Wpływ Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na rynek nieruchomości mieszkaniowych

1 lipca 2022 r. zaczęła obowiązywać Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG) (Dz.U. 2021 poz. 1177). Dotyczy ona ochrony klientów kupujących lokale mieszkalne w ramach nowych inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po 1 lipca 2022 roku. Fundusz obejmuje swoją ochroną środki wpłacane przez nabywców lokali mieszkalnych tylko z rynku pierwotnego.

Zmiany dla nabywców

Dla nabywców nowych mieszkań lub domów jednorodzinnych zmiany w ustawie oznaczają pełną ochronę ich praw konsumenckich. Zasada działania DFG jest podobna do Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego. DFG umożliwia zwrot wpłaconych środków na rzecz zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego w przypadku:

• upadłości dewelopera i zaprzestania kontynuowania inwestycji;
• odstąpienia przez syndyka lub zarządcę od umowy zawartej z klientem indywidualnym;
• upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i niepokrycia całości środków zgromadzonych na tym rachunku przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który zapewnia zwrot do 100 000 EUR za wszystkie środki danego klienta w konkretnym banku;
• odstąpienia od umowy przez klienta (np. w sytuacji gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie istotnej usterki lub braków), o ile klient nie uzyskał wcześniej zwrotu swoich środków.

Nowa ustawa wyraźnie ma na celu ochronę kupujących. Wprowadzone zmiany mają zapobiegać nadużyciom ze strony deweloperów i innych podmiotów oraz wzmocnić uprawnienia nabywców. Podobnie jak w Turystycznym Funduszu Gwarancyjnym – składka doliczana jest do ceny mieszkania, więc finalnie będzie pokrywał ją nabywca.

Zmiany dla deweloperów

Zmiany w ustawie i nowopowstały DFG dotyczą lokali mieszkalnych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 roku. Obowiązująca ustawa wymaga od deweloperów założenia specjalnego mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) dla każdej nowej inwestycji. Ponadto deweloperzy są zobowiązani do terminowego przekazywania do DFG danych związanych z przedsięwzięciami deweloperskimi i umowami deweloperskimi w określonym terminie. Co najważniejsze i wywołujące największe kontrowersje, wymaga ona od inwestorów wpłacania składek na DFG.

Wartość składki na DFG określa w drodze rozporządzenia minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Aktualnie obowiązujące stawki to:

• 0,1% od każdej wpłaty od nabywcy w przypadku, gdy deweloper przyjmuje wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę);
• 0,45%, jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji).

Dla przykładu, składka na DFG od pełnej kwoty wpłaconej za zakup mieszkania o wartości 500 tys. zł wyniesie 500 zł (w przypadku zamkniętego rachunku mieszkaniowego) lub 2 250 zł (w przypadku rachunku otwartego).

Nowe regulacje zwiększają koszty inwestycji deweloperskich, a także ryzyko prowadzonych inwestycji. Do tego dochodzą również koszty związane z wywiązaniem się przez deweloperów z nowych obowiązków informacyjnych.

Wpływ DFG na ceny nieruchomości

W 2020 i 2021 roku zjawiska zachodzące na rynku kredytowym i mieszkaniowym oraz osiągane wyniki analizowano w odniesieniu do ograniczeń związanych z zagrożeniem pandemicznym koronawirusa. W 2022 roku otoczenie rynku nieruchomości dynamicznie się zmieniało.

Najważniejsze czynniki kształtujące sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz na rynku kredytów hipotecznych w I kwartale 2022 roku to:

• napływ znacznej liczby uchodźców z Ukrainy (do końca marca do Polski dotarło blisko 2,5 miliona osób) w związku z agresją Federacji Rosyjskiej w Ukrainie. Napływ znacznej liczby uchodźców gruntownie zmienił sytuację na rynku najmu, wywołując silną presję na wzrosty stawek czynszu;
• siedmiokrotne podniesienie stóp procentowych NBP z poziomu 1,75% do 6,50% (na dzień 8 lipca 2022 r.);
• dynamiczny wzrost tempa inflacji – w czerwcu 2022 r. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS wyniósł 15,6% w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego;
• agresja Federacji Rosyjskiej w Ukrainie wywołała szereg negatywnych konsekwencji dla budownictwa mieszkaniowego, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności siły roboczej.

W ocenie Centrum AMRON ceny transakcyjne metra kwadratowego w bieżącym roku wciąż będą rosły, choć w tempie zdecydowanie mniejszym niż w latach 2018–2021. Wzrosty cen będą wynikały również z wyższych kosztów budowy. Wejście w życie od początku roku nowych zasad podatkowych w ramach Polskiego Ładu, a następnie jego kolejne korekty i zmiany wprowadziły niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej, a także wysokości przyszłych dochodów potencjalnych kredytobiorców i nabywców mieszkań.

Warto przypomnieć, że w I kwartale 2022 r. w większości największych miast Polski kontynuowany był, choć już ze zdecydowanie mniejszą dynamiką, wzrost średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Najwyższy wzrost średniej ceny nominalnej, o 2,70%, odnotowano w Warszawie, gdzie średnia cena transakcyjna wyniosła 11 382 zł/m2. W grupie największych miast Polski odnotowano pierwszy spadek – średnia cena w Gdańsku spadła o 0,44%. Należy jednak zwrócić jednak uwagę, że w żadnej lokalizacji wzrost średnich cen nie przekroczył poziomu 3%. Biorąc pod uwagę poziom inflacji notowany w I kwartale b.r. (3,80%) oznacza to, że w ujęciu realnym średnie ceny 1 m2 mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach spadły.

Jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich, koszt składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowoduje wzrost cen mieszkań o ok. 2 proc. Nowe regulacje dotyczą całego sektora deweloperskiego, więc nie będą wpływały na konkurencyjność niektórych ofert czy przedsiębiorstw. Wzrost kosztów po stronie deweloperów spowoduje, że będą one przeniesione na nabywców. Jednakże ze względu mnogość czynników kształtujących rynek w ostatnim czasie obecnie ciężko wyznaczyć, jaki jest lub będzie bezpośredni czy nominalny wpływ DFG na ceny mieszkań lub domów jednorodzinnych.

Agnieszka Bartoszewska
Analityk Rynku Nieruchomości