Rosnący popyt na polskie mieszkania wśród cudzoziemców
2024-09-26
W ostatnich latach coraz więcej cudzoziemców, zwłaszcza z krajów Unii Europejskiej i Ukrainy, decyduje się na zakup mieszkań w Polsce, zarówno w celach inwestycyjnych, jak i mieszkaniowych. Stabilny wzrost gospodarczy oraz niskie stopy procentowe utrzymywały wciąż rosnący popyt na lokalne mieszkalne do 2019 roku. Ceny mieszkań rosły dynamicznie, szczególnie w dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk. Wybuch pandemii COVID-19 w 2020 roku spowodował chwilowe zamrożenie rynku mieszkaniowego. Wiele transakcji zostało wstrzymanych, a deweloperzy opóźniali nowe projekty. Mimo początkowego spowolnienia, ceny mieszkań nie spadły. Popyt szybko się odbudował, napędzany niskimi stopami procentowymi i zainteresowaniem nieruchomościami jako bezpieczną inwestycją w niepewnych czasach. Stopniowy wzrost stóp procentowych spowodował ograniczenie zdolności kredytowej Polaków, co przełożyło się na spadek liczby udzielonych kredytów w 2022 roku. Deweloperzy nadal utrzymywali wysokie ceny, głównie z powodu rosnących kosztów budowy. W 2023 roku ruszył program wsparcia „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wpłynął na wzrost popytu w segmencie mieszkań kupowanych przez młodych ludzi, jak również wzrost liczby udzielanych kredytów. Zgodnie z danymi prezentowanymi w Raporcie AMRON-SARFiN, w całym 2023 udzielono 162 375 kredytów, co stanowi 28,55% więcej w porównaniu do 2022 roku oraz 36,69% mniej w porównaniu do rekordowego jak dotychczas pod względem liczby udzielonych kredytów 2021 roku. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych we wskazanym okresie wyniosła 62,763 mld zł, czyli o 43,81% więcej w odniesieniu do roku poprzedniego oraz 26,82% mniej w porównaniu do 2021 roku.
WYKRES 1. LICZBA I WARTOŚĆ NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH ROCZNIE W LATACH 2013-2023
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych SARFiN
Na podstawie danych GUS prezentujących liczbę i wartość sprzedanych lokali mieszkalnych rocznie wyraźnie widać, że w latach 2013-2022 polski rynek mieszkaniowy przechodził dynamiczne zmiany. Liczba sprzedanych mieszkań rosła do 2019 roku, po czym pandemia spowodowała spadek w 2020 roku. Ogólna wartość transakcji jednak cały czas rosła, osiągając szczyt w 2022 roku, co jest skutkiem w głównej mierze rosnących cen mieszkań.
WYKRES 2. LICZBA I WARTOŚĆ LOKALI MIESZKALNYCH SPRZEDANYCH W RAMACH TRANSAKCJI RYNKOWYCH OGÓŁEM ROCZNIE W LATACH 2013-2022
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS
Według Sprawozdania Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2023 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w 2023 r. cudzoziemcy zakupili ponad 14 346 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni prawie 834 619 mkw. Wynik ten jest bardzo zbliżony do roku 2022 roku, kiedy to cudzoziemcy zakupili 14 359 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 820 105 mkw., co stanowiło 6,37% ogólnej powierzchni sprzedanych. Dla porównania w 2021 MSWiA zarejestrowało nabycie przez cudzoziemców 10 621 mieszkań o łącznej powierzchni 629 238 mkw. Liczba mieszkań sprzedanych obcokrajowcom w roku 2023 jest więc aż o 35,07% wyższa niż w 2021 roku. Odsetek lokali mieszalnych nabytych przez cudzoziemców w stosunku do ogólnej liczby lokali mieszkalnych sprzedanych w 2020 wyniósł 3,73%, w 2021 – 4,34%, zaś w 2022 już 6,37% i jest to najwyższy wynik w ostatnich dziesięciu latach.
WYKRES 3. LICZBA WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ORAZ POWIERZCHNIA CAŁKOWITA NABYTYCH MIESZKAŃ W LATACH 2013-2023
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA
TABELA 1. ODSETEK LOKALI MIESZKALNYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA W LICZBIE LOKALI MIESZKALNYCH SPRZEDANYCH W RAMACH TRANSAKCJI RYNKOWYCH W LATACH 2013-2022
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
| 2,37% | 2,45% | 2,50% | 2,83% | 2,68% | 3,46% | 4,07% | 3,73% | 4,34% | 6,37% |
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA i GUS
Obywatele Ukrainy, Białorusi i Niemiec kupili najwięcej powierzchni mieszkaniowej w Polsce wśród cudzoziemców w ostatnich latach. Ukraina jest wyraźnym liderem z największym wzrostem udziału w rynku, wzrastając o ponad 37 punktów procentowych w okresie ostatnich 10 lat. W 2013 roku udział obywateli Ukrainy wyniósł 9,09% zaś w 2023 roku była to prawie połowa powierzchni mieszkaniowych nabywanych przez wszystkich obcokrajowców. Jest to w głównej mierze wynik zwiększonej migracji spowodowanej wojną w Ukrainie. Odsetek mieszkań nabywanych przez obywateli Białorusi również odnotował znaczny wzrost, osiągając 13,46% i drugie miejsce w podsumowaniu 2023 roku. W 2013 roku obywatele Niemiec przodowali wśród obcokrajowców nabywających nieruchomości w Polsce, jednak z biegiem lat ich udział znacząco spadł, osiągając w 2023 roku 8,91%. Był to jednak wciąż trzeci najwyższy wynik wśród cudzoziemców. Na przestrzeni lat wyraźnie zauważalny jest spadek nabywanych powierzchni przez obywateli Francji, Holandii, Wielkiej Brytanii czy Włoch.
TABELA 2. UDZIAŁ POWIERZCHNI LOKALI MIESZKALNYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA (WG KRAJU POCHODZENIA NABYWCY) – WYBRANE KRAJE W LATACH 2013-2023
| kraj | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Austria | 1,85% | 2,20% | 2,61% | 2,23% | 2,73% | 2,16% | 1,42% | 1,61% | 1,61% | 1,42% | 0,85% |
| Belgia | 1,38% | 1,79% | 1,40% | 1,07% | 1,02% | 1,23% | 1,01% | 1,92% | 1,62% | 0,75% | 0,81% |
| Białoruś | 3,43% | 3,15% | 3,84% | 3,93% | 4,42% | 4,77% | 5,25% | 5,53% | 6,10% | 8,64% | 13,40% |
| Chiny | 1,52% | 2,26% | 2,30% | 2,03% | 2,78% | 2,20% | 2,16% | 2,40% | 2,26% | 1,61% | 1,39% |
| Cypr | 2,87% | 5,84% | 3,76% | 2,51% | 1,50% | 1,09% | 4,85% | 1,87% | 0,61% | 0,76% | 0,63% |
| Czechy | 0,76% | 1,23% | 1,05% | 1,23% | 0,71% | 1,25% | 0,62% | 0,72% | 0,98% | 1,09% | 0,85% |
| Francja | 5,54% | 7,13% | 5,09% | 4,74% | 5,05% | 3,96% | 3,57% | 3,37% | 2,75% | 2,36% | 1,47% |
| Hiszpania | 2,70% | 1,89% | 1,19% | 2,53% | 2,00% | 1,48% | 1,79% | 1,27% | 1,19% | 0,98% | 1,14% |
| Holandia | 4,06% | 2,86% | 4,26% | 1,49% | 2,03% | 1,62% | 1,37% | 1,70% | 1,65% | 1,48% | 1,30% |
| Indie | 0,39% | 0,45% | 0,65% | 0,84% | 0,79% | 0,83% | 0,74% | 1,25% | 1,25% | 1,20% | 1,25% |
| Irlandia | 2,48% | 1,54% | 1,06% | 0,61% | 0,61% | 0,63% | 1,00% | 0,77% | 0,44% | 0,59% | 0,35% |
| Izrael | 1,68% | 3,14% | 2,50% | 4,86% | 1,88% | 3,34% | 3,19% | 1,40% | 1,88% | 1,38% | 1,04% |
| Luxemburg | 0,62% | 1,07% | 0,81% | 0,41% | 3,39% | 0,34% | 0,38% | 0,32% | 0,18% | 1,41% | 1,20% |
| Niemcy | 17,97% | 15,05% | 15,75% | 14,61% | 13,19% | 15,10% | 10,86% | 10,60% | 10,70% | 9,77% | 8,91% |
| Rosja | 3,79% | 3,10% | 3,69% | 2,99% | 3,09% | 2,95% | 3,00% | 3,19% | 3,36% | 2,64% | 2,05% |
| Słowacja | 0,74% | 1,20% | 0,86% | 0,94% | 0,68% | 0,79% | 1,15% | 0,59% | 0,84% | 0,61% | 0,50% |
| Szwecja | 2,75% | 2,94% | 3,06% | 2,71% | 3,07% | 2,11% | 1,97% | 1,41% | 1,12% | 4,20% | 0,80% |
| Turcja | 0,38% | 0,50% | 0,83% | 0,93% | 1,02% | 1,40% | 0,79% | 1,26% | 0,85% | 0,69% | 1,04% |
| Ukraina | 9,09% | 11,38% | 15,41% | 21,74% | 23,40% | 25,89% | 31,80% | 35,78% | 39,26% | 40,85% | 46,45% |
| USA | 4,42% | 2,79% | 2,90% | 2,24% | 1,88% | 1,68% | 1,61% | 1,08% | 1,52% | 1,32% | 1,06% |
| Wielka Brytania | 9,05% | 6,98% | 6,64% | 6,05% | 5,71% | 5,60% | 4,36% | 4,06% | 2,40% | 2,22% | 1,88% |
| Wietnam | 1,44% | 1,59% | 1,48% | 1,15% | 1,25% | 1,84% | 0,77% | 1,26% | 1,27% | 0,77% | 0,65% |
| Włochy | 4,97% | 4,56% | 4,55% | 4,05% | 3,81% | 3,93% | 3,58% | 3,20% | 2,86% | 2,16% | 2,05% |
| pozostałe kraje | 16,14% | 15,38% | 14,31% | 14,12% | 14,00% | 13,80% | 12,77% | 13,42% | 13,30% | 11,11% | 8,96% |
| SUMA | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA
Według danych przedstawianych przez MSWiA, województwo mazowieckie jest zdecydowanie najpopularniejszym regionem, w którym cudzoziemcy kupują nieruchomości. Przez cały analizowany okres województwo to miało najwyższy udział, choć jego procentowy udział zmniejszył się z 39,30% w 2013 roku do 32,75% w 2023 roku. Spadek procentowy może wynikać z rosnącej atrakcyjności innych regionów Polski, jak również wzrostu cen, jednak Mazowsze wciąż pozostaje kluczowym rynkiem ze względu na stołeczną lokalizację i rozwiniętą infrastrukturę. Drugim najpopularniejszym województwem w 2023 roku było dolnośląskie. W 2013 roku udział powierzchni nabytych lokali mieszkalnych przez cudzoziemców wynosił 13,32%, a w 2023 roku wzrósł do 16,39%. Województwo małopolskie, z Krakowem jako głównym ośrodkiem, utrzymuje stabilny udział w rynku nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców, oscylując w okolicach 12-15%. W 2023 roku udział ten wyniósł 12,37% i był trzecim najwyższym wśród wszystkich województw. Województwo śląskie utrzymuje dość stabilny udział, który oscyluje wokół 6-7%, z lekkimi wahaniami w poszczególnych latach. W 2023 roku udział śląskiego wyniósł 6,42%. Województwa takie jak lubelskie, podlaskie czy podkarpackie mają stosunkowo niski udział w powierzchniach lokali mieszkalnych nabywanych przez cudzoziemców. Ich udział nie przekracza 2% i nie wykazuje znaczących wzrostów. Może to być wynikiem mniejszej atrakcyjności inwestycyjnej, jak również bardziej ograniczonych możliwości zatrudnienia w tych regionach w porównaniu z większymi miastami i regionami zachodniej Polski.
TABELA 3. STRUKTURA LICZBY WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ZE WZGLĘDU NA WOJEWÓDZTWO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ NIERUCHOMOŚĆ W LATACH 2013-2023
| województwo | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| dolnośląskie | 13,32% | 11,46% | 10,94% | 13,70% | 13,37% | 14,84% | 14,33% | 15,35% | 16,39% | 15,48% | 16,39% |
| kujawsko-pomorskie | 2,16% | 2,12% | 1,85% | 2,54% | 2,58% | 2,05% | 2,56% | 2,50% | 2,16% | 2,40% | 2,40% |
| lubelskie | 1,27% | 1,51% | 1,75% | 1,81% | 1,49% | 1,76% | 1,76% | 1,49% | 1,38% | 1,32% | 1,65% |
| lubuskie | 1,58% | 2,60% | 1,34% | 1,49% | 1,64% | 2,02% | 2,33% | 2,74% | 3,42% | 3,21% | 3,14% |
| łódzkie | 4,84% | 2,95% | 3,07% | 2,34% | 2,93% | 2,84% | 3,52% | 4,85% | 4,56% | 4,17% | 4,25% |
| małopolskie | 8,76% | 12,12% | 12,62% | 15,29% | 15,98% | 14,38% | 14,26% | 14,63% | 11,57% | 11,45% | 12,37% |
| mazowieckie | 39,30% | 35,58% | 37,63% | 35,92% | 35,11% | 35,88% | 34,52% | 31,08% | 31,81% | 32,75% | 30,54% |
| opolskie | 1,94% | 1,29% | 1,38% | 1,43% | 1,60% | 1,28% | 1,66% | 1,67% | 1,67% | 1,78% | 1,76% |
| podkarpackie | 0,98% | 0,86% | 1,33% | 1,31% | 0,94% | 1,05% | 1,05% | 0,93% | 1,16% | 1,31% | 1,32% |
| podlaskie | 1,58% | 1,15% | 1,13% | 1,21% | 0,93% | 1,02% | 0,85% | 1,10% | 1,26% | 1,26% | 1,20% |
| pomorskie | 6,08% | 9,93% | 7,24% | 5,82% | 5,12% | 5,22% | 5,15% | 4,17% | 4,43% | 4,37% | 5,23% |
| śląskie | 5,10% | 6,58% | 6,92% | 6,76% | 6,50% | 6,30% | 6,24% | 5,59% | 6,55% | 6,50% | 7,13% |
| świętokrzyskie | 0,41% | 0,55% | 0,40% | 0,31% | 0,47% | 0,39% | 0,34% | 0,54% | 0,34% | 0,33% | 0,36% |
| warmińsko-mazurskie | 1,80% | 1,76% | 1,41% | 1,04% | 1,42% | 1,46% | 1,28% | 1,33% | 1,14% | 1,14% | 1,53% |
| wielkopolskie | 3,90% | 4,41% | 5,60% | 4,06% | 4,32% | 4,27% | 5,36% | 6,91% | 7,78% | 8,12% | 7,62% |
| zachodniopomorskie | 6,98% | 5,12% | 5,40% | 4,98% | 5,61% | 5,24% | 4,82% | 5,13% | 4,37% | 4,41% | 3,48% |
| suma | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA
W ostatnich latach można zaobserwować znaczący wzrost udziału w zakupach nieruchomości przez cudzoziemców w regionach poza głównymi miastami. W 2013 cudzoziemcy nabyli 1214 lokali mieszkalnych, które zlokalizowane były poza głównymi aglomeracjami, zaś w 2023 liczba ta wyniosła 7508, czyli ponad 6 razy więcej. W 2013 roku udział „reszty Polski” wynosił 39,38%, natomiast do 2023 roku wzrósł do 52,34%. Oznacza to, że coraz więcej cudzoziemców inwestuje poza największymi ośrodkami miejskimi. Warszawa przez cały analizowany okres była najpopularniejszym miastem, gdzie cudzoziemcy kupowali nieruchomości. Pomimo tego, że udział stolicy w ogólnej liczbie transakcji zmniejszał się z 29,29% w 2013 roku do 18,17% w 2023 roku, to wciąż pozostaje liderem. Kraków jest drugim po Warszawie miastem, w którym cudzoziemcy najczęściej kupują nieruchomości. W 2023 wśród lokali zakupionych przez obcokrajowców mieszkania w Krakowie stanowiły 10,49% wszystkich transakcji. W Łodzi widoczny jest wzrost udziału cudzoziemców w zakupach nieruchomości. Od 2019 roku, gdzie udział wynosił 2,76%, wzrósł do 3,85% w 2023 roku. Wrocław również zanotował wzrost zainteresowania, szczególnie w roku 2016 oraz 2018, kiedy to jego udział wynosił ponad 10%. W ostatnich latach udział stolicy dolnego śląska stabilizuje się na poziomie około 8,5% wszystkich transakcji.
TABELA 4. STRUKTURA LICZBY WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ZE WZGLĘDU NA MIASTO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ NIERUCHOMOŚĆ W LATACH 2013-2023
| Miasto | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Gdańsk | 3,73% | 3,25% | 2,74% | 2,84% | 2,72% | 2,41% | 2,67% | 1,71% | 2,03% | 1,83% | 1,78% |
| Gdynia | 1,52% | 1,00% | 1,09% | 1,03% | 0,81% | 0,81% | 0,65% | 0,47% | 0,54% | 0,56% | 0,33% |
| Gorzów Wlkp. | 0,71% | 0,72% | 0,51% | 0,30% | 0,48% | 0,70% | 0,55% | 0,89% | 1,03% | 0,88% | 0,86% |
| Kraków | 8,86% | 12,30% | 12,60% | 14,97% | 15,24% | 13,29% | 13,06% | 12,07% | 10,19% | 9,51% | 10,04% |
| Łódź | 3,21% | 2,78% | 2,64% | 2,13% | 2,53% | 2,14% | 2,76% | 3,67% | 3,87% | 3,66% | 3,85% |
| Poznań | 2,27% | 3,04% | 3,94% | 2,65% | 2,70% | 2,26% | 2,25% | 2,66% | 2,66% | 3,17% | 2,91% |
| Szczecin | 2,40% | 3,50% | 1,86% | 1,48% | 1,82% | 1,32% | 1,20% | 0,98% | 0,79% | 0,90% | 0,72% |
| Świnoujście | 1,07% | 1,25% | 0,93% | 0,90% | 1,04% | 0,85% | 0,81% | 0,94% | 0,59% | 0,61% | 0,41% |
| Warszawa | 29,29% | 25,63% | 26,80% | 27,02% | 25,16% | 25,29% | 21,33% | 20,57% | 21,84% | 17,79% | 18,17% |
| Wrocław | 7,43% | 8,01% | 7,35% | 10,52% | 9,93% | 10,46% | 8,98% | 9,94% | 8,82% | 8,68% | 8,56% |
| Zakopane | 0,13% | 0,16% | 0,27% | 0,28% | 0,29% | 0,07% | 0,09% | 0,01% | 0,04% | 0,01% | 0,03% |
| reszta Polski | 39,38% | 38,36% | 39,26% | 35,86% | 37,29% | 40,39% | 45,65% | 46,09% | 47,60% | 52,41% | 52,34% |
| Ogółem | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA
Wzrost liczby lokali mieszkalnych nabytych przez cudzoziemców w Polsce wynika z kilku czynników. Polski rynek mieszkaniowy wciąż pozostaje atrakcyjny inwestycyjnie dla zagranicznych inwestorów. Stanowią o tym wciąż relatywnie niższe ceny mieszkań w Polsce w porównaniu do innych krajów Unii Europejskiej, zwłaszcza w dużych miastach. Wzrost cen nieruchomości w Polsce, szczególnie w dużych miastach, powoduje, że zagraniczni inwestorzy widzą w polskich mieszkaniach szansę na zysk. Ponadto, dla obywateli krajów o niestabilnej sytuacji politycznej czy gospodarczej, zakup nieruchomości w Polsce może być formą zabezpieczenia kapitału. Polska stała się jednym z głównych miejsc emigracji dla Białorusinów oraz Ukraińców, którzy po osiągnięciu stabilizacji zawodowej decydują się też na zakup własnego lokum. Polskie przepisy dotyczące nabywania nieruchomości umożliwiają zakup nieruchomości bez większych formalności dla obywateli Unii Europejskiej. Nawet dla obywateli spoza UE, takich jak nasi sąsiedzi zza wschodniej granicy, proces uzyskania zgody na zakup nieruchomości jest uproszczony i możliwy do realizacji, zwłaszcza przy długotrwałym pobycie w Polsce, co w przyszłości najprawdopodobniej skutkować będzie progresywnym wzrostem odsetka obcokrajowców kupujących nieruchomości w naszym kraju.
Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFIN