Wzrost liczby ludności na świecie, wyczerpywanie się zasobów naturalnych i zanieczyszczenie środowiska spowodowały, że świat stanął wobec konieczności rozważenia i zmiany stosowanych jak dotąd sposobów gospodarowania i nawyków konsumpcyjnych. W obliczu grożącej katastrofy klimatycznej, funkcjonowanie w przyszłości dotychczasowego modelu gospodarki liniowej, który jest oparty na taniej produkcji przy założeniu nieograniczonego dostępu do materiałów oraz możliwości produkcji ogromnych ilości śmieci, nie jest możliwe. Budownictwo to jeden z sektorów gospodarki, który nie tylko odpowiada za znaczącą emisję gazów cieplarnianych, ale również jest dużym producentem odpadów – począwszy od początkowej fazy budowy budynku, aż po jego codzienną eksploatację. Ponadto, tylko niewielki procent odpadów budowlanych wraca do obiegu. Rozwiązaniem zapobiegającym powstawaniu odpadów i chroniącym środowisko przy jednoczesnym wzroście gospodarczym, ma być przejście na model gospodarki o obiegu zamkniętym. Nie będzie to jednak możliwe bez wprowadzenia istotnych zmian w sektorze budownictwa i nieruchomości.
Od gospodarki liniowej do gospodarki o obiegu zamkniętym
Gospodarka liniowa to model produkcji i konsumpcji, który polega na wydobywaniu surowców i przetwarzaniu ich na dobra użytkowe, które po zużyciu w większości stają się odpadami. Ten model działalności skupia się na uzyskiwaniu korzyści ekonomicznych (za pomocą tanich materiałów i energii przy założeniu nieograniczonej dostępności do nich) i w konsekwencji w niewielkim stopniu uwzględnia problemy społeczne i ekologiczne. To właśnie w takim systemie funkcjonuje obecnie nadal większość gospodarek na świecie, w tym sektor budowlany.
Gospodarka o obiegu zamkniętym (nazywana również gospodarką cyrkularną, ang. circulareconomy ) to z kolei przeciwieństwo gospodarki liniowej. W tym systemie wykorzystuje się istniejące materiały i produkty tak długo, jak to możliwe. Ponadto po zużyciu, odpady poddaje się recyklingowi, w związku z tym zostają one w gospodarce poprzez ponowne wykorzystanie, a to pozwala na zwiększenie ich wartości. Taki model działalności charakteryzuje hierarchia 3xR:
reduce (redukuj),
reuse (używaj ponownie),
recycle (poddawaj recyklingowi).
Zatem priorytetem w gospodarce obiegowej jest redukcja liczby odpadów i wykorzystywanych surowców, następnie przedłużanie życia surowców, a na końcu dopiero recykling, ponieważ uwzględnia się również fakt jego energochłonności.
Wśród korzyści przejścia na gospodarkę o obiegu zamkniętym wymienia się ochronę środowiska, pobudzenie wzrostu gospodarczego i tworzenie nowych miejsc pracy oraz zmniejszenie zależności od surowców importowanych z innych krajów.
Zakłada się, że gospodarka obiegowa w przyszłości powinna zastąpić aktualny model gospodarki liniowej. W tym celu tworzone są różne strategie rozwojowe i inicjatywy zarówno na poziomie Unii Europejskiej, jak i Polski (np. Europejski Zielony Ład, który zakłada, że gospodarka wspólnoty będzie neutralna dla klimatu do 2050 roku).
Zmiany i nowe rozwiązania
Budownictwo odpowiada za ponad 35% wszystkich odpadów w UE. Ponadto w dużej mierze korzysta z surowców, które w przyszłości mogą być coraz bardziej ograniczone. Inną istotną kwestią jest malejąca podaż mieszkań i gruntów o atrakcyjnych lokalizacjach. Z takim problemem mierzą się obecnie duże miasta europejskie takie jak Paryż czy Londyn, a w niedalekiej przyszłości może dotyczyć to również Warszawy.
Wobec takich wyzwań, przejście na gospodarkę w obiegu zamkniętym nie będzie możliwe bez uwzględnienia i wprowadzenia zmian w tym sektorze. Dotyczy to nie tylko sposobu projektowania i wykorzystywanych materiałów przy wznoszeniu nowych budynków, ale również adaptacji i dostosowaniu budynków już istniejących. Jednym z 10 kluczowych priorytetów zawartych w Europejskim Zielonym Ładzie jest właśnie renowacja budynków, która umożliwia ograniczenie emisji i zużycia energii oraz efektywniejsze wykorzystywanie (co jest istotne w przypadku wcześniej wspomnianego problemu malejącej liczby gruntów w miastach). W raporcie ThinkCo „Cyrkularne. GOZ w miastach i nieruchomościach” podkreślono, że prace modernizacyjne umożliwiają zwiększenie wartości wewnętrznej nieruchomości w długim terminie oraz zmniejszają nacisk na zabudowę terenów zielonych.
Obecnie w przypadku remontu związanego ze zmianą funkcji budynku nadal tańszym sposobem jest wyburzenie i wybudowanie obiektu od nowa. Wprowadzanie gospodarki obiegowej wymusi w branży zmianę takich praktyk, ponieważ zgodnie z zasadą 3xR należy przede wszystkim redukować powstawanie nowych odpadów, emisję gazów i wykorzystanie nowych surowców.
W gospodarce obiegu zamkniętego podkreśla się wagę dbałości o trwałość i żywotność budynków. Budynek powinien być zaprojektowany w taki sposób, żeby możliwa była w przyszłości zmiana jego funkcji użytkowej lub dostosowanie do zmieniających się realiów bez znaczących prac remontowych lub renowacyjnych, tym samym ograniczając koszty i zużycie zasobów. Przykładowo, budynki o funkcji biurowej mogłyby z łatwością zostać dostosowane do funkcji mieszkaniowej lub handlowej i na odwrót. Istotne stanie się przewidywanie różnych sposobów wykorzystania budynku.
Kolejną kwestia jest eliminacja odpadów budowlanych. W gospodarce o obiegu zamkniętym, nawet po zakończeniu eksploatacji budynku, wszystkie materiały powinny zostać wykorzystane ponownie. Oznacza to często konieczność szukania różnych rozwiązań i stosowanie zupełnie nowych materiałów, takich jak np. beton konopny. Innym cyrkularnym rozwiązaniem jest tworzenie budynków z takich elementów, które w przyszłości pozwalają na demontaż i wykorzystanie ich w innych projektach, bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Przykładem takiego działania może być projekt Circle House powstający w duńskim mieście Lisbjerg. Celem projektu jest, aby 90% materiałów użytych do budowy budynków mogło zostać zdemontowane i ponownie wykorzystane w innych budynkach, przy jednoczesnym zachowaniu odpowiednich walorów estetycznych i ekonomicznych.
Podsumowanie
Przejście na gospodarkę obiegu zamkniętego w sektorze budownictwa i nieruchomości na pewno będzie stanowiło spore wyzwanie dla całej branży, szczególnie na polskim rynku. Szansą, oprócz aspektów ekologicznych, jest możliwość powstania nowych przedsiębiorstw i miejsc pracy dla osób zajmujących się renowacją budynków czy recyklingiem materiałów budowlanych. Konieczne będzie jednak podniesienie wiedzy i świadomości społecznej w zakresie zmian klimatu i koncepcji gospodarki o obiegu zamkniętym oraz wprowadzenie zmian m.in. technologicznych, które umożliwią stworzenie odpowiednich warunków do przeprowadzenia takiej transformacji.
Karolina Sawczuk
Młodszy Specjalista w Dziale Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Kolejny raz wraca temat podatku od nieruchomości. Polacy powoli zaczynają się przyzwyczajać do dwucyfrowych podwyżek. W tym roku musieliśmy zapłacić prawie 12% więcej niż w poprzednim, a w następnym nie zanosi się na poprawę. 14 lipca 2023 r. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał komunikat w sprawie wskaźnika cen konsumpcyjnych dla pierwszych sześciu miesięcy br. w porównaniu z analogicznym, ubiegłym półroczem, który pokazał skok o 15% w górę. O tyle również możemy spodziewać się wzrostu opłaty, gdyż Minister Finansów ustalając progi podatkowe kieruję się właśnie poziomem inflacji.
Stawki podatku od nieruchomości ustalają gminy
Podatek od nieruchomości należy do grupy tzw. podatków lokalnych. Trafiają one w całości do budżetów gmin. Minister Finansów określa jedynie najwyższe możliwe do zastosowania stawki, natomiast ostateczne decyzje w sprawie ich wysokości podejmują – zazwyczaj w IV kwartale roku – radni w formie uchwały. Samorządy nie są zatem zmuszone do stosowania we własnym regionie przeliczników, jakie ogłasza minister. Mają prawo je różnicować dla poszczególnych rodzajów nieruchomości, jednakże nie mogą być większe niż przewiduje ustawa.
Władze miast oraz wsi niechętnie schodzą z górnych limitów przyjętych przez naczelne organy administracyjne. Ostatnim razem tylko niewiele mniejsze od maksymalnej stawki przyjęło ok. 90% urzędów, nic więc nie wskazuje na to, że teraz będzie inaczej. Dzieję się tak, ponieważ podatki od nieruchomości stanowią istotne źródło dochodów własnych dla jednostek samorządów terytorialnych, które wspiera ich rozwój gospodarczy.
Maksymalne progi stawki podatku od nieruchomości w 2024 r.
Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów z dnia 21 lipca 2023 r. nowe progi stawki podatku od nieruchomości wzrosną następująco:
od gruntów:
związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,16 zł 1,34 za mkw.;
pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 5,79 zł 6,66 za 1 ha powierzchni;
pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,61 zł 0,71 zł za mkw.;
•niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 3,81 zł 4,39 zł za mkw.
od budynków lub ich części:
mieszkalnych – 1,00 zł 1,15 za mkw. powierzchni użytkowej;
związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 28,78 zł 33,10 za mkw. powierzchni użytkowej;
zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 13,47 zł 15,50 zł za mkw. powierzchni użytkowej;
związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 5,87 zł 6,76 za mkw. powierzchni użytkowej;
pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 9,71 zł 11,17 za mkw. powierzchni użytkowej;
od budowli – pozostaje na poziomie 2% ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3–7.
Wykres 1. Maksymalna stawka podatku od nieruchomości za m2 powierzchni użytkowej mieszkania lub domu w latach 2000-2024.
źródło: Opracowane własne na podstawie danych Ministerstwa Finansów
Na wykresie powyżej zaprezentowano tendencję kształtowania się stawek podatku od nieruchomości w latach 2000-2024 w odniesieniu do budynków mieszkalnych. Łatwo zauważyć, iż omawiane opłaty przez cały okres sukcesywnie wzrastały. Wyjątkiem był rok 2016 oraz 2017, gdzie utrzymały się na tym samym poziomie 75 gr/m2. W 2024 r. właściciele domów i mieszkań zapłacą 1,15 zł/m2 powierzchni użytkowej, czyli o historycznie 15% więcej w porównaniu do roku poprzedniego.
Do kiedy należy uiścić opłatę?
Kwoty podatku nie trzeba obliczać samemu. Już niedługo dostaniemy informację z ustaloną wysokością należności na 2024 r. Osoby fizyczne mają rozłożoną płatność na cztery raty, które powinni uiszczać do 15 dnia każdego ostatniego miesiąca występującego w kwartale tj. 15 marca, 15 maja, 15 września oraz 15 listopada. W sytuacji, gdy suma nie przekracza 100 zł, należność jest opłacana jednorazowo w terminie pierwszej raty. Pozostali płatnicy również mają prawo do uregulowania całego podatku łącznie za cały rok. Takie rozwiązanie cieszy się dużym zainteresowaniem wśród osób, których zobowiązania nie są wysokie.
Przedsiębiorcy zaś zobligowani są do comiesięcznego regulowania płatności, w częściach odpowiednio proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – 1 rata do 31. dnia stycznia, pozostałe – do 15. dnia każdego miesiąca.
W przypadku osób prawnych prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, terminy i sposoby płatności są analogiczne jak dla osób fizycznych.
Posumowanie
Pomimo czekającego nas rekordowego wzrostu podatku od nieruchomości, kwota należności nadal pozostaje symboliczna. Właściciel budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 200 m2, posadowionego na działce o powierzchni 800 m2 zapłaci jedynie 110 zł więcej. Z drugiej strony nie napawa optymizmem fakt, że jest to jedna z wielu podwyżek obciążających nasze portfele. Koszty utrzymania majątków nieruchomych rosną w tempie znacznie wyprzedzającym inflację, a gospodarstwa domowe coraz bardziej odczuwają wysokie ceny. Dodatkowo będą musiały zaakceptować nowe opłaty lokalne.
Joanna Woźniak
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Pod koniec maja parlament zakończył prace dot. Ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Ustawa obowiązuje od 1 lipca 2023 r. i wprowadza w życie nowy program o nazwie Pierwsze Mieszkanie. Jedną z podstaw programu jest nowa forma kredytu – Bezpieczny kredyt 2%, który od 3 lipca 2023 r. jest już możliwy do uzyskania w wybranych bankach. Według BGK obecnie są to: PKO Bank Polski S.A., Bank Pekao S.A., Alior Bank S.A., VeloBank S.A., SGB Bank S.A., Bank BPS S.A. i banki spółdzielcze Zrzeszenia BPS, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie i Bank Spółdzielczy w Brodnicy.
Bezpieczny kredyt 2% – założenia
W ramach uzyskanego Bezpiecznego kredytu 2% kredytobiorca ma mieć zagwarantowany kredyt ze stałą stopą bazową 2%. Zgodnie z założeniami program przewiduje dopłaty do kredytu przez pierwsze 10 lat, tak aby stopa bazowa w tym okresie nie wynosiło więcej niż wspomniane 2%. Innymi słowy, dopłata będzie wynosiła tyle ile różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Do stopy bazowej banki kredytujące doliczają swoją marżę.
By móc ubiegać się o „Bezpieczny kredyt 2%”, należy spełniać kilka warunków:
w dniu składania wniosku kredytobiorca musi mieć mniej niż 45 lat (w przypadku małżeństw warunek musi spełnić jedno z nich);
adresatami programu są osoby kupujące lub budujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom (dot. obu małżonków w przypadku małżeństw) – z programu nie mogą skorzystać osoby posiadające już jakąś nieruchomość;
nieruchomości mogą być zakupione zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, a kredyt może być również udzielony na zakup działki i budowę domu (na tej działce);
nie ma limitów dot. ceny za metr kwadratowy;
maksymalna kwota kredytu wynosi 500 000 zł – dla singla, 600 000 zł – dla małżeństw lub rodziców z dzieckiem, a aby wykorzystać ww. maksymalne kwoty kredytu należy posiadać dochód netto na poziomie 7-8 tys. zł/miesięcznie – dla singla, 9-10 tys. zł/miesięcznie – dla małżeństw lub rodziców z dzieckiem;
wkład własny nie może przekraczać 200 000 zł.
Stając się kredytobiorcą Bezpiecznego kredytu 2% należy pamiętać o kilku dodatkowych aspektach, aby nie utracić prawa do dopłat:
nieruchomość należy zamieszkać przed upływem 2 lat od zakupu,
nie można sprzedać nieruchomości wcześniej niż po 10 latach,
w okresie otrzymywania dopłat nie jest możliwa zmiana sposobu użytkowania nieruchomości lub jej wynajem,
nie ma możliwości nadpłat kredytu ani całkowitej jego spłaty przed upływem 3 lat.
Warto zaznaczyć, że w przypadku oferty banków PKO BP S.A., Pekao S.A. oraz Alior Bank S.A. można nie posiadać żadnego wkładu własnego (banki uczestniczą w programie Kredyt bez wkładu własnego).
W związku z powyższym, dysponując maksymalnymi możliwymi kwotami opisanymi w założeniach, potencjalni kredytobiorcy mogą poszukiwać mieszkań w zakresach cenowych dochodzących do nawet 700 – 800 tys. złotych. Wydaje się to być kwota dająca szerokie możliwości wyboru nieruchomości na rynku nawet w największych aglomeracjach. Jednak czy po uruchomieniu programu rzeczywiście mamy do wyboru taką samą pulę dostępnych mieszkań we wskazanym zakresie cenowym?
Czy uruchomienie Bezpiecznego Kredytu 2% wpłynęło na ceny nieruchomości?
Już w trakcie prac nad formułowaniem założeń Bezpiecznego kredytu 2% wielu ekspertów i analityków rynku nieruchomości było sceptycznie nastawionych do tego programu. Częstą opinią było, iż wprowadzenie takiej formy kredytu wpłynie na wzrost cen ofertowych nieruchomości. Popyt na mieszkania zwiększy się dzięki lepszej dostępności kredytów mieszkaniowych dla szerokiego grona ludzi, przy jednoczesnym braku wzrostu podaży nieruchomości, co będzie główną przyczyną wzrostu cen na rynku. Im bliżej uruchomienia programu, tym bardziej widoczny stawał się jego wpływ na ceny, co pokazują analizy zmian cen ofertowych dostępne w sieci. Od momentu ogłoszenia programu w połowie grudnia 2022 r. ceny nieruchomości rosną z miesiąca na miesiąc. Na poniższym wykresie widać, jak zmieniają się średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie.
RYSUNEK 1. DYNAMIKA ZMIAN ŚREDNICH CEN OFERTOWYCH MIESZKAŃ W WARSZAWIE
W Warszawie wzrost cen zauważalny był już od grudnia 2022 r. Ceny ofertowe zaczęły wzrastać jeszcze szybciej od marca 2023 r. i obecnie zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym osiągają średnią wartość około 16 tys. zł/m2. W połowie grudnia średnia cena jednostkowa wynosiła około 14,5 tys. zł/m2. To wzrost aż o 10% na przestrzeni jedynie 6 miesięcy. Zjawisko potwierdza też analiza liczby ofert ze zmianą ceny.
RYSUNEK 2. LICZBA OFERT ZE ZMIANĄ CENY NA WARSZAWSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Od grudnia 2022 r. spadków cen ofertowych na portalach ogłoszeniowych jest coraz mniej, przy jednoczesnym wzroście liczby drożejących ofert. Do niedawna zauważyć można było znaczną przewagę ogłoszeń taniejących mieszkań. W zeszłym roku z miesiąca na miesiąc było coraz mniej ofert ze wzrastającymi cenami. Obecnie zauważyć można znacznie mniejszą liczbę ogłoszeń ze spadkiem cen (w lipcu było to jedynie 520 ogłoszeń), a nieco więcej ogłoszeń ze wzrostem cen niż w ostatnich miesiącach (481 ogłoszeń w lipcu). Obie wartości są obecnie na podobnym poziomie. Takiej sytuacji nie można było doświadczyć ani razu od końca 2021 r. Czy na innych dużych rynkach w Polsce sytuacja wygląda podobnie? Poniżej zaprezentowana została analiza sytuacji na rynku mieszkań w Krakowie i Gdańsku.
RYSUNEK 3. DYNAMIKA ZMIAN ŚREDNICH CEN OFERTOWYCH MIESZKAŃ W KRAKOWIE
Dwa powyższe wykresy przedstawiają sytuację na rynku mieszkaniowym w Krakowie. Wpływ ogłoszenia Bezpiecznego kredytu 2% w grudniu 2022 r. odzwierciedlają zarówno zmiany średnich cen mieszkań, jak i liczba ofert ze zmianą ceny. Pół roku temu średnia cena mieszkania w Krakowie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wynosiła 12,5 tys. zł/m2. Obecnie (w lipcu 2023 r.) ceny te wzrosły do 14 tys. zł/m2 na rynku pierwotnym i 14,5 tys. zł/m2 na rynku wtórnym. Na portalach ogłoszeniowych od marca 2023 liczba ogłoszeń ze wzrostami cen przewyższa liczbę ogłoszeń ze spadkami cen mieszkań. Znacznie częściej w ostatnich miesiącach mieszkania drożeją, niż tanieją.
RYSUNEK 5. DYNAMIKA ZMIAN ŚREDNICH CEN OFERTOWYCH MIESZKAŃ W GDAŃSKU
Na gdańskim rynku nieruchomości również zauważyć można podobne tendencje, co w Warszawie i Krakowie, choć nieco mniej dynamiczne. Średnia cena ofertowa mieszkań między grudniem 2022 r. a lipcem 2023 r. wzrosła o 8% na rynku pierwotnym i 5% na rynku wtórnym. Tak jak w dwóch największych miastach Polski, w Gdańsku również spada znacznie spadła liczba ofert z malejącą ceną nieruchomości.
Przytoczone dane wprost pokazują, że Bezpieczny kredyt 2%, który ma być wsparciem w drodze do celu, jakim jest posiadanie własnego mieszkania, znacznie zmienił rynek nieruchomości w sposób ograniczający pulę dostępnych na rynku mieszkań. Mieszkania w ciągu ostatnich 6 miesięcy drożały w znacznie szybszym tempie, niż przed ogłoszeniem nowego programu kredytowego. Przeglądając oferty nieruchomości na portalach ogłoszeniowych można również zauważyć, że znacznie zwiększył się odsetek ofert w przedziale cenowym 700-800 tys. zł (czyli maksymalnej możliwej wartości środków do dyspozycji kredytobiorców Bezpiecznego kredytu 2%). Widać zatem, jak rynek dopasowuje się do nowych warunków kredytowych.
Podsumowanie
Bezpieczny kredyt 2% to kolejny program, który dowodzi, że tego typu działania rządowe, teoretycznie wspierające zdolność kredytową Polaków, powodują przede wszystkim wzrost popytu na mieszkania. To zjawisko wykorzystują sprzedający, windując ceny ofertowe mieszkań. Pozytywny aspekt wprowadzonego programu odczują jedynie ci, którzy skorzystają z Bezpiecznego kredytu 2%, natomiast dla pozostałej, przeważającej grupy kupujących (tych, którzy nie spełniają warunków uzyskania takiego kredytu) możliwość zakupu własnego mieszkania znów staje się bardziej odległa.
Barbara Mariańska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Do tej pory coraz bardziej rygorystyczne wymagania w zakresie efektywności energetycznej budynków dotyczyły jedynie nowo budowanych obiektów, jednak najnowsze unijne prawo wpłynie również na już istniejące budynki. Nowelizacja dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków zwanej „dyrektywą budynkową” (EPBD) ma na celu znaczne ograniczenie emisji gazów cieplarnianych i zużycia energii przez budynki w Unii Europejskiej poprzez modernizację wszystkich istniejących zabudowań (zarówno mieszkalnych, jak i użyteczności publicznej). Projekt nowelizacji dyrektywy EPBD aktualnie jest w fazie uzgodnień trójstronnych (między Parlamentem UE, Radą UE i Komisją Europejską), publikacja ostatecznego kształtu dyrektywy jest spodziewana w I połowie 2024 roku, a jej wejście w życie nastąpi w 2026 roku.
Zgodnie z wytycznymi dyrektywy EPBD, już niedługo każdy budynek w Polsce będzie miał nadaną własną klasę energetyczną, analogicznie jak to ma miejsce w przypadku sprzętów AGD i RTV. Klasa energetyczna budynku będzie określać, ile energii zużywa budynek w ciągu roku (na ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, chłodzenie i oświetlenie) oraz ile kosztuje jego utrzymanie. EPBD wprowadza podział budynków mieszkalnych na klasy od najlepszej A+ do najgorszej G, w której ma się znaleźć 15% budynków z najgorszą charakterystyką energetyczną w kraju (tzw. „wampiry energetyczne”). Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje wprowadzić taki system podziału budynków już w 2024 roku.
RYSUNEK 1. KLASY ENERGETYCZNE BUDYNKÓW ZAPROPONOWANE PRZEZ KRAJOWĄ AGENCJĘ POSZANOWANIA ENERGII DLA BUDYNKÓW JEDNORODZINNYCH I WIELORODZINNYCH (WEDŁUG WSKAŹNIKA EP W kWh/M2 ROCZNIE)
źródło: Podsumowanie konferencji rocznej Fali Renowacji 2023 dot. klas energetycznych i one-stop-shop’ów (https://falarenowacji.pl/)
Wprowadzenie klasyfikacji energetycznej budynków zapewni szereg korzyści dla właścicieli domów i mieszkań. Przede wszystkim pozwoli to na poznanie rzeczywistego stanu energetycznego budynków i zaplanowanie renowacji, które przełożą się na lepszą jakość życia, oszczędność energii i obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości. Zgodnie z zapisami dyrektywy klasa charakterystyki energetycznej budynku będzie podawana w każdym ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie, dzięki czemu potencjalny nabywca czy najemca będzie świadomy jakie będą comiesięczne rachunki za energię i jakie koszty ewentualnego remontu poniesie w przyszłości. Koszt ogrzewania budynku o klasie energetycznej A może być nawet 6-krotnie niższy w porównaniu z budynkiem o klasie energetycznej F czy G, zatem znajomość klasy energetycznej będzie mieć znaczny wpływ na cenę transakcyjną nieruchomości lub czynsz najmu oraz na czas ekspozycji nieruchomości na rynku. Ponadto, w przypadku najwyższych klas energetycznych można będzie uzyskać lepsze oprocentowanie kredytu hipotecznego. System klas energetycznych z powodzeniem działa już w większości krajów europejskich, m.in. w Belgii, Holandii, Irlandii, Francji, Niemczech, Norwegii, Danii, we Włoszech czy w Wielkiej Brytanii.
Jednak celem nowelizacji dyrektywy nie jest samo wprowadzenie klas energetycznych budynków, ale ich systematyczna poprawa, tak żeby wyeliminować tkankę budowlaną o najgorszej charakterystyce energetycznej. W związku z tym w dyrektywie zawarto wymóg, aby budynki niemieszkalne i budynki użyteczności publicznej do 2027 roku osiągnęły co najmniej klasę efektywności energetycznej E, a do 2030 roku klasę D. Budynki mieszkalne będą musiały osiągnąć te same klasy odpowiednio do 2030 i 2033 roku. W kolejnych latach poszczególne budynki powinny osiągać coraz wyższe klasy, aby docelowo w 2050 roku całe krajowe zasoby budowlane były bezemisyjne i neutralne klimatycznie, co w praktyce oznacza konieczność renowacji w tej perspektywie niemal wszystkich istniejących budynków (z wyjątkiem tych, które już spełniają najwyższe standardy).
Poszczególne państwa członkowskie będą mogły wyłączyć spod działania dyrektywy pewne grupy budynków m.in. zabytki i inne budynki chronione, budynki o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 mkw., budynki mieszkalne użytkowane przez mniej niż cztery miesiące w roku czy mieszkania z zasobu socjalnego, w których renowacje oznaczałyby wzrosty czynszów niemożliwe do zrekompensowania przez niższe rachunki za energię. Mimo to przymusowe remonty czekają kilka milionów Polaków.
Co więcej, budynki będą musiały spełniać określone w dyrektywie minimalne normy charakterystyki energetycznej w momencie ich sprzedaży lub wynajmu, zatem domy i mieszkania w budynkach wielorodzinnych z najniższych klas nie będą mogły być sprzedane lub wynajęte bez przeprowadzenia wcześniej ich modernizacji pod względem energetycznym. W ciągu najbliższych 10 lat będzie to dotyczyło budynków z klasy E, F oraz D. Właściciel planujący sprzedaż lub wynajem takiej nieruchomości będzie miał dwa wyjścia: sprzedaż przed dniem wejścia w życie nowelizacji unijnej dyrektywy lub inwestycja podnosząca klasę energetyczną budynku np. termomodernizacja.
Obiekty wybudowane w XXI wieku maja relatywnie wysoką efektywnością energetyczną, ale starsze budynki charakteryzują się bardzo wysokimi wskaźnikami zapotrzebowania na energię i wymagają termomodernizacji. W szczególności dotyczy to domów jednorodzinnych, gdzie podstawowym źródłem ciepła są kotły na paliwa stałe. Obecnie ok. 70% z 6,870 mln polskich budynków mieszkalnych (domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych) wymaga modernizacji, a ok. 16% z nich, czyli 1,1 mln (w których znajduje się ponad 2 mln mieszkań), to tzw. „wampiry energetyczne” kwalifikujące się do najniższych klas energetycznych, które odpowiadają za zużycie jednej trzeciej całkowitej energii zużywanej we wszystkich polskich budynkach. To właśnie te nieruchomości zostaną pozbawione możliwości sprzedaży lub wynajmu, jeżeli wcześniej nie zostaną zmodernizowane do wyższej klasy energetycznej.
TABELA 1. STRUKTURA WIEKOWA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH W POLSCE ZBUDOWANYCH PRZED 2002 ROKIEM ORAZ ICH WSKAŹNIKI ZAPOTRZEBOWANIA NA ENERGIĘ
Lata budowy budynku
Budynki[tys.]
Mieszkania[mln]
EP[kWh/(m2 x rok)]
Przed 1918
404,7
1,18
> 350
1918 – 1944
803,9
1,45
300 – 350
1945 – 1970
1 363,9
3,11
250 – 300
1971 – 1978
659,8
2,07
210 – 250
1979 – 1988
754,0
2,15
160 – 210
1989 – 2002
670,9
1,52
140 – 180
źródło: Zamieszkane Budynki. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, GUS 2013
Propozycja nowelizacji EPBD wzbudza sporo kontrowersji w UE, przede wszystkim z powodu skali przedsięwzięcia. Realizacja unijnych wymogów będzie wymagała mobilizacji ogromnych środków finansowych zarówno prywatnych, jak i publicznych. Zgodnie z założeniami „Długoterminowej strategii renowacji budynków” wydatki inwestycyjne na renowację budynków w Polsce do 2050 roku (w zakresie termomodernizacji i wymiany źródeł ciepła) wyniosą ok. 1,5 biliona złotych. Po drugiej stronie będą jednak zyski w postaci niższych kosztów eksploatacji nieruchomości i wzrostu ich wartości, a także poprawa jakości powietrza i lepszy stan zdrowia mieszkańców. Jednocześnie skorzysta cała polska gospodarka, ponieważ wg szacunków stowarzyszenia Fala Renowacji wdrożenie programu renowacji może przyczynić się do powstania ok. 100 tysięcy nowych miejsc pracy w sektorze budowlanym oraz 200 tysięcy pośrednich miejsc pracy (w sektorach, które dostarczają materiały i usługi dla budownictwa). Zatem plany są bardzo ambitne, ale wydają się być słuszne.
Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości
Początek XXI wieku to czas, w którym rzeczywista skala wpływu cywilizacji przemysłowej i konsumpcjonizmu na stan środowiska i jego potencjalne skutki dla planety powoli zaczęły docierać do świadomości społeczeństw. Groźba katastrofy klimatycznej spowodowanej emisją gazów cieplarnianych, zachwianie równowagi ekosystemów, nadprodukcja odpadów, a także widmo wyczerpujących się zasobów paliw kopalnych skłoniły już nie tylko naukowców, ale również polityków i profesjonalistów z różnych dziedzin, do poszukiwania nowych rozwiązań.
Sektor budowlany jest jedną z tych dziedzin działalności człowieka, które w najwyższym stopniu przyczyniają się do degradacji środowiska. Szacuje się, że blisko 40% światowej emisji gazów cieplarnianych to wynik jego aktywności. W samym tylko roku 2020 odpowiedzialny był za wyemitowanie do atmosfery około 20 mld ton dwutlenku węgla, przy czym wielkość ta obejmuje zarówno emisje związane z użytkowaniem budynków, jak i emisje związane z procesem budowlanym, a także produkcją i transportem materiałów budowlanych.
Ślad węglowy operacyjny (związany z użytkowaniem budynków) stanowi około 2/3 całego śladu węglowego budynku, a jego wielkość wynika z zapotrzebowania na energię zużywaną przede wszystkim do ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji czy oświetlenia. Ślad węglowy wbudowany (pochodzący z procesu i zastosowanych materiałów budowlanych) stanowi pozostałe 30-40% całkowitego śladu węglowego budynku. Mimo, że efektywność energetyczna budynków ulega stałej poprawie, całościowe emisje związane z budownictwem stale rosną. W przypadku śladu węglowego operacyjnego wynika to ze stałego wzrostu popytu na nowe obiekty, w przypadku śladu węglowego wbudowanego natomiast, wynika to głównie z tego, że nowe obiekty wyposażane są w coraz bardziej zaawansowane technologie i urządzenia, a ich produkcja jest wysoce emisyjna. Jeśli weźmiemy pod uwagę prognozy, zgodnie z którymi do roku 2050 światowe zasoby budowlane mogą ulec podwojeniu, to skala problemu wydaje się wręcz gigantyczna. Optymistyczne jest jednak to, że dekarbonizacja sektora budowlanego uważana jest przez ekspertów za jedną z najbardziej obiecujących i potencjalnie efektywnych metod spowolnienia i złagodzenia nadchodzących zmian klimatycznych. Redukcji śladu węglowego budynku można bowiem dokonać nawet relatywnie prostymi metodami, takimi jak m.in.:
optymalizacja projektu, w tym przede wszystkim wielkości planowanego budynku (głównie w przypadku budownictwa jednorodzinnego);
wybór odpowiednich materiałów budowlanych i optymalizacja ich użycia – materiałami o niskim śladzie węglowym są materiały naturalne, takie jak drewno (pod warunkiem pochodzenia ze źródeł gwarantujących odpowiedzialną gospodarkę leśną), kamień, a także materiały pochodzące z recyklingu i nadające się do recyklingu w przyszłości. Materiałem o wysokim śladzie węglowym jest natomiast przede wszystkim cement, którego produkcja odpowiada za 8% światowej emisji CO2 , a także m.in. stal czy aluminium;
ograniczenie transportu materiałów budowlanych – wykorzystywanie materiałów dostępnych lokalnie i odpowiednie planowanie logistyki;
wykorzystywanie energii ze źródeł odnawialnych zarówno w produkcji materiałów budowlanych, jak i w procesie budowlanym.
Porozumienie paryskie z 2015 roku, którego Polska jest sygnatariuszem, nakłada na nas zobowiązanie, aby globalne emisje gazów cieplarnianych netto osiągnęły poziom zerowy w roku 2050. Celem wyznaczonym dla sektora budowlanego na rok 2050 jest zerowy ślad węglowy operacyjny dla wszystkich budynków. Dla budynków nowych i modernizowanych ma to być zerowy ślad węglowy netto w całym cyklu życia, czyli zerowy bilans śladu węglowego zarówno wbudowanego, jak i operacyjnego. Poczynając od 2030 roku obliczanie śladu węglowego w całym cyklu życia ma być obowiązkiem projektantów wszystkich nowo powstających budynków. Już od 2027 natomiast obowiązek ten ma dotyczyć budynków, których powierzchnia przekracza 2000 mkw. W nadchodzących latach możemy być zatem świadkami pewnej rewolucji w architekturze i budownictwie.
Przykładem takiego rewolucyjnego założenia jest realizowany obecnie w sztokholmskiej dzielnicy Sickla, na obszarze 25 ha, projekt drewnianego osiedla „Stockoholm Wood City”. W założeniu będzie to pierwszy na świecie nowoczesny kompleks budynków mieszkalnych, w tym apartamentowców, punktów usługowych oraz biurowców zbudowanych z drewna. Sam budulec produkowany jest w nowoczesnej technologii zwanej Mass Timber i jest materiałem o wyjątkowej wytrzymałości, ognioodpornym i, co oczywiste, obciążonym znacznie niższym śladem węglowym od budynków z betonu i stali. Pomysłodawcą i inwestorem projektu jest deweloperska firma Atrium Ljungberg. W założeniu wszystkie budynki mają być samowystarczalne energetycznie, dzięki systemom pozyskiwania, magazynowania i oddawania energii. Projekt zakłada budowę budynków z dużymi przeszkleniami zwłaszcza od strony południowej, aby zapewnić doświetlenie naturalnym światłem oraz możliwość odzysku ciepła ze światła słonecznego podczas miesięcy zimowych. Dachy ma porastać gęsta, zróżnicowana zieleń, w ramach regulacji temperatury wewnątrz oraz odbudowy ekosystemów, w dużej mierze zdegradowanych przez budownictwo w ogóle.
Pod względem urbanistycznym osiedle wpisze się w założenia tak zwanego miasta pięciominutowego, zgodnie z którymi mieszkańcy będą mogli dotrzeć do domu, pracy czy licznych punktów usługowych, w tym kawiarni i restauracji, pieszo lub rowerem, w ciągu pięciu minut.
Trudno oczywiście oczekiwać bezpośredniego przenoszenia podobnych wzorców na polski grunt. To, z czego możemy jednak korzystać, to przede wszystkim doświadczenia w obszarach legislacji i organizacji dekarbonizacji budownictwa w krajach, gdzie proces ten jest już bardziej zaawansowany, zwłaszcza, że czasu na jego realizację jest coraz mniej. Jedną z najważniejszych kwestii wciąż jednak wydaje się budowanie świadomości zarówno wśród uczestników procesu budowlanego – inwestorów, architektów, wykonawców, jak i producentów materiałów budowlanych i zarządców nieruchomości, a także, co być może najistotniejsze – ostatecznych odbiorców, czyli nabywców i najemców budynków.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Coraz istotniejszym wyzwaniem XXI wieku staje się proces starzenia się społeczeństwa, oznaczającego wzrost udziału osób w starszym wieku w ogólnej liczbie ludności. Według prognozy GUS w Polsce w roku 2030 udział osób w wieku 60 lat i więcej wyniesie 29,0% ogółu ludności (w 2021 r. było to 25,7%). Natomiast już w 2050 r. osoby starsze będą stanowić aż 40,4% % populacji Polski. Zatem w przyszłości kluczowym problemem stanie się możliwość zapewnienia odpowiedniego poziomu świadczeń emerytalnych dla tak dużej grupy seniorów. Już teraz sytuacja materialna emerytów i rencistów w Polsce ulega ciągłemu pogorszeniu. Samotność i brak wsparcia najbliższych powoduje, że wiele takich osób poszukuje dodatkowych źródeł dochodu. Rozwiązaniem tego problemu może być popularny w Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych odwrócony kredyt hipoteczny, umożliwiający uzyskanie wyższych przychodów finansowych w wieku emerytalnym, korzystając z już posiadanych zasobów majątkowych w postaci prawa do nieruchomości.
Idea odwróconego kredytu hipotecznego
Odwrócony kredyt hipoteczny zaliczany jest do usług typu equity release (ERS), tj. umożliwiających uruchomienie kapitału rzeczowego zawierającego się w nieruchomościach. Taka usługa skierowana jest do osób starszych i według Study on Equity ReleaseSchemes in the EU musi spełniać następujące zasady:
być usługą finansową,
zapewniać źródło płynnych środków na przyszłość,
gwarantować dożywotnie prawo zamieszkiwania w nieruchomości,
opierać spłatę wyłącznie na wartości nieruchomości.
Wyróżnia się dwa modele odwróconej hipoteki, tj. model kredytowy (ang. loan model,lifetimemortgage) oraz model sprzedażowy (ang. sale model).
Model kredytowy oznacza rodzaj kredytu zabezpieczonego hipoteką, którego spłata jest odroczona i ostatecznie następuje ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. W tym modelu prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą po śmierci kredytobiorcy. Model ten oferują zazwyczaj banki.
Model sprzedażowy polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości już z chwilą podpisania umowy. Jednocześnie zbywca ma zapewnione prawo dożywotniego korzystania z nieruchomości i wykorzystywania środków wynikających z wartości nieruchomości jako dodatkowego źródła dochodu. Najczęściej podmiotami oferującymi usługi w tym modelu są fundusze hipoteczne.
Należy zauważyć, że taki podział determinuje odmienne skutki prawne, dlatego bardzo ważne jest świadome odróżnianie tych wariantów.
Zalety i wady odwróconego kredytu hipotecznego
Główną zaletą usługi odwróconego kredytu hipotecznego jest dostęp do dodatkowych środków finansowych, które mogą stanowić uzupełnienie świadczeń emerytalnych. Takie środki mogą być swobodnie rozporządzane przez kredytobiorcę i na przykład przeznaczane na rosnące z wiekiem potrzeby związane chociażby z opieką medyczną czy ogólnie poprawę jakości życia. Jest to również rozwiązanie dla osób samotnych, które nie mają rodziny, której mogłyby zostawić nieruchomość w spadku. Regularne uzyskiwanie dodatkowych środków może stanowić zwrot nakładów pieniężnych poniesionych w celu nabycia nieruchomości. Kolejną zaletą jest fakt, że do zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie jest wymagana zdolność kredytowa, dlatego usługa ta jest zdecydowanie bardziej dostępna dla seniorów w porównaniu do „tradycyjnego” kredytu hipotecznego. Ponadto, konsument zachowuje prawo do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości będącej przedmiotem umowy, a w wariancie kredytowym dodatkowo zachowuje prawo własności aż do momentu śmierci.
Ograniczeniem w możliwości korzystania z tej usługi jest z pewnością konieczność posiadania tytułu prawnego do nieruchomości. Wadą odwróconej hipoteki jest również kwota wypłacana w ramach umowy, która wyliczana jest przez instytucję finansową i może być rozbieżna z życzeniami właściciela nieruchomości (najczęściej pokrywa ona łącznie od 30 do 60% wartości nieruchomości). Dodatkowo w przypadku pojawienia się spadkobierców, którzy chcieliby zatrzymać prawo do nieruchomości, konieczne będzie dokonanie spłaty zobowiązania powstającego na rzecz instytucji po śmierci kredytobiorcy.
Odwrócony kredyt hipoteczny w Polsce
Jak już zostało wspomniane, wyróżnienie dwóch modeli odwróconej hipoteki warunkuje odmienne konsekwencje prawne. W Polsce podstawę prawną funkcjonowania modelu kredytowego stanowi ustawa z 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 152), jednak obecnie tego typu usługi w praktyce nie są obecne na rynku. Ustawa reguluje jedynie jej podstawowe mechanizmy, pozostawiając wiele kwestii do ustalenia pomiędzy stronami w umowie, co może zniechęcać zarówno potencjalnych kredytobiorców, jak i instytucje finansowe, które chciałyby wprowadzić taki produkt do swojej oferty.
Na polskim rynku funkcjonuje za to model sprzedażowy, który nie posiada odrębnej regulacji ustawowej, dlatego stosowane rozwiązania bazują na przepisach Kodeksu cywilnego o umowie dożywocia, zgodnie z którymi przeniesienie prawa do nieruchomości następuje w zamian za zobowiązanie się nabywcy do zapewnienia zbywcy umowy dożywotniej renty oraz prawa dożywotniego zamieszkania nieruchomości. Brak odrębnej ustawy regulującej model sprzedażowy powoduje, że takie rozwiązanie nadal nie cieszy się dużą popularnością i zaufaniem wśród klientów.
Zatem pomimo tego, że seniorów w Polsce przybywa, rynek pozostaje niezagospodarowany przez instytucje finansowe, a umowy o dożywocie nadal podpisywane są głównie pomiędzy osobami fizycznymi.
Podsumowanie
Zmiany demograficzne w Polsce i na świecie oraz niepewność co do wysokości świadczeń emerytalnych mogą być zachętą dla osób starszych do korzystania z odwróconego kredytu hipotecznego, oferującego możliwość uzyskania dodatkowego dochodu. Należy pamiętać, że to rozwiązanie posiada jednak pewne ograniczenia, a istniejące obecnie regulacje prawne dotyczące jedynie najistotniejszych elementów i związane z tym ryzyko powodują, że w Polsce oferta usługi w modelu kredytowym praktycznie nie funkcjonuje. Zatem potencjalnie zainteresowani mogą skorzystać tylko z usługi w modelu sprzedażowym, bazującym na przepisach o umowie dożywocia znajdujących się w Kodeksie cywilnym. W tym przypadku brak reguł i zasad kontroli podmiotów oferujących takie usługi również wiąże się z ryzykiem i w konsekwencji brakiem zaufania przez klientów. Z tego powodu rynek hipotek odwróconych w Polsce nadal nie jest tak popularny jak w Wielkiej Brytanii lub Stanach Zjednoczonych.
Karolina Sawczuk
Młodszy Specjalista w Dziale Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Hałas stanowi jeden z największych uciążliwości życia w dużym mieście. Według Światowej Organizacji Zdrowia zanieczyszczenie hałasem jest drugą po smogu największą cywilizacyjną przyczyną złego stanu zdrowia. Kupując lub wynajmując nieruchomość warto zbadać, jaka akustyka panuje w nabywanej nieruchomości i jej otoczeniu. Dobrze jest również zapoznać się z dokumentami planistycznymi, aby dowiedzieć się, czy w pobliżu interesującego nas miejsca do życia nie są planowane kłopotliwe inwestycje, które w przyszłości będą źle wpływać na nasze samopoczucie i zdrowie.
HAŁAS – UCIĄŻLIWOŚĆ CZY REALNE ZAGROŻENIE?
Hałas to określenie nadmiernego oddziaływania dźwiękowego, które w dłuższej perspektywie negatywnie wpływa na działalność ludzi i zwierząt. Długoterminowy hałas jest jednym z zanieczyszczeń środowiska, obok m.in. odpadów i innych nieczystości, zanieczyszczenia powietrza i wody czy zanieczyszczenia światłem. Nie jest to jedynie uciążliwość obniżająca komfort przebywania w danym miejscu, ale poważne zjawisko wpływające na bioróżnorodność, koncentrację w pracy, rozwój zdolności poznawczych u dzieci, zdrowie fizyczne i psychiczne, a nawet długość życia człowieka. W odróżnieniu od materialnych i łatwo wykrywalnych zanieczyszczeń, takich jak smog czy odpady, hałas jest niewidzialnym wrogiem, a jego stałe oddziaływanie kumuluje się podobnie jak promieniowanie i wpływa na cały organizm. Wyróżnia się trzy kategorie hałasu: komunikacyjny, przemysłowy i środowiskowy. Dwa pierwsze są szczególnym przedmiotem zainteresowania takich jednostek jak WHO, Unia Europejska czy urzędy miast. Zgodnie z definicją podaną w Dyrektywie 2002/49/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 25 czerwca 2002 r. odnoszącej się do oceny i zarządzania poziomem hałasu w środowisku, „hałas w środowisku” oznacza niepożądane lub szkodliwe dźwięki z zewnątrz pomieszczeń spowodowane działalnością człowieka, w tym hałas emitowany przez środki transportu, ruch drogowy, kolejowy, lotniczy oraz z miejsc działalności przemysłowej. Z kolei hałasem środowiskowym określa się nadmierny poziom natężenia dźwięku emitowany wewnątrz obiektów. Specjaliści ostrzegają, że ten rodzaj hałasu – z powodu długotrwałego przebywania w nim – może być nawet większym obciążeniem dla organizmu niż hałas komunikacyjny i przemysłowy, gdyż większość czasu spędzamy w zamkniętej przestrzeni. Na hałas środowiskowy jesteśmy narażeni w takich budynkach jak centrum handlowe, supermarkety i inne budynki użyteczności publicznej, a także w środkach transportu – zwłaszcza na pokładzie samolotu i w metrze. To jednak nie koniec, niestety hałas środowiskowy występuje w miejscach, w których ludzie spędzają codziennie wiele godzin – w szkołach, biurach typu open space, a niekiedy nawet w budynkach mieszkalnych.
WPŁYW ZANIECZYSZCZENIA HAŁASEM
Skutków zanieczyszczenia hałasem jest wiele. Po pierwsze, pogarsza się dobrostan dzikiej przyrody. Po drugie, odnotowano znaczący wpływ na samopoczucie i zdrowie człowieka. Do wielu typów hałasu długotrwałego i o mniejszym natężeniu jesteśmy już tak przyzwyczajeni, że zaczęliśmy go tolerować lub całkowicie ignorować. Tymczasem stres, niepokój, nerwowość, obniżenie wydajności i sprawności pracy, zmęczenie, spadek zdolności koncentracji i zapamiętywania to efekty długiego przebywania w hałasie, których doświadcza większość mieszkańców miast. Najczęstszym poważnym i jednocześnie nieodwracalnym problemem zdrowotnym, jakie powoduje wieloletnie narażenie na hałas, jest niedosłuch (NIHL, ang. Noise Induced Hearing Loss). Inne częste problemy zdrowotne związane z długotrwałym narażeniem na hałas to nadciśnienie, choroby serca, bezsenność, zaburzenia trawienia, problemy z przemianą materii, zaburzenia pamięci, nerwica, zaburzenia wzroku i cukrzyca.
Na skutki zdrowotne długotrwałego hałasu szczególnie narażone są dzieci, u których powoduje on zaburzenia rozwoju umysłowego. Wykazano, że dzieci mieszkające w pobliżu hałaśliwych lotnisk lub ulic cierpią m.in. z powodu stresu i upośledzenia pamięci. Kolejną grupą szczególnie narażonych są młodzi dorośli – często wynajmujący mieszkania przy ruchliwych ulicach. Ponadto, szczególnie narażeni są ludzie pracujący w biurach open space, szkołach, centrach handlowych, na budowie, w przemyśle i w środkach transportu. W grupie zwiększonego ryzyka znajdują się również osoby starsze, schorowane i kobiety w ciąży. Hałas szczególnie negatywnie wpływa na rozwój płodu poprzez podwyższanie poziomu stresu u kobiety ciężarnej. Według raportu Europejskiej Agencji Środowiska „Noise in Europe” co czwarty Europejczyk jest codziennie narażony na poziom hałasu drogowego przekraczający limit UE: 55 dB Lden. Według tego samego raportu, hałas powoduje zaburzenia snu u ponad 13 mln obywateli UE, 72 000 hospitalizacji i 16 600 przedwczesnych zgonów w Europie każdego roku.
MIERNIKI HAŁASU
Poziom hałasu mierzony jest w decybelach [dB]. Ta jednostka obiektywnie określa, „jak głośno” jest w otoczeniu. Subiektywny odbiór dźwięku jest zależny zarówno od rzeczywistego poziomu hałasu, jak i natężenia dźwięku w porównaniu z innymi dźwiękami otoczenia. W zależności od panujących warunków, ludzkie ucho zwiększa lub zmniejsza swoją czujność. Na przykład w czasie wieczornego odpoczynku w domu dokuczliwy może być dźwięk, który w ciągu dnia by nie przeszkadzał. W nocy nawet zbyt głośny szum lodówki czy wentylacji lub dźwięk windy może zakłócać zdrowy sen. Dlatego w prawodawstwie określone są różne dopuszczalne poziomy hałasu w środowisku dla pory dnia i nocy. Dyrektywa 2002/49/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 25 czerwca 2002 r. odnosząca się do oceny i zarządzania poziomem hałasu w środowisku wprowadziła pojęcie „wskaźnik hałasu”. Oznacza ono „skalę fizyczną stosowaną do opisu hałasu w środowisku, która ma związek ze szkodliwym skutkiem”. Szkodliwe skutki oznaczają „negatywne skutki dla zdrowia ludzkiego”. Dyrektywa wymienia cztery wskaźniki. Lden to wskaźnik określający ogólną dokuczliwość w ciągu doby, dostosowany do różnych czułości rano, po południu i w nocy. Lday określa dokuczliwość w porze dziennej, Levening – w porze wieczornej, Lnight – w porze nocnej. Unia Europejska jako wysoki określa poziom narażenia długoterminowego na hałas od 55 dB według wskaźnika Lden i od 50 dB według wskaźnika Lnight, więc od takich wartości można mówić o zanieczyszczeniu hałasem. W polskim prawie do kontroli długookresowego średniego poziomu dźwięku mają zastosowanie wskaźniki Ldwn i Ln. Zgodnie z ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska służą one do sporządzania strategicznych map hałasu oraz programów ochrony środowiska przed hałasem. Ldwn uwzględnia wszystkie doby w roku i wszystkie pory dnia. Służy do określenia ogólnej dokuczliwości hałasu. Wskaźnik Ln uwzględnia wszystkie pory nocy w roku (godziny 22:00-6:00). Ten wskaźnik służy do określenia zaburzenia snu. Z kolei do ustalania i kontroli warunków korzystania ze środowiska w odniesieniu do jednej doby ustawa wyodrębniła wskaźniki LAeq i LAeq N – które oznaczają równoważny poziom dźwięku odpowiednio dla pory dnia (w tym wypadku godziny 6:00-22:00) i dla pory nocy. Za poziom natężenia dźwięku, przy którym zaczynamy odczuwać dyskomfort, uważa się 55 dB, a bezwzględnie szkodliwy dla zdrowia jest długotrwały hałas na poziomie ponad 75 dB. Dla porównania, szelest liści to dźwięk na poziomie 15 dB, zwykła rozmowa – 40 dB, silnik motocykla – 80 dB, nisko lecący samolot pasażerski – 85 dB, kosiarka elektryczna i pociąg metra – 90 dB, wiertarka – 100 dB, głośny koncert – 110-120 dB, grzmot i start odrzutowca – 120 dB, syrena alarmowa – 140 dB, a wybuch petardy – 160 dB.
Oprócz źródeł hałasu znajdujących się na zewnątrz budynku, przed którym mają chronić przegrody zewnętrzne, istotnym zagadnieniem jest również hałas powietrzny i uderzeniowy generowany prze użytkowników mieszkań oraz hałas instalacji (pompy, piece, windy, wentylacja etc.). Ten ostatni w źle zaprojektowanych budynkach jest odczuwany daleko od źródła – drgania przenoszą się za pośrednictwem konstrukcji nawet na odległość wielu kondygnacji. Dopuszczalny poziom hałasu w pomieszczeniach, w których przebywają ludzie, wytworzonego przez urządzenia wyposażenia technicznego oraz spowodowanych działalnością lokali usługowych reguluje norma PN-B-02151 część 2 – ustalone są w niej dopuszczalne wartości równoważnego i wzorcowego maksymalnego poziomu hałasu m.in. dla budynków mieszkalnych, hoteli, szkół i szpitali. Norma reguluje również wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej w budynkach. Według wytycznych WHO w sypialni w nocy powinno być mniej niż 30 decybeli ważonych w celu zapewnienia dobrej jakości snu, a w salach lekcyjnych mniej niż 35 dB, aby umożliwić dobre warunki nauczania i uczenia się.
ROZWIĄZANIA
Poziom zanieczyszczenia hałasem w dużym stopniu zależy od działań miasta. Do rozwiązań wprowadzanych przez władze miejskie należy m.in. montowanie ekranów akustycznych przy drogach i liniach kolejowych, chociaż to rozwiązanie ma wielu przeciwników z uwagi na niszczenie krajobrazu miasta. Obecnie bardziej ceni się przemyślane działania strategiczne i ograniczanie samego źródła hałasu. Do takich działań należy inwestowanie w nowoczesną infrastrukturę miejską, np. pojazdy elektryczne i hybrydowe, cichobieżny asfalt czy zielone torowiska tramwajowe. Do działań strategicznych należy również m.in. odpowiednie planowanie przestrzenne dostosowane do różnej wrażliwości akustycznej poszczególnych obszarów, wyznaczanie terenów objętych ochroną akustyczną, rozbudowa sieci rowerowych, parkingi typu Parkuj i Jedź, carpooling, ograniczenie ruchu pojazdów w centrum, redukcja przejazdów pojazdów ciężarowych, obniżanie dopuszczalnej prędkości ruchu i wprowadzanie ciszy nocnej na lotniskach. Natomiast do rozwiązań dla budynków można zaliczyć izolację akustyczną budynków – stosowanie m.in. specjalnych ekranów akustycznych, zielonych ścian, dźwiękoszczelnych okien, jak również zastosowanie mechanicznej wentylacji.
To, co można zrobić dla swojej ochrony na poziomie jednostki, to m.in. ochrona uszu odpowiednimi zatyczkami do uszu lub słuchawkami z redukcją szumu kiedy znajdujemy się w hałaśliwym miejscu, zwrócenie uwagi na głośność sprzętów AGD i RTV oraz wybór odpowiedniego miejsca do życia. Wybierając mieszkanie warto zweryfikować standard akustyczny budynku. Dobrą akustykę gwarantują kamienice, natomiast w blokach z wielkiej płyty dobre praktyki akustyczne zazwyczaj nie są zachowane. Niestety również w nowym budownictwie często występują zbyt cienkie ściany i materiały budowlane niespełniające wymagań akustycznych (np. styropian zamiast wełny mineralnej użyty do wyciszenia stropów). Jeżeli mamy wątpliwości co do akustyki w mieszkaniu, warto przeanalizować dokumentację budowlaną z fachowcem, a w starszych mieszkaniach można wykonać pomiary budowlane. Kolejnym sposobem pomocnym w trafnym wyborze miejsca do życia jest przeprowadzenie wywiadu środowiskowego z sąsiadami, którzy pomogą nam ocenić nie tylko poziom hałasu docierającego od ulicy czy akustykę budynku, ale również zachowanie mieszkańców. Warto pamiętać, że nawet spełnione normy nie uchronią nas przed zbyt głośnymi sąsiadami. Ponadto, planując zakup lub wynajem, warto przyjść na oględziny nieruchomości w godzinach, w których spodziewamy się hałasu. Można też skorzystać z aplikacji do mierzenia poziomu hałasu. Poza tym zaleca się zwrócić uwagę na wszelkie źródła hałasu w otoczeniu i przeanalizowanie dostępnych dokumentów urzędowych. W zweryfikowaniu poziomu hałasu docierającego z zewnątrz do mieszkania, pomóc mogą strategiczne mapy hałasu.
Jeżeli jesteśmy już mieszkańcami danej nieruchomości i zetknęliśmy się z niezbyt dokuczliwym hałasem, pomocne są proste zabiegi aranżacyjne, takie jak ciężkie zasłony, puszysty dywan i fototapety. Cichsze mieszkanie możemy uzyskać, im więcej będzie w nim obiektów rozpraszających i tłumiących dźwięki. Jeżeli hałas jest bardziej dokuczliwy, z pomocą może przyjść jedynie kapitalny remont. Jest możliwe wygłuszenie mieszkania za pomocą wyłożenia podłogi matami akustycznymi lub korkiem, wykonania podwieszanego sufitu czy izolacji wełną mineralną. Do tego celu posłuży też zakup drzwi wejściowych i okien o jak najwyższym współczynniku Rw lub obudowanie istniejących drzwi tapicerką lub specjalnymi płytami warstwowymi albo wstawienie podwójnych drzwi wejściowych oraz zabudowanie balkonu roletami lub okiennicami (w przypadku zgody spółdzielni). Ewentualnie można też ustawić ekrany akustyczne, jednak to rozwiązanie jest drogie i zmniejsza powierzchnię użytkową mieszkania o kilka metrów.
MAPY HAŁASU
Na podstawie ustawy Prawo Ochrony Środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 roku oraz Dyrektywy 2002/49/WE Parlamentu Europejskiego i rady z dnia 25 czerwca 2002 r. odnoszącej się do oceny i kontroli poziomu hałasu w środowisku, istnieje obowiązek sporządzania map hałasu dla:
aglomeracji mających powyżej 100 000 mieszkańców,
głównych dróg, przez które rocznie przejeżdżają powyżej 3 000 000 pojazdów rocznie,
głównych linii kolejowych, po których rocznie przejeżdża powyżej 30 000 pociągów,
głównych portów lotniczych, na których odbywa się powyżej 50 000 operacji rocznie.
Mapa hałasu pełni funkcję informacyjną i stanowi podstawę do opracowania Programu ochrony przed hałasem. Zawiera informacje o poziomie hałasu komunikacyjnego i zazwyczaj również przemysłowego według wskaźników Ldwn i Ln. Warto się z nią zapoznać, jeżeli planujemy życie w dużym mieście. Zazwyczaj miasta udostępniają ją na swoim geoportalu z możliwością wyszukania adresu. Poniżej są przedstawione przykładowe rzuty z map hałasu.
RYSUNEK 1. RZUT ZE STRATEGICZNEJ MAPY HAŁASU MIASTA WARSZAWY
źródło: Portal stałego monitoringu hałasu komunikacyjnego Miasta Gdańska, mag.bmt.com.pl
Miasta często udostępniają zarówno mapy imisyjne, jaki i emisyjne. Aby sprawdzić natężenie dźwięku, który dociera do danego miejsca, po uwzględnieniu rzeźby tereny i innych czynników, należy wybrać mapę imisyjną. Ponadto, istnieją również mapy wrażliwości, które obrazują wartości dopuszczalne hałasu w różnych częściach miasta.
Weronika Przypaśniak
Młodszy Specjalista w Dziale Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Na nowelizację ustawy Prawo budowlane składa się szereg zmian ogłaszanych sukcesywnie w 2022 r. Obwieszczenie Marszałka Sejmu RP z dnia 10 marca 2023 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy wymienia 7 ustaw, których zmiany wpłyną na ten sektor gospodarki. Nowe przepisy przewidują liczne zmiany, wśród których najważniejsze dotyczą rozszerzenia katalogu obiektów budowlanych niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę, jak również modyfikacje w zakresie zasad oddania do użytkowania obiektów budowlanych oraz uregulowanie funkcjonowania systemów informatycznych obsługujących elektronicznie proces budowlany.
Od 1 stycznia 2022 r. budowa domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw. na własnej działce wymaga jedynie zgłoszenia. Nowelizacja wprowadza możliwość budowy również domu mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni powyżej 70 mkw. bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, o ile celem jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przed rozpoczęciem budowy takich budynków wymagane będzie doręczenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia wraz z projektem budowlanym oraz zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót. Wznoszenie domu powyżej 70 mkw. wymagać będzie zapewnienia udziału kierownika budowy, który w trakcie odbioru potwierdzi gotowość do zamieszkania. Wprowadzona aktualizacja przepisów zakończy dualizm prawny różnicujący procedury formalne wymagane przy budowie budynków jednorodzinnych zależne od ich powierzchni. Co ważne, budowa domu bez pozwolenia dotyczyć będzie budynków o maksymalnej wysokości dwóch kondygnacji.
Z początkiem 2023 roku wprowadzono istotną zmianę likwidującą obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla wybranych obiektów budowlanych. Pozwolenie na użytkowanie wymagane będzie jedynie wtedy, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz gdy sam inwestor dobrowolnie o to występuje, mimo że uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie jest wymagane. Przed przystąpieniem do użytkowania należy złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy oraz dołączyć m.in. projekt techniczny, protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, jak również kopię świadectwa charakterystyki energetycznej. Przewidziane jest też wprowadzenie obowiązku dołączania dokumentacji fotograficznej wykonanej przez kierownika budowy, co pozwoli na weryfikację wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym. Nowa regulacja ma pozwolić inwestorom na wcześniejsze użytkowanie nowo wybudowanych budynków.
Od 27 stycznia 2023 r. działa system umożliwiający prowadzenie Elektronicznego Dziennika Budowy (EDB), jednak korzystanie z niego nie jest obligatoryjne. Aktualnie inwestor ma wybór, czy chce prowadzić dziennik budowy w formie papierowej czy elektronicznej za pośrednictwem platformy EDB. To inwestor jest odpowiedzialny za realizowaną inwestycję i udostępnienie dziennika innym uczestnikom procesu budowlanego. Od 1 stycznia 2030 r. obowiązkowe będzie przejście na elektroniczną wersję dziennika budowy.
Od 1 stycznia 2023 r. możliwe jest również prowadzenie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (c-KOB). Platforma ma służyć właścicielom lub zarządcom nieruchomości do dokonywania wpisów m.in. w zakresie informacji o obiekcie budowlanym, przeprowadzanych kontrolach, wydanych ekspertyzach i opiniach, katastrofach budowlanych, robotach budowlanych związanych z obiektem budowlanym po oddaniu do użytkowania oraz wydanych przez organy administracji publicznej decyzji, postanowień, zaświadczeń dotyczących obiektu budowlanego. Zgodnie z nowelizacją, do 31 grudnia 2023 r. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego mogą założyć książkę obiektu budowlanego w formie papierowej. Całkowite przejście na elektroniczną wersję książki ma nastąpić z początkiem 2027 r.
Nowelizacja reguluje funkcjonowanie działającego od 1 sierpnia 2022 r. Centralnego Rejestru Osób Posiadających Uprawnienia Budowlane (e-CRUB), który zastąpił dotychczasowy rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane i ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Dane o nowych inżynierach i architektach posiadających uprawnienia pojawiają się w rejestrze po zdanym egzaminie. Decyzja o wpisie do bazy została zautomatyzowana, co zlikwidowało czas oczekiwania na wpis do rejestru przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Celem funkcjonowania bazy jest wyeliminowanie obowiązku dołączania do projektu budowlanego oraz przedkładania w urzędzie dokumentów potwierdzających uprawnienia budowlane i przynależności do izby. Nowy system pozwala na szybkie sprawdzenie uprawnień zarówno przez inwestorów, jak i organy administracji publicznej.
Zaplanowano również uruchomienie cyfrowej, w pełni darmowej Bazy Projektów Budowlanych na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Jeśli inwestor zdecyduje się korzystać z projektu domu z bazy, nie będzie musiał dołączać papierowej wersji projektu do składanych wniosków, zgłoszeń czy zawiadomień. Każdy projekt budowlany w bazie ma mieć nadany indywidualny numer, który będzie trzeba umieścić w dokumentach. Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego będą miały wgląd do projektu za pośrednictwem bazy i nie będzie konieczne przekazywanie projektów budowlanych między tymi instytucjami.
Do zmian wpisujących się w tendencje postępującej wraz z kolejnymi nowelizacjami cyfryzacji zaliczyć należy uregulowanie funkcjonującej już platformy e-Budownictwo. Za pośrednictwem portalu inwestorzy mają dostęp do 26 różnych wniosków i zgłoszeń potrzebnych w procesie inwestycyjno-budowlanym, jak również możliwość sprawdzenia statusu złożonego swojego wniosku.
Jednak to nie koniec zmian w zakresie Prawa budowlanego. Obecnie trwają prace legislacyjne nad kolejną nowelizacją przepisów, także z całą pewnością to nie jedyne zmiany w prawie budowlanym w 2023 roku. Wśród planowanych usprawnień Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wymienia prace nad kolejną platformą informatyczną: Systemem do Obsługi Postępowań Administracyjnych w Budownictwie (SOPAB). System ten służyć ma organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego do elektronicznego prowadzenia postępowań administracyjnych. Ponadto, projektowane regulacje mają przywrócić rzeczoznawstwo majątkowe jako samodzielną funkcję techniczną w budownictwie. Przewidziane jest także prowadzenie przez organy administracji architektoniczno-budowlanej rejestru wniosków i decyzji o pozwolenie na rozbiórkę. Jednocześnie nowe przepisy mają wprowadzić nakładanie kar za nieterminowe wydawanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Ponadto, kolejna nowelizacja prawa ma rozszerzyć katalog obiektów budowlanych i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a wymagających dokonania zgłoszenia.
Powstające nowe systemy informatyczne są dalszym etapem procesu digitalizacji budownictwa, która trwa co najmniej od 2020 r. i ma na celu funkcjonowanie wyłącznie cyfrowego obiegu dokumentów budowlanych w urzędach. Wprowadzone zmiany mają na celu zmniejszenie obciążeń zarówno dla inwestorów, jak i organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego oraz usprawnienie ich działania, co w konsekwencji przyspieszy cały proces inwestycyjno-budowlany, a także cyfryzację działalności organów administracji publicznej w obszarze budownictwa.
Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFIN
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, z turystycznych obiektów noclegowych w 2022 r. skorzystało 34,2 mln turystów, którym udzielono 90,0 mln noclegów. W porównaniu z 2021 r. było to odpowiednio o 54,3% i 43,2% więcej. Jednakże w tych danych nie zostały uwzględnione osoby korzystające z obiektów nierejestrowanych, w tym domów i mieszkań wynajmowanych turystom krótkoterminowo. Równocześnie na podstawie danych z Narodowego Spisu Powszechnego GUS szacuje, że pod koniec 2021 r. w Polsce mieliśmy około 15,4 mln mieszkań (lokali mieszkalnych oraz domów). W związku z tym nasuwa się pytanie, ile mieszkań w Polsce wykorzystywanych jest w najmie krótkoterminowym?
Niniejszy artykuł dotyczy rosnącej kategorii mieszkań przeznaczonych na cele turystyczne związane z wynajmem krótkoterminowym. Jego celem jest analiza rynku mieszkań i domów przeznaczonych na wynajem turystyczny w sześciu najczęściej odwiedzanych przez turystów miastach w Polsce, tj. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Zakopanem i Poznaniu. Głównym źródłem informacji były dane pochodzące z platform Booking.com, Airbnb i AirDNA. Omawiane nieruchomości stanowią coraz większą część zasobu mieszkań w Polsce, jak również wchodzą w skład bazy noclegowej.
Skąd się wzięła popularność najmu krótkoterminowego?
Najem krótkoterminowy w ostatnich latach zyskał dużą popularność wśród turystów, jak również osób podróżujących służbowo lub w związku z okolicznościami rodzinnymi. Wpływ na to miało kilka czynników.
Rozwój turystyki w ciągu ostatnich 20 lat sprawił, że wzrosła również mobilność ludzi w znaczeniu krajowym, jak również międzynarodowym. Tym samym wzrosła potrzeba zaspokojenia popytu na miejsca noclegowe. Stworzenie nowego obiektu noclegowego związane jest z ogromnymi kosztami, jak i obarczone jest wysokim ryzykiem. Mieszkania oferowane na wynajem turystyczny częściowo zapełniły istniejącą lukę.
Ponadto rozwojowi wynajmu krótkoterminowego sprzyjała również zmiana sposobu postrzegania mieszkań, nie tylko jako miejsca do stałego zamieszkania, ale coraz powszechniejsze traktowanie ich jako towar. Przez ostatnie lata inwestycje w mieszkania na wynajem cieszyły się rekordowym zainteresowaniem. Wynikało to z wyższej rentowności tego rodzaju inwestycji w stosunku do innych form zabezpieczenia kapitału. Ponadto, do 2022 roku utrzymywały się niskie stopy procentowe i przez co koszty zaciągnięcia kredytu były relatywnie niskie. To powodowało, że wielu Polaków masowo kupowało mieszkania w celach inwestycyjnych. We wszystkich większych miastach i miejscowościach turystycznych właściciele mieszkań decydują się wynajmować swoje nieruchomości w systemie najmu krótkoterminowego, bo w kalkulacji miesięcznej często opłaca się to bardziej niż wynajęcie mieszkania na dłuższy czas. Tym samym z rynku zaczyna znikać część lokali, które mogłyby być wykorzystywane przez najemców długoterminowych i osoby, które nie stać na własne „M”.
Często najem krótkoterminowy wymaga od właścicieli większego zaangażowania i wiąże się z większym ryzykiem, m. in. związanym ze zniszczeniami w nieruchomości. Dlatego wraz z rozwojem tego typu działalności rozwinął się również sektor firm wyspecjalizowanych w obsłudze i zarządzaniu mieszkaniami przeznaczonymi na najem krótkoterminowy.
Nie bez znaczenia był również wzrost popularności i rozwój internetowych platform wynajmu, tj. booking.com czy Airbnb. Umożliwiają one nawiązanie kontaktu między gospodarzami a najemcami, ułatwiają transakcje, czy zapewniają bezpieczeństwo płatności obu stronom.
Charakterystyka ofert mieszkań na wynajem krótkoterminowy
Oferta domów i apartamentów przeznaczonych na wynajem dla turystów jest bardzo zróżnicowana. Możemy tu znaleźć te bardzo skromne i budżetowe opcje, jak również te o wysokim standardzie, z bardzo bogatym wyposażeniem i dodatkowymi atrakcjami, jak sauna czy jacuzzi. Dlatego też na platformach, gdzie możemy znaleźć oferty wynajmu, bardzo rozbudowana jest sekcja filtrów, by każdy mógł znaleźć coś dla siebie.
W sześciu miastach Polski o największej liczbie turystów rocznie koncentruje się ok. 50% ofert na platformach rezerwacyjnych. Znaczną podaż mieszkań na cele turystyczne znajdziemy również w powiatach nadmorskich i górskich. Na tle pozostałych powiatów w Polsce, zwiększoną liczbę ofert można znaleźć na pojezierzach.
Liczba obiektów udostępnianych w formie najmu krótkoterminowego jest największa w miastach, gdzie liczba turystów korzystających z noclegu jest najwyższa w kraju. Równocześnie są to miasta, gdzie średnie ceny zakupu 1m2 mieszkania osiągają rekordowe wartości. Średnia stawka dzienna wynajmu w analizowanych miastach kształtuje się w przedziale od 283 do 435 zł. Jednakże jej wysokość uzależniona jest również od okresu wynajmu i popytu w danym miejscu na usługi noclegowe w danym czasie.
TABELA 1. LICZBA OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO NA PLATFORMACH REZERWACYJNYCH WRAZ ZE ŚREDNIĄ STAWKĄ DZIENNĄ WYNAJMU
Miasto
liczba obiektów wystawionych na platformie Airbnb ivrbo – całe nieruchomości
liczba obiektów wystawionych na platformie booking.com – całe nieruchomości
Średnia stawka dzienna [zł]
Liczba turystów korzystających znoclegu w 2020 r. [tys. osób]
Średnia cena transakcyjna1 m2 mieszkaniaw IV kw. 2022 r.[zł]
Warszawa
6 156
1 058
307
1 322,9
11 213
Kraków
4 901
643
303
818,2
9 648
Gdańsk
3 435
409
330
639,9
9 382
Wrocław
2 038
343
317
595,1
8 744
Zakopane
1 277
115
435
Powiat tatrzański – 725,2
bd
Poznań
1 036
212
284
402,6
7 733
źródło: opracowanie własne na podstawie danych z AirDNA, booking.com, GUS oraz danych własnych Centrum AMRON
Jakie mieszkania są wynajmowane krótkookresowo?
Analizie poddane zostały rodzaje mieszkań wystawione na internetowej platformie wynajmu Airbnb i Vrbo oraz ich położenie względem centrum wg danych z Booking.com. Najczęściej występującą nieruchomością jest mieszkanie z 1 sypialnią lub lokal typu studio. W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu struktura obiektów wg liczby sypialni w ogłoszeniach jest bardzo zbliżona do siebie. W Gdańsku i Zakopanym, czyli w miastach położonych w obszarach o charakterze wypoczynkowym, większy jest udział mieszkań z większą liczbą sypialni, tym samym więcej jest domów i apartamentów o większym metrażu.
RYSUNEK 1. STRUKTURA OBIEKTÓW PRZEZNACZONYCH NA WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWYM WG LICZBY SYPIALNI W ANALIZOWANYCH MIASTACH
źródło:opracowanie własne na podstawie danych z airdna.co
W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie większość apartamentów i domów przeznaczonych na wynajem turystyczny jest położona blisko centrum, czyli w pobliżu największych atrakcji tych miast. W Warszawie, ze względu na wielkość miasta oraz największą liczbę oferowanych mieszkań na wynajem krótkoterminowy, udział obiektów położonych w centrum jest mniejszy. Jednakże analizując rozmieszczenie mieszkań turystycznych w stolicy w odniesieniu do obszarów o największej koncentracji mieszkań (liczba mieszkań w siatce 1 km wg Spisu Poszechnego GUS) możemy zauważyć, że położenie mieszkań oferowanych na Airbnb jest bardziej skorelowana z odległością od centrum i atrakcji oraz bliskością szybkiej komunikacji miejskiej, niż z liczbą mieszkań w danym obszarze. W Gdańsku i Zakopanem nieruchomości są bardziej rozproszone, ale wynika to z faktu, że w tych miastach atrakcję stanowią odpowiednio morze i góry, a nie tylko centrum.
TABELA 2. UDZIAŁ OBIEKTÓW NA WYNAJMEM KRÓTKOTERMINOWY WZGLĘDEM ODLEGŁOŚCI OD CENTRUM
Miasto
odległość od centrum
do 1 km
do 3 km
do 5 km
Warszawa
23%
59%
78%
Kraków
42%
84%
93%
Gdańsk
36%
58%
67%
Wrocław
43%
80%
89%
Zakopane
37%
85%
99%
Poznań
51%
82%
92%
źródło: Opracowanie własne wg danych z Booking.com
RYSUNEK 2. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W WARSZAWIE
źródło: airDNA.co
RYSUNEK 3. LICZBA MIESZKAŃ WG NSP 2021 W SIATCE KILOMETROWEJ
źródło: geo.stat.gov.pl
RYSUNEK 4. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO WZAKOPANEM
RYSUNEK 5. ROZMIESZCZENIE OBIEKTÓW NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W GDAŃSKU
źródło: airDNA.co
źródło: airDNA.co
Wykorzystanie mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy
Wykorzystanie mieszkań oferowanych na wynajem krótkoterminowy w analizowanych miastach jest zróżnicowane, jednakże we wszystkich lokalizacjach w ciągu ostatnich 3 lat widoczny jest wpływ pandemii COVID-19 i restrykcji związanych z brakiem możliwości prowadzenia tego typu działalności, jak również ograniczonymi możliwościami przemieszczania się przez turystów. W przypadku dużych miast zmiany kwartalne spowodowane pandemią były bardziej widoczne, gdyż w tych miejscach turystyka skupia się bardziej na obiektach kultury, które były częściowo zamknięte. W przypadku Gdańska widać dużą sezonowość wynajmu turystycznego (wyraźny wzrost w 3 kwartale). We wszystkich analizowanych miastach sytuacja powraca do tej sprzed pandemii.
RYSUNEK 6. WZROST WYNAJMU W OKREŚLONYCH KWARTAŁACH W 6 WYBRANYCH MIASTACH W POLSCE
Warszawa Kraków
GdańskWrocław
Zakopane Poznań
źródło: airDNA.co
Największym obłożeniem cieszą się obiekty w dużych miastach – w Warszawie i Krakowie w przeciągu ostatnich 12 miesięcy wynosiło średnio ponad 70%. Biorąc pod uwagę przychody z najmu krótkoterminowego do stawek czynszów uzyskiwanych w tych miastach nie ma co się dziwić, że część właścicieli decyduje się na tego typu działalność. Jednakże warto zaznaczyć, że obłożenie, a tym samym przychody różnią się w zależności od miesiąca. Na ostateczny dochód składają się również wysokości opłat związanych z obsługą najmu, np. za sprzątanie apartamentu, czy tych za utrzymanie nieruchomości, np. opłat administracyjnych. Najem krótkoterminowy pochłania więcej czasu, ale z większym ryzykiem przynosi większe zyski.
TABELA 3. OBŁOŻENIE I MEDIANA PRZYCHODÓW Z NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W ZESTAWIENIU DO ŚREDNIEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU DŁUGOTERMINOWEGO W ANALIZOWANYCH MIASTACH
Miasto
Obłożenie [%]
Mediana przychodów miesięcznych uzyskana w ciągu ostatnich 12 miesięcy [zł]*
Średnie miesięczne stawki czynszu najmu mieszkania w wybranych miastach [zł]
Warszawa
74%
4 645
2 226
Kraków
73%
5010
1754
Gdańsk
58%
4 387
1 997
Wrocław
58%
4 071
1 908
Zakopane
50%
5 529
bd
Poznań
63%
4 111
1 512
* stawka nie zawiera podatków, opłat serwisowych oraz opłat dodatkowych
źródło: opracowanie własne na podstawie danych z AirDNA, booking.com oraz dane własne Centrum AMRON
Podsumowanie
Rynek najmu krótkoterminowego najlepiej rozwija się w dużych ośrodkach i obszarach o charakterze turystycznym, głównie za sprawą zwiększonego ruchu turystycznego w ostatnich dekadach, jak również coraz większej popularności platform rezerwacyjnych. W ofertach dominują lokale z 1 sypialnią. Najczęściej położone są blisko centrum i atrakcji danego miasta lub w miejscach z dobrą komunikacją publiczną. Ceny, jak i obłożenie w domach i apartamentach na wyłączność, uzależnione są od miesiąca wynajmu. Ryzyko związane z najmem krótkoterminowym jest większe w porównaniu z tradycyjnym najmem długoterminowym, dodatkowo najem krótkoterminowy wymaga większego zaangażowania właściciela, ale wyższa dochodowość zachęca coraz większą liczbę właścicieli mieszkań na wynajem do wyboru tego rodzaju najmu.
Oszczędzanie energii to zagadnienie coraz częściej poruszane w naszych domach. Wynika nie tylko z rosnącej świadomości wpływu działalności człowieka na degradację naturalnego środowiska, ale również z chęci osiągnięcia całkowitej wolności energetycznej. Autonomiczny dom dostępny odpowiada na nasze potrzeby i przychodzi z rozwiązaniem tego problemu. Jest on w 100% samowystarczalny. Pracuje sam na siebie, zapewnia własny prąd, wodę oraz kanalizację. Dla niejednych jest przepustką do spełnienia marzeń o życiu z dala od cywilizacji, wśród lasów, gdzie grunty nie są uzbrojone w infrastrukturę techniczną. Ale czy realne jest wybudowanie domu, który nie będzie potrzebował energii z zewnątrz? Jakie w Polsce mamy możliwości, a jakie przeszkody?
Alternatywa postawienia domu autonomicznego uzależniona jest od wielu czynników. Pojawiają się przeszkody prawne oraz fizyczne, które mamy obowiązek sprawdzić zanim podejmiemy decyzję. Stanowi to wyzwanie zarówno trudne w naszej szerokości geograficznej, jak i bardzo kapitałochłonne. Koszty takiej niezależności kształtują się na poziomie nawet dwukrotnie wyższym w porównaniu do budowy w standardowej technologii.
Prądbudowlany i mieszkaniowy
Budowa domu bez prądu nie istnieje. Zasadniczo z prawnego punktu widzenia nie ma przymusu korzystania z prądu sieciowego, lecz bez jego doprowadzenia nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Zatem przed rozpoczęciem robót musimy wykonać podłączenie i ponieść z tego tytułu opłatę. W warunkach autonomicznych zastosowanie znajdują agregaty prądotwórcze. Szereg sprzętów budowlanych zasilana jest w sposób trójfazowy, co wiąże się z większą inwestycją. Specjaliści odradzają decyzję na wzniesienie całego domu bez pomocy mediów z zewnątrz. W praktyce używanie agregatu jest traktowane jako rozwiązanie uzupełniające, ponieważ ma wiele minusów i jest bardzo uciążliwe. Maszyna wymaga częstego uruchamiania silnika, w wielu sytuacjach będzie pracowała nieproduktywnie. W dodatku trzeba pamiętać o uzupełnianiu paliwa oraz liczyć się z emisją dużego hałasu. Z teoretycznego punktu widzenia jednak budowa za pomocą agregatu jest realna do wykonania.
W uniezależnieniu się od sieci energetycznej pomaga montaż paneli fotowoltaicznych. Technologia off-grid (wyspowa) cechuję się całkowitym oderwaniem od zewnętrznych sieci energetycznych. Dostarczanie prądu odbywa się na dwa rodzaje sposobów. Panele PV zapewniają stałe przesyłanie prądu, a niewykorzystany na bieżące potrzeby magazynowany jest w akumulatorach w celu późniejszego użycia. Ta ekologiczna energia pobierana jest np. przy złej pogodzie lub po zachodzie słońca, gdy promienie słoneczne nie zapewniają jej wystarczającej ilości.
Ogrzewanie
Tutaj sposobów mamy wiele. Wykorzystać możemy ogrzewanie elektryczne, gazowe lub pompę ciepła. Ogrzewanie elektryczne jest bardzo wygodne, ale stosunkowo drogie. Staje się zupełnie nieopłacalne w przypadku dużych budynków. Dochodzi problem podatności energii elektrycznej na wahania cen. Pompa ciepła pracuje bardzo ekonomicznie. Jest ekologicznym i oszczędnym w eksploatacji źródłem ciepła. Można ją zasilać przy pomocy paneli fotowoltaicznych, jednak nie należy ona do najtańszych. Kolejna metoda to ogrzewanie gazowe, w tym przypadku trzeba będzie się wyposażyć w butlę na gaz płynny oraz urządzenie grzewcze, np. kocioł, pompę ciepła czy kolektory słoneczne służące do wspomagania ogrzewania wody użytkowej.
Przydomowa oczyszczalnia ścieków
Przy domu samowystarczalnym nie może zabraknąć prywatnej oczyszczalni lub bezodpływowego zbiornika na ścieki, z którego nieczystości muszą być regularnie wywożone. Eksploatacja pierwszego rozwiązania jest tańsza, jednak jego główny koszt oczywiście wyższy. Dodatkowo warto zapoznać się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może on eliminować jej realizację na danym terenie. Pojawia się też problem na terenach, gdzie są już dostępne lub mają powstać sieci kanalizacyjne. W takim przypadku nie dostaniemy pozwolenia na budowę niezależnego zbiornika.
Skąd brać wodę?
Konieczne jest wykopanie własnego ujęcia. Obecnie najbardziej popularnym rozwiązaniem jest studnia głębinowa. Zanim jednak zdecydujemy się na zakup działki i ruszymy z odwiertami należy zweryfikować, czy grunt posiada warunki geologiczne i hydrologiczne na pozyskanie wody. Z takim problemem najlepiej zwrócić się do geologa lub bardziej zaawansowani mogą skorzystać z map hydrogeologicznych. Studnie trzeba wyposażyć w filtry, gwarantujące oczyszczanie pobieranej wody z warstwy wodonośnej. Podobnie jak w przypadku kanalizacji, plany miejscowe mogą wykluczać możliwość zastosowania takiego rozwiązania. W sytuacji, gdy w zasięgu działki biegną sieci wodociągowe, przepisy nie wykluczają możności poboru własnej wody.
Odpowiedni projekt
Żeby dom samowystarczalny mógł poprawnie funkcjonować, trzeba zadbać o właściwe wykonanie projektu. Powinien brać pod uwagę rozwiązania gwarantujące maksymalizację efektywności energetycznej, do których należą m.in:
umiejscowienie większości okien w południową stronę świata,
użycie okien z najwyższą klasą szczelności,
zastosowanie rekuperacji, czyli wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła,
eliminacja mostków termicznych,
wykorzystanie sprzętów AGD oraz RTV z wysoką klasą energooszczędności (najlepiej A+++).
Podsumowanie
Autonomia zyskuje coraz większą popularność w Skandynawii oraz krajach Europy Zachodniej. W Polsce stawia się na budownictwo pasywne, które charakteryzuje się maksymalnymi poziomami energooszczędności, ale nie jest w 100% niezależne od mediów zewnętrznych. Wynika to z niesamowitej trudności budowy oraz wysokich kosztów. Wraz z postępem technologii, mamy coraz większy wybór innowacyjnych urządzeń. Inwestorzy chętnie inwestują w nowatorskie rozwiązania energetyczne, co wskazuje na dążenie do całkowitej autonomii.
Joanna Woźniak
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
