Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Zmiany demograficzne stają się jednym z coraz istotniejszych czynników wpływających na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego. Spadek liczby ludności, zmiany struktury wieku, zmniejszanie się liczby osób w wieku produkcyjnym, migracje oraz zmiany wielkości i struktury gospodarstw domowych coraz częściej są analizowane nie tylko jako zjawiska społeczne, ale również jako czynniki kształtujące popyt na nieruchomości, a w konsekwencji również ich wartość. Znaczenie tych procesów rośnie szczególnie w warunkach, w których w wielu regionach Europy obserwowane są jednocześnie długotrwała depopulacja i starzenie się społeczeństwa. Konsekwencje tych zmian będą istotne dla wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego – nie tylko dla indywidualnych właścicieli nieruchomości, ale również dla podmiotów instytucjonalnych. Dla gospodarstw domowych zmiany te oznaczać będą potencjalną zmianę wartości posiadanego majątku i jego płynności, dla banków, ubezpieczycieli, inwestorów czy instytucji publicznych – dodatkowe źródło ryzyka i potencjalnych kosztów przede wszystkim w przypadku nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytów hipotecznych. W tym kontekście istotne staje się także odpowiednie uwzględnianie ryzyka demograficznego w procesie określania wartości nieruchomości, w tym wartości ostrożnej, oraz w ocenie długoterminowej jakości portfeli zabezpieczeń.

Skala i tempo obserwowanych obecnie zmian nie są zjawiskiem całkowicie nowym. W niektórych europejskich regionach procesy depopulacji i starzenia się ludności trwają już od kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat, a ich konsekwencje dla lokalnych rynków nieruchomości poddawane są analizie i pomiarowi. Doświadczenia tych rynków mogą stanowić cenne źródło informacji pozwalających prognozować, czego można spodziewać się w regionach, w których podobne procesy dopiero przybierają na sile. Interesujące jest przy tym określenie nie tylko kierunku zmian na poszczególnych lokalnych rynkach mieszkaniowych, ale również ich potencjalnej skali.

Do najbardziej oczywistych przykładów europejskich regionów dotkniętych negatywnymi procesami demograficznymi należą regiony wschodnich Niemiec, północnych i południowych Włoch, północno-zachodniej Hiszpanii oraz części Europy Środkowo-Wschodniej. W wielu z tych obszarów spadek liczby ludności trwa już od kilkunastu lub kilkudziesięciu lat i jest wynikiem jednoczesnego oddziaływania niskiej liczby urodzeń, starzenia się ludności oraz odpływu młodych mieszkańców.

Eurostat wskazuje, że w 2023 r. najniższe przyrosty naturalne w UE koncentrowały się m.in. we wschodnich Niemczech, we Włoszech, północno-zachodniej Hiszpanii, Bułgarii, Grecji, na Węgrzech i w Rumunii. Szczególnie jaskrawy jest przykład wschodnich Niemiec, gdzie procesy depopulacyjne rozpoczęły się na dużą skalę po zjednoczeniu kraju na początku lat 90. ubiegłego stulecia i w wielu regionach utrzymują się do dziś. W 2024 r. w regionach Chemnitz, Saksonii-Anhalt, Meklemburgii-Pomorzu Przednim, Turyngii i Brandenburgii mediana wieku przekraczała 50 lat.

Podobną, choć mającą nieco inną genezę sytuację obserwujemy we Włoszech i Hiszpanii. W północno-zachodniej Hiszpanii szczególnie zaawansowane procesy starzenia i depopulacji występują w Asturii oraz w Kastylii i León – mediana wieku w tych regionach już obecnie należy do najwyższych w Europie, a według projekcji Eurostatu w 2050 r. może osiągnąć odpowiednio 59,1 i 57,9 roku. We Włoszech problem ma charakter szczególnie szeroki: wysoką medianą wieku wyróżniają się m.in. Liguria, Sardynia, Friuli-Wenecja Julijska, Piemont i Molise. Według najnowszych prognoz włoskiego urzędu statystycznego ISTAT liczba ludności Włoch ma zmniejszyć się z 58,9 mln w 2025 r. do około 55 mln w 2050 r., przy czym południe kraju ma stracić znacznie więcej ludności niż północ.

Skala zjawiska jest znacznie większa niż tylko kilka lokalnych przypadków. W latach 2005 – 2025 liczba ludności Unii Europejskiej jako całości wzrosła o około 4%, jednak w tym samym czasie osiem państw odnotowało spadek liczby ludności; największe względne spadki wystąpiły na Łotwie, w Bułgarii, na Litwie, w Rumunii i Chorwacji. Jeszcze bardziej wymowny jest obraz regionalny – w 2023 r. liczba ludności zmniejszała się w 29% regionów UE. Oznacza to, że proces demograficznego kurczenia się nie jest wyjątkowym zjawiskiem dotyczącym pojedynczych państw, lecz trwałym elementem zmian przestrzennych zachodzących na europejskich rynkach. Co istotne, doświadczenia tych obszarów pozwalają już obserwować nie tylko sam proces zmniejszania się liczby ludności, ale również jego długoterminowe konsekwencje gospodarcze i społeczne, w tym zmiany popytu na mieszkania i funkcjonowanie lokalnych rynków nieruchomości.

Zależność pomiędzy zmianami demograficznymi a rynkiem nieruchomości jest przedmiotem badań od wielu lat. W literaturze przedmiotu analizowano zarówno wpływ zmian liczby ludności i gospodarstw domowych na wielkość popytu, jak i bezpośrednią zależność pomiędzy procesami demograficznymi a cenami nieruchomości. Badania prowadzone w różnych krajach europejskich pokazują przy tym, że skala tego oddziaływania może być znacząca. Analiza niemieckiego rynku przeprowadzona przez Christiana Westermeiera i Markusa M. Grabkę wskazywała, że w warunkach prognozowanych zmian demograficznych do 2030 r. w około jednej trzeciej niemieckich powiatów spadki cen nieruchomości mogły przekroczyć 25%. Badania te uzupełniają wyniki najnowszej analizy Banca d’Italia dotyczącej włoskich gmin, w której oszacowano, że spadek liczby ludności o 10% wiąże się przeciętnie ze spadkiem cen mieszkań o około 7%. Potwierdzają to również analizy o szerszym, ponadregionalnym charakterze, m.in. badania Banku Rozrachunków Międzynarodowych (Előd Takáts, „Ageing and asset prices”, BIS Working Paper No. 318, 2010[1], Kiyohiko G. Nishimura, Előd Takáts, „Ageing, property prices and money demand”, BIS Working Paper No. 385, 2012[2]) obejmujące 22 rozwinięte gospodarki, wskazujące na istotny związek pomiędzy starzeniem się ludności a cenami aktywów, w tym nieruchomości. Z kolei analizy OECD dotyczące regionów kurczących się pokazują, że konsekwencje zmian demograficznych mogą wykraczać poza sam poziom cen, prowadząc do wzrostu liczby niewykorzystanych mieszkań, ograniczenia inwestycji i pogarszania jakości zasobu.

Spośród europejskich rynków szczególnie interesujący z punktu widzenia analizy zależności pomiędzy demografią a cenami nieruchomości wydaje się rynek niemiecki. Wynika to zarówno z długości i skali zachodzących tam procesów demograficznych, dużego zróżnicowania regionalnego i dostępności danych z rynku mieszkaniowego.

Jednym z najnowszych i najbardziej kompleksowych badań dotyczących tego zagadnienia jest praca Philippa Breidenbacha, Philippa Jägera i Lisy Taruttis „Aging and real estate prices in Germany”[3], opublikowana w 2024 r. Autorzy wykorzystali dane dotyczące ponad 10 tys. niemieckich gmin i analizowali zależność pomiędzy zmianami struktury wieku ludności a cenami nieruchomości i czynszami w latach 2008 – 2020. Tak duża liczba obserwacji pozwoliła uwzględnić znaczne zróżnicowanie przestrzenne niemieckiego rynku i oddzielić wpływ zmian demograficznych od innych czynników lokalnych. Wyniki badania wskazują na statystycznie istotny, negatywny wpływ starzenia się ludności zarówno na ceny nieruchomości, jak i na poziom czynszów.

Szczególnie interesujące z punktu widzenia oceny możliwej skali zmian cen są wyniki przedstawione przez Breidenbacha, Jägera i Taruttis w analizie ekonomicznego znaczenia oszacowanego efektu demograficznego. Autorzy nie poprzestają bowiem na określeniu przeciętnego wpływu starzenia się ludności na ceny w Niemczech, lecz wykorzystują zróżnicowanie zmian demograficznych w badanych gminach do oszacowania efektu dla poszczególnych części kraju. Wyniki tych badań są jednoznaczne – w okresie od 2008 do 2020 wskaźnik obciążenia demograficznego zwiększył się w Niemczech z 30,8 do 34,1, co według modelu odpowiadało obniżeniu cen mieszkań o około 6,0%, a cen domów o około 3,4%. Jeżeli jednak uwzględnić nie tylko zmianę udziału osób w wieku 65+, lecz zmianę całej struktury wieku ludności, oszacowany efekt był znacznie większy. Ceny mieszkań były średnio o 12,1%, a domów o 7,3% niższe, niż przy zachowanej strukturze wieku z 2008 r. Jest to istotne rozróżnienie, ponieważ pokazuje, że wpływ demografii na rynek nieruchomości nie sprowadza się wyłącznie do starzenia się populacji. Znaczenie ma również zmniejszanie się udziału młodszych kohort, które charakteryzują się większym zapotrzebowaniem na powierzchnię mieszkaniową i większą skłonnością do nabywania nieruchomości.

Jeszcze ciekawszy dla oceny ryzyka spadku wartości nieruchomości, również z punktu widzenia możliwości zastosowania zaproponowanej metodologii do analizy polskiego rynku mieszkaniowego, jest fakt występowania bardzo istotnych różnic między badanymi obszarami. W analizowanym okresie zmiana wskaźnika obciążenia demograficznego dla poszczególnych gmin wahała się od −6,4 do +14,1 punktu procentowego. Po zastosowaniu oszacowanych przez autorów współczynników przekładało się to na przedział wpływu zmian demograficznych na ceny mieszkań od około +11,6% do −25,7%. W gminach o najkorzystniejszym przebiegu zmian demograficznych efekt demograficzny mógł zatem działać w kierunku wzrostu cen, podczas gdy w gminach najszybciej starzejących się odpowiadał za znaczący spadek ich poziomu. Różnica pomiędzy skrajnymi przypadkami wynosiła zatem ponad 37 punktów procentowych.

Autorzy opracowania wykorzystali następnie prognozy demograficzne dla niemieckich gmin do oszacowania potencjalnego wpływu zmian struktury wieku w latach 2020 – 2050. Przy założeniu, że oszacowane w modelu zależności pomiędzy strukturą wieku a cenami pozostaną stabilne w przyszłości, przeciętny wpływ zmian całej struktury wieku w perspektywie trzydziestu lat oznaczałby spadek cen mieszkań średnio o około 17,9%. W przypadku domów byłby to spadek o około 6,3%, a czynszów – o około 15,1%. Również jednak w tym przypadku średnia krajowa nie oddaje rzeczywistego zróżnicowania ryzyka. Pomiędzy gminami reprezentującymi 1 i 99 centyl rozkładu tempa starzenia się populacji model wskazał dla mieszkań przedział wpływu demografii od około +11,1% do −87,4%. Dla domów przedział ten wynosi około +6,3% do −49,9%, a dla czynszów – od około +7,4% do −58,6%. Tak dużych wartości nie należy oczywiście interpretować jako prognozy, że w konkretnych niemieckich gminach ceny mieszkań spadną o 87,4%. Jest to projekcja efektu demograficznego, uzyskana poprzez zastosowanie oszacowanych na podstawie danych z lat 2008 – 2020 współczynników do prognozowanych zmian struktury wieku w latach 2020 – 2050. Nie uwzględnia ona potencjału dostosowania rynku, zmian podaży, migracji, wzrostu dochodów, zmian stóp procentowych ani innych czynników, które mogą kompensować lub wzmacniać wpływ demografii. Sama wartość −87,4% jest więc przede wszystkim miarą potencjalnej skali presji demograficznej, a nie prognozą nominalnego spadku cen.

Wyniki tego badania dostarczają zatem dwóch różnych, ale wzajemnie uzupełniających się informacji. Z jednej strony pokazują, że w skali całych Niemiec obserwowane w latach 2008 – 2020 starzenie się ludności mogło odpowiadać za około 12% niższy poziom cen mieszkań. Z drugiej strony pokazują, że przy silnym zróżnicowaniu przestrzennym ten sam mechanizm może prowadzić do zupełnie różnych rezultatów: od niewielkiego lub dodatniego efektu w regionach o korzystnej sytuacji demograficznej do bardzo silnej presji spadkowej w regionach szybko starzejących się.

Wyniki badań niemieckich pozwalają przełożyć ogólne wnioski dotyczące wpływu demografii na bardziej konkretną skalę regionalną. Nie chodzi przy tym o mechaniczne przenoszenie niemieckich współczynników na Polskę, lecz o identyfikację obszarów, które znajdują się na podobnych trajektoriach demograficznych. W Niemczech szczególnie wyraźnym przykładem regionów znajdujących się pod presją jednocześnie kurczącej się i starzejącej populacji są części wschodnich Niemiec, w tym Erzgebirgskreis, Landkreis Görlitz, Vogtlandkreis, Zwickau czy Landkreis Greiz. W przypadku Saksonii wcześniejsze prognozy wskazywały, że w latach 2015 – 2030 liczba ludności miała zmniejszyć się w Landkreis Görlitz o około 11 – 14%, w zależności od wariantu, a w Erzgebirgskreis o około 10 – 15%. Są to regiony, które już wcześniej przez wiele lat doświadczały odpływu ludności, a prognozy zakładały dalsze pogłębianie się tego procesu.

Co istotne, najnowsza prognoza Instytutu der deutschen Wirtschaft (Niemieckiego Instytutu Gospodarczego – w skrócie: IW) z 2026 r. pokazuje, że konsekwencje niekorzystnej demografii nie ograniczają się do zmniejszenia liczby mieszkańców. W modelu obejmującym wszystkie 400 niemieckich powiatów połączono dane dotyczące cen nieruchomości, demografii, dochodów i rynku pracy. W najbardziej narażonych regionach, wśród których wskazano m.in. Erzgebirgskreis, Vulkaneifel i Kronach – prognozowany jest do 2035 r. spadek realnych cen nieruchomości sięgający niemal 20%. W szczególnie trudnej sytuacji znalazły się również inne obszary wschodnich Niemiec, w tym Zwickau. Autorzy podkreślają przy tym, że największa presja występuje tam, gdzie kurczenie się populacji łączy się ze słabym rynkiem pracy i niską atrakcyjnością gospodarczą regionu. Nie jest więc przypadkiem, że właśnie regiony o długotrwałej depopulacji znajdują się na końcu rankingu. Na drugim krańcu znajdują się niemieckie obszary metropolitalne i ich dobrze skomunikowane otoczenie. Berlin, Hamburg i Frankfurt należą do grupy regionów, w których popyt mieszkaniowy jest wspierany przez wzrost zatrudnienia i napływ ludności. Szczególnie korzystna sytuacja występuje jednak niekoniecznie w samych metropoliach, lecz również – a w niektórych przypadkach przede wszystkim – w ich otoczeniu. Prognoza IW wskazuje, że w Bawarii i Badenii-Wirtembergii także część powiatów położonych poza dużymi miastami może korzystać z bliskości silnych rynków pracy; w najsilniejszych regionach prognozowany wzrost realnych cen przekracza 2% rocznie. Jest to istotne uzupełnienie obrazu niemieckiego rynku: nie mamy do czynienia wyłącznie z podziałem na „duże miasta” i „prowincję”, lecz przede wszystkim na obszary dobrze i słabo powiązane z regionalnymi centrami gospodarczymi.

Takie doświadczenia można zestawić z sytuacją polskich powiatów. Po stronie najbardziej niekorzystnych trajektorii znajdują się dziś obszary, w których prognozowany spadek liczby ludności w perspektywie jednego pokolenia jest bardzo głęboki. Powiat hajnowski liczył w 2024 r. 38,5 tys. mieszkańców, podczas gdy według prognozy GUS w 2050 r. ma ich pozostać zaledwie 25,7 tys. Oznacza to spadek o około 33% w ciągu 25 lat. Jest to dodatkowo obszar już silnie zaawansowanego starzenia się ludności – średni wiek mieszkańców wynosi około 47,5 roku. Podobną trajektorię ma powiat skarżyski, który w ciągu ostatnich dwóch dekad stracił znaczącą część mieszkańców, a prognoza wskazuje na dalszy, bardzo silny spadek. Wśród innych obszarów znajdujących się na tym niekorzystnym biegunie można wskazać powiat hrubieszowski, dla którego prognozy wskazują spadek liczby ludności do 2050 r. o około 33% względem 2020 r., a także część innych powiatów wschodniej Polski. W województwie lubelskim bardzo niekorzystne prognozy dotyczą m.in. powiatów włodawskiego, ryckiego i miasta Zamościa.

Skala tych zmian jest zatem porównywalna z trajektoriami, które w Niemczech występowały w regionach uznawanych za szczególnie silnie dotknięte procesem kurczenia się ludności. Nie oznacza to oczywiście, że −33% ludności w powiecie hajnowskim musi przełożyć się na −33% cen nieruchomości. Doświadczenie niemieckie pokazuje jednak, że w sytuacji długotrwałego kurczenia się populacji, zwłaszcza gdy towarzyszy mu starzenie i słabość lokalnego rynku pracy, spadki wartości nieruchomości rzędu kilkunastu czy kilkudziesięciu procent nie są scenariuszem czysto teoretycznym. W przywołanej powyżej najnowszej prognozie IW dla Niemiec nieruchomości zlokalizowane w regionach o najbardziej niekorzystnej kombinacji czynników mają do 2035 r. stracić realnie niemal jedną piątą wartości.

Analogicznie można spojrzeć na drugi biegun polskiego rynku. Powiat krakowski liczył w 2024 r. 303,6 tys. mieszkańców, a GUS prognozuje wzrost do 321,0 tys. w 2050 r., czyli o około 5,7% względem obecnego poziomu. Innym przykładem jest powiat warszawski zachodni, dla którego liczba ludności ma wzrosnąć z 136,1 tys. w 2024 r. do około 140,3 tys. w 2050 r. Są to przy tym obszary korzystające z bliskości silnych centrów gospodarczych – odpowiednio Krakowa i Warszawy, a więc pod względem mechanizmu popytowego bardziej przypominające niemieckie regiony znajdujące się w strefie oddziaływania dużych metropolii niż słabo skomunikowane regiony kurczące się.

Jeżeli zatem doświadczenia niemieckie potraktujemy jako empiryczny punkt odniesienia, to polskie powiaty znajdujące się na najbardziej niekorzystnym krańcu trajektorii demograficznej mogą w przyszłości doświadczać presji na wartości nieruchomości o podobnej skali jak najbardziej dotknięte depopulacją regiony niemieckie. W przypadku obszarów takich jak powiat hajnowski czy hrubieszowski nie można wykluczyć scenariusza, w którym długotrwały spadek popytu prowadzi do obniżenia wartości istniejącego zasobu mieszkaniowego o kilkanaście, a w szczególnie niekorzystnych warunkach nawet o kilkadziesiąt procent. Z kolei powiaty znajdujące się w strefach silnych aglomeracji, takie jak krakowski czy warszawski zachodni, powinny być znacznie mniej narażone na tego rodzaju presję demograficzną. Nie jest to oczywiście prognoza cen dla konkretnych polskich powiatów, ale analiza oparta na analogii skali i kierunku procesów demograficznych obserwowanych wcześniej na dojrzałym rynku niemieckim. Jej znaczenie polega przede wszystkim na pokazaniu możliwego przedziału ryzyka: od regionów, w których kurczenie się i starzenie ludności może stać się jednym z głównych czynników obniżających wartość nieruchomości, do obszarów, w których napływ ludności i gospodarstw domowych będzie nadal wspierał popyt. Dopiero przełożenie tych różnic na poziom liczby gospodarstw domowych, zasobu mieszkaniowego i przyszłej równowagi pomiędzy popytem a podażą pozwala oszacować, jak głęboka może być skala zmian cen w poszczególnych polskich powiatach.

 

Doświadczenia europejskich rynków pokazują, że demografia nie jest jedynie odległym tłem dla przyszłości rynku nieruchomości. W wielu regionach proces, który początkowo wydawał się przede wszystkim problemem statystycznym – mniej mieszkańców, więcej osób starszych, mniej gospodarstw domowych – z czasem zaczął przekładać się na rzeczywiste zmiany wartości nieruchomości, wzrost liczby pustostanów, ograniczenie inwestycji i stopniową zmianę funkcjonowania całych lokalnych rynków. OECD w opracowaniu pt.: „Shrinking Smartly and Sustainably: Strategies for Action”[4] zwraca uwagę, że w regionach kurczących się może powstać mechanizm samowzmacniający: spadek popytu i wartości nieruchomości ogranicza inwestycje, pogarsza jakość zasobu i atrakcyjność miejsca, co z kolei może sprzyjać dalszemu odpływowi mieszkańców. W takim ujęciu demografia nie jest już jednym z wielu czynników wpływających na ceny, może natomiast stać się czynnikiem, który w długim okresie zmienia samą strukturę lokalnego rynku. Demografia powinna być zatem traktowana jako jeden z podstawowych czynników długoterminowego ryzyka rynku nieruchomości, ryzyka szczególnego, które rozwija się powoli i daje się przewidzieć znacznie wcześniej niż większość kryzysów. Mimo to jednak jego konsekwencje mogą być bardzo trudne do odwrócenia.

 

[1] https://www.bis.org/publications/working-paper-318-ageing-and-asset-prices

[2] https://www.bis.org/publications/working-paper-385-ageing-property-prices-and-money-demand

[3] https://www.econstor.eu/bitstream/10419/315057/1/10037_2024_Article_210.pdf

[4] https://www.oecd.org/en/publications/shrinking-smartly-and-sustainably_f91693e3-en.html

Jeszcze kilkanaście lat temu o atrakcyjności nieruchomości decydowały przede wszystkim lokalizacja, cena oraz metraż. Obecnie kryteria wyboru są znacznie szersze. Kupujący coraz częściej zwracają uwagę na jakość życia, dostęp do terenów zielonych, komfort codziennego funkcjonowania, możliwość aktywnego spędzania czasu oraz rozwiązania sprzyjające zdrowiu i dobremu samopoczuciu. Wszystkie te elementy wpisują się w koncepcję wellbeingu, która staje się jednym z najważniejszych trendów kształtujących współczesny rynek nieruchomości.

Zmieniające się oczekiwania klientów sprawiają, że deweloperzy coraz częściej projektują inwestycje nie tylko jako zespoły budynków mieszkalnych, ale jako kompleksowe przestrzenie do życia. Celem jest stworzenie środowiska, które będzie pozytywnie wpływać na zdrowie, komfort oraz codzienne doświadczenia mieszkańców. Wellbeing staje się tym samym jednym z wyznaczników jakości inwestycji oraz istotnym elementem budowania ich wartości w długim okresie.

Czym jest wellbeing?

Wellbeing, czyli dobrostan, oznacza stan, w którym człowiek czuje się dobrze zarówno pod względem fizycznym, psychicznym, jak i społecznym. Obejmuje nie tylko zdrowie, ale również poczucie bezpieczeństwa, komfort życia, możliwość odpoczynku, kontakt z naturą oraz funkcjonowanie w przyjaznym otoczeniu.

W kontekście rynku nieruchomości wellbeing oznacza projektowanie budynków i całych osiedli w taki sposób, aby wspierały codzienne funkcjonowanie mieszkańców. Znaczenie mają nie tylko same mieszkania, ale również przestrzenie wspólne, infrastruktura oraz otoczenie inwestycji.

Coraz więcej badań pokazuje, że odpowiednio zaprojektowane środowisko zamieszkania wpływa na ograniczenie poziomu stresu, poprawę zdrowia, większą aktywność fizyczną oraz budowanie więzi społecznych. Nic więc dziwnego, że wellbeing stał się jednym z głównych kierunków rozwoju nowoczesnego budownictwa mieszkaniowego.

Jak wellbeing zmienia rynek nieruchomości?

Jeszcze kilkanaście lat temu standardem były przede wszystkim funkcjonalne mieszkania i miejsca parkingowe. Dzisiaj oczekiwania klientów są znacznie większe. Kupujący coraz częściej zwracają uwagę na:

• bliskość parków i terenów zielonych,
• ścieżki spacerowe oraz rowerowe,
• place zabaw i strefy rekreacyjne,
• przestrzenie integrujące mieszkańców,
• wysoką jakość powietrza i odpowiednią wentylację budynków,
• dobre doświetlenie mieszkań światłem dziennym,
• energooszczędne rozwiązania ograniczające koszty eksploatacji,
• ciche otoczenie oraz komfort akustyczny,
• dostęp do sklepów, szkół, usług i komunikacji publicznej.

Deweloperzy zaczęli inwestować w rozwiązania zwiększające komfort mieszkańców. Powstają zielone dachy, ogrody deszczowe, strefy coworkingowe, place rekreacyjne czy inteligentne systemy zarządzania energią. Takie rozwiązania poprawiają jakość życia, zwiększają atrakcyjność inwestycji i jej wartość rynkową.

Wellbeing w praktyce

Polski rynek mieszkaniowy coraz wyraźniej podąża za światowymi trendami. Choć jeszcze kilka lat temu rozwiązania związane z wellbeingiem były kojarzone głównie z segmentem premium, obecnie stają się standardem w coraz większej liczbie inwestycji.

Jednym z najbardziej znanych przykładów jest Miasteczko Wilanów w Warszawie. Dzielnica została zaprojektowana zgodnie z ideą miasta przyjaznego mieszkańcom. Liczne ścieżki rowerowe, tereny zielone, place miejskie oraz rozwinięta infrastruktura usługowa umożliwiają realizację większości codziennych potrzeb w niewielkiej odległości od miejsca zamieszkania.

W nowych inwestycjach mieszkaniowych uwzględnia się rozwiązania wspierające dobrostan mieszkańców. W projektach pojawiają się zielone dziedzińce, ogrody deszczowe, miejsca do rekreacji oraz integracji, rozbudowana infrastruktura rowerowa oraz stacje ładowania samochodów elektrycznych. Zwraca się uwagę na odpowiednie nasłonecznienie mieszkań, jakość materiałów wykończeniowych i rozwiązania poprawiające efektywność energetyczną budynków. Popularność zyskują certyfikowane materiały budowlane, systemy retencji wody opadowej oraz inteligentne zarządzanie budynkami. Jednocześnie projektowane są osiedla ograniczające ruch samochodowy, dzięki czemu przestrzeń między budynkami może być przeznaczona na zieleń, rekreację i tworzenie przyjaznych miejsc do spędzania czasu.

Światowe przykłady pokazują, że wellbeing może stanowić fundament projektowania całych dzielnic. Jednym z najbardziej znanych projektów jest Lake Nona w Orlando w Stanach Zjednoczonych. To nowoczesna dzielnica zaprojektowana z myślą o zdrowiu mieszkańców. Znajdują się tam rozbudowane ścieżki spacerowe i rowerowe, inteligentna infrastruktura, liczne tereny zielone oraz placówki medyczne i edukacyjne.

Na uwagę zasługuje również Kampung Admiralty w Singapurze. Jest to wielofunkcyjny kompleks łączący mieszkania, usługi medyczne, handel oraz przestrzenie rekreacyjne. Projekt został zaprojektowany tak, aby wspierać aktywność społeczną i zdrowy styl życia mieszkańców, szczególnie osób starszych.

Jednym z pionierskich ekologicznych osiedli pozostaje także BedZED w Wielkiej Brytanii. Inwestycja wykorzystuje odnawialne źródła energii, systemy odzysku wody, rozwiązania ograniczające emisję CO₂ oraz liczne przestrzenie wspólne sprzyjające integracji lokalnej społeczności.

Wellbeing jako nowy standard i wartość na rynku nieruchomości

Wellbeing coraz wyraźniej wpływa na rynek nieruchomości, stając się nie tylko odpowiedzią na zmieniające się potrzeby mieszkańców, ale również czynnikiem wpływającym na wartość i atrakcyjność inwestycji. Projekty oferujące wyższą jakość życia cieszą się większym zainteresowaniem kupujących, zapewniając im większy komfort codziennego życia, lepsze warunki do pracy zdalnej, wyższy poziom bezpieczeństwa oraz niższe koszty eksploatacji dzięki energooszczędnym rozwiązaniom.

Z perspektywy deweloperów wellbeing stanowi sposób na budowanie przewagi konkurencyjnej i tworzenie inwestycji odpowiadających na rosnące oczekiwania klientów, a dla inwestorów instytucjonalnych może być jednym z elementów wpływających na długoterminowy potencjał nieruchomości. W najbliższych latach znaczenie tych rozwiązań będzie rosło wraz z rozwojem zrównoważonego budownictwa i nowych technologii. Standardem będą większa ilość zieleni, inteligentne systemy zarządzania budynkami, wysoka efektywność energetyczna, rozwiązania poprawiające jakość powietrza oraz przestrzenie sprzyjające integracji mieszkańców.

Istotnym kierunkiem pozostanie również koncepcja 15-minutowego miasta, która ułatwia dostęp do najważniejszych usług i ogranicza konieczność korzystania z samochodu. W efekcie wellbeing może w perspektywie kilku lat przestać być wyróżnikiem wyłącznie inwestycji premium i stać się jednym z podstawowych standardów nowoczesnego budownictwa mieszkaniowego. Komfort życia, zdrowe otoczenie, dostęp do zieleni, energooszczędność i dobrze zaprojektowane przestrzenie wspólne będą odgrywać coraz większą rolę przy wyborze nieruchomości, wpływając na decyzje mieszkańców i kupujących oraz na postrzeganą wartość i długoterminową atrakcyjność inwestycji.

Polscy kierowcy na co dzień zmagają się z trudnościami z zaparkowaniem swoich samochodów, a o ich niezadowoleniu z tego powodu można się łatwo dowiedzieć z wielu komentarzy zamieszczanych przez nich w mediach społecznościowych. Bez wątpienia wyzwaniem jest parkowanie na czas załatwienia sprawy w mieście. Przyczynę widać najlepiej w Warszawie i jest nią widoczne od kilku lat stawianie bezpieczeństwa pieszych i rowerzystów ponad komfort kierowców. Przejawia się to likwidacją miejsc parkingowych na rzecz nowych ścieżek dla rowerów lub stawianiem słupków, które uniemożliwiają zaparkowanie wzdłuż chodnika (stało się wręcz zjawiskiem o nazwie „słupkoza”). Problem braku miejsc do zaparkowania istnieje nie tylko w dużych ośrodkach miejskich, lecz także w miastach powiatowych, ale w tym przypadku powodem jest często brak stref płatnego parkowania. Opisane niedogodności mogą zaszkodzić głównie prywatnym przedsiębiorcom. Lokal usługowy bez parkingu w pobliżu traci zmotoryzowanych klientów, a jeśli stanowili oni większość jego klientów, to musi zostać przeniesiony do nowej lokalizacji, np. w galerii handlowej, albo w ostateczności zostać zamknięty na stałe.

Wspólną bolączką wielu miast w kontekście parkowania, niezależnie od ich wielkości, jest nieustanna realizacja wielu nowych inwestycji mieszkaniowych. Każdy, kto mieszka w pobliżu nowych bloków, nie ma wykupionego miejsca postojowego i wrócił samochodem do swojego mieszkania w niedzielę wieczorem, z pewnością choć raz zmierzył się z sytuacją, w której najbliższy parking był w całości zajęty i trzeba było szukać miejsca na innym parkingu, w innej części osiedla. Nowe inwestycje mieszkaniowe nie są wprawdzie jedynym winowajcą tego stanu rzeczy, ponieważ dawniej nie budowano hal garażowych  – budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne sprzed lat 90. cechuje się brakiem wewnętrznych miejsc postojowych i sporadycznie towarzyszącymi garażami zewnętrznymi, zaś w latach 90., a w mniejszych miastach także w pierwszej dekadzie XXI w., najczęściej budowano bloki z kilkoma indywidualnymi garażami w przyziemiu na cały blok. Nikt jednak dawniej nie przewidział, jak szybko w przyszłości przybywać będzie nowych budynków wielorodzinnych.

Według danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny (GUS), w ostatnich kilku latach, od 2020 r. (właściwie od 2019 r.), nie było roku, w którym w całej Polsce oddano do użytku mniej niż 200 tys. mieszkań. Jest to duża liczba, szczególnie na tle danych z 2015 r., w którym takich mieszkań było znacznie mniej, bo niespełna 150 tys. Dynamiczny wzrost liczby nowo oddawanych mieszkań przed 2020 r. można jeszcze lepiej dostrzec, cofając się o kolejne 5 lat – w 2010 r. nowych mieszkań oddanych do użytku było niewiele mniej, bo około 135 tys. Warto dodać, że w tej statystyce jako mieszkania liczone są też domy jednorodzinne, zatem statystyka obejmuje cały rynek mieszkaniowy. Teoretycznie rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce nie powinien być czynnikiem kryzysu parkingowego, bo obecnie standardem jest tworzenie nowych miejsc postojowych przy inwestycjach mieszkaniowych wielorodzinnych, najczęściej w formie wielostanowiskowych hal garażowych. Jeśli jednak wziąć pod uwagę dane GUS o zarejestrowanych nowych samochodach osobowych, liczba miejsc postojowych towarzyszących nowym mieszkaniom nie jest wystarczająca i pojawia się ich wyraźnie mniej od nowych aut, ponieważ od 2019 r. w każdym roku liczba zarejestrowanych nowych samochodów osobowych nie spadła poniżej 400 tys. Co więcej, w 2019 r. i 2024 r., przekroczyła 500 tys., a w 2025 r. osiągnęła 600 tys. Warto dodać, że liczby te nie uwzględniają nowo rejestrowanych używanych samochodów sprowadzanych z zagranicy, więc przyrosty liczby aut są jeszcze większe.

Powyższe porównanie liczby nowych mieszkań z liczbami nowych samochodów osobowych miałoby większy sens przy założeniu, że jest tyle nowych miejsc postojowych, ile nowych mieszkań (lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych). Wiadomo jednak, że akty planowania przestrzennego, a w szczególności miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) określają minimalne wymagane współczynniki miejsc postojowych dla nowej zabudowy mieszkaniowej, np. minimum 1,5 miejsca na mieszkanie, czyli wskaźnik często występujący dla zabudowy wielorodzinnej. Wskaźniki mogą być różne  – największe obowiązują dla zabudowy jednorodzinnej  i mogą wynosić 2, a najmniejsze dla zabudowy śródmiejskiej i mogą wynosić nawet mniej niż 1. Jeśli więc w danym roku oddano do użytku 200 tys. mieszkań, to przy uśrednionym wskaźniku 1,5 teoretycznie powstało co najmniej 300 tys. miejsc postojowych i nadwyżka nowych samochodów staje się mniejsza, ale w dalszym ciągu istnieje. Pojawia się jeszcze kwestia niewykupionych i nieużywanych miejsc postojowych. Można przyjąć, że większość tych miejsc jest wykorzystywana dzięki praktyce często stosowanej przez inwestorów polegającej na nakładaniu obowiązku kupna mieszkania razem z miejscem postojowym. Należy jednak pamiętać o miejscach postojowych, których zakup nie jest wymagany i które są drogie, więc w konsekwencji nie są wykorzystywane. Poza tym w dużych miastach zaczęto stosować niższe wskaźniki, a takie działanie jest argumentowane dobrą dostępnością komunikacji miejskiej.

Problem braku miejsc parkingowych pogłębia się w pewnym stopniu przez możliwość obejścia MPZP poprzez wykorzystanie specustawy mieszkaniowej, tzw. „Lex Deweloper”, która pozwala na realizację inwestycji mieszkaniowej na terenie o przeznaczeniu innym niż zabudowa mieszkaniowa. Teoretycznie nowe osiedle może zająć miejsce potencjalnego publicznego parkingu o większej dostępności. Poza tym w sierpniu 2025 r. nastąpiła nowelizacja specustawy, która nie narzuca już wskaźnika miejsc postojowych i daje większą swobodę radzie gminy w ustaleniu minimalnej liczby miejsc (wcześniej rada gminy mogła jedynie zwiększyć wskaźnik), przez co w przypadku niektórych inwestycji dostępność miejsc postojowych może się zmniejszyć.

Rozwiązaniem problemu z parkowaniem w centrach dużych miast mogą być parkingi typu Park & Ride (P&R). Jest to rozwiązanie kompromisowe, które łączy korzystanie z samochodu z podróżowaniem komunikacją zbiorową, a takie parkingi umiejscowione są przy węzłach przesiadkowych. Według danych GUS są miejsca, gdzie powstaje wiele takich parkingów, np. Wrocław, w którym w 2024 r. było ich aż 36 (dla porównania w Warszawie było ich 17) i powiat krakowski, w którym ich liczba wzrosła z 5 w 2020 r. do 22 w 2024 r., ale takich miejsc nie ma w Polsce wiele. W samej Warszawie w latach 2020-2024 powstał zaledwie jeden parking P&R. Powodem niewielkiej skali wdrożeń tego rozwiązania może być zbyt mała docelowa grupa kierowców, czyli głównie ci dojeżdżający do dużego miasta z mniejszych miejscowości. Wyniki badania w ramach Barometru Warszawskiego z września 2025 r. wskazują, że aż 71% Warszawiaków nie skorzystało z P&R w ostatnich 3 miesiącach od badania, a w poprzednich latach procent ten był jeszcze większy. Wszystko wskazuje więc na to, że parkingi P&R nie odciążają znacząco parkingów w centrach miast. Jeśli chodzi o nowe naziemne miejsca postojowe, budowane osobno, poza inwestycjami mieszkaniowymi, może niepokoić znikoma liczba pozwoleń na budowę parkingów na terenie całej Polski, mimo że pozwolenie na budowę nie jest wymagane dla wszystkich takich parkingów,  a wśród pozwoleń wydanych od 2020 r. można znaleźć zaledwie jedno na budowę parkingu na terenie Warszawy.

Czy dostępność komunikacji miejskiej jest na tyle dobra, by poprawić sytuację? Obserwacja danych GUS z ostatnich kilku lat pozwala dostrzec, oprócz wzrostu liczby nowych samochodów, coroczny wzrost liczby przystanków (autobusowych i tramwajowych), a od 2023 r. ponowny wzrost liczby zarejestrowanych nowych autobusów. W samej Warszawie liczba przystanków również wzrosła, ale nie oznacza to polepszenia sieci komunikacji miejskiej w każdej części miasta znajdującej się poza zasięgiem metra, a komunikacja może wręcz nie nadążać za intensyfikacją nowej zabudowy mieszkaniowej, czego przykładem może być obszar na pograniczu Kamionka i Grochowa albo Ursus. Wszędzie tam wprawdzie planowana jest budowa nowych linii metra, ale w dalekiej przyszłości. To samo dotyczy warszawskiego Chrzanowa – osiedle zaczęło rozrastać się na długo przed rozpoczęciem rozbudowy II linii metra, a komunikacja autobusowa stała się niewydolna dla tej części stolicy. Od 2024 r. odnotowuje się liczby nowych autobusów rzędu 2 tys., ale warto dodać, że w II dekadzie XXI w. roczne liczby nowych autobusów potrafiły znacznie przekraczać 3 tys. Najważniejszą statystyką jest jednak liczba przewozów pasażerskich, która z roku na rok rośnie. Wpływ na to może mieć właśnie lepsza sieć przystanków i nowocześniejszy tabor autobusowy, ale warto zaznaczyć, że wzrost postępujący od 2021 r. jest poprzedzony gwałtownym spadkiem w 2020 r. spowodowanym najprawdopodobniej wybuchem pandemii, a dopiero liczba z 2024 r. przybliżyła się do liczb z poprzedniej dekady. Jeśli jednak liczba przewozów pasażerskich wraca do tamtego poziomu przy większym przyroście liczby samochodów niż w tamtych czasach, to można mówić o rosnącej popularności komunikacji zbiorowej.

Podsumowanie

Deficyt miejsc parkingowych niewątpliwie postępuje i jest zarówno wynikiem świadomych działań na rzecz ograniczenia ruchu samochodowego, jak i chaosu urbanistycznego spowodowanego wzrostem liczby nowych mieszkaniowych. Jeśli celem włodarzy są „miasta bez samochodów”, należałoby pomyśleć o zmniejszeniu kosztów związanych z funkcjonowaniem lokali usługowych w centrach miast w celu rekompensaty odpływu zmotoryzowanych klientów oraz o tworzeniu stref płatnego parkowania w miastach prezydenckich. Liczby nie wskazują na to, żeby Polacy mieli nagle zrezygnować z kupna samochodów, dlatego warto pomyśleć o budowie parkingów wielopoziomowych. Rozwój komunikacji miejskiej daje powody do optymizmu i już teraz ten sposób komunikacji może być w niektórych przypadkach wygodniejszy od samochodu, ale jest w tej kwestii wiele do poprawy, szczególnie w stolicy. Sieć komunikacji zbiorowej powinna wyprzedzać inwestycje mieszkaniowe, tak jak dawniej w przypadku Kabat, aby móc przyciągać pasażerów. W największych miastach alternatywą dla własnego samochodu może być carsharing, ale tylko pod warunkiem premiowania regularnych klientów programami lojalnościowymi, czego obecnie brakuje. Wyżej wymienione rozwiązania są niezbędne, aby nie pogarszać już obecnie złej sytuacji z parkowaniem w polskich miastach i nie doprowadzić do kryzysu parkingowego.

Mateusz Palczewski
Specjalista, Analityk GIS

Przez lata o atrakcyjności inwestycji w nieruchomości decydowały przede wszystkim lokalizacja, standard budynku oraz dostępność finansowania. W najbliższych dekadach coraz większego znaczenia nabierze jednak jeszcze jeden czynnik – demografia. Polska stoi u progu jednej z największych przemian demograficznych w swojej historii, a ich konsekwencje będą odczuwalne nie tylko dla rynku pracy czy systemu emerytalnego, lecz także dla całego sektora nieruchomości.

Prognozy opracowane przez Główny Urząd Statystyczny w publikacji „Prognoza ludności na lata 2023-2060” wskazują na trwały trend spadku liczby ludności oraz postępujące starzenie się społeczeństwa. Oznacza to, że w perspektywie najbliższych kilkudziesięciu lat zmieni się zarówno struktura popytu na mieszkania, jak i zapotrzebowanie na określone typy nieruchomości.

Według scenariusza głównego liczba mieszkańców Polski zmniejszy się z około 37,7 mln osób w 2022 roku do około 30,4 mln w 2060 roku. Oznacza to spadek populacji o ponad 7 mln osób. Nawet najbardziej optymistyczny wariant prognozy zakłada zmniejszenie liczby ludności do 34,8 mln mieszkańców, natomiast scenariusz pesymistyczny przewiduje spadek do zaledwie 26,7 mln osób. Niezależnie od przyjętych założeń wszystkie warianty prognozy wskazują na systematyczne kurczenie się populacji Polski.

Równolegle będzie postępował proces starzenia się społeczeństwa. W kolejnych dekadach znacząco wzrośnie udział osób w wieku 65 lat i więcej, przy jednoczesnym spadku liczby dzieci i młodzieży. W efekcie osoby starsze będą stanowiły około jednej trzeciej społeczeństwa, co przełoży się na zupełnie nowe potrzeby mieszkaniowe i inwestycyjne.

Jednym z największych wyzwań będzie również kurczenie się zasobów ludności w wieku produkcyjnym. Według prognoz do 2060 roku liczba osób aktywnych zawodowo zmniejszy się o kilkadziesiąt procent.
W konsekwencji znacząco wzrośnie współczynnik obciążenia demograficznego. O ile w 2022 roku na 100 osób w wieku produkcyjnym przypadało około 70 osób w wieku nieprodukcyjnym, to według scenariusza głównego w 2060 roku będzie ich już około 105. Oznacza to, że liczba osób utrzymujących system gospodarczy będzie stopniowo malała, podczas gdy liczba osób wymagających wsparcia społecznego będzie rosła.

Na zmiany demograficzne wpływać będzie również spadek liczby urodzeń. GUS prognozuje dalsze ograniczanie liczby kobiet w wieku prokreacyjnym, których populacja zmniejszy się z około 8,7 mln w 2022 roku do poziomu od 4,8 do 6,3 mln w 2060 roku – w zależności od przyjętego scenariusza. Oznacza to utrzymywanie się niskiej liczby urodzeń oraz pogłębianie procesów depopulacyjnych.

RYSUNEK 1. PIRAMIDA WIEKU LUDNOŚCI (W TYS.) W 2022 R. I W 2060 R. WEDŁUG PROGNOZOWANYCH TRZECH SCENARIUSZY

Źródło: GUS, Prognoza ludności na lata 2023–2060.

Dla rynku nieruchomości dane te mają fundamentalne znaczenie. O ile jeszcze niedawno podstawowym wyzwaniem było zaspokojenie rosnącego popytu mieszkaniowego, o tyle w przyszłości coraz większego znaczenia nabierze dostosowanie oferty do zmieniającej się struktury społeczeństwa. Rosnąca liczba seniorów, wzrost udziału jednoosobowych gospodarstw domowych oraz postępujące migracje do największych ośrodków miejskich sprawią, że nie wszystkie lokalizacje będą rozwijały się w tym samym tempie. W rezultacie demografia stanie się jednym z kluczowych czynników wpływających na wartość nieruchomości.  Nie oznacza to jednak, że cały rynek nieruchomości czeka spowolnienie. Zmiany te będą oddziaływać na poszczególne regiony w bardzo różny sposób, prowadząc do coraz większego zróżnicowania lokalnych rynków mieszkaniowych.

Polska dwóch prędkości

Polska stopniowo dzieli się na dwa odmienne światy – dynamicznie rozwijające się metropolie oraz miasta
i gminy zmagające się z odpływem mieszkańców. Coraz częściej zjawisko to określane jest mianem „Polski dwóch prędkości”. Prognozy demograficzne wskazują, że liczba mieszkańców Polski będzie systematycznie spadać, jednak proces ten nie będzie przebiegał równomiernie. Większość gmin i mniejszych miast odnotuje spadek liczby ludności, podczas gdy największe aglomeracje nadal będą przyciągać nowych mieszkańców dzięki atrakcyjnemu rynkowi pracy, renomowanym uczelniom oraz rozwiniętej infrastrukturze. W efekcie coraz wyraźniej zarysowuje się podział na regiony rozwijające się oraz te, które stopniowo tracą swój potencjał demograficzny.

Największe ośrodki miejskie, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, pozostaną głównymi beneficjentami migracji wewnętrznych, a młodzi ludzie nadal będą przeprowadzać się do dużych miast
w poszukiwaniu lepszej pracy, edukacji i szerszych możliwości rozwoju zawodowego. Dla rynku nieruchomości oznacza to utrzymujący się popyt na mieszkania w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, lokale przeznaczone na wynajem, nieruchomości w strefach podmiejskich oraz nowoczesne inwestycje mieszkaniowe.  Oznacza to, że największe aglomeracje prawdopodobnie utrzymają wysoki poziom cen dzięki napływowi nowych mieszkańców, studentów i pracowników z zagranicy.

Zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja w wielu mniejszych miastach i gminach, gdzie odpływ młodych mieszkańców, niski przyrost naturalny oraz postępujące starzenie się społeczeństwa mogą prowadzić do stopniowego osłabienia popytu na nieruchomości. W części lokalizacji liczba dostępnych mieszkań może przewyższyć liczbę potencjalnych nabywców, co przełoży się na wolniejszy wzrost cen, wydłużenie czasu sprzedaży, większą liczbę pustostanów oraz spadek atrakcyjności inwestycyjnej. W wielu mniejszych miejscowościach i na peryferiach dużych miast można spodziewać się presji na obniżkę cen wynikającej
z malejącej liczby ludności, starzenia się społeczeństwa oraz zwiększonej podaży mieszkań trafiających na rynek wtórny. W najbardziej dotkniętych depopulacją lokalizacjach część nieruchomości może stać się trudna do sprzedaży.

Nowe kierunki popytu na rynku nieruchomości

Spadek liczby ludności nie musi automatycznie prowadzić do spadku popytu na nieruchomości. Kluczową rolę odgrywa bowiem zmieniająca się struktura gospodarstw domowych.

Coraz więcej osób mieszka samotnie lub tworzy dwuosobowe gospodarstwa domowe. Jednocześnie model wielopokoleniowego zamieszkiwania staje się coraz rzadszy. W rezultacie liczba potrzebnych lokali może pozostawać wysoka mimo zmniejszającej się liczby mieszkańców. Trend ten już dziś wpływa na strategie deweloperów, którzy coraz częściej projektują mniejsze, bardziej funkcjonalne mieszkania odpowiadające potrzebom singli, młodych par oraz osób starszych.

Seniorzy stanowią coraz większą część społeczeństwa, co przekłada się na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania dostosowane do ich potrzeb. Zmiana ta przełoży się na rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości dostosowane do ich potrzeb. Coraz większym zainteresowaniem będą cieszyć się lokale pozbawione barier architektonicznych, wyposażone w windy i zapewniające łatwy dostęp do opieki medycznej, co przy ograniczonej podaży może prowadzić do wzrostu ich wartości oraz kosztów najmu. Rosnące znaczenie tzw. srebrnego rynku będzie wpływało zarówno na kierunki nowych inwestycji, jak i modernizację istniejących zasobów mieszkaniowych.

Największym zainteresowaniem będą cieszyć się nieruchomości energooszczędne, dobrze skomunikowane oraz położone w pobliżu usług publicznych i ochrony zdrowia. Coraz większą rolę może także odgrywać sektor najmu instytucjonalnego, ponieważ wysokie ceny zakupu mieszkań oraz ograniczona zdolność kredytowa części gospodarstw domowych sprawią, że więcej osób będzie korzystać z najmu długoterminowego. Szczególnie dotyczyć to będzie singli, młodych pracowników i seniorów poszukujących mniejszych, funkcjonalnych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach.

Podsumowanie

Zmiany demograficzne wpłyną nie tylko na lokalizację inwestycji, lecz także na strukturę popytu na nieruchomości. Coraz większego znaczenia będą nabierać mieszkania przeznaczone dla jedno-
i dwuosobowych gospodarstw domowych, lokale dostosowane do potrzeb seniorów, budynki wielofunkcyjne zapewniające łatwy dostęp do usług oraz nieruchomości położone w pobliżu transportu publicznego
i placówek ochrony zdrowia. Starzenie się społeczeństwa zwiększy również zapotrzebowanie na obiekty opiekuńcze, rehabilitacyjne i medyczne. Oznacza to, że rynek nieruchomości będzie musiał odejść od modelu nastawionego przede wszystkim na ilość i coraz mocniej koncentrować się na jakości oraz dopasowaniu oferty do rzeczywistych potrzeb mieszkańców. Rosnące znaczenie tzw. srebrnej gospodarki sprawi, że architektura
i planowanie przestrzenne będą musiały uwzględniać potrzeby starzejącego się społeczeństwa. Jednocześnie tradycyjna własność mieszkania przestanie być jedyną formą zapewnienia stabilizacji mieszkaniowej, a większą rolę mogą odgrywać różnorodne modele najmu. Dla inwestorów oznacza to konieczność spojrzenia na rynek z nowej perspektywy. Obok cen mieszkań, stóp procentowych i rentowności najmu coraz ważniejsze stanie się pytanie, czy za 15-20 lat dana lokalizacja nadal będzie przyciągać mieszkańców. To właśnie potencjał demograficzny może stać się jednym z kluczowych czynników wpływających na wartość nieruchomości,
a o sukcesie inwestycji coraz częściej decydować będą nie tylko standard budynku i atrakcyjność lokalizacji, lecz także długoterminowe perspektywy rozwoju miasta lub regionu. Demografia przestaje być jedynie statystyką – staje się jednym z najważniejszych czynników kształtujących przyszłość polskiego rynku nieruchomości.

Uzbrojenie działki jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość nieruchomości oraz możliwość jej zabudowy. Dostęp do energii elektrycznej, gazu, wody, kanalizacji czy sieci telekomunikacyjnych zwiększa atrakcyjność działki i znacząco ułatwia realizację inwestycji.

Jednak nie zawsze obecność infrastruktury technicznej oznacza wyłącznie korzyści. Przez wiele nieruchomości przebiegają urządzenia przesyłowe, które determinują sposób zagospodarowania działek. Część takich urządzeń przesyłowych została wybudowana kilkadziesiąt lat temu, często bez zawarcia umowy z właścicielem gruntu. Dotychczas właściciele nie mogli dojść swoich praw. Przedsiębiorcy przesyłowi uznawali, że mogą korzystać z gruntów poprzez zasiedzenie, co było popierane w wyrokach sądowych. Obecnie wiele się zmienia.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Ustanawia się ją na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, aby zapewnić możliwość korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji, konserwacji, modernizacji oraz naprawy urządzeń przesyłowych.

Do urządzeń przesyłowych zalicza się przede wszystkim:

• linie elektroenergetyczne,
• gazociągi,
• wodociągi,
• kanalizację,
• sieci ciepłownicze,
• sieci telekomunikacyjne.

W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości musi tolerować istnienie infrastruktury oraz umożliwiać przedsiębiorcy dostęp do urządzeń w celu wykonywania niezbędnych prac eksploatacyjnych lub usuwania awarii.

Wpływ służebności przesyłu na możliwość zabudowy działki

Obecność urządzeń przesyłowych może w istotny sposób wpływać na sposób zagospodarowania nieruchomości. W zależności od rodzaju infrastruktury obowiązują odpowiednie strefy ochronne lub pasy technologiczne, w których mogą występować ograniczenia dotyczące lokalizacji budynków, sadzenia wysokich drzew, wykonywania głębokich wykopów, czy prowadzenia robót mogących uszkodzić urządzenia. Oznacza to, że nawet atrakcyjnie położona i dobrze uzbrojona działka może nie zostać w pełni wykorzystana zgodnie z zamierzeniami inwestora.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Jeżeli przedsiębiorca planuje posadowienie nowych urządzeń przesyłowych na prywatnym gruncie, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia uwzględnia się między innymi powierzchnię nieruchomości objętą ograniczeniem, rodzaj urządzeń przesyłowych czy wpływ urządzeń na wartość nieruchomości. Najczęściej wynagrodzenie ma charakter jednorazowy, jednak strony mogą uzgodnić również świadczenie okresowe.

 

Zasiedzenie jako najczęstszy argument przedsiębiorstw przesyłowych

W praktyce wiele urządzeń przesyłowych zostało wybudowanych jeszcze przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu. Przez długi czas przedsiębiorstwa przesyłowe, zamiast zawierać umowy z właścicielami gruntów, uznawały, że mogą korzystać z nieruchomości poprzez zasiedzenie.

Przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego art. 305¹–305⁴, obowiązujących od 3 sierpnia 2008 r.,
w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano możliwość nabycia przez zasiedzenie tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu. Pozwalało to doliczać do okresu zasiedzenia także czas korzystania z nieruchomości przed 3 sierpnia 2008 r. W konsekwencji wiele spraw sądowych o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, wytoczonych przez właścicieli nieruchomości, było oddalanych.

Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego oraz postanowienie Sądu Najwyższego

Przełom nastąpił wraz z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16). Trybunał uznał, że zapisy Kodeksu cywilnego interpretowane w sposób dopuszczający nabycie przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu są niezgodne z Konstytucją RP.

Znaczenie wyroku Trybunału zostało następnie potwierdzone przez Sąd Najwyższy w postanowieniu
z 19 marca 2026 r. (II CSKP 1045/24). Sąd Najwyższy stwierdził, że przed wejściem w życie przepisów
o służebności przesyłu nie mógł rozpocząć się bieg terminu zasiedzenia tego prawa. Tym samym nie jest dopuszczalne doliczanie okresu korzystania z nieruchomości sprzed 3 sierpnia 2008 r. do terminu wymaganego dla zasiedzenia służebności przesyłu.

W ocenie Sądu wcześniejsza wykładnia prowadziła do przyjęcia możliwości zasiedzenia prawa, które
w chwili wykonywania posiadania nie istniało jeszcze w polskim porządku prawnym.

Jakie znaczenie mają nowe orzeczenia dla właścicieli nieruchomości?

Nowa linia orzecznicza może mieć bardzo istotne znaczenie dla właścicieli działek, przez które przebiegają linie energetyczne, gazociągi, wodociągi, kanalizacja czy sieci telekomunikacyjne. Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe skutecznie powoływały się na zasiedzenie, co często uniemożliwiało właścicielom uzyskanie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego i postanowieniu Sądu Najwyższego możliwość skutecznego podnoszenia takiego zarzutu została znacząco ograniczona. Nie oznacza to jednak całkowitego wyłączenia możliwości zasiedzenia. Nadal może ono nastąpić, jednak bieg terminu należy oceniać z uwzględnieniem przepisów obowiązujących od 3 sierpnia 2008 r. oraz okoliczności konkretnej sprawy.

Co powinien zrobić właściciel działki?

Jeżeli przez nieruchomość przebiegają urządzenia przesyłowe, warto:

• sprawdzić treść księgi wieczystej,
• przeanalizować dokumentację geodezyjną i projektową,
• ustalić datę budowy urządzeń,
• zweryfikować podstawę prawną korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe,
• ocenić, czy przedsiębiorca rzeczywiście może skutecznie powoływać się na zasiedzenie,
• rozważyć dochodzenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu lub innych roszczeń wynikających z bezumownego korzystania z nieruchomości.

Podsumowanie

Uzbrojenie działki niewątpliwie zwiększa jej wartość i użyteczność, jednak obecność urządzeń przesyłowych może jednocześnie prowadzić do istotnych ograniczeń prawa własności. Dlatego przed zakupem nieruchomości, a także przed wystąpieniem z roszczeniami wobec przedsiębiorstwa przesyłowego, warto dokładnie przeanalizować stan prawny gruntu.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego oraz postanowienie Sądu Najwyższego wyznaczają zmianę sposobu interpretacji przepisów dotyczących zasiedzenia służebności przesyłu. Orzeczenia te wzmacniają ochronę prawa własności i mogą znacząco zwiększyć szanse właścicieli nieruchomości na uzyskanie wynagrodzenia za korzystanie z ich gruntów przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Jednocześnie zapowiadają zmianę wieloletniej praktyki sądowej, w której zarzut zasiedzenia stanowił podstawową linię obrony przedsiębiorców przesyłowych.

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych przechodzi głęboką transformację strukturalną. Jeszcze kilka lat temu prognozowano, że instytucjonalny najem mieszkań (PRS) oraz prywatne akademiki (PBSA) błyskawicznie zdominują krajobraz największych polskich metropolii, a zagraniczne fundusze będą budować na wyścigi. U progu 2026 roku widać jednak, że rozwój obu sektorów przebiega inaczej niż zakładano. Zamiast gwałtownego boomu obserwujemy stabilny, długoterminowy wzrost oparty na starannie kalkulowanych inwestycjach i stopniowej profesjonalizacji rynku.

PRS zbliża się do granicy 30 tys. mieszkań

Zgodnie z najnowszymi danymi CBRE, na koniec pierwszego kwartału 2026 roku zasób mieszkań funkcjonujących w formule PRS w Polsce osiągnął poziom 29,9 tys. lokali. Oznacza to dziesięciokrotny wzrost względem 2018 roku. Jeszcze kilka lat temu rynek PRS był w Polsce segmentem marginalnym, dziś stał się stałym elementem krajobrazu inwestycyjnego największych miast. Sam 2025 rok był rekordowy pod względem nowej podaży – do użytkowania oddano blisko 6 tys. mieszkań w ramach 26 projektów, a w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku rynek powiększył się o kolejne 1,3 tys. lokali. Co więcej, do końca 2026 roku planowane jest ukończenie około 4,2 tys. mieszkań, natomiast projekty znajdujące się na etapie przygotowania obejmują 18 tys. lokali.

WYKRES 1. ZASOBY PRS (2013 – 2027)

źródło: „Living: rynek pierwotny w Warszawie i PRS w Polsce, 1 kw. 2026”, CBRE

Mimo tak wysokiej dynamiki, sektor PRS pozostaje niewielki na tle całego rynku mieszkaniowego. Według danych GUS całkowity zasób mieszkaniowy w Polsce przekracza 16 milionów lokali, a rynek najmu prywatnego szacuje się na ok. 1,9 miliona mieszkań. Oznacza to, że mieszkania należące do funduszy instytucjonalnych to zaledwie ułamek procenta krajowego zasobu (0,2%) oraz mniej niż 2% wszystkich mieszkań na wynajem. Nawet w Warszawie, która pozostaje niekwestionowanym liderem inwestycji instytucjonalnych, udział PRS w strukturze rynku oscyluje wokół zaledwie 1%. Skalę dominacji sektora indywidualnego obrazuje fakt, że liczba podatników deklarujących dochody z najmu prywatnego przekroczyła 1,1 mln w 2024 roku (notując wzrost o 5,6% rok do roku).

Obecna skala sektora PRS nie potwierdza obaw o istotny wpływ funduszy na strukturę własności mieszkań czy poziom cen w skali całego rynku. Najem instytucjonalny nie stanowi konkurencji dla dominującego rynku najmu prywatnego, lecz jego profesjonalne uzupełnienie. Większość lokali na wynajem nadal pozostaje w rękach indywidualnych właścicieli (aż 98% rynku), podczas gdy operatorzy PRS koncentrują się na oferowaniu standaryzowanego produktu, profesjonalnego zarządzania i większej przewidywalności dla najemców.

Liderzy rynku i wielkie transakcje

Polski sektor PRS pozostaje domeną kapitału instytucjonalnego, przede wszystkim zagranicznego. Na początku 2026 roku największym komercyjnym operatorem pozostawała platforma Resi4Rent z portfelem około 6,8 tys. mieszkań. Kolejne miejsca zajmowały Vantage Rent (3,7 tys. lokali) oraz LifeSpot (2,5 tys. lokali). Z kolei polski kapitał reprezentowany jest głównie przez państwowy PFRN – biorąc pod uwagę łączne zasoby dwóch zarządzanych funduszy (FMnW i FMdR), podmiot ten jest największym inwestorem instytucjonalnym w kraju z portfelem przekraczającym 7,2 tys. lokali.

Rynek właśnie doczekał się historycznego przetasowania na pozycji lidera. Jak wynika z oficjalnego komunikatu prasowego Griffin Capital Partners z maja 2026 roku, gigantyczna transakcja między Resi4Rent a grupą TAG (właścicielem Vantage Development) weszła w fazę finalizacji. Ta rekordowa umowa, opiewająca na kwotę ok. 2,4 mld zł i obejmująca 18 spółek celowych z pulą ponad 5,3 tys. lokali, po miesiącach oczekiwania na decyzje regulacyjne ostatecznie zmienia układ sił w polskim sektorze PRS.

Warto zauważyć, że całkowity wolumen transakcji w sektorze living[1] w 2025 roku zamknął się kwotą 629 mln euro (co oznacza spektakularny wzrost o 301% rok do roku). Jednak struktura rynku inwestycyjnego pokazuje, że aktywność tak naprawdę pozostaje stosunkowo ograniczona. Zdecydowana większość wolumenu transakcyjnego sektora living w 2025 roku została wygenerowana właśnie przez tę pojedynczą transakcję R4R-TAG. Oznacza to, że inwestorzy nadal podchodzą do nowych projektów selektywnie, preferując inwestycje typu forward funding oraz forward purchase.

Geografia najmu i nowa rzeczywistość czynszowa

Chociaż sektor najmu rośnie w szybkim tempie, jego zasoby wciąż są wyraźnie skumulowane w obrębie największych metropolii, ze szczególnym uwzględnieniem Warszawy, Wrocławia oraz Krakowa. Zdecydowanym liderem pozostaje niezmiennie stolica, która odpowiada za ponad jedną trzecią wszystkich mieszkań instytucjonalnych w Polsce. Poniższa tabela świetnie obrazuje dystans, jaki dzieli Warszawę od rynków regionalnych.

TABELA 1: ZASOBY PRS W POSZCZEGÓLNYCH MIASTACH

Miasto	Zasób gotowych mieszkań (w eksploatacji)	Udział procentowy w zasobach ogółem	Plany inwestycyjne (w przygotowaniu)
Warszawa	10,8 tys.	36,1%	7,1 tys.
Wrocław	5,4 tys.	18,1%	1,0 tys.
Kraków	5,0 tys.	16,7%	2,5 tys.

źródło: „Living: rynek pierwotny w Warszawie i PRS w Polsce, 1 kw. 2026”, CBRE

W największych miastach wykształcił się już dość jednolity model produktu PRS. Dominują mieszkania o powierzchni około 40 m², a najpopularniejszym typem lokalu są mieszkania z jedną sypialnią (oddzielna sypialnia i salon z aneksem), stanowiące ok. 50% oferty. Na drugim miejscu plasują się lokale typu studio (kawalerki) odpowiadające za ok. 40%. Przeciętny projekt obejmuje ok. 200 mieszkań, co pozwala osiągać efekty skali w zakresie zarządzania i utrzymania budynków.

Po okresie gwałtownych wzrostów obserwowanych w latach 2022 – 2024, rynek wszedł w fazę stabilizacji czynszów. W projektach PRS stawki pozostają z reguły wyższe niż w najmie prywatnym, jednak różnica wynika z lokalizacji, standardu wykończenia, dostępnych usług oraz profesjonalnego zarządzania.

W największych miastach czynsze w projektach instytucjonalnych kształtują się obecnie na poziomie od ok. 70 zł/m² w Łodzi do ponad 100 zł/m² w Warszawie. W praktyce oznacza to, że miesięczny czynsz za mieszkanie typu studio wynosi najczęściej od 2,5 tys. zł do ponad 4 tys. zł, natomiast lokale z jedną sypialnią osiągają zwykle poziom od 3 tys. zł do ponad 5 tys. zł miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu inwestycji. Pozostałe główne rynki regionalne, takie jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto, plasują się stabilnie w przedziale pomiędzy wartościami łódzkimi a warszawskimi.

Rosnąca podaż mieszkań sprawiła jednocześnie, że rynek stał się bardziej konkurencyjny. W części miast tempo wzrostu czynszów wyraźnie wyhamowało, a w wybranych lokalizacjach odnotowano nawet niewielkie korekty stawek.

PBSA, czyli boom na nowoczesne akademiki

Równolegle do rynku mieszkań niezwykle dynamicznie rozwija się sektor prywatnych domów studenckich (PBSA). Przez lata segment ten traktowany był jako rynkowa ciekawostka, dziś stanowi pełnoprawny i jeden z najbardziej pożądanych celów dla międzynarodowego kapitału. Znakomitym dowodem na to jest gigantyczne wsparcie finansowe z końca 2025 roku, kiedy to Student Depot zabezpieczył aż 770 mln zł od konsorcjum PKO BP i ING z przeznaczeniem na refinansowanie portfela oraz budowę nowych obiektów. Dane CBRE i Savills pokazują ogromną skalę planowanych inwestycji.

TABELA 2: ZASOBY SEKTORA PBSA

Status projektów PBSA w Polsce	Liczba miejsc noclegowych (łóżek)
Zasoby istniejące (ukończone)	13 200
W budowie i aktywnym przygotowaniu	11 800
Łączny potencjał rynku w najbliższych latach	25 000

źródło: opracowanie własne na podstawie danych CBRE i Savills

Napędem dla prywatnych akademików są niezmienne czynniki demograficzne oraz strukturalne, a przede wszystkim ogromna luka podażowa. Państwowe domy studenckie od lat borykają się z niedofinansowaniem, oferując przestarzały standard, a ich liczba jest drastycznie niewystarczająca wobec setek tysięcy studiujących w największych ośrodkach. Silnym bodźcem jest także napływ studentów zagranicznych, dla których wyższy standard zakwaterowania w pokoju jednoosobowym jest czymś absolutnie podstawowym. Współczesne pokolenie studentów redefiniuje pojęcie wygody, stawiając na elastyczność, dostęp do nowoczesnych technologii oraz możliwość budowania społeczności dzięki rozbudowanym strefom wspólnym. Istotnym atutem pozostaje również formuła opłat zryczałtowanych, obejmujących media i szybki Internet w jednej miesięcznej opłacie.

Co powstrzymuje inwestorów przed sprintem? Główne bariery rozwoju rynku

Skoro popyt na profesjonalny najem pozostaje wysoki, a sektor living przyciąga uwagę międzynarodowego kapitału, naturalnie pojawia się pytanie: dlaczego rynek nie rozwija się jeszcze szybciej? Odpowiedź kryje się w szeregu barier strukturalnych, które sprawiają, że inwestorzy coraz częściej wybierają strategię stopniowego wzrostu zamiast agresywnej ekspansji.

1. Wysokie ceny gruntów i konkurencja ze strony rynku sprzedaży

Najważniejszą przeszkodą pozostaje dostęp do atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. W największych polskich miastach ceny działek budowlanych w ostatnich latach wzrosły do poziomów, które często trudno uzasadnić ekonomicznie z punktu widzenia projektów przeznaczonych na wynajem.

Fundusze PRS budują model biznesowy oparty na wieloletnim generowaniu przychodów czynszowych. Oznacza to, że każda inwestycja musi spełniać rygorystyczne kryteria rentowności. Tymczasem deweloperzy realizujący tradycyjne projekty mieszkaniowe na sprzedaż (build-to-sell) dla klientów indywidualnych są często skłonni zapłacić za grunty więcej, ponieważ odzyskują zainwestowany kapitał znacznie szybciej.

Udział kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania w największych aglomeracjach zbliżył się już do 20-25%, co znacząco ogranicza przestrzeń negocjacyjną funduszy PRS. Trudno o masowe, hurtowe zakupy, gdy rynek detaliczny bije rekordy – w samej Warszawie w I kwartale 2026 roku sprzedano indywidualnie ponad 4,2 tys. mieszkań, a średnia cena ofertowa osiągnęła rekordowy poziom ok. 19 tys. zł/m². Tak chłonny i drogi rynek detaliczny skutecznie utrudnia funduszom negocjacje satysfakcjonujących stawek.

2. Ograniczona liczba projektów odpowiadających potrzebom funduszy

Drugim wyzwaniem jest niedobór gotowych produktów i skonsolidowanych portfeli mieszkań. Większość funduszy preferuje zakup dużych pakietów obejmujących całe budynki lub osiedla, co pozwala efektywnie zarządzać aktywami i ograniczać koszty operacyjne. Tymczasem podaż takich projektów od deweloperów w Polsce jest mocno ograniczona.

Polski rynek mieszkaniowy został zbudowany przede wszystkim z myślą o sprzedaży detalicznej. W rezultacie wiele inwestycji ma rozdrobnioną strukturę własnościową już na etapie realizacji, co utrudnia ich późniejsze wykorzystanie w modelu PRS.

Sytuacja ta powoduje, że inwestorzy coraz częściej angażują się w projekty typu forward, finansując inwestycje jeszcze na etapie budowy. Pozwala to zabezpieczyć podaż mieszkań, ale jednocześnie zwiększa ryzyko inwestycyjne i wydłuża czas oczekiwania na osiągnięcie docelowych przychodów.

3. Rentowność niższa niż w klasycznym modelu deweloperskim

Choć sektor PRS jest postrzegany jako perspektywiczny, jego rentowność nie zawsze przewyższa tradycyjne projekty mieszkaniowe przeznaczone na sprzedaż.

W okresach silnego wzrostu cen mieszkań deweloperzy mogą osiągać wyższe marże dzięki sprzedaży lokali indywidualnym nabywcom. Dla wielu firm współpraca z funduszem oznacza zatem rezygnację z części potencjalnego zysku w zamian za większą przewidywalność i bezpieczeństwo transakcji.

Rynek obserwował już przypadki zmiany strategii przez niektórych inwestorów. Część mieszkań pierwotnie przeznaczonych do wynajmu została skierowana na rynek sprzedaży, gdy analiza finansowa wskazywała na korzystniejsze warunki dla takiego rozwiązania. Pokazuje to, że PRS nadal konkuruje o kapitał z tradycyjnym rynkiem deweloperskim, a nie funkcjonuje całkowicie niezależnie od niego.

4. Niepewność regulacyjna i podatkowa

Jednym z najczęściej wskazywanych przez inwestorów czynników ryzyka pozostaje otoczenie regulacyjne. Kapitał instytucjonalny preferuje stabilność i przewidywalność, tymczasem polski rynek mieszkaniowy w ostatnich latach funkcjonował w warunkach częstych zmian legislacyjnych.

Wątpliwości dotyczą między innymi rozliczeń podatku VAT, interpretacji przepisów związanych z najmem instytucjonalnym czy zasad opodatkowania nieruchomości. Inwestorzy zwracają również uwagę na brak długoterminowej polityki mieszkaniowej państwa, która pozwalałaby przewidzieć kierunek zmian regulacyjnych w perspektywie kilkunastu lat.

Dodatkowym wyzwaniem pozostaje reforma systemu planowania przestrzennego. Opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych przez gminy mogą prowadzić do wydłużenia procedur administracyjnych, a w niektórych lokalizacjach ograniczać możliwość uruchamiania nowych projektów.

Kolejnym źródłem niepewności są pojawiające się w debacie publicznej propozycje dotyczące opodatkowania pustostanów, wprowadzenia podatku katastralnego czy zmian w zasadach funkcjonowania budynków zamieszkania zbiorowego.

5. Rosnące koszty realizacji inwestycji

Na decyzje inwestorów wpływa również wzrost kosztów budowy. Oprócz wyższych cen materiałów i usług wykonawczych, znaczenie mają nowe wymagania techniczne oraz środowiskowe stawiane budynkom mieszkalnym.

Rosnące oczekiwania dotyczące efektywności energetycznej, dostępności dla osób z niepełnosprawnościami czy standardów ESG zwiększają nakłady inwestycyjne, ale jednocześnie stają się koniecznym elementem nowoczesnych projektów. Dla największych funduszy nie stanowi to bariery nie do pokonania, jednak wpływa na rentowność i wydłuża okres zwrotu z inwestycji.

Dokąd zmierza rynek living?

Pomimo tych ograniczeń inwestorzy nie wycofują się z rynku. Wręcz przeciwnie – większość uczestników sektora jest zgodna, że fundamentalne czynniki popytowe pozostają wyjątkowo silne, co pozwala patrzeć na perspektywy rynku z umiarkowanym optymizmem.

O przyszłości sektora PRS i PBSA w Polsce decydują dziś przede wszystkim czynniki popytowe. Paradoks rynku polega na tym, że większość barier ograniczających rozwój nowej podaży występuje równolegle z utrzymującym się bardzo silnym zapotrzebowaniem na najem.

Rosnące ceny mieszkań, wysoki koszt finansowania zakupu nieruchomości oraz ograniczona dostępność kredytów hipotecznych sprawiają, że dla coraz większej grupy gospodarstw domowych własne mieszkanie staje się celem odsuwanym w czasie. Jednocześnie rosnąca mobilność zawodowa i zmieniający się styl życia powodują, że najem przestaje być rozwiązaniem przejściowym, a coraz częściej staje się świadomym wyborem na wiele lat.

Szczególnie widoczne jest to wśród młodszych pokoleń. Dla wielu osób zakup własnego mieszkania około 30. roku życia przestał być naturalnym etapem życiowym, a stał się wyzwaniem wymagającym wysokiego wkładu własnego i odpowiedniej zdolności kredytowej. W efekcie rośnie grupa osób określanych mianem „najemców z przymusu”, które oczekują od rynku nie tylko dostępności lokalu, lecz także stabilności, przewidywalności i profesjonalnej obsługi. Coraz większego znaczenia nabierają przejrzyste warunki najmu, wysoki standard mieszkań oraz bezpieczeństwo, które nie zawsze zapewnia rozproszony rynek najmu prywatnego.

To właśnie na te potrzeby odpowiada sektor PRS, oferując produkt bliższy standardom funkcjonującym od lat na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej. Z kolei sektor PBSA korzysta z podobnych trendów demograficznych i rosnących oczekiwań studentów dotyczących jakości zakwaterowania.

Zarówno PRS, jak i PBSA wkroczyły dziś w etap dojrzewania. Inwestorzy coraz rzadziej koncentrują się na szybkim wzroście za wszelką cenę, a coraz częściej na efektywności operacyjnej, jakości aktywów oraz długoterminowej rentowności. Rosnąca mobilność społeczeństwa, koncentracja ludności w największych aglomeracjach oraz ograniczona dostępność mieszkań na własność będą nadal wspierać rozwój rynku living.

Wszystko wskazuje na to, że najbliższe lata przyniosą dalszy wzrost obu segmentów, choć będzie to wzrost stopniowy, bardziej przewidywalny i oparty na solidnych fundamentach ekonomicznych niż zakładano jeszcze kilka lat temu. Rok 2026 można więc uznać za moment przejścia od fazy dynamicznych oczekiwań do etapu dojrzałego rozwoju. Polski rynek living nie porzucił ambicji wzrostu – po prostu zamienił sprint na maraton.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

[1] Sektor living to segment nieruchomości komercyjnych dedykowanych zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i bytowych. Skupia się on wokół najmu instytucjonalnego i obiektów zarządzanych profesjonalnie, gwarantując inwestorom stabilne i długofalowe strumienie przychodów.

Kupując dom na rynku pierwotnym, wielu nabywców koncentruje się przede wszystkim na cenie za metr kwadratowy. W praktyce jest to jednak tylko jeden z wielu czynników wpływających na rzeczywistą wartość nieruchomości. W przypadku domów jednorodzinnych kluczowe znaczenie ma zakres prac wykonanych przez dewelopera lub inwestora prywatnego oraz standard, w jakim budynek jest przekazywany kupującemu.

Analiza ofert sprzedaży domów jednorodzinnych

Aby przedstawić zróżnicowanie ofert na rynku nowych domów jednorodzinnych, przeprowadzono analizę na przykładzie miasta Radomia, gdzie na rynku działają zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy prywatni realizujący niewielkie przedsięwzięcia obejmujące zazwyczaj 2–3 domy. Do analizy wykorzystano oferty dostępne na portalu otodom.pl w segmencie rynku pierwotnego.

Największą część analizowanych ofert stanowią domy w stanie deweloperskim — około 63% wszystkich ogłoszeń. Oznacza to, że większość nieruchomości nie jest oddawana w pełni wykończona i wymaga dalszych prac aranżacyjnych po stronie nabywcy. Ponad jedna trzecia rynku obejmuje natomiast domy w stanie surowym, które wymagają jeszcze większych nakładów finansowych i organizacyjnych. Wskazuje to na wyraźny trend przenoszenia części procesu inwestycyjnego na kupującego.

WYKRES NR 1. STANDARD WYKOŃCZENIA DOMÓW NA SPRZEDAŻ NA RYNKU PIERWOTNYM W RADOMIU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z portalu otodom.pl

Analiza typu zabudowy pokazuje, że rynek jest zdominowany przez zabudowę bliźniaczą i szeregową. Domy w zabudowie bliźniaczej stanowią 53% ofert, a szeregowej – 37%. Domy wolnostojące są zdecydowaną mniejszością i odpowiadają jedynie za około 10% rynku. Są to najczęściej pojedyncze inwestycje realizowane przez osoby prywatne. Taka struktura wskazuje na ograniczoną dostępność działek budowlanych oraz dążenie inwestorów do maksymalizacji wykorzystania przestrzeni. W efekcie rynek stopniowo odchodzi od klasycznej zabudowy jednorodzinnej na rzecz bardziej kompaktowych form mieszkaniowych.

WYKRES NR 2. TYP BUDYNKÓW NA SPRZEDAŻ NA RYNKU PIERWOTNYM DOMU JEDNORODZINNYCH W RADOMIU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z portalu otodom.pl

W zakresie zastosowanych instalacji widoczna jest dominacja rozwiązań konwencjonalnych. Instalacja gazowa występuje w 52,63% przypadków, co czyni ją najczęściej stosowanym źródłem ogrzewania. Pompy ciepła pojawiają się w 26,32% ofert, co świadczy o rosnącej, choć nadal umiarkowanej popularności technologii ekologicznych. Rekuperacja występuje jedynie w 5,26% budynków dostępnych w sprzedaży. Dane te pokazują, że rynek dopiero stopniowo adaptuje nowoczesne, energooszczędne technologie, wciąż opierając się w dużej mierze na rozwiązaniach tradycyjnych.

TABELA 1. INSTALACJE ZASTOSOWANE W DOMACH JEDNORODZINNYCH OFEROWANYCH NA SPRZEDAŻ NA RYNKU PIERWOTNYM W RADOMIU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z portalu otodom.pl

W przypadku elewacji większość budynków znajduje się na zaawansowanym etapie realizacji. Wszystkie domy w stanie deweloperskim mają już ukończoną elewację. Łącznie blisko 79% analizowanych nieruchomości posiada elewację wykonaną w całości lub częściowo, co potwierdza, że inwestycje są w dużej mierze zaawansowane pod względem wykończenia zewnętrznego.

TABELA 2. WYKOŃCZENIE ELEWACJI ZEWNĘTRZNEJ W OFEROWANYCH DOMACH NA SPRZEDAŻ NA RYNKU PIERWOTNYM W RADOMIU WEDŁUG STANU WYKOŃCZENIA BUDYNKU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z portalu otodom.pl

Tylko około 42% nieruchomości na sprzedaż ma w pełni zagospodarowany teren. Kolejne 36,84% wymaga dalszych prac, a 15,79% jest zagospodarowane jedynie częściowo. Oznacza to, że większość nabywców musi uwzględnić dodatkowe koszty związane z wykończeniem otoczenia domu, takie jak ogrodzenie, podjazdy czy aranżacja ogrodu.

WYKRES NR 3. ZAGOSPODAROWANIE DZIAŁKI W OFERTACH SPRZEDAŻY DOMÓW JEDNORODZINNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM W RADOMIU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z portalu otodom.pl

Czym jest standard deweloperski?

W Polsce pojęcie „standardu deweloperskiego” nie ma jednolitej definicji prawnej. Oznacza to, że każdy deweloper może określać jego zakres w nieco inny sposób. W przypadku mieszkań różnice bywają stosunkowo niewielkie, jednak przy domach jednorodzinnych rozbieżności mogą być znaczące. Zakres tego, co jest wliczone w cenę zakupu, ma bezpośredni wpływ na całkowity koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego zamieszkanie. Dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować prospekt informacyjny, specyfikację techniczną oraz zapisy umowy deweloperskiej.

Dom w stanie surowym – ile kosztuje wykończenie?

Na rynku dostępnych jest wiele ofert sprzedaży domów w stanie surowym. W takim przypadku cena zakupu często nie obejmuje znacznej części prac niezbędnych do zamieszkania. Doprowadzenie domu ze stanu surowego do stanu deweloperskiego może kosztować dodatkowo od około 150 do 300 tys. zł, w zależności od powierzchni budynku, zastosowanych materiałów oraz standardu wykonania. Wykończenie „pod klucz” wiąże się z jeszcze wyższymi kosztami. Z tego względu pozornie niższa cena zakupu nie zawsze oznacza bardziej opłacalną inwestycję.

Jak ocenić standard wykończenia domu?

Rzetelna ocena standardu nieruchomości wymaga analizy dokumentacji technicznej oraz zdjęć konkretnego budynku. Sam opis w ogłoszeniu zwykle nie dostarcza wystarczających informacji. Dlatego przed zakupem konieczne jest osobiste obejrzenie nieruchomości. Warto również rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty, który zna normy budowlane i potrafi ocenić jakość wykonania.

Podczas analizy należy zwrócić uwagę na jakość stolarki okiennej i drzwiowej, rodzaj ogrzewania oraz grubość i jakość izolacji termicznej. Istotne są także jakość elewacji, tynków i wylewek oraz przygotowanie instalacji pod nowoczesne rozwiązania, takie jak rekuperacja, fotowoltaika czy klimatyzacja. Ważne znaczenie mają również materiały pokrycia dachowego, funkcjonalność układu pomieszczeń oraz wielkość i zagospodarowanie działki. W zabudowie bliźniaczej i szeregowej należy dodatkowo ocenić części wspólne, ponieważ wpływają one na komfort życia i przyszłe koszty utrzymania.

Cena zakupu to nie wszystko

Wielu kupujących porównuje oferty wyłącznie przez pryzmat ceny za metr kwadratowy. Takie podejście może jednak prowadzić do błędnych założeń. Dwa domy o podobnej powierzchni mogą znacząco różnić się kosztami eksploatacji, komfortem użytkowania oraz wydatkami ponoszonymi po zakupie.

Przy ocenie oferty należy uwzględnić przede wszystkim powierzchnię działki, rodzaj ogrzewania oraz dostęp do kanalizacji, ponieważ czynniki te mają bezpośredni wpływ na koszty użytkowania nieruchomości. Istotna jest również jakość drogi dojazdowej, rzeczywisty standard wykonania budynku oraz faktyczny zakres prac objętych standardem deweloperskim.

W praktyce zdarza się również, że zdjęcia i opisy w ogłoszeniach nie przedstawiają wszystkich niedoskonałości nieruchomości. Dlatego przed zakupem warto osobiście zweryfikować stan mediów, jakość infrastruktury oraz dokumentację techniczną.

Podsumowanie

Przeprowadzona analiza rynku domów jednorodzinnych w Radomiu wskazuje kilka istotnych trendów, które widoczne są również w innych w dużych miastach w Polsce. Dominuje model inwestycyjny oparty na sprzedaży budynków w stanie deweloperskim, które wymagają dalszego wykończenia przez nabywcę. Rynek charakteryzuje się także wysoką intensywnością zabudowy – przeważają bliźniaki i szeregowce, natomiast domy wolnostojące stanowią niewielki udział w rynku. Widoczny jest również stopniowy rozwój technologii energooszczędnych, takich jak pompy ciepła czy rekuperacja, choć nadal pozostają one rozwiązaniami niszowymi. Istotnym elementem jest także fakt, że znaczna część inwestycji nie obejmuje pełnego zagospodarowania terenu, co zwiększa całkowity koszt zakupu.

Zakup domu to znacznie więcej niż porównanie ceny za metr kwadratowy. Kluczowe znaczenie ma zakres prac wykonanych przez dewelopera, jakość materiałów oraz koszty, które nabywca poniesie po zakupie. Dokładna analiza standardu deweloperskiego pozwala uniknąć błędnych decyzji i lepiej oszacować rzeczywisty koszt inwestycji. Przed podpisaniem umowy warto szczegółowo sprawdzić specyfikację techniczną, dokumentację inwestycji oraz osobiście zweryfikować stan nieruchomości. To właśnie te elementy w największym stopniu decydują o opłacalności zakupu w dłuższej perspektywie.

Agnieszka Zamkowska
Analityk rynku nieruchomości

Przez lata jedną z najważniejszych miar atrakcyjności mieszkania w Warszawie była odległość od centrum. Bliskość Śródmieścia oznaczała łatwiejszy dostęp do pracy, usług, kultury i transportu publicznego, a tym samym stanowiła istotny argument przy zakupie lub wynajmie nieruchomości. Wyniki Warszawskiego Badania Ruchu 2025 pokazują jednak, że codzienna mobilność mieszkańców stolicy i metropolii coraz mniej przypomina model oparty na jednym dominującym centrum. Rośnie znaczenie dzielnic poza centralnych, usług lokalnych, pracy zdalnej i hybrydowej oraz podróży odbywanych w innych celach niż tradycyjny dojazd do miejsca pracy.

Zmiana ta ma istotne konsekwencje dla rynku mieszkaniowego. Atrakcyjność lokalizacji coraz częściej zależy nie tylko od tego, jak szybko można dostać się do centrum, lecz także od tego, czy w najbliższym otoczeniu znajdują się szkoły, sklepy, usługi, tereny zielone, transport zbiorowy i miejsca codziennej aktywności. Innymi słowy, pytanie „jak daleko jest do centrum?” zaczyna ustępować pytaniu „czy da się tu wygodnie żyć na co dzień?”. WBR 2025 nie jest badaniem cen mieszkań, ale pokazuje, jak mieszkańcy faktycznie korzystają z miasta: dokąd jeżdżą, jakimi środkami transportu, w jakich celach i jak bardzo są zależni od samochodu albo transportu zbiorowego. WBR 2025 dostarcza danych, które pozwalają spojrzeć na Warszawę nie tylko jako system transportowy, ale także jako zmieniającą się mapę preferencji mieszkaniowych.

WBR wyróżnia trzy układy: centrum Warszawy, Warszawę poza centrum i strefę metropolitalną. Przekładając na rynek nieruchomości: inne przewagi ma mieszkanie w centrum, inne na dobrze skomunikowanych obszarach poza centrum, a inne w strefie podmiejskiej, gdzie niższa cena może być równoważona wyższym kosztem transportu i zależnością od samochodu.

źródło: Warszawskie Badanie Ruchu 2025, prezentacja podsumowująca wyniki, m.st. Warszawa [https://um.warszawa.pl/documents/39703/62400386/WBR+Prezentacja+-04.15+FINAL.pptx/849bf442-0644-0264-c92a-c807cdeb8bec?t=1776690139472]

Pierwszy z tych modeli, czyli centrum Warszawy, nadal pozostaje obszarem o wyjątkowo wysokiej dostępności transportowej i usługowej. Premia lokalizacyjna centrum nie wynika więc tylko z prestiżu adresu, ale z realnej dostępności wielu funkcji w krótkim czasie. WBR pokazuje jednak, że jego rola w codziennej mobilności mieszkańców nie jest już tak jednoznaczna jak w modelu miasta silnie monocentrycznego. Centrum pozostaje ważnym celem podróży, ale coraz częściej konkuruje z innymi obszarami miasta, w których koncentrują się miejsca pracy, edukacji, handlu, usług i rekreacji. Dla rynku mieszkaniowego oznacza to, że „centralność” lokalizacji nie musi być rozumiana wyłącznie jako fizyczna bliskość Śródmieścia. Coraz większe znaczenie może mieć także bliskość lokalnego centrum dzielnicowego, stacji metra, węzła tramwajowego, kolei aglomeracyjnej albo dobrze rozwiniętej infrastruktury usługowej. WBR 2025 wskazuje na wzrost policentryczności miasta oraz rozwój usług lokalnych jako jedną z kluczowych zmian wpływających na zachowania transportowe mieszkańców.

Drugi model dotyczy Warszawy poza ścisłym centrum, gdzie coraz wyraźniej przesuwa się ciężar codziennego funkcjonowania mieszkańców. Nie oznacza to, że centrum traci znaczenie, ale że część aktywności, które wcześniej wymagały dojazdu do Śródmieścia, może być dziś realizowana lokalnie – w dzielnicy lub w jej najbliższym otoczeniu. Sprzyjają temu rozwój usług lokalnych, wzrost policentryczności miasta oraz upowszechnienie pracy zdalnej i hybrydowej. Według prezentacji 23% pracujących warszawiaków pracuje zdalnie lub hybrydowo, co ogranicza liczbę regularnych dojazdów do miejsca pracy i zmienia rytm korzystania z miasta. W efekcie dzielnice takie jak Mokotów, Wola, Wilanów czy Białołęka przestają pełnić wyłącznie funkcję mieszkaniowego zaplecza centrum, a coraz częściej stają się samodzielnymi obszarami pracy, zakupów, edukacji i rekreacji. Z perspektywy rynku mieszkaniowego oznacza to, że atrakcyjność lokalizacji poza centrum zależy nie tylko od czasu dojazdu do Śródmieścia, ale także od tego, czy dana dzielnica pozwala wygodnie zaspokajać codzienne potrzeby na miejscu.

Z punktu widzenia nabywców mieszkań może to wzmacniać atrakcyjność lokalizacji, które jeszcze kilka lat temu były oceniane głównie przez pryzmat czasu dojazdu do centrum. Jeżeli codzienny dojazd do biura nie odbywa się pięć razy w tygodniu, większego znaczenia nabierają inne cechy nieruchomości: powierzchnia mieszkania, możliwość urządzenia miejsca do pracy, dostęp do zieleni, szkół, przedszkoli, lokalnych usług oraz jakość najbliższej przestrzeni publicznej. W praktyce może to oznaczać wzrost znaczenia osiedli i dzielnic, które oferują nie tylko mieszkanie, ale również pełniejsze środowisko codziennego życia. Osiedle położone dalej od centrum, ale przy stacji metra albo w dobrze wyposażonej dzielnicy, może oferować wyższą codzienną użyteczność niż lokalizacja bliższa Śródmieściu, lecz gorzej obsłużona lokalnie.

Trzeci model obejmuje strefę metropolitalną, gdzie zależność od samochodu jest wyraźnie większa niż w centralnych częściach Warszawy.  WBR pokazuje, że w podróżach po strefie metropolitalnej dominuje samochód, natomiast udział transportu zbiorowego jest znacznie niższy niż w relacjach prowadzących do centrum Warszawy. Dla rynku mieszkaniowego jest to szczególnie istotne, ponieważ niższa cena zakupu mieszkania lub domu poza Warszawą może być częściowo równoważona przez wyższe koszty codziennej mobilności: konieczność posiadania jednego lub dwóch samochodów, koszty paliwa, parkowania, czasu dojazdu oraz większą podatność na korki.

Nie oznacza to, że strefa podmiejska traci atrakcyjność. Wręcz przeciwnie – dane demograficzne i mieszkaniowe wskazują na dalszy rozwój metropolii warszawskiej. WBR pokazuje wzrost liczby mieszkańców zarówno Warszawy, jak i gmin podwarszawskich, przy czym wzrost poza Warszawą jest proporcjonalnie wyższy, oprócz tego zanotowano również wzrost natężenia ruchu na kordonie Warszawy: z ok. 0,96 mln pojazdów w 2015 r. do ok. 1,7 mln w 2025 r. Oznacza to, że popyt na mieszkanie poza granicami miasta pozostaje silny, ale jego trwałość będzie coraz bardziej zależeć od jakości powiązań transportowych z Warszawą oraz od rozwoju lokalnych usług w gminach metropolii.

W całym tym kontekście szczególnego znaczenia nabierają lokalizacje dobrze skomunikowane transportem szynowym. Dostęp do kolei, metra lub tramwaju może być jednym z czynników ograniczających negatywne skutki oddalenia od centrum. W przypadku części lokalizacji podmiejskich to właśnie transport publiczny może decydować o tym, czy niższa cena nieruchomości rzeczywiście przekłada się na wyższą jakość życia, czy jedynie na zamianę kosztu mieszkania na koszt codziennych dojazdów.

WBR 2025 pokazuje, że warszawski rynek mieszkaniowy warto analizować nie tylko przez pryzmat cen za metr kwadratowy, lecz także przez pryzmat codziennej mobilności. Warszawianki i Warszawiacy podróżują obecnie częściej po swojej dzielnicy, a mniej w relacji do centrum miasta niż w 2015 r.. Mieszkanie „dobrze położone” to coraz częściej nie tylko mieszkanie blisko centrum, ale mieszkanie blisko pracy, szkoły, usług, zieleni i sprawnego transportu. W mieście coraz bardziej wieloośrodkowym przewagę zyskują te lokalizacje, które pozwalają ograniczyć liczbę koniecznych podróży, skrócić ich czas i ułatwić codzienne funkcjonowanie. Warszawa nie przestaje być miastem centrum, ale coraz wyraźniej staje się miastem wielu codziennych centrów.

Mark Paźniak
Specjalista, Analityk GIS

 

Sprawa Toru Poznań nabrała rozgłosu po informacji o decyzji utrzymującej nakaz wstrzymania użytkowania instalacji na terenie obiektu. Wywołało to duży sprzeciw fanów motorsportu, szczególnie widoczny w mediach społecznościowych. Obiekt nie pozostał jednak długo wyłączony z użytkowania. Główny Inspektorat Ochrony Środowiska poinformował, że wykonanie decyzji z 31 marca 2026 r. zostało wstrzymane do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. W praktyce oznacza to, że Tor Poznań może obecnie działać na dotychczasowych warunkach. Sprawa nie została jednak ostatecznie zakończona, a ryzyko ograniczenia działalności toru nadal pozostaje realne.

Dla wielu osób związanych z motorsportem Tor Poznań ma znaczenie wykraczające poza lokalny wymiar. Od lat kojarzony jest nie tylko z wyścigami i sportem motorowym, lecz także ze szkoleniami oraz innymi wydarzeniami motoryzacyjnymi. Jednocześnie wokół toru narasta spór, w którym ścierają się argumenty dotyczące prawa mieszkańców do komfortowego życia, obowiązujących norm środowiskowych oraz ochrony obiektu, który funkcjonuje w tym miejscu od niemal pół wieku.

Tę ponadlokalną rangę dobrze pokazuje historia Toru Poznań. Gdy obiekt otwierano w grudniu 1977 roku, był jedynym poważnym torem wyścigowym w Polsce i symbolem ambicji sportowych realizowanych jeszcze po wschodniej stronie żelaznej kurtyny. Przez dekady utrzymał pozycję najważniejszego stałego toru wyścigowego w kraju. Dziś paradoks polega na tym, że niemal 50 lat później Polska może stanąć wobec perspektywy utraty jedynego homologowanego toru o międzynarodowym znaczeniu. Tor Poznań pozostaje bowiem jedynym obiektem w Polsce homologowanym przez FIA, co nadaje całej sprawie wymiar wykraczający poza okolice Przeźmierowa i Poznania.

W tym sporze często wraca argument historyczny. Tor Poznań powstał w latach 70. na terenie dawnego poligonu wojskowego, z wykorzystaniem starych, nieużywanych już dróg startowych lotniska Ławica. Obiekt funkcjonował więc na długo przed tym, zanim w jego sąsiedztwie pojawiła się duża część obecnej zabudowy mieszkaniowej. Spór dotyczy przede wszystkim hałasu generowanego przez samochody wyścigowe, ale warto pamiętać, że auta jeździły tam już wtedy, gdy w okolicy sprzedawano działki budowlane i wydawano zgody na zabudowę. To prowadzi do pytania, czy obecnego konfliktu można było uniknąć dzięki odpowiedniemu planowaniu przestrzennemu i dopuszczeniu w okolicy wyłącznie takiego kierunku rozwoju, który byłby adekwatny do sąsiedztwa istniejącego toru.

Tłem dla tej historii jest rozwój Przeźmierowa i okolicy. W ostatnich dekadach obszar ten intensywnie się urbanizował jako część zaplecza mieszkaniowego aglomeracji poznańskiej. W przypadku Toru Poznań konflikt nie pojawił się nagle, lecz narastał wraz z rozwojem zabudowy w sąsiedztwie obiektu.

W debacie publicznej pojawia się także argument ekonomiczny. Bliskość toru i lotniska mogła być jednym z czynników wpływających na poziom cen nieruchomości w tej okolicy. W takim ujęciu część nabywców mogła decydować się na zakup ze względu na bardziej atrakcyjne ceny, mając jednocześnie świadomość specyfiki miejsca i związanego z nią niższego komfortu życia. Według historycznych danych z bazy AMRON, w latach 2003-2004, czyli w okresie poprzedzającym największy wzrost liczby mieszkańców Przeźmierowa, działki budowlane kosztowały tam średnio 115 zł za mkw. Obecnie, według aktualnych danych z tej samej bazy, średnia cena wynosi 825 zł za mkw. Z drugiej strony mieszkańcy podnoszą, że niezależnie od czasu powstania obiektu czy zmian wartości nieruchomości mają prawo oczekiwać przestrzegania obowiązujących norm. Dlatego spór ma dziś nie tylko wymiar emocjonalny i ekonomiczny, ale również formalny oraz administracyjny.

Jednym z kluczowych wątków w sprawie Toru Poznań jest planowanie przestrzenne. Przez lata rozwój zabudowy w sąsiedztwie obiektu następował w warunkach, w których brakowało skutecznych narzędzi pozwalających jednoznacznie oddzielić funkcję mieszkaniową od terenów narażonych na hałas. Jeszcze do niedawna studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jako główny dokument planistyczny w gminie, nie miało mocy prawnej pozwalającej zakazać zabudowy mieszkaniowej w określonej odległości od toru. Przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, kolejne inwestycje mogły więc powstawać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W efekcie zabudowa mieszkaniowa zaczęła zbliżać się do toru.

Dziś sytuacja formalna wygląda inaczej: miejsce studium zajmują plany ogólne, które mają moc prawną, a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprecyzowują ich ustalenia. Gdyby podobny obiekt powstawał obecnie, możliwe byłoby wyznaczenie wokół niego strefy buforowej, przeznaczonej na przykład pod zieleń izolacyjną lub zabudowę przemysłową, która oddzielałaby zabudowę mieszkaniową od obszaru narażonego na nadmierny hałas. W tle sprawy pojawia się więc także plan ogólny gminy Tarnowo Podgórne, którego projekt był przedmiotem konsultacji społecznych w styczniu 2026 r.

Istotny pozostaje także techniczny i prawny wymiar sprawy. Podstawą działań organów były stwierdzone przekroczenia dopuszczalnych poziomów hałasu. W przestrzeni publicznej często przywoływana jest również różnica między poziomami 55 i 50 dB, która dla laików może wydawać się niewielka. W postępowaniach administracyjnych takie parametry mają jednak duże znaczenie, bo mogą przesądzać o dopuszczalności funkcjonowania obiektu w konkretnym otoczeniu. W praktyce nie chodzi więc wyłącznie o pozornie niewielką różnicę liczbową, lecz o granicę, od której zależy prawna ocena oddziaływania toru na sąsiedztwo.

Zarządzający torem podkreślają z kolei, że obiekt podejmuje działania ograniczające hałas. Po stronie mieszkańców pojawia się natomiast argument, że niezależnie od tradycji toru normy środowiskowe muszą być dotrzymywane. W efekcie spór nie sprowadza się wyłącznie do pytania, kto ma rację, lecz do trudnej próby pogodzenia dwóch uzasadnionych interesów: ochrony warunków życia mieszkańców oraz utrzymania ważnego obiektu sportowego.

Wątek hałasu wokół Toru Poznań warto rozpatrywać także w szerszym kontekście lokalizacji. Obiekt funkcjonuje w bezpośrednim sąsiedztwie Portu Lotniczego Poznań-Ławica, dla którego ustanowiono obszar ograniczonego użytkowania ze względu na oddziaływanie akustyczne lotniska. To pokazuje, że ta część aglomeracji od lat nie jest typowym, cichym obszarem mieszkaniowym, lecz przestrzenią, w której funkcje mieszkaniowe sąsiadują z uciążliwą infrastrukturą transportową i sportową. Z tej perspektywy spór o Tor Poznań nie dotyczy wyłącznie samego toru, ale także szerszego pytania o przyszłość całego otoczenia i o to, czy po ewentualnym zakończeniu działalności obiektu wyścigowego kolejnym źródłem konfliktu nie stanie się port lotniczy.

Na razie najważniejsze pozostaje to, że sprawa nie została ostatecznie rozstrzygnięta. Wykonanie decyzji zostało wstrzymane, a dalszy bieg wydarzeń zależy od sądu i kolejnych działań stron postępowania. Niezależnie od wyniku tej konkretnej sprawy, konflikt wokół Toru Poznań już teraz stał się przykładem szerszego problemu: jak godzić rozwój zabudowy mieszkaniowej z obecnością starszych obiektów infrastrukturalnych i sportowych. To pytanie będzie ważne nie tylko dla Przeźmierowa i okolic toru, ale także dla wielu innych miejsc, w których funkcje terenu zaczęły się wzajemnie ścierać. Bardzo ważnym zadaniem dla planistów pozostaje rozwiązywanie obecnych konfliktów przestrzennych oraz prowadzenie mądrej, długofalowej polityki przestrzennej, która pozwoli kształtować otoczenie w sposób niegenerujący nowych sporów.

Alan Bekker
Specjalista, Analityk GIS

Jeszcze na początku roku wydawało się, że perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego zaczynają się wyraźnie poprawiać. Po długim okresie podwyższonej inflacji i zacieśniania polityki pieniężnej, a także po krótkotrwałych, lecz istotnych zaburzeniach związanych z programem Bezpieczny Kredyt 2%, zaczęły pojawiać się pierwsze sygnały stabilizacji. Na rynku kredytów hipotecznych w trzecim i czwartym kwartale ubiegłego roku odnotowano wyraźne ożywienie: liczba nowo udzielonych kredytów zbliżyła się do 65 tys., a ich wartość do około 30 mld zł. Jednocześnie na rynku mieszkaniowym obserwowano wyhamowanie dynamiki cen, co w praktyce oznaczało ich stabilizację po wcześniejszym okresie silnych wzrostów.

W komentarzach analitycznych dominował scenariusz tzw. „miękkiego lądowania”. Zakładano, że inflacja będzie stopniowo wracać do celu, stopy procentowe – choć powoli – zaczną spadać, a rynek kredytów hipotecznych będzie się odbudowywał wraz ze wzrostem zdolności kredytowej gospodarstw domowych. W takim otoczeniu, przy rosnącej dostępności mieszkań, oczekiwano wejścia rynku w fazę umiarkowanego ożywienia: bez gwałtownych wzrostów cen, ale z rosnącą liczbą transakcji i poprawiającą się płynnością.

Scenariusz ten opierał się jednak na założeniu względnie stabilnego otoczenia zewnętrznego. Tymczasem 28 lutego doszło do przełomowego wydarzenia – wspólnego ataku USA i Izraela na Iran. Choć jego początkowa faza miała charakter militarny, konsekwencje bardzo szybko wykroczyły poza sferę wojskową. Kluczowe znaczenie miały uderzenia w infrastrukturę energetyczną, zarówno te bezpośrednie, jak i odwetowe, które objęły instalacje wydobywcze, rafinerie, terminale eksportowe oraz elementy sieci przesyłowej. Nawet tam, gdzie zniszczenia nie były całkowite, pojawiły się poważne zakłócenia operacyjne: przerwy w pracy instalacji, problemy logistyczne i ograniczenia eksportu surowców.

Z punktu widzenia gospodarki światowej kluczowa okazała się sytuacja w rejonie Cieśniny Ormuz, jednego z najważniejszych szlaków transportu surowców energetycznych. Przepływa tamtędy około jednej trzeciej globalnego handlu ropą i znacząca część gazu LPG i CNG. Działania Iranu doprowadziły do faktycznej destabilizacji tego wąskiego gardła – niekoniecznie poprzez formalną blokadę, lecz poprzez wzrost ryzyka żeglugowego. Wystarczyły incydenty z udziałem tankowców, obecność sił wojskowych czy zagrożenie minowaniem, aby część armatorów wstrzymała transport lub zaczęła omijać region. W efekcie doszło do realnego ograniczenia podaży ropy na rynkach światowych i wzrostu niepewności co do ciągłości dostaw.

Rynek energii zareagował natychmiast. Ceny ropy Brent przekroczyły 100 dolarów za baryłkę, chwilowo zbliżając się do 107 dolarów, a europejskie ceny gazu wzrosły do poziomów powyżej 60 euro za MWh. Co istotne, analitycy podkreślają, że nawet w przypadku deeskalacji konfliktu powrót do wcześniejszych poziomów cen nie będzie szybki. Odbudowa przepływów surowców może potrwać miesiące, a sam proces przywracania bezpieczeństwa żeglugi, w tym oczyszczania szlaków transportowych, może być długotrwały. Oznacza to, że szok energetyczny ma charakter nie tylko gwałtowny, ale i potencjalnie trwały.

W tych okolicznościach Międzynarodowy Fundusz Walutowy obniżył prognozy globalnego wzrostu gospodarczego, szacując dynamikę światowego PKB w 2026 r. na około 3,1%. Jednocześnie wskazano, że bez szoku energetycznego prognozy byłyby wyższe. Na tym tle perspektywy Polski pogorszyły się stosunkowo nieznacznie: oczekiwany wzrost PKB wynosi około 3,3% w 2026 r. oraz 2,4% w 2027 r., co oznacza korektę, ale nie zmianę ogólnego obrazu koniunktury. Polska pozostaje w grupie gospodarek o relatywnie stabilnych perspektywach, co wynika m.in. z mniejszego niż w wielu krajach UE uzależnienia od ropy i gazu oraz zdolności do amortyzowania szoków poprzez politykę publiczną. Istotnym czynnikiem stabilizującym pozostają także inwestycje publiczne, w tym finansowane z Krajowego Planu Odbudowy, które – w odróżnieniu od konsumpcji – są mniej wrażliwe na wahania cen energii i podtrzymują aktywność gospodarczą w okresach podwyższonej niepewności. W efekcie, mimo przewidywanego wzrostu inflacji do około 4% i utrzymania się wyższych cen ropy (szacowanych w części scenariuszy na poziomie około 90 USD za baryłkę w 2026 roku), fundamenty makroekonomiczne Polski pozostają relatywnie odporne.

Z perspektywy rynku mieszkaniowego kluczowe wydają się dwa kanały transmisji szoku na rynkach paliw. Po pierwsze: szok kosztowy – droższa energia podnosi koszty produkcji materiałów budowlanych, transportu i realizacji inwestycji. Po drugie : szok popytowy – wyższa inflacja ogranicza realne dochody gospodarstw domowych i ich zdolność kredytową. To właśnie ten drugi kanał ma szczególne znaczenie, ponieważ wcześniejszy optymizm prognoz opierał się w dużej mierze na oczekiwanym spadku stóp procentowych i poprawie dostępności kredytów.

W obecnych warunkach scenariusz ten ulega co najmniej przesunięciu w czasie. Najbardziej prawdopodobną reakcją  RPP wydaje się wejście w tryb  „wait-and-see”, czyli utrzymanie stóp procentowych na stabilnym poziomie przez dłuższy czas. Do pewnego stopnia ograniczy to tempo odbudowy popytu kredytowego na rynku mieszkaniowym i skłoni część gospodarstw domowych do odłożenia decyzji zakupowych.

Nie można jednak wykluczyć również tego, że w warunkach rosnącej niepewności, część nabywców może próbować wyprzedzić potencjalne pogorszenie warunków finansowania i wywołany rosnącymi kosztami budowy wzrost cen mieszkań, zaciągając kredyty o okresowo stałej stopie oprocentowania i przyspieszając decyzje zakupowe. Taki efekt, choć przejściowy, może amortyzować spadek aktywności rynkowej, kumulując podaż w krótkim okresie. Prawdopodobieństwo tego scenariusza potwierdzają dane Biura Informacji Kredytowej  za marzec bieżącego roku. Wzrost liczby udzielonych kredytów hipotecznych w stosunku do liczby notowanej w marcu 2025 wyniósł 59%, natomiast w ujęciu wartościowym wzrost był jeszcze wyższy – wyniósł 72,2%. W krótkim terminie moglibyśmy zatem obserwować pewną presję na wzrost cen mieszkań, zwłaszcza, że aktywność deweloperów w pierwszym kwartale była wyraźnie niższa niż w latach ubiegłych. W średnim terminie wpływ konfliktu na popyt na rynku mieszkaniowym powinien stopniowo wygasać, choć prawdopodobny wydaje się scenariusz utrzymywania się obniżonego popytu na mieszkania, głównie ze względu na słabszą dynamikę wzrostów realnych dochodów gospodarstw domowych.

Strona podażowa również nie jest pozbawiona napięć. Już w marcu pojawiły się pierwsze, znaczące podwyżki cen materiałów budowlanych (styropian), a według informacji płynących z rynku już w tej chwili występują problemy z dostępnością niektórych produktów, co sugeruje, że rynek przygotowuje się na nadejście fali podwyżek cen. Te oczekiwane są już w drugim kwartale roku. Rosnące koszty budowy i większa niepewność przy ograniczonym, choć odbudowującym się popycie mogą z kolei wpływać na czasowe wstrzymywanie się części firm deweloperskich z rozpoczynaniem nowych inwestycji.

W dłuższym okresie, w przypadku utrzymywania się podwyższonych cen surowców energetycznych, możemy mieć do czynienia z ograniczonymi zmianami strukturalnymi rynku i coraz bardziej istotną efektywnością energetyczną jako czynnikiem wyboru na rynku mieszkaniowym. Może to prowadzić do przyspieszenia rozwarstwienia rynku: nowe, energooszczędne mieszkania zyskiwałyby przewagę popytową, podczas gdy starszy zasób mieszkaniowy, o wyższych kosztach eksploatacji, mógłby tracić relatywną atrakcyjność. W efekcie różnice cenowe między segmentami rynku mogłyby się pogłębiać.

Wydaje się zatem mało prawdopodobne, aby konflikt USA i Izraela z Iranem, mimo konsekwencji ekonomicznych w skali globalnej, wywołał dynamiczne skutki dla polskiego rynku mieszkaniowego. Możemy spodziewać się raczej pewnego, przejściowego osłabienia popytu na mieszkania przy jednoczesnym obniżeniu aktywności deweloperów wynikającym zarówno z niepewności, jak i spadku opłacalności projektów w sytuacji podwyższonych kosztów i stabilizacji lub bardzo ograniczonych wzrostów cen mieszkań. W dłuższym okresie prawdopodobny wydaje się powrót do scenariusza ożywienia, jednak jego tempo pozostaje niepewne. Pewna jest obecnie tylko bardzo wysoka skala niepewności co do dalszego rozwoju sytuacji, wynikająca zarówno z rozbieżnych sygnałów płynących z regionu konfliktu, jak i z niespójnych, a nawet wewnętrznie sprzecznych komunikatów politycznych, szczególnie po stronie USA, utrudniająca ocenę trwałości szoku i jego dalszych konsekwencji gospodarczych.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości