Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Sytuacja na rynku nieruchomości ma bezpośredni związek z czynnikami makroekonomicznymi w skali całego kraju, jak również poszczególnych regionów. Obszary wykorzystywane rolniczo posiadają określone ramy działalności i decydują o potencjale produkcyjnym. Usytuowanie gruntów, klasa bonitacyjna, nachylenie oraz nasłonecznienie to niektóre z cech, jakie wpływają na możliwości produkcyjne danego terenu. Wskaźnik WRPP (waloryzacji rolniczej przestrzeni produkcyjnej) odzwierciedla potencjał rolniczej przestrzeni produkcyjnej wynikający z warunków naturalnych. Szacowany jest na podstawie jakości i przydatności rolniczej gleb (m.in. na podstawie klas bonitacyjnych gleb), agroklimatu, rzeźby terenu i stosunków wodnych gleb. Na podstawie wskaźnika WRPP można stwierdzić, że najlepsze warunki rozwoju rolnictwa w Polsce występują lokalnie, głównie w Polsce południowo-wschodniej, południowej, południo-zachodniej, tj. na obszarze Wyżyny Małopolskiej, Wyżyny Lubelskiej i Niziny Śląskiej, gdzie występuje niższy stopień uprzemysłowienia i zurbanizowania. Jest to zatem południowa część kraju nie wliczając masywów górskich oraz niewielki obszar na północy kraju (Żuławy Wiślane). Północno-zachodnie tereny charakteryzują się wysokim współczynnikiem zalesienia, wobec czego nie stanowią obszarów, które mogą być efektywnie wykorzystywane rolniczo, natomiast północno-wschodnie obszary stanowią tereny o licznych jeziorach.

Poszczególne regiony Polski posiadają różne kierunki rolniczego zagospodarowania ziemi, a uwarunkowane jest to warunkami agroekologicznymi oraz dotychczasowym rozwojem społeczno-ekonomicznym. Grunty orne są najważniejszą kategorią użytków rolnych na terenie Polski i stanowią 43% powierzchni kraju. Jakość gleb jest jednym z czynników w największym stopniu wpływających na możliwości uzyskiwania wysokich dochodów z prowadzonej produkcji rolniczej. Czynnik ten jest niezależny od pozostałych elementów wpływających na dochodowość produkcji rolniczej, takich jak rozdrobnienie działek, struktura obszarowa gospodarstw czy uwarunkowania ekonomiczne. Jakość polskich gleb należy do najniższych w Europie. Potencjał produkcyjny przeciętnego hektara gleb w Polsce odpowiada potencjałowi 0,6 ha przeciętnych gruntów ornych krajów Unii Europejskiej. Wynika to głównie z faktu, że w ogólnej powierzchni polskich gruntów ornych znajduje się prawie 32% gruntów słabych i bardzo słabych, a tylko około 29% gleb wysokiej produktywności.

Użytki rolne na terenie Polski z roku na rok zmniejszają swoją powierzchnię. W 2010 r. zostało wyłączonych na cele nierolnicze 2 935 ha, natomiast w 2020 r. już 4 819 ha. Rok 2021 pobił absolutny rekord, w tym okresie wyłączono z produkcji rolnej aż 6 038 ha gruntów rolnych. Największa powierzchnia, biorąc pod uwagę rok 2022 r., została wydzielona na tereny osiedlowe (53% ogólnej powierzchni gruntów wyłączonych) oraz przemysłowe (21%). Najwięcej gruntów wyłączono na terenie województwa wielkopolskiego oraz łódzkiego. Niepokojące jest to, iż procesowi wyłączania na cele nierolnicze poddawano również gleby o najwyższej klasie bonitacyjnej (I-II klasa). Gleby te stanowiły 6% ogólnej powierzchni wyłączonych terenów, co dawało 303 ha. Powyższe dane pochodzą z Rocznika Statystycznego Rolnictwa 2023, który obejmował swoim zakresem rok 2022. Poniżej fragment Rocznika ukazujący powierzchnię gruntów rolnych wyłączonych na cele nierolnicze w podziale na klasy bonitacyjne. Zauważyć można, iż rok 2021 charakteryzował się silnym wzrostem powierzchni wyłączonej na cele nierolnicze we wszystkich klasach bonitacyjnych. Był to okres wzmożonych działań inwestorskich po ograniczeniach i wyhamowaniu gospodarki związanych z pandemią COVID-19. Rok ten obfitował w dużą liczbę wydanych pozwoleń na budowę (wzrost o ok 24% względem roku poprzedniego). Po okresie zachwiań gospodarki i niepewności polityczno-gospodarczej inwestorzy postanowili zabezpieczyć posiadane fundusze lokując je w nieruchomościach gruntowych, w tym również rolnych.

źródło: Rocznik Statystyczny Rolnictwa 2023, GUS

Koniunktura w polskim rolnictwie w latach 2022-2024 kształtowała się przede wszystkim pod wpływem wolumenu produkcji oraz zmian cen na rynkach rolnych w trudnych i coraz bardziej ekstremalnych warunkach pogodowych. Okresy suszy oraz wysokich temperatur w okresach letnich ulegają wydłużeniu, a dodatkowym czynnikiem degradującym jest zmniejszenie sumy opadów w okresie wegetacyjnym, co w ubiegłym roku przełożyło się na lokalne zmniejszenie produkcji rolnej nawet o 30%.

Analiza cen gruntów rolnych oraz transakcji zawieranych na przestrzeni lat sprawia, że na pierwszy plan wysuwają się lokalne czynniki pozarynkowe jako najważniejszy parametr, od którego zależy cena, nie licząc wskaźnika WRPP. Wahania cen gruntów rolnych oraz zauważalny trend na rynkach globalnych są jedynie kierunkiem, w jakim rynek się rozwija, natomiast lokalne uwarunkowania w największej mierze wpływają na wartość. Takimi lokalnymi uwarunkowaniami są czynniki pogodowe, które nie są typowe oraz nie występują cyklicznie. Ostatnio szerokim echem po Polsce niosła się informacja o powodzi, jaka przechodziła z południa po północne rejony kraju. Ta intensywna i tragiczna w skutkach powódź zniszczyła nie tylko dorobek wielu ludzi, ale negatywnie wpłynęła też na wartość i jakość gruntów pod uprawy. Pozostałe czynniki to postęp urbanizacji i rozwój obszarów miejskich, w tym zwiększanie areału przeznaczonego pod zabudowę, zmieniające się sąsiedztwo lub atrakcyjne turystycznie położenie, migracje ludności z terenów wiejskich, rozbudowa sieci infrastruktury drogowej oraz związane z tym ograniczenia, a także zauważalne ryzyka wynikające z działalności człowieka, takie jak lokalne zanieczyszczenia wód lub gleby czy lokalizacja wysokoemisyjnych obiektów produkcyjnych.

Rynek nieruchomości rolnych w Polsce zmienia swoje oblicze, generując rzeczoznawcom jeszcze więcej aspektów wymagających analizy, natomiast uczestnikom rynku nieruchomości jeszcze więcej pytań i wątpliwości związanych z transakcją. Polityka rolna w naszym kraju obecnie nie wzbudza zaufania do Instytucji Państwa, a wręcz powoduje osłabienie nastrojów uczestników rynku, co może mieć negatywny skutek w niedalekiej przyszłości związany ze słabnącą produkcją w tej dziedzinie gospodarki.

Agata Wróblewska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Rzeczoznawca Majątkowy (nr uprawnień 8247)

Transformacja ustrojowa i będące jej konsekwencją zmiany gospodarcze z lat 90-tych przyniosły daleko idące skutki dla wielu obszarów życia społecznego i gospodarczego. W odróżnieniu od większości dużych miast, które z nowymi wyzwaniami radziły sobie dość dobrze, wiele miast małych i średnich znalazło się w bardzo trudnej sytuacji. Rosnące w wyniku upadku nierentownych zakładów pracy bezrobocie, brak nowych inwestycji, a przede wszystkim odpływ ludności, w tym zwłaszcza osób młodych, to najważniejsze, negatywne konsekwencje zmian, które w całych regionach są odczuwalne do dziś. Po przystąpieniu do Unii Europejskiej, Polska stała się jednym z największych beneficjentów funduszy strukturalnych, których celem jest zmniejszenie dysproporcji regionalnych i znaczna część małych miast z powodzeniem wykorzystała możliwości, jakie stwarzały fundusze unijne, nie tylko do poprawy infrastruktury i przyciągnięcia inwestycji, ale również do poprawy jakości życia mieszkańców. Jednak mimo znacznego postępu, w zdecydowanej większości małych i średnich miast najpoważniejszym problemem pozostaje depopulacja z jej wszystkimi negatywnymi konsekwencjami – wyzwaniami społecznymi i ekonomicznymi czy problemami z funkcjonowaniem lokalnych instytucji, takich jak szkoły, szpitale czy ośrodki kulturalne. Młodzi ludzie, szukając lepszych perspektyw edukacyjnych i zawodowych, masowo migrują do największych miast, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk lub wybierają emigrację i rozpoczęcie nowego życia za granicą.

Czy jest zatem szansa na odwrócenie tego niekorzystnego trendu? Wydaje się, że jest przynajmniej kilka istotnych argumentów, które za tym przemawiają.

Impulsem, który umożliwił ewolucję dotychczasowego sposobu myślenia o miejscu zamieszkania był wybuch pandemii COVID-19. Jedną z najważniejszych zmian, która wpłynęła na decyzje mieszkaniowe podejmowane w czasie pandemii, było otwarcie na szeroką skalę możliwości świadczenia pracy w trybie zdalnym. Model pracy zdalnej lub hybrydowej został wdrożony przez zdecydowaną większość firm i instytucji, co pozwoliło pracownikom na realizowanie swoich zadań zawodowych bez konieczności codziennego dojeżdżania do biura. Ten wymuszony „eksperyment” udowodnił, że taki system pracy pozwala firmom nie tylko na sprawne działanie bez uszczerbku dla efektywności pracy, ale w znacznym stopniu poprawia jakość życia pracowników, pozwalając jednocześnie na istotne ograniczenie kosztów funkcjonowania. Choć po pandemii niektóre firmy powróciły do tradycyjnych modeli pracy stacjonarnej, znaczna część z nich pozostała przy trybie zdalnym lub hybrydowym, dzięki czemu wielu pracowników nie jest już przywiązanych do miejsca pracy w dużym mieście i może pozwolić sobie na zamieszkanie w mniejszych miejscowościach. To bardzo istotna, jakościowa zmiana, która może mieć i częściowo już ma trwały wpływ na rynek nieruchomości, zwiększając atrakcyjność małych miast czy miejscowości podmiejskich.

Wpływ pandemii COVID-19 na wzrost atrakcyjności zamieszkania w mniejszych miastach to jednak nie tylko praca zdalna. Pandemia zdecydowanie przyspieszyła proces przenoszenia do Internetu handlu i usług, w tym usług publicznych, a także np. możliwości korzystania z dóbr kultury. Dzięki temu mieszkańcy małych miast mają dziś zdecydowanie łatwiejszy dostęp do produktów i usług, które wcześniej były dostępne praktycznie tylko w miastach dużych. Są to zmiany zdecydowanie zmniejszające przewagi zamieszkania w dużych miastach. W ich konsekwencji małe miasta i tereny podmiejskie zaczęły być postrzegane jako coraz bardziej atrakcyjna alternatywa – miejsca, gdzie można żyć spokojniej, w większym komforcie, ponosząc jednocześnie znacznie niższe koszty.

Niezwykle ważnym czynnikiem zwiększającym atrakcyjność małych miast jako potencjalnego miejsca zamieszkania były i są inwestycje infrastrukturalne, zwłaszcza te, dzięki którym zmniejsza się odległość (mierzona czasem dojazdu) między miastami małymi a większymi ośrodkami miejskimi. Dzięki budowie infrastruktury drogowej czy modernizacji linii kolejowych w przypadku takich miast jak Łowicz, Żyrardów czy Siedlce, czas dojazdu do Warszawy zmniejszył się nawet dwukrotnie, a dojazd do pracy (zakładając jej tryb hybrydowy) nie jest już tak uciążliwy jak wcześniej. Przy założeniu korzystania z transportu szynowego są to czasy przejazdu porównywalne do czasów przejazdu do centrum z peryferyjnych dzielnic miasta lub miejscowości położonych bezpośrednio za granicami miasta.

W kontekście relokacji do mniejszego miasta, najbardziej wymiernym argumentem „za” pozostają jednak ceny nieruchomości. Ceny mieszkań w największych polskich miastach od szeregu kwartałów utrzymują się na poziomie, który praktycznie wyklucza zakup mieszkania przez znaczną część osób, w tym przede wszystkim osób młodych. Notowany przez Centrum AMRON Indeks Dostępności Mieszkaniowej dla ośmiu największych miast wskazuje na wyraźne obniżenie dostępności cenowej mieszkań w wyniku zarówno wzrostu cen, jak i wzrostów stóp procentowych po 2021 roku. Oczywiście ten spadek dotyczy również rynków mniejszych miast, jednak dostępność cenowa mieszkań w mniejszych ośrodkach, mimo wcześniejszych wzrostów cen, pozostaje na wysokim poziomie. Zestawienie indeksów dostępności mieszkaniowej dla Warszawy i pięciu miast różnej wielkości, znajdujących się w odległości około 1 godziny dojazdu do Warszawy lub mniej (Ciechanów, Siedlce, Skierniewice, Łowicz i Warka) dobrze obrazuje tę różnicę. W przypadku Warszawy wzrosty cen i kosztu kredytu spowodowały spadek dostępności mieszkań do poziomu notowanego ostatnio w roku 2011. W przypadku mniejszych miast, mimo notowanego spadku, dostępność mieszkaniowa nadal utrzymuje się powyżej poziomu IDM dla Warszawy w okresie ostatniego boomu w 2021 roku.

INDEKS DOSTĘPNOŚCI MIESZKANIOWEJ DLA WARSZAWY I 5 MIAST I KW. 2020 – II KW. 2024

źródło: Centrum AMRON

Łatwo wyobrazić sobie potencjalne korzyści z dokonania takiego wyboru zarówno przez osoby młode, jak i starsze. W przypadku tych ostatnich relokacja umożliwia np. uwolnienie części kapitału z dotychczas zajmowanej nieruchomości i wykorzystanie go na inne cele, jak choćby inwestycja w drugie mieszkanie przynoszące dodatkowy dochód z najmu lub przekazanie go młodszemu pokoleniu „na start”. Nie bez znaczenia dla emerytów są również niższe koszty życia w mniejszych ośrodkach miejskich. W przypadku osób młodszych to oczywiście szansa na zakup większego mieszkania lub zaciągnięcie mniejszego kredytu.

Zakup mieszkania w małym mieście nie musi jednak mieć charakteru konsumpcyjnego i wiązać się z chęcią zamieszkania w nim. Mieszkania w małych miastach to również potencjalna forma inwestycji, nieobciążona podwyższonym ryzykiem i przynosząca całkiem przyzwoity zwrot. Analiza dynamiki cen w ostatnich latach wskazuje, że ich wzrosty notowane w mniejszych ośrodkach miejskich nie odbiegają znacząco od tych notowanych w miastach największych. Oznacza to zatem, że mieszkanie zlokalizowane w jednym z pięciu analizowanych mniejszych miast w ciągu ostatnich 10 lat stanowiło równie dobrą lokatę kapitału, co mieszkanie w Warszawie.

DYNAMIKA ZMIAN ŚREDNIEJ CENY 1 MKW. MIESZKANIA W LATACH 2014 – 2023

źródło: Centrum AMRON

Inwestycja w mieszkanie w mniejszym mieście to nie tylko spekulacja. Ostatnie lata przyniosły znaczne ożywienie rynku najmu mieszkań, również w mniejszych miastach, a stawki najmu możliwe do uzyskania w takich lokalizacjach gwarantują stopy zwrotu porównywalne z tymi uzyskiwanymi w dużych ośrodkach miejskich. Jeśli dodatkowo miejscowość, w której zdecydujemy się zainwestować, położona jest w regionach górskich, nadmorskich lub po prostu w obszarach z cennym dziedzictwem kulturowym czy przyrodniczym, możemy dodatkowo liczyć na popyt na najem krótkoterminowy ze strony turystów.

Nie bez znaczenia dla szans rewitalizacji małych i średnich miast jest również rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju. Zrównoważony rozwój to idea zakładająca dążenie do rozwoju społeczeństw w sposób, który nie przynosi uszczerbku dla szans przyszłych pokoleń. Inaczej mówiąc, jest to sposób myślenia o rozwoju łączący w sobie troskę o ekologię, sprawiedliwość społeczną i efektywność ekonomiczną i jednocześnie zapobiegający wyczerpywaniu zasobów naturalnych. Trendy te sprzyjają rozwojowi mniejszych, bardziej zrównoważonych społeczności. „Work-life balance”, łatwiejsza komunikacja, zorientowanie na ekologię to wartości coraz ważniejsze, zwłaszcza dla przedstawicieli młodszych pokoleń.

Powodów przemawiających za rozważeniem inwestycji lub po prostu zakupem nieruchomości na własne potrzeby, zlokalizowanych w mniejszych miejscowościach, jak widać, nie brakuje. Z pewnością małe miasta bardzo mocno się między sobą różnią, oferując potencjalnym inwestorom różny poziom szans i ryzyk. Wydaje się jednak, że dla wielu osób, również młodych, taki kierunek inwestowania czy wyborów życiowych dotyczących miejsca zamieszkania może być zupełnie racjonalny.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Zakup nieruchomości zalicza się do jednej z najkorzystniejszych i najbezpieczniejszych inwestycji długoterminowych. Nie tylko skutecznie chroni kapitał przed utratą wartości, co doskonale pokazał ostatni czas wysokiej inflacji, ale również może generować regularny dochód bez konieczności ciągłego zaangażowania w proces pracy. Niestety nie zawsze wynajem przebiega w sposób bezproblemowy. Jednym z głównych wyzwań przed jakim stoją właściciele mieszkań jest znalezienie rzetelnego lokatora. Zaległości w czynszach, zniszczone wyposażenie lub skargi sąsiadów na hałaśliwe imprezy do rana to tylko kilka trudności, z jakimi stykają się wynajmujący. Warto zatem podjąć starania, które zminimalizują ryzyko strat finansowych oraz pomogą uniknąć dodatkowego stresu. Jak więc właściwie ocenić wiarygodność potencjalnego najemcy?

Po pierwsze rozmowa

Już podczas prezentacji lokalu warto przeprowadzić luźną rozmowę, która umożliwi nam pierwszą ocenę danej osoby. Wiadomym jest, że nie da się przewidzieć wszystkiego – pewne rzeczy wychodzą dopiero z czasem. Niemniej jednak, możemy zapytać o pracę czy zainteresowania, co da nam pewien wgląd w to, jaki jest styl życia danej osoby oraz jakim może być lokatorem. Jeśli nie życzymy sobie obecności zwierząt w mieszkaniu, warto już na tym etapie jasno to zakomunikować. W trakcie takiej konwersacji możemy także dowiedzieć się o motywacje najmu, pozwalające lepiej zrozumieć intencje i ułatwiające decyzję o długookresowej współpracy.

Zanim podpiszesz umowę

Warto sprawdzić wypłacalność potencjalnego najemcy, aby zminimalizować ryzyko problemów związanych z jego niewywiązywaniem się z zobowiązań finansowych. Większość dostępnych rejestrów dłużników na rynku służy przede wszystkim do weryfikacji firm, kontrahentów lub klientów instytucji finansowych, dlatego osoby fizyczne zazwyczaj nie mają do nich bezpośredniego dostępu. Jednakże istnieje możliwość sprawdzenia danej osoby w Krajowym Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych (KRDN), który jest instytucją publiczną. Jego zadaniem jest ochrona obywateli przed nieuczciwymi działaniami ze strony osób, które nie regulują swoich zobowiązań.

W miarę możliwości opłaca się poprosić o referencje od poprzednich wynajmujących. Należy to zrobić w sposób swobodny i uprzejmy, aby przyszły lokator nie czuł się podejrzewany o cokolwiek. Chodzi jedynie o uzyskanie informacji, czy w przeszłości czynsz był opłacany terminowo.

Zabezpiecz się finansowo

Nawet najbardziej skrupulatna selekcja nie daje nam pewności, że lokator będzie planowo płacił czynsz oraz dbał o naszą własność, dlatego warto rozważyć uwzględnienie w umowie zabezpieczenia finansowego.

Funkcjonującym i sprawdzonym rozwiązaniem stosowanym przez właścicieli mieszkań jest pobieranie kaucji. Kaucja jest to suma pieniężna, która zazwyczaj oscyluje w wysokości od 1 do 3 miesięcznych czynszów i jest zwracana w całości po zakończeniu umowy, jeśli lokator dotrzyma jej warunków i odda mieszkanie w stanie niepogorszonym. W przeciwnym wypadku właściciel mieszkania ma prawo zatrzymać część lub całość depozytu na poczet niezapłaconych rachunków czy wyrządzonych szkód.

Należy pomyśleć o ubezpieczeniu mieszkania, które nie tylko pokryje straty finansowe w przypadku problematycznego gościa, ale również zabezpieczy nas przed sytuacjami losowymi tj. zalanie czy pożar. Firmy ubezpieczeniowe oferują różnorodne pakiety, dzięki którym możemy wybrać opcję najlepiej dopasowaną do naszych potrzeb i chroniącą mieszkanie przed zdarzeniami budzącymi nasze największe obawy.

Dobrze skonstruowana umowa najmu

Kluczem do sukcesu w wynajmie nieruchomości jest przemyślana umowa, która w pełni chroni nasze interesy. Aby mieć pewność, że wszystkie istotne zapisy zostały uwzględnione, warto zasięgnąć porady eksperta przy tworzeniu dokumentu. Choć jednorazowy koszt konsultacji prawnika może wydawać się wydatkiem, dobrze skonstruowana umowa posłuży nam na dłużej, stanowiąc podstawę przy każdym kolejnym wynajmie. Warto zainteresować się również formą najmu okazjonalnego, która daje właścicielowi większe bezpieczeństwo niż tradycyjna umowa.

Dobrze napisana umowa powinna zawierać:

• dane stron umowy,
• adres oraz opis przedmiotu najmu,
• czas trwania oraz zasady wypowiedzenia umowy,
• wysokość czynszu oraz termin płatności (należy dokładnie wskazać, która strona jest odpowiedzialna za opłaty dodatkowe tj. media, Internet, itp.),
• wysokość kaucji,
• prawa i obowiązki obu stron,
• konsekwencje zaległości,
• zakaz podnajmu,
• protokół zdawczo odbiorczy zawierający szczegółowe zdjęcia lokalu, które odzwierciedlą stan, w jakim znajdowała się nieruchomość w momencie, kiedy oddaliśmy ją w ręce najemcy,
• uzgodnienia dotyczące kar umownych,
• podpisy stron.

Szybkie reagowanie

W przypadku, gdy pojawią się pierwsze oznaki opóźnień w płatnościach, kluczowe jest, aby działać bezzwłocznie. Oczywiście nie mówimy tu o jednorazowym incydencie – każdemu zdarza się zapomnieć. Natomiast im szybsza reakcja, tym większa szansa na rozwiązanie problemu na wczesnym etapie. Najemca powinien od samego początku zdawać sobie sprawę, że opóźnienia w regulowaniu należności są szybko zauważane. Konsekwentne egzekwowanie płatności daje jednoznaczny sygnał, że brak terminowości nie będzie tolerowany, co zmniejsza ryzyko dalszych problemów.

Eksmisja to ostateczność

Jeśli lokator zalega z płatnością czynszu, a nasze upomnienia nie spotykają się z żadną reakcją, należy wysłać oficjalne wezwanie do zapłaty, wyznaczając ostateczny termin, do którego oczekujemy uregulowania należności. W przypadku braku odpowiedzi, konieczne będzie podjęcie kolejnych kroków prawnych, które finalnie mogą prowadzić do eksmisji najemcy. W naszym interesie jednak jest dokonać wszelkich starań, aby rozwiązać sprawę polubownie, np. proponując rozłożenie zaległości na raty, ponieważ takie postępowania sądowe są kosztowne i długotrwałe. Eksmisja to już ostateczność wymagająca wyroku sądowego, który pozwala wynajmującemu na usunięcie niechcianego najemcy z lokalu. Dlatego ważne jest, aby mieć dobrze sporządzoną umowę, co może ułatwić i przyspieszyć zakończenie spraw.

Podsumowanie

Całkowite uniknięcie kłopotliwych gości oraz zdarzeń z nimi związanych nie zawsze jest możliwe, jednak możemy znacząco zmniejszyć ryzyko podejmując odpowiednie działania przed nawiązaniem współpracy. Sprawdzenie najemcy, sumiennie przygotowana umowa, prawidłowa ochrona finansowa oraz bezzwłoczna reakcja na opóźnienia w płatnościach to fundamentalne czynności w zabezpieczeniu przed nieuczciwymi lokatorami.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

W ostatnich latach coraz więcej cudzoziemców, zwłaszcza z krajów Unii Europejskiej i Ukrainy, decyduje się na zakup mieszkań w Polsce, zarówno w celach inwestycyjnych, jak i mieszkaniowych. Stabilny wzrost gospodarczy oraz niskie stopy procentowe utrzymywały wciąż rosnący popyt na lokalne mieszkalne do 2019 roku. Ceny mieszkań rosły dynamicznie, szczególnie w dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk. Wybuch pandemii COVID-19 w 2020 roku spowodował chwilowe zamrożenie rynku mieszkaniowego. Wiele transakcji zostało wstrzymanych, a deweloperzy opóźniali nowe projekty. Mimo początkowego spowolnienia, ceny mieszkań nie spadły. Popyt szybko się odbudował, napędzany niskimi stopami procentowymi i zainteresowaniem nieruchomościami jako bezpieczną inwestycją w niepewnych czasach. Stopniowy wzrost stóp procentowych spowodował ograniczenie zdolności kredytowej Polaków, co przełożyło się na spadek liczby udzielonych kredytów w  2022 roku. Deweloperzy nadal utrzymywali wysokie ceny, głównie z powodu rosnących kosztów budowy. W 2023 roku ruszył program wsparcia „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wpłynął na wzrost popytu w  segmencie mieszkań kupowanych przez młodych ludzi, jak również wzrost liczby udzielanych kredytów. Zgodnie z danymi prezentowanymi w Raporcie AMRON-SARFiN, w całym 2023 udzielono 162 375 kredytów, co stanowi 28,55% więcej w porównaniu do 2022 roku oraz 36,69% mniej w porównaniu do rekordowego jak dotychczas pod względem liczby udzielonych kredytów 2021 roku. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych we wskazanym okresie wyniosła 62,763 mld zł, czyli o 43,81% więcej w  odniesieniu do roku poprzedniego oraz 26,82% mniej w porównaniu do 2021 roku.

WYKRES 1. LICZBA I WARTOŚĆ NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH ROCZNIE W LATACH 2013-2023

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych SARFiN

Na podstawie danych GUS prezentujących liczbę i wartość sprzedanych lokali mieszkalnych rocznie wyraźnie widać, że w latach 2013-2022 polski rynek mieszkaniowy przechodził dynamiczne zmiany. Liczba sprzedanych mieszkań rosła do 2019 roku, po czym pandemia spowodowała spadek w 2020 roku. Ogólna wartość transakcji jednak cały czas rosła, osiągając szczyt w 2022 roku, co jest skutkiem w głównej mierze rosnących cen mieszkań.

WYKRES 2. LICZBA I WARTOŚĆ LOKALI MIESZKALNYCH SPRZEDANYCH W RAMACH TRANSAKCJI RYNKOWYCH OGÓŁEM ROCZNIE W LATACH 2013-2022

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Według Sprawozdania Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2023 r. ustawy z  dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w 2023 r. cudzoziemcy zakupili ponad 14 346 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni prawie 834 619 mkw. Wynik ten jest bardzo zbliżony do roku 2022 roku, kiedy to cudzoziemcy zakupili 14 359 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 820 105 mkw., co stanowiło 6,37% ogólnej powierzchni sprzedanych. Dla porównania w 2021 MSWiA zarejestrowało nabycie przez cudzoziemców 10 621 mieszkań o łącznej powierzchni 629 238 mkw. Liczba mieszkań sprzedanych obcokrajowcom w roku 2023 jest więc aż o 35,07% wyższa niż w 2021 roku. Odsetek lokali mieszalnych nabytych przez cudzoziemców w stosunku do ogólnej liczby lokali mieszkalnych sprzedanych w 2020 wyniósł 3,73%, w 2021 – 4,34%, zaś w 2022 już 6,37% i jest to najwyższy wynik w ostatnich dziesięciu latach.

WYKRES 3. LICZBA WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ORAZ POWIERZCHNIA CAŁKOWITA NABYTYCH MIESZKAŃ W LATACH 2013-2023

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

TABELA 1. ODSETEK LOKALI MIESZKALNYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA W LICZBIE LOKALI MIESZKALNYCH SPRZEDANYCH W RAMACH TRANSAKCJI RYNKOWYCH W LATACH 2013-2022

2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
2,37%	2,45%	2,50%	2,83%	2,68%	3,46%	4,07%	3,73%	4,34%	6,37%

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA i GUS

Obywatele Ukrainy, Białorusi i Niemiec kupili najwięcej powierzchni mieszkaniowej w Polsce wśród cudzoziemców w ostatnich latach. Ukraina jest wyraźnym liderem z największym wzrostem udziału w  rynku, wzrastając o ponad 37 punktów procentowych w okresie ostatnich 10 lat. W 2013 roku udział obywateli Ukrainy wyniósł 9,09% zaś w 2023 roku była to prawie połowa powierzchni mieszkaniowych nabywanych przez wszystkich obcokrajowców. Jest to w głównej mierze wynik zwiększonej migracji spowodowanej wojną w Ukrainie. Odsetek mieszkań nabywanych przez obywateli Białorusi również odnotował znaczny wzrost, osiągając 13,46% i drugie miejsce w  podsumowaniu 2023 roku. W 2013 roku obywatele Niemiec przodowali wśród obcokrajowców nabywających nieruchomości w Polsce, jednak z biegiem lat ich udział znacząco spadł, osiągając w 2023 roku 8,91%. Był to jednak wciąż trzeci najwyższy wynik wśród cudzoziemców. Na przestrzeni lat wyraźnie zauważalny jest spadek nabywanych powierzchni przez obywateli Francji, Holandii, Wielkiej Brytanii czy Włoch.

TABELA 2. UDZIAŁ POWIERZCHNI LOKALI MIESZKALNYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I  BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA (WG KRAJU POCHODZENIA NABYWCY) – WYBRANE KRAJE W LATACH 2013-2023

kraj	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Austria	1,85%	2,20%	2,61%	2,23%	2,73%	2,16%	1,42%	1,61%	1,61%	1,42%	0,85%
Belgia	1,38%	1,79%	1,40%	1,07%	1,02%	1,23%	1,01%	1,92%	1,62%	0,75%	0,81%
Białoruś	3,43%	3,15%	3,84%	3,93%	4,42%	4,77%	5,25%	5,53%	6,10%	8,64%	13,40%
Chiny	1,52%	2,26%	2,30%	2,03%	2,78%	2,20%	2,16%	2,40%	2,26%	1,61%	1,39%
Cypr	2,87%	5,84%	3,76%	2,51%	1,50%	1,09%	4,85%	1,87%	0,61%	0,76%	0,63%
Czechy	0,76%	1,23%	1,05%	1,23%	0,71%	1,25%	0,62%	0,72%	0,98%	1,09%	0,85%
Francja	5,54%	7,13%	5,09%	4,74%	5,05%	3,96%	3,57%	3,37%	2,75%	2,36%	1,47%
Hiszpania	2,70%	1,89%	1,19%	2,53%	2,00%	1,48%	1,79%	1,27%	1,19%	0,98%	1,14%
Holandia	4,06%	2,86%	4,26%	1,49%	2,03%	1,62%	1,37%	1,70%	1,65%	1,48%	1,30%
Indie	0,39%	0,45%	0,65%	0,84%	0,79%	0,83%	0,74%	1,25%	1,25%	1,20%	1,25%
Irlandia	2,48%	1,54%	1,06%	0,61%	0,61%	0,63%	1,00%	0,77%	0,44%	0,59%	0,35%
Izrael	1,68%	3,14%	2,50%	4,86%	1,88%	3,34%	3,19%	1,40%	1,88%	1,38%	1,04%
Luxemburg	0,62%	1,07%	0,81%	0,41%	3,39%	0,34%	0,38%	0,32%	0,18%	1,41%	1,20%
Niemcy	17,97%	15,05%	15,75%	14,61%	13,19%	15,10%	10,86%	10,60%	10,70%	9,77%	8,91%
Rosja	3,79%	3,10%	3,69%	2,99%	3,09%	2,95%	3,00%	3,19%	3,36%	2,64%	2,05%
Słowacja	0,74%	1,20%	0,86%	0,94%	0,68%	0,79%	1,15%	0,59%	0,84%	0,61%	0,50%
Szwecja	2,75%	2,94%	3,06%	2,71%	3,07%	2,11%	1,97%	1,41%	1,12%	4,20%	0,80%
Turcja	0,38%	0,50%	0,83%	0,93%	1,02%	1,40%	0,79%	1,26%	0,85%	0,69%	1,04%
Ukraina	9,09%	11,38%	15,41%	21,74%	23,40%	25,89%	31,80%	35,78%	39,26%	40,85%	46,45%
USA	4,42%	2,79%	2,90%	2,24%	1,88%	1,68%	1,61%	1,08%	1,52%	1,32%	1,06%
Wielka Brytania	9,05%	6,98%	6,64%	6,05%	5,71%	5,60%	4,36%	4,06%	2,40%	2,22%	1,88%
Wietnam	1,44%	1,59%	1,48%	1,15%	1,25%	1,84%	0,77%	1,26%	1,27%	0,77%	0,65%
Włochy	4,97%	4,56%	4,55%	4,05%	3,81%	3,93%	3,58%	3,20%	2,86%	2,16%	2,05%
pozostałe kraje	16,14%	15,38%	14,31%	14,12%	14,00%	13,80%	12,77%	13,42%	13,30%	11,11%	8,96%
SUMA	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

Według danych przedstawianych przez MSWiA, województwo mazowieckie jest zdecydowanie najpopularniejszym regionem, w którym cudzoziemcy kupują nieruchomości. Przez cały analizowany okres województwo to miało najwyższy udział, choć jego procentowy udział zmniejszył się z 39,30% w  2013 roku do 32,75% w 2023 roku. Spadek procentowy może wynikać z rosnącej atrakcyjności innych regionów Polski, jak również wzrostu cen, jednak Mazowsze wciąż pozostaje kluczowym rynkiem ze względu na stołeczną lokalizację i rozwiniętą infrastrukturę. Drugim najpopularniejszym województwem w 2023 roku było dolnośląskie. W 2013 roku udział powierzchni nabytych lokali mieszkalnych przez cudzoziemców wynosił 13,32%, a w 2023 roku wzrósł do 16,39%. Województwo małopolskie, z Krakowem jako głównym ośrodkiem, utrzymuje stabilny udział w rynku nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców, oscylując w okolicach 12-15%. W 2023 roku udział ten wyniósł 12,37% i był trzecim najwyższym wśród wszystkich województw. Województwo śląskie utrzymuje dość stabilny udział, który oscyluje wokół 6-7%, z lekkimi wahaniami w poszczególnych latach. W 2023 roku udział śląskiego wyniósł 6,42%. Województwa takie jak lubelskie, podlaskie czy podkarpackie mają stosunkowo niski udział w  powierzchniach lokali mieszkalnych nabywanych przez cudzoziemców. Ich udział nie przekracza 2% i  nie wykazuje znaczących wzrostów. Może to być wynikiem mniejszej atrakcyjności inwestycyjnej, jak również bardziej ograniczonych możliwości zatrudnienia w tych regionach w porównaniu z większymi miastami i regionami zachodniej Polski.

TABELA 3. STRUKTURA LICZBY WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ZE WZGLĘDU NA WOJEWÓDZTWO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ NIERUCHOMOŚĆ W LATACH 2013-2023

województwo	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
dolnośląskie	13,32%	11,46%	10,94%	13,70%	13,37%	14,84%	14,33%	15,35%	16,39%	15,48%	16,39%
kujawsko-pomorskie	2,16%	2,12%	1,85%	2,54%	2,58%	2,05%	2,56%	2,50%	2,16%	2,40%	2,40%
lubelskie	1,27%	1,51%	1,75%	1,81%	1,49%	1,76%	1,76%	1,49%	1,38%	1,32%	1,65%
lubuskie	1,58%	2,60%	1,34%	1,49%	1,64%	2,02%	2,33%	2,74%	3,42%	3,21%	3,14%
łódzkie	4,84%	2,95%	3,07%	2,34%	2,93%	2,84%	3,52%	4,85%	4,56%	4,17%	4,25%
małopolskie	8,76%	12,12%	12,62%	15,29%	15,98%	14,38%	14,26%	14,63%	11,57%	11,45%	12,37%
mazowieckie	39,30%	35,58%	37,63%	35,92%	35,11%	35,88%	34,52%	31,08%	31,81%	32,75%	30,54%
opolskie	1,94%	1,29%	1,38%	1,43%	1,60%	1,28%	1,66%	1,67%	1,67%	1,78%	1,76%
podkarpackie	0,98%	0,86%	1,33%	1,31%	0,94%	1,05%	1,05%	0,93%	1,16%	1,31%	1,32%
podlaskie	1,58%	1,15%	1,13%	1,21%	0,93%	1,02%	0,85%	1,10%	1,26%	1,26%	1,20%
pomorskie	6,08%	9,93%	7,24%	5,82%	5,12%	5,22%	5,15%	4,17%	4,43%	4,37%	5,23%
śląskie	5,10%	6,58%	6,92%	6,76%	6,50%	6,30%	6,24%	5,59%	6,55%	6,50%	7,13%
świętokrzyskie	0,41%	0,55%	0,40%	0,31%	0,47%	0,39%	0,34%	0,54%	0,34%	0,33%	0,36%
warmińsko-mazurskie	1,80%	1,76%	1,41%	1,04%	1,42%	1,46%	1,28%	1,33%	1,14%	1,14%	1,53%
wielkopolskie	3,90%	4,41%	5,60%	4,06%	4,32%	4,27%	5,36%	6,91%	7,78%	8,12%	7,62%
zachodniopomorskie	6,98%	5,12%	5,40%	4,98%	5,61%	5,24%	4,82%	5,13%	4,37%	4,41%	3,48%
suma	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

W ostatnich latach można zaobserwować znaczący wzrost udziału w zakupach nieruchomości przez cudzoziemców w regionach poza głównymi miastami. W 2013 cudzoziemcy nabyli 1214 lokali mieszkalnych, które zlokalizowane były poza głównymi aglomeracjami, zaś w 2023 liczba ta wyniosła 7508, czyli ponad 6 razy więcej. W 2013 roku udział „reszty Polski” wynosił 39,38%, natomiast do 2023 roku wzrósł do 52,34%. Oznacza to, że coraz więcej cudzoziemców inwestuje poza największymi ośrodkami miejskimi. Warszawa przez cały analizowany okres była najpopularniejszym miastem, gdzie cudzoziemcy kupowali nieruchomości. Pomimo tego, że udział stolicy w ogólnej liczbie transakcji zmniejszał się z  29,29% w 2013 roku do 18,17% w 2023 roku, to wciąż pozostaje liderem. Kraków jest drugim po Warszawie miastem, w którym cudzoziemcy najczęściej kupują nieruchomości. W 2023 wśród lokali zakupionych przez obcokrajowców mieszkania w Krakowie stanowiły 10,49% wszystkich transakcji. W  Łodzi widoczny jest wzrost udziału cudzoziemców w zakupach nieruchomości. Od 2019 roku, gdzie udział wynosił 2,76%, wzrósł do 3,85% w 2023 roku. Wrocław również zanotował wzrost zainteresowania, szczególnie w roku 2016 oraz 2018, kiedy to jego udział wynosił ponad 10%. W ostatnich latach udział stolicy dolnego śląska stabilizuje się na poziomie około 8,5% wszystkich transakcji.

TABELA 4. STRUKTURA LICZBY WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ZE WZGLĘDU NA MIASTO, W  KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ NIERUCHOMOŚĆ W LATACH 2013-2023

Miasto	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Gdańsk	3,73%	3,25%	2,74%	2,84%	2,72%	2,41%	2,67%	1,71%	2,03%	1,83%	1,78%
Gdynia	1,52%	1,00%	1,09%	1,03%	0,81%	0,81%	0,65%	0,47%	0,54%	0,56%	0,33%
Gorzów Wlkp.	0,71%	0,72%	0,51%	0,30%	0,48%	0,70%	0,55%	0,89%	1,03%	0,88%	0,86%
Kraków	8,86%	12,30%	12,60%	14,97%	15,24%	13,29%	13,06%	12,07%	10,19%	9,51%	10,04%
Łódź	3,21%	2,78%	2,64%	2,13%	2,53%	2,14%	2,76%	3,67%	3,87%	3,66%	3,85%
Poznań	2,27%	3,04%	3,94%	2,65%	2,70%	2,26%	2,25%	2,66%	2,66%	3,17%	2,91%
Szczecin	2,40%	3,50%	1,86%	1,48%	1,82%	1,32%	1,20%	0,98%	0,79%	0,90%	0,72%
Świnoujście	1,07%	1,25%	0,93%	0,90%	1,04%	0,85%	0,81%	0,94%	0,59%	0,61%	0,41%
Warszawa	29,29%	25,63%	26,80%	27,02%	25,16%	25,29%	21,33%	20,57%	21,84%	17,79%	18,17%
Wrocław	7,43%	8,01%	7,35%	10,52%	9,93%	10,46%	8,98%	9,94%	8,82%	8,68%	8,56%
Zakopane	0,13%	0,16%	0,27%	0,28%	0,29%	0,07%	0,09%	0,01%	0,04%	0,01%	0,03%
reszta Polski	39,38%	38,36%	39,26%	35,86%	37,29%	40,39%	45,65%	46,09%	47,60%	52,41%	52,34%
Ogółem	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

Wzrost liczby lokali mieszkalnych nabytych przez cudzoziemców w Polsce wynika z kilku czynników. Polski rynek mieszkaniowy wciąż pozostaje atrakcyjny inwestycyjnie dla zagranicznych inwestorów. Stanowią o tym wciąż relatywnie niższe ceny mieszkań w Polsce w porównaniu do innych krajów Unii Europejskiej, zwłaszcza w dużych miastach. Wzrost cen nieruchomości w Polsce, szczególnie w dużych miastach, powoduje, że zagraniczni inwestorzy widzą w polskich mieszkaniach szansę na zysk. Ponadto, dla obywateli krajów o niestabilnej sytuacji politycznej czy gospodarczej, zakup nieruchomości w Polsce może być formą zabezpieczenia kapitału. Polska stała się jednym z głównych miejsc emigracji dla Białorusinów oraz Ukraińców, którzy po osiągnięciu stabilizacji zawodowej decydują się też na zakup własnego lokum. Polskie przepisy dotyczące nabywania nieruchomości umożliwiają zakup nieruchomości bez większych formalności dla obywateli Unii Europejskiej. Nawet dla obywateli spoza UE, takich jak nasi sąsiedzi zza wschodniej granicy, proces uzyskania zgody na zakup nieruchomości jest uproszczony i możliwy do realizacji, zwłaszcza przy długotrwałym pobycie w Polsce, co w przyszłości najprawdopodobniej skutkować będzie progresywnym wzrostem odsetka obcokrajowców kupujących nieruchomości w  naszym kraju.

Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFIN

Odsetek ludzi wynajmujących mieszkania w Polsce pozostaje na stosunkowo niskim poziomie i wynosi zaledwie kilka procent, choć sektor wynajmu (zarówno prywatnego, jak i instytucjonalnego) mieszkań stale się rozwija. Z danych Eurostatu wynika, że w 2023 roku 4,2% Polaków wynajmowało mieszkania na zasadach rynkowych. To niewiele, ale w porównaniu do roku 2009 roku to prawie dwukrotny wzrost. Rozwój rynku najmu, skupiony głównie w największych aglomeracjach, jest efektem rosnącej mobilności zawodowej Polaków, którzy preferują unikanie długoterminowego wiązania się z jedną lokalizacją. Ciągle rosnące ceny nieruchomości oraz wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i duże wymagania dotyczące wkładu własnego sprawiają, że wiele osób (szczególnie młodych) nie jest w stanie pozwolić sobie na zakup własnego lokum. Z drugiej strony oferta mieszkań do wynajęcia jest aktualnie spora, ponieważ niskie stopy procentowe przy wysokiej inflacji (i realnie ujemnym oprocentowaniu) zachęcały w ostatnich latach do szukania alternatywnych form lokowania kapitału do lokat bankowych i inwestowania w mieszkania przeznaczone na wynajem.

Na rynku najmu mieszkań w Polsce funkcjonują dwa typy umów: standardowa umowa najmu (na czas określony lub nieokreślony) oraz umowa najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny z roku na rok zyskuje na popularności. Według danych Ministerstwa Finansów w 2022 roku 66 293 podatników (o 43,72% więcej niż rok wcześniej) zgłosiło przychody z tytułu umowy najmu okazjonalnego opodatkowanej w formie ryczałtu oraz 4 819 podatników (więcej o 38,40% w porównaniu do roku 2021) zgłosiło zawarcie takiej umowy w ramach PIT-36.

LICZBA PODATNIKÓW ZGŁASZAJĄCYCH ZAWARCIE UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO

źródło: opracowanie własne na podstawie danych Ministerstwa Finansów

Jednak „zwykła” umowa najmu nadal zdecydowanie dominuje, co zapewne wynika z jej prostoty, wystarczy bowiem określić przedmiot najmu, czas trwania umowy i wysokość czynszu, natomiast cała reszta wprost wynika z ustawy. Najem okazjonalny, mimo że wspiera właścicieli mieszkań w walce z nierzetelnymi lokatorami, stanowi zaledwie kilka procent rynku. W 2022 roku liczba podatników deklarująca przychody z tytułu najmu okazjonalnego stanowiła zaledwie 7,5% wszystkich zeznań, które złożyli podatnicy zgłaszający przychody z tytułu najmu prywatnego (dotyczy podatników korzystających z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych). Również wśród studentów najem okazjonalny jest mało popularny. W najnowszym badaniu ankietowym tę formę najmu mieszkania wskazało tylko 10% respondentów, natomiast wśród umów najmu prywatnego (wyłączając decyzje o przyznaniu miejsca w akademiku i najem instytucjonalny) – 13%.

Tak niski udział umów najmu okazjonalnego może być rezultatem niedostatecznej wiedzy w tym zakresie zarówno wśród wynajmujących, jak i najemców. Potwierdza to niniejsze badanie ankietowe studentów, które pokazało, że aż połowa respondentów nie wie, co oznacza pojęcie najmu okazjonalnego. Co więcej, w ciągu ostatniego roku świadomość o istnieniu takiej formy umowy nie wzrosła. Kolejne 22% ankietowanych zna pojęcie, ale ma do niego negatywny stosunek, a tylko 28% (zaledwie o 1 p.p. więcej niż przed rokiem) nie miałaby nic przeciwko zawarciu umowy najmu okazjonalnego.

STOSUNEK STUDENTÓW DO NAJMU OKAZJONALNEGO

źródło: Raport Studenci na rynku nieruchomości edycja 2024

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny został wprowadzony w Polsce 17 grudnia 2009 roku na mocy nowelizacji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[1], formalnie przepisy weszły w życie 28 stycznia 2010 roku. To szczególna forma najmu nieruchomości mieszkalnej stworzona w celu zwiększenia (w porównaniu do zwykłych umów) ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami (gdy najemca nie płaci czynszu najmu lub odmawia opuszczenia mieszkania po zakończonej umowie najmu).

Charakterystyczne cechy najmu okazjonalnego

• Umowa cywilnoprawna wymagająca formy pisemnej pod rygorem nieważności („zwykła” umowa może być zawarta w formie ustnej).
• Właściciel nie może być profesjonalistą rynku w zakresie wynajmowania lokali (najczęściej jest to po prostu osoba fizyczna).
• Najemca jest osobą fizyczną (wyjątkowo może zawierać umowę jako jednoosobowa działalność gospodarcza, ale na własne potrzeby mieszkaniowe).
• Umowa jedynie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (inaczej niż w przypadku standardowej umowy najmu, po wygaśnięciu terminu umowy najmu okazjonalnego nie zostanie ona automatycznie przedłużona).
• Właściciel jest zobowiązany do zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego, co daje mu możliwość skorzystania z preferencyjnych stawek podatkowych.
• Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, jednak w kwocie nie wyższej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu.
• Właściciel może zmienić wysokość czynszu (np. waloryzacja o wysokość inflacji) wyłącznie na warunkach określonych w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego – co powinno się w niej znaleźć?

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje procedurę podpisania umowy i wskazuje konieczne załączniki.

Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca powinien dostarczyć:

• oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym oraz pokrycia wynikających z umowy opłat;
• oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania;
• w przypadku gdy najemca nie posiada własnej nieruchomości, do której może się wyprowadzić, oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do mieszkania lub domu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy pod swój dach.

Warunkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest też jej zgłoszenie przez wynajmującego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu i przedstawienie tego zgłoszenia najemcy (na jego życzenie).

Jeżeli któreś z wymienionych wyżej wymagań nie zostanie zrealizowane, umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak standardowa umowa najmu bez przyspieszonego procesu egzekucji.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Niechęć do zawierania umów najmu okazjonalnego i tym samym ich mała popularność może wynikać z niewystarczającej wiedzy w zakresie możliwości jej wypowiedzenia. Najemcy często sądzą, że w przypadku takiej formy najmu eksmisja jest bardziej prawdopodobna niż przy zawarciu tradycyjnej umowy. Już samo sformułowanie „łatwiejsza eksmisja” budzi strach, a ponieważ niewielu potencjalnych najemców podejmuje wysiłek, aby dokładniej zrozumieć całą procedurę, boją się niespodziewanego wyrzucenia z lokalu z byle powodu. Tymczasem warunki wypowiedzenia umowy są jasno określone w przepisach prawa.

Umowa najmu, zarówno tradycyjna, jak i najmu okazjonalnego, może być wypowiedziana w następujących sytuacjach:

• gdy najemca, pomimo upomnienia, nadal narusza zasady użytkowania mieszkania (używa lokalu niezgodnie z umową lub z jego przeznaczeniem czy powoduje powstanie szkód) albo zasady porządku domowego, utrudniając życie innym mieszkańcom budynku;
• jeżeli lokator zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności (najczęściej miesiące), pomimo pisemnego ostrzeżenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego okresu na uregulowanie należności;
• kiedy lokator podnajmuje lub użycza mieszkanie lub jego część osobom trzecim bez zgody właściciela;
• na zasadach określonych w samej umowie (strony mogą samodzielnie zdefiniować konkretne przypadki, kiedy możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu, na przykład w przypadku utraty zatrudnienia przez najemcę czy uzyskania przez najemcę zatrudnienia w innym mieście);
• z przyczyn losowych – jeśli zaszły okoliczności uniemożliwiające dalsze korzystanie z lokalu, takie jak na przykład jego zniszczenie.

Poza wymienionymi wcześniej okolicznościami, najem okazjonalny przewiduje jeszcze jeden powód do eksmisji: gdy najemca stracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym jako „awaryjny” w załączniku do umowy i nie zaproponował alternatywnego mieszkania.

Wady oraz zalety wynajmu okazjonalnego

Dla osób wynajmujących, jednym z kluczowych wyzwań jest staranne sporządzenie umowy. Mimo, że najem okazjonalny jest przeznaczony dla osób nieprofesjonalnych, to cała procedura jest dość skomplikowana i wymaga wiedzy, m.in. o tym co powinno być w takiej umowie zawarte.

Dla najemców natomiast sporym problemem może być obowiązek dostarczenia oświadczenia notarialnego i wskazania zastępczego lokalu mieszkalnego na wypadek ewentualnej egzekucji. Nie każdy najemca ma możliwość spełnienia tego wymogu.

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego wymaga udziału notariusza, trzeba się więc liczyć z dodatkowymi kosztami. Jednak cena za usługę sporządzenia aktu o poddaniu się egzekucji została ograniczona w ustawie do kwoty 10% minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli w 2024 roku 430 zł. Do tej kwoty należy doliczyć opłatę za odpisy aktu oraz ewentualnie poświadczenie podpisu na oświadczeniu o wskazaniu adresu do wyprowadzki. Nie ma narzuconego sposobu pokrywania kosztów, więc opłat może dokonać zarówno wynajmujący, jak i najemca.

A zalety? Przede wszystkim większa łatwość w egzekwowaniu praw do lokalu w przypadku konieczności eksmisji problematycznego najemcy. Najem okazjonalny umożliwia eksmisję również kobiet w ciąży oraz rodziców z dziećmi, co jest korzystne nie tylko dla wynajmujących, ale też dla osób o takim statusie. Przed wprowadzeniem regulacji dotyczących najmu okazjonalnego, właściciele często unikali wynajmu mieszkań rodzicom z dziećmi oraz innym osobom objętym dodatkową ochroną prawną. Taka forma najmu nie zapewnia pełnej ochrony przed wszystkimi ryzykami, jednak poświęcenie czasu i środków na realizację całej procedury sprawia, że ta forma najmu jest bardziej stabilna i trwała w porównaniu do standardowych umów najmu, co stanowi też zaletę dla najemców. Najem okazjonalny może też oznaczać większy wybór dostępnych lokali oraz korzystniejsze warunki wynajmu. Niejednokrotnie zdarza się bowiem, że właściciele są bardziej otwarci na negocjacje, mając na uwadze swoje lepsze zabezpieczenie prawne.

Jak widać, pomimo pewnych wad, najem okazjonalny oferuje również szereg korzyści dla obu stron, a uczciwy najemca, który terminowo opłaca wszystkie należności, nie ma powodów do obaw – prawo zapewnia mu ochronę przed rozwiązaniem umowy bez uzasadnionej przyczyny.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

[1] https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733

Zmiany klimatu to jedno z najpoważniejszych wyzwań, z jakimi mierzy się współczesny świat. Coraz częściej doświadczamy ekstremalnych zjawisk pogodowych, takich jak intensywne opady deszczu, powodzie, susze, fale upałów, huragany czy pożary lasów. Lato 2023 roku przyniosło w Europie fale ekstremalnych upałów, szczególnie w południowej części kontynentu. W Hiszpanii i Włoszech zanotowano temperatury przekraczające 45°C a na Sycylii rekordowe 48,8°C, co stanowi najwyższą zanotowaną temperaturę w historii Europy. Z ekstremalnymi zjawiskami pogodowymi mamy do czynienia również w Polsce: 19 i 20 sierpnia bieżącego roku urządzenia pomiarowe na warszawskich Bielanach zanotowały opady dobowe na poziomie 119 mm, co oznacza blisko 120 litrów wody na metr kwadratowy. Te drastyczne zmiany wpływają nie tylko na ekosystemy i przyrodę, ale także na życie codzienne ludzi, w tym oczywiście na jego aspekt ekonomiczny. Świadomość tego, jak zmiany klimatu mogą wpływać na wartość nieruchomości oraz na bezpieczeństwo i wygodę życia, staje się kluczowe dla świadomych decyzji zakupowych na rynku mieszkaniowym, a ryzyko utraty wartości nieruchomości czy znaczącego wzrostu kosztów jej utrzymania to tylko niektóre z wyzwań, przed którymi stoją dzisiejsi kupujący.

W zakresie tematyki tego artykułu termin „ryzyko klimatyczne” odnosi się do wynikających z obserwowanych zmian klimatycznych zagrożeń, mogących negatywnie wpływać na przyszłą wartość, bezpieczeństwo czy użyteczność nieruchomości.

Zagrożenia te mogą w przyszłości materializować się na wiele sposobów. W miarę wzrostu świadomości uczestników rynku, nieruchomości zlokalizowane w obszarach o podwyższonym ryzyku wystąpienia ekstremalnych zjawisk pogodowych lub ich konsekwencji mogą być postrzegane jako coraz mniej atrakcyjne i nawet w sytuacji, w której ryzyko to nie będzie postrzegane jako natychmiastowe, sama jego świadomość będzie powodować spadek zainteresowania, a co za tym idzie – również wartości nieruchomości. Nieruchomości narażone na uszkodzenia spowodowane przez powodzie, silne wiatry, burze czy pożary mogą wymagać częstych napraw i konserwacji, co będzie zwiększać koszty ich utrzymania, ubezpieczenia czy finansowania. Ekstremalne warunki pogodowe mogą prowadzić do przerw w dostawach energii, wody czy komunikacji, co będzie obniżało jakość życia mieszkańców i atrakcyjność inwestycyjną regionu, a w konsekwencji również atrakcyjność mieszkania w danym obszarze. To z kolei może powodować migracje i dalszą degradację ekonomiczną regionu, ze wszystkimi konsekwencjami dla wartości nieruchomości w nim położonych.

Warto uświadomić sobie, że ryzyko to materializować się będzie nie tylko w mniej czy bardziej odległych zakątkach świata – Polinezji, Bangladeszu, Holandii, Australii czy Kalifornii. W Polsce również mamy obszary o wysokim prawdopodobieństwie wystąpienia zjawisk będących konsekwencją zmian klimatycznych. Regiony nadmorskie, a przede wszystkim Pomorze, w tym w szczególności Żuławy Wiślane czy Półwysep Helski, są narażone na ryzyko podnoszenia się poziomu Morza Bałtyckiego. Doliny rzek to obszary narażone na powodzie wywołane intensywnymi opadami deszczu, a centralna Polska z kolei to obszar zagrożony suszą i niedoborami wody.

Jak zatem minimalizować to ryzyko? Przede wszystkim warto poświęcić nieco więcej czasu na zebranie i zapoznanie się z informacjami w kilku kluczowych kwestiach.

Weryfikując lokalizację nieruchomości trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na ryzyka związane z powodziami i zalaniami, uwzględniając przy tym obszary nadmorskie, a także regiony, gdzie już obecnie występują problemy związane z suszą i dostępnością wody. Warto również przeanalizować rozpatrywaną lokalizację w skali „mikro”, oceniając bezpośrednie otoczenie nieruchomości i jej cechy fizyczne.

Do 2018 roku polskie prawo dopuszczało możliwość zabudowy mieszkalnej na terenach zalewowych i takich nieruchomości jest sporo. Jeśli zatem planujemy zakup domu w bezpośrednim sąsiedztwie cieków czy zbiorników wodnych warto sprawdzić, czy nieruchomość nie znajduje się w obszarze narażonym na niebezpieczeństwo powodzi. Dotyczy to nie tylko sąsiedztwa największych rzek, ale również mniejszych cieków wodnych. Podobnie, jeśli chcemy nabyć nieruchomość położoną nad morzem – mimo, że w chwili obecnej Polska zagrożona jest przez podnoszenie się poziomu mórz w stopniu mniejszym niż inne kraje, niektóre obszary wybrzeża Bałtyku mogą odczuwać skutki tego zjawiska w postaci erozji wybrzeża, zasolenia wód gruntowych oraz zwiększonego ryzyka powodzi. Warto przy tym również weryfikować obecność i jakość infrastruktury zabezpieczającej, takiej jak wały przeciwpowodziowe czy kanalizacja deszczowa.

W przypadku nieruchomości położonych na terenach narażonych na susze warto zwrócić uwagę na wydajność lokalnych źródeł wody i efektywność systemów zarządzania dostawami wody. Warto upewnić się również, czy w wybranej lokalizacji w przeszłości występowały problemy z zaopatrzeniem w wodę.

W skali „mikro” należy zwrócić uwagę na cechy otoczenia nieruchomości, które decydować będą o poziomie komfortu życia. Weryfikacji trzeba poddać to, jak intensywnie zabudowany jest obszar wokół wybranej przez nas nieruchomości (to dotyczy również wysokości budynków) i czy w przypadku wybranej lokalizacji zapewnione zostało właściwe przewietrzanie. Bardzo istotnym czynnikiem jest również to, jak wiele w  bezpośrednim sąsiedztwie jest terenów zielonych i czy występuje tam zieleń wysoka. Jest to ważne nie tylko ze względu na możliwość absorpcji wód opadowych w przypadku wystąpienia deszczów nawalnych czy osłaniania przed silnym wiatrem, ale również występowania zjawiska wyspy ciepła, nie tylko obniżającego komfort życia, ale mogącego również, zwłaszcza w sytuacji coraz częściej występujących fal upałów, wywoływać poważne konsekwencje dla zdrowia mieszkańców.

Potencjalni nabywcy powinni również zwrócić uwagę na fizyczne cechy nieruchomości. Zastosowanie nowoczesnych rozwiązań, jak choćby energooszczędnych systemów ogrzewania i chłodzenia, zielonych dachów, elewacji z materiałów o niskiej absorpcji i okien o niskiej przepuszczalności ciepła czy systemów odzyskiwania i wykorzystania wody deszczowej, a także rozwiązań z zakresu energii odnawialnej, spowoduje obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości i zwiększy jej odporność na zmienne się warunki klimatyczne. W przypadku starszych nieruchomości decyzja o zakupie powinna zostać dodatkowo poprzedzona kalkulacją kosztów odpowiednich modernizacji.

Minimalizowanie ryzyka klimatycznego przy zakupie mieszkania wymaga zatem przede wszystkim świadomej i pogłębionej analizy. W sytuacji dynamicznych zmian nie wystarczy już wyciągać wniosków wyłącznie z przeszłości. Ryzyka klimatyczne stanowią bardzo istotny i jednocześnie zupełnie nowy czynnik kształtowania wartości nieruchomości, a ich wpływ na rynek nieruchomości, już dziś odczuwalny, z czasem będzie coraz istotniejszy.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Flipping nieruchomości w ostatnich latach stał się niezwykle popularną strategią inwestycyjną na całym świecie. Zjawisko to, pierwotnie rozwinięte w Stanach Zjednoczonych, zyskuje coraz większą popularność także w Polsce. Tego rodzaju strategia inwestycyjna przyciąga zarówno doświadczonych inwestorów, jak i osoby będące nowicjuszami na rynku nieruchomości. Dlaczego zdobył taką popularność i jakie czynniki mają wpływ na rozwój tego rynku? Jakie są kluczowe kroki w procesie flippingu i na jakie ryzyka trzeba być przygotowanym?

Flipping nieruchomości jest to strategia szybkiej odsprzedaży domów lub lokali mieszkalnych po ich renowacji/ modernizacji. Tym samym, flipper to nieoficjalna nazwa podmiotów, działających w sposób zorganizowany, których celem jest zakup nieruchomości po okazyjnej cenie, następnie wprowadzenie zmian zwiększających jego wartość i szybką sprzedaż z zyskiem.

Proces flippingu składa się z kilku kluczowych etapów, każdy z nich wymaga starannego planowania i realizacji. Wybór odpowiedniej nieruchomości jest fundamentem sukcesu w flippingu. Najważniejsze czynniki podczas wyboru nieruchomości, na które zwraca się uwagę to:

• Lokalizacja – jest kluczowym elementem determinującym wartość nieruchomości. Najcenniejsze są nieruchomości położone w rozwijających się dzielnicach z dobrą infrastrukturą, bliskością szkół, sklepów i rozwiniętym transportem publicznym.
• Stan techniczny – podczas flippingu unika się nieruchomości wymagających generalnego remontu. Wybiera się nieruchomości, które można w szybki sposób i niedrogo odnowić.
• Cena – powinna być poniżej ich wartości rynkowej. Poszukiwanie okazji, takich jak domy z licytacji komorniczych czy sprzedaże z problemami prawnymi, są częstą praktyką flipperów.

Znalezienie odpowiedniego finansowania jest bardzo istotne w flippingu nieruchomości. Najpopularniejszą metodą finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny. Niektóre banki i instytucje finansowe oferują kredyty na krótki okres, które także są częstym wyborem. Jeśli flipper jest zaawansowany w swojej działalności oraz wykazuje się doświadczeniem może poszukać prywatnych inwestorów, którzy chętnie zainwestują w projekty w zamian za udział w zyskach.

Następnym etapem jest renowacja, która może ostatecznie zadecydować o końcowym zysku. Flipper, aby mógł przeprowadzić ją jak najbardziej racjonalnie, powinien mieć zaplanowany realistyczny budżet, korzystać ze sprawdzonych, rzetelnych wykonawców oraz posiadać plan na modernizację. Decyzja dotyczące tego, które elementy powinny zostać zmodernizowane powinny być oparte przede wszystkim na wpływie na wartość nieruchomości. Choć potencjalnie flipping wydaje się dochodowy, wiąże się również z ryzykiem (np. niewłaściwe oszacowanie kosztów).

Ostatnim etapem jest sprzedaż nieruchomości. Kluczowy na tym etapie jest marketing, oferty z profesjonalnymi zdjęciami czystego mieszkania z przeprowadzoną inscenizacją (home staging) z pewnością przykuwają oko i wydają się być bardziej atrakcyjne dla szukających. Zdarza się, że flipperzy współpracują z agentami nieruchomości, który znacząco może przyspieszyć proces sprzedaży.

Co jednak przyczyniło się do tego, że flipping nieruchomości zyskał na znaczeniu? Były to przede wszystkim zmiany ekonomiczne, które stworzyły dogodne warunki dla tego typu inwestycji:

• Niskie stopy procentowe – zachęcały inwestorów do zaciągania kredytów hipotecznych, co ułatwiło finansowanie zakupów nieruchomości.
• Rosnące ceny nieruchomości – wzrost wartości nieruchomości w wielu regionach sprawił, że inwestorzy mogli liczyć na szybkie zyski ze sprzedaży odnowionych domów.
• Wysoki popyt na mieszkania – rosnąca liczba osób poszukujących mieszkań, zwłaszcza w większych miastach.

Ponadto, duży wpływ na popularność tego zjawiska mają aspekty psychologiczne. Mowa tutaj przede wszystkim o szybkim zysku. Perspektywa osiągnięcia wysokiego zysku w stosunkowo krótkim czasie stanowi główną motywację dla wielu inwestorów.

Flipping, jak każda branża, podlega wpływom różnych czynników ekonomicznych, społecznych i technologicznych. Jaka może być przyszłość flippingu w Polsce biorąc pod uwagę aktualne trendy i prognozy na nadchodzące lata?

Jednym z procesów mających wpływ na tę strategię inwestycyjną jest urbanizacja, a co za tym idzie – rosnące zainteresowanie mieszkaniami w dużych miastach, napędzające popyt na rynku nieruchomości. Z procesem urbanizacji mają także związek inwestycje w infrastrukturę (np. nowe linie/ przystanki metra) zwiększają atrakcyjność niektórych dzielnic, co może przynieść dodatkowe zyski flipperom. Jednakże, należy pamiętać, że oprócz dużych miast, coraz większe znaczenie zyskują mniejsze miejscowości, zwłaszcza te dobrze skomunikowane z większymi aglomeracjami. Inwestowanie w takie lokalizacje może przynieść zyski ze względu na niższe ceny zakupu i rosnący popyt.

Polski rynek nieruchomości jest ściśle regulowany przez przepisy prawne, które mogą wpływać na flipping. Ostatnim takim wydarzeniem było wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej, gdzie część regulacji była skierowana do flipperów. Głównym celem tejże ustawy było zwiększenie ochrony nabywców mieszkań w zakresie m.in. regulacji dotyczących umów rezerwacyjnych w tym w szczególności w zakresie wymaganej formy pisemnej, maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej i zwrotu opłaty w przypadku nie uzyskania kredytu przez nabywcę lub nie wykonywania umowy przez przedsiębiorcę. Bezpośredni wpływ będą miały również podatki i ewentualne zmiany w ich przepisach (takich jak podatek od nieruchomości czy VAT).

W flippingu nieruchomości coraz większą rolę odgrywa technologia. Inwestorzy korzystając z różnych narzędzi, mogą zwiększyć efektywność swoich działań, np. za pomocą Big Data – dzięki narzędziom analitycznym można lepiej przewidywać trendy rynkowe i identyfikować najbardziej opłacalne lokalizacje i nieruchomości.

Podsumowując, popularność flippingu nieruchomości wynika z kombinacji sprzyjających warunków ekonomicznych, psychologii inwestorów oraz dostępności nowoczesnych technologii. Wszystkie te czynniki razem sprawiły, że flipping stał się atrakcyjną i coraz powszechniejszą strategią inwestycyjną. Choć przyszłość flippingu nieruchomości w Polsce wydaje się obiecująca będzie wymagała dostosowania się do dynamicznych zmian rynkowych, technologicznych i regulacyjnych.

Karol Kacprzak
Kierownik Projektu AMRON III
Specjalista ds. Analiz i Rozwoju Systemu AMRON

Koncepcja „miast 15-minutowych” została zaproponowana przez urbanistę z Sorbony Carlosa Moreno. Zachęca on do tworzenia miast, w których mieszkańcy mają dostęp do wszystkich podstawowych usług, miejsc pracy, szkół, parków i rozrywki w ciągu 15 minut pieszo lub na rowerze. Zaproponowane podejście, poprzez redukcję zależności człowieka od samochodów, ma na celu poprawę jakości życia mieszkańców, ograniczenie ruchu ulicznego oraz zmniejszenie emisji CO2. Coraz więcej miast na całym świecie eksperymentuje z tym konceptem, wprowadzając zmiany w urbanistyce i infrastrukturze, aby lepiej dostosować się do potrzeb obywateli.

W modelowym mieście, w którym wykorzystano ideę miasta 15- minutowego, w centrum znajduje się rynek, który jest sercem miasta, gdzie dominują piesze deptaki, a ruch samochodów jest ograniczony. Zabytkowe budynki są odnowione i przekształcone na potrzeby użytkowe, tj. kawiarnie, restauracje oraz miejsca spotkań, zaś nowe budynki projektowane są zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Zgodnie z tym zamysłem każde osiedle mieszkaniowe zaprojektowane jest z myślą o różnorodności społecznej oraz jest samowystarczalne (posiada supermarket, aptekę, szkołę przychodnię i plac zabaw). Kolejną cechą takiego miasta jest bardzo dobrze rozwinięta sieć ścieżek rowerowych i chodników, a transport publiczny jest ekologiczny i nowoczesny. Przestrzenie publiczne są zaprojektowane z myślą o aktywności fizycznej mieszkańców i wypoczynku.

źródło: https://www.weforum.org/agenda/2022/03/15-minute-city-stickiness/

Poniżej przedstawiono kilka przykładów miast, które podejmują działania w kierunku wprowadzenia w życie idei miasta 15-minutowego. Miasta te stają się przykładami dla innych na całym świecie, inspirując do tworzenia bardziej zrównoważonych i przyjaznych dla mieszkańców środowisk miejskich.

Paryż – jeden z pionierów w realizacji koncepcji miast 15-minutowych. Władze miejskie Paryża koncentrują się na tworzeniu przestrzeni publicznych przyjaznych dla pieszych i rowerzystów oraz na promowaniu lokalnych sklepów i usług.

Melbourne – miasto, które stara się stworzyć bardziej zrównoważony model rozwoju miejskiego poprzez umożliwienie mieszkańcom dostępu do wszystkich podstawowych usług w krótkim czasie. Dzięki rozwojowi sieci tramwajowej, ścieżek rowerowych i promocji przestrzeni publicznych, miasto staje się bardziej przyjazne dla pieszych i rowerzystów.

Portland – rozwija infrastrukturę dla pieszych i rowerzystów oraz promuje mieszane użytkowanie terenów, co powoduje, że mieszkańcy mają łatwy dostęp do pracy, sklepów i rozrywki w ciągu 15 minut.

Sztokholm – władze miasta podejmują działania mające na celu poprawę jakości życia poprzez zwiększenie dostępności usług oraz miejsc pracy dla mieszkańców. Inwestycje w transport publiczny, infrastrukturę rowerową oraz tworzenie przestrzeni publicznych mają umożliwić szybki i wygodny dostęp do wszystkich niezbędnych usług w ciągu 15 minut.

Pleszew – 17-tysięczne miasto w Wielkopolsce często nazywane jest pierwszym 15-minutowym miastem w Polsce. Jest przykładem miasta kompaktowego, oferuje wszystko, czego do życia potrzebują mieszkańcy, na wyciągnięcie ręki.

Rzeszów – jedno z najbardziej dynamicznie rozwijających się miast w Polsce. Rzeszów wprowadza elementy koncepcji miast 15-minutowych do swojej strategii urbanistycznej. Rzeszów w przyszłości ma składać się przede wszystkim z wielofunkcyjnych i kompaktowych dzielnic, które zmniejszą konieczność długich dojazdów.

Kraków – jest kolejnym miastem w Polsce, w którym pojawiły się inicjatywy związane z koncepcją 15-minutowego miasta. Władze miasta planują stworzenie przestrzeni, w której mieszkańcy będą mieli łatwy dostęp do wszelkich niezbędnych usług i atrakcji, takich jak sklepy, parki, ośrodki kulturalne czy miejsca pracy.

Koncepcja miasta zaproponowana przez Carlosa Moreno znajduje zarówno zwolenników, jak i przeciwników. Głównymi argumentami, które przedstawiają obie strony zostały zgromadzone i opisane poniżej:

Zalety:

Wady:

Bliskość usług i atrakcji- zmniejszenie zapotrzebowania mieszkańców na samochody poprzez łatwy dostęp do większości usług oraz miejsc pracy. Promocja zdrowego stylu życia- poprawa kondycji fizycznej mieszkańców w wyniku pokonywania odległości pieszo lub na rowerze. Zmniejszenie zanieczyszczenia powietrza poprzez redukcję liczby samochodów na drogach. Zwiększenie interakcji społecznej. Zmniejszenie kosztów związanych z zapotrzebowaniem na rozbudowywanie infrastruktury drogowej. Stymulacja gospodarki lokalnej. Zwiększenie przestrzeni publicznej poprzez zmianę przeznaczenia powierzchni wcześniej zarezerwowanej dla samochodów.

Wysokie koszty początkowe wynikające z konieczności przeorganizowanie miasta. Ograniczenie połączeń z dalszymi obszarami miasta w wyniku skoncentrowania się na ruchu lokalnym. Prawdopodobieństwo przeciążenia wybranych obszarów ze względu na zwiększenie ruchu pieszego i rowerowego. Możliwość wykluczenia osób starszych, osób z niepełnosprawnościami w przypadku, gdy podczas tworzenia miasta 15- minutowego pominie się potrzeby wybranych warstw społeczeństwa.

Podsumowanie

Miasta 15-minutowe to koncepcja, której celem jest stworzenie zrównoważonych i przyjaznych dla środowiska miast, które są odpowiedzią na wyzwania współczesnej urbanistyki. Trend zyskuje na popularności, ponieważ może przyczynić się do poprawy jakości życia w mieście. Skrócenie czasu dojazdu oznacza, że mieszkańcy będą mogli wykorzystać zaoszczędzony czas na własny rozwój bądź rozrywkę, co oznacza zwiększenie komfortu życia oraz zmniejszenie poziomu stresu. Jest to jednak proces długoterminowy. W przyszłości coraz więcej miast w Polsce będzie próbowało wdrożyć tę koncepcję w swoje strategie rozwoju, należy jednak pamiętać, że  wymaga to czasu, nakładów finansowych i współpracy różnych sektorów. Duże miasta będą musiały zainwestować w rozbudowę infrastruktury komunikacyjnej, rozwój transportu publicznego oraz zapewnienie odpowiedniej liczby usług i przestrzeni publicznych. Ważny będzie również udział społeczności lokalnej w procesie planowania i podejmowania decyzji dotyczących przyszłości miasta. Pomimo wielu wyzwań, perspektywy są obiecujące, a polskie miasta mają ogromny potencjał do stworzenia bardziej zrównoważonych, ekologicznych i komfortowych miejsc do życia dla swoich mieszkańców.

Klaudia Jastrzębska
Starszy Specjalista ds. Analiz i Rozwoju w Projekcie AMRON III, Analityk GIS

Starzenie się społeczeństwa jest zjawiskiem demograficznym charakteryzującym się wzrostem odsetka osób starszych w populacji. Jest ono spowodowane zarówno wydłużaniem trwania życia, jak i niskim poziomem dzietności. Z jednej strony, korzystnym zjawiskiem jest to, że ludzie żyją dłużej dzięki postępowi medycyny, lepszemu dostępowi do opieki zdrowotnej i poprawie warunków życia. To oznacza, że liczba osób starszych w populacji rośnie, co świadczy o poprawie jakości życia i zdrowia w społeczeństwie. Z drugiej strony, niski poziom dzietności, czyli niewystarczająca liczba urodzeń, pogłębia proces starzenia się społeczeństwa.

Zmiany społeczne, jakie zaszły w ostatnich latach, takie jak przesunięcie decyzji o posiadaniu dzieci na późniejsze lata, mniejsza liczba dzieci na rodzinę oraz aspekty ekonomiczne, takie jak wzrost kosztów wychowania dzieci oraz niepewność ekonomiczna wpływają na spadek wskaźnika urodzeń. Mniej dzieci oznacza, że młodsze pokolenia są mniej liczne, co w dłuższej perspektywie prowadzi do zmniejszenia liczby osób w wieku produkcyjnym. To może wywoływać szereg problemów społecznych i ekonomicznych, takich jak niedobory na rynku pracy, obciążenie systemów emerytalnych i zdrowotnych oraz zmiany w strukturze społecznej.

Według danych GUS obecnie indeks starości wynosi 133, tj. na 100 „wnuczków” (dzieci w wieku 0-14 lat) przypada 133 „dziadków” (osób w wieku 65 i więcej lat), a różnica w wielkości tych populacji wynosi 1,9 mln na niekorzyść dzieci.

WYKRES 1. UDZIAŁ OSÓB W WIEKU 60 LAT I WIĘCEJ W LICZBIE LUDNOŚCI OGÓŁEM

źródło: GUS

Zgodnie z założeniami opracowanej przez Główny Urząd Statystyczny prognozy demograficznej, w przyjętej perspektywie wystąpi znaczne zmniejszenie liczby dzieci i osób dorosłych, zaś zwiększy się liczba i udział osób starszych. Wzrastać będzie liczba osób w wieku 65 lat i więcej – zakłada się, że do 2060 roku będzie ich więcej o ponad 2,5 miliona w porównaniu do 2022 r. (wzrost o 34,2%). Przewidywany jest również znaczny wzrost liczby osób w wieku 80 lat i więcej – do 2060 r. ich liczba wzrośnie ponad dwukrotnie w porównaniu do 2022 r.

Starzenie się społeczeństwa stawia przed miastami liczne wyzwania, ale również otwiera możliwości do tworzenia bardziej inkluzywnych, dostępnych i przyjaznych środowisk miejskich. Istotne będzie dostosowanie przestrzeni miejskich do potrzeb ludzi starszych, gdyż za 40 lat połowa Europejczyków będzie w wieku dojrzałym i potrzebować będzie miejsca, w którym będzie czuć się nie tylko bezpiecznie, ale i przyjaźnie.

Dominujące w Europie koncepcje starzenia się społeczeństw według OECD, czyli aktywne starzenie się (active ageing) oraz starzenie się w miejscu (ageing in place), są kluczowe dla zrozumienia polityki mieszkaniowej, usług oraz planowania przestrzennego. Obie koncepcje mają istotne znaczenie dla tworzenia przyjaznych przestrzeni miejskich i wdrażania zrównoważonych strategii rozwoju.

Aktywne starzenie się (active ageing) to koncepcja, która promuje maksymalne wykorzystanie potencjału zdrowotnego, społecznego i kulturalnego osób starszych, zapewniając im jednocześnie możliwość aktywnego udziału w życiu społecznym, gospodarczym, kulturalnym i obywatelskim.

Starzenie się w miejscu (ageing in place) to koncepcja, która zakłada, że osoby starsze powinny mieć możliwość mieszkania w swoich domach i znanych im społecznościach jak najdłużej, z odpowiednim wsparciem i usługami, które umożliwiają im zachowanie samodzielności i jakości życia.

Koncepcje aktywnego starzenia się i starzenia się w miejscu są kluczowe dla zrównoważonego rozwoju miast w Europie. Integracja tych koncepcji w politykach miejskich, mieszkaniowych i usługowych pozwala na tworzenie przestrzeni, które są przyjazne i dostępne dla osób starszych, a jednocześnie sprzyjają ich aktywności i integracji społecznej. Dzięki temu miasta mogą lepiej odpowiadać na wyzwania związane ze starzeniem się społeczeństwa i promować zrównoważony rozwój dla wszystkich mieszkańców.

Kilka kluczowych aspektów, które warto uwzględnić w planowaniu miast biorąc pod uwagę potrzeby ludzi starszych, to:

1. Dostępność i mobilność:

• poprawa transportu publicznego: łatwo dostępne środki transportu, takie jak pojazdy niskopodłogowe, częste kursowanie, dostosowanie tras do potrzeb seniorów, przystanki z ławkami i zadaszeniem;
• bezpieczne przejścia dla pieszych: dostosowanie infrastruktury drogowej, w tym sygnalizacji świetlnej, do potrzeb osób o ograniczonej mobilności (czas trwania sygnalizacji świetlnej dostosowany do wolniejszego tempa ruchu, dobrze oznakowane i oświetlone przejścia);
• ograniczenie barier architektonicznych: równe chodniki, rampy zamiast schodów, niskie krawężniki.

2. Zieleń i miejsca publiczne:

• planowanie przestrzenne: tworzenie przyjaznych, dostępnych i zielonych przestrzeni miejskich, które sprzyjają aktywności fizycznej i społecznej;
• parki i tereny zielone: łatwo dostępne, z miejscami do siedzenia i ścieżkami przystosowanymi do osób o ograniczonej mobilności.
• ławki i miejsca odpoczynku: rozmieszczone regularnie w całym mieście, szczególnie na trasach spacerowych i w parkach.

3. Bezpieczeństwo:

• oświetlenie uliczne: dobre oświetlenie ulic, przejść dla pieszych i miejsc publicznych.
• bezpieczeństwo na drogach: stworzenie przestrzeni dostosowanych do łatwego i bezpiecznego podróżowania pieszo lub na rowerze dzięki gęstej sieci atrakcyjnie zaprojektowanych przejść dla pieszych (przemyślana organizacja ruchu, progi zwalniające, wyznaczone ścieżki rowerowe).

4. Mieszkalnictwo:

• budowa i adaptacja zasobu mieszkaniowego: modernizacja mieszkań i budynków w sposób dostosowujący je do potrzeb osób starszych, np. instalacja ramp, wind, uchwytów w łazienkach, a także adaptacja starszych budynków do standardów dostępności (budynki z szerokimi korytarzami i drzwiami, łazienki przystosowane do potrzeb osób z ograniczoną mobilnością, bezprogowe wejścia);
• mieszkalnictwo wspomagane: opcje mieszkalnictwa dla seniorów wymagających opieki lub wsparcia, ale pragnących zachować niezależność, np. rozwój osiedli senioralnych (zaprojektowanych z myślą o osobach starszych, z dostępem do opieki zdrowotnej, rekreacji i usług);
• bezpieczeństwo domowe: wdrażanie technologii i systemów wspomagających bezpieczeństwo, takich jak inteligentne domy.

5. Usługi i opieka zdrowotna:

• bliskość usług: zaplanowanie zintegrowanych przestrzeni w mieście i okolicy, które znajdują się blisko miejsc zamieszkania (sklepy, apteki, przychodnie, banki i inne usługi codziennego użytku);
• usługi zdrowotne: budowa i rozwój placówek zdrowotnych dostosowanych do specyficznych potrzeb osób starszych, łatwy dostęp do przychodni, szpitali, programów profilaktycznych i rehabilitacyjnych;
• usługi opiekuńcze: rozwój lokalnych usług opiekuńczych, takich jak pomoc domowa, pielęgniarska, dostarczanie posiłków.

6. Społeczność i integracja:

• placówki rekreacyjne i kulturalne: rozwój infrastruktury wspierającej aktywność fizyczną, umysłową i społeczną seniorów, takie jak centra senioralne, kluby seniora, teatry, biblioteki;
• edukacja ustawiczna: programy edukacyjne i szkoleniowe, które umożliwiają osobom starszym zdobywanie nowych umiejętności i rozwijanie zainteresowań;
• kontynuacja pracy: zapewnienie możliwości kontynuowania pracy zarobkowej osobom starszym, aby czuły się użyteczne społecznie.

7. Technologia i informacja:

• edukacja technologiczna: kursy i warsztaty uczące seniorów korzystania z nowoczesnych technologii;
• łatwo dostępna informacja: jasne oznakowanie i łatwo dostępne informacje o usługach miejskich, wydarzeniach i możliwościach wsparcia, aktualne informacje na przystankach i w pojazdach.

Wiele miast na całym świecie podejmuje inicjatywy mające na celu stworzenie przyjaznych środowisk dla starzejącego się społeczeństwa. Są to między innymi: Manchester, Haga, Tokio, Kopenhaga czy Barcelona. Także w wielu miastach Polski funkcjonują programy wsparcia dla seniorów, które mają na celu poprawę jakości życia osób starszych oraz zapewnienie im bezpieczeństwa i wsparcia w codziennych obowiązkach. Jednym z takich programów jest „SOS dla Seniora” prowadzony w Lublinie. Inicjatywa ta ma na celu zapewnienie im szybkiej pomocy w sytuacjach nagłych, dzięki opasce umieszczonej na ręku. Każda opaska wyposażona jest w funkcje mierzenia tętna, czujnik upadku czy lokalizator GPS. W sytuacji nagłego zagrożenia wystarczy wybrać odpowiedni przycisk na zegarku, a sygnał wysyłany jest do Centrum Opieki, który odpowiednio reaguje na zgłoszenie.

Starzenie się społeczeństwa stawia przed miastami liczne wyzwania, ale również otwiera możliwości do tworzenia bardziej inkluzywnych, dostępnych i przyjaznych środowisk miejskich. Stworzenie miasta przyjaznego dla starszych mieszkańców wymaga zaangażowania i współpracy wielu różnych sektorów i grup interesu, w tym władz miejskich, urbanistów, organizacji pozarządowych oraz samych seniorów. Kluczowe jest przyjęcie holistycznego i proaktywnego podejścia, które uwzględnia potrzeby wszystkich mieszkańców, niezależnie od ich wieku. Tylko w ten sposób można zapewnić, że przestrzeń miejska będzie bezpieczna, dostępna i sprzyjająca aktywnemu starzeniu się.

Monika Grążawska
Starszy Specjalista ds. Relacji z Klientami Centrum AMRON

Wysokie ceny mieszkań i spadająca opłacalność inwestycji na wynajem w kraju, a także chęć zabezpieczenia kapitału lub ewentualnego miejsca emigracji w niepewnych politycznie czasach powoduje, ze coraz więcej Polaków decyduje się na poszukiwanie nieruchomości za granicą. Wśród krajów najczęściej wybieranych przez nabywców z Polski są kraje południa Europy – Włochy, Portugalia i Hiszpania. Według danych Registradores de España, w ubiegłym roku Polacy nabyli w Hiszpanii 3 118 nieruchomości, a więc nieco więcej niż w roku 2022, gdy odnotowano 2973 transakcje. W pierwszym kwartale bieżącego roku było ich już około 800, co oznacza co najmniej utrzymanie tempa zakupów z dwóch poprzednich lat. Co więcej, Polacy znaleźli się również w grupie narodowości przeznaczających na inwestycje coraz większe środki. W skali roku (2023/ 2022) był to wzrost o blisko 18%.

Pomimo wzrostów cen i wysokich stóp procentowych hiszpański rynek nieruchomości w 2023 roku zanotował wyniki znacznie lepsze od oczekiwań. Co prawda liczba zawartych transakcji była niższa o około 10% niż w rekordowym roku 2022 (650 tysięcy), jednak był to wynik wyraźnie lepszy od prognoz. Stało się tak głównie dzięki utrzymującemu się wysokiemu poziomowi zainteresowania wśród zagranicznych nabywców i inwestorów. W ostatnich latach nabywcy z zagranicy stanowili około 14% wszystkich nabywców nieruchomości na hiszpańskim rynku nieruchomości. Od lat największą grupą nabywająca nieruchomości w Hiszpanii są Brytyjczycy, którzy w 2023 roku nabyli blisko 10% wszystkich nieruchomości kupionych przez obcokrajowców. Istotną część nabywców stanowili również Niemcy, Francuzi i Rumuni, a także inwestorzy spoza Europy, w tym m.in. Marokańczycy, Chińczycy i spora grupa inwestorów z Ameryki Południowej. Udział Polaków w zakupach dokonywanych przez nierezydentów wynosił w roku 2023 około 4-5%.

Największym zainteresowaniem inwestorów zza granicy cieszy się Wspólnota Walencka, gdzie w 2023 roku obcokrajowcy nabyli 18 919 nieruchomości, co stanowiło blisko 30% wszystkich transakcji z ich udziałem. Popularne pozostają również Andaluzja i Katalonia, a także Madryt i archipelagi – Wyspy Kanaryjskie i Baleary. Coraz bardziej modna wśród nabywców zza granicy jest położona na północy kraju Asturia, gdzie w zeszłym roku po raz pierwszy odnotowano ponad 700 transakcji zawartych przez nabywców spoza Hiszpanii.

Prognozy dotyczące wysokości popytu w kolejnych latach wskazują na jego możliwy wzrost w związku z oczekiwanym spadkiem stóp procentowych, a co za tym idzie – łatwiejszym dostępem do kredytów hipotecznych. Wiele wskazuje również na to, że utrzyma się wysoki poziom zainteresowania nieruchomościami w Hiszpanii ze strony inwestorów zagranicznych. Notowany obecnie poziom cen jest wciąż atrakcyjny. W drugiej połowie 2023 roku obcokrajowcy płacili średnio 2 715 euro za metr kwadratowy nieruchomości, a więc kwoty porównywalne lub niższe niż za mieszkania położone w największych polskich miastach. Kwota ta była przy tym wyższa o 6,1% w stosunku do poziomu średniej ceny notowanej rok wcześniej. Mimo tego wzrostu inwestorów przyciąga wysoka stopa zwrotu z inwestycji na wynajem, w tym przede wszystkim wakacyjny wynajem krótkoterminowy. Hiszpański rynek nieruchomości odznacza się jednak znacznym regionalnym zróżnicowaniem. Poza Madrytem i największymi miastami najwyższe ceny zazwyczaj występują w regionach, gdzie nieruchomości są atrakcyjne zarówno dla turystów, jak i inwestorów szukających zwrotu z wynajmu.

Po stronie podaży mamy sytuację, w której w dość szybkim tempie maleje liczba nowych inwestycji. W ubiegłych latach oddawano około 100 000 nowych domów rocznie. W 2023 roku jednak było ich tylko 80 000, a prognoza na 2024 rok mówi o zaledwie 60 000. Hiszpania jest obecnie jednym z krajów europejskich budujących najmniej domów na 1 000 mieszkańców. Prognozy na 2024 rok dotyczące cen nieruchomości przewidują co prawda dalszy spadek liczby zawieranych transakcji o 10% w 2024 roku, ale średnia cena zakupu ma wzrosnąć od 1% do 3%, a nowe prognozy już przewidują wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym o 4,1% w pierwszym półroczu bieżącego roku.

Ciekawa sytuacja ma również miejsce na rynku najmu. W ostatnim czasie przeszedł on istotne zmiany w związku z wprowadzoną w maju 2023 roku ustawą o mieszkaniach (Ley de la Vivienda). Wprowadzenie nowych przepisów miało na celu przede wszystkim wprowadzenie efektywnej kontroli wzrostu czynszów, szczególnie w obszarach o wysokim popycie na mieszkania, zwiększenie ochrony najemców przed eksmisją, a także wsparcie właścicieli wynajmujących swoje nieruchomości po kontrolowanych stawkach, w tym ulgi podatkowe i programy wsparcia finansowego. Ustawa wprowadziła również przepisy mające na celu zmniejszenie liczby pustostanów, w tym kary dla właścicieli, którzy nie wynajmują swoich nieruchomości przez dłuższy czas. Póki co skutki wprowadzenia nowych regulacji są dalekie od założonych celów. Wprowadzenie nowych przepisów spowodowało spadek podaży mieszkań na wynajem o około 12% i wzrost poziomu czynszów o blisko 10%.

Prognozy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości na 2024 rok i dalsze lata wyglądają zatem dość optymistycznie. Stabilny wzrost gospodarczy, perspektywa spadku stóp procentowych i łatwiejszego dostępu do kredytów hipotecznych, ograniczona podaż nieruchomości i stawki czynszu oferujące zadowalające stopy zwrotu – w obecnej chwili czynniki te tworzą korzystne warunki dla zagranicznych nabywców i inwestorów.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, pomimo swojej atrakcyjności, wiąże się także z pewnymi potencjalnymi ryzykami i wyzwaniami. Hiszpania to kraj o złożonym systemie prawnym i podatkowym, a regulacje mogą różnić się w zależności od regionu. Tak jest choćby w przypadku podatków należnych od zakupu nieruchomości, które są zdecydowanie największym kosztem dodatkowym, jaki ponieść musi nabywca nieruchomości. Jego wysokość różni się w zależności od rodzaju nieruchomości, regionu, ceny czy rodzaju rynku, na którym nabywana jest nieruchomość (pierwotny/wtórny).

Na rynku wtórnym podstawowa stawka podatku ITP to 7%, a stawki progresywne w zależności od wartości nieruchomości mogą wynosić od 8% do 10%. W rzeczywistości stawki podatku wahają się od 6% w Madrycie do 10% w Katalonii czy Wspólnocie Walencji. Na rynku pierwotnym w przypadku zakupu nieruchomości należne są dwa podatki IVA (VAT) i AJD (podatek od aktów prawnych). Stawka podatku IVA to 10%, natomiast stawki podatku AJD ustalane są lokalnie i wahają się od 0,5 do 1,5%.

Pozostałe znaczące koszty nabycia nieruchomości to opłata notarialna i opłata rejestracyjna. Akt sprzedaży nieruchomości zostaje sporządzony przez notariusza, a koszt usług notarialnych zależy od wartości nieruchomości i zazwyczaj wynosi kilka procent ceny zakupu. Opłata rejestracyjna zależy od wartości nieruchomości i wynosi zazwyczaj kilkaset euro. Poza tymi opłatami należy oczywiście uwzględnić wynagrodzenia dla pośrednika czy prawnika pomagającego w zawarciu transakcji.

Najważniejsze ryzyka i wyzwania związane z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii to kwestia zapewnienia właściwego zarządzania nieruchomością po zakupie i kwestia weryfikacji legalności nieruchomości. Inwestorzy, którzy nie mieszkają na stałe w Hiszpanii, mogą napotkać trudności z zarządzaniem nieruchomościami na odległość. Wynajem, utrzymanie nieruchomości oraz rozwiązywanie problemów prawnych i technicznych są wyzwaniami, którym bez odpowiedniego wsparcia lokalnych specjalistów będzie trudno sprostać. To oczywiście oznacza dodatkowe koszty lub dodatkowe ryzyka, które trzeba uwzględnić w trakcie podejmowania decyzji o inwestowaniu. Zjawiskiem, na które potencjalny inwestor powinien w szczególności zwrócić uwagę jest „okupa”, a więc zajmowanie nieruchomości, zwykle pustostanu, przez nielegalnych lokatorów bez zgody właściciela. Zjawisko to ma swoje źródła przede wszystkim w ograniczonym dostępie do przystępnych finansowo mieszkań, zwłaszcza dla młodych ludzi, a znaczna liczba nieruchomości niezamieszkanych dodatkowo tworzy okazję dla potencjalnych „okupas”. Szacuje się, że w skali całego kraju nielegalnie zamieszkiwanych może być nawet 150 000 nieruchomości (szacunki na rok 2021). Istnieją oczywiście w prawie hiszpańskim procedury pozwalające na usunięcie nielegalnych lokatorów, ale ich wdrożenie może być zarówno koszto- jak i czasochłonne, a usunięcie niechcianych lokatorów trudne.

Kolejnym istotnym ryzykiem, na które trzeba zwrócić uwagę, jest kwestia legalności nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Nieruchomość może być zbudowana bez pozwolenia na budowę lub nie być przeznaczona do zamieszkania. W niektórych regionach kraju liczba „nielegalnych” nieruchomości może przekraczać nawet 10%. Problem ten dotyczy w szczególnym stopniu nieruchomości położonych w regionach atrakcyjnych turystycznie i przeznaczonych na wynajem. Inwestor poszukujący tego typu nieruchomości powinien zatem w pierwszej kolejności upewnić się, czy nieruchomość posiada wszystkie odpowiednie dokumenty, w tym przede wszystkim pozwolenie na użytkowanie.

Pozostałe ryzyka związane z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii nie odbiegają w znaczący sposób od ryzyk, które ponosi nabywca na innych europejskich rynkach. Ryzyko polityczne, ryzyko prawne, ryzyko kursu walutowego, ryzyka związane ze zmianą wartości nieruchomości to rodzaje ryzyk, z którymi inwestorzy mają do czynienia na każdym rynku nieruchomości.

Zarówno obecna sytuacja rynkowa, jak i dość optymistyczne perspektywy jej rozwoju w kolejnych latach powodują zatem, że zakup nieruchomości w Hiszpanii może być dobrym pomysłem na lokatę kapitału i osiąganie zadowalających stóp zwrotu z inwestycji. Hiszpański rynek nieruchomości oferuje sporo różnych możliwości, w tym możliwość inwestowania w dobrze rozwiniętym segmencie nieruchomości wakacyjnych. Potencjalny nabywca, rozważając jednak dokonanie takiej inwestycji, powinien przede wszystkim przeprowadzić wnikliwą analizę obejmującą nie tylko sytuację rynkową czy obecny poziom cen, ale również kwestie podatkowe, koszty utrzymania nieruchomości oraz ryzyka charakterystyczne dla hiszpańskiego rynku nieruchomości, z którymi na rynku polskim praktycznie nie mamy do czynienia.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości