Obowiązkowe świadectwo energetyczne – kogo od 2023 roku obejmie nowy obowiązek?

W dobie panującego kryzysu energetycznego, jak i wzrastającej inflacji, od wiosny 2023 roku na właścicielach domów jednorodzinnych i mieszkań będzie spoczywał obowiązek zapłaty za sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej. W jakiej sytuacji i kto będzie musiał posiadać taki dokument? Jakie będą kary za brak jego posiadania?

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Od dnia 1 stycznia 2009 roku, unijna dyrektywa 2002/91/EC wprowadziła w Polsce obowiązek certyfikacji energetycznej, czyli obowiązek posiadania certyfikatu charakterystyki energetycznej dla każdego budynku (z określonymi wyjątkami). Świadectwo energetyczne, nazywane też paszportem, czy certyfikatem energetycznym nie jest czymś nowym w polskim prawodawstwie. W dużym skrócie jest to dokument, który określa standard energetyczny danego budynku. Zawiera zbiór danych i wskaźników energetycznych dla obiektu lub jego części w odniesieniu do jego zapotrzebowania na energię.

Przez efektywność energetyczną budynku należy rozumieć stopień przygotowania budynku do zaspokojenia potrzeb jego użytkowników zgodnie z określonym przeznaczeniem przy jednoczesnym możliwie najniższym zużyciu energii przez ten budynek. Ocena efektywności energetycznej jest to ocena zbioru właściwości budynku mających wpływ na zużycie przez ten budynek energii niezbędnej do jego użytkowania, obejmuje m.in. ocenę izolacyjności cieplnej przegród budynku oraz sprawności zastosowanych w nim instalacji i urządzeń.

Na podstawie informacji zawartych w paszporcie energetycznym możemy się dowiedzieć, ile energii zużywa dany budynek oraz co musimy zrobić, aby obniżyć koszty jego utrzymania. W czasie rosnących kosztów energii elektrycznej, jaki i kosztów ogrzewania, dla właścicieli domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych informacje te są bardzo przydatne.

Aktualnie świadectwo energetyczne wymagane jest w przypadku budynków wybudowanych po 2009 roku. Należy je posiadać w przypadku sprzedaży lub wynajmu budynku. Ponadto wymagane jest również w wielu programach dofinansowania termomodernizacji istniejących budynków np. na wymianę źródła ciepła (montaż pompy ciepła).

Otrzymany dokument jest ważny przez 10 lat od chwili wydania. Może on jednak stracić ważność przed upłynięciem tego okresu, jeśli w wyniku przebudowy lub remontu ulegnie zmiana charakterystyki energetycznej certyfikowanego budynku

Kogo będą obowiązywały zmiany od 2023 r.?

Zgodnie z nowelizacją ustawy o charakterystyce energetycznej budynków podpisaną przez prezydenta Andrzeja Dudę dnia 7 października 2022 r. obowiązek posiadania paszportu energetycznego będzie dotyczył również właścicieli nieruchomości wybudowanych przed 2009 rokiem.

W związku z wprowadzanymi zmianami prawnymi od końca kwietnia 2023 roku świadectwo energetyczne będzie niezbędnym załącznikiem przy umowie sprzedaży budynku lub lokalu, umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jak również przy podpisywaniu umowy najmu. Dotyczy to również budynków wybudowanych przed 2009 rokiem.

Zgodnie z informacją z ministerstwa rozwoju i technologii, jeżeli jako właściciele lokalu w budynku wielorodzinnym będziemy chcieli sprzedać lub wynająć mieszkanie nie posiadając takiego dokumentu, będziemy musieli sporządzić obowiązkowo świadectwo charakterystyki energetycznej dla tej części budynku, której to dotyczy, czyli dla tego mieszkania na własny koszt. Ponadto ustawodawca nakłada obowiązek na właścicieli nieruchomości przeznaczonych na wynajem, aby już w ogłoszeniach podawali wskaźniki dotyczące rocznego zapotrzebowania na energię. Należy podkreślić, że nie trzeba będzie wykonywać świadectwa energetycznego, jeśli mieszka się w danym domu lub mieszkaniu i nie chce się go sprzedawać, czy wynajmować.

Świadectwo energetyczne będzie również niezbędne w przypadku budowy domu, gdyż bez niego nie uda się dokonać odbioru budynku. Kopia świadectwa będzie musiała stanowić załącznik do zawiadomienia o ukończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wszystkie te zmiany to efekt dostosowywania polskiego prawa do prawa unijnego.

Jakie kary za brak świadectwa charakterystyki energetycznej?

Kary za brak posiadania takiego dokumentu będą nakładane na właścicieli tylko w sytuacji zbywania nieruchomości lub jej wynajmu. Dotychczas kara za brak świadectwa energetycznego wynosiła do 10 tys. zł. Nowe przepisy nie określają wysokości grzywny. Ewentualne kary mają być wymierzane przez notariusza przy czynności notarialnej. Przewiduje się, że mogą wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych w zależności o typu nieruchomości. Karą może być również objęta osoba wykonująca świadectwo energetyczne za podanie informacji niezgodnie z wymaganiami ustawy.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Za wykonanie audytu energetycznego i przygotowanie świadectwa należy zapłacić. Ceny uzależnione są od wielu czynników. Głównie od wielkości i przeznaczenia obiektu, lokalizacji, dostępności dokumentów technicznych, zastosowanych rozwiązań technicznych, czy stopnia skomplikowania bryły budynku. Dlatego też w przypadku większości usługodawców przygotowywana jest wycena indywidualna. W Internecie można znaleźć oferty, gdzie koszt wykonania świadectwa dla lokalu mieszkalnego wynosi od 200 zł, a dla domu jednorodzinnego od 250 zł.

Kto może wykonać świadectwo energetyczne?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami autorem świadectwa energetycznego może być wyłącznie osoba, która uzyskała wpis do rejestru wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Listę przedsiębiorstw uprawnionych do wystawienia świadectwa energetycznego można sprawdzić w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Wybrany usługodawca może mieć sporo pytań odnośnie obiektu, dotyczących m. in. przebiegu jego budowy, sposobu montażu poszczególnych elementów czy instalacji. Obowiązkiem osoby sporządzającej paszporty energetyczne jest również sprawdzenie wszelkich elementów mających wpływ na zapotrzebowanie energetyczne – tj. ogrzewania, rodzajów i rozprowadzenia instalacji, czy nawet typu stolarki okiennej i ustawienia budynku. Warto zatem przechowywać dokumenty potwierdzające parametry termoizolacyjne poszczególnych elementów budynku.

Pozostałe zmiany związane z nowelizacją ustawy

Każde świadectwo energetyczne jest generowane za pośrednictwem strony Ministerstwa Rozwoju I Technologii w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Znowelizowana ustawa wprowadza powszechny dostęp do podstawowych informacji pochodzących ze świadectw charakterystyki energetycznej zgromadzonych w tym rejestrze. Podobnie, jak Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków, w której właściciele muszą deklarować, co jest głównym źródłem ogrzewania w ich budynku, Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków ma służyć pogłębianiu wiedzy o sytuacji energetycznej gospodarstw domowych w Polsce.

Agnieszka Zamkowska
Analityk Rynku Nieruchomości