Nowa rzeczywistość na rynku nieruchomości po pandemii, czyli zmiany, które przetrwały

Minęło pół roku, od kiedy oficjalnie został odwołany stan zagrożenia epidemiologicznego związany z wirusem COVID-19. Pandemia nie tylko miała wpływ na nasze zdrowie, ale także znacząco przyczyniła się do ewolucji w różnych strefach gospodarki i życia społecznego. Ta sytuacja pokazała światu, jak szybko jesteśmy w stanie dostosować się do nagłych zmian. W jednej chwili potrafiliśmy stworzyć e-szkołę, e-lekarza, e-urzędy czy e-pracę. Rynek nieruchomości również nie pozostał obojętny na te przemiany. Niektóre z nich są nieodwracalne i dzisiaj budują dla tej branży nową rzeczywistość.

Znaczenie pracy zdalnej dla rynku nieruchomości biurowych

W trakcie lockdownu praca zdalna była bez wątpienia jednym z najistotniejszych elementów praktykowanym od momentu wybuchu pandemii koronawirusa. Okazała się nie tylko chwilowym, ale trwałym rozwiązaniem kształtującym przyszłość miejsc pracy i ich otoczenia. Menadżerowie, którzy obserwowali swoich podwładnych zauważyli, że obowiązki wykonywane z domu mogą wykazywać równie dużą skuteczność i efektywność, jak praca w biurze. Z drugiej strony jednak istnieje obawa przed dezorganizacją zespołu oraz trudnościami w nadzorowaniu wyników. Badanie przeprowadzone przez Grupę BIK (BIG InfoMonitor i BIK) udowodniło, że w dużych spółkach panuje bardziej elastyczne spojrzenie na nowoczesną formę zatrudnienia, w przeciwieństwie do przedstawicieli podmiotów lokalnych. Rozbieżność poglądów prawdopodobnie wynika z różnic w wyzwaniach, z jakimi się stykają, w zależności od skali ich działalności.

Cały szereg przedsiębiorców zainicjowało hybrydowy model pracy jako pomysł na strategię oszczędnościową. Jest to bowiem atrakcyjne rozwiązanie, umożliwiające redukcję kosztów powierzchni biurowej, energii oraz infrastruktury. Skutkiem tego jest niższe niż przed pandemią zapotrzebowanie na wynajem nieruchomości komercyjnych. Eksperci prognozują, że w najbliższym czasie poziom pustostanów będzie utrzymywał się w tendencji rosnącej. Jak podaje raport Colliers International Poland w trzecim kwartale 2023 r. wskaźnik niewynajętej powierzchni na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,3%. Jest to o 1,4% więcej w porównaniu do I kwartału ub.r.

Odpowiadając na niekorzystne następstwa pandemii, właściciele obiektów biznesowych w celu utrzymania konkurencyjności tworzą nowe warunki w swoich budynkach. Świadomi rosnących oczekiwań klientów, inwestują w modernizację, aby nie tylko zachować, ale dodatkowo podnieść standardy swoich przestrzeni. Poniżej zamieszczono wykres przedstawiający poziom wakatu wg wieku budynku dla rynku stołecznego. Wyraźnie widać, że największy popyt jest na budynki najmłodsze, dlatego remonty są strategicznym posunięciem mającym na celu przyciągnięcie nowych odbiorców, poprawę efektywności oraz dostosowanie do nowoczesnych trendów i technologii.

WYKRES 1. POZOM WAKATÓW WG WIEKU BUDYNKU W III KW. 2023 (NIERUCHOMOŚCI BIUROWE)

źródło: Colliers International Poland (https://www.colliers.com/pl-pl/research/rynek-biurowy-w-warszawie-q3-2023, dostęp 12.01.2024 r.)

Preferencje mieszkaniowe

Praca z dowolnego miejsca na ziemi zrewolucjonizowała podejście społeczeństwa do wyboru swojej lokalizacji zamieszkania. Połączenia komunikacyjne spadły na dalszy tor, a zainteresowanie wzbudziły tereny podmiejskie oraz wiejskie. Gospodarstwa domowe coraz mocniej przywiązują wagę do atmosfery spokoju, z dala od zgiełku miejskiego. Nie jest to oczywiście tylko kwestia powierzchni, ale jakości życia w szerszej perspektywie. Niestety kwota 20 000 zł za m2 nie reprezentuje już ceny apartamentu z widokiem na morze, ale stanowi koszty mieszkania dla przeciętnego Kowalskiego. Konsumenci rezygnują z małych mieszkań w sercu dużego miasta, na rzecz większej przestrzeni poza aglomeracją.

To w połączeniu z ograniczoną dostępnością gruntów budowlanych spowodowały gwałtowny wzrost ich cen. Do IV kwartału 2021 r. rynek rozwijał się dynamicznie, jednak nieoczekiwane zmiany stóp procentowych doprowadziły do chwilowej stagnacji. Aktualnie odpowiadając na nowe propozycje kredytowe rządu, rynek ponownie przyspiesza – potwierdzają to obserwowane wzrosty cen niezabudowanych nieruchomości gruntowych.

Sektor handlowy po pandemii

Koronawirus pozostawił także swoje ślady na obiektach handlowych. Wiele sklepów mimo pomocy państwa nie dało rady się utrzymać w okresie praktykowanych obostrzeń oraz wskutek rosnących kosztów prowadzenia działalności gospodarczej w ostatnim czasie i definitywnie zniknęło z rynku. Zakłady, które wcześniej mało aktywnie funkcjonowały w sieci, musiały przyspieszyć rozszerzając kanały dystrybucji internetowej. Jak podaje GUS konsumenci coraz chętniej robią zakupy online, a obawa przed utratą zdrowia jeszcze bardziej nasiliła ten kierunek. Obecnie tempo nie jest tak dynamiczne jak miało to miejsce w latach 2020-2022, ale rynek w dalszym ciągu utrzymuję się na ścieżce aprecjacji. Według ostatnich danych udział sprzedaży online, w sprzedaży detalicznej ogółem zwiększył się z 8,3% we wrześniu do 9,0% w październiku 2023 r.

Najbardziej wytrzymałe na pandemiczne rewolucje okazały się centra logistyczne. Wykorzystywane są nie tylko jako miejsce składowania produktów, ale stanowią kluczowy element handlu elektronicznego. Skuteczne zarządzanie magazynem umożliwia sklepom e-commerce konkurowanie na rynku poprzez szybkość dostawy oraz proponowanie niższych cen.

Innowacje istotnym graczem

W czasach post-covidowych cyfryzacja wielu procesów jest transformacją sposobu funkcjonowania dla sektora nieruchomości. Firmy dzisiaj wychodzą naprzeciw swoim konsumentom, dając im innowacyjne rozwiązania technologiczne, takie jak elektroniczne transakcje czy zdalne zarządzanie nieruchomościami. Platformy online stały się znaczącym narzędziem dla poszukiwaczy mieszkań, a wirtualne spacery zyskały na popularności.

Z innego punktu widzenia informatyczne udoskonalenia stwarzają nowe możliwości do nadużyć i nieuczciwych praktyk. Anonimowość pozwala hakerom na poczucie pewnego rodzaju nietykalności, co sprawia, że przejście do świata Internetu rodzi ryzyko ataków cybernetycznych. To z kolei może zagrażać naszej prywatności i bezpieczeństwu transakcji online.

Podsumowanie

Pandemia koronawirusa niewątpliwie wywołała pasmo zmian dla rynku nieruchomości na całym świecie. Wprowadzone ograniczenia przyczyniły się do rozkwitu infrastruktury mieszkaniowej na terenach podmiejskich. Ludzie zaczęli poszukiwać większej ilości przestrzeni oraz tworzyć sobie lepsze warunki do pracy zdalnej. Rok 2023 pokazał zastój na rynku najmu nieruchomości biurowych spowodowany głównie dostosowywaniem wnętrz do nowych potrzeb oraz zmianą trybu pracy. Technologia stworzona na potrzeby funkcjonowania w czasach lockdownu dzisiaj kreuje nowe standardy, a inwestorzy chcąc utrzymać się na rynku muszą być elastyczni i gotowi na dopasowywanie do nowych okoliczności.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON