Nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy w największych ośrodkach turystycznych w Polsce

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, z turystycznych obiektów noclegowych w 2022 r. skorzystało 34,2 mln turystów, którym udzielono 90,0 mln noclegów. W porównaniu z 2021 r. było to odpowiednio o 54,3% i 43,2% więcej. Jednakże w tych danych nie zostały uwzględnione osoby korzystające z obiektów nierejestrowanych, w tym domów i mieszkań wynajmowanych turystom krótkoterminowo. Równocześnie na podstawie danych z Narodowego Spisu Powszechnego GUS szacuje, że pod koniec 2021 r. w Polsce mieliśmy około 15,4 mln mieszkań (lokali mieszkalnych oraz domów). W związku z tym nasuwa się pytanie, ile mieszkań w Polsce wykorzystywanych jest w najmie krótkoterminowym?

Niniejszy artykuł dotyczy rosnącej kategorii mieszkań przeznaczonych na cele turystyczne związane z wynajmem krótkoterminowym. Jego celem jest analiza rynku mieszkań i domów przeznaczonych na wynajem turystyczny w sześciu najczęściej odwiedzanych przez turystów miastach w Polsce, tj. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Zakopanem i Poznaniu. Głównym źródłem informacji były dane pochodzące z platform Booking.com, Airbnb i AirDNA. Omawiane nieruchomości stanowią coraz większą część zasobu mieszkań w Polsce, jak również wchodzą w skład bazy noclegowej.

Skąd się wzięła popularność najmu krótkoterminowego?

Najem krótkoterminowy w ostatnich latach zyskał dużą popularność wśród turystów, jak również osób podróżujących służbowo lub w związku z okolicznościami rodzinnymi. Wpływ na to miało kilka czynników.

Rozwój turystyki w ciągu ostatnich 20 lat sprawił, że wzrosła również mobilność ludzi w znaczeniu krajowym, jak również międzynarodowym. Tym samym wzrosła potrzeba zaspokojenia popytu na miejsca noclegowe. Stworzenie nowego obiektu noclegowego związane jest z ogromnymi kosztami, jak i obarczone jest wysokim ryzykiem. Mieszkania oferowane na wynajem turystyczny częściowo zapełniły istniejącą lukę.

Ponadto rozwojowi wynajmu krótkoterminowego sprzyjała również zmiana sposobu postrzegania mieszkań, nie tylko jako miejsca do stałego zamieszkania, ale coraz powszechniejsze traktowanie ich jako towar. Przez ostatnie lata inwestycje w mieszkania na wynajem cieszyły się rekordowym zainteresowaniem. Wynikało to z wyższej rentowności tego rodzaju inwestycji w stosunku do innych form zabezpieczenia kapitału. Ponadto, do 2022 roku utrzymywały się niskie stopy procentowe i przez co koszty zaciągnięcia kredytu były relatywnie niskie. To powodowało, że wielu Polaków masowo kupowało mieszkania w celach inwestycyjnych. We wszystkich większych miastach i miejscowościach turystycznych właściciele mieszkań decydują się wynajmować swoje nieruchomości w systemie najmu krótkoterminowego, bo w kalkulacji miesięcznej często opłaca się to bardziej niż wynajęcie mieszkania na dłuższy czas. Tym samym z rynku zaczyna znikać część lokali, które mogłyby być wykorzystywane przez najemców długoterminowych i osoby, które nie stać na własne „M”.

Często najem krótkoterminowy wymaga od właścicieli większego zaangażowania i wiąże się z większym ryzykiem, m. in. związanym ze zniszczeniami w nieruchomości. Dlatego wraz z rozwojem tego typu działalności rozwinął się również sektor firm wyspecjalizowanych w obsłudze i zarządzaniu mieszkaniami przeznaczonymi na najem krótkoterminowy.

Nie bez znaczenia był również wzrost popularności i rozwój internetowych platform wynajmu, tj. booking.com czy Airbnb. Umożliwiają one nawiązanie kontaktu między gospodarzami a najemcami, ułatwiają transakcje, czy zapewniają bezpieczeństwo płatności obu stronom.

Charakterystyka ofert mieszkań na wynajem krótkoterminowy

Oferta domów i apartamentów przeznaczonych na wynajem dla turystów jest bardzo zróżnicowana. Możemy tu znaleźć te bardzo skromne i budżetowe opcje, jak również te o wysokim standardzie, z bardzo bogatym wyposażeniem i dodatkowymi atrakcjami, jak sauna czy jacuzzi. Dlatego też na platformach, gdzie możemy znaleźć oferty wynajmu, bardzo rozbudowana jest sekcja filtrów, by każdy mógł znaleźć coś dla siebie.

W sześciu miastach Polski o największej liczbie turystów rocznie koncentruje się ok. 50% ofert na platformach rezerwacyjnych. Znaczną podaż mieszkań na cele turystyczne znajdziemy również w powiatach nadmorskich i górskich. Na tle pozostałych powiatów w Polsce, zwiększoną liczbę ofert można znaleźć na pojezierzach.

Liczba obiektów udostępnianych w formie najmu krótkoterminowego jest największa w miastach, gdzie liczba turystów korzystających z noclegu jest najwyższa w kraju. Równocześnie są to miasta, gdzie średnie ceny zakupu 1m2 mieszkania osiągają rekordowe wartości. Średnia stawka dzienna wynajmu w analizowanych miastach kształtuje się w przedziale od 283 do 435 zł. Jednakże jej wysokość uzależniona jest również od okresu wynajmu i popytu w danym miejscu na usługi noclegowe w danym czasie.

TABELA 1. LICZBA OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO NA PLATFORMACH REZERWACYJNYCH WRAZ ZE ŚREDNIĄ STAWKĄ DZIENNĄ WYNAJMU

źródło: opracowanie własne na podstawie danych z AirDNA, booking.com, GUS oraz danych własnych Centrum AMRON

Jakie mieszkania są wynajmowane krótkookresowo?

Analizie poddane zostały rodzaje mieszkań wystawione na internetowej platformie wynajmu Airbnb i Vrbo oraz ich położenie względem centrum wg danych z Booking.com. Najczęściej występującą nieruchomością jest mieszkanie z 1 sypialnią lub lokal typu studio. W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu struktura obiektów wg liczby sypialni w ogłoszeniach jest bardzo zbliżona do siebie. W Gdańsku i Zakopanym, czyli w miastach położonych w obszarach o charakterze wypoczynkowym, większy jest udział mieszkań z większą liczbą sypialni, tym samym więcej jest domów i apartamentów o większym metrażu.

RYSUNEK 1. STRUKTURA OBIEKTÓW PRZEZNACZONYCH NA WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWYM WG LICZBY SYPIALNI W ANALIZOWANYCH MIASTACH

źródło: opracowanie własne na podstawie danych z airdna.co

W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie większość apartamentów i domów przeznaczonych na wynajem turystyczny jest położona blisko centrum, czyli w pobliżu największych atrakcji tych miast. W Warszawie, ze względu na wielkość miasta oraz największą liczbę oferowanych mieszkań na wynajem krótkoterminowy, udział obiektów położonych w centrum jest mniejszy. Jednakże analizując rozmieszczenie mieszkań turystycznych w stolicy w odniesieniu do obszarów o największej koncentracji mieszkań (liczba mieszkań w siatce 1 km wg Spisu Poszechnego GUS) możemy zauważyć, że położenie mieszkań oferowanych na Airbnb jest bardziej skorelowana z odległością od centrum i atrakcji oraz bliskością szybkiej komunikacji miejskiej, niż z liczbą mieszkań w danym obszarze. W Gdańsku i Zakopanem nieruchomości są bardziej rozproszone, ale wynika to z faktu, że w tych miastach atrakcję stanowią odpowiednio morze i góry, a nie tylko centrum.

TABELA 2. UDZIAŁ OBIEKTÓW NA WYNAJMEM KRÓTKOTERMINOWY WZGLĘDEM ODLEGŁOŚCI OD CENTRUM

źródło: Opracowanie własne wg danych z Booking.com

RYSUNEK 2. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W WARSZAWIE

źródło: airDNA.co

RYSUNEK 3. LICZBA MIESZKAŃ WG NSP 2021 W SIATCE KILOMETROWEJ

źródło: geo.stat.gov.pl

RYSUNEK 4. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W ZAKOPANEM	RYSUNEK 5. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W GDAŃSKU
źródło: airDNA.co	źródło: airDNA.co

Wykorzystanie mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy

Wykorzystanie mieszkań oferowanych na wynajem krótkoterminowy w analizowanych miastach jest zróżnicowane, jednakże we wszystkich lokalizacjach w ciągu ostatnich 3 lat widoczny jest wpływ pandemii COVID-19 i restrykcji związanych z brakiem możliwości prowadzenia tego typu działalności, jak również ograniczonymi możliwościami przemieszczania się przez turystów. W przypadku dużych miast zmiany kwartalne spowodowane pandemią były bardziej widoczne, gdyż w tych miejscach turystyka skupia się bardziej na obiektach kultury, które były częściowo zamknięte. W przypadku Gdańska widać dużą sezonowość wynajmu turystycznego (wyraźny wzrost w 3 kwartale). We wszystkich analizowanych miastach sytuacja powraca do tej sprzed pandemii.

RYSUNEK 6. WZROST WYNAJMU W OKREŚLONYCH KWARTAŁACH W 6 WYBRANYCH MIASTACH W POLSCE

Warszawa Kraków

Gdańsk Wrocław

Zakopane Poznań

źródło: airDNA.co

Największym obłożeniem cieszą się obiekty w dużych miastach – w Warszawie i Krakowie w przeciągu ostatnich 12 miesięcy wynosiło średnio ponad 70%. Biorąc pod uwagę przychody z najmu krótkoterminowego do stawek czynszów uzyskiwanych w tych miastach nie ma co się dziwić, że część właścicieli decyduje się na tego typu działalność. Jednakże warto zaznaczyć, że obłożenie, a tym samym przychody różnią się w zależności od miesiąca. Na ostateczny dochód składają się również wysokości opłat związanych z obsługą najmu, np. za sprzątanie apartamentu, czy tych za utrzymanie nieruchomości, np. opłat administracyjnych. Najem krótkoterminowy pochłania więcej czasu, ale z większym ryzykiem przynosi większe zyski.

TABELA 3. OBŁOŻENIE I MEDIANA PRZYCHODÓW Z NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W ZESTAWIENIU DO ŚREDNIEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU DŁUGOTERMINOWEGO W ANALIZOWANYCH MIASTACH

* stawka nie zawiera podatków, opłat serwisowych oraz opłat dodatkowych

źródło: opracowanie własne na podstawie danych z AirDNA, booking.com oraz dane własne Centrum AMRON

Podsumowanie

Rynek najmu krótkoterminowego najlepiej rozwija się w dużych ośrodkach i obszarach o charakterze turystycznym, głównie za sprawą zwiększonego ruchu turystycznego w ostatnich dekadach, jak również coraz większej popularności platform rezerwacyjnych. W ofertach dominują lokale z 1 sypialnią. Najczęściej położone są blisko centrum i atrakcji danego miasta lub w miejscach z dobrą komunikacją publiczną. Ceny, jak i obłożenie w domach i apartamentach na wyłączność, uzależnione są od miesiąca wynajmu. Ryzyko związane z najmem krótkoterminowym jest większe w porównaniu z tradycyjnym najmem długoterminowym, dodatkowo najem krótkoterminowy wymaga większego zaangażowania właściciela, ale wyższa dochodowość zachęca coraz większą liczbę właścicieli mieszkań na wynajem do wyboru tego rodzaju najmu.

Agnieszka Zamkowska
Analityk Rynku Nieruchomości