tys.) i ponad dwa razy tyle, ile w Niemczech (252,0 tys.). Polska, z wynikiem blisko 200 tysięcy oddanych mieszkań, zajmuje 4 miejsce w zestawieniu, wyprzedzając o 46 tysięcy mieszkań Wielką Brytanię. Najniższą skalę budownictwa zanotowano w Bośni i Hercegowinie – 3 400 nowych mieszkań, a także w Słowenii – 5 100. Co ciekawe, patrząc z perspektywy wyników budownictwa notowanych w latach wcześniejszych, to właśnie Bośnia i Hercegowina była krajem o największej dynamice wzrostu budownictwa mieszkaniowego. Roczny wzrost liczby oddanych do użytkowania mieszkań w latach 2023 – 2024 wyniósł tam 17,6%.

Zestawienie cen mieszkań w krajach europejskich również wskazuje na bardzo wysoki poziom zróżnicowania rynków. Z jednej strony mamy kraje o wyjątkowo wysokich cenach, wśród których najwyższą zanotowano w Luksemburgu, gdzie średnia cena nowego mieszkania przekroczyła 8,7 tysiąca euro za metr kwadratowy. Niewiele taniej jest w Izraelu, Wielkiej Brytanii, Austrii czy Portugalii, gdzie ceny kształtują się na poziomie zbliżonym do pięciu tysięcy euro za metr. Co interesujące, do grupy tych państw nalezą również Czechy, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania wyniosła 5 030 euro i była wyraźnie wyższa niż w państwach takich jak Niemcy czy Holandia. Z drugiej strony znajdują się państwa Europy Południowo-Wschodniej, takie jak Turcja czy Bośnia i Hercegowina, w których ceny nie przekraczają poziomu 1 500 euro za metr. Mimo rekordowej dynamiki – rocznego wzrostu o 19,3% – średnia cena mieszkań w Polsce była wyraźnie niższa niż w najdroższych krajach Europy i wyniosła 2 792 euro za metr, nieznacznie przekraczając poziom średniej ceny notowanej we Włoszech (2 741 euro). Ten wynik pozycjonuje nasz kraj mniej więcej w połowie europejskiego zestawienia. To, co jednak zdecydowanie wyróżnia Polskę na tle większości rynków, to tempo wzrostu cen. Według danych z raportu, Polska zanotowała najwyższy wzrost cen spośród wszystkich badanych krajów – o 19,3 procent rok do roku. Wzrost ten był konsekwencją kilku nakładających się czynników: silnego popytu stymulowanego programem kredytowym wspierającym zakup pierwszego mieszkania (Bezpieczny Kredyt 2%), niewystarczającej podaży mieszkań w największych miastach oraz zauważalnej aprecjacji złotego wobec euro, która podwyższyła ceny w europejskiej walucie. Polska na tle europejskiego rynku nieruchomości zajmuje pozycję bardzo specyficzną – jest jednocześnie krajem o dynamicznie rosnących cenach przy wciąż relatywnie niskim ich poziomie w porównaniu z Europą Zachodnią.

DYNAMIKA CEN ŚREDNICH MIESZKAŃ (2024)

źródło: Opracowanie własne na podstawie raportu Deloitte Property Index

W skali miasta, najdroższymi europejskimi stolicami okazały się Luksemburg i Paryż, gdzie średnie ceny przekraczają próg dziesięciu tysięcy euro. W Amsterdamie, Londynie Wewnętrznym, a także w Jerozolimie ceny były nieco wyższe od ośmiu tysięcy euro za metr kwadratowy. Najtańszą stolicą ujętą w badaniu okazała się Ankara, gdzie metr nowego mieszkania można kupić za kwotę około jednego tysiąca euro. Należy jednak zaznaczyć, że wynik ten był w znacznej mierze spowodowany znacznym spadkiem kursu tureckiej liry do euro. Wśród stolic europejskich, najniższe ceny mieszkań odnotowano w Bukareszcie – 1 757 euro/metr i Sarajewie – 1 823 euro/metr.

ŚREDNIE CENY METRA KWADRATOWEGO MIESZKAŃ W EUROPEJSKICH STOLICACH (ORAZ ANKARZE I JEROZOLIMIE)

źródło: Opracowanie własne na podstawie raportu Deloitte Property Index

W większości przypadków, na krajowych rynkach mieszkaniowych stolice są jednocześnie najdroższymi miastami. Są jednak wyjątki od tej reguły. Najdroższym  spośród notowanych w raporcie niemieckim miastem było Monachium, gdzie średnia cena metra mieszkania wyniosła 10 800 euro (o 3 600 euro więcej niż w Berlinie). Ceny mieszkań w Barcelonie były najwyższe w Hiszpanii (7 859 euro za metr kwadratowy), a rekordową w całym zestawieniu średnią cenę metra mieszkania zanotowano w Tel Awiwie – aż 13 970 euro.

W zestawieniu rocznej dynamiki wzrostu cen na rynkach badanych miast ponownie odnajdujemy silny polski akcent. Miastem, w którym w badanym okresie zanotowano najwyższy wzrost, był Kraków, gdzie ceny poszły w górę o ponad 28 procent. Autorzy raportu tłumaczą ten wzrost silnym popytem przy ograniczonej podaży oraz efektem działania programu wspierającego zakup pierwszego mieszkania. W Jerozolimie wzrost cen przekroczył 25 procent, co wiązało się przede wszystkim z wysokim popytem. W Albanii natomiast rosnące ceny w Tiranie i Vlorë wynikają z ogromnego napływu inwestorów zagranicznych i rozwoju sektora turystycznego, który wzmacnia popyt na mieszkania zarówno w celach inwestycyjnych, jak i jako drugie domy. W kilku miastach odnotowano także wyraźne spadki cen, a najgłębsze z nich dotyczą Turcji – szczególnie Izmiru i Ankary. Wpływ na to mają wysokie stopy procentowe i zmniejszona dostępność kredytu, które osłabiły popyt nabywców krajowych, a także zmiana kursu walutowego liry.

Bardzo interesująco wygląda kwestia dostępności mieszkań w poszczególnych miastach. W raporcie zastosowano wskaźnik liczby przeciętnych rocznych pensji, potrzebnych do zakupu siedemdziesięciometrowego mieszkania. Najniższą dostępność cenową wśród badanych miast zanotowano w Amsterdamie, gdzie na ten cel trzeba było przeznaczyć równowartość ponad piętnastu rocznych wynagrodzeń. Podobnie było w Atenach i Pradze. W wielu innych miastach Europy centralnej – Brnie, Koszycach, Lublanie czy Budapeszcie – zakup mieszkania wymaga od dziewięciu do dwunastu przeciętnych rocznych wynagrodzeń. W tej grupie znalazła się również Warszawa, gdzie na zakup modelowego mieszkania trzeba byłoby przeznaczyć 9,7 średnich rocznych pensji, a także Wrocław i Kraków (oba miasta z wynikiem 9,3).  Najbardziej dostępnym cenowo polskim miastem ujętym w raporcie są Katowice, gdzie na modelowe mieszkanie trzeba przeznaczyć 7,1 średniego rocznego wynagrodzenia. W Europie rynkami o najwyższej dostępności cenowej okazują się miasta skandynawskie i brytyjskie o relatywnie wysokich płacach, takie jak Odense, Aarhus czy Manchester, gdzie zakup siedemdziesięciometrowego mieszkania wymaga przeznaczenia zaledwie od pięciu do sześciu rocznych pensji. Zestawienie zamyka Turyn z wynikiem 4,9.

Najciekawsze w całym obrazie rynku jest jednak to, jakie wnioski płyną z danych o cenach, podaży i kosztach finansowania. W wielu krajach wciąż brakuje mieszkań, szczególnie w dużych miastach, które przyciągają ludność dzięki rynkowi pracy, edukacji i usługom. Wysokie ceny nie odstraszają nabywców, ale zmieniają ich zachowania – rośnie znaczenie najmu długoterminowego, a także najmu instytucjonalnego, który w wielu państwach zaczyna być rozpatrywany jako ważny segment rynku. Dostępność nie poprawi się znacząco, dopóki nie zwiększy się skala budownictwa oraz dopóki płace nie zaczną rosnąć szybciej niż koszty życia i ceny gruntów. Co ważne, wiele krajów podejmuje działania regulacyjne: ograniczanie najmu krótkoterminowego, zachęty do budownictwa społecznego, reformy planowania przestrzennego. Nie rozwiążą one jednak wszystkich problemów – inwestycje infrastrukturalne, struktura demograficzna, migracja zarobkowa czy sytuacja makroekonomiczna również odgrywają ogromną rolę. Europejski rynek mieszkaniowy jest więc mozaiką ukształtowaną przez zespół uwarunkowań historycznych, gospodarczych i kulturowych. Różnice między krajami i miastami nie są chwilowym zjawiskiem, lecz rezultatem długotrwałych procesów. Choć Europa mierzy się dziś z podobnymi wyzwaniami – niedoborem mieszkań, rosnącymi kosztami życia i presją urbanizacyjną – odpowiedzi na te problemy będą oczywiście różne w różnych krajach. Każdy rynek będzie reagował zgodnie ze swoją strukturą, historią i instytucjami.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Rok 2025 redefiniuje polski rynek nieruchomości mieszkaniowych, wprowadzając radykalne mechanizmy transparentności. To bezprecedensowy moment, w którym po latach ukrywania danych polski sektor nieruchomości musiał wyłożyć karty na stół. Osiągnięcie niespotykanej dotąd jawności jest zasługą nie jednej, lecz trzech kluczowych ustaw, które w ciągu zaledwie kilku miesięcy fundamentalnie zreorganizowały zasady gry. Ale uwolnienie danych to dopiero połowa sukcesu – prawdziwa „totalna transparentność” wymaga od nas wszystkich czegoś więcej niż tylko darmowego dostępu: wymaga kompetencji.

Przez wiele lat polski rynek pierwotny charakteryzował się znaczną asymetrią informacyjną, która faworyzowała deweloperów. Strategia niepodawania cen ofertowych wprost była powszechnym problemem. Aby uzyskać informację o cenie, klient musiał dzwonić, prosić, a najlepiej umówić się na spotkanie w biurze sprzedaży – był to celowy mechanizm budowania przewagi informacyjnej.

Jednocześnie, dostęp do cen transakcyjnych, niezbędnych do obiektywnej weryfikacji wartości rynkowej nieruchomości, był ograniczony. Dane z powiatowych Rejestrów Cen Nieruchomości (RCN) były płatne, a ich udostępnianie było niejednolite, co utrudniało masową analitykę i świadome decyzje zakupowe.

Rok 2025 przyniósł strukturalną zmianę poprzez jednoczesne wzmocnienie transparentności na obu kluczowych płaszczyznach:

• ofertowej – obowiązkowa jawność cen ofertowych na rynku pierwotnym, włącznie z całą historią cenową;
• transakcyjnej – zniesienie opłat za dostęp do RCN i utworzenie rządowego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), liberalizującego dostęp do cen transakcyjnych.

Już niedługo ceny będą jawne, a dane transakcyjne uwolnione, rynek przechodzi więc od modelu tajemnic do pełnej weryfikowalności. To realna siła dla kupujących, ale też potężne wyzwanie dla całego sektora, który musi przystosować się do nowych realiów.

Jawność cen ofertowych

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawy deweloperskiej), wchodząc w życie etapami od 11 lipca 2025 roku, radykalnie zwiększyła przejrzystość na rynku pierwotnym, narzucając deweloperom bezwzględny obowiązek publikowania pełnej i rzetelnej informacji o każdej inwestycji. Przepisy te były wdrażane etapowo: najpierw objęły nowe inwestycje rozpoczęte po dacie wejścia w życie ustawy, a od 11 września 2025 roku obowiązek jawności cen objął już wszystkie oferowane mieszkania i domy, niezależnie od daty rozpoczęcia sprzedaży.

To koniec z pustymi ogłoszeniami i negocjacjami w próżni. Deweloperzy mają teraz jasno określone, co muszą ujawnić na swoich dedykowanych stronach internetowych, tj.:

• cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej oraz pełną cenę (brutto) za każdy oferowany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny oraz za pomieszczenia przynależne (miejsce postojowe, komórka),
• wszelkie pozostałe świadczenia pieniężne, które nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera, co eliminuje ukryte koszty, które wcześniej często wychodziły na jaw dopiero w ostatnich fazach transakcji,
• historię cen danego lokalu. I to jest największa zmiana w relacji deweloper-nabywca. Teraz potencjalny nabywca może weryfikować politykę cenową dewelopera, co znacząco wzmacnia jego pozycję negocjacyjną i chroni przed manipulacją cenową.

Obowiązek jawności cen ofertowych znacząco zwiększa przejrzystość i wprowadza większą ochronę konsumentów. Nowe regulacje mają potencjał ograniczania tendencji deweloperów do częstego i gwałtownego podnoszenia stawek. Jawne ceny eliminują możliwość różnicowania ceny w zależności od subiektywnej oceny klienta (np. jego świadomości rynkowej czy desperacji związanej z szybkim zakupem) – praktyki uznawanej za nieuczciwą. Potencjalni nabywcy zyskują możliwość łatwego porównania ofert, co skraca proces poszukiwania nieruchomości i ogranicza konieczność kontaktu z biurem sprzedaży jedynie po to, by poznać cenę wyjściową. W rezultacie, gdy różnice cenowe między inwestycjami są niewielkie, w procesie podejmowania decyzji zakupowej znaczenia nabierają atrybuty pozafinansowe, takie jak lokalizacja, infrastruktura czy dostępność usług.

Jednak jawność cen nie jest wolna od wad. Po pierwsze, klient widzący wysoką cenę wyjściową może zrezygnować z kontaktu, tracąc szansę na bezpośrednie wynegocjowanie rabatu lub dodatkowych korzyści. Po drugie, przepisy nie definiują jednolitego, obligatoryjnego standardu prezentacji danych. Klient wciąż samodzielnie musi analizować poszczególne oferty, co jest czasochłonne i wymaga sporego nakładu pracy. I po trzecie, pełna widoczność cenników konkurencji ułatwia monitorowanie rynku deweloperom, co może prowadzić do nieformalnego ujednolicania ofert i w niektórych segmentach, gdzie podaż jest niska, paradoksalnie osłabić presję konkurencyjną i sprzyjać wzrostom cen.

Wejście w życie ustawy o jawności cen w lipcu i jej rozszerzenie we wrześniu 2025 roku nie spowodowało, wbrew obawom części branży, gwałtownych skokowych zmian w średnich cenach ofertowych. W większości analizowanych miast odnotowano jedynie niewielkie korekty cen ofertowych, wynoszące od 1% do 3% spadku. Nie był to bezpośredni efekt ustawy, lecz przyspieszonej i prewencyjnej standaryzacji cenników przez samych deweloperów, którzy chcieli uniknąć chaosu i zarzutów o nieuczciwe praktyki w momencie, gdy ich ceny staną się w pełni jawne. Co ciekawe, ten przełom w transparentności zbiegł się z ożywieniem popytu w trzecim kwartale 2025 roku, napędzanym m.in. cyklem obniżek stóp procentowych. To oznacza, że rosnący popyt nie jest już „głuchy” na ceny. Klienci, mający dostęp do pełnych cenników i danych transakcyjnych, są radykalnie bardziej świadomi, co ma szansę zdyscyplinować dynamikę wzrostu cenowego, nawet przy zwiększonym zainteresowaniu.

Darmowe dane RCN

O ile jawność cen ofertowych jest rewolucją na rynku pierwotnym, o tyle liberalizacja dostępu do RCN jest rewolucją dla wszystkich uczestników rynku. Bowiem prawdziwą wartość rynkową pokazuje tylko cena transakcyjna, czyli to, ile faktycznie zapłacono.

Nowelizacja ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, podpisana przez prezydenta 4 listopada 2025 roku, całkowicie znosi opłaty za korzystanie z danych transakcyjnych gromadzonych w powiatowych Rejestrach Cen Nieruchomości (RCN). Choć wejdzie w życie dopiero 12 lutego przyszłego roku, zmiana ta jest obietnicą, że najcenniejsze dane rynkowe staną się powszechnym, darmowym dobrem publicznym. Zniesienie opłat jest zmianą o fundamentalnym znaczeniu. Wcześniejszy model, oparty na płatnym dostępie (z opłatą za każdą transakcję), ograniczał powszechność wykorzystania tych danych do instytucji finansowych, rzeczoznawców majątkowych i profesjonalnych analityków.

Jednak trzeba pamiętać, że dane z RCN nie zawsze oddają w pełni aktualną sytuację rynkową ze względu na znaczne opóźnienia we wprowadzaniu danych do systemu informatycznego. Od daty podpisania aktu notarialnego do udostępnienia tej informacji w RCN może minąć nawet kilka miesięcy. Ponadto w rejestrach nie są przechowywane dane z umów deweloperskich, a ceny z ostatecznych umów przeniesienia własności na rynku pierwotnym są efektem negocjacji prowadzonych nawet dwa lata wcześniej. Dlatego dane z baz RCN mają ograniczoną wartość dla osób, które chcą poznać bieżącą sytuację na rynku. Ponadto, w rejestrach niestety nierzadko zdarzają się błędy i pomyłki, jak np. brak jednego zera w cenie. Z tego powodu sama rezygnacja z pobierania opłat, bez równoległej poprawy jakości i przyspieszenia procesu zasilania rejestru, może przynieść głównie efekt wizerunkowy, a nie realne korzyści analityczne.

MAPA 1: TERMINOWOŚĆ WPROWADZANIA TRANSAKCJI DO RCN

źródło: https://www.gov.pl/web/gugik/kontrola-bazy-rcn

Problemem jest też fakt, że RCN zamiast być pojedynczą, centralną bazą, jest faktycznie mozaiką 380 rejestrów prowadzonych oddzielnie przez każdy powiat i miasto na prawach powiatu. Mimo, iż dane te są gromadzone w formie cyfrowej, nie wszystkie starostwa udostępniają informacje elektronicznie. Co prawda, rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków zobowiązuje powiaty do udostępniania danych RCN przez Internet usługami sieciowymi, jednak obecnie mamy tylko 95 powiatów, które wypełniają ten obowiązek. To zaledwie jedna czwarta wszystkich starostw.

Niezależnie od tego, że zasada „dane za zero złotych” za chwilę będzie obowiązywać, kwestia sposobu realizowania dostępu RCN nadal pozostaje otwarta. Utrzymanie dotychczasowego modelu, opartego na składaniu indywidualnych wniosków, w obliczu masowego zainteresowania grozi znacznym spowolnieniem pracy urzędów i generowaniem opóźnień. Z kolei udostępnienie zasobów wyłącznie w ramach usługi WMS/WFS, choć pożądane przez analityków, ograniczyłoby dostępność informacji dla użytkowników nieprofesjonalnych bez dostępu do zaawansowanych narzędzi do wizualizacji.

Portal DOM

Równolegle rząd pracuje nad uruchomieniem Portalu DOM. Utworzenie centralnego, rządowego i bezpłatnego narzędzia, mającego za zadanie udostępniać dane o faktycznie zawartych transakcjach sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jest kluczowym elementem kolejnej nowelizacji ustawy deweloperskiej, podpisanej przez prezydenta 27 listopada 2025 roku. Uruchomienie portalu planowane jest w ciągu 16 miesięcy od ogłoszenia ustawy.

Gromadzone przez portal DOM informacje będą pochodzić z trzech źródeł: ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, informacji przekazywanych przez deweloperów i inne profesjonalne podmioty zajmujące się sprzedażą nieruchomości oraz aktów notarialnych udostępnianych przez Krajową Administrację Skarbową. W portalu pojawią się więc ceny sprzedaży nie tylko z aktów notarialnych, ale też z umów deweloperskich.

Nowe narzędzie będzie działać w dwóch modelach dostępu:

• dla wszystkich użytkowników (umożliwi przeglądanie statystyk cen transakcyjnych z możliwością filtrowania według lokalizacji, typu nieruchomości, powierzchni użytkowej czy liczby pokoi),
• dla podmiotów publicznych (rozszerzony dostęp, kluczowy dla analizy obrotu w kontekście projektowania instrumentów wsparcia polityki mieszkaniowej).

Skuteczność Portalu DOM zależy nie tylko od szybkości aktualizacji, ale przede wszystkim od jakości danych, ich kompletności oraz sposobu prezentacji. Dla ochrony danych osobowych, indywidualni użytkownicy nie będą mieli dostępu do informacji o konkretnych transakcjach, ale wyłącznie do zagregowanych wyników statystycznych (na bazie co najmniej sześciu transakcji), dlatego bardzo ważne będzie to, w jaki sposób dane zostaną zaprezentowane (czy będą czytelne dla odbiorców). Największe ryzyko dla rynku nie leży w braku dostępu, lecz w niedostatecznej interpretacji danych. Prosta informacja o przeciętnej cenie metra kwadratowego jest niewystarczająca. Niezbędne są wskaźniki pozwalające ocenić rozkład i wiarygodność danych – tak, by użytkownik wiedział, czy ma do czynienia z rynkiem jednorodnym, czy ze zbiorem transakcji o dużej zmienności, gdzie średnie mogą znacząco odbiegać od cen jednostkowych.

Pułapka darmowych danych

Kluczowym zagadnieniem, niezależnie od platformy (RCN czy Portal DOM), jest źródło danych i ich jakość oraz aktualność. Nawet najbardziej zaawansowane rozwiązanie technologiczne nie spełni swojej roli, jeśli dane będą opóźnione, niekompletne lub trudne do interpretacji.

Uwolnienie dostępu do RCN to milowy krok, jednak darmowy dostęp do danych nie oznacza darmowej wiedzy. Dla przeciętnego Kowalskiego, surowe dane transakcyjne – nawet ustrukturyzowane w Portalu DOM – pozostaną jedynie statystykami i medianami. A to dlatego, że brakuje im kontekstu. Analiza cen transakcyjnych wymaga specjalistycznych kompetencji, które pozwalają uwzględnić kluczowe różnice:

1. kontekst transakcji: Czy transakcja była „okazyjna” (np. sprzedaż rodzinna, transakcja z syndykiem, szybka sprzedaż)? Tego nie pokażą surowe dane.
2. stan i standard: RCN rejestruje cenę, ale nie powie nam, czy mieszkanie wymagało natychmiastowego wkładu finansowego, było w stanie deweloperskim, czy po generalnym remoncie. Różnica w cenie metra kwadratowego między tymi stanami bywa ogromna. A może nieruchomość miała obciążenia prawne?
3. agregacja RODO: aby chronić prywatność, dane transakcyjne w Portalu DOM muszą być agregowane (np. do poziomu osiedla). Ta agregacja zaciera detale – różnica w wartości między mieszkaniem z widokiem na park a mieszkaniem z widokiem na śmietnik, choć kluczowa dla ostatecznej wyceny, jest niewidoczna w zagregowanej statystyce.

Dlatego rewolucja jawności nie deklasuje ekspertów, lecz zmusza ich do ewolucji. Muszą zmienić model biznesowy i przejść z roli dostawcy informacji do zaawansowanego analityka i eksperta kontekstowego. Ich wartość dodana będzie teraz polegać na interpretacji, porównaniu jawnych cen ofertowych z danymi transakcyjnymi i dokonaniu precyzyjnej korekty wyceny na podstawie doświadczenia i kontekstu.

Następny krok – Elektroniczna Karta Nieruchomości

Mimo olbrzymiego skoku w 2025 roku, aby osiągnąć totalną transparentność na wzór rynków o najwyższych standardach, jak Szwecja czy Norwegia, musimy połączyć dane o cenie z pełnymi informacjami o stanie prawnym i fizycznym nieruchomości.

Tutaj wkracza postulat wprowadzenia Elektronicznej Karty Nieruchomości (EKN). Choć EKN nie była częścią pakietu ustaw 2025, jest logiczną konsekwencją i następnym, kluczowym krokiem w cyfrowej rewolucji rynku. EKN miałaby być cyfrowym paszportem nieruchomości, który integruje wszystkie kluczowe informacje w jednym, łatwo dostępnym miejscu – dane o cenie, stan prawny z księgi wieczystej oraz kompletne dane techniczne, eliminując potrzebę wielokrotnego wertowania urzędowych rejestrów.

Taka karta wyeliminowałaby ukryte ryzyka prawne i techniczne, które często są większym problemem niż sama cena. Dopiero gdy kupujący będzie miał nie tylko darmową informację o cenie, ale i łatwo dostępny, pełny obraz stanu prawnego i technicznego, będziemy mogli mówić o końcu asymetrii informacyjnej i pełni transparentności.

Jawność cen a stabilność rynku

Warto spojrzeć na rynki o pełnej transparentności, takie jak Szwecja i Norwegia, gdzie ceny sprzedaży nieruchomości są publicznie dostępne. Podobne przepisy obowiązują również w krajach Europy Zachodniej, w tym w Finlandii, Danii, Holandii, Niemczech, Szwajcarii czy Wielkiej Brytanii. W tych krajach informacje o cenach są zazwyczaj łatwo dostępne w publicznych rejestrach, często za darmo lub za niewielką opłatą.

Analiza takich rynków dostarcza cennych wniosków na temat wpływu jawności na dynamikę cen. Szwedzki rynek mieszkaniowy, pomimo pełnej transparentności cen transakcyjnych, w latach 2022-2024 doświadczył największego kryzysu od dekad, ze spadkami cen domów o prawie 20% i mieszkań o ponad 10% względem szczytu z 2022 roku (na podstawie raportów HOX Sweden Price Index). Wahania cen były spowodowane szybkim podnoszeniem stóp procentowych przez Riksbank w celu powstrzymania inflacji oraz wysokim odsetkiem kredytów hipotecznych o zmiennej stopie, które pozostawiały wiele gospodarstw domowych wrażliwych na rosnące koszty. Jak widać, jawność cen nie chroni rynku przed spadkami wywołanymi czynnikami makroekonomicznymi. Wręcz przeciwnie – może przyspieszyć korektę rynkową. Negatywne informacje są natychmiast asymilowane przez wszystkich uczestników, co sprawia, że rynek szybciej osiąga równowagę. Pełna transparentność eliminuje inercję cenową, czyniąc rynek bardziej efektywnym i szybciej reagującym na realia gospodarcze.

Podsumowanie

Polska staje się rynkiem jawności cen. Trzy ustawowe zmiany tworzą potężny fundament, który wymusza dyscyplinę na deweloperach i daje siłę kupującym.

• Dla kupujących to będzie dobry moment na zakupy, bo nigdy wcześniej nie dysponowali taką wiedzą i siłą negocjacji. Ale muszą pamiętać: dane bez prawidłowej interpretacji to tylko liczby.
• Dla deweloperów to sygnał, że muszą przejść na model biznesowy oparty na zaufaniu i dyscyplinie, a nie na ukrywaniu informacji. Ryzyko prawne związane z błędami w cennikach jest zbyt duże, by je ignorować.
• Dla profesjonalistów to koniec z byciem „dostępem do danych”, czas na bycie „ekspertem od interpretacji danych”. Ci, którzy się nie dostosują, znikną z rynku.

Liberalizacja dostępu do RCN i jawność cen ofertowych to kluczowy fundament, ale dopiero integracja tych danych z informacjami o stanie technicznym (np. przez EKN) i rozwój kompetencji do ich użycia, da nam prawdziwą transparentność.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Obecna sytuacja geopolityczna Polski wymusiła na rządzących intensyfikację działań związanych z obronnością kraju. Jednym z kroków mających na celu przygotowanie społeczeństwa do sytuacji zagrożenia, takich jak działania wojenne, klęski żywiołowe czy zdarzenia o charakterze terrorystycznym, było uchwalenie w grudniu 2024 roku ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, tak zwanej ustawy schronowej. Przepisy szczegółowo określają sposób organizacji ochrony ludności i obrony cywilnej, w tym nakładają obowiązek przygotowania do tego odpowiedniej infrastruktury, tak zwanych obiektów zbiorowej ochrony. Ustawa wyróżnia trzy typy takich obiektów:

• schron – uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne,
• ukrycie – uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji niehermetycznej,
• miejsca doraźnego schronienia – obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi.

Zaplanowanie i powstanie wspomnianej infrastruktury kryzysowej to zadanie przede wszystkim organów administracji publicznej. W tym celu muszą one przeznaczyć istniejące oraz planowane obiekty budowlane (na przykład szkoły, szpitale czy urzędy) do pełnienia dodatkowej funkcji obiektów zbiorowej ochrony. Ustawodawca szczegółowo określił zasady użytkowania i ewidencjonowania oraz warunki techniczne tych obiektów.

Ważną rolę w budowie obiektów zbiorowej ochrony mają odegrać podmioty sektora prywatnego, w szczególności deweloperzy. Zgodnie z art. 94 ustawy schronowej „kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia”. Zatem ustawodawca nakłada na deweloperów dodatkowy obowiązek projektowania i wykonywania budowli w taki sposób, by w sytuacji zagrożenia mogły pełnić co najmniej funkcję miejsc doraźnego schronienia. Budynki wielorodzinne oraz garaże podziemne poza pełnieniem podstawowych funkcji, do których zostały zbudowane, będą mogły zostać wykorzystane w sytuacjach kryzysowych.

Przepis ten wejdzie w życie już niebawem. Dotyczy bowiem inwestycji realizowanych od 1 stycznia 2026 roku. Zgodnie z treścią art. 206 ustawy schronowej: „art. 93-95 stosuje się dla zamierzenia budowlanego, wobec którego po dniu 31 grudnia 2025 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.”

Z perspektywy deweloperów najważniejsze są wymagania techniczne dotyczące miejsc doraźnego schronienia. Wpływają one bowiem na koszty oraz czas realizacji inwestycji. Obiekty takie muszą między innymi:

• cechować się odpowiednią wytrzymałością,
• posiadać dobrą wentylację, izolację akustyczną i termiczną,
• zapewniać bezpieczeństwo pożarowe,
• posiadać drogi ewakuacyjne i systemy zasilania awaryjnego,
• być zaopatrzone w media,
• posiadać system odprowadzania ścieków.

Szczegółowe warunki techniczne dotyczące miejsc doraźnego schronienia zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 roku w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia.

Wprowadzenie obowiązku tworzenia miejsc doraźnego schronienia wiąże się z wydłużeniem i skomplikowaniem procesu planowania inwestycji i zwiększeniem kosztów ich realizacji. Co jednak ważne, zgodnie z art. 106 ustawy schronowej właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych będą mogli ubiegać się o przekazanie im środków finansowych w formie dotacji celowych na dostosowanie obiektów do pełnienia funkcji miejsc doraźnego schronienia. Finansowanie to będzie dotyczyć do 100% kosztów inwestycji zwiększonych w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej, lecz ich refinansowanie będzie fakultatywne, czyli nie w pełni gwarantowane. W związku z tym, w przypadku decyzji odmownej, istnieje duże ryzyko wzrostu cen nieruchomości, gdyż deweloperzy wzrost kosztów będą przenosić na nabywców.

Z punktu widzenia deweloperów wprowadzenie obowiązku projektowania i wykonywania budowli w taki sposób, by w sytuacji zagrożenia mogły pełnić co najmniej funkcję miejsc doraźnego schronienia, to dodatkowe kosztochłonne wyzwanie, któremu muszą sprostać. Jednak w normalnych warunkach przestrzeń ta może być wykorzystywana jako dodatkowe pomieszczenia gospodarcze czy przestrzenie użytkowe, co może wpływać na atrakcyjność inwestycji i przyciągnąć klientów. Z perspektywy nabywców łączenie funkcji mieszkalnej i ochronnej w jednym budynku może również znacząco zwiększyć poczucie bezpieczeństwa.

Monika Kubisz
Koordynator Systemu AMRON

Jeszcze dekadę temu kupno domu pod miastem było synonimem kompromisu. Dziś to często cel sam w sobie – symbol wygody, niezależności i życia bliżej natury. Suburbanizacja, dawniej postrzegana głównie jako proces społeczny, stała się jednym z motorów napędowych rynku nieruchomości. Zmieniła sposób, w jaki myślimy o przestrzeni, o inwestowaniu i o tym, czym właściwie jest „dobre miejsce do życia”.

Czym właściwie jest suburbanizacja? Suburbanizacja to nic innego jak rozlewanie się miast – migracja mieszkańców z centrów na ich obrzeża i do gmin sąsiednich. Zjawisko to nie jest nowe, ale w Polsce nabrało tempa po 2000 roku, a pandemia COVID-19 dodatkowo przyśpieszyła ten proces. Gdy praca zdalna przestała być wyjątkiem, a stała się codziennością, wiele osób uświadomiło sobie, że nie potrzebuje już mieszkać w ścisłym centrum, by wygodnie funkcjonować zawodowo. Takie miasta jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań rozlewają się w kierunku okolicznych gmin. W efekcie powstają całe „nowe miasta” jak Lesznowola pod Warszawą, Zabierzów pod Krakowem czy Długołęka pod Wrocławiem. To właśnie tam przenosi się ciężar rozwoju mieszkaniowego i inwestycyjnego.

Powody, dla których Polacy uciekają z miast, są złożone. Najprostszym jest powód ekonomiczny. Za cenę dwupokojowego mieszkania w dużym mieście można dziś kupić działkę i postawić dom kilkanaście kilometrów dalej. Do tego dochodzi zapotrzebowanie na przestrzeń, ciszę, prywatność oraz kontakt z naturą – wartości, których w zurbanizowanych centrach zwyczajnie brakuje. Nie bez znaczenia jest też zmiana stylu pracy. Model biura hybrydowego sprawił, że wiele osób dojeżdża do miasta dwa-trzy razy w tygodniu, a nie codziennie. W takiej sytuacji półgodzinna podróż przestała być barierą. Coraz więcej rodzin dochodzi do wniosku, że skoro i tak pracują zdalnie, mogą zamieszkać tam, gdzie naprawdę chcą żyć. Dane GUS pokazują, że coraz więcej mieszkańców przenosi się z centrów miast na obszary podmiejskie i wiejskie, co jest widoczne w dodatnim saldzie migracji w tych rejonach.

Jakie są więc skutki suburbanizacji dla rynku nieruchomości? Proces suburbanizacji w wyraźny sposób przeorganizował rynek inwestycji deweloperskich. W gminach podmiejskich rośnie popyt na działki i domy jednorodzinne. Deweloperzy, którzy jeszcze niedawno skupiali się na budowie apartamentowców w centrach miast, dziś chętnie inwestują w mini-osiedla domów szeregowych i segmentów. Nowe projekty mają często charakter pół-miejskich enklaw – z wewnętrznymi uliczkami, małymi strefami rekreacji i dobrą infrastrukturą. Klienci oczekują już nie tylko metrażu, ale też funkcjonalności, dojazdu, żłobka czy sklepu w zasięgu spaceru. W rezultacie wokół dużych miast powstają samowystarczalne mikrospołeczności.

Zjawisko to ma jednak też swoją drugą stronę. Wzrost liczby mieszkańców w gminach podmiejskich generuje ogromną presję na lokalną infrastrukturę – drogi, wodociągi, szkoły czy transport publiczny. Samorządy często nie nadążają z planowaniem przestrzennym, co prowadzi do chaotycznej zabudowy i utraty ładu urbanistycznego. Rozlewanie się miast w sposób niekontrolowany to problem, który widać gołym okiem. Polskie przedmieścia w dużej mierze składają się z domów powstałych w sposób niespójny i nieuporządkowany, często bez konsekwentnego planu i dostępu do podstawowych usług. Brak kanalizacji, wąskie drogi, brak chodników – to codzienność wielu nowych osiedli. Suburbanizacja prowadzi też do zwiększenia ruchu samochodowego. Każdy mieszkaniec podmiejskiej enklawy staje się niemal skazany na auto, co przekłada się na korki, hałas i zanieczyszczenia. W dłuższej perspektywie może to oznaczać spadek atrakcyjności tych terenów – zwłaszcza jeśli nie pójdzie za tym inwestycja w komunikację zbiorową. Nie można też pominąć aspektu finansowego. Rozproszona zabudowa to wyzwanie dla gmin – droższe utrzymanie infrastruktury, trudniejsza obsługa transportu publicznego i wzrost kosztów administracyjnych. Bez przemyślanej strategii suburbanizacja może stać się ekonomicznym ciężarem.

W związku z tymi wyzwaniami pojawiają się także nowe trendy i kierunki suburbanizacji. Na szczęście coraz częściej mówi się o suburbanizacji zrównoważonej – tzw. smart suburbs. To trend, w którym gminy i deweloperzy planują przestrzeń z wyprzedzeniem – zapewniają drogi, kanalizację, przestrzeń publiczną i usługi jeszcze przed budową domów. Nowoczesne osiedla podmiejskie mają być nie tylko „sypialniami miast”, ale miejscami, w których toczy się życie społeczne. Coraz częściej pojawiają się rozwiązania ekologiczne – fotowoltaika, retencja wody deszczowej, wspólne ogrody czy stacje ładowania aut elektrycznych. Dobrym przykładem są inwestycje w gminach takich jak Michałowice pod Warszawą czy Wieliczka pod Krakowem, gdzie polityka przestrzenna zakłada łączenie funkcji mieszkaniowej z rekreacyjną i usługową. To kierunek, który może pogodzić rozwój rynku z troską o środowisko i ład urbanistyczny.

Co dalej z suburbanizacją? Na razie na pewno nie zwolni. W najbliższych latach to właśnie tereny podmiejskie będą głównym miejscem inwestycji mieszkaniowych. Zmienia się jednak profil kupujących – mniej jest osób szukających „ucieczki z miasta”, a więcej takich, które świadomie wybierają model życia na styku natury i infrastruktury. Ceny działek w gminach o dobrym połączeniu z aglomeracją rosną. Coraz częściej pojawiają się też inwestycje premium – duże domy z własnym ogrodem, ale w standardzie miejskim. Deweloperzy uczą się, że podmiejski klient oczekuje jakości, nie kompromisów.

W dłuższej perspektywie suburbanizacja może jednak napotkać ograniczenia. Rosnące koszty transportu i energii mogą skłonić część mieszkańców do powrotu bliżej centrum. Jednocześnie miasta, które zainwestują w rewitalizację i tereny zielone, odzyskają część utraconego uroku. Rynek nieruchomości będzie coraz bardziej zróżnicowany, obejmując zarówno świadome wybory życia na przedmieściach, jak i powrót części osób do miejskich centrów.

Podsumowanie

Suburbanizacja to dziś jedno z najważniejszych zjawisk kształtujących polski rynek nieruchomości. Przestała być efektem ubocznym rozwoju miast – stała się strategią życiową i inwestycyjną. Daje ogromne możliwości, ale niesie też odpowiedzialność. Jeśli gminy i deweloperzy podejdą do tego odpowiedzialnie, suburbanizacja może poprawić jakość życia, oferując więcej przestrzeni, zieleni i tworząc lokalne społeczności. Jeśli jednak dalej będzie przebiegała chaotycznie, za kilka lat zapłacimy za nią korkami, smogiem i brakiem ładu przestrzennego.

Suburbanizacja przestała być marginesem miejskiego życia – staje się jego przyszłością. Kluczowe pytanie brzmi, czy uda nam się planować rozwój przedmieść mądrze, zanim zaczną przytłaczać miasta.

Karol Kacprzak
Kierownik Projektu AMRON III
Specjalista ds. Analiz i Rozwoju Systemu AMRON

 

Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a kupno, sprzedaż czy wynajem mieszkania lub domu to dla większości osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W świetle tego często pojawia się pytanie: czy warto korzystać z usług pośrednika, czy może lepiej działać samodzielnie unikając dodatkowych kosztów? Odpowiedź na pewno nie jest jednoznaczna – warto więc przeanalizować zarówno korzyści, jak i wady współpracy z agentem nieruchomości.

Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a kupno, sprzedaż czy wynajem mieszkania lub domu to dla większości osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W świetle tego często pojawia się pytanie: czy warto korzystać z usług pośrednika, czy może lepiej działać samodzielnie unikając dodatkowych kosztów? Odpowiedź na pewno nie jest jednoznaczna – warto więc przeanalizować zarówno korzyści, jak i wady współpracy z agentem nieruchomości. Ala ma kotaRynek nieruchomości w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a kupno, sprzedaż czy wynajem mieszkania lub domu to dla większości osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W świetle tego często pojawia się pytanie: czy warto korzystać z usług pośrednika, czy może lepiej działać samodzielnie unikając dodatkowych kosztów? Odpowiedź na pewno nie jest jednoznaczna – warto więc przeanalizować zarówno korzyści, jak i wady współpracy z agentem nieruchomości. Ala ma kota

Kim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami?

Pośrednik nieruchomości to osoba lub firma, która pomaga w kupnie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości. Jego zadaniem jest znalezienie odpowiedniej oferty lub klienta, przeprowadzenie negocjacji oraz wsparcie formalne i prawne całej transakcji.

Zalety korzystania z pośrednika nieruchomości

• Doświadczenie i wiedza branżowa – agent zna realia rynku i potrafi trafnie „wycenić” nieruchomość, unikając sytuacji, w której cena jest zbyt wysoka (i ogłoszenie „wisi” miesiącami) albo zbyt niska (co grozi stratą finansową). Doświadczony broker orientuje się także w trendach lokalnych – wie, które lokalizacje są w fazie rozwoju i gdzie ceny mogą rosnąć. Nie każdy człowiek czuje się pewnie w negocjacjach. Pośrednik ma doświadczenie w rozmowach z kupującymi i sprzedającymi, potrafi wypracować kompromis i zadbać o interes swojego klienta.
• Szeroki dostęp do ofert i klientów – biura nieruchomości dysponują własnymi bazami oraz rozbudowaną siecią kontaktów, umożliwiając szybkie znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Dodatkowo korzystają z płatnych serwisów ogłoszeniowych, dzięki czemu oferta trafia do większej liczby zainteresowanych. To sprawia, że sprzedaż lub wynajem przebiega szybciej i sprawniej niż przy samodzielnych działaniach.
• Negocjacje i bezpieczeństwo transakcji – w obrocie nieruchomościami łatwo o błędy formalne lub podpisanie niekorzystnej umowy, dlatego wsparcie pośrednika jest bardzo ważne. Profesjonalny agent współpracuje z notariuszami, prawnikami oraz doradcami kredytowymi, co pozwala klientowi czuć się bezpieczniej na każdym etapie transakcji. Często zdarza się, że pośrednik wykrywa niejasności w dokumentach, takie jak nieuregulowany stan prawny gruntu czy ukryte zadłużenie, chroniąc nabywcę przed poważnymi problemami w przyszłości.
• Oszczędność czasu i stresu – kupno lub sprzedaż mieszkania wymaga przygotowania ogłoszeń, robienia zdjęć, umawiania spotkań, weryfikacji dokumentów oraz prowadzenia negocjacji. To proces czasochłonny i wymagający cierpliwości. Pośrednik przejmuje dużą część tych obowiązków, pozwalając zleceniodawcy skupić się na pracy czy życiu prywatnym. Jeśli finansujemy zakup nieruchomości z pomocą zewnętrznych instytucji finansowych, agent współpracując z doradcą kredytowym pomaga wybrać najkorzystniejszą i najlepiej dopasowaną ofertę kredytową. Zajmuje się również zbieraniem i składaniem wszystkich niezbędnych dokumentów – od klienta do doradcy, a dalej do banku – dzięki czemu cały proces przebiega sprawnie, bez dodatkowego obciążenia.

Minusy korzystania z usług biura nieruchomości

• Dodatkowe koszty – broker pobiera prowizję za swoje usługi, która zwykle wynosi od 1% do 3% wartości transakcji. Dla niektórych to znaczący wydatek. W przypadku nieruchomości znajdujących się w dużych miastach, np. w stolicy, gdzie kawalerka potrafi kosztować nawet milion złotych, przy trzech procentach prowizji to jest 30 000 zł – za taką kwotę spokojnie możemy kupić sobie mały używany samochód do naszego nowego garażu.
• Ryzyko braku profesjonalizmu, czyli „daj mi prowizję, a ja umówię Cię z notariuszem” – odkąd zderegulowano zawód pośrednika, na rynku działa wielu agentów o różnym poziomie kompetencji. Nierzetelny pośrednik może spowodować problemy zamiast pomóc. Często jego działanie polega na pokazaniu nieruchomości oraz na umówieniu do notariusza, a przecież nie o to tylko chodzi w tym zawodzie. Pośrednik powinien dokładnie zaznajomić się ze stanem prawnym nieruchomości, wszystkich jego wadach i zaletach, alby przekazać pełną wiedzę swojemu klientowi, który czasami nie zdaje sobie sprawy, jakie utrudnienia w sprzedaży/ kupnie czekają go w związku np. ze stanem prawnym nieruchomości. Zakup mieszkania to w poważna inwestycja i biorąc pośrednika, oczekujemy, że dzięki jego profesjonalnej wiedzy unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek.
• Nie pokażę Ci nieruchomości, dopóki nie podpiszesz umowy – to zdanie często słyszą osoby szukające nieruchomości. Dla osoby zainteresowanej zakupem oznacza to brak dostępu do kluczowych informacji – ogłoszenia zawierają zdjęcia działki lub mieszkania, ale bez dokładnej lokalizacji. Po wykonaniu telefonu do agencji okazuje się, że szczegóły poznamy dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa. A to dla wielu kupujących jest zaporą – nie chcą wiązać się formalnie z agentem tylko po to, by obejrzeć jedną nieruchomość, która być może nawet nie spełni ich oczekiwań. Podczas poszukiwań idealnego mieszkania kupujący często oglądają dużo różnych ofert. Czy to oznacza, że przy każdej prezentacji muszą podpisywać oddzielną umowę z kolejnym pośrednikiem? Dla znacznej liczby osób jest to rozwiązanie nie do przyjęcia – zwłaszcza gdy w grę wchodzą wysokie prowizje, które skutecznie zniechęcają potencjalnych klientów.
• Działanie na „dwie strony” – w praktyce rynkowej wciąż spotyka się sytuacje, w których pośrednik działa „na dwie strony” – czyli reprezentuje jednocześnie zarówno sprzedającego, jak i kupującego (lub wynajmującego i najemcę). Choć takie podejście może wydawać się korzystne z punktu widzenia sprawnego domknięcia transakcji, niesie ze sobą poważne wątpliwości etyczne i ryzyko konfliktu interesów. Pośrednik zobowiązany jest przecież do działania w najlepszym interesie swojego klienta, a w przypadku reprezentowania obu stron trudno o pełną bezstronność. Kluczowe staje się więc transparentne informowanie o takim układzie i uzyskanie zgody każdej ze stron – tylko wtedy można mówić o rzetelnym i uczciwym pośrednictwie.
• Możliwość samodzielnej sprzedaży – rozwój nowoczesnych portali ogłoszeniowych znacząco ułatwił osobom prywatnym sprzedaż lub wynajem nieruchomości bez udziału pośrednika. Dzięki łatwo dostępnym serwisom, wystawienie oferty stało się proste i intuicyjne. W wielu przypadkach nie są potrzebne żadne specjalistyczne umiejętności — wystarczy przygotować czytelny opis, dołączyć dobrej jakości zdjęcia i ustalić cenę. Co więcej, właściciele cenią sobie bezpośredni kontakt z potencjalnym kupującym, możliwość samodzielnego prowadzenia negocjacji oraz brak kosztów związanych z prowizją dla agenta.
• Brak pełnej kontroli nad procesem – część sprzedających wolą decydować o sposobie prezentacji nieruchomości na własną rękę. Współpraca z agentem oznacza konieczność zdania się na jego styl działania, co nie każdemu odpowiada. Taka utrata wpływu na przebieg transakcji bywa frustrująca, zwłaszcza gdy oczekiwania właściciela różnią się od sposobu pracy pośrednika.

Podsumowanie

Pośrednik nieruchomości to dla jednych nieoceniony pomocnik, a dla innych – zbędny koszt. Warto spojrzeć na jego usługi jak na inwestycję: jeśli dzięki agentowi zyskujemy wyższą cenę sprzedaży, unikamy błędów prawnych i oszczędzamy czas, prowizja może się zwrócić wielokrotnie. Jeśli jednak czujemy się pewnie w kontaktach z klientami i dysponujemy wolnym czasem, samodzielna sprzedaż czy wynajem również mogą być dobrym rozwiązaniem. Ostateczna decyzja powinna wynikać z naszych potrzeb, możliwości i poziomu komfortu w procesie transakcji.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN

Starzejące się społeczeństwo zauważa kolejne problemy natury codziennej, z jakimi musi się zmierzyć. Podeszły wiek, sam w sobie, jest niekiedy doskwierający, a publiczna służba zdrowia nie nadąża za potrzebami coraz szybciej starzejących się pacjentów. Powyższe stawia naszych seniorów w obliczu jeszcze większych wyzwań. Jest wielu seniorów, którzy mieszkają samotnie, ledwo wiążą koniec z końcem i zdecydowanie potrzebują wsparcia w codziennej rutynie, chociażby z zakupami. Prozaiczne sytuacje nagle stają się na tyle kłopotliwe, że utrudniają funkcjonowanie.

Seniorzy mają zapewnionych kilka form wsparcia. Są to m.in. domy pomocy społecznej, domy dziennego pobytu, uniwersytety trzeciego wieku, centra aktywności międzypokoleniowej. Wszystkie wymienione formy wsparcia, prócz DPS-ów, wymagają od seniora pewnej aktywności, wymuszają wyjście z domu oraz kontakt z innymi ludźmi. Są jednak takie osoby, które nie mają motywacji, chęci, bądź po prostu możliwości, aby uczestniczyć w takich formach aktywizacji. Co z nimi? Albo pozostają w swoich czterech kątach, albo spędzają resztę życia w DPS-ach.

Pod względem demograficznym nasze społeczeństwo, na przestrzeni kilku dekad, zmieniło się pod względem strukturalnym. Zgodnie z danymi publikowanymi przez Główny Urząd Statystyczny w 1990 r. ok 30% ludności Polski stanowiły osoby w wieku przedprodukcyjnym, a niecałe 13% osoby w wieku poprodukcyjnym. W 2010 r. liczba osób w wieku przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym zrównała się, a wraz z upływem czasu liczba osób w wieku poprodukcyjnym przewyższała coraz bardziej liczbę osób w wieku przedprodukcyjnym. Według danych z 2024 r. aż 23,8% ludności stanowiły osoby w wieku poprodukcyjnym (prawie 1/4 społeczeństwa), natomiast najmłodsi stanowili ledwie 18%. Struktura ta nie napawa optymizmem, gdyż ogólna liczba ludności Polski systematycznie spada, natomiast liczba emerytów i rencistów utrzymuje się na podobnym poziomie. Zgodnie z danymi GUS liczba emerytów i rencistów w okresie 1999-2024 spadła o zaledwie 0,72% i obecnie wynosi 9 384 579 osób (tak, prawie 10 milionów osób).

Ostatnie miesiące były czasem politycznej nawałnicy. Wszyscy przyglądaliśmy się walce o Urząd Prezydenta RP. Podczas burzliwej kampanii wyborczej wszyscy kandydaci podnosili temat budownictwa społecznego i komunalnego. Oczywiście, większa liczba mieszkań komunalnych pozwoli również na wsparcie seniorów w tej kwestii, jednak nie rozwiąże problemu samotności i równego dostępu do możliwości aktywizacji dla seniorów. Pula mieszkań komunalnych jest rozdzielana na różne grupy społeczne, np. na osoby o skrajnie niskich dochodach, osoby niepełnosprawne czy wychowanków placówek opiekuńczych. Jest to forma pomocy skierowana do osób najbardziej potrzebujących, zatem senior z własnym mieszkaniem w te kryteria się nie wpisuje. Czy w takim razie nie ma rozwiązania dla dużej grupy seniorów, którzy pozostają w cieniu swoich codziennych potrzeb, przytłoczonych koniecznością utrzymania mieszkania i siebie na chociażby minimalnym przyzwoitym poziomie?

Jedną z dostępnych obecnie opcji jest tzw. odwrócona hipoteka. Rozwiązanie to polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na bank bądź instytucję, w zamian za dożywotnie świadczenie pieniężne. Głównymi oferentami takich umów są fundusze hipoteczne, które na koniec 2024 r. administrowały zaledwie 403 umowami, z czego w 2024 r. przybyło ich zaledwie 18. Zawarcie umowy z instytucją parabankową wiąże się jednak z ryzykiem, gdyż obszar ten nie jest kontrolowany przez Państwo. W długim przedziale czasowym lepszym rozwiązaniem byłoby zawarcie umowy z bankiem, jednak żaden z wiodących banków w Polsce nie ma w swojej ofercie odwróconej hipoteki.

W ostatnich miesiącach pojawił się projekt ustawy o najmie senioralnym. Pomysł ten zakłada, że senior posiadający własne mieszkanie, które znajduje się na 3 lub wyższym piętrze w budynku bez windy, mógłby ubiegać się o mieszkanie komunalne położone na niższych kondygnacjach lub wyższych, ale w budynku wyposażonym w windę. Warunkiem byłoby wynajęcie gminie mieszkania, które służyć będzie czasowemu podnajmowaniu osobom oczekującym na mieszkanie socjalne. Program ten daje seniorowi możliwość zmiany warunków życiowych i zniwelowanie barier utrudniających funkcjonowanie w życiu społecznym, jednak nie zwiększa puli mieszkań, jaką może rozporządzać miasto czy gmina. Zajęcie mieszkania komunalnego przez seniora generowałoby większe „kolejki” do mieszkań socjalnych. Ponadto istniałoby ryzyko, że senior chciałby jednak wrócić do własnego mieszkania (jest to tylko umowna najmu), więc zaistniałaby konieczność relokacji mieszkańców i doprowadzenia mieszkania seniora przynajmniej do stanu bazowego.

Nową, dopiero testowaną inicjatywą jest cohousing senioralny. Rozwiązanie to zakłada ulokowanie kilku obcych sobie osób w jednym mieszkaniu komunalnym. Pomysł ten jest skierowany do osób starszych, które z różnych względów nie są w stanie funkcjonować w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Współdzielenie mieszkania może być remedium na problemy życia codziennego, jednak nie dla wszystkich seniorów będzie to idealne rozwiązanie. Brak prywatności i pośrednia zależność od początkowo obcych osób może nie wzbudzać w seniorach entuzjazmu. Pomysł warty uwagi, jednak jako uzupełnienie polityki socjalnej w sytuacji, gdy miasto lub gmina dysponuje wystarczająco dużą pulą mieszkań socjalnych. W innym przypadku pod rozwagę należałoby poddać, czy tak duże mieszkanie nie byłoby bardziej potrzebne rodzinie wielodzietnej, która jest w trudnej sytuacji.

Wszystkie wymienione wyżej rozwiązania nie zwiększają liczby mieszkań, którymi może rozporządzać miasto/gmina oraz stawiają seniora przed wyzwaniami na wielu płaszczyznach.

Miejskie Domy Seniora (MDS) to własna (autorska) koncepcja skierowana do seniorów, którzy posiadają własne mieszkanie, jednak potrzebują pomocy w codzienności. Koncepcja ta zakłada wybudowanie, w ramach prowadzonych przez miasta/gminy działań mających na celu zwiększenie liczby mieszkań komunalnych, bloków dla seniorów, w których całodobowo dostępna byłaby opieka pielęgniarska i lekarska w podstawowym zakresie, a w ciągu dnia organizowane byłyby zajęcia dla seniorów. Blok realizowany w ramach MDS przypominałby te, które są realizowane w ramach działań deweloperskich, z tym, że części wspólne dostosowane by były do osób z niepełnosprawnościami – nic nowego, gdyż obiekty publiczne jak przychodnie, urzędy i inne tego typu placówki są w takim rygorze realizowane. Na parterze budynku zlokalizowane byłyby lokale handlowo-usługowe spełniające podstawowe potrzeby bytowe starszych mieszkańców. Generowałoby to przychód dla miasta lub gminy z tytułu najmu powierzchni handlowych i usługowych. W budynku znajdowałby się gabinet lekarza POZ, gdzie każdy mieszkaniec mógłby się zgłosić w razie potrzeby. Z części przeznaczonej na organizowanie zajęć mogłyby korzystać instytucje takie jak uniwersytety trzeciego wieku czy centra aktywności bez konieczności wynajmowania przestrzeni na rynku prywatnym. Na jakich zasadach senior otrzymywałby takie mieszkanie? Tutaj rachunek byłby prosty – mieszkanie za mieszkanie. Senior, który posiada własne mieszkanie, mógłby zawrzeć z miastem lub gminą umowę, na podstawie której dożywotnio korzystałby z mieszkania w Miejskim Domu Seniora w zamian za prawo do mieszkania przysługującego obecnie seniorowi. Jakie są korzyści takiego rozwiązania? Otóż plusów jest kilka:

1. Miasto/gmina zyskuje pulę mieszkań (mieszkanie seniora), którymi może rozporządzać na cele socjalne, w tym na pomoc rodzinom wielodzietnym. Często seniorzy posiadają kilkupokojowe mieszkania, które są za duże na ich potrzeby. W ramach „zamiany” otrzymaliby mniejsze mieszkanie, ale z „pakietem wsparcia” tj. z dostępem do lekarza POZ, pielęgniarki i zajęć dydaktyczno-społecznych w jednym miejscu. Ograniczeniem podczas budowania Miejskich Domów Seniora byłaby minimalna i maksymalna powierzchnia użytkowa takiego mieszkania, np. w przedziale od 30 do 50 m2. Oczywiście dotychczas zajmowane przez seniorów mieszkania w większości będą wymagały remontu lub odświeżenia, jednak będą to mniejsze koszty niż wybudowanie równie dużego nowego mieszkania w ramach budownictwa komunalnego. Ponadto miasto lub gmina staje się właścicielem nieruchomości. Według prognozy Głównego Urzędu Statystycznego, do 2050 r. osoby starsze będą stanowiły ok 40% społeczeństwa. Tak duża dynamika sprawia, że pula mieszkań socjalnych, w których seniorzy będą w stanie funkcjonować, powinna systematycznie wzrastać. W przypadku wybudowania przez gminę czy miasto budynku z mieszkaniami socjalnymi na dotychczasowych zasadach, pula dostępnych mieszkań byłaby rozłożona na różne grupy społeczne wymagające takiego wsparcia.
2. Miasto czy gmina angażuje się w bezpośrednią pomoc seniorom, którzy obecnie są w cieniu. Jest to wsparcie realnie podnoszące jakość życia seniorów, gdyż nie są pozostawieni bez opieki, mają komfort mieszkania w osobnym mieszkaniu, a nie w pokoju w DPS-ie, dzięki czemu są w stanie zachować swoją niezależność i decyzyjność w rozporządzaniu swoim czasem. Dostępne w świetlicach formy aktywizacji mogłyby łączyć pokolenia i dawać seniorom przestrzeń, jaka była dotychczas poza ich zasięgiem. Nowe możliwości zachęcałyby seniorów do angażowania się w wydarzenia społeczne.
3. Zapewnienie całodobowej opieki lekarskiej w podstawowym zakresie oraz pielęgniarskiej dawałoby seniorom poczucie bezpieczeństwa i zapewniało pomoc w nagłych sytuacjach.
4. Koszty utrzymania lokalu w Miejskim Domu Seniora byłyby mniejsze niż w dotychczasowym mieszkaniu zarówno z uwagi na mniejszy metraż, jak i niższy czynsz niż w spółdzielniach czy wspólnotach mieszkaniowych.
5. Mieszkania, które przejmie miasto/gmina, zlokalizowane będą w różnych częściach miasta/dzielnicy, wobec czego nie będzie dochodziło do wykluczenia i marginalizacji osób użytkujących mieszkania komunalne w jednym miejscu.
6. W ramach jednej inwestycji polegającej na wybudowaniu Miejskiego Domu Seniora pomoc otrzyma zarówno senior (otrzyma dożywotnie prawo do korzystania z mieszkania w Miejskim Domu Seniora), jak i osoby potrzebujące wsparcia w zakresie mieszkania komunalnego (zostanie przydzielone mieszkanie, które przed zamianą należało do seniora).
7. Finalnie mniejszy odsetek osób w podeszłym wieku będzie wykluczonych z życia społecznego, jakość życia tych osób się poprawi, co przełożyć się może na większą ich aktywność.
8. Umowa zawarta z miastem lub gminą gwarantowałaby bezpieczeństwo takiego rozwiązania, co znacząco zmniejszałoby skalę wyłudzeń na niekorzyść seniorów.

Zmiany demograficzne zachodzące na przestrzeni lat przekładają się na nowe aspekty konieczne do rozpatrzenia w życiu społecznym. Dostosowanie się do nowych realiów jest zadaniem niełatwym, szczególnie z perspektywy ekonomicznej. Jedną z kwestii, która dotychczas była traktowana marginalnie, jest sytuacja osób starszych, które nie są w stanie godnie żyć mając na utrzymaniu siebie i mieszkanie za niewysoką emeryturę. Drugą kwestią jest obietnica wybudowania większej liczby mieszkań komunalnych, które byłyby wsparciem dla osób najbardziej potrzebujących. Częściowym remedium na wymienione wyżej problemy mogłaby zostać koncepcja Miejskich Domów Seniora. Koncepcja ta byłaby korzystna zarówno dla seniora, który zyskałby bardziej komfortową przestrzeń do życia, jak i dla gmin/miast, które byłyby w posiadaniu mieszkań możliwych do wykorzystania na cele komunalne. Niekoncentryczne rozlokowanie osób zajmujących mieszkania komunalne przejęte w ramach umowy między miastem/gminą a seniorem, zacierałoby dysproporcje społeczne pomiędzy mieszkańcami. Dotychczas funkcjonujące formy wsparcia dla seniorów pomijają osoby, które z różnych względów są więźniami własnego mieszkania. Zrzeczenie się prawa do lokalu na rzecz dożywotniej możliwości korzystania z mieszkania w Miejskim Domu Seniora rozwiązywałoby wiele problemów, z którymi osoby w podeszłym wieku muszą się dziś mierzyć. Miasta i gminy, w ramach jednej inwestycji, zyskiwałyby mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni większej niż nowo wybudowane mieszkania komunalne w ramach dotychczasowych realizacji. Wtórne wykorzystanie mieszkań w Miejskim Domu Seniora wraz z upływem czasu, przyczyniłoby się do tego, że miasto/gmina rozporządzałoby większą liczbą mieszkań niż rzeczywista liczba i powierzchnia tych wybudowanych w ramach Miejskiego Domu Seniora. Prosta kalkulacja pomoże zobrazować jak opłacalne jest to rozwiązanie. W roku 2024 r. w budownictwie spółdzielczym, komunalnym, społecznym czynszowym oraz zakładowym łącznie oddano do użytkowania 2 293 mieszkania. Jeżeli przyjmiemy, że w każdym roku będzie przybywało 2 200 takich mieszkań, to do 2040 r. pula ta wzrośnie do 35 200 mieszkań. W sytuacji, gdy taka sama liczba mieszkań byłaby budowana w ramach Miejskich Domów Seniora (MDS), to prócz 35 tysięcy mieszkań, miasto lub gmina dysponowałaby dodatkowo pulą mieszkań przejętych od seniorów. Jeżeli przyjąć, że w początkowej fazie rozwoju projektu połowa z wybudowanych w ramach MDS mieszkań byłaby zajęta przez seniorów, to pula mieszkań komunalnych zwiększyłaby się dodatkowo o ponad 16 tysięcy. Koszty związane z korzystaniem przez seniora z mieszkania w MDS (tj. czynsz) byłyby ustalane przez gminę/miasto. Obecnie stawka najmu socjalnego lokalu w Warszawie to 2 zł/m2 powierzchni użytkowej mieszkania, natomiast stawka bazowa wynajmu mieszkań wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy to 13,08 zł/m2. Dla porównania, średni koszt ponoszony przez właściciela we wspólnocie mieszkaniowej to 16-20 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej. Senior pokrywałby rachunki związane z opłatami licznikowymi jak we własnym mieszkaniu oraz pobierany byłby czynsz zgodnie z przyjętą przez miasto/gminę wysokością. Profitem dla seniora w MDS byłby spokój o przyszłość i własne bezpieczeństwo, natomiast dla gmin i miast byłaby to możliwość pozyskania większej liczby mieszkań do wykorzystania na cele socjalne. Wyżej opisana koncepcja budzić może wiele wątpliwości i generować dziesiątki pytań. Najważniejsze jednak jest to, czy takie rozwiązanie budziłoby zainteresowanie?

Agata Wróblewska
Specjalista ds. jakości danych
rzeczoznawca majątkowy (nr uprawnień 8247)

Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła przełom na polskim rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych, kończąc okres wieloletniej polityki wysokich stóp procentowych. Po długim wyczekiwaniu na sygnały łagodzenia polityki monetarnej, Rada Polityki Pieniężnej (RPP) podjęła decyzje, które wyznaczyły nowy kierunek. Choć nominalnie obniżki stóp procentowych z maja i lipca 2025 roku były umiarkowane, ich znaczenie dalece wykraczało poza samą korektę wartości. Posunięcia RPP zadziałały niczym katalizator, wywołując wzrost optymizmu i ożywienie, które może zmienić układ sił na rynku.

Przełomowe posiedzenia RPP

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 6-7 maja 2025 r. podjęła decyzję o obniżeniu stopy referencyjnej NBP o 0,50 punktu procentowego, do poziomu 5,25%. Była to pierwsza taka zmiana od października 2023 roku, która została odebrana jako silny sygnał, że cykl podwyżek jest już definitywnie zakończony.

Dwa miesiące później, na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r., RPP zdecydowała się na kolejny, choć już mniejszy krok, obniżając stopę referencyjną o kolejne 0,25 punktu procentowego, do poziomu 5,00%. Łączna obniżka o 0,75 punktu procentowego w ciągu zaledwie dwóch miesięcy była interpretowana przez rynek jako początek nowego, systematycznego cyklu łagodzenia polityki pieniężnej, odblokowującego „uśpiony” popyt. Decyzje te, poparte prognozami spadku inflacji, zadziałały nie tylko jako korekta nominalna, ale przede wszystkim jako impuls psychologiczny, który wpłynął na oczekiwania kredytobiorców i banków. W dniu 3 września br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej obniżce stóp procentowych o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosi obecnie 4,75%.

Poniższa analiza prezentuje wyliczenia uwzględniające dwie pierwsze podwyżki: majową i lipcową.

Kluczowe efekty dla kredytobiorców

Decyzje RPP przełożyły się na realne oszczędności dla posiadaczy kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, opartych głównie o wskaźnik WIBOR. Chociaż efekty obniżek pojawiają się z opóźnieniem wynikającym z okresów ustalania wskaźników referencyjnych (WIBOR 3M lub 6M), ulga dla budżetów domowych jest namacalna.

Symulacja dla przykładowego kredytu o wartości 500 000 zł zaciągniętego na 30 lat doskonale ilustruje skalę zmian. Przed majem 2025 r., przy stopie referencyjnej na poziomie 5,75%, miesięczna rata wynosiła około 3 382 zł. Po obniżce majowej, która spowodowała spadek stopy do 5,25%, rata obniżyła się do 3 171 zł (o ponad 6%), co oznaczało oszczędność w wysokości 211 zł miesięcznie. Natomiast po kolejnym lipcowym cięciu stopy do 5,00% rata kredytu spadła do 3 100 zł, czyli mniej o 8,3%. Łączna oszczędność wyniosła zatem 282 zł miesięcznie, co przekłada się na prawie 3 400 zł w skali roku.

Równie istotnym, a może nawet ważniejszym efektem obniżek jest poprawa zdolności kredytowej Polaków. Spadające oprocentowanie kredytów obniża krytyczny próg, jaki potencjalny kredytobiorca musi spełnić, aby uzyskać finansowanie. Obniżenie oprocentowania o 1 punkt procentowy może zwiększyć zdolność kredytową nawet o 10-12%.

Zdolność kredytowa osoby, która w kwietniu mogła liczyć na 500 000 zł kredytu, wzrosła o około 26 000 zł po majowej obniżce i o kolejne 14 000 zł po lipcowej, co daje łączny wzrost o ponad 40 000 zł, czyli 8%. Ta zmiana jest najbardziej fundamentalnym mechanizmem napędzającym obecny popyt, ponieważ ci, którzy do tej pory byli wykluczeni z rynku, właśnie uzyskali możliwość zaciągnięcia kredytu. A tym, którzy tę zdolność mieli już wcześniej, umożliwia poszukiwanie większych lub lepiej zlokalizowanych nieruchomości.

TABELA 1: WPŁYW OBNIŻEK STÓP PROCENTOWYCH NBP NA RATĘ KREDYTU I ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ

Okres	Stopa referencyjna	Miesięczna rata	Łączna zmiana raty	Zdolność kredytowa	Łączny wzrost zdolności
Przed majem 2025	5,75%	3 382 zł	–	500 000zł	–
Po obniżce majowej	5,25%	3 171 zł	-211 zł	525 997 zł	+25 997 zł
Po obniżce lipcowej	5,00%	3 100 zł	-282 zł	540 221 zł	+40 221 zł

Założenia: kredyt mieszkaniowy udzielony w marcu 2025 na 30 lat, przy LtV = 80%, raty równe

źródło: opracowanie własne

Wyraźny wzrost dynamiki na rynku kredytowym

Obniżki stóp procentowych wywołały ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Zgodnie z danymi Centrum AMRON, w drugim kwartale 2025 r. udzielono 55,5 tys. nowych kredytów mieszkaniowych na kwotę 25,607 mld zł, co stanowi wzrost odpowiednio o 22% i prawie 29% w odniesieniu do analogicznego kwartału ubiegłego roku. Natomiast według danych Biura Informacji Kredytowej, w okresie od marca do czerwca 2025 r. liczba wniosków o kredyt hipoteczny wyniosła 111,74 tys., przekraczając poziom 100 tys. po raz pierwszy od IV kwartału 2023 r. Oznacza to wzrost o 29% w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim.

Popytowe przyspieszenie było widoczne już w maju, kiedy o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 38,63 tys. osób, co stanowiło wzrost o 8,4% miesiąc do miesiąca i ponad 43% rok do roku. W lipcu liczba wniosków ponownie wzrosła – o 9,3% miesiąc do miesiąca i 33,6% rok do roku – i wyniosła 40,93 tys. Tak wysokiej liczby wniosków nie odnotowano od września 2021 roku.

TABELA 2: DYNAMIKA POPYTU NA KREDYTY HIPOTECZNE W I I II KWARTALE 2025 R.

Okres	Liczba udzielonych kredytów (tys. szt.)	Wartość udzielonych kredytów (mld zł)	Dynamika r/r liczby udzielonych kredytów	Dynamika r/r wartości udzielonych kredytów	Liczba wniosków (tys. szt.) wg BIK	Dynamika r/r liczby wniosków wg BIK
I kw. 2025	48,1	20,397	-25,41%	-24,10%	98,36	+24,68%
II kw. 2025	55,5	24,607	+22,20%	+28,71%	111,74	+28,73%
Lipiec 2025	bd	bd	bd	bd	40,93	+33,63%

źródło: Raport AMRON-SARFiN 2/2025, BIK

Stabilizacja cenowa

Ceny mieszkań w największych miastach przestały dynamicznie rosnąć, a w niektórych lokalizacjach pojawiły się nawet wyczekiwane przez potencjalnych nabywców niewielkie spadki. Według danych Centrum AMRON, w drugim kwartale 2025 r. średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania w Krakowie spadła o prawie 3% w porównaniu do pierwszego kwartału 2025 r., w Warszawie o 1,7%, a w Poznaniu o 1,3%. W pozostałych trzech spośród sześciu największych aglomeracji odnotowano jedynie symboliczne wzrosty. W ujęciu rocznym ceny mieszkań nadal rosły, jednak dynamika wzrostu była znacznie niższa niż w poprzednich okresach.

Jednak korekta cen średnich to zasługa głównie rynku wtórnego. W drugim kwartale 2025 r. ceny mieszkań „z drugiej ręki” łącznie w sześciu największych miastach spadły o 1,7% w ujęciu kwartalnym. Taka zmiana wskazuje, że prywatni sprzedający na rynku z drugiej ręki stają się bardziej elastyczni w swoich oczekiwaniach cenowych, reagując na mniejszy popyt z poprzednich miesięcy. Natomiast na rynku pierwotnym zanotowano wzrost o 2,4%. Jest to o tyle zaskakujące, że ten segment rynku charakteryzował się w 2024 r. wolniejszym wzrostem niż rynek wtórny. Jednak zmiany cen są selektywne i często wynikają z wprowadzania do oferty droższych, nowych projektów, a nie masowego podnoszenia cen. Mimo wzrostu na rynku pierwotnym, ogólnie dynamika cen mieszkań w Polsce w II kwartale 2025 r. rosła najwolniej spośród państw Europy Środkowo-Wschodniej.

Również w lipcu ceny mieszkań (ofertowe) wykazywały niewielkie wahania. Według danych portalu Morizon, zarówno na rynkach pierwotnych, jak i rynkach wtórnych sześciu największych aglomeracji zmiany w ujęciu miesięcznym były minimalne i oscylowały w granicach +/- 1%.

Jak widać, po okresie dużych wahań, rynek mieszkaniowy w końcu się stabilizuje. Ceny przestają rosnąć, co sprawia, że własne mieszkanie staje się bardziej osiągalne niż dotychczas.

Wzrost aktywności deweloperów

Deweloperzy w drugim kwartale 2025 r. zachowywali ostrożność. Nadal zmagali się z wysokimi kosztami budowy i utrzymywali zachowawcze strategie. Jednak lipcowe dane GUS pokazują wyraźne odbicie. Firmy deweloperskie rozpoczęły budowę prawie 12 tys. mieszkań (+35% miesiąc do miesiąca) i otrzymały prawie 17 tys. pozwoleń na budowę (+50% miesiąc do miesiąca). Oddano także 11,5 tys. mieszkań, co stanowi wynik lepszy o 13% niż w czerwcu.

Zahamowanie spadków w lipcu sugeruje zmianę podejścia deweloperów. Wygląda na to, że ich dotychczasowe obawy dotyczące przyszłej sprzedaży ustąpiły miejsca mobilizacji inwestycyjnej w oczekiwaniu na jesienny wzrost popytu na rynku pierwotnym.

WYKRES 1: WYNIKI DZIAŁALNOŚCI SEKTORA DEWELOPERSKIEGO

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Odblokowanie zamrożonego popytu

Na rynku pierwotnym widać dynamiczny wzrost aktywności sprzedażowej w lipcu 2025 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych. Według danych portalu Otodom w tym miesiącu sprzedano 4 tys. mieszkań, co stanowiło wzrost o jedną trzecią w ujęciu miesięcznym i aż o prawie 60% rok do roku. Wzrosła także podaż – liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży wyniosła 4,3 tysiąca (+86% m/m), a łączna liczba mieszkań w ofercie osiągnęła rekordowy poziom prawie 63 tysięcy (+28% r/r).

Jednak lipcowe ożywienie dotknęło również rynek wtórny, gdzie aktywność kupujących wzrosła w sposób, który przekroczył sezonowe normy. Na siedmiu największych rynkach, liczba odpowiedzi na ogłoszenia na portalu Otodom wzrosła o 14% miesiąc do miesiąca, osiągając 87 tysięcy zapytań. Natomiast podaż na tych rynkach była stabilna. Część właścicieli wstrzymuje się ze sprzedażą, licząc na przyszłe obniżki stóp procentowych i wyższe wyceny, co tłumaczy niższą podaż w ujęciu rocznym.

Wzrost popytu wynika z unikalnego połączenia kilku czynników. Poza zjawiskiem sezonowości, zgodnie z którym w drugim kwartale roku notowana jest wzmożona aktywność na rynku mieszkaniowym, a także bezpośrednim wpływem obniżek stóp procentowych, które poprawiły warunki finansowania, kluczowe okazały się dwa inne czynniki. Po pierwsze, postępujący wzrost realnych wynagrodzeń. W pierwszej połowie 2025 r. realna siła nabywcza płac wzrosła o 4,2% rok do roku.

Drugim, paradoksalnie pozytywnym czynnikiem, był brak nowego programu wsparcia, takiego jak „Kredyt 0%”. Wcześniej, wielu potencjalnych nabywców wstrzymywało się z decyzją, czekając na rządowe dopłaty. Gdy stało się jasne, że na rynku nie pojawi się kolejny program zasilany z budżetu państwa, potencjalni kupujący zostali zmuszeni do działania w oparciu o bieżące warunki rynkowe. Ta zmiana oczekiwań z „czekania na pomoc” na „działanie w oparciu o lepsze warunki rynkowe” odblokowała uśpiony kapitał.

Podsumowanie

Obniżki stóp procentowych z maja i lipca 2025 roku były kluczowym, psychologicznym impulsem dla polskiego rynku. Decyzje RPP, choć ostrożne, potwierdziły powrót na ścieżkę dezinflacji i dały rynkowi jasny sygnał, że warunki finansowania będą się systematycznie poprawiać.

Obecna sytuacja to unikalne połączenie stabilnych cen i lepszych warunków kredytowania, tworzące „okno możliwości” dla kupujących. Rosnąca liczba wniosków o kredyt, większy ruch na stronach internetowych z ofertami oraz wzrost sprzedaży to wyraźne sygnały, że rynek zareagował na zmiany, a prognozy dalszych obniżek stóp procentowych sugerują, że popyt dopiero zaczyna nabierać tempa. I co istotne, dzieje się to bez wsparcia w postaci rządowych programów dopłat do kredytów mieszkaniowych. Chociaż jest jeszcze za wcześnie, by ogłosić trwałe ożywienie, dane z ostatnich miesięcy są bardzo obiecujące.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Początki sztucznej inteligencji sięgają lat 50. XX wieku – prac Alana Turinga i konferencji w Dartmouth (1956 r.), podczas której zdefiniowano samo pojęcie AI (ang.: Artificial Intelligence), ale dopiero w ostatnich kilkunastu latach, wraz z rozwojem mocy obliczeniowej komputerów, metod uczenia maszynowego, a przede wszystkim dostępu do ogromnych zbiorów danych, AI osiągnęła poziom, który pozwala jej w istotny sposób wpływać na rzeczywistość. Dziś AI jest obecna w wielu obszarach naszego życia: w medycynie wspiera diagnozowanie i leczenie, w motoryzacji zasila systemy autonomicznego prowadzenia pojazdów, w finansach zarządza portfelami inwestycyjnymi i wykrywa próby oszustw, w logistyce optymalizuje dostawy, w sektorze kreatywnym potrafi generować teksty, obrazy czy muzykę, w edukacji umożliwia spersonalizowane ścieżki nauki, a w handlu – precyzyjne dopasowanie oferty do klienta. Już dziś zatem AI jest realnym narzędziem zmieniającym sposób naszego funkcjonowania, a potencjał przyszłych zmian wydaje się niewyczerpany. Rewolucja AI nie ominie również rynku nieruchomości, z różnych przyczyn uchodzącego za sektor wolno absorbujący zmiany technologiczne. W kolejnych latach sztuczna inteligencja może zrewolucjonizować praktycznie każdy element tego rynku, począwszy od procesu wyceny, przez zarządzanie nieruchomościami, pośrednictwo, a nawet proces deweloperski.

Jednym z tych obszarów w sektorze nieruchomości, w których AI już teraz znajduje coraz powszechniejsze zastosowanie, jest automatyzacja procesu wyceny nieruchomości. AI pozwala na szybkie oszacowanie wartości nieruchomości, przy wykorzystaniu dużych zbiorów danych oraz zaawansowanych algorytmów uczenia maszynowego. Najczęściej stosowane modele to tzw. automatyczne modele wyceny (AVM), które bazują na analizie cech nieruchomości takich jak lokalizacja, powierzchnia, liczba pokoi, rok budowy itp. Wykorzystywane metody obejmują regresje liniowe, drzewa decyzyjne, lasy losowe oraz sieci neuronowe, które potrafią uwzględniać złożone i nieliniowe zależności między zmiennymi. Zalety wykorzystania AI w wycenie nieruchomości to przede wszystkim szybkość, skalowalność i możliwość analizy dużych, złożonych zbiorów danych, co pozwala ograniczyć subiektywizm i błędy ludzkie. W przyszłości wyceny będą mogły uwzględniać także obrazy satelitarne, dane z dronów, czujniki IoT (Internet of Things) monitorujące stan budynków czy nawet dane pogodowe, aby uwzględniać wpływ klimatu na wartość nieruchomości. Oczywiście modele te z różnych przyczyn (choćby regulacyjnych) nie zastąpią całkowicie wyceny eksperckiej, zwłaszcza w przypadku nieruchomości o nietypowych cechach lub w unikalnych lokalizacjach.

Zarządzanie nieruchomościami, w tym przede wszystkim nieruchomościami komercyjnymi, ze względu na rosnącą liczbę obiektów, złożoność infrastruktury oraz wysokie oczekiwania najemców i właścicieli, staje się obecnie procesem coraz bardziej skomplikowanym. Coraz częściej wdrażane są także rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji, które mają na celu usprawnienie i optymalizację procesów zarządczych, minimalizację kosztów przy utrzymaniu bądź podniesienie jakości usług. AI wykorzystywana jest tu przede wszystkim do automatyzacji rutynowych zadań – systemy oparte na uczeniu maszynowym potrafią automatycznie monitorować stan techniczny budynków, analizować dane z czujników i urządzeń IoT, wykrywać awarie, a nawet je przewidywać. Kolejnym istotnym zastosowaniem AI jest optymalizacja zużycia energii. Inteligentne systemy zarządzania budynkami (BMS) wykorzystujące algorytmy sztucznej inteligencji potrafią analizować zużycie energii, regulować oświetlenie, ogrzewanie i klimatyzację w czasie rzeczywistym, dostosowując je do aktualnych potrzeb użytkowników. Efektem są znaczące oszczędności energetyczne oraz poprawa komfortu użytkowników obiektów. AI znajduje również zastosowanie w zarządzaniu najmem i obsłudze najemców. Chatboty i systemy automatycznej obsługi klientów mogą odpowiadać na zapytania najemców 24/7, zgłaszać i monitorować zgłoszenia oraz umawiać wizyty serwisowe. Ponadto systemy te mogą analizować preferencje i zachowania najemców, co pozwala lepiej dostosować ofertę usług dodatkowych, poprawiając tym samym satysfakcję klientów. Ważnym elementem jest także analiza danych rynkowych i finansowych. AI umożliwia szybkie przetwarzanie informacji dotyczących wartości nieruchomości, trendów rynkowych, płatności czynszów czy kosztów eksploatacyjnych. W rezultacie zarządcy nieruchomości mogą podejmować bardziej świadome decyzje dotyczące inwestycji, strategii wynajmu czy optymalizacji budżetu.

Obszarem o dużym potencjale zmian związanych z wdrożeniem AI wydaje się pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wydaje się, że wobec zdecydowanej poprawy (łatwości i szybkości) dostępu do informacji, rola pośredników w obrocie nieruchomościami przesuwać się będzie raczej w kierunku doradztwa i organizacji/ obsługi transakcji. Przyszłość należeć będzie zatem do tych, którzy będą potrafili wykorzystywać nowoczesne technologie np. do prezentacji nieruchomości i ich potencjału. Jednym z najważniejszych zastosowań AI w pośrednictwie będzie personalizacja ofert. Zaawansowane algorytmy będą w stanie analizować preferencje klientów, ich wcześniejsze zachowania oraz profile zakupowe, aby zaproponować nieruchomości najlepiej odpowiadające ich oczekiwaniom. Dzięki temu proces poszukiwania nieruchomości stanie się bardziej efektywny i mniej czasochłonny. Pośrednicy zyskają możliwość szybszego przedstawienia klientom wyselekcjonowanych ofert, co zwiększy szanse na pomyślne sfinalizowanie transakcji. Dodatkowo, generatywna AI pozwala już dziś tworzyć realistyczne wizualizacje wnętrz czy całych budynków nawet na podstawie rzutów. W przyszłości standardem może zatem stać się „virtual staging”, w którym klient zobaczy interesującą go nieruchomość z kilkoma różnymi wersjami wystroju czy oświetlenia. Wraz z rozwojem technologii i coraz większą dostępnością danych, rosło będzie znaczenie narzędzi analitycznych wspierających pracę agentów nieruchomości. AI, dzięki algorytmom uczenia maszynowego oraz przetwarzaniu dużych zbiorów danych, umożliwi automatyczne analizowanie ofert, weryfikację ich wartości, a także prognozowanie trendów rynkowych. Pozwoli to na bardziej precyzyjny dobór nieruchomości oraz rekomendowanie najbardziej odpowiednich ofert klientom. Szybszy dostęp do wysokiej jakości informacji może w praktyce oznaczać, że pojęcie „okazja rynkowa” przejdzie do historii, a lepsze oferty będą znikać błyskawicznie. Może to znacznie ograniczyć możliwości działania tzw. łowców okazji i flipperów, dla których czas reakcji był dotychczas jednym z głównych atutów. AI może również wspierać pośredników w automatyzacji działań marketingowych. Systemy oparte na sztucznej inteligencji mogą generować opisy ofert, optymalizować kampanie reklamowe w mediach społecznościowych oraz prowadzić komunikację z klientami. Takie rozwiązania nie tylko poprawią jakość obsługi klienta, ale również odciążą agentów, pozwalając im skoncentrować się na bardziej złożonych i wymagających aspektach pracy.

Transformacji można spodziewać się nie tylko w sprzedaży, ale również na rynku najmu mieszkań. Dzięki AI właściciele mieszkań i pośrednicy będą mogli ustalać czynsze w czasie rzeczywistym w oparciu o aktualny popyt, sezonowość czy wydarzenia w danym mieście. To może prowadzić do większej zmienności cen i ograniczenia przewidywalności dla najemców, ale jednocześnie pozwoli wynajmującym maksymalizować zyski. AI może również pomóc w procesie weryfikacji najemców, podpisywania umów i monitorowania płatności, co zwiększy bezpieczeństwo, ale też wprowadzi większą automatyzację w relacji właściciel–lokator.

To oczywiście tylko podstawowe aspekty wprowadzenia AI na rynek nieruchomości. Poza uczestnikami tego rynku, rzeczoznawcami, pośrednikami czy zarządcami, wpływ AI z pewnością odczują wszystkie zawody i branże z nim związane – deweloperzy, którzy z jednej strony będą mogli trafniej prognozować popyt i projektować inwestycje odpowiadające preferencjom klientów, a z drugiej będą musieli zmierzyć się z rosnącą konkurencją i prawdopodobnie obniżką marż, architekci, dla których wprowadzenie AI niesie potencjał prawdziwej rewolucji, ale też banki, ubezpieczyciele czy sektor budowlany. W perspektywie 5 – 10 lat AI stanie się integralną częścią rynku nieruchomości, wpływając na jego każdy segment – od planowania inwestycji, przez sprzedaż i wynajem, po zarządzanie budynkami. Firmy, które odpowiednio wcześnie wdrożą te technologie, mogą uzyskać przewagę, ale sukces będzie wymagał połączenia innowacji technologicznych z etycznym I transparentnym podejściem do klientów. W tych obszarach kryją się bowiem największe wyzwania związane z wykorzystaniem AI. Monopolizacja dostępu do danych, błędy danych, błędy algorytmiczne wykluczające bądź krzywdzące część uczestników rynku czy problemy związane z prywatnością to tylko część z nich. Dlatego też AI jest i w przyszłości powinna pozostać wyłącznie narzędziem umożliwiającym bardziej efektywną pracę specjalistom pracującym na tym rynku, w dodatku narzędziem objętym krytycznym nadzorem. W końcu wycena czy sprzedaż mieszkania to nie tylko twarde dane, ale również czynniki miękkie – emocje i subiektywne odczucia.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości