Obowiązek zwrotu konsumentom kosztów ubezpieczeń pomostowych

Do czasu wpisu do księgi wieczystej hipoteki umownej, stanowiącej zabezpieczenie kredytu, banki ponoszą zwiększone ryzyko związane z brakiem dostatecznego zabezpieczenia spłaty kredytu. Konsekwencją tego stanu rzeczy było pobieranie przez banki od kredytobiorców tzw. ubezpieczenia pomostowego przez okres od momentu udzielenia finansowania do dnia ustanowienia hipoteki, tj. do dnia uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie wierzytelności lub przedłożenia przez kredytobiorcę odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego dokonaną zmianę.

Ubezpieczenie było pobierane dotychczas na dwa sposoby: poprzez opłacanie przez kredytobiorcę składki ubezpieczeniowej (w kwocie ok. 0,07% – 0,1% wartości kredytu) lub – najczęściej – poprzez zastosowanie podwyższonej marży kredytowej do momentu dostarczenia przez kredytobiorcę odpisu z księgi wieczystej potwierdzającej ustanowienie hipoteki.

TABELA 1. DANE DOTYCZĄCE KREDYTÓW UDZIELONYCH W III KWARTALE 2021 R.

źródło: opracowanie Ministerstwa Sprawiedliwości na podstawie: https://prnews.pl/raport-prnews-pl-rynek-kredytow-hipotecznych-iii-kw-2021-462315 (dostęp: 24.01.2022 r.)

W ostatnich latach czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej w większości sądów znacznie się wydłużył. Wynikało to zarówno ze zmian prawnych, w szczególności  ze względu na ustawę z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716), jak i przyczyn niezależnych od ustawodawcy, tj. epidemii COVID-19. Jak wynika ze statystyk Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa, będącego sądem rozpoznającym wszystkie sprawy wieczystoksięgowe dotyczące nieruchomości na obszarze m.st. Warszawy, w 2019 roku liczba wniosków o wpis hipoteki złożonych w sądzie wynosiła 541 527, w 2020 roku – 557 069, zaś w 2021 roku – 427 477, podczas gdy jeszcze w 2018 roku było ich 249 691. Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej w momencie podpisywania umowy kredytowej jest bardzo trudny do przewidzenia zarówno dla klienta, jak i dla banku. Zależy nie tylko od miejscowości, w której znajduje się nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie, ale nawet od konkretnego wydziału sądu wieczystoksięgowego, zaś różnice pomiędzy miastami bywają bardzo duże. Przykładowo w Sądzie Rejonowym w Opolu na wpis hipoteki czekało się ok. 1 miesiąca, w Białymstoku ok. 2 miesięcy, podczas gdy w Warszawie czy Gdańsku mógł być to nawet rok. Dodatkowo, czasy te różniły się w zależności od tego, czy kredytobiorca finansował zakup nieruchomości na rynku wtórnym (gdzie nieruchomość miała już założoną księgę wieczystą), czy na rynku pierwotnym, co na ogół wymagało od sądu także wcześniejszego założenia księgi wieczystej dla danego lokalu. Konsekwencją tego stanu rzeczy była niepewność kredytobiorców co do okresu, w jakim będą oni musieli ponosić niezależne od nich, zwiększone koszty obsługi zaciągniętego kredytu.

Problem ten został dostrzeżony przez rząd, który skierował do Sejmu projekt zmian w ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1027 i 2320 oraz z 2022 r. poz. 872). Jak wynikało z uzasadnienia projektu, przy średniej wysokości kredytu mieszkaniowego w kwocie 371 060 zł z okresem spłaty wynoszącym 25 lat, średnia rata wynosiła 2 839,36 zł miesięcznie, zaś dodatkowa marża, związana z oczekiwaniem na wpis hipoteki, stanowiła kwotę 273,83 zł miesięcznie. Przy ośmiu miesiącach oczekiwania na wpis, łączna kwota pobierana z tego tytułu od kredytobiorcy wynosiła zatem (przy powyższych założeniach) 2 190,65 zł.

Ministerstwo zwróciło przy tym uwagę, że w praktyce zdecydowana większość wniosków dotyczących hipotek jest przez sądy uwzględniania – wnioski oddalone w latach 2020-2021 stanowiły tylko 1,6% ze wszystkich złożonych (przy czym w statystyce zawarte były nie tylko wnioski o wpis, ale także o zmianę oraz o wykreślenie hipoteki). W związku z powyższym projekt zakładał, że po dokonaniu przez sąd wpisu hipoteki, zgodnie z wnioskiem, konsumentowi zwracane będą dodatkowe koszty, jakie poniósł on w związku z oczekiwaniem na wpis.

W ramach konsultacji publicznych zwracano uwagę, że choć cel nowelizacji wydaje się uzasadniony i słuszny, bo brak jest uzasadnienia, aby konsumenci ponosili koszty wynikające z wolnego działania wymiaru sprawiedliwości, to z drugiej strony nowelizacja prowadzi w istocie do przerzucenia tych kosztów na bank, który na czas rozpatrywania wniosków również przecież nie ma wpływu. Dodatkowo, z perspektywy ubezpieczenia pomostowego nie ma znaczenia, czy hipoteka zostanie wpisana, czy wniosek zostanie oddalony, bo samo ubezpieczenie nie tyle chroni przed oddaleniem wniosku, ale przed ryzykiem niespłacenia kredytu, zanim bank uzyska jego silne, rzeczowe zabezpieczenie, czyli przed niemożliwością uzyskania świadczenia od kredytobiorcy, gdy prowadzenie egzekucji nie jest możliwe ze względu na brak wpisanej hipoteki w księdze wieczystej. Co więcej, brak zmaterializowania się wypadku przewidzianego w umowie ubezpieczenia nie powoduje przecież, że ubezpieczyciel zwraca bankowi, czy klientowi, koszt polisy. Pomimo zgłaszanych uwag, ustawa została przegłosowana w parlamencie, bez zasadniczych zmian dotyczących jej istoty.

Omawiana nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami została finalnie uchwalona w dniu 5 sierpnia 2022 r., a zmiany weszły w życie w dniu 17 września 2022 r. Zgodnie z treścią nowelizacji: „w przypadku udzielenia kredytu hipotecznego, umowa o kredyt hipoteczny może określać dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej”, jednocześnie ten dodatkowy koszt, zgodnie z ustawą, podlegać będzie zwrotowi konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej. Finalnie konsument nie poniesie kosztów tego zabezpieczenia.

Warto zaznaczyć, że nowelizacja ma zastosowanie wyłącznie do kredytów hipotecznych zawieranych z konsumentami (czyli kredytów nie związanych z wykonywaną przez kredytobiorcę działalnością gospodarczą), a obowiązek zwrotu opłat dodatkowych dotyczyć będzie zarówno umów zawartych po wejściu w życie ustawy, jak i umów zawartych wcześniej, jeżeli do dnia wejścia w życie ustawy nie dokonano jeszcze wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie, do księgi wieczystej.

Irena Kruczek-Sidło
Koordynator Systemu AMRON