Zmiany w podatku od nieruchomości za garaż – wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Podatek od nieruchomości jest jednym z kluczowych źródeł dochodów dla samorządów lokalnych. W jego ramach opodatkowane są grunty, budynki oraz ich części, a także budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W ostatnich latach coraz częściej zwracano uwagę na problem różnicowania stawek podatkowych w zależności od rodzaju i przeznaczenia nieruchomości. Wielu podatników zastanawiało się dlaczego ich stawka podatku od nieruchomości za garaż jest kilkukrotnie wyższa niż stawka sąsiada. Wywoływało to liczne kontrowersje i protesty ze strony właścicieli garaży.

Otóż problem polegał na tym, że garaże przynależne do lokalu mieszkalnego (stanowiące prawnie część tego lokalu) były opodatkowane według stawki dla budynków mieszkalnych wynoszącej w 2024 roku maksymalnie 1,15 zł za mkw. powierzchni użytkowej. Natomiast garaże stanowiące przedmiot odrębnej własności były do tej pory zaliczane do kategorii budynków pozostałych (nawet jeśli znajdowały się w budynku mieszkalnym), dla których stawka podatkowa wynosi maksymalnie 11,17 zł za mkw., czyli jest aż 10 razy wyższa.

TABELA 1. KWOTA PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI OBLICZONA DLA MIESZKANIA I MIEJSCA POSTOJOWEGO W ZALEŻNOŚCI OD JEGO CHARAKTERU PRAWNEGO

źródło: opracowanie własne

Czy to sprawiedliwe? Pewne małżeństwo, które nabyło mieszkanie wraz z miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym wyodrębnionym jako samodzielny lokal niemieszkalny, dla którego prowadzona jest oddzielna księga wieczysta, uznało, że nie i złożyło skargę do sądu. Finalnie sprawą zajął się Trybunał Konstytucyjny.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego

W swoim orzeczeniu Trybunał Konstytucyjny uznał, że różnicowanie stawek podatku od nieruchomości dla garaży jest niezgodne z Konstytucją RP, a konkretnie z zasadą równości wobec prawa oraz zasadą sprawiedliwości społecznej.

Trybunał argumentował, że z punktu widzenia przepisów prawa podatkowego nie ma podstaw, żeby garaże w budynkach wielomieszkaniowych były traktowane jako kategoria niejednolita. Według sędziów orzekających stawki podatkowej nie ustala się na podstawie charakteru prawnego przedmiotu prawa własności, ale przeznaczenia, zgodnie z którym jest on użytkowany. Co więcej, we współczesnym świecie miejsce postojowe jest traktowane jako naturalny, a wręcz niezbędny element mieszkania, ponieważ zaspokaja podstawowe potrzeby ludzi w zakresie zamieszkiwania. Podobnie jest w przypadku innych pomieszczeń przynależnych, na przykład piwnicy, komórki lokatorskiej czy strychu, choćby nie przylegały bezpośrednio do lokalu a nawet nie znajdowały się w budynku, a jedynie były położone w granicach nieruchomości gruntowej. Podlegają one opodatkowaniu według stawek przewidzianych dla budynków mieszkalnych. Ponadto, bez względu na to, czy garaż stanowi nieruchomość odrębną od lokalu mieszkalnego, czy też jest do niego przynależny, pełni tę samą funkcję.

Różnicowanie stawek podatkowych dla garaży i innych rodzajów nieruchomości mieszkaniowych nie ma uzasadnienia merytorycznego i prowadzi do niesprawiedliwego obciążenia finansowego właścicieli garaży. Dlatego Trybunał nakazał likwidację tego rodzaju różnicowania i wprowadzenie jednolitych stawek podatkowych dla wszystkich nieruchomości mieszkalnych, w tym garaży.

Stan prac nad zmianą przepisów

W odpowiedzi na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich w sprawie prac nad definicją budowli i w zakresie doprecyzowania zasad opodatkowania garaży 6 marca br. Ministerstwo Finansów zapewniło, że prace w tym zakresie już się rozpoczęły. Celem zmian legislacyjnych jest ujednolicenie zasad opodatkowania garaży wielostanowiskowych znajdujących się w budynkach wielomieszkaniowych.

Planuje się, że nowe regulacje zostaną opublikowane najpóźniej do końca listopada br. Natomiast, jak wynika z wyroku Trybunału, niekonstytucyjne przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przestaną obowiązywać od 1 stycznia 2025 roku, zatem kolejna decyzja podatkowa za 2025 rok będzie już uwzględniać jednolite stawki dla garaży.

Warto też podkreślić, że Ministerstwo Finansów obecnie nie przewiduje przeprowadzenia systemowych zmian w opodatkowaniu nieruchomości (np. wprowadzenie podatku katastralnego).

Konsekwencje wyroku

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego ma istotne konsekwencje dla systemu podatkowego w Polsce, zarówno dla właścicieli garaży, jak i dla samorządów lokalnych. Przede wszystkim, właściciele garaży mogą liczyć na obniżenie stawek podatku od nieruchomości, co w praktyce oznacza niższe obciążenia finansowe. To z kolei może przyczynić się do większej akceptacji systemu podatkowego oraz poprawy relacji między mieszkańcami a władzami lokalnymi.

Dla samorządów lokalnych wyrok Trybunału oznacza konieczność dostosowania lokalnych uchwał podatkowych do nowych wymogów prawnych. Gminy będą musiały zrezygnować z różnicowania stawek podatkowych dla garaży i wprowadzić jednolite stawki dla wszystkich nieruchomości mieszkalnych. Oznacza to konieczność zmiany budżetów oraz przemyślenia strategii finansowych, aby zrekompensować spadki dochodów z tytułu podatku od nieruchomości.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości