Najem okazjonalny – czym jest i czy warto z niego korzystać?

Odsetek ludzi wynajmujących mieszkania w Polsce pozostaje na stosunkowo niskim poziomie i wynosi zaledwie kilka procent, choć sektor wynajmu (zarówno prywatnego, jak i instytucjonalnego) mieszkań stale się rozwija. Z danych Eurostatu wynika, że w 2023 roku 4,2% Polaków wynajmowało mieszkania na zasadach rynkowych. To niewiele, ale w porównaniu do roku 2009 roku to prawie dwukrotny wzrost. Rozwój rynku najmu, skupiony głównie w największych aglomeracjach, jest efektem rosnącej mobilności zawodowej Polaków, którzy preferują unikanie długoterminowego wiązania się z jedną lokalizacją. Ciągle rosnące ceny nieruchomości oraz wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i duże wymagania dotyczące wkładu własnego sprawiają, że wiele osób (szczególnie młodych) nie jest w stanie pozwolić sobie na zakup własnego lokum. Z drugiej strony oferta mieszkań do wynajęcia jest aktualnie spora, ponieważ niskie stopy procentowe przy wysokiej inflacji (i realnie ujemnym oprocentowaniu) zachęcały w ostatnich latach do szukania alternatywnych form lokowania kapitału do lokat bankowych i inwestowania w mieszkania przeznaczone na wynajem.

Na rynku najmu mieszkań w Polsce funkcjonują dwa typy umów: standardowa umowa najmu (na czas określony lub nieokreślony) oraz umowa najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny z roku na rok zyskuje na popularności. Według danych Ministerstwa Finansów w 2022 roku 66 293 podatników (o 43,72% więcej niż rok wcześniej) zgłosiło przychody z tytułu umowy najmu okazjonalnego opodatkowanej w formie ryczałtu oraz 4 819 podatników (więcej o 38,40% w porównaniu do roku 2021) zgłosiło zawarcie takiej umowy w ramach PIT-36.

LICZBA PODATNIKÓW ZGŁASZAJĄCYCH ZAWARCIE UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO

źródło: opracowanie własne na podstawie danych Ministerstwa Finansów

Jednak „zwykła” umowa najmu nadal zdecydowanie dominuje, co zapewne wynika z jej prostoty, wystarczy bowiem określić przedmiot najmu, czas trwania umowy i wysokość czynszu, natomiast cała reszta wprost wynika z ustawy. Najem okazjonalny, mimo że wspiera właścicieli mieszkań w walce z nierzetelnymi lokatorami, stanowi zaledwie kilka procent rynku. W 2022 roku liczba podatników deklarująca przychody z tytułu najmu okazjonalnego stanowiła zaledwie 7,5% wszystkich zeznań, które złożyli podatnicy zgłaszający przychody z tytułu najmu prywatnego (dotyczy podatników korzystających z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych). Również wśród studentów najem okazjonalny jest mało popularny. W najnowszym badaniu ankietowym tę formę najmu mieszkania wskazało tylko 10% respondentów, natomiast wśród umów najmu prywatnego (wyłączając decyzje o przyznaniu miejsca w akademiku i najem instytucjonalny) – 13%.

Tak niski udział umów najmu okazjonalnego może być rezultatem niedostatecznej wiedzy w tym zakresie zarówno wśród wynajmujących, jak i najemców. Potwierdza to niniejsze badanie ankietowe studentów, które pokazało, że aż połowa respondentów nie wie, co oznacza pojęcie najmu okazjonalnego. Co więcej, w ciągu ostatniego roku świadomość o istnieniu takiej formy umowy nie wzrosła. Kolejne 22% ankietowanych zna pojęcie, ale ma do niego negatywny stosunek, a tylko 28% (zaledwie o 1 p.p. więcej niż przed rokiem) nie miałaby nic przeciwko zawarciu umowy najmu okazjonalnego.

STOSUNEK STUDENTÓW DO NAJMU OKAZJONALNEGO

źródło: Raport Studenci na rynku nieruchomości edycja 2024

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny został wprowadzony w Polsce 17 grudnia 2009 roku na mocy nowelizacji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[1], formalnie przepisy weszły w życie 28 stycznia 2010 roku. To szczególna forma najmu nieruchomości mieszkalnej stworzona w celu zwiększenia (w porównaniu do zwykłych umów) ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami (gdy najemca nie płaci czynszu najmu lub odmawia opuszczenia mieszkania po zakończonej umowie najmu).

Charakterystyczne cechy najmu okazjonalnego

• Umowa cywilnoprawna wymagająca formy pisemnej pod rygorem nieważności („zwykła” umowa może być zawarta w formie ustnej).
• Właściciel nie może być profesjonalistą rynku w zakresie wynajmowania lokali (najczęściej jest to po prostu osoba fizyczna).
• Najemca jest osobą fizyczną (wyjątkowo może zawierać umowę jako jednoosobowa działalność gospodarcza, ale na własne potrzeby mieszkaniowe).
• Umowa jedynie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (inaczej niż w przypadku standardowej umowy najmu, po wygaśnięciu terminu umowy najmu okazjonalnego nie zostanie ona automatycznie przedłużona).
• Właściciel jest zobowiązany do zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego, co daje mu możliwość skorzystania z preferencyjnych stawek podatkowych.
• Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, jednak w kwocie nie wyższej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu.
• Właściciel może zmienić wysokość czynszu (np. waloryzacja o wysokość inflacji) wyłącznie na warunkach określonych w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego – co powinno się w niej znaleźć?

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje procedurę podpisania umowy i wskazuje konieczne załączniki.

Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca powinien dostarczyć:

• oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym oraz pokrycia wynikających z umowy opłat;
• oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania;
• w przypadku gdy najemca nie posiada własnej nieruchomości, do której może się wyprowadzić, oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do mieszkania lub domu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy pod swój dach.

Warunkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest też jej zgłoszenie przez wynajmującego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu i przedstawienie tego zgłoszenia najemcy (na jego życzenie).

Jeżeli któreś z wymienionych wyżej wymagań nie zostanie zrealizowane, umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak standardowa umowa najmu bez przyspieszonego procesu egzekucji.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Niechęć do zawierania umów najmu okazjonalnego i tym samym ich mała popularność może wynikać z niewystarczającej wiedzy w zakresie możliwości jej wypowiedzenia. Najemcy często sądzą, że w przypadku takiej formy najmu eksmisja jest bardziej prawdopodobna niż przy zawarciu tradycyjnej umowy. Już samo sformułowanie „łatwiejsza eksmisja” budzi strach, a ponieważ niewielu potencjalnych najemców podejmuje wysiłek, aby dokładniej zrozumieć całą procedurę, boją się niespodziewanego wyrzucenia z lokalu z byle powodu. Tymczasem warunki wypowiedzenia umowy są jasno określone w przepisach prawa.

Umowa najmu, zarówno tradycyjna, jak i najmu okazjonalnego, może być wypowiedziana w następujących sytuacjach:

• gdy najemca, pomimo upomnienia, nadal narusza zasady użytkowania mieszkania (używa lokalu niezgodnie z umową lub z jego przeznaczeniem czy powoduje powstanie szkód) albo zasady porządku domowego, utrudniając życie innym mieszkańcom budynku;
• jeżeli lokator zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności (najczęściej miesiące), pomimo pisemnego ostrzeżenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego okresu na uregulowanie należności;
• kiedy lokator podnajmuje lub użycza mieszkanie lub jego część osobom trzecim bez zgody właściciela;
• na zasadach określonych w samej umowie (strony mogą samodzielnie zdefiniować konkretne przypadki, kiedy możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu, na przykład w przypadku utraty zatrudnienia przez najemcę czy uzyskania przez najemcę zatrudnienia w innym mieście);
• z przyczyn losowych – jeśli zaszły okoliczności uniemożliwiające dalsze korzystanie z lokalu, takie jak na przykład jego zniszczenie.

Poza wymienionymi wcześniej okolicznościami, najem okazjonalny przewiduje jeszcze jeden powód do eksmisji: gdy najemca stracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym jako „awaryjny” w załączniku do umowy i nie zaproponował alternatywnego mieszkania.

Wady oraz zalety wynajmu okazjonalnego

Dla osób wynajmujących, jednym z kluczowych wyzwań jest staranne sporządzenie umowy. Mimo, że najem okazjonalny jest przeznaczony dla osób nieprofesjonalnych, to cała procedura jest dość skomplikowana i wymaga wiedzy, m.in. o tym co powinno być w takiej umowie zawarte.

Dla najemców natomiast sporym problemem może być obowiązek dostarczenia oświadczenia notarialnego i wskazania zastępczego lokalu mieszkalnego na wypadek ewentualnej egzekucji. Nie każdy najemca ma możliwość spełnienia tego wymogu.

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego wymaga udziału notariusza, trzeba się więc liczyć z dodatkowymi kosztami. Jednak cena za usługę sporządzenia aktu o poddaniu się egzekucji została ograniczona w ustawie do kwoty 10% minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli w 2024 roku 430 zł. Do tej kwoty należy doliczyć opłatę za odpisy aktu oraz ewentualnie poświadczenie podpisu na oświadczeniu o wskazaniu adresu do wyprowadzki. Nie ma narzuconego sposobu pokrywania kosztów, więc opłat może dokonać zarówno wynajmujący, jak i najemca.

A zalety? Przede wszystkim większa łatwość w egzekwowaniu praw do lokalu w przypadku konieczności eksmisji problematycznego najemcy. Najem okazjonalny umożliwia eksmisję również kobiet w ciąży oraz rodziców z dziećmi, co jest korzystne nie tylko dla wynajmujących, ale też dla osób o takim statusie. Przed wprowadzeniem regulacji dotyczących najmu okazjonalnego, właściciele często unikali wynajmu mieszkań rodzicom z dziećmi oraz innym osobom objętym dodatkową ochroną prawną. Taka forma najmu nie zapewnia pełnej ochrony przed wszystkimi ryzykami, jednak poświęcenie czasu i środków na realizację całej procedury sprawia, że ta forma najmu jest bardziej stabilna i trwała w porównaniu do standardowych umów najmu, co stanowi też zaletę dla najemców. Najem okazjonalny może też oznaczać większy wybór dostępnych lokali oraz korzystniejsze warunki wynajmu. Niejednokrotnie zdarza się bowiem, że właściciele są bardziej otwarci na negocjacje, mając na uwadze swoje lepsze zabezpieczenie prawne.

Jak widać, pomimo pewnych wad, najem okazjonalny oferuje również szereg korzyści dla obu stron, a uczciwy najemca, który terminowo opłaca wszystkie należności, nie ma powodów do obaw – prawo zapewnia mu ochronę przed rozwiązaniem umowy bez uzasadnionej przyczyny.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

[1] https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733