Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe w Hiszpanii – czy to dobry pomysł?

Wysokie ceny mieszkań i spadająca opłacalność inwestycji na wynajem w kraju, a także chęć zabezpieczenia kapitału lub ewentualnego miejsca emigracji w niepewnych politycznie czasach powoduje, ze coraz więcej Polaków decyduje się na poszukiwanie nieruchomości za granicą. Wśród krajów najczęściej wybieranych przez nabywców z Polski są kraje południa Europy – Włochy, Portugalia i Hiszpania. Według danych Registradores de España, w ubiegłym roku Polacy nabyli w Hiszpanii 3 118 nieruchomości, a więc nieco więcej niż w roku 2022, gdy odnotowano 2973 transakcje. W pierwszym kwartale bieżącego roku było ich już około 800, co oznacza co najmniej utrzymanie tempa zakupów z dwóch poprzednich lat. Co więcej, Polacy znaleźli się również w grupie narodowości przeznaczających na inwestycje coraz większe środki. W skali roku (2023/ 2022) był to wzrost o blisko 18%.

Pomimo wzrostów cen i wysokich stóp procentowych hiszpański rynek nieruchomości w 2023 roku zanotował wyniki znacznie lepsze od oczekiwań. Co prawda liczba zawartych transakcji była niższa o około 10% niż w rekordowym roku 2022 (650 tysięcy), jednak był to wynik wyraźnie lepszy od prognoz. Stało się tak głównie dzięki utrzymującemu się wysokiemu poziomowi zainteresowania wśród zagranicznych nabywców i inwestorów. W ostatnich latach nabywcy z zagranicy stanowili około 14% wszystkich nabywców nieruchomości na hiszpańskim rynku nieruchomości. Od lat największą grupą nabywająca nieruchomości w Hiszpanii są Brytyjczycy, którzy w 2023 roku nabyli blisko 10% wszystkich nieruchomości kupionych przez obcokrajowców. Istotną część nabywców stanowili również Niemcy, Francuzi i Rumuni, a także inwestorzy spoza Europy, w tym m.in. Marokańczycy, Chińczycy i spora grupa inwestorów z Ameryki Południowej. Udział Polaków w zakupach dokonywanych przez nierezydentów wynosił w roku 2023 około 4-5%.

Największym zainteresowaniem inwestorów zza granicy cieszy się Wspólnota Walencka, gdzie w 2023 roku obcokrajowcy nabyli 18 919 nieruchomości, co stanowiło blisko 30% wszystkich transakcji z ich udziałem. Popularne pozostają również Andaluzja i Katalonia, a także Madryt i archipelagi – Wyspy Kanaryjskie i Baleary. Coraz bardziej modna wśród nabywców zza granicy jest położona na północy kraju Asturia, gdzie w zeszłym roku po raz pierwszy odnotowano ponad 700 transakcji zawartych przez nabywców spoza Hiszpanii.

Prognozy dotyczące wysokości popytu w kolejnych latach wskazują na jego możliwy wzrost w związku z oczekiwanym spadkiem stóp procentowych, a co za tym idzie – łatwiejszym dostępem do kredytów hipotecznych. Wiele wskazuje również na to, że utrzyma się wysoki poziom zainteresowania nieruchomościami w Hiszpanii ze strony inwestorów zagranicznych. Notowany obecnie poziom cen jest wciąż atrakcyjny. W drugiej połowie 2023 roku obcokrajowcy płacili średnio 2 715 euro za metr kwadratowy nieruchomości, a więc kwoty porównywalne lub niższe niż za mieszkania położone w największych polskich miastach. Kwota ta była przy tym wyższa o 6,1% w stosunku do poziomu średniej ceny notowanej rok wcześniej. Mimo tego wzrostu inwestorów przyciąga wysoka stopa zwrotu z inwestycji na wynajem, w tym przede wszystkim wakacyjny wynajem krótkoterminowy. Hiszpański rynek nieruchomości odznacza się jednak znacznym regionalnym zróżnicowaniem. Poza Madrytem i największymi miastami najwyższe ceny zazwyczaj występują w regionach, gdzie nieruchomości są atrakcyjne zarówno dla turystów, jak i inwestorów szukających zwrotu z wynajmu.

Po stronie podaży mamy sytuację, w której w dość szybkim tempie maleje liczba nowych inwestycji. W ubiegłych latach oddawano około 100 000 nowych domów rocznie. W 2023 roku jednak było ich tylko 80 000, a prognoza na 2024 rok mówi o zaledwie 60 000. Hiszpania jest obecnie jednym z krajów europejskich budujących najmniej domów na 1 000 mieszkańców. Prognozy na 2024 rok dotyczące cen nieruchomości przewidują co prawda dalszy spadek liczby zawieranych transakcji o 10% w 2024 roku, ale średnia cena zakupu ma wzrosnąć od 1% do 3%, a nowe prognozy już przewidują wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym o 4,1% w pierwszym półroczu bieżącego roku.

Ciekawa sytuacja ma również miejsce na rynku najmu. W ostatnim czasie przeszedł on istotne zmiany w związku z wprowadzoną w maju 2023 roku ustawą o mieszkaniach (Ley de la Vivienda). Wprowadzenie nowych przepisów miało na celu przede wszystkim wprowadzenie efektywnej kontroli wzrostu czynszów, szczególnie w obszarach o wysokim popycie na mieszkania, zwiększenie ochrony najemców przed eksmisją, a także wsparcie właścicieli wynajmujących swoje nieruchomości po kontrolowanych stawkach, w tym ulgi podatkowe i programy wsparcia finansowego. Ustawa wprowadziła również przepisy mające na celu zmniejszenie liczby pustostanów, w tym kary dla właścicieli, którzy nie wynajmują swoich nieruchomości przez dłuższy czas. Póki co skutki wprowadzenia nowych regulacji są dalekie od założonych celów. Wprowadzenie nowych przepisów spowodowało spadek podaży mieszkań na wynajem o około 12% i wzrost poziomu czynszów o blisko 10%.

Prognozy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości na 2024 rok i dalsze lata wyglądają zatem dość optymistycznie. Stabilny wzrost gospodarczy, perspektywa spadku stóp procentowych i łatwiejszego dostępu do kredytów hipotecznych, ograniczona podaż nieruchomości i stawki czynszu oferujące zadowalające stopy zwrotu – w obecnej chwili czynniki te tworzą korzystne warunki dla zagranicznych nabywców i inwestorów.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, pomimo swojej atrakcyjności, wiąże się także z pewnymi potencjalnymi ryzykami i wyzwaniami. Hiszpania to kraj o złożonym systemie prawnym i podatkowym, a regulacje mogą różnić się w zależności od regionu. Tak jest choćby w przypadku podatków należnych od zakupu nieruchomości, które są zdecydowanie największym kosztem dodatkowym, jaki ponieść musi nabywca nieruchomości. Jego wysokość różni się w zależności od rodzaju nieruchomości, regionu, ceny czy rodzaju rynku, na którym nabywana jest nieruchomość (pierwotny/wtórny).

Na rynku wtórnym podstawowa stawka podatku ITP to 7%, a stawki progresywne w zależności od wartości nieruchomości mogą wynosić od 8% do 10%. W rzeczywistości stawki podatku wahają się od 6% w Madrycie do 10% w Katalonii czy Wspólnocie Walencji. Na rynku pierwotnym w przypadku zakupu nieruchomości należne są dwa podatki IVA (VAT) i AJD (podatek od aktów prawnych). Stawka podatku IVA to 10%, natomiast stawki podatku AJD ustalane są lokalnie i wahają się od 0,5 do 1,5%.

Pozostałe znaczące koszty nabycia nieruchomości to opłata notarialna i opłata rejestracyjna. Akt sprzedaży nieruchomości zostaje sporządzony przez notariusza, a koszt usług notarialnych zależy od wartości nieruchomości i zazwyczaj wynosi kilka procent ceny zakupu. Opłata rejestracyjna zależy od wartości nieruchomości i wynosi zazwyczaj kilkaset euro. Poza tymi opłatami należy oczywiście uwzględnić wynagrodzenia dla pośrednika czy prawnika pomagającego w zawarciu transakcji.

Najważniejsze ryzyka i wyzwania związane z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii to kwestia zapewnienia właściwego zarządzania nieruchomością po zakupie i kwestia weryfikacji legalności nieruchomości. Inwestorzy, którzy nie mieszkają na stałe w Hiszpanii, mogą napotkać trudności z zarządzaniem nieruchomościami na odległość. Wynajem, utrzymanie nieruchomości oraz rozwiązywanie problemów prawnych i technicznych są wyzwaniami, którym bez odpowiedniego wsparcia lokalnych specjalistów będzie trudno sprostać. To oczywiście oznacza dodatkowe koszty lub dodatkowe ryzyka, które trzeba uwzględnić w trakcie podejmowania decyzji o inwestowaniu. Zjawiskiem, na które potencjalny inwestor powinien w szczególności zwrócić uwagę jest „okupa”, a więc zajmowanie nieruchomości, zwykle pustostanu, przez nielegalnych lokatorów bez zgody właściciela. Zjawisko to ma swoje źródła przede wszystkim w ograniczonym dostępie do przystępnych finansowo mieszkań, zwłaszcza dla młodych ludzi, a znaczna liczba nieruchomości niezamieszkanych dodatkowo tworzy okazję dla potencjalnych „okupas”. Szacuje się, że w skali całego kraju nielegalnie zamieszkiwanych może być nawet 150 000 nieruchomości (szacunki na rok 2021). Istnieją oczywiście w prawie hiszpańskim procedury pozwalające na usunięcie nielegalnych lokatorów, ale ich wdrożenie może być zarówno koszto- jak i czasochłonne, a usunięcie niechcianych lokatorów trudne.

Kolejnym istotnym ryzykiem, na które trzeba zwrócić uwagę, jest kwestia legalności nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Nieruchomość może być zbudowana bez pozwolenia na budowę lub nie być przeznaczona do zamieszkania. W niektórych regionach kraju liczba „nielegalnych” nieruchomości może przekraczać nawet 10%. Problem ten dotyczy w szczególnym stopniu nieruchomości położonych w regionach atrakcyjnych turystycznie i przeznaczonych na wynajem. Inwestor poszukujący tego typu nieruchomości powinien zatem w pierwszej kolejności upewnić się, czy nieruchomość posiada wszystkie odpowiednie dokumenty, w tym przede wszystkim pozwolenie na użytkowanie.

Pozostałe ryzyka związane z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii nie odbiegają w znaczący sposób od ryzyk, które ponosi nabywca na innych europejskich rynkach. Ryzyko polityczne, ryzyko prawne, ryzyko kursu walutowego, ryzyka związane ze zmianą wartości nieruchomości to rodzaje ryzyk, z którymi inwestorzy mają do czynienia na każdym rynku nieruchomości.

Zarówno obecna sytuacja rynkowa, jak i dość optymistyczne perspektywy jej rozwoju w kolejnych latach powodują zatem, że zakup nieruchomości w Hiszpanii może być dobrym pomysłem na lokatę kapitału i osiąganie zadowalających stóp zwrotu z inwestycji. Hiszpański rynek nieruchomości oferuje sporo różnych możliwości, w tym możliwość inwestowania w dobrze rozwiniętym segmencie nieruchomości wakacyjnych. Potencjalny nabywca, rozważając jednak dokonanie takiej inwestycji, powinien przede wszystkim przeprowadzić wnikliwą analizę obejmującą nie tylko sytuację rynkową czy obecny poziom cen, ale również kwestie podatkowe, koszty utrzymania nieruchomości oraz ryzyka charakterystyczne dla hiszpańskiego rynku nieruchomości, z którymi na rynku polskim praktycznie nie mamy do czynienia.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości