Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Starzenie się społeczeństwa jest zjawiskiem demograficznym charakteryzującym się wzrostem odsetka osób starszych w populacji. Jest ono spowodowane zarówno wydłużaniem trwania życia, jak i niskim poziomem dzietności. Z jednej strony, korzystnym zjawiskiem jest to, że ludzie żyją dłużej dzięki postępowi medycyny, lepszemu dostępowi do opieki zdrowotnej i poprawie warunków życia. To oznacza, że liczba osób starszych w populacji rośnie, co świadczy o poprawie jakości życia i zdrowia w społeczeństwie. Z drugiej strony, niski poziom dzietności, czyli niewystarczająca liczba urodzeń, pogłębia proces starzenia się społeczeństwa.

Zmiany społeczne, jakie zaszły w ostatnich latach, takie jak przesunięcie decyzji o posiadaniu dzieci na późniejsze lata, mniejsza liczba dzieci na rodzinę oraz aspekty ekonomiczne, takie jak wzrost kosztów wychowania dzieci oraz niepewność ekonomiczna wpływają na spadek wskaźnika urodzeń. Mniej dzieci oznacza, że młodsze pokolenia są mniej liczne, co w dłuższej perspektywie prowadzi do zmniejszenia liczby osób w wieku produkcyjnym. To może wywoływać szereg problemów społecznych i ekonomicznych, takich jak niedobory na rynku pracy, obciążenie systemów emerytalnych i zdrowotnych oraz zmiany w strukturze społecznej.

Według danych GUS obecnie indeks starości wynosi 133, tj. na 100 „wnuczków” (dzieci w wieku 0-14 lat) przypada 133 „dziadków” (osób w wieku 65 i więcej lat), a różnica w wielkości tych populacji wynosi 1,9 mln na niekorzyść dzieci.

WYKRES 1. UDZIAŁ OSÓB W WIEKU 60 LAT I WIĘCEJ W LICZBIE LUDNOŚCI OGÓŁEM

źródło: GUS

Zgodnie z założeniami opracowanej przez Główny Urząd Statystyczny prognozy demograficznej, w przyjętej perspektywie wystąpi znaczne zmniejszenie liczby dzieci i osób dorosłych, zaś zwiększy się liczba i udział osób starszych. Wzrastać będzie liczba osób w wieku 65 lat i więcej – zakłada się, że do 2060 roku będzie ich więcej o ponad 2,5 miliona w porównaniu do 2022 r. (wzrost o 34,2%). Przewidywany jest również znaczny wzrost liczby osób w wieku 80 lat i więcej – do 2060 r. ich liczba wzrośnie ponad dwukrotnie w porównaniu do 2022 r.

Starzenie się społeczeństwa stawia przed miastami liczne wyzwania, ale również otwiera możliwości do tworzenia bardziej inkluzywnych, dostępnych i przyjaznych środowisk miejskich. Istotne będzie dostosowanie przestrzeni miejskich do potrzeb ludzi starszych, gdyż za 40 lat połowa Europejczyków będzie w wieku dojrzałym i potrzebować będzie miejsca, w którym będzie czuć się nie tylko bezpiecznie, ale i przyjaźnie.

Dominujące w Europie koncepcje starzenia się społeczeństw według OECD, czyli aktywne starzenie się (active ageing) oraz starzenie się w miejscu (ageing in place), są kluczowe dla zrozumienia polityki mieszkaniowej, usług oraz planowania przestrzennego. Obie koncepcje mają istotne znaczenie dla tworzenia przyjaznych przestrzeni miejskich i wdrażania zrównoważonych strategii rozwoju.

Aktywne starzenie się (active ageing) to koncepcja, która promuje maksymalne wykorzystanie potencjału zdrowotnego, społecznego i kulturalnego osób starszych, zapewniając im jednocześnie możliwość aktywnego udziału w życiu społecznym, gospodarczym, kulturalnym i obywatelskim.

Starzenie się w miejscu (ageing in place) to koncepcja, która zakłada, że osoby starsze powinny mieć możliwość mieszkania w swoich domach i znanych im społecznościach jak najdłużej, z odpowiednim wsparciem i usługami, które umożliwiają im zachowanie samodzielności i jakości życia.

Koncepcje aktywnego starzenia się i starzenia się w miejscu są kluczowe dla zrównoważonego rozwoju miast w Europie. Integracja tych koncepcji w politykach miejskich, mieszkaniowych i usługowych pozwala na tworzenie przestrzeni, które są przyjazne i dostępne dla osób starszych, a jednocześnie sprzyjają ich aktywności i integracji społecznej. Dzięki temu miasta mogą lepiej odpowiadać na wyzwania związane ze starzeniem się społeczeństwa i promować zrównoważony rozwój dla wszystkich mieszkańców.

Kilka kluczowych aspektów, które warto uwzględnić w planowaniu miast biorąc pod uwagę potrzeby ludzi starszych, to:

1. Dostępność i mobilność:

• poprawa transportu publicznego: łatwo dostępne środki transportu, takie jak pojazdy niskopodłogowe, częste kursowanie, dostosowanie tras do potrzeb seniorów, przystanki z ławkami i zadaszeniem;
• bezpieczne przejścia dla pieszych: dostosowanie infrastruktury drogowej, w tym sygnalizacji świetlnej, do potrzeb osób o ograniczonej mobilności (czas trwania sygnalizacji świetlnej dostosowany do wolniejszego tempa ruchu, dobrze oznakowane i oświetlone przejścia);
• ograniczenie barier architektonicznych: równe chodniki, rampy zamiast schodów, niskie krawężniki.

2. Zieleń i miejsca publiczne:

• planowanie przestrzenne: tworzenie przyjaznych, dostępnych i zielonych przestrzeni miejskich, które sprzyjają aktywności fizycznej i społecznej;
• parki i tereny zielone: łatwo dostępne, z miejscami do siedzenia i ścieżkami przystosowanymi do osób o ograniczonej mobilności.
• ławki i miejsca odpoczynku: rozmieszczone regularnie w całym mieście, szczególnie na trasach spacerowych i w parkach.

3. Bezpieczeństwo:

• oświetlenie uliczne: dobre oświetlenie ulic, przejść dla pieszych i miejsc publicznych.
• bezpieczeństwo na drogach: stworzenie przestrzeni dostosowanych do łatwego i bezpiecznego podróżowania pieszo lub na rowerze dzięki gęstej sieci atrakcyjnie zaprojektowanych przejść dla pieszych (przemyślana organizacja ruchu, progi zwalniające, wyznaczone ścieżki rowerowe).

4. Mieszkalnictwo:

• budowa i adaptacja zasobu mieszkaniowego: modernizacja mieszkań i budynków w sposób dostosowujący je do potrzeb osób starszych, np. instalacja ramp, wind, uchwytów w łazienkach, a także adaptacja starszych budynków do standardów dostępności (budynki z szerokimi korytarzami i drzwiami, łazienki przystosowane do potrzeb osób z ograniczoną mobilnością, bezprogowe wejścia);
• mieszkalnictwo wspomagane: opcje mieszkalnictwa dla seniorów wymagających opieki lub wsparcia, ale pragnących zachować niezależność, np. rozwój osiedli senioralnych (zaprojektowanych z myślą o osobach starszych, z dostępem do opieki zdrowotnej, rekreacji i usług);
• bezpieczeństwo domowe: wdrażanie technologii i systemów wspomagających bezpieczeństwo, takich jak inteligentne domy.

5. Usługi i opieka zdrowotna:

• bliskość usług: zaplanowanie zintegrowanych przestrzeni w mieście i okolicy, które znajdują się blisko miejsc zamieszkania (sklepy, apteki, przychodnie, banki i inne usługi codziennego użytku);
• usługi zdrowotne: budowa i rozwój placówek zdrowotnych dostosowanych do specyficznych potrzeb osób starszych, łatwy dostęp do przychodni, szpitali, programów profilaktycznych i rehabilitacyjnych;
• usługi opiekuńcze: rozwój lokalnych usług opiekuńczych, takich jak pomoc domowa, pielęgniarska, dostarczanie posiłków.

6. Społeczność i integracja:

• placówki rekreacyjne i kulturalne: rozwój infrastruktury wspierającej aktywność fizyczną, umysłową i społeczną seniorów, takie jak centra senioralne, kluby seniora, teatry, biblioteki;
• edukacja ustawiczna: programy edukacyjne i szkoleniowe, które umożliwiają osobom starszym zdobywanie nowych umiejętności i rozwijanie zainteresowań;
• kontynuacja pracy: zapewnienie możliwości kontynuowania pracy zarobkowej osobom starszym, aby czuły się użyteczne społecznie.

7. Technologia i informacja:

• edukacja technologiczna: kursy i warsztaty uczące seniorów korzystania z nowoczesnych technologii;
• łatwo dostępna informacja: jasne oznakowanie i łatwo dostępne informacje o usługach miejskich, wydarzeniach i możliwościach wsparcia, aktualne informacje na przystankach i w pojazdach.

Wiele miast na całym świecie podejmuje inicjatywy mające na celu stworzenie przyjaznych środowisk dla starzejącego się społeczeństwa. Są to między innymi: Manchester, Haga, Tokio, Kopenhaga czy Barcelona. Także w wielu miastach Polski funkcjonują programy wsparcia dla seniorów, które mają na celu poprawę jakości życia osób starszych oraz zapewnienie im bezpieczeństwa i wsparcia w codziennych obowiązkach. Jednym z takich programów jest „SOS dla Seniora” prowadzony w Lublinie. Inicjatywa ta ma na celu zapewnienie im szybkiej pomocy w sytuacjach nagłych, dzięki opasce umieszczonej na ręku. Każda opaska wyposażona jest w funkcje mierzenia tętna, czujnik upadku czy lokalizator GPS. W sytuacji nagłego zagrożenia wystarczy wybrać odpowiedni przycisk na zegarku, a sygnał wysyłany jest do Centrum Opieki, który odpowiednio reaguje na zgłoszenie.

Starzenie się społeczeństwa stawia przed miastami liczne wyzwania, ale również otwiera możliwości do tworzenia bardziej inkluzywnych, dostępnych i przyjaznych środowisk miejskich. Stworzenie miasta przyjaznego dla starszych mieszkańców wymaga zaangażowania i współpracy wielu różnych sektorów i grup interesu, w tym władz miejskich, urbanistów, organizacji pozarządowych oraz samych seniorów. Kluczowe jest przyjęcie holistycznego i proaktywnego podejścia, które uwzględnia potrzeby wszystkich mieszkańców, niezależnie od ich wieku. Tylko w ten sposób można zapewnić, że przestrzeń miejska będzie bezpieczna, dostępna i sprzyjająca aktywnemu starzeniu się.

Monika Grążawska
Starszy Specjalista ds. Relacji z Klientami Centrum AMRON

Wysokie ceny mieszkań i spadająca opłacalność inwestycji na wynajem w kraju, a także chęć zabezpieczenia kapitału lub ewentualnego miejsca emigracji w niepewnych politycznie czasach powoduje, ze coraz więcej Polaków decyduje się na poszukiwanie nieruchomości za granicą. Wśród krajów najczęściej wybieranych przez nabywców z Polski są kraje południa Europy – Włochy, Portugalia i Hiszpania. Według danych Registradores de España, w ubiegłym roku Polacy nabyli w Hiszpanii 3 118 nieruchomości, a więc nieco więcej niż w roku 2022, gdy odnotowano 2973 transakcje. W pierwszym kwartale bieżącego roku było ich już około 800, co oznacza co najmniej utrzymanie tempa zakupów z dwóch poprzednich lat. Co więcej, Polacy znaleźli się również w grupie narodowości przeznaczających na inwestycje coraz większe środki. W skali roku (2023/ 2022) był to wzrost o blisko 18%.

Pomimo wzrostów cen i wysokich stóp procentowych hiszpański rynek nieruchomości w 2023 roku zanotował wyniki znacznie lepsze od oczekiwań. Co prawda liczba zawartych transakcji była niższa o około 10% niż w rekordowym roku 2022 (650 tysięcy), jednak był to wynik wyraźnie lepszy od prognoz. Stało się tak głównie dzięki utrzymującemu się wysokiemu poziomowi zainteresowania wśród zagranicznych nabywców i inwestorów. W ostatnich latach nabywcy z zagranicy stanowili około 14% wszystkich nabywców nieruchomości na hiszpańskim rynku nieruchomości. Od lat największą grupą nabywająca nieruchomości w Hiszpanii są Brytyjczycy, którzy w 2023 roku nabyli blisko 10% wszystkich nieruchomości kupionych przez obcokrajowców. Istotną część nabywców stanowili również Niemcy, Francuzi i Rumuni, a także inwestorzy spoza Europy, w tym m.in. Marokańczycy, Chińczycy i spora grupa inwestorów z Ameryki Południowej. Udział Polaków w zakupach dokonywanych przez nierezydentów wynosił w roku 2023 około 4-5%.

Największym zainteresowaniem inwestorów zza granicy cieszy się Wspólnota Walencka, gdzie w 2023 roku obcokrajowcy nabyli 18 919 nieruchomości, co stanowiło blisko 30% wszystkich transakcji z ich udziałem. Popularne pozostają również Andaluzja i Katalonia, a także Madryt i archipelagi – Wyspy Kanaryjskie i Baleary. Coraz bardziej modna wśród nabywców zza granicy jest położona na północy kraju Asturia, gdzie w zeszłym roku po raz pierwszy odnotowano ponad 700 transakcji zawartych przez nabywców spoza Hiszpanii.

Prognozy dotyczące wysokości popytu w kolejnych latach wskazują na jego możliwy wzrost w związku z oczekiwanym spadkiem stóp procentowych, a co za tym idzie – łatwiejszym dostępem do kredytów hipotecznych. Wiele wskazuje również na to, że utrzyma się wysoki poziom zainteresowania nieruchomościami w Hiszpanii ze strony inwestorów zagranicznych. Notowany obecnie poziom cen jest wciąż atrakcyjny. W drugiej połowie 2023 roku obcokrajowcy płacili średnio 2 715 euro za metr kwadratowy nieruchomości, a więc kwoty porównywalne lub niższe niż za mieszkania położone w największych polskich miastach. Kwota ta była przy tym wyższa o 6,1% w stosunku do poziomu średniej ceny notowanej rok wcześniej. Mimo tego wzrostu inwestorów przyciąga wysoka stopa zwrotu z inwestycji na wynajem, w tym przede wszystkim wakacyjny wynajem krótkoterminowy. Hiszpański rynek nieruchomości odznacza się jednak znacznym regionalnym zróżnicowaniem. Poza Madrytem i największymi miastami najwyższe ceny zazwyczaj występują w regionach, gdzie nieruchomości są atrakcyjne zarówno dla turystów, jak i inwestorów szukających zwrotu z wynajmu.

Po stronie podaży mamy sytuację, w której w dość szybkim tempie maleje liczba nowych inwestycji. W ubiegłych latach oddawano około 100 000 nowych domów rocznie. W 2023 roku jednak było ich tylko 80 000, a prognoza na 2024 rok mówi o zaledwie 60 000. Hiszpania jest obecnie jednym z krajów europejskich budujących najmniej domów na 1 000 mieszkańców. Prognozy na 2024 rok dotyczące cen nieruchomości przewidują co prawda dalszy spadek liczby zawieranych transakcji o 10% w 2024 roku, ale średnia cena zakupu ma wzrosnąć od 1% do 3%, a nowe prognozy już przewidują wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym o 4,1% w pierwszym półroczu bieżącego roku.

Ciekawa sytuacja ma również miejsce na rynku najmu. W ostatnim czasie przeszedł on istotne zmiany w związku z wprowadzoną w maju 2023 roku ustawą o mieszkaniach (Ley de la Vivienda). Wprowadzenie nowych przepisów miało na celu przede wszystkim wprowadzenie efektywnej kontroli wzrostu czynszów, szczególnie w obszarach o wysokim popycie na mieszkania, zwiększenie ochrony najemców przed eksmisją, a także wsparcie właścicieli wynajmujących swoje nieruchomości po kontrolowanych stawkach, w tym ulgi podatkowe i programy wsparcia finansowego. Ustawa wprowadziła również przepisy mające na celu zmniejszenie liczby pustostanów, w tym kary dla właścicieli, którzy nie wynajmują swoich nieruchomości przez dłuższy czas. Póki co skutki wprowadzenia nowych regulacji są dalekie od założonych celów. Wprowadzenie nowych przepisów spowodowało spadek podaży mieszkań na wynajem o około 12% i wzrost poziomu czynszów o blisko 10%.

Prognozy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości na 2024 rok i dalsze lata wyglądają zatem dość optymistycznie. Stabilny wzrost gospodarczy, perspektywa spadku stóp procentowych i łatwiejszego dostępu do kredytów hipotecznych, ograniczona podaż nieruchomości i stawki czynszu oferujące zadowalające stopy zwrotu – w obecnej chwili czynniki te tworzą korzystne warunki dla zagranicznych nabywców i inwestorów.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, pomimo swojej atrakcyjności, wiąże się także z pewnymi potencjalnymi ryzykami i wyzwaniami. Hiszpania to kraj o złożonym systemie prawnym i podatkowym, a regulacje mogą różnić się w zależności od regionu. Tak jest choćby w przypadku podatków należnych od zakupu nieruchomości, które są zdecydowanie największym kosztem dodatkowym, jaki ponieść musi nabywca nieruchomości. Jego wysokość różni się w zależności od rodzaju nieruchomości, regionu, ceny czy rodzaju rynku, na którym nabywana jest nieruchomość (pierwotny/wtórny).

Na rynku wtórnym podstawowa stawka podatku ITP to 7%, a stawki progresywne w zależności od wartości nieruchomości mogą wynosić od 8% do 10%. W rzeczywistości stawki podatku wahają się od 6% w Madrycie do 10% w Katalonii czy Wspólnocie Walencji. Na rynku pierwotnym w przypadku zakupu nieruchomości należne są dwa podatki IVA (VAT) i AJD (podatek od aktów prawnych). Stawka podatku IVA to 10%, natomiast stawki podatku AJD ustalane są lokalnie i wahają się od 0,5 do 1,5%.

Pozostałe znaczące koszty nabycia nieruchomości to opłata notarialna i opłata rejestracyjna. Akt sprzedaży nieruchomości zostaje sporządzony przez notariusza, a koszt usług notarialnych zależy od wartości nieruchomości i zazwyczaj wynosi kilka procent ceny zakupu. Opłata rejestracyjna zależy od wartości nieruchomości i wynosi zazwyczaj kilkaset euro. Poza tymi opłatami należy oczywiście uwzględnić wynagrodzenia dla pośrednika czy prawnika pomagającego w zawarciu transakcji.

Najważniejsze ryzyka i wyzwania związane z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii to kwestia zapewnienia właściwego zarządzania nieruchomością po zakupie i kwestia weryfikacji legalności nieruchomości. Inwestorzy, którzy nie mieszkają na stałe w Hiszpanii, mogą napotkać trudności z zarządzaniem nieruchomościami na odległość. Wynajem, utrzymanie nieruchomości oraz rozwiązywanie problemów prawnych i technicznych są wyzwaniami, którym bez odpowiedniego wsparcia lokalnych specjalistów będzie trudno sprostać. To oczywiście oznacza dodatkowe koszty lub dodatkowe ryzyka, które trzeba uwzględnić w trakcie podejmowania decyzji o inwestowaniu. Zjawiskiem, na które potencjalny inwestor powinien w szczególności zwrócić uwagę jest „okupa”, a więc zajmowanie nieruchomości, zwykle pustostanu, przez nielegalnych lokatorów bez zgody właściciela. Zjawisko to ma swoje źródła przede wszystkim w ograniczonym dostępie do przystępnych finansowo mieszkań, zwłaszcza dla młodych ludzi, a znaczna liczba nieruchomości niezamieszkanych dodatkowo tworzy okazję dla potencjalnych „okupas”. Szacuje się, że w skali całego kraju nielegalnie zamieszkiwanych może być nawet 150 000 nieruchomości (szacunki na rok 2021). Istnieją oczywiście w prawie hiszpańskim procedury pozwalające na usunięcie nielegalnych lokatorów, ale ich wdrożenie może być zarówno koszto- jak i czasochłonne, a usunięcie niechcianych lokatorów trudne.

Kolejnym istotnym ryzykiem, na które trzeba zwrócić uwagę, jest kwestia legalności nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Nieruchomość może być zbudowana bez pozwolenia na budowę lub nie być przeznaczona do zamieszkania. W niektórych regionach kraju liczba „nielegalnych” nieruchomości może przekraczać nawet 10%. Problem ten dotyczy w szczególnym stopniu nieruchomości położonych w regionach atrakcyjnych turystycznie i przeznaczonych na wynajem. Inwestor poszukujący tego typu nieruchomości powinien zatem w pierwszej kolejności upewnić się, czy nieruchomość posiada wszystkie odpowiednie dokumenty, w tym przede wszystkim pozwolenie na użytkowanie.

Pozostałe ryzyka związane z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii nie odbiegają w znaczący sposób od ryzyk, które ponosi nabywca na innych europejskich rynkach. Ryzyko polityczne, ryzyko prawne, ryzyko kursu walutowego, ryzyka związane ze zmianą wartości nieruchomości to rodzaje ryzyk, z którymi inwestorzy mają do czynienia na każdym rynku nieruchomości.

Zarówno obecna sytuacja rynkowa, jak i dość optymistyczne perspektywy jej rozwoju w kolejnych latach powodują zatem, że zakup nieruchomości w Hiszpanii może być dobrym pomysłem na lokatę kapitału i osiąganie zadowalających stóp zwrotu z inwestycji. Hiszpański rynek nieruchomości oferuje sporo różnych możliwości, w tym możliwość inwestowania w dobrze rozwiniętym segmencie nieruchomości wakacyjnych. Potencjalny nabywca, rozważając jednak dokonanie takiej inwestycji, powinien przede wszystkim przeprowadzić wnikliwą analizę obejmującą nie tylko sytuację rynkową czy obecny poziom cen, ale również kwestie podatkowe, koszty utrzymania nieruchomości oraz ryzyka charakterystyczne dla hiszpańskiego rynku nieruchomości, z którymi na rynku polskim praktycznie nie mamy do czynienia.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Podatek od nieruchomości jest jednym z kluczowych źródeł dochodów dla samorządów lokalnych. W jego ramach opodatkowane są grunty, budynki oraz ich części, a także budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W ostatnich latach coraz częściej zwracano uwagę na problem różnicowania stawek podatkowych w zależności od rodzaju i przeznaczenia nieruchomości. Wielu podatników zastanawiało się dlaczego ich stawka podatku od nieruchomości za garaż jest kilkukrotnie wyższa niż stawka sąsiada. Wywoływało to liczne kontrowersje i protesty ze strony właścicieli garaży.

Otóż problem polegał na tym, że garaże przynależne do lokalu mieszkalnego (stanowiące prawnie część tego lokalu) były opodatkowane według stawki dla budynków mieszkalnych wynoszącej w 2024 roku maksymalnie 1,15 zł za mkw. powierzchni użytkowej. Natomiast garaże stanowiące przedmiot odrębnej własności były do tej pory zaliczane do kategorii budynków pozostałych (nawet jeśli znajdowały się w budynku mieszkalnym), dla których stawka podatkowa wynosi maksymalnie 11,17 zł za mkw., czyli jest aż 10 razy wyższa.

TABELA 1. KWOTA PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI OBLICZONA DLA MIESZKANIA I MIEJSCA POSTOJOWEGO W ZALEŻNOŚCI OD JEGO CHARAKTERU PRAWNEGO

	Powierzchnia	Stawka podatku	Kwota podatku
Gdy miejsce postojowe znajduje się w garażu stanowiącym przedmiot odrębnej własności
Mieszkanie	50 mkw.	1,15 zł	57,50 zł
Miejsce postojowe	25 mkw.	11,17 zł	279,25 zł
Suma	336,75 zł
Gdy miejsce postojowe przynależy do mieszkania
Mieszkanie	50 mkw.	1,15 zł	57,50 zł
Miejsce postojowe	25 mkw.	1,15 zł	28,75 zł
Suma	86,25 zł

źródło: opracowanie własne

Czy to sprawiedliwe? Pewne małżeństwo, które nabyło mieszkanie wraz z miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym wyodrębnionym jako samodzielny lokal niemieszkalny, dla którego prowadzona jest oddzielna księga wieczysta, uznało, że nie i złożyło skargę do sądu. Finalnie sprawą zajął się Trybunał Konstytucyjny.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego

W swoim orzeczeniu Trybunał Konstytucyjny uznał, że różnicowanie stawek podatku od nieruchomości dla garaży jest niezgodne z Konstytucją RP, a konkretnie z zasadą równości wobec prawa oraz zasadą sprawiedliwości społecznej.

Trybunał argumentował, że z punktu widzenia przepisów prawa podatkowego nie ma podstaw, żeby garaże w budynkach wielomieszkaniowych były traktowane jako kategoria niejednolita. Według sędziów orzekających stawki podatkowej nie ustala się na podstawie charakteru prawnego przedmiotu prawa własności, ale przeznaczenia, zgodnie z którym jest on użytkowany. Co więcej, we współczesnym świecie miejsce postojowe jest traktowane jako naturalny, a wręcz niezbędny element mieszkania, ponieważ zaspokaja podstawowe potrzeby ludzi w zakresie zamieszkiwania. Podobnie jest w przypadku innych pomieszczeń przynależnych, na przykład piwnicy, komórki lokatorskiej czy strychu, choćby nie przylegały bezpośrednio do lokalu a nawet nie znajdowały się w budynku, a jedynie były położone w granicach nieruchomości gruntowej. Podlegają one opodatkowaniu według stawek przewidzianych dla budynków mieszkalnych. Ponadto, bez względu na to, czy garaż stanowi nieruchomość odrębną od lokalu mieszkalnego, czy też jest do niego przynależny, pełni tę samą funkcję.

Różnicowanie stawek podatkowych dla garaży i innych rodzajów nieruchomości mieszkaniowych nie ma uzasadnienia merytorycznego i prowadzi do niesprawiedliwego obciążenia finansowego właścicieli garaży. Dlatego Trybunał nakazał likwidację tego rodzaju różnicowania i wprowadzenie jednolitych stawek podatkowych dla wszystkich nieruchomości mieszkalnych, w tym garaży.

Stan prac nad zmianą przepisów

W odpowiedzi na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich w sprawie prac nad definicją budowli i w zakresie doprecyzowania zasad opodatkowania garaży 6 marca br. Ministerstwo Finansów zapewniło, że prace w tym zakresie już się rozpoczęły. Celem zmian legislacyjnych jest ujednolicenie zasad opodatkowania garaży wielostanowiskowych znajdujących się w budynkach wielomieszkaniowych.

Planuje się, że nowe regulacje zostaną opublikowane najpóźniej do końca listopada br. Natomiast, jak wynika z wyroku Trybunału, niekonstytucyjne przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przestaną obowiązywać od 1 stycznia 2025 roku, zatem kolejna decyzja podatkowa za 2025 rok będzie już uwzględniać jednolite stawki dla garaży.

Warto też podkreślić, że Ministerstwo Finansów obecnie nie przewiduje przeprowadzenia systemowych zmian w opodatkowaniu nieruchomości (np. wprowadzenie podatku katastralnego).

Konsekwencje wyroku

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego ma istotne konsekwencje dla systemu podatkowego w Polsce, zarówno dla właścicieli garaży, jak i dla samorządów lokalnych. Przede wszystkim, właściciele garaży mogą liczyć na obniżenie stawek podatku od nieruchomości, co w praktyce oznacza niższe obciążenia finansowe. To z kolei może przyczynić się do większej akceptacji systemu podatkowego oraz poprawy relacji między mieszkańcami a władzami lokalnymi.

Dla samorządów lokalnych wyrok Trybunału oznacza konieczność dostosowania lokalnych uchwał podatkowych do nowych wymogów prawnych. Gminy będą musiały zrezygnować z różnicowania stawek podatkowych dla garaży i wprowadzić jednolite stawki dla wszystkich nieruchomości mieszkalnych. Oznacza to konieczność zmiany budżetów oraz przemyślenia strategii finansowych, aby zrekompensować spadki dochodów z tytułu podatku od nieruchomości.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

W 2024 roku wejdzie w życie szereg nowych przepisów w zakresie prawa budowlanego obejmujących zmiany wynikające z przepisów ogłoszonych do 14 marca 2024 roku. Nowelizacja wynika ze zmian w zakresie Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Co więcej, w lutym br. Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło prace nad kolejnymi aktualizacjami regulacji prawnych wpływających na prawo budowlane. Celem wprowadzanych zmian jest poprawa jakości i bezpieczeństwa budynków. Nowe regulacje są dostosowane do współczesnych standardów ekologicznych i aktualnych potrzeb społecznych.

Od 1 kwietnia 2024 r. zaczęły obowiązywać nowe przepisy w zakresie obliczania powierzchni całkowitej oraz powierzchni zabudowy budynku. Zgodnie z nowymi przepisami, powierzchnia zabudowy budynku jest pomniejszana o powierzchnię zewnętrznych części budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy, balkony oraz loggie. W zakresie obliczania powierzchni całkowitej budynku wprowadzono zmianę nakazującą pomniejszenie jej o powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.

Od 1 sierpnia 2024 r. nowelizacja wprowadza obowiązek umieszczenia w projekcie technicznym analizy rozwiązań technicznych i materiałowych w zakresie akustyki dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych z dwoma lokalami, budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej oraz budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Analiza akustyczna powinna zawierać informacje o zakładanym poziomie hałasu zewnętrznego oddziałowującego na budynek, jak również poziomie hałasu i dźwięku przenikających do pomieszczeń budynku, poziomie izolacyjności akustycznej przegród w budynku, w szczególności pomiędzy lokalami, a także materiałach budowlanych wykorzystanych do spełnienia nowych wymagań. Nowe przepisy mają zobligować inwestorów do zapewnienia odpowiedniej izolacji dźwiękowej w nieruchomościach mieszkalnych.

W tym samym terminie zaczną również obowiązywać nowe regulacje w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowelizacja zwiększa odległość pomiędzy budynkami posiadającymi więcej niż 4 kondygnacji naziemnych. Odległość takiego budynku od granicy działki musi wynosić co najmniej 5 metrów, bez względu na to czy ściana zwrócona do granicy działki ma drzwi lub okna. Natomiast balkon w takim budynku musi być oddalony od granicy działki o minimum 3 metry. Jeśli budynek jest zwrócony ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy działki, nowe przepisy pozwalają na zmniejszenie tej odległości. W takim przypadku budynek może być usytuowany do 1,5 metra od granicy działki lub bezpośrednio przy niej, pod warunkiem, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na to pozwala.

Minimalna odległość między ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego o powierzchni zabudowy większej niż 1000 m² a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub wielorodzinnego ulegnie zmianie i będzie wynosić 30 metrów. Ta zasada dotyczy również projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub wielorodzinnego, dla którego została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę lub dokonano zgłoszenia budowy.

Kolejna zmiana ma zapewnić zwiększenie prywatności na balkonach. Jeżeli balkony sąsiednich mieszkań w budynku wielorodzinnym są zlokalizowane na tej samej płycie balkonowej, między nimi musi być zamontowana pełna, pionowa przegroda. Przegroda ta powinna mieć minimalną wysokość 2,2 metra i szerokość 2 metry (lub szerokość balkonu, jeśli jest ona mniejsza).

Znowelizowane przepisy wprowadzają wymóg wydzielenia pomieszczeń o powierzchni min. 15 m2 przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Dozwolone będzie budowanie osobnego budynku gospodarczego, wiaty lub altany przeznaczonej do takich celów.

Nowe przepisy określają minimalną powierzchnię lokalu użytkowego na 25 m², co ma lepiej zaspokoić potrzeby klientów oraz właścicieli przestrzeni usługowych i handlowych, zapewniając im odpowiednią wielkość. Od tej zasady przewidziano jednak kilka wyjątków. Dopuszczalne jest wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeśli umiejscowiony jest na parterze lub pierwszym piętrze budynku oraz posiada bezpośredni dostępu z zewnątrz. Zmiana nie dotyczy budynków, w których lokal użytkowy zostanie wydzielony przed 1 sierpnia 2024 r. lub została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę przed tym terminem.

Wprowadzono również zmianę organizacyjną dotyczącą miejsc postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne. W zakresie każdej inwestycji liczba miejsc postojowych przewidzianych dla osób niepełnosprawnych, które mogą być zbliżone do okien budynków, będzie stanowić maksymalnie 6% całkowitej liczby miejsc parkingowych (ale nie mniej niż 1).

Zgodnie z nowymi przepisami, obligatoryjne jest zapewnienie placu zabaw przy budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jak również przy budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, gdy liczba mieszkań w obu przypadkach przekracza 20. Plac zabaw powinien znajdować się na terenie odpowiednio nasłonecznionym: co najmniej 2 godziny (w godzinach 10:00 do 16:00) dla terenów poza miastem oraz co najmniej 1 godzinę dla terenów śródmiejskich. Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw powinno stanowić obszar biologicznie czynny. Ponadto, ustawodawca wprowadził obowiązek zaplanowania minimalnej powierzchni placu zabaw w odniesieniu do liczby mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym lub w zespole takich budynków.

Dla lepszego środowiska życia, nowe przepisy poszerzają zakres wymaganych obszarów zielonych w każdej inwestycji. Na działkach przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, konieczne jest urządzenie co najmniej 25% powierzchni działki jako obszar biologicznie czynny, chyba że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określają inny procent.

29 lutego 2024 r. Minister Rozwoju i Technologii przedstawiło kolejny Projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Według przedstawicieli władz, mimo że prawo budowlane było wielokrotnie zmieniane w ostatnich latach, a proces inwestycyjny został uproszczony, odformalizowany i zdigitalizowany, nadal istnieją przepisy, które nie odpowiadają na poziom skomplikowania inwestycji.

W najnowszym wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów zaplanowano zmiany, które obejmują między innymi doprecyzowanie przepisów dotyczących zgłoszenia budowy i przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m². Przewiduje się wprowadzenie przepisu umożliwiającego organom administracji architektoniczno-budowlanej weryfikację, czy zgłoszenie faktycznie dotyczy budowy lub przebudowy takiego budynku.

Ponadto, uregulowane zostaną kwestie budowy przydomowych schronów i ukryć doraźnych o powierzchni użytkowej do 35 m², które mają służyć ochronie mieszkańców budynków jednorodzinnych na wypadek np. ataku zbrojnego lub ekstremalnych zjawisk pogodowych.

Proponowana nowelizacja rozszerza katalog obiektów budowlanych i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, przy czym wymagających zgłoszenia. Wśród nich znajdują się bezodpływowe zbiorniki na wodę deszczową lub roztopową o pojemności do 15 m³, niewielkie kioski i pawilony sprzedaży ulicznej o powierzchni zabudowy do 15 m², wolnostojące obiekty budowlane łączności oraz kontenery telekomunikacyjne oraz instalacje techniczne wraz z masztami na obiektach budowlanych, służące do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru na własne potrzeby lub w celu wprowadzenia do sieci, o mocy 50 kW, czyli nie większej niż moc mikro-instalacji.

Do listy inwestycji zwolnionych z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz nie wymagających zgłoszenia planuje się dodać między innymi bezodpływowe zbiorniki na wodę deszczową lub roztopową o pojemności maksymalnie 5 m³, maszty flagowe oraz maszty dla kamer monitoringu o wysokości do 7 metrów zlokalizowane na gruncie, budowę niewielkich obiektów budowlanych przy boiskach, kortach i bieżniach (takich jak szatnie, małe trybuny, zadaszenia ławek, w tym ławek rezerwowych).

Nowelizacja prawa budowlanego w 2024 roku ma na celu zaspokojenie rosnących potrzeb społecznych związanych z mieszkalnictwem, jak również dostosowanie miejskiej przestrzeni do aktualnych standardów życia i poprawy jego jakości. Kolejne przygotowywane regulacje mają ułatwić i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany, a także zmniejszyć obciążenie inwestorów oraz organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, co ma usprawnić ich funkcjonowanie.

Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFIN

Od kilku miesięcy dyskutowany jest publicznie program rządowy „Mieszkanie na Start”. Świadomie nie użyłem przymiotnika „nowy”, bo to tylko bardziej skomplikowana matematycznie wersja poprzedniego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Podobnie jak wszystkie poprzednie programy z serii wspierania „kasą” wybranych kredytobiorców – począwszy od Programu „Rodzina na Swoim” w latach 2007-2013, poprzez program „Mieszkanie dla Młodych” w latach 2014-2018 a skończywszy na „Bezpiecznym Kredycie 2%”, również w programie „Kredyt na Start” można liczyć na dofinansowanie od państwa przy zakupie pierwszego mieszkania. Kolejne rządy naśladują swoich poprzedników, chcąc prostym rozdawnictwem pieniędzy dla rzekomo najbardziej potrzebujących stworzyć wrażenie rozwiązywania problemu mieszkaniowego w naszym kraju. Pewien jestem, że ci najbardziej potrzebujący nie czekają nawet na zerowe oprocentowanie kredytu, bo przy kredycie, którego średnia wartość dla programu BK2% wyniosła 418 tys. złotych, sama rata kredytowa przy 25-letniej nawet spłacie wynosi prawie 1,4 tys. złotych. Oni raczej potrzebują mieszkania na wynajem, za który zapłacą czynsz nie przekraczający połowy tej kwoty. Odpowiedzią na te potrzeby mógł być program „Mieszkanie Plus” w części wspierającej budowę mieszkań na wynajem. Szkoda, że został skażony populistyczną możliwością wykupu mieszkań na wynajem po 20 latach najmu. A przyjęte założenie, że to rząd będzie realizatorem tego programu, doprowadziło do jego katastrofy.

Dlatego z satysfakcją przeczytałem wypowiedź nowego, choć byłego już wiceministra Rozwoju i Technologii Krzysztofa Kukuckiego (byłego, gdyż w ostatnich wyborach samorządowych został wybrany na prezydenta Włocławka), który stwierdził, że jeśli ktoś chce kupić mieszkanie i stać go na to, może to zrobić, natomiast jeżeli ktoś nie chce kupować mieszkania lub gdy go na to nie stać, a potrzebuje swojego kąta, państwo i samorząd są od tego, żeby zapewnić zaspokojenie tej potrzeby. Uzupełniłbym tylko listę oferentów mieszkań na wynajem o prywatnych „mieszkaniczników” oraz firmy najmu instytucjonalnego PRS.

Po skonstruowaniu nowego rządu oczekiwałem, że pojawi się szansa na wypracowanie nowych, długoletnich programów rozwiązujących problem mieszkaniowy w Polsce. Jako sektor bankowy rekomendujemy od wielu lat sprawdzone, zweryfikowane pozytywnie w innych krajach rozwiązania. Prezentowaliśmy je jeszcze przed rokiem na spotkaniu u Ministra Waldemara Budy, jednak rząd PiS zdecydował się na wyborczy produkt pt. „Bezpieczny Kredyt 2%”. Trudno bowiem inaczej ten produkt potraktować. Poprzedniemu rządowi program BK2% nie pomógł w wygraniu wyborów, tym bardziej dziwię się, że nowy rząd pomimo totalnej krytyki skutków tego programu, zwłaszcza wywołanego przez ten program dynamicznego wzrostu cen transakcyjnych mieszkań, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, postanowił go powielić w nieco zmienionej oprawie.

Owszem, Ministerstwo Rozwoju i Technologii uruchomiło proces konsultacji, ale odbywało indywidualne spotkania z poszczególnymi środowiskami, i nie aby rozmawiać o możliwych rozwiązaniach, lecz tylko po to by ocenić poszczególne parametry już opracowanego programu, a nie jego zasadności. Czy taki program napędzający dodatkowych odbiorców mieszkań może się nie podobać deweloperom? Oczywiście, że się spodoba. Czy może nie spodobać się bankom, poszerzając krąg potencjalnych kredytobiorców i powiększając liczbę możliwych do udzielenia kredytów, w warunkach nadal wysokich rynkowych stóp procentowych? Oczywiście, że się spodoba. Nawet przy skomplikowanie licznych warunkach, limitach i wyjątkach które sprawią, że każdy wniosek będzie wymagał szytego na miarę kredytu, a nawet dwóch. Bo przecież poza kredytem preferencyjnym, większość kredytobiorców będzie sięgała po kredyt komercyjny, aby móc sfinansować upatrzoną nieruchomość. Tym bardziej, że „Mieszkanie na Start” nie ogranicza ani wysokości wkładu własnego, ani maksymalnej kwoty kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że brak tych ograniczeń może jednak zachęcać do hazardu moralnego. Tym bardziej, że logicznie myślący potencjalny kredytobiorca, po obserwacjach tego, co się dzieje z kredytami frankowymi oraz wakacjami kredytowymi, niechybnie dojdzie do wniosku, że to w końcu kredyt „współfinansowany” przez państwo, więc to państwo na pewno zadba o rozwiązanie ewentualnych problemów. Populizm ma się bowiem w Polsce coraz lepiej. Najlepiej świadczy o tym pojawiająca się propozycja objęcia wakacjami kredytowymi również kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt o stałej stopie (!).

Nie podejmuję się w tym momencie oceny, czy to skutek, czy przyczyna ostatnich 8 lat rządu Prawa i Sprawiedliwości, partii jednoznacznie zaklasyfikowanej w Europie jako partia populistyczna, ale poparcie dla populistów w naszym kraju jest jednym z najwyższych w Europie, a kampania wyborcza w 2023 roku w Polsce oraz pierwsze miesiące rządów nowej koalicji wskazują na „zarażenie” populistycznymi postulatami Prawa i Sprawiedliwości. Trzeba więc wykorzystywać każdą okazję do zniechęcanie do populistycznych rozwiązań szkodzących gospodarce i demokracji.

Dlaczego nazwałem program „Kredyt na Start” programem wyjątkowym? Po pierwsze – z przekory. A po drugie ze względu na liczne wyjątki od niezwykle bogatej listy definiowanych w tym programie parametrów skorzystania z rządowych dopłat. Niezależnie od faktu, że potencjalnych beneficjentów programu dzieli się aż na 8 (słownie: osiem) kategorii, że do każdej kategorii przyporządkowany jest maksymalny dopuszczalny limit dochodów uprawniających do skorzystania z kredytu, maksymalna kwota kredytu udzielanego na warunkach preferencyjnych oraz wysokość oprocentowania tego preferencyjnego kredytu, to wyjątkowo pozwala przekraczać limit dochodowy za stosownym potrąceniem wysokości przysługującej dopłaty, dodatkowo zmiennym w zależności od liczebności rodziny kredytobiorcy.

Co do zasady podstawowym wymaganiem, podobnie jak we wszystkich poprzednich programach, jest to, aby beneficjent programu nie miał własnego mieszkania ani domu. Tutaj jednak trafiamy na kolejny wyjątek. Wyłączone spod tego rygoru mają być rodziny z co najmniej trójką dzieci – te będą mogły skorzystać z preferencyjnego kredytu na zakup innego lokum. Pojawia się tu jednak dodatkowy warunek: aby zachować dopłaty do kredytu, trzeba będzie w ciągu dwóch lat sprzedać dotychczas zajmowaną nieruchomość.

Kolejny wyjątek pozwala podnieś limity wysokości kredytu (kwoty objęte dopłatą), jeśli beneficjent nabywa mieszkanie w miejscowości, gdzie ceny są dużo wyższe. Zarówno limity dochodowe, jak i maksymalne kwoty preferencyjnego kredytu mają być podnoszone o 10% lub 20%, a zastosowanie mnożnika ma być uzależnione od poziomu kosztów odtworzenia metra kwadratowego mieszkania.

Nie ma limitu wkładu własnego, ani limitu kwoty, którą będziemy chcieli przeznaczyć na zakup nieruchomości. Co więcej, jeśli nie będziemy mieli 20-proc. wkładu własnego, to do kwoty zakupu 1 mln złotych BGK będzie nam mógł udzielić gwarancji w kwocie do 100 tysięcy złotych na pokrycie całości lub części wkładu własnego. Udzielenie wspomnianej gwarancji będzie wiązało się z jednorazową opłatą na poziomie 1% kwoty gwarancji.

Program przewiduje za to limit powierzchni użytkowej kupowanej nieruchomości, który jednak wyjątkowo nie dotyczy budowy domu. Na starcie jest to 50 mkw. w przypadku singli. Każdy dodatkowy członek gospodarstwa domowego podnosi ów limit o 25 mkw. Ale i tutaj trafiamy na wyjątek. Przekroczenie limitu nie dyskwalifikuje beneficjenta, ale obniża dopłatę o 50 zł miesięcznie na każdy metr owego przekroczenia, tym razem niezależnie od liczby członków rodziny kredytobiorcy.

W odróżnieniu od programu „BK2%”, w tym programie nie ma limitu wieku dla beneficjentów, oczywiście z wyjątkiem singli. W ich przypadku „wyjątkowo” obowiązuje limit wieku – 35 lat. Od liczby dzieci zależeć ma natomiast oprocentowanie preferencyjnego kredytu mieszkaniowego. Wartością bazową jest 1,5%. Będzie ono stosowane przy gospodarstwach domowych nieposiadających dzieci. Każde dziecko obniżać będzie owo preferencyjne oprocentowanie o 0,5 pkt. proc., aż do 0% dedykowanego dla rodzin wielodzietnych.

Z tego preferencyjnego oprocentowania beneficjenci programu będą się cieszyć przez okres maksymalnie 10 lat – tak długo dopłaty budżetowe mają ograniczać nam koszt obsługi długu. W praktyce najpierw będziemy się z bankiem umawiać na pierwszych 5 lat preferencyjnej spłaty. W połowie okresu otrzymywania dopłat dojdzie do zawarcia umowy na kolejnych 5 lat. Po ustaniu dopłat kredytobiorcy przechodzą do spłaty na zasadach rynkowych. Preferencyjny kredyt jest jednak tak pomyślany (system rat malejących), aby po 10 latach podejmować spłatę już znacznie mniejszego długu niż w dniu jego zaciągania.

Skutkiem tych rozmaitych limitów i ograniczeń może być rozproszenie grupy potencjalnych beneficjentów. Z kredytu „BK2%” w ponad 57% skorzystały gospodarstwa jednoosobowe, czyli single, co skutkowało tak dynamicznym wzrostem cen kawalerek. „Kredyt na Start” będzie atrakcyjny przede wszystkim dla wielodzietnych rodzin, kupujących mieszkania tam, gdzie są one relatywnie tanie, co przy ewentualnie dodatkowo posiadanych przez nie środkach własnych i sięgnięciu po uzupełniający kredyt komercyjny pozwoli rzeczywiście zrealizować ich marzenia i potrzeby mieszkaniowe. Dużo mniej atrakcyjny będzie dla singli.

Godnym odnotowania jest nowe rozwiązaniem w tym programie umożliwiające zaciągnięcie kredytu przez parę w związku nieformalnym.

Szkoda, że autorzy nie pokusili się w tym prorodzinnym programie o dodatkowe wsparcie dla rodzin wychowujących dzieci z orzeczeniem o niepełnosprawności. Takie rodziny powinny również liczyć na dodatkowe preferencje. Wystarczyłoby potraktować je o jedno „oczko” wyżej. Pod takim pomysłem podpisałbym się w ciemno i narzekał na populizm rozwiązania.

Drugim zaniedbaniem programu jest całkowite pominięcie aspektów ochrony środowiska, chociażby poprzez dodatkowe preferencje w kwotach dopłat czy wysokości oprocentowania dla nieruchomości spełniających określone paramenty termoenergetyczne.

Ten program powiela większość wad programu „BK2%”. Wprowadzone limity dochodowe to tylko listek figowy. Banki, które uczestniczyły w programie „BK2%” zweryfikowały te limity z wynikiem takim, że ponad 80% beneficjentów „BK2%” miałoby szansę również na zaciągnięcie „Kredytu na Start”.

Ponieważ ten program nie jest aż tak atrakcyjny jak „BK2%”, to zainteresowanie nim może być niższe. Sama zapowiedź, że będzie trwał co najmniej do 2027 roku oraz zapowiedź, że co kwartał będzie uruchamiana nowa akcja przyjmowania wniosków na pewno powinno zapobiec kumulacji składania wniosków, zarówno na starcie programu, jak również na koniec każdego z kwartałów. Tym bardziej, że pod koniec roku 2023, wobec braku informacji, czy pojawi się kolejny program, wielu potencjalnych nabywców spełniających wymagania programu „BK2%” złożyło wnioski o kredyt preferencyjny w ramach programu „BK2%”. Przypomnę, że w pierwszym miesiącu funkcjonowania programu „BK2%”, tj. w lipcu 2023 roku, do banków wpłynęło ponad 18 tys. wniosków. Tymczasem autorzy programu zakładają, że do końca roku 2024 obsłużonych zostanie 35 tys. wniosków w ramach tego programu.

To wszystko oznacza, że prognozowany wpływ programu „Kredyt na Start” na rynek mieszkaniowy będzie zdecydowanie łagodniejszy niż w przypadku BK2%. Ja jednak, niezależnie od losów tego programu, nadal liczę na możliwość dyskusji o rozwiązaniach systemowych przekraczających czas trwania jednej kadencji rządu.

dr Jacek Furga
Prezes Centrum AMRON

Ostatnie lata uwidoczniły, jak bardzo społeczeństwo uzależnione jest od energii elektrycznej. Dodatkowym aspektem generującym jeszcze większe zapotrzebowanie na prąd jest elektrozależność podstawowych domowych urządzeń – począwszy od systemów grzewczych, po urządzenia kuchenne, systemy inteligentne sterujące różnymi podzespołami w budynkach. To wszystko powoduje, iż brak zasilania uniemożliwia normalne funkcjonowanie. W poszukiwaniu alternatywy oraz podążając za bardzo szybko rozwijającym się i upowszechniającym trendem OZE, zauważyć można zainteresowanie nie tylko energią słoneczną, ale również możliwościami pozyskiwania energii cieplnej.

Energia geotermalna w Polsce nie zyskała jeszcze takiej popularności, jak inne odnawialne źródła energii. Jest to jednak coraz chętniej rozważana opcja zarówno w pryzmacie budownictwa jednorodzinnego, jak i potrzeb ogólnospołecznych.

Energia geotermalna to energia cieplna gromadzona w płaszczu Ziemi. Powstaje na skutek rozpadu pierwiastków promieniotwórczych, podczas którego wydzielana jest duża ilość energii. Oprócz tego, płaszcz i jądro Ziemi wypromieniowują energię resztkową, pozostałą po okresie formowania się naszej planety. Spore ilości ciepła pochodzą również z szeregu przemian fazowych i reakcji chemicznych, przez co temperatura wewnątrz Ziemi dochodzi do kilku tysięcy stopni Celsjusza. Wraz ze zmniejszającą się głębokością, temperatura maleje, co przedstawia gradient geotermiczny. Jest to wskaźnik opisujący zmianę temperatury wraz z głębokością. Dla Polski parametr ten wynosi ok 33°C /km (dla kontrastu parametr ten dla Islandii wynosi nawet 100°C /km). Potencjał drzemiący w polskiej geotermii jest zatem obiecujący, tym bardziej, że obszar o podwyższonych możliwościach wykorzystania geotermii pokrywa się w znacznym stopniu z lokalizacją aglomeracji w południowej, centralnej i zachodniej Polsce.

Energia geotermalna może być wykorzystywana do uzyskiwania ciepła lub energii elektrycznej. W Polsce występują naturalne baseny sedymentacyjno-strukturalne, wypełnione wodami geotermalnymi o zróżnicowanych temperaturach od 20 do 80-90°C, a w skrajnych przypadkach ponad 100°C. Są to zatem złoża niskotemperaturowe, które idealnie sprawdzą się w pozyskiwaniu ciepła. Do pozyskiwania energii elektrycznej wykorzystywane mogą być złoża wysokotemperaturowe, których temperatura przekracza 150°C. Takich w Polsce nie odnotowano, jednak w trakcie realizacji jest odwiert w Szaflarach (na Podhalu) o ponadnormatywnej głębokości ok 7000 m. Temperatura na jego dnie ma osiągnąć ponad 160°C i w przypadku występowania na tej głębokości złóż wody, możliwe będzie wykorzystanie energii cieplnej do wytwarzania energii elektrycznej. W listopadzie 2023 r. odwiert ten miał głębokość 4000 m oraz przewiercono pierwszy poziom wodonośny o temperaturze 85-87°C. Rok 2023 r. również obfitował w kilkanaście rozpoczętych przedsięwzięć związanych z odwiertami na terenie Polski. Między innymi wykonano odwiert badawczy w Wołominie pod Warszawą, który spełnił założenia projektowe i możliwe będzie eksploatowanie złoża na potrzeby cieplne miasta. Również w Otwocku rozpoczęły się prace związane z wykonaniem odwiertu. Szacowana temperatura złoża powinna zawierać się w przedziale od 40 do 45°C, co pozwoli na eksploatację złoża na potrzeby cieplne miasta oraz realizację inwestycji związanej z przywróceniem uzdrowiskowego charakteru miasta. Wzmożone zainteresowanie pozyskiwaniem ciepła z energii geotermalnej wynika w dużej mierze z programów wsparcia publicznego. Najnowszy program realizowany w latach 2020 – 2025 dotyczy wykonywania prac i robót geologicznych związanych z poszukiwaniem i rozpoznawaniem złóż wód termalnych w celu ich udostepnienia. Budżet na realizację celu programu wynosi 480 mln zł.

Jak dotąd w Polsce funkcjonuje dziewięć geotermalnych zakładów ciepłowniczych: Bańska Niżna, Pyrzyce, Stargard Szczeciński, Mszczonów, Uniejów, Słomniki, Klikuszowa, Czarnków, Toruń. Największą ciepłownią geotermalną w Polsce jest Geotermia Podhalańska (Bańska Niżna). Znajduje się ona na obrzeżu Niecki Podhalańskiej, jednego z najważniejszych obszarów geotermalnych w Polsce. W Zakopanem na głębokości 1000 m wody termalne mają temperaturę około 26⁰C, natomiast na głębokości poniżej 2000 m w rejonie Bańskiej Niżnej temperatura wody wynosi max. 86⁰C. Całkowita moc zainstalowana w Geotermii Podhalańskiej wynosi 80,8 MW, z czego moc z geotermii to 40,7 MW. Całkowity udział energii geotermalnej w Polsce wynosi jednak zaledwie 0,2% w pryzmacie wszystkich nośników energii odnawialnej. Głównym problemem w rozwoju geotermii w Polsce jest lokalizacja, wydajność źródła oraz konieczne do poniesienia stosunkowo wysokie koszty związane z wykonywaniem odwiertów badawczych oraz samą realizacją. Ponadto inwestycje tego typu obarczone są ryzykiem uzyskania zasobów o parametrach gorszych od przewidywanych lub ich nieuzyskania, co będzie powodować spadek efektywności ekonomicznej projektów lub nawet brak możliwości ich realizacji. Uzyskanie wody termalnej nie gwarantuje też sukcesu, ponieważ możliwe jest też wyczerpywanie zasobów lub pogarszanie ich parametrów. Przykładem może być geotermia w Kleszczowie, gdzie doszło do obniżenia lustra wody i w efekcie w ostatnich dwóch latach produkcja energii geotermalnej wyniosła zero.

Alternatywą dla indywidualnych odbiorców jest wykorzystanie gruntowych pomp ciepła, które działają na podobnej zasadzie co systemy wykorzystywane przez ciepłownie. W budynkach jednorodzinnych zastosowanie mogą mieć gruntowe wymienniki ciepła pionowe oraz poziome. W przypadku instalacji poziomej, rury w których krąży czynnik układane są poniżej poziomu przemarzania, tj. na głębokości ok. 1-1,5 m pod poziomem terenu. Wybór tej opcji obarczony jest tym, że obszar na którym zostały umiejscowione rury nie może być potem zabudowany czy w jakiś sposób osłonięty, gdyż warunkiem prawidłowego działania instalacji jest przesiąkanie wód opadowych do gruntu. Ponadto w sąsiedztwie instalacji nie mogą być sadzone drzewa, które z czasem mogłyby uszkodzić elementy instalacji. Druga opcja, tj. instalacja pionowa, nie wymaga wydzielenia obszaru o ograniczonych możliwościach wykorzystania, jednak koszty wykonania są wyższe niż w przypadku instalacji poziomej. Układ pionowy wymaga wykonania odwiertów, najczęściej kilku, aby umieścić w nich elementy instalacyjne. Jest to rozwiązanie generujące większe koszty wykonania przy niższych kosztach eksploatacji. Nie wymaga również wydzielenia dużego obszaru gruntu, jak w przypadku instalacji poziomej.

Niewątpliwie korzystnym aspektem wykorzystania energii geotermalnej jest zero-emisyjność w pozyskaniu energii cieplnej oraz naturalny proces odnawiania źródła energii. Ponadto instalacja nie jest uciążliwa dla użytkowników podczas korzystania, obsługa pompy ciepła nie wymaga specjalistycznego przeszkolenia czy wydzielenia osobnego pomieszczenia do eksploatacji czy przechowywania opału, jak w przypadku energii cieplnej pozyskiwanej ze spalania drewna lub węgla. Jest to alternatywa dla pozyskiwania energii cieplnej niezależnej od zewnętrznych dostawców, jak w przypadku instalacji gazowej. Ilość energii elektrycznej koniecznej do pracy pompy ciepła jest na tyle niewielka, że przy dodatkowym wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii elektrycznej oraz banków energii, użytkownik może zapewnić swojemu domostwu niezależność w sytuacjach kryzysowych.

Agata Wróblewska
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Rzeczoznawca Majątkowy (nr uprawnień 8247)

Minęło pół roku, od kiedy oficjalnie został odwołany stan zagrożenia epidemiologicznego związany z wirusem COVID-19. Pandemia nie tylko miała wpływ na nasze zdrowie, ale także znacząco przyczyniła się do ewolucji w różnych strefach gospodarki i życia społecznego. Ta sytuacja pokazała światu, jak szybko jesteśmy w stanie dostosować się do nagłych zmian. W jednej chwili potrafiliśmy stworzyć e-szkołę, e-lekarza, e-urzędy czy e-pracę. Rynek nieruchomości również nie pozostał obojętny na te przemiany. Niektóre z nich są nieodwracalne i dzisiaj budują dla tej branży nową rzeczywistość.

Znaczenie pracy zdalnej dla rynku nieruchomości biurowych

W trakcie lockdownu praca zdalna była bez wątpienia jednym z najistotniejszych elementów praktykowanym od momentu wybuchu pandemii koronawirusa. Okazała się nie tylko chwilowym, ale trwałym rozwiązaniem kształtującym przyszłość miejsc pracy i ich otoczenia. Menadżerowie, którzy obserwowali swoich podwładnych zauważyli, że obowiązki wykonywane z domu mogą wykazywać równie dużą skuteczność i efektywność, jak praca w biurze. Z drugiej strony jednak istnieje obawa przed dezorganizacją zespołu oraz trudnościami w nadzorowaniu wyników. Badanie przeprowadzone przez Grupę BIK (BIG InfoMonitor i BIK) udowodniło, że w dużych spółkach panuje bardziej elastyczne spojrzenie na nowoczesną formę zatrudnienia, w przeciwieństwie do przedstawicieli podmiotów lokalnych. Rozbieżność poglądów prawdopodobnie wynika z różnic w wyzwaniach, z jakimi się stykają, w zależności od skali ich działalności.

Cały szereg przedsiębiorców zainicjowało hybrydowy model pracy jako pomysł na strategię oszczędnościową. Jest to bowiem atrakcyjne rozwiązanie, umożliwiające redukcję kosztów powierzchni biurowej, energii oraz infrastruktury. Skutkiem tego jest niższe niż przed pandemią zapotrzebowanie na wynajem nieruchomości komercyjnych. Eksperci prognozują, że w najbliższym czasie poziom pustostanów będzie utrzymywał się w tendencji rosnącej. Jak podaje raport Colliers International Poland w trzecim kwartale 2023 r. wskaźnik niewynajętej powierzchni na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,3%. Jest to o 1,4% więcej w porównaniu do I kwartału ub.r.

Odpowiadając na niekorzystne następstwa pandemii, właściciele obiektów biznesowych w celu utrzymania konkurencyjności tworzą nowe warunki w swoich budynkach. Świadomi rosnących oczekiwań klientów, inwestują w modernizację, aby nie tylko zachować, ale dodatkowo podnieść standardy swoich przestrzeni. Poniżej zamieszczono wykres przedstawiający poziom wakatu wg wieku budynku dla rynku stołecznego. Wyraźnie widać, że największy popyt jest na budynki najmłodsze, dlatego remonty są strategicznym posunięciem mającym na celu przyciągnięcie nowych odbiorców, poprawę efektywności oraz dostosowanie do nowoczesnych trendów i technologii.

WYKRES 1. POZOM WAKATÓW WG WIEKU BUDYNKU W III KW. 2023 (NIERUCHOMOŚCI BIUROWE)

źródło: Colliers International Poland (https://www.colliers.com/pl-pl/research/rynek-biurowy-w-warszawie-q3-2023, dostęp 12.01.2024 r.)

Preferencje mieszkaniowe

Praca z dowolnego miejsca na ziemi zrewolucjonizowała podejście społeczeństwa do wyboru swojej lokalizacji zamieszkania. Połączenia komunikacyjne spadły na dalszy tor, a zainteresowanie wzbudziły tereny podmiejskie oraz wiejskie. Gospodarstwa domowe coraz mocniej przywiązują wagę do atmosfery spokoju, z dala od zgiełku miejskiego. Nie jest to oczywiście tylko kwestia powierzchni, ale jakości życia w szerszej perspektywie. Niestety kwota 20 000 zł za m2 nie reprezentuje już ceny apartamentu z widokiem na morze, ale stanowi koszty mieszkania dla przeciętnego Kowalskiego. Konsumenci rezygnują z małych mieszkań w sercu dużego miasta, na rzecz większej przestrzeni poza aglomeracją.

To w połączeniu z ograniczoną dostępnością gruntów budowlanych spowodowały gwałtowny wzrost ich cen. Do IV kwartału 2021 r. rynek rozwijał się dynamicznie, jednak nieoczekiwane zmiany stóp procentowych doprowadziły do chwilowej stagnacji. Aktualnie odpowiadając na nowe propozycje kredytowe rządu, rynek ponownie przyspiesza – potwierdzają to obserwowane wzrosty cen niezabudowanych nieruchomości gruntowych.

Sektor handlowy po pandemii

Koronawirus pozostawił także swoje ślady na obiektach handlowych. Wiele sklepów mimo pomocy państwa nie dało rady się utrzymać w okresie praktykowanych obostrzeń oraz wskutek rosnących kosztów prowadzenia działalności gospodarczej w ostatnim czasie i definitywnie zniknęło z rynku. Zakłady, które wcześniej mało aktywnie funkcjonowały w sieci, musiały przyspieszyć rozszerzając kanały dystrybucji internetowej. Jak podaje GUS konsumenci coraz chętniej robią zakupy online, a obawa przed utratą zdrowia jeszcze bardziej nasiliła ten kierunek. Obecnie tempo nie jest tak dynamiczne jak miało to miejsce w latach 2020-2022, ale rynek w dalszym ciągu utrzymuję się na ścieżce aprecjacji. Według ostatnich danych udział sprzedaży online, w sprzedaży detalicznej ogółem zwiększył się z 8,3% we wrześniu do 9,0% w październiku 2023 r.

Najbardziej wytrzymałe na pandemiczne rewolucje okazały się centra logistyczne. Wykorzystywane są nie tylko jako miejsce składowania produktów, ale stanowią kluczowy element handlu elektronicznego. Skuteczne zarządzanie magazynem umożliwia sklepom e-commerce konkurowanie na rynku poprzez szybkość dostawy oraz proponowanie niższych cen.

Innowacje istotnym graczem

W czasach post-covidowych cyfryzacja wielu procesów jest transformacją sposobu funkcjonowania dla sektora nieruchomości. Firmy dzisiaj wychodzą naprzeciw swoim konsumentom, dając im innowacyjne rozwiązania technologiczne, takie jak elektroniczne transakcje czy zdalne zarządzanie nieruchomościami. Platformy online stały się znaczącym narzędziem dla poszukiwaczy mieszkań, a wirtualne spacery zyskały na popularności.

Z innego punktu widzenia informatyczne udoskonalenia stwarzają nowe możliwości do nadużyć i nieuczciwych praktyk. Anonimowość pozwala hakerom na poczucie pewnego rodzaju nietykalności, co sprawia, że przejście do świata Internetu rodzi ryzyko ataków cybernetycznych. To z kolei może zagrażać naszej prywatności i bezpieczeństwu transakcji online.

Podsumowanie

Pandemia koronawirusa niewątpliwie wywołała pasmo zmian dla rynku nieruchomości na całym świecie. Wprowadzone ograniczenia przyczyniły się do rozkwitu infrastruktury mieszkaniowej na terenach podmiejskich. Ludzie zaczęli poszukiwać większej ilości przestrzeni oraz tworzyć sobie lepsze warunki do pracy zdalnej. Rok 2023 pokazał zastój na rynku najmu nieruchomości biurowych spowodowany głównie dostosowywaniem wnętrz do nowych potrzeb oraz zmianą trybu pracy. Technologia stworzona na potrzeby funkcjonowania w czasach lockdownu dzisiaj kreuje nowe standardy, a inwestorzy chcąc utrzymać się na rynku muszą być elastyczni i gotowi na dopasowywanie do nowych okoliczności.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Liczba umów o kredyt hipoteczny zawartych w ramach rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2%” na koniec listopada wyniosła blisko 44,5 tysięcy przy niecałych 72,5 tysiącach złożonych wniosków. Oznacza to, że realne zainteresowanie zaciągnięciem kredytu w ramach rządowego programu okazało się wielokrotnie większe niż planowali autorzy tego rozwiązania. Wstępne założenia programu mówiły o poziomie zbliżonym do 10 tysięcy umów i limity środków przeznaczonych na dopłaty do kredytów przyjęte zostały również według tych założeń. Olbrzymie zainteresowanie kredytami udzielanymi w ramach programu spowodowało jednak, że już na początku grudnia wyczerpane zostały środki przewidziane na dopłaty w kolejnym – 2024 roku.

Do popularności projektu przyczyniła się m.in. Komisja Nadzoru Finansowego, nowelizując tuż przed wejściem w życie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” Rekomendację S i wprowadzając nowy mechanizm wyznaczania wysokości bufora na zmianę wysokości stopy procentowej. W istotny sposób przyczyniło się to do wzrostu zdolności kredytowej osób starających się o kredyt w ramach programu. W efekcie zdolność kredytowa osób zaciągających „bezpieczny kredyt” jest od 20 do nawet 30% wyższa niż ma to miejsce w przypadku kredytów zaciąganych na wolnym rynku. Widać to wyraźnie w danych dotyczących wartości udzielonych kredytów. Łączna wartość dotychczas podpisanych umów kredytowych to około 18 miliardów złotych. Średnia wysokość kredytu udzielonego w ramach programu wyniosła zatem blisko 404,5 tysiąca złotych, a więc znacznie więcej niż średnia wysokość kredytów hipotecznych udzielonych przez banki na wolnym rynku. Według danych SARFiN, średnia wartość kredytu udzielonego w złotych polskich przed wejściem w życie programu (II kwartał bieżącego roku) to blisko 368 tys. złotych – czyli o ponad 36 tys. złotych (tj. około 10%) mniej.

Według danych opublikowanych przez PKO Bank Polski S.A. (Puls nieruchomości), najpopularniejszym celem finansowania w ramach programu był zakup mieszkań – 79% złożonych wniosków kredytowych o „bezpieczny kredyt” dotyczyło finansowania zakupu mieszkania wobec 62% w przypadku kredytów „standardowych”. To oczywiście nie może dziwić, jeśli weźmiemy pod uwagę limity wysokości kredytu i wieku kredytobiorcy przyjęte w programie. Co ciekawe jednak, większość złożonych wniosków o kredyt na zakup mieszkania dotyczyła mieszkań z rynku wtórnego (54% wniosków), choć przewaga ta była nieco niższa niż w przypadku kredytów standardowych – tu było ich 63%. Ciekawe wnioski płyną również z analizy rozkładu geograficznego zainteresowania kredytem w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. W porównaniu do kredytu rynkowego, z możliwości zaciągnięcia kredytu z dopłatą najchętniej korzystali mieszkańcy najmniejszych miejscowości, w tym przede wszystkim tych położonych w centralnej i zachodniej Polsce. Wśród największych miast tymczasem relatywnie najmniejszym zainteresowaniem program cieszył się w Warszawie, natomiast największym – w Poznaniu. Taki rozkład geograficzny zainteresowania preferencyjnym kredytem hipotecznym jest naturalnie sumą działania dwóch czynników, tj. przekroju demograficznego mieszkańców poszczególnych regionów kraju i przyjętych w programie limitów wysokości kredytu, a co za tym idzie – łatwości czy też możliwości znalezienia na rynku nieruchomości im odpowiadającej. Dla obserwatorów rynku przekonanych o przedwyborczym charakterze programu może to także stanowić dodatkowy argument potwierdzający tezę, iż był on przez pomysłodawców kierowany do ściśle określonej części elektoratu.

W związku z możliwością wyczerpania środków w programie, na początku grudnia rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. 5 grudnia projekt ten trafił do sejmu. Proponowana nowelizacja zakłada przede wszystkim zwiększenie budżetu na dopłaty do kredytów udzielanych w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” w bieżącym i kolejnych latach jego obowiązywania. Zgodnie z tymi założeniami, najwyższy wzrost budżetu na dopłaty nastąpiłby w roku 2024. Ilość dostępnych środków zwiększyłaby się z zaplanowanych pierwotnie 941 mln zł do 1 mld 824 mln zł, a więc blisko dwukrotnie (o 94%). W roku 2025 w ramach programu dostępne środki byłyby wyższe o blisko 60% (1,76 mld zł zamiast przewidzianego obecnie 1,107 mld zł), natomiast w kolejnych latach skala powiększania byłaby niższa – o 48% w roku 2025, 41% w roku 2026, 24% w roku 2027 i o około 1/3 w pozostałych latach obowiązywania programu. Zwraca przy tym uwagę fakt, że największe środki do dyspozycji potencjalnych kredytobiorców rząd postanowił przeznaczyć w latach 2026 – 2,114 mld zł i 2027 – 2 451 mld zł, a więc w okresie, w którym możemy się już spodziewać pewnego spadku atrakcyjności tego programu. Zgodnie z projekcją Narodowego Banku Polskiego poziom inflacji na koniec 2025 roku ma wynieść 3,5%, a zatem najprawdopodobniej będziemy mogli spodziewać się również pewnego spadku stóp procentowych i w konsekwencji także rynkowego oprocentowania standardowych kredytów hipotecznych.

Projekt nowelizacji przewiduje również tryb ponownego uruchomienia przyjmowania wniosków o kredyt w ramach programu w przypadku wstrzymania działania programu przed zasileniem o dodatkowe środki. Ponowne uruchomienie przyjmowania wniosków odbywać się będzie na wniosek ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Nasuwają się dwa pytania. Po pierwsze: czy ta reakcja rządu nie jest spóźniona ? O tym, że istnieje duże prawdopodobieństwo wyczerpania środków dostępnych w programie pisano już wiele tygodni temu. Stan zawieszenia i braku jednoznacznych decyzji, w jakim się znaleźliśmy, z pewnością nie służy stabilizacji sytuacji na rynkach – zarówno rynku kredytów hipotecznych, jak i rynku mieszkaniowym. Niepewność dotyka przy tym zarówno potencjalnych kredytobiorców, jak i – co być może jest znacznie bardziej istotne – deweloperów, którzy rozważają wprowadzenie na rynek nowych inwestycji. Po drugie: jaka powinna być decyzja parlamentu i przyszłego rządu? Czy rzeczywiście potrzebujemy tego typu programu mieszkaniowego? Dotychczasowy bilans wprowadzenia „Bezpiecznego Kredytu 2%” to nie tylko blisko 50 tysięcy kredytów udzielonych na preferencyjnych warunkach, ale również bardzo dynamiczne wzrosty cen nieruchomości w segmencie mieszkań najbardziej dostępnych. Wzrosty, które przecież w pewnym (znacznym) stopniu redukują korzyści płynące z otrzymywanych dopłat. W miarę dosypywania kolejnych pieniędzy do budżetu programu, wzrosty cen mieszkań będą się utrwalać, korzyści z dopłat natomiast relatywnie maleć.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

W dobie szybko zmieniających się warunków klimatycznych, najrozsądniejszym podejściem jest projektowanie naturalistyczne. Nowoczesne budownictwo stawia na ekologię, funkcjonalność, minimalizm, adaptację do zmian klimatu oraz odpowiedzialne praktyki budowlane. Jednym z nowoczesnych rozwiązań urbanistycznych i budowlanych jest błękitno-zielona infrastruktura. Zieleń przydomowa, osiedlowa i publiczna może mieć nie tylko funkcję estetyczną, ale też ekosystemową. Walor ozdobny najczęściej jest priorytetowy w prywatnych ogrodach, jednak i przy takich projektach warto zwracać uwagę na użyteczność zieleni. Ale w największym stopniu współczesną formę obszarów zurbanizowanych kształtują przestrzenie publiczne oraz inwestycje deweloperskie, zarówno pod względem kubaturowo-architektonicznym, jak i przyrodniczym. Ważne jest, by wprowadzać dobre praktyki szczególnie w tych przestrzeniach, bo to one mają największą skalę oddziaływania.

Zieleń retencyjna zamiast trawnika

Zakładanie trawnika jako powierzchni biologicznie czynnej jest rozwiązaniem antyekologicznym i antyekonomicznym. Dużo wyższą jakość ma zieleń funkcjonalna, która coraz częściej występuje wokół budynków biurowych certyfikowanych w systemach LEED czy BREEAM. Ważne jednak, aby zieleń retencyjna stała się standardem również na osiedlach mieszkaniowych i w przestrzeniach publicznych. Inwestorzy powoli przekonują się do stosowania zieleni jako elementu infrastruktury, szczególnie dzięki niskim cenom niektórych retencyjnych roślin takich jak porzeczka czy wierzba oraz niskich kosztów utrzymania naturalistycznych ogrodów deszczowych. Obiekty małej retencji naśladują naturę w gromadzeniu, oczyszczaniu i oddawaniu do atmosfery wody opadowej. Wzorem dla zieleni retencyjnej są mokradła łąkowe, krzewiaste i leśne, które wraz z bagnami są kluczowymi zasobami przyrodniczymi magazynującymi dużą ilość wody i węgla. W przestrzeni miejskiej mogą być to np. zbiorniki, parki i skwery retencyjne, łąki kwietne, niecki trawiaste, ogrody deszczowe, muldy chłonne czy zielone dachy. Gwarancją udanego projektu wykorzystującego zieloną infrastrukturę jest współpraca inwestora z architektem krajobrazu.

Ogrody deszczowe

Ogrody deszczowe należą do rozwiązań błękitno-zielonej infrastruktury (BZI). Są narzędziami małej retencji wód, bardzo pomocnymi dla środowiska obok obiektów dużej i średniej retencji. Znajdują zastosowanie w przestrzeniach publicznych, na osiedlach mieszkalnych, jak i na terenach prywatnych. Polegają na nasadzaniu wodoodpornej flory na specjalnie przygotowanym podłożu o dobrej przepuszczalności i chłonności wody, dzięki czemu chłoną wodę nawet o 40 proc. lepiej niż zwykły trawnik. Taki ogród składa się w ponad 50% z roślin hydrofitowych, doskonale odnajdujących się w środowisku podmokłym, odpornych na susze i zalewanie, które dodatkowo oczyszczają wodę. Ogrody deszczowe magazynują i wykorzystują wodę opadową z okolicznych powierzchni nieprzepuszczalnych. Można wymienić pojedynczy ogród deszczowy znajdujący się w niewielkim zagłębieniu terenowym lub w pojemniku oraz większe systemy sztucznych mokradeł okresowo zalewanych, budowane np. na osiedlach, parkach, skwerach czy przy drogach. Warto wiedzieć, dlaczego stosować dane rozwiązanie ekologiczne, aby nie stosować ich ze względu na modę i zapobiec greenwashingowi.

Zasoby wodne w Polsce, według wskaźnika Water Exploitation Index plus, należą do jednych z najmniejszych w Europie. Nasz kraj traci ogromne ilości wody słodkiej spływającej do rzek i w kolejnym kroku trafiającej do morza. Kolejne straty powodują szybkie zmiany klimatyczne, pogłębiające problem suszy i nawałnic. Ogrody deszczowe mają na celu retencjonowanie jak największej ilości wody w krajobrazie i oddawanie jej większej części bezpośrednio do atmosfery zamiast do kanalizacji deszczowej. Najlepszym źródłem dla takich ogrodów jest woda z dachów, chodników, ciągów pieszych, przydomowych podjazdów i parkingów. Wśród głównych korzyści stosowania ogrodów deszczowych znajdują się:

– ochrona przed suszą, podtopieniami i powodziami;

– poprawa mikroklimatu i zwiększenie bioróżnorodności;

– zwiększenie wilgotności i jakości powietrza;

– regeneracja gleby;

– naturalna filtracja wody opadowej;

– odciążenie kanalizacji;

– mniejsze wymagania pielęgnacyjne i tym samym korzyści finansowe.

Zakładanie ogrodów deszczowych przynosi pozytywne zmiany ekologiczne, ekonomiczne i zdrowotne, ale także wizualne i akustyczne poprzez wabienie ptaków które chętnie przebywają w obecności wody i zieleni naturalistycznej. Do innych pozytywnych efektów należy zapobieganie nieestetycznym i uciążliwym kałużom.

Przydomowy ogród deszczowy

Ogród deszczowy może być wykonany przez każdego, również na własnym podwórku w gruncie (najlepiej rodzimym) lub w pojemniku, a nawet na balkonie, aby poprawić sytuację wodną w bezpośrednim otoczeniu. Ponadto, ogród deszczowy może być inflitrujący lub izolowany. Koszt niewielkiego ogrodu przydomowego wynosi od dwóch do pięciu tysięcy złotych. Powierzchnia ogrodu deszczowego powinna stanowić około 3% powierzchni odwadnianej. Założenie przydomowego ogrodu deszczowego można zlecić architektowi krajobrazu, ale można też to zrobić samodzielnie –merytorycznych informacji na temat roślin dedykowanych do takich ogrodów warto szukać na stronach sklepów budowlanych i ogrodniczych.

RYSUNEK 1. PRZEKRÓJ PRZEZ IZOLOWANY OGRÓD DESZCZOWY W POJEMNIKU

Źródło: Fundacja Sendzimira, https://sendzimir.org.pl/

Podłoże i rośliny ogrodów deszczowych

Podłoże ogrodu deszczowego składa się z gruboziarnistych piasków i skał porowatych, jak wapienie, żwir, kamienie czy skały wulkaniczne. Na mocno zurbanizowanych obszarach, na których brakuje terenów zielonych, idealnie sprawdzają się ogrody deszczowe w pojemnikach. Powierzchnia utwardzona nie jest więc przeszkodą do poprawy warunków wodnych. Polecanymi roślinami hydrofitowymi do ogrodów deszczowych są m.in. irysy, mieczyki błotne, krwawnice, kozłek lekarski, trawy ozdobne, np. manna mielec, mozga trzcinowata, sit, pałka miniaturowa i trzcina. Bardzo ładny efekt wizualny daje wiązówka błotna oraz połączenie irysów z krwawnicami. Na bardziej przepuszczalnych naturalnie glebach szczególnie dobre są rośliny o zwiększonych wymaganiach wodnych – hortensje, paprocie i większość innych roślin cienistych. Z kolei na glebach piaskowych najlepiej sprawdzają się łąki kwietne. Jako zieleń retencyjna mogą też występować krzewy i drzewa. Wśród krzewów warto wymienić kaliny i porzeczki. Z kolei idealne drzewa do ogrodu deszczowego to wierzba biała, wierzba krucha, topola czarna i biała, olsza czarna i szara, dąb błotny i klon czerwony. Ważne jest, aby posadzone drzewa były młode, nieprzyzwyczajone do innych warunków środowiskowych.

Działania samorządów na rzecz miasta – gąbki

Od kilku lat można zaobserwować pozytywną zmianę w zarządzaniu zielenią przez wiele samorządów. W przestrzeniach publicznych coraz częściej wprowadza się zieleń naturalistyczną i obiekty małej retencji, a takie rozwiązania kiedyś były trudne do wdrożenia z powodu niedostatecznej społecznej wiedzy o niewymiernych korzyściach ich stosowania, zarówno ekologicznych, estetycznych jak i finansowych. Obecnie ogrodów deszczowych szybko przybywa na Pomorzu, obszarze szczególnie narażonym na występowanie powodzi ze względu na specyficzne położenie geograficzne i intensyfikację anomalii pogodowych. Gdańsk jest pierwszym miastem w Polsce, w którym powstały gruntowe ogrody deszczowe. W 2016 r. w Gdańsku odbył się pierwszy panel obywatelski poświęcony zagrożeniom powodziowym. Mieszkańcy postawili na rozwiązania przyrodnicze, a zarząd powołał specjalistę od małej retencji w miejskiej spółce komunalnej Gdańskie Wody. Do 2020 r. w mieście powstało kilkanaście miejskich ogrodów deszczowych, które zapobiegły wielu lokalnym podtopieniom, a w całym Trójmieście zaczęła się pozytywna rywalizacja między miastami w zakresie retencji wód, m.in. poprzez programy dofinansowania obiektów małej retencji. W kolejnych latach do idei miasta-gąbki zaczęło przekonywać się coraz więcej miast i powstało wiele projektów inwestycji w zakresie zielono-niebieskiej infrastruktury, konferencje (np. “Zielona retencja – jak przeciwdziałać podtopieniom i suszom w miastach” organizowana m.in. przez Gdańskie Wody) oraz konkursy dla mieszkańców.

Weronika Przypaśniak
Młodszy Specjalista w Dziale Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości Centrum AMRON

W numeracji domów i innych budynków, jak również w nazwach ulic w Polsce panuje duży chaos. Czasami znalezienie konkretnego domu lub ulicy jest bardzo utrudnione, mimo korzystania z nawigacji. Brak uporządkowania przestrzennego w numeracji budynków, jak również brak oznaczeń numerów na budynkach czy przy wejściach do klatek schodowych, jest zmorą ratowników medycznych, strażaków, kurierów czy taksówkarzy, którzy nie mogą trafić pod wskazany im adres. Dlaczego tak się dzieje? Jakie są zasady nadawania numerów budynków? Jak nadać numer nowemu budynkowi?

Jak są nadawane numery porządkowe w Polsce?

Zasady w zakresie numeracji nieruchomości określa Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 21 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji miejscowości, ulic i adresów.

Zgodnie z zapisami tych ustaw kwestia ta należy do zadań gminy, która odpowiedzialna jest między innymi za ustalanie numerów porządkowych oraz zakładanie i prowadzenie ewidencji miejscowości, ulic i adresów, a także umieszczanie i utrzymywanie w należytym stanie tabliczek z nazwami ulic i placów w miastach oraz innych miejscowościach na obszarze gminy.

Numer porządkowy ustala się:

• dla budynków mieszkalnych oraz innych budynków przeznaczonych do stałego lub czasowego przebywania ludzi, w tym w szczególności budynków: biurowych, ogólnodostępnych wykorzystywanych na cele kultury i kultury fizycznej, o charakterze edukacyjnym, szpitali i opieki medycznej oraz przeznaczonych do działalności gospodarczej, wybudowanych, w trakcie budowy i prognozowanych do wybudowania,
• dla obiektów takich jak: parkingi, garaże, wjazdy i wejścia do parków, ogrodów oraz innych miejsc zorganizowanego wypoczynku lub działalności gospodarczej.

Numery porządkowe przyjmują postać liczb całkowitych od 1 do n.

Jeżeli nie istnieje możliwość nadania numeru porządkowego w postaci wyłącznie liczby całkowitej, stosuje się liczbę całkowitą uzupełnioną wielką literą alfabetu łacińskiego od A do Z, wyłączając litery I, O i Q, a w przypadku wyczerpania liter alfabetu łacińskiego dopuszcza się użycie w numerze drugiej litery alfabetu łacińskiego od A do Z. Nie stosuje się innych form opisowych i znaków specjalnych.

Jeżeli obiekty położone są w bezpośrednim sąsiedztwie dwóch lub więcej ulic, posiadają odrębne wejścia od strony sąsiadujących z nimi ulic (rys. 1.), albo gdy obiekt położony przy jednej ulicy posiada więcej niż jedno wejście główne (rys. 2.), obiektom tym może być nadanych wiele numerów porządkowych, związanych ze wszystkimi głównymi wejściami do obiektu.

RYSUNEK 1. budynek z wieloma wejściami głównymi przypisany do 2 ulic

Rysunek 2. budynek z wieloma wejściami głównymi z wieloma numerami porządkowymi

źródło: https://geoportal.gov.pl

Nadawanie numerów porządkowych związanych z określoną ulicą odbywa się w następujący sposób:

• numery porządkowe wzdłuż ulic głównych wzrastają w kierunku od centrum miejscowości ku jej granicom albo z południa na północ oraz ze wschodu na zachód;
• numery porządkowe wzdłuż ulic bocznych wzrastają, poczynając od głównej ulicy, w kierunku granic miejscowości;
• numery porządkowe po lewej stronie ulicy, w kierunku zwiększających się numerów, oznacza się liczbami nieparzystymi, a po prawej stronie – liczbami parzystymi;
• numery porządkowe obiektów przylegających do placu wzrastają, poczynając od naroża placu przy głównej ulicy, zgodnie z kierunkiem ruchu wskazówek zegara
• jeżeli plac powstaje z rozszerzenia lub skrzyżowania ulic, dla obiektów przylegających do placu ustala się kolejne numery porządkowe jednej z ulic przechodzących przez plac.

Przy nadawaniu numerów porządkowych pozostawia się wolne numery pod prognozowaną zabudowę, uwzględniając ład przestrzenny w całej miejscowości lub ład w obrębie danej ulicy lub danego placu. Jeżeli nadawanie kolejnych numerów porządkowych spowoduje zaburzenie dotychczasowego ładu i czytelności numeracji porządkowej, organ prowadzący ewidencję podejmuje działania umożliwiające nadawanie numerów porządkowych zgodnie z ładem w zakresie numeracji porządkowej.

Nie stosuje się jednego numeru porządkowego dla wielu budynków położonych na tej samej nieruchomości. Ponadto nie nadaje się odrębnych numerów porządkowych dla poszczególnych kondygnacji budynków. Numery lokali nie są przedmiotem ewidencji miejscowości, ulic i adresów, a ich nadawanie i numeracja nie należą do kompetencji gminy.

Problemy z numeracją budynków

Zdarza się, że na jednej działce przy konkretnej ulicy stoi budynek z określonym numerem. Potem powstają kolejne – wszystkie z tym samym numerem i kolejną literą alfabetu. W efekcie mamy takie absurdy, jak na przykład ulica Stanisława Zbrowskiego w Radomiu, na której aż 11 bloków wielorodzinnych nosi numer 112 i litery od A do J. Dodatkowo są jeszcze garaże mające numerację 112EA, czy 112FA. Punkt adresowy 112J znajduje się w odległości ok. 386 m w linii prostej od ulicy, do której jest przypisany.

Rysunek 3. BUDYNKI Z TYM SAMYM NUMEREM PORZĄDKOWYM od 112 do 112J

Zgodnie ze znowelizowanym w 2005 r. art. 8 ust. 1a ustawy o drogach publicznych, rada gminy może nadać w formie uchwały nazwę drodze wewnętrznej dopiero, gdy uzyska pisemną zgodę wszystkich właścicieli terenów, na których jest ona zlokalizowana. Ci nie zawsze są jednomyślni i chętni do wyrażenia takiej zgody. W wielu przypadkach okazuje się to niemożliwe, co utrudnia nadawanie numeracji budynkom znajdującym się przy tych drogach. Stąd biorą się adresowe absurdy.

W przypadku próby uporządkowania numeracji w późniejszym czasie, mieszkańcy i przedsiębiorstwa z siedzibą na danym obszarze muszą ponieść koszty tej operacji m. in. związane ze zmianą dokumentów. Dopiero po uzyskaniu funduszy na ten cel będzie można wziąć się za porządkowanie galimatiasu z numerami. Dlatego też ważne jest planowanie przestrzenne i wcześniejsze nadawanie nazw ulicom, by wraz z rozwojem zabudowy problem z numeracją nowych budynków nie występował i nie generował kosztów w przypadku naprawienia sytuacji.

Co trzeba zrobić, gdy budynek nie ma numeru porządkowego

Wniosek o ustalenie numeru porządkowego możemy złożyć w urzędzie gminy, za pośrednictwem poczty, jak również on-line. Może go złożyć właściciel nieruchomości lub inny podmiot, który wykaże swój interes prawny lub obowiązek dotyczący administracyjnego ustalenia numeru porządkowego.

Dla budynku wybudowanego (ujawnionego w ewidencji gruntów i budynków) wniosek należy złożyć jak najszybciej. Nie trzeba uzyskiwać wcześniej pozwolenia na jego użytkowanie ani składać zawiadomienia o zakończeniu budowy. Dla budynku będącego w trakcie budowy wniosek można złożyć z chwilą rozpoczęcia budowy, dołączając do wniosku kopię pozwolenia na budowę. Dla budynku prognozowanego do wybudowania na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania terenu, które przeznaczone są pod budownictwo, wniosek można złożyć w każdej chwili, a w przypadku braku planów wniosek można złożyć z chwilą otrzymania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wraz z kopią tej decyzji.

Po ustaleniu numeru porządkowego urząd zawiadamia pisemnie w formie decyzji wnioskodawcę oraz właściciela/współwłaścicieli lub inne podmioty ujawnione w ewidencji gruntów i budynków, które daną nieruchomością władają.

Konsekwencje braku tabliczki z numerem budynku

Właściciele nieruchomości zabudowanych lub inne podmioty, które takimi nieruchomościami władają, mają obowiązek umieszczenia w widocznym miejscu na ścianie frontowej budynku tabliczki z numerem porządkowym w terminie 30 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o ustaleniu tego numeru. W przypadku, gdy budynek położony jest w głębi ogrodzonej działki, tabliczkę z numerem porządkowym umieszcza się również na ogrodzeniu. Na tabliczce powinna być podana również nazwa ulicy lub placu.

Należy pamiętać, że niedopełnienie obowiązku w zakresie tabliczek z numerem nieruchomości, nazwą ulicy lub miejscowości jest wykroczeniem, o czym mówi art. 64, paragraf 1 Kodeksu Wykroczeń. Grzywna za brak oznakowania budynku wynosi 250 zł.

Mogłoby się wydawać, że brak numeru porządkowego wiąże się tylko z karą grzywny, jednak takie zaniedbanie może mieć poważne konsekwencje. Oprócz problemów z dotarciem do nieruchomości przez firmy kurierskie czy dostawców jedzenia ryzykujesz chociażby sytuacją, w której przez brak oznaczenia służby ratunkowe dotrą z opóźnieniem, a czas w takiej sytuacji jest bardzo cenny.

Agnieszka Zamkowska
Analityk Rynku Nieruchomości