Najemca, który nie płaci? Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym lokatorem

Zakup nieruchomości zalicza się do jednej z najkorzystniejszych i najbezpieczniejszych inwestycji długoterminowych. Nie tylko skutecznie chroni kapitał przed utratą wartości, co doskonale pokazał ostatni czas wysokiej inflacji, ale również może generować regularny dochód bez konieczności ciągłego zaangażowania w proces pracy. Niestety nie zawsze wynajem przebiega w sposób bezproblemowy. Jednym z głównych wyzwań przed jakim stoją właściciele mieszkań jest znalezienie rzetelnego lokatora. Zaległości w czynszach, zniszczone wyposażenie lub skargi sąsiadów na hałaśliwe imprezy do rana to tylko kilka trudności, z jakimi stykają się wynajmujący. Warto zatem podjąć starania, które zminimalizują ryzyko strat finansowych oraz pomogą uniknąć dodatkowego stresu. Jak więc właściwie ocenić wiarygodność potencjalnego najemcy?

Po pierwsze rozmowa

Już podczas prezentacji lokalu warto przeprowadzić luźną rozmowę, która umożliwi nam pierwszą ocenę danej osoby. Wiadomym jest, że nie da się przewidzieć wszystkiego – pewne rzeczy wychodzą dopiero z czasem. Niemniej jednak, możemy zapytać o pracę czy zainteresowania, co da nam pewien wgląd w to, jaki jest styl życia danej osoby oraz jakim może być lokatorem. Jeśli nie życzymy sobie obecności zwierząt w mieszkaniu, warto już na tym etapie jasno to zakomunikować. W trakcie takiej konwersacji możemy także dowiedzieć się o motywacje najmu, pozwalające lepiej zrozumieć intencje i ułatwiające decyzję o długookresowej współpracy.

Zanim podpiszesz umowę

Warto sprawdzić wypłacalność potencjalnego najemcy, aby zminimalizować ryzyko problemów związanych z jego niewywiązywaniem się z zobowiązań finansowych. Większość dostępnych rejestrów dłużników na rynku służy przede wszystkim do weryfikacji firm, kontrahentów lub klientów instytucji finansowych, dlatego osoby fizyczne zazwyczaj nie mają do nich bezpośredniego dostępu. Jednakże istnieje możliwość sprawdzenia danej osoby w Krajowym Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych (KRDN), który jest instytucją publiczną. Jego zadaniem jest ochrona obywateli przed nieuczciwymi działaniami ze strony osób, które nie regulują swoich zobowiązań.

W miarę możliwości opłaca się poprosić o referencje od poprzednich wynajmujących. Należy to zrobić w sposób swobodny i uprzejmy, aby przyszły lokator nie czuł się podejrzewany o cokolwiek. Chodzi jedynie o uzyskanie informacji, czy w przeszłości czynsz był opłacany terminowo.

Zabezpiecz się finansowo

Nawet najbardziej skrupulatna selekcja nie daje nam pewności, że lokator będzie planowo płacił czynsz oraz dbał o naszą własność, dlatego warto rozważyć uwzględnienie w umowie zabezpieczenia finansowego.

Funkcjonującym i sprawdzonym rozwiązaniem stosowanym przez właścicieli mieszkań jest pobieranie kaucji. Kaucja jest to suma pieniężna, która zazwyczaj oscyluje w wysokości od 1 do 3 miesięcznych czynszów i jest zwracana w całości po zakończeniu umowy, jeśli lokator dotrzyma jej warunków i odda mieszkanie w stanie niepogorszonym. W przeciwnym wypadku właściciel mieszkania ma prawo zatrzymać część lub całość depozytu na poczet niezapłaconych rachunków czy wyrządzonych szkód.

Należy pomyśleć o ubezpieczeniu mieszkania, które nie tylko pokryje straty finansowe w przypadku problematycznego gościa, ale również zabezpieczy nas przed sytuacjami losowymi tj. zalanie czy pożar. Firmy ubezpieczeniowe oferują różnorodne pakiety, dzięki którym możemy wybrać opcję najlepiej dopasowaną do naszych potrzeb i chroniącą mieszkanie przed zdarzeniami budzącymi nasze największe obawy.

Dobrze skonstruowana umowa najmu

Kluczem do sukcesu w wynajmie nieruchomości jest przemyślana umowa, która w pełni chroni nasze interesy. Aby mieć pewność, że wszystkie istotne zapisy zostały uwzględnione, warto zasięgnąć porady eksperta przy tworzeniu dokumentu. Choć jednorazowy koszt konsultacji prawnika może wydawać się wydatkiem, dobrze skonstruowana umowa posłuży nam na dłużej, stanowiąc podstawę przy każdym kolejnym wynajmie. Warto zainteresować się również formą najmu okazjonalnego, która daje właścicielowi większe bezpieczeństwo niż tradycyjna umowa.

Dobrze napisana umowa powinna zawierać:

• dane stron umowy,
• adres oraz opis przedmiotu najmu,
• czas trwania oraz zasady wypowiedzenia umowy,
• wysokość czynszu oraz termin płatności (należy dokładnie wskazać, która strona jest odpowiedzialna za opłaty dodatkowe tj. media, Internet, itp.),
• wysokość kaucji,
• prawa i obowiązki obu stron,
• konsekwencje zaległości,
• zakaz podnajmu,
• protokół zdawczo odbiorczy zawierający szczegółowe zdjęcia lokalu, które odzwierciedlą stan, w jakim znajdowała się nieruchomość w momencie, kiedy oddaliśmy ją w ręce najemcy,
• uzgodnienia dotyczące kar umownych,
• podpisy stron.

Szybkie reagowanie

W przypadku, gdy pojawią się pierwsze oznaki opóźnień w płatnościach, kluczowe jest, aby działać bezzwłocznie. Oczywiście nie mówimy tu o jednorazowym incydencie – każdemu zdarza się zapomnieć. Natomiast im szybsza reakcja, tym większa szansa na rozwiązanie problemu na wczesnym etapie. Najemca powinien od samego początku zdawać sobie sprawę, że opóźnienia w regulowaniu należności są szybko zauważane. Konsekwentne egzekwowanie płatności daje jednoznaczny sygnał, że brak terminowości nie będzie tolerowany, co zmniejsza ryzyko dalszych problemów.

Eksmisja to ostateczność

Jeśli lokator zalega z płatnością czynszu, a nasze upomnienia nie spotykają się z żadną reakcją, należy wysłać oficjalne wezwanie do zapłaty, wyznaczając ostateczny termin, do którego oczekujemy uregulowania należności. W przypadku braku odpowiedzi, konieczne będzie podjęcie kolejnych kroków prawnych, które finalnie mogą prowadzić do eksmisji najemcy. W naszym interesie jednak jest dokonać wszelkich starań, aby rozwiązać sprawę polubownie, np. proponując rozłożenie zaległości na raty, ponieważ takie postępowania sądowe są kosztowne i długotrwałe. Eksmisja to już ostateczność wymagająca wyroku sądowego, który pozwala wynajmującemu na usunięcie niechcianego najemcy z lokalu. Dlatego ważne jest, aby mieć dobrze sporządzoną umowę, co może ułatwić i przyspieszyć zakończenie spraw.

Podsumowanie

Całkowite uniknięcie kłopotliwych gości oraz zdarzeń z nimi związanych nie zawsze jest możliwe, jednak możemy znacząco zmniejszyć ryzyko podejmując odpowiednie działania przed nawiązaniem współpracy. Sprawdzenie najemcy, sumiennie przygotowana umowa, prawidłowa ochrona finansowa oraz bezzwłoczna reakcja na opóźnienia w płatnościach to fundamentalne czynności w zabezpieczeniu przed nieuczciwymi lokatorami.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON