Czy czeka nas renesans małych i średnich miast?

Transformacja ustrojowa i będące jej konsekwencją zmiany gospodarcze z lat 90-tych przyniosły daleko idące skutki dla wielu obszarów życia społecznego i gospodarczego. W odróżnieniu od większości dużych miast, które z nowymi wyzwaniami radziły sobie dość dobrze, wiele miast małych i średnich znalazło się w bardzo trudnej sytuacji. Rosnące w wyniku upadku nierentownych zakładów pracy bezrobocie, brak nowych inwestycji, a przede wszystkim odpływ ludności, w tym zwłaszcza osób młodych, to najważniejsze, negatywne konsekwencje zmian, które w całych regionach są odczuwalne do dziś. Po przystąpieniu do Unii Europejskiej, Polska stała się jednym z największych beneficjentów funduszy strukturalnych, których celem jest zmniejszenie dysproporcji regionalnych i znaczna część małych miast z powodzeniem wykorzystała możliwości, jakie stwarzały fundusze unijne, nie tylko do poprawy infrastruktury i przyciągnięcia inwestycji, ale również do poprawy jakości życia mieszkańców. Jednak mimo znacznego postępu, w zdecydowanej większości małych i średnich miast najpoważniejszym problemem pozostaje depopulacja z jej wszystkimi negatywnymi konsekwencjami – wyzwaniami społecznymi i ekonomicznymi czy problemami z funkcjonowaniem lokalnych instytucji, takich jak szkoły, szpitale czy ośrodki kulturalne. Młodzi ludzie, szukając lepszych perspektyw edukacyjnych i zawodowych, masowo migrują do największych miast, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk lub wybierają emigrację i rozpoczęcie nowego życia za granicą.

Czy jest zatem szansa na odwrócenie tego niekorzystnego trendu? Wydaje się, że jest przynajmniej kilka istotnych argumentów, które za tym przemawiają.

Impulsem, który umożliwił ewolucję dotychczasowego sposobu myślenia o miejscu zamieszkania był wybuch pandemii COVID-19. Jedną z najważniejszych zmian, która wpłynęła na decyzje mieszkaniowe podejmowane w czasie pandemii, było otwarcie na szeroką skalę możliwości świadczenia pracy w trybie zdalnym. Model pracy zdalnej lub hybrydowej został wdrożony przez zdecydowaną większość firm i instytucji, co pozwoliło pracownikom na realizowanie swoich zadań zawodowych bez konieczności codziennego dojeżdżania do biura. Ten wymuszony „eksperyment” udowodnił, że taki system pracy pozwala firmom nie tylko na sprawne działanie bez uszczerbku dla efektywności pracy, ale w znacznym stopniu poprawia jakość życia pracowników, pozwalając jednocześnie na istotne ograniczenie kosztów funkcjonowania. Choć po pandemii niektóre firmy powróciły do tradycyjnych modeli pracy stacjonarnej, znaczna część z nich pozostała przy trybie zdalnym lub hybrydowym, dzięki czemu wielu pracowników nie jest już przywiązanych do miejsca pracy w dużym mieście i może pozwolić sobie na zamieszkanie w mniejszych miejscowościach. To bardzo istotna, jakościowa zmiana, która może mieć i częściowo już ma trwały wpływ na rynek nieruchomości, zwiększając atrakcyjność małych miast czy miejscowości podmiejskich.

Wpływ pandemii COVID-19 na wzrost atrakcyjności zamieszkania w mniejszych miastach to jednak nie tylko praca zdalna. Pandemia zdecydowanie przyspieszyła proces przenoszenia do Internetu handlu i usług, w tym usług publicznych, a także np. możliwości korzystania z dóbr kultury. Dzięki temu mieszkańcy małych miast mają dziś zdecydowanie łatwiejszy dostęp do produktów i usług, które wcześniej były dostępne praktycznie tylko w miastach dużych. Są to zmiany zdecydowanie zmniejszające przewagi zamieszkania w dużych miastach. W ich konsekwencji małe miasta i tereny podmiejskie zaczęły być postrzegane jako coraz bardziej atrakcyjna alternatywa – miejsca, gdzie można żyć spokojniej, w większym komforcie, ponosząc jednocześnie znacznie niższe koszty.

Niezwykle ważnym czynnikiem zwiększającym atrakcyjność małych miast jako potencjalnego miejsca zamieszkania były i są inwestycje infrastrukturalne, zwłaszcza te, dzięki którym zmniejsza się odległość (mierzona czasem dojazdu) między miastami małymi a większymi ośrodkami miejskimi. Dzięki budowie infrastruktury drogowej czy modernizacji linii kolejowych w przypadku takich miast jak Łowicz, Żyrardów czy Siedlce, czas dojazdu do Warszawy zmniejszył się nawet dwukrotnie, a dojazd do pracy (zakładając jej tryb hybrydowy) nie jest już tak uciążliwy jak wcześniej. Przy założeniu korzystania z transportu szynowego są to czasy przejazdu porównywalne do czasów przejazdu do centrum z peryferyjnych dzielnic miasta lub miejscowości położonych bezpośrednio za granicami miasta.

W kontekście relokacji do mniejszego miasta, najbardziej wymiernym argumentem „za” pozostają jednak ceny nieruchomości. Ceny mieszkań w największych polskich miastach od szeregu kwartałów utrzymują się na poziomie, który praktycznie wyklucza zakup mieszkania przez znaczną część osób, w tym przede wszystkim osób młodych. Notowany przez Centrum AMRON Indeks Dostępności Mieszkaniowej dla ośmiu największych miast wskazuje na wyraźne obniżenie dostępności cenowej mieszkań w wyniku zarówno wzrostu cen, jak i wzrostów stóp procentowych po 2021 roku. Oczywiście ten spadek dotyczy również rynków mniejszych miast, jednak dostępność cenowa mieszkań w mniejszych ośrodkach, mimo wcześniejszych wzrostów cen, pozostaje na wysokim poziomie. Zestawienie indeksów dostępności mieszkaniowej dla Warszawy i pięciu miast różnej wielkości, znajdujących się w odległości około 1 godziny dojazdu do Warszawy lub mniej (Ciechanów, Siedlce, Skierniewice, Łowicz i Warka) dobrze obrazuje tę różnicę. W przypadku Warszawy wzrosty cen i kosztu kredytu spowodowały spadek dostępności mieszkań do poziomu notowanego ostatnio w roku 2011. W przypadku mniejszych miast, mimo notowanego spadku, dostępność mieszkaniowa nadal utrzymuje się powyżej poziomu IDM dla Warszawy w okresie ostatniego boomu w 2021 roku.

INDEKS DOSTĘPNOŚCI MIESZKANIOWEJ DLA WARSZAWY I 5 MIAST I KW. 2020 – II KW. 2024

źródło: Centrum AMRON

Łatwo wyobrazić sobie potencjalne korzyści z dokonania takiego wyboru zarówno przez osoby młode, jak i starsze. W przypadku tych ostatnich relokacja umożliwia np. uwolnienie części kapitału z dotychczas zajmowanej nieruchomości i wykorzystanie go na inne cele, jak choćby inwestycja w drugie mieszkanie przynoszące dodatkowy dochód z najmu lub przekazanie go młodszemu pokoleniu „na start”. Nie bez znaczenia dla emerytów są również niższe koszty życia w mniejszych ośrodkach miejskich. W przypadku osób młodszych to oczywiście szansa na zakup większego mieszkania lub zaciągnięcie mniejszego kredytu.

Zakup mieszkania w małym mieście nie musi jednak mieć charakteru konsumpcyjnego i wiązać się z chęcią zamieszkania w nim. Mieszkania w małych miastach to również potencjalna forma inwestycji, nieobciążona podwyższonym ryzykiem i przynosząca całkiem przyzwoity zwrot. Analiza dynamiki cen w ostatnich latach wskazuje, że ich wzrosty notowane w mniejszych ośrodkach miejskich nie odbiegają znacząco od tych notowanych w miastach największych. Oznacza to zatem, że mieszkanie zlokalizowane w jednym z pięciu analizowanych mniejszych miast w ciągu ostatnich 10 lat stanowiło równie dobrą lokatę kapitału, co mieszkanie w Warszawie.

DYNAMIKA ZMIAN ŚREDNIEJ CENY 1 MKW. MIESZKANIA W LATACH 2014 – 2023

źródło: Centrum AMRON

Inwestycja w mieszkanie w mniejszym mieście to nie tylko spekulacja. Ostatnie lata przyniosły znaczne ożywienie rynku najmu mieszkań, również w mniejszych miastach, a stawki najmu możliwe do uzyskania w takich lokalizacjach gwarantują stopy zwrotu porównywalne z tymi uzyskiwanymi w dużych ośrodkach miejskich. Jeśli dodatkowo miejscowość, w której zdecydujemy się zainwestować, położona jest w regionach górskich, nadmorskich lub po prostu w obszarach z cennym dziedzictwem kulturowym czy przyrodniczym, możemy dodatkowo liczyć na popyt na najem krótkoterminowy ze strony turystów.

Nie bez znaczenia dla szans rewitalizacji małych i średnich miast jest również rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju. Zrównoważony rozwój to idea zakładająca dążenie do rozwoju społeczeństw w sposób, który nie przynosi uszczerbku dla szans przyszłych pokoleń. Inaczej mówiąc, jest to sposób myślenia o rozwoju łączący w sobie troskę o ekologię, sprawiedliwość społeczną i efektywność ekonomiczną i jednocześnie zapobiegający wyczerpywaniu zasobów naturalnych. Trendy te sprzyjają rozwojowi mniejszych, bardziej zrównoważonych społeczności. „Work-life balance”, łatwiejsza komunikacja, zorientowanie na ekologię to wartości coraz ważniejsze, zwłaszcza dla przedstawicieli młodszych pokoleń.

Powodów przemawiających za rozważeniem inwestycji lub po prostu zakupem nieruchomości na własne potrzeby, zlokalizowanych w mniejszych miejscowościach, jak widać, nie brakuje. Z pewnością małe miasta bardzo mocno się między sobą różnią, oferując potencjalnym inwestorom różny poziom szans i ryzyk. Wydaje się jednak, że dla wielu osób, również młodych, taki kierunek inwestowania czy wyborów życiowych dotyczących miejsca zamieszkania może być zupełnie racjonalny.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości