Nowy program „Pierwsze Klucze” to odpowiedź państwa na pogłębiające się trudności ludzi w zakupie własnego „M”. Wymagania kredytowe oraz wysokie ceny sprawiają, że wielu Polaków nie może pozwolić sobie na własne lokum. Celem tej koncepcji jest umożliwienie osobom – dotąd pozbawionym szansy – wejście na rynek mieszkaniowy, poprzez ułatwienie dostępu do finansowania, przy jednoczesnym zachowaniu równowagi rynkowej i ograniczeniu ryzyka wzrostu cen napędzanego nadmiernym popytem. Program „Pierwsze Klucze” może stać się istotnym narzędziem walki z kryzysem mieszkaniowym w kraju. Ponieważ projekt ustawy nie został dotąd oficjalnie zaprezentowany, wszelkie informacje należy traktować jako nieostateczne.
Dla kogo?
Program 'Pierwsze Klucze’ adresowany będzie do obywateli, którzy dotychczas nie posiadali na własność mieszkania lub domu – ani samodzielnie, ani we współwłasności z inną osobą. Głównym założeniem jest wsparcie tych, którzy dopiero rozpoczynają swoją drogę do posiadania własnego lokum. Inicjatywa ma także zostać poszerzona o wsparcie finansowe dla budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) oraz Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC), dzięki zwiększeniu dostępności mieszkań na wynajem o umiarkowanej wysokości czynszu oraz na sprzedaż dostępnych cenowo. Inwestycje realizowane w tym modelu będą mogły korzystać z dopłat, co ma ułatwić samorządom oraz społecznym inicjatywom mieszkaniowym budowę lokali dostępnych dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na rynku komercyjnym. W ten sposób program ma nie tylko wspierać indywidualnych beneficjentów, ale też rozwijać zasób mieszkań społecznych w Polsce.
Kiedy start?
Program ma ruszyć najprawdopodobniej na początku 2026 r. i potrwać do końca 2030 r. Nie ustalono jeszcze konkretnej daty jego rozpoczęcia, ponieważ projekt ustawy jest nadal w fazie konsultacji. Rząd ma gwarantować dopłatę do 10 tys. pierwszych kwalifikujących się zgłoszeń złożonych w każdym kwartale wraz z wnioskiem o dopłaty do rat kredytu. Przyjmowanie nowych wniosków będzie okresowo wstrzymane do początku kolejnego kwartału.
Warunki finansowe – ile można pożyczyć?
Wysokość maksymalnej kwoty kredytu mieszkaniowego objętej dopłatą w ramach programu „Pierwsze Klucze” będzie uzależniona od liczby osób w gospodarstwie domowym. Zasada jest prosta – im większa rodzina, tym wyższy limit kwotowy kredytu, do którego można uzyskać wsparcie. Mechanizm ten ma na celu dostosowanie pomocy rządowej do realnych potrzeb mieszkaniowych rodzin o różnej wielkości.
Poniżej została zaprezentowana tabela z warunkami finansowymi programu, opracowana na podstawie informacji zamieszczonych na portalu Bankier.pl, w której zawarte są zarówno limity dochodowe, jak i maksymalne kwoty kredytów kwalifikujących się do dofinansowania.
TABELA
Liczba osób w gospodarstwie domowym
Maksymalny dochód netto miesięczny
Maksymalna kwota kredytu objęta dopłatą
1 osoba
6 500 zł
250 000 zł
2 osoby
9 500 zł
400 000 zł
3 osoby
11 500 zł
450 000 zł
4 osoby
13 500 zł
500 000 zł
5 osób*
15 000 zł
600 000 zł
* Każda osoba powyżej podstawowego składu rodziny zwiększa dostępny limit o dodatkowe 50 000 zł.
W niektórych publikacjach pojawiają się również odmienne dane, co sugeruje, że finalne wartości mogą zostać jeszcze uściślone.
W przypadku przekroczenia limitu dochodowego, wysokość dopłaty jest odpowiednio pomniejszana – o 50 groszy za każdą złotówkę nadwyżki w gospodarstwach jednoosobowych oraz o 25 groszy w gospodarstwach dwuosobowych i większych. Obowiązywać będą również limity cenowe nieruchomości. Cena nieruchomości kupowanej na rynku wtórnym nie powinna przekraczać limitu ceny za 1 m² powierzchni użytkowej, ustalanego zgodnie z zasadami określonymi w ustawie. Limit ten ogłaszany ma być co roku na podstawie średnich kosztów realizacji inwestycji budowlanych w sektorze społecznym, przy czym rada gminy będzie mogła ustalić dla swojego obszaru inny, niższy lub wyższy limit niż ten wynikający z przepisów ogólnokrajowych.
Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że limit ten ma wynosić 10 000 zł/m² dla mniejszych miejscowości oraz 11 000 zł/m² dla większych, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Poznań czy Wrocław.
Dopłaty do rat i korzystne oprocentowanie
Nowe rozwiązanie kredytów hipotecznych będzie dostępne wyłącznie w złotówkach i przewidziane na minimalny okres spłaty 15 lat. Oprocentowanie ma mieć charakter stały, ustalany na pięcioletnie okresy. Przewidziane tzw. „dopłaty stabilizacyjne” będą obejmować pierwsze 120 rat kapitałowo-odsetkowych, o ile będą one regulowane terminowo zgodnie z ustalonym harmonogramem spłat.
Jeśli kredyt zostanie udzielony jako kredyt konsumencki w celu sfinansowania partycypacji lub wkładu mieszkaniowego w ramach programu, jego okres spłaty musi wynosić co najmniej 5 lat, ale nie więcej niż 15 lat. Dopłaty będą obejmować pierwszych 60 rat.
Jednym z elementów programu „Pierwsze Klucze” jest również wsparcie dla osób planujących zakup mieszkania przy ograniczonym wkładzie własnym. Zgodnie z planowanym projektem osoby zaciągające mieszkaniowy kredyt hipoteczny z wkładem własnym niższym niż 20% wartości inwestycji będą mogły skorzystać z gwarancji spłaty części kredytu udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Warunkiem jest, by całkowita kwota wydatków finansowanych kredytem nie przekraczała 1 miliona złotych.
Gwarancja spłaty będzie mogła objąć także kredyty mieszkaniowe będące kredytami konsumenckimi, jeśli zostaną one zaciągnięte w celu pokrycia wkładu mieszkaniowego lub partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w społecznych zasobach mieszkaniowych, takich jak TBS-y czy spółdzielnie mieszkaniowe.
W przypadku kredytu hipotecznego w ramach programu „Pierwsze Klucze” przewidziana jest dopłata, dzięki której oprocentowanie wyniesie 1,5%. Z kolei przy finansowaniu wkładu mieszkaniowego lub partycypacji w kosztach budowy oprocentowanie będzie równe 0%.
Co można kupić w ramach programu?
W przypadku nowego budownictwa preferencyjne kredyty będą mogły finansować m.in. budowę domu jednorodzinnego, jego wykończenie, zakup działki pod budowę czy inwestycję realizowaną przez kooperatywę mieszkaniową. Na rynku wtórnym dopłaty będą dostępne tylko przy spełnieniu określonych warunków, takich jak oddanie do użytkowania przedmiotu zakupu w okresie nie krótszym niż 5 lat i minimum trzyletni okres posiadania tytułu prawnego przez sprzedającego, co ma przeciwdziałać spekulacyjnemu obrotowi nieruchomościami.
Podsumowanie
Program „Pierwsze Klucze” to realna szansa dla wielu młodych ludzi na rozpoczęcie życia „na swoim”. Łączy on atrakcyjne warunki finansowe z szerokimi możliwościami zakupu lub budowy nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że liczba wniosków będzie ograniczona, a szczegółowe zasady zostaną jeszcze doprecyzowane.
Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN
REIT-y, czyli specjalne fundusze, inwestujące na rynku nieruchomości i przynoszące dochód z ich wynajmu lub sprzedaży, funkcjonujące obecnie w 46 krajach świata. Najdłuższą historię mają w Stanach Zjednoczonych, gdzie wprowadzono je ustawą REIT Act w roku 1960. Intencją autorów tego rozwiązania było przede wszystkim otwarcie dla małych inwestorów zdominowanego wcześniej przez wielkie fundusze i bogatych inwestorów rynku nieruchomości komercyjnych. Specyfika nowego rozwiązania polegała na nałożeniu na nowe podmioty szeregu wymogów, z których najważniejszymi były obowiązek wypłaty 90% dochodu w formie dywidendy oraz koncentracja działalności na inwestowaniu w nieruchomości. Pierwszym krajem europejskim, w którym wprowadzono REIT-y, była Holandia. W 1969 roku powstały tam uprzywilejowane podatkowo (de facto zwolnione z podatku) fundusze inwestycyjne Fiscale Belegging-sinstelling, w przypadku których obowiązywał wymóg wypłaty udziałowcom 100% dochodu w ciągu 8 miesięcy od zakończenia roku obrotowego. Począwszy od lat 90-tych, podobne rozwiązania wdrażane były w kolejnych krajach: Belgii, a później m.in. we Francji (SIIC), Niemczech (G-REIT), Wielkiej Brytanii i Hiszpanii (SOCIMI). W Azji przykładami skutecznego ich wdrożenia są m.in. Japonia, Korea Południowa i Singapur – gdzie REIT-y, oprócz rynku nieruchomości, mają duże znaczenie również na rynkach finansowych. Co istotne, rozwiązanie to nie jest jednorodne i w różnych krajach REIT-y uregulowane są w indywidualny sposób, a inwestowanie w nich (i opodatkowanie dochodów) odbywa się na różnych zasadach.
Pierwsze plany wprowadzenia REIT-ów w Polsce pojawiły się w roku 2016. Ministerstwo Finansów rozpoczęło wówczas prace nad ustawą o FINNach – Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości, która miała stworzyć odpowiednie ramy prawne dla funkcjonowania polskich REIT-ów. Podobnie jak w innych krajach, założeniem wdrożenia tego rozwiązania było umożliwienie mniejszym inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym uczestnictwa w rynku nieruchomości, przy zachowaniu wysokiej płynności i przejrzystości inwestycji, a także korzystnego opodatkowania, m.in. przez zwolnienie z podatku CIT przy wypłacie określonego poziomu dywidend. Początkowo projekt ustawy zakładał, że polskie REIT-y będą inwestować na rynku mieszkań na wynajem. W miarę upływu czasu, propozycje zaczęły się zmieniać – modyfikowano zakres inwestycji, dopuszczając nieruchomości komercyjne, a także rozszerzając grupę potencjalnych inwestorów. Kolejne wersje ustawy nie zyskały jednak pełnego poparcia ani ze strony rynku, ani wśród decydentów politycznych. Do opóźnień przyczyniły się m.in. obawy o spekulacyjny charakter funduszy i ich możliwy wpływ na wzrost cen mieszkań. Zwracano także uwagę na niewystarczającą przejrzystość projektów oraz brak rozwiązań chroniących najemców. Równocześnie zmieniające się realia gospodarcze, w tym pandemia COVID-19 oraz niestabilność rynku kapitałowego powodowały, że temat REIT-ów zszedł na dalszy plan.
Kwestia wprowadzenia REIT-ów powróciła w debacie publicznej w 2021 roku. Przedstawiono nowy projekt ustawy, tym razem koncentrujący się wyłącznie na rynku nieruchomości komercyjnych. Pomimo wsparcia ze strony części środowisk branżowych, również ta ustawa nie została przyjęta. W kwietniu 2024 r. do pomysłu wprowadzenia REIT-ów wróciło Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Przedstawiło nawet założenia do projektu ustawy. Do chwili obecnej nie został jednak opublikowany oficjalny projekt nowelizacji czy nowego aktu prawnego, a prace nad nowymi rozwiązaniami prowadzone są równolegle również w Ministerstwie Finansów. Zgodnie z pojawiającymi się doniesieniami prasowymi, założenia ustawy mogą jednak pojawić się jeszcze przed wakacjami. Według docierających z Ministerstwa informacji, gotowe są już założenia działania polskich REIT-ów na rynku mieszkaniowym i nieruchomości komercyjnych, trwają natomiast jeszcze prace nad zasadami inwestowania REIT-ów infrastrukturalnych.
Zwolennicy wprowadzenia tego rozwiązania w Polsce wskazują, że REIT-y radykalnie obniżą próg wejścia w inwestycje na rynku nieruchomości, otwierając go również dla tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup całego mieszkania na wynajem, ponoszenie kosztów transakcyjnych lub nie są gotowi bądź nie mają możliwości zarządzania wynajmowaną nieruchomością. Dzięki niskiemu progowi wejścia, REIT-y zdemokratyzują inwestowanie na rynku nieruchomości, oferując alternatywę dla lokat bankowych czy funduszy akcyjnych przy relatywnie niskim ryzyku związanym z inwestycją. Mogą zatem również stanowić wymierne wsparcie systemu emerytalnego, zwłaszcza w obliczu postępującego kryzysu demograficznego. Na zdominowanym przez prywatnych właścicieli rynku najmu mieszkań w Polsce, REIT-y jako instytucjonalni właściciele zarządzający znaczącymi portfelami mieszkań, mogą wprowadzić nowe standardy jakości w najmie. Na to wskazują również doświadczenia krajów, które wdrożyły to rozwiązanie wcześniej.
Jednym z ważniejszych argumentów za wprowadzeniem REITó-w jest także konieczność przełamania jednej z największych barier w rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, tj. ograniczonego dostępu do długoterminowego, stabilnego finansowania. Jeśli dodamy do tego możliwość finansowania/ współfinansowania nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także infrastrukturalnych, REIT-y mogą również stać się bardzo atrakcyjnym partnerem dla samorządu terytorialnego. Lista potencjalnych korzyści z wdrożenia REIT-ów jest zatem długa. Co więcej, korzyści te z punktu widzenia zarówno potencjalnych inwestorów, jak i potrzeb mieszkaniowych wydają się rzeczywiście znaczące. Tym bardziej jednak, przy tworzeniu nowych rozwiązań trzeba brać również pod uwagę niesione przez nie potencjalne zagrożenia, których, jak wskazują doświadczenia międzynarodowe, nie brakuje.
Sceptycy jako główne ryzyko związane z wprowadzeniem REIT-ów wskazują potencjalne wzrosty cen nieruchomości czy czynszów najmu. Takie ryzyko rzeczywiście istnieje, stało się tak m.in. w Berlinie, Dublinie czy Toronto. Wzrosty cen mieszkań to jednak tylko fragment (skutek) większego zjawiska, związanego z wprowadzaniem na rynek mieszkaniowy podmiotów instytucjonalnych – finansjalizacji rynku mieszkaniowego. W jego wyniku mieszkanie przestaje być postrzegane jako dobro podstawowe służące do zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb człowieka, a zaczyna być traktowane jako jedno z wielu aktywów inwestycyjnych, podlegających kryteriom rentowności czy wzrostu wartości. W efekcie, w dłuższym okresie rośnie ryzyko spadku dostępności cenowej mieszkań, a w skrajnym przypadku wzrostu zjawiska wykluczenia mieszkaniowego, zwłaszcza osób młodych, rodzin z dziećmi i seniorów. Nie trzeba dodawać, jaki skutek taka sytuacja może mieć dla stanu demografii czy rozwoju miast.
Finansjalizacja rynku mieszkaniowego to także ryzyko „przeniesienia” przez REIT-y problemów z rynku kapitałowego na rynek mieszkaniowy. Pogorszenie koniunktury na rynkach kapitałowych w sytuacji np. podwyżek stóp procentowych, kryzysów finansowych czy odpływu kapitału może skutkować wymuszoną sprzedażą aktywów, co z kolei może pociągnąć za sobą destabilizację rynku mieszkaniowego. W takiej sytuacji mieszkania – będące aktywem służącym zaspokajaniu podstawowych potrzeb – stają się zakładnikami nastrojów inwestorów giełdowych. W niestabilnych i niebezpiecznych czasach, w których kapitał ponownie „zyskuje narodowość”, destabilizacja rynku mieszkaniowego, a co za tym idzie – nastrojów społecznych, to również prawdopodobny scenariusz i broń do wykorzystania w wojnie hybrydowej.
Z opublikowanego w grudniu 2024 roku raportu JLL i Banku Pekao S.A. wynika, że możliwy poziom zaangażowania krajowych inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych w polskie REIT-y w długim terminie to około 20 mld zł. To kwota odpowiadająca kwartalnemu poziomowi finansowania hipotecznego polskiego sektora bankowego. Jeśli wziąć pod uwagę, że są to środki, które miałyby być zainwestowane zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym, to trudno obawiać się zmaterializowania któregokolwiek z powyższych poważnych ryzyk. Jednak prawdopodobieństwo to będzie rosło wraz ze wzrostem zaangażowanego kapitału. Konieczne jest zatem wypracowanie takich założeń, które ograniczą je także w przyszłości.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Podwarszawska miejscowość Ząbki jest niepozorna z uwagi na jej niewielką powierzchnię – zaledwie 11 km kw. Ząbki zmieniały swój charakter na przestrzeni lat – od osady, poprzez koncepcję miasta-ogrodu, aż po stan obecny, tj. miasto o wysokiej intensywności zabudowy z planowaną w Strategii Rozwoju Miasta Ząbki na lata 2024-2033 koncepcją przekształcenia na miasto kompaktowe. Dynamika struktury miasta wynika z jego lokalizacji, napływu ludności oraz zmieniających się potrzeb mieszkańców.
Ząbki położone są w odległości ok 9 km od centrum Warszawy, co determinuje charakter miejscowości. Dynamiczny rozwój zabudowy wielorodzinnej oraz towarzyszących jej usług powoduje, że atrakcyjność tego obszaru wzrasta dla potencjalnych nabywców. Centralna część miasta stanowi teren skoncentrowanych usług, znajduje się tu Urząd Miasta, wiele obiektów użyteczności publicznej oraz stacja kolejowa. Zabudowa mieszkaniowa w obrębie centrum to budynki wielorodzinne wybudowane w latach 1960-2000 oraz budynki mieszkalne jednorodzinne. Obszar usług skoncentrowany jest wzdłuż drogi wojewódzkiej nr 634. Barierą społeczną jest podział miasta na część północną i południową, gdzie obszary te rozgraniczone są linią kolejową relacji Warszawa Wileńska – Małkinia. Za centrum miasta uznawany jest teren po obu stronach linii kolejowej, w bliskim sąsiedztwie tunelu dla ruchu kołowego, który jest głównym połączeniem północnej części miasta z południową.
Północna część miasta to w przeważającej części zabudowa jednorodzinna usytuowana na niewielkich działkach. Przy północnej granicy miasta usytuowana jest droga ekspresowa S8, która wpływa na niższy komfort zamieszkania w tym rejonie. Południowa część miasta to w większości nowa zabudowa wielorodzinna z usługami w parterze.
Miasto Ząbki zajmuje najmniejszy obszar w stosunku do innych gmin powiatu wołomińskiego (zaledwie 1,16% powierzchni powiatu), ale jednocześnie charakteryzuje się najwyższym współczynnikiem gęstości zaludnienia. Coraz wyższe potrzeby z zakresu infrastruktury, dostępności komunikacyjnej oraz społeczno-bytowej generują zapotrzebowanie na nowe inwestycje, nie tylko o charakterze mieszkaniowym. Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, miasto Ząbki jest obszarem o wzmożonym potencjale inwestycyjnym, a tym samym budzi wzmożone zainteresowanie inwestorów z wielu sektorów.
Popyt na nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest generowany poprzez wyższe zarobki mieszkańców oraz migracje ludności z mniejszych miejscowości w kierunku aglomeracji. Tendencje te są zauważalne zarówno globalnie, na terenie Polski, jak i jednostkowo – biorąc pod uwagę większe miejscowości oraz sąsiadujące tereny w mniejszym stopniu zurbanizowane. Ząbki, poprzez bezpośrednie sąsiedztwo z Warszawą, zyskują pod względem społeczno-ekonomicznym, a dodatkowo na terenie miasta odnotowuje się podobne tendencje rynkowe, jak na warszawskim rynku.
Miasto Ząbki jest gminą miejską, położoną na terenie powiatu wołomińskiego, który to w przeważającej części należy do aglomeracji warszawskiej. Miasto liczy ponad 45 tysięcy mieszkańców (dane statystyczne na dzień 31.12.2023 r.), co w porównaniu do roku 2014 daje wzrost liczby ludności o ok 37%.
Słów kilka o historii miasta
Pierwotna nazwa miejscowości brzmiała Wola Ząbkowa, jednak sama osada ma dzieje znacznie dłuższe, sięgające XVI wieku. Wieś królewska Wola Ząbkowa położona była w powiecie warszawskim ziemi warszawskiej województwa mazowieckiego. W roku 1580 Wola Ząbkowa zmieniła nazwę na Ząbki. Dalszy rozwój miejscowości przypada na pierwszą połowę XIX w. Według danych z 1827 roku Ząbki liczyły 36 budynków i 206 mieszkańców. W latach osiemdziesiątych XIX w. liczba mieszkańców wzrosła do 600. Ząbki wchodziły wówczas w skład dóbr rodziny hrabiowskiej Ronikerów. Pod koniec XIX w. hrabia Roniker zbudował w Ząbkach dwie cegielnie i kolejkę wąskotorową w kierunku Bródna, co podniosło poziom zatrudnienia. W 1862 r. uruchomiona została Kolej Warszawsko-Petersburska, która spowodowała napływ ludności i ożywienie gospodarcze. W 1912 r. rozparcelowano część majątku hrabiego Ronikera według projektu konkursowego prof. Tadeusza Tołwińskiego i rozpoczęto tworzenie miasta-ogrodu. Idea miasta-ogrodu zakładała budowę osiedli wśród zieleni, z niską i luźną zabudową. Miasto miało być podzielone na strefy mające zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkańców. Założenie to było odpowiedzią na problemy, jakie rodziły coraz bardziej przeludnione miasta i panujące w nich złe warunki życia. Projekt miał na celu stworzenie samowystarczalnego miasta i w tym celu przewidywał budowę sądu, poczty, elektrowni, stacji wodociągowej, remizy strażackiej, zakładu kąpielowego, kasyna, szkoły i kościoła, lecz najważniejsza była gospodarka przestrzenna – hierarchia dróg, rynek, wolnostojące wille i przede wszystkim parki, skwery i ogrody.
RYS. 1. PLAN PARCELACJI MIASTA ZĄBKI
źródło: „Miasto-ogród Ząbki. Idea a realizacja”, A. Majewska, J. Szymanowska
Pod względem przestrzennym projekt dostosowano do topografii terenu, zachowano układ dróg, zmieniając jedynie bieg traktu do Drewnicy. Do kompozycji włączono istniejące stawy i glinianki, zaprojektowano również nowe parki i skwery. Połączenie z Warszawą miała zapewnić kolej petersburska (z przystankiem w centrum osiedla) i kolejka marecka (na północy założenia). Linia kolei petersburskiej dzieliła osiedle na dwie części. Cześć południowa miała charakter bardziej reprezentacyjny (tu zlokalizowano wszystkie obiekty usługowe), a w części północnej dominowała funkcja mieszkaniowa na mniejszych działkach. Struktura miasta została wyraźnie wykształcona: pięć zespołów zabudowy zintegrowanych kompozycyjnie wokół ulicy głównej – osi kompozycyjnej prostopadłej do linii kolejowej. Na osi założenia znajdował się kościół, szkoła, a dalej plac gier sportowych. Oś poprzeczna założenia wyprowadzona z rynku łączyła tereny rekreacyjne z kasynem na wschodzie i zespół obsługi technicznej miasta. Zabudowa zaprojektowana została wśród zieleni (wille, bliźniaki i zabudowa szeregowa) i połączona ze sobą funkcjonalnie systemem przestrzeni publicznych.
Obecna struktura miasta
Porównanie planu parcelacyjnego Ząbek z 1912 r. oraz współczesnego zagospodarowania miasta pokazuje znaczące różnice (Rys. 2). Części terenu nie rozparcelowano, układ ulic w wielu miejscach został zmieniony, działki uległy wtórnej parcelacji, wprowadzono też zwarte formy zabudowy wielorodzinnej, szeregowej i bliźniaczej.
RYS. 2. OBSZAR OBJĘTY PLANEM MIASTA-OGRODU W STOSUNKU DO STANU OBECNEGO
Część założenia według projektu Tołwińskiego została objęta strefą ochrony w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Ząbek. Wiele budynków wpisano do rejestru zabytków i gminnej ewidencji. Obszar ten planowany jest do zachowania zgodnie ze Strategią Rozwoju Miasta Ząbki na lata 2024-2033. Południowa część miasta nie jest objęta tym obszarem, wobec czego każda możliwa do zagospodarowania przestrzeń była dotychczas wykorzystywana w maksymalnym zakresie, dlatego Miasto Ząbki, uwzględniając dotychczasowy stan zagospodarowania, niewielkie możliwości inwestycyjne z uwagi na brak przestrzeni oraz rosnące potrzeby mieszkańców, w Strategii Rozwoju Miasta zaproponowało przekształcenie na miasto kompaktowe, uwzględniając zrównoważony rozwój i racjonalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni, realizując założenie dostępu do podstawowych potrzeb, które można spełnić bez konieczności korzystania z transportu miejskiego czy własnego. Z uwagi na fakt, iż północna część miasta stanowi obszar zabudowany budynkami jednorodzinnymi, a realizowane inwestycje stanowią niewielki odsetek w pryzmacie całego miasta, analizie poddano rynek lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim skoncentrowanych w południowej części miasta.
Rynek mieszkaniowy w Ząbkach
Na podstawie jednolitej bazy transakcyjnej pod względem standardu zauważyć można, które cechy w największym stopniu wpływają na wartość. Należy mieć jednak na względzie, że zakup od dewelopera często opatrzony jest ustaleniami indywidualnymi między stroną sprzedającą a kupującą, co może w sposób jednostkowy odbiegać od ogólnie zauważalnych tendencji.
W przyjętym przedziale czasowym, tj. w latach 2014-2023 zauważyć można trend wzrostowy zarówno liczby ludności, jak i średniej ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. Na wykresie poniżej ujęto średnie ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania dla powiatu wołomińskiego oraz całej Polski. Na podstawie danych transakcyjnych pozyskanych z rejestru cen nieruchomości oraz danych zawartych w Systemie AMRON, wykres został wzbogacony o średnie ceny 1 mkw. mieszkań z terenu Ząbek. Korelacja średnich wartości jest widoczna w całym okresie badania. Zauważyć można, że największą dynamiką charakteryzuje się linia obrazująca średnie ceny w Ząbkach. Jest to najmniejszy segment rynku objęty analizą, wobec czego wahania są najbardziej zauważalne i nie są skorygowane przez uwzględnienie czynników lokalizacyjnych i społeczno-ekonomiczno-gospodarczych obszaru powiatu oraz całej Polski.
Widoczny wyraźny skok średniej ceny 1 mkw. mieszkania w Ząbkach w 2021 r. podyktowany mógł być kilkoma czynnikami. Wyciszenie emocji związanych z pandemią COVID-19, długotrwała stagnacja spowodowana licznymi ograniczeniami pandemicznymi oraz uruchomienie kolejnej edycji rządowego programu mieszkaniowego przyczyniło się do poprawy nastrojów wśród inwestorów. Dodatkowo rok 2020 w Ząbkach był prawie rekordowy pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie tym oddano do użytku prawie 22 mieszkania na 1000 mieszkańców.
RYS. 3. ŚREDNIA CENA 1 MKW. POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKANIA W STANIE DEWELOPERSKIM
źródło: opracowanie własne na podst. danych z rejestru cen nieruchomości i bazy AMRON
Rozpatrując położenie lokalu na terenie miejscowości należy wziąć pod uwagę zakończone inwestycje oraz ich rozmieszczenie. Południowa część miasta charakteryzowała się dynamicznym rozwojem zabudowy wielorodzinnej, wobec czego to właśnie tam odnotowano najwięcej transakcji lokalami w standardzie deweloperskim. Poszczególne osiedla nie różnią się w znaczący sposób pod względem architektonicznym, funkcjonalno-przestrzennym czy pod względem dostępności komunikacyjnej. Składają się z kilku lub kilkunastu budynków, pomiędzy którymi zostały wyznaczone ciągi piesze, trawniki z zielenią ozdobną, place zabaw i wydzielone zostały ogródki lokatorskie do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali położonych na pierwszych kondygnacjach naziemnych. Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie w miejsca parkingowe, pod całymi osiedlami wybudowane zostały garaże wielostanowiskowe. Budynki wchodzące w skład osiedla są jednakowe, bez wyraźnych różnic w bryle, elewacji, układzie funkcjonalnym, wobec czego kolejne etapy są jedynie przedłużeniem osiedla. Budynki te posiadają do 5 kondygnacji nadziemnych (z nielicznymi dominantami do 7 kondygnacji), wobec czego zabudowa południowej części miasta jest spójna, bez cech dominacji konkretnego stylu architektonicznego. Wraz z rozbudową i realizacją kolejnych etapów inwestycji deweloperskich, ten obszar miasta zmaga się z coraz większymi problemami komunikacyjnymi i społecznymi.
Charakter zabudowy oraz brak urozmaicenia architektonicznego powoduje, że największym popytem charakteryzują się lokale położone na III lub IV kondygnacji. Pomimo, iż każdy nowy budynek wyposażony jest w windę, lokale położone na ostatnich kondygnacjach nie są przedmiotem największego zainteresowania. Może to wynikać z braku zróżnicowania wysokości budynków, co nie ma przełożenia na atrakcyjność widoku roztaczającego się z okien. Ponadto lokal położony na ostatnim piętrze zawsze opatrzony jest ryzykiem wynikającym z odprowadzeniem wody z dachu i ewentualnym zaciekaniem powodującym zniszczenia w lokalu oraz uciążliwością poruszania się po schodach podczas awarii windy. Lokale położone na I kondygnacji narażone są na ryzyko włamania oraz mniejszy komfort użytkowania lokalu z uwagi na ciągi piesze usytuowane w bliskiej odległości od okien oraz hałas roztaczający się z obszarów wspólnego korzystania, jak place zabawi i skwery.
Oddane do użytkowania lokale dopasowane były do zmieniających się preferencji nabywców pod względem powierzchni. Ostatnie etapy osiedli realizowane w latach 2021-2023 charakteryzowały się większą średnią powierzchnią użytkową lokali, gdzie największym zainteresowaniem cieszyły się lokale o powierzchni od 40 do 60 mkw.
Miasto Ząbki na przestrzeni lat zmieniało swój charakter z miejscowości ukierunkowanej na koncepcję połączenia zabudowy jednorodzinnej o niewysokiej intensywności z terenami rekreacyjno-wypoczynkowymi, liczną zielenią miejską i widocznym ładem przestrzennym w miasto „dwóch kultur”, gdzie granicą społeczną i urbanistyczną stała się linia kolejowa przechodząca przez środek miejscowości. Północna część miasta zachowała swój pierwotny kształt, natomiast południe miasta przekształciło się w obszar o wysokiej intensywności zabudowy, skupiający większą część mieszkańców całej miejscowości. Obszar ten przez lata nie był kontrolowany pod kątem ładu urbanistycznego i zachowania zdrowych proporcji między zabudową mieszkaniową, usługowo-handlową oraz obszarami rekreacyjnymi. W Strategii Rozwoju Miasta Ząbki został ujęty plan wdrożenia nowego ładu bazującego na koncepcji miasta kompaktowego, jednak przy tak znacząco ograniczonej przestrzeni, zadanie to może nie zmienić komfortu zamieszkania w tej części miasta. Mimo nasilających się problemów komunikacyjnych i społecznych tego obszaru, ceny mieszkań rosną w podobnym tempie, jak na rynku ogólnopolskim i dopóki działalność deweloperska na tym obszarze nie wyczerpie możliwości przestrzennych, tendencja ta najprawdopodobniej nie zmieni swego kierunku.
Agata Wróblewska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Rzeczoznawca Majątkowy (nr uprawnień 8247)
W ostatnich latach pojęcie ESG (Environmental, Social, Governance) zyskało na znaczeniu, wpływając na wiele branż, w tym na rynek nieruchomości. Wyzwania stojące przed rynkiem nieruchomości są niezwykle zróżnicowane i kompleksowe. Budownictwo w Europie ma ogromny wpływ na środowisko, odpowiadając za blisko połowę całkowitego zużycia energii, około połowę wydobywanych surowców, a także za jedną trzecią zużycia wody oraz generowanie odpadów. Te dane podkreślają skalę oddziaływania sektora budowlanego na zasoby naturalne i ekosystem, wskazując na konieczność podjęcia działań na rzecz jego zrównoważonego rozwoju. Odpowiedzialne podejście do zarządzania tymi zasobami, jak również wdrażanie innowacyjnych rozwiązań technologicznych, może stanowić klucz do zminimalizowania negatywnego wpływu tej branży na środowisko.
Czym jest ESG?
ESG jest to skrót od trzech kluczowych obszarów, które stanowią fundamenty odpowiedzialności biznesowej:
Environmental (środowiskowy) – dotyczy działań mających na celu ochronę środowiska, zminimalizowanie wpływu działalności gospodarczej na przyrodę m.in. o efektywność energetyczną budynków, zastosowanie nowoczesnych systemów grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, zarządzanie odpadami, zużycie wody czy stosowanie zielonych technologii. Budynki powinny zmierzać w kierunku neutralności węglowej, eliminując lub minimalizując emisje gazów cieplarnianych zarówno podczas budowy jak i użytkowania budynków.
Social (społeczny) – odnosi się do wpływu działalności na społeczeństwo, obejmuje to m.in. dostępność mieszkań dla różnych grup społecznych, zapewnienie bezpieczeństwa i zdrowia użytkownikom, a także przestrzeń do integracji społecznej.
Governance (ład korporacyjny) – obejmuje kwestie zarządzania i transparentności procesów biznesowych, w tym etyki, zgodności z przepisami prawa oraz odpowiedzialności zarządów m.in. przestrzeganie standardów budowlanych, przejrzystość transakcji oraz odpowiedzialność za decyzje dotyczące rozwoju projektów.
ESG a rynek nieruchomości
Wpływ ESG na rynek nieruchomości w Polsce ma charakter wielowymiarowy. Z jednej strony jest odpowiedzią na globalne wyzwania związane ze zmianami klimatycznymi, z drugiej strony jest wynikiem rosnącej świadomości inwestorów i konsumentów w zakresie zrównoważonego rozwoju.
1. Zielone budownictwo i efektywność energetyczna – jednym z kluczowych aspektów ESG w nieruchomościach jest tzw. zielone budownictwo, które koncentruje się na tworzeniu budynków energooszczędnych i przyjaznych dla środowiska. W Polsce, podobnie jak w innych krajach, rośnie zapotrzebowanie na biurowce i mieszkania, które spełniają wysokie normy ekologiczne.
2. Społeczna odpowiedzialność oraz integracja z lokalną społecznością – ESG to również dbałość o aspekt społeczny. W Polsce, podobnie jak w wielu innych krajach, rośnie zapotrzebowanie na mieszkania, które są nie tylko funkcjonalne, ale także dostępne dla szerokiej grupy użytkowników. Inwestorzy oraz deweloperzy zaczynają zwracać większą uwagę na:
Zróżnicowanie oferty mieszkaniowej, uwzględniające potrzeby różnych grup społecznych, w tym osób starszych, rodzin z dziećmi czy osób z niepełnosprawnościami.
Integrację przestrzeni publicznych z przestrzenią mieszkaniową, np. przez tworzenie parków, przestrzeni rekreacyjnych, czy miejsc do pracy zdalnej.
Poprawę dostępności transportu publicznego oraz infrastruktury, co ma znaczenie zarówno dla komfortu mieszkańców, jak i dla zmniejszenia emisji spalin.
3. Zarządzanie nieruchomościami i transparentność procesów –
W zakresie zarządzania, zasady ESG wpływają na organizację procesów związanych z budową, zarządzaniem oraz sprzedażą nieruchomości. Przejrzystość, zgodność z prawem oraz odpowiedzialność w zarządzaniu projektami są kluczowe dla budowania zaufania wśród inwestorów i użytkowników. Elementy te obejmują:
Przestrzeganie standardów budowlanych i ochrony środowiska.
Zapewnienie zgodności z lokalnymi przepisami i regulacjami.
Zrównoważony rozwój inwestycji, uwzględniający długofalowy wpływ na otoczenie.
Raportowanie ESG
Raportowanie ESG jest procesem cyklicznym, który ma na celu regularne dostarczanie informacji o postępach firmy w zakresie zrównoważonego rozwoju. Kluczowe etapy tego procesu to:
Zbieranie danych: Organizacje muszą zebrać odpowiednie dane dotyczące wszystkich obszarów ESG, co może obejmować pomiar emisji CO2, analizę zużycia wody, informacje o politykach zatrudnienia czy bezpieczeństwie pracy.
Wybór wskaźników: Ważne jest określenie, jakie wskaźniki będą raportowane. Może to obejmować wskaźniki związane z efektywnością energetyczną, różnorodnością w miejscu pracy, stopniem przestrzegania standardów etycznych w łańcuchu dostaw itd.
Analiza i ocena: Zgromadzone dane muszą zostać odpowiednio przeanalizowane i ocenione, aby wykazać postępy organizacji w realizacji celów ESG. Analiza ta pomaga również w identyfikacji obszarów wymagających poprawy.
Opracowanie raportu: Raport ESG jest tworzony na podstawie zebranych danych i wyników analizy. W raporcie przedstawiane są osiągnięcia firmy, wyzwania, cele na przyszłość oraz konkretne działania, które firma podejmuje w zakresie ESG. Raport jest zazwyczaj przedstawiany w formie publicznego dokumentu dostępnego dla interesariuszy.
Audyt i weryfikacja: Często raporty ESG są poddawane audytowi przez zewnętrznych audytorów, aby zapewnić ich rzetelność i wiarygodność. Weryfikacja pozwala na potwierdzenie, że firma spełnia wymagane normy i zasady ESG.
Raportowanie ESG pozwala firmom na budowanie zaufania wśród inwestorów, konsumentów i innych interesariuszy. Jest również sposobem na wykazanie, że firma aktywnie angażuje się w zrównoważony rozwój i ma świadomość wpływu swojej działalności na społeczeństwo oraz środowisko. Dodatkowo, raportowanie ESG staje się coraz częściej wymaganiem regulacyjnym, zwłaszcza w Unii Europejskiej, gdzie firmy są zobowiązane do publikowania danych dotyczących swoich działań w tym zakresie.
26 lutego 2025 r. Komisja Europejska ogłosiła pakiet Omnibus I, który jest pierwszym pakietem uproszczeń w obszarze zrównoważonego rozwoju. Zadaniem tego pakietu jest zmniejszenie obciążenia administracyjnego przedsiębiorstw w Unii Europejskiej. Propozycje znajdujące się w przedstawionym pakiecie nie są jeszcze ostateczne, obecnie są na etapie negocjacji w Radzie Unii Europejskiej oraz Parlamentu Europejskiego.
Podsumowanie
Kryteria ESG mają coraz większy wpływ na rynek nieruchomości w Polsce, zmieniając sposób projektowania, budowania i użytkowania budynków. Zrównoważony rozwój, odpowiedzialne zarządzanie oraz troska o środowisko stają się nie tylko trendem, ale także koniecznością, zarówno z perspektywy inwestorów, jak i mieszkańców. Dbanie o parametry ESG w kontekście nieruchomości jest kluczem do sukcesu na współczesnym rynku, który wymaga bardziej odpowiedzialnych i świadomych decyzji biznesowych.
Klaudia Jastrzębska
Koordynator Projektu Bazy Danych Budynków
Historia powstania i ogólne założenia miasta-ogrodu
Idea miasta-ogrodu została opracowana przez Ebenezera Howarda pod koniec XIX wieku jako odpowiedź na problemy przemysłowych ośrodków miejskich, które były przeludnione i rozrastały się w nieuporządkowany i bardzo szybki sposób. Mieszkańcy tych miast żyli w bardzo złych warunkach, często w wynajmowanych, ciasnych mieszkaniach, które borykały się z problemami wilgoci i braku dostępu do światła słonecznego. Takie warunki negatywnie wpływały na zdrowie mieszkańców oraz nasilały patologie społeczne. Równocześnie E. Howard zaobserwował wyludnianie się osad wiejskich. Postanowił stworzyć rozwiązanie, które poprawiłoby jakość życia londyńskich robotników, a jednocześnie przyczyniłoby się do renesansu wyludniających się okolicznych wsi. W swojej wizji miasta jutra pragnął połączyć zalety życia miejskiego z korzyściami płynącymi z życia na wsi, eliminując jednocześnie ich wady.
Koncepcja miasta-ogrodu została przewidziana do zamieszkania dla 32 tysięcy osób na powierzchni sześciu tysięcy akrów (około 2,4 tysiąca hektarów). Opierała się na planie koła, podzielonego na część miejską i rolną w proporcji 1:5. Część miejska znajdowała się w samym centrum koła i była otoczona przez tereny rolnicze. W jej centralnej części znajdował się park, wokół którego były rozlokowane gmachy publiczne i zabudowa usługowa. Od parku rozchodziły się promieniście dzielnice mieszkaniowe, złożone z domów jednorodzinnych z dużymi ogrodami, zapewniającymi prywatną zieleń dla ich mieszkańców. Za dzielnicami mieszkaniowymi znajdował się wąski pas pokryty zabudową przemysłową, w której zatrudnienie mieli znaleźć mieszkańcy miejscowości, a także ekologiczną koleją, która umożliwiała łatwy i szybki transport między dzielnicami. Zewnętrzna część koła, przeznaczona na część rolną, zaczynała się za torami kolejowymi i była pokryta farmami, sadami oraz lasami. Miastem, które jako pierwsze powstało w duchu idei miasta-ogrodu, było Letchworth Garden City w Wielkiej Brytanii. W okolicach Londynu planowano stworzyć kilkadziesiąt takich miast satelickich, ale udało się zrealizować tylko kilka z nich.
Rozprzestrzenienie się idei w Polsce
Do Polski koncepcja miasta-ogrodu dotarła w zmienionej formie, ponieważ na etapie wdrażania idei w pierwszych miastach napotkano problemy, które wymusiły modyfikację koncepcji i dostosowanie jej do realiów ówczesnego świata. Okazało się, że koszty czynszów przekraczały możliwości londyńskich robotników, a do miast-ogrodów zaczęły wprowadzać się zamożniejsze warstwy społeczne, które szukały odpoczynku od zgiełku wielkomiejskiego życia. Dodatkowo, w Polsce nie dążono do tworzenia miast niezależnych, samowystarczalnych, lecz do tworzenia miast-sypialni dla dużych ośrodków miejskich, zgodnie z ideą „mieszkaj na wsi, a pracuj w mieście”. Pierwsze miasta-ogrody na ziemiach polskich powstały w okresie międzywojennym w aglomeracji warszawskiej. Domy, a właściwie wille, nie były jednak zgodnie z pierwotną ideą, ponieważ były przeznaczone nie dla robotników, lecz dla bogatej warszawskiej inteligencji.
Podkowa Leśna
Najsłynniejszym przykładem miasta-ogrodu na ziemiach polskich jest podwarszawska miejscowość Podkowa Leśna, która sama promuje się hasłem miasta-ogrodu na swojej stronie internetowej. Powstała ona na trasie budowanej podmiejskiej linii kolejowej relacji Warszawa-Grodzisk-Żyrardów jako odpowiedź na powstające wówczas osiedla, które były realizowane w sposób nieprzemyślany. Dzięki zaplanowanemu układowi urbanistycznego według nowej idei miała stać się idealnym miejscem do zamieszkania. Pod przyszłe miasto wydzielono 292 ha z majątku Podkowa Leśna. Teren podzielono na 11 mini dzielnic, w których wyodrębniono 1189 działek. Całość obszaru przecięła na dwie części, północną i południową, linia kolejowa, z przystankiem w samym centrum miasta. W południowo-zachodniej części Podkowy Leśnej wygospodarowano teren pod park ze stawem i infrastrukturą sportowo-rekreacyjną. Sprzedaż działek i budowa pierwszych domów rozpoczęła się w 1926 roku. Do wybuchu II wojny światowej miejscowość urosła do około 1750 osób. Obecnie Podkowa Leśna to w większości wille i zabytki otoczone zielenią. Miejscowość jest chętnie wybierana przez okolicznych mieszkańców jako miejsce aktywnego wypoczynku, dzięki sieci ścieżek rowerowych oraz obecności trzech rezerwatów przyrody i lasu Młochowskiego. Dodatkowo, może pochwalić się bogatą ofertą kulturalną. Miasto rozwija się, wykorzystując nowe technologie i podejmując działania na rzecz ochrony środowiska, np. realizując projekt „Podkowa Leśna = Human Smart Town”. Unikatowość miejscowości potwierdza fakt wpisania jej układu urbanistycznego do rejestru zabytków w 1981 roku.
Alan Bekker
Młodszy specjalista, Analityk GIS
Źródła:
Dorota Malczewska-Pawelec, „Realizacje idei „miasta-ogrodu” w międzywojennej Polsce na przykładzie Podkowy Leśnej oraz Kolonii Letniej Żarki”
Anna Hulicka, „Miasto-ogród. Analiza możliwości wykorzystania walorów urbanistyczno-krajobrazowych w promocji miasta i budowaniu jego marki na przykładzie wybranych miast polskich”
Od wielu lat częścią krajobrazu w różnych rejonach kraju są niedokończone domy jednorodzinne. Wśród tych obiektów można znaleźć zarówno takie, które mimo widocznych braków, np. nieskończonej elewacji, są już użytkowane i pełnią funkcje mieszkaniowe, jak i te których budowa zatrzymała się na etapie, jeszcze zanim możliwe było wprowadzenie się do nich. Mowa tu o obiektach wznoszonych przez tzw. inwestorów indywidualnych, czyli osoby które podejmują decyzję o budowie domu głównie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w celach komercyjnych.
Istnieje wiele powodów, dla których ukończenie budowy domu jednorodzinnego bywa opóźnione, lub nawet niemożliwe do zrealizowania. Częstą przyczyną są zbyt ambitne plany inwestorów indywidualnych, którzy na etapie projektowania nie uwzględnili wszystkich trudności związanych z realizacją budowy. Zdarza się, że początkowo zakładają oni zbyt duży metraż lub wybierają skomplikowane rozwiązania, które w praktyce okazują się trudne do zrealizowania w określonym budżecie. Nie bez znaczenia są także rosnące koszty materiałów budowlanych oraz robocizny, które w ostatnich latach znacząco wpłynęły na całkowite wydatki związane z budową domu.
Warto zauważyć, że zależność pomiędzy powierzchnią użytkową domu a całkowitym kosztem jego budowy jest wprost proporcjonalna – im większa powierzchnia, tym wyższe koszty. Nazbyt ambitne plany dotyczące budowy domu o dużej powierzchni i wysokim standardzie często prowadzą do sytuacji, w której inwestycja rozciąga się w czasie, a jej finalny efekt wizualny znacząco odbiega od początkowych zamierzeń. Zdarza się, że końcowy rezultat nie spełnia oczekiwań, a dom pozostaje w stanie niedokończonym. Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) pokazują jednak, że w ostatnich latach inwestorzy indywidualni coraz częściej podchodzą do budowy własnego domu z większym realizmem i pragmatyzmem. Zauważalny jest trend w kierunku bardziej rozsądnego planowania i budowania domów, które są lepiej dopasowane do możliwości finansowych inwestorów oraz realnych potrzeb mieszkaniowych, co może skutkować bardziej stabilnym i efektywnym przebiegiem całego procesu budowlanego.
Pomiędzy rokiem 2013 a 2023 średnia długość trwania budowy domu jednorodzinnego w Polsce spadła z 57,9 miesięcy do 51,3 miesięcy, co oznacza zmianę z 4,8 do 4,3 lat, a więc spadek o ok. 11%. To średni roczny spadek o ok. 1%. Zmiany te, choć pozornie niewielkie, wskazują na zauważalną poprawę efektywności w procesie budowy domów jednorodzinnych. Na poziomie wojewódzkim, największy spadek czasu trwania budowy domu jednorodzinnego odnotowano w województwie dolnośląskim, gdzie czas budowy zmniejszył się o 31,6%. Spadki głębsze niż 20% odnotowano także w innych województwach, takich jak podkarpackie (-25,9%), śląskie (-25,4%), kujawsko-pomorskie (-24,8%), zachodniopomorskie (-23,6%), lubelskie (-22,3%) oraz wielkopolskie (-20,4%). Z kolei w czterech województwach odnotowano wydłużenie czasu budowy. W dwóch z nich wzrost ten był niewielki, nieprzekraczający 1%, natomiast w województwie łódzkim wzrost wyniósł aż 45,7%, a w województwie świętokrzyskim 14,4%. Takie zmiany mogą wskazywać na różnorodność w zakresie dostępności zasobów, warunków lokalnych oraz preferencji inwestorów.
Jeżeli uporządkujemy województwa rosnąco według czasu trwania budowy, okazuje się, że w 2013 roku najszybciej budowano w województwie łódzkim. Dynamika zmian w ostatnich latach sprawiła, że w 2023 roku to województwo znalazło się dopiero na 14 miejscu pod względem długości budowy, co wskazuje również na znaczną poprawę w innych regionach kraju. Najwolniej natomiast domy jednorodzinne są budowane niezmiennie w województwie świętokrzyskim, które utrzymuje się na końcu tej listy przez cały analizowany okres.
Coraz krótszy czas budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych świadczyć może o tym, że inwestorzy indywidualni stają się coraz bardziej świadomi dostępnych technologii i metod budowlanych, które pozwalają na szybsze i bardziej efektywne realizowanie projektów. Dostosowanie się do dynamicznie zmieniających się kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny może również przyczyniać się do większej efektywności czasowej budowy. Ponadto, spadek czasu budowy może wynikać z lepszego planowania inwestycji, lepszego zarządzania projektem oraz stosowania bardziej zorganizowanego podejścia do procesów budowlanych.
Analiza zmian w czasie trwania budowy domów jednorodzinnych w Polsce pokazuje, że inwestorzy indywidualni coraz częściej podejmują decyzje w oparciu o pragmatyzm i efektywność, co pozwala na szybszą realizację ich projektów. Niemniej jednak, różnice między województwami i indywidualnymi przypadkami wskazują, że wciąż istnieją regiony, które borykają się z lokalnymi wyzwaniami, które mogą wydłużać czas realizacji budowy.
Zmiany podejścia inwestorów indywidualnych do powierzchni użytkowej domu, który zamierzają zbudować, najlepiej monitorować poprzez analizę średniej powierzchni domu jednorodzinnego, na który uzyskują pozwolenie na budowę. W okresie od 2013 do 2023 roku, średnia powierzchnia domu jednorodzinnego, na budowę którego inwestor indywidualny uzyskał pozwolenie, spadła z 148,5 m² do 141,4 m². Oznacza to zmniejszenie średniej powierzchni o 7,1 m², co stanowi spadek o około 4,8%.
Na poziomie wojewódzkim, największy spadek średniej powierzchni domu, na budowę którego uzyskano pozwolenie, odnotowano w województwie warmińsko-mazurskim, gdzie powierzchnia ta zmniejszyła się o 11,2%. To może świadczyć o wzroście świadomości inwestorów co do kosztów budowy oraz zwiększeniu efektywności w wykorzystaniu dostępnej powierzchni. Jedynie w województwie opolskim odnotowano wzrost średniej powierzchni domu, z 153,3 m² w 2013 roku do 156,6 m² w 2023 roku.
Kiedy uszeregujemy województwa rosnąco pod kątem średniej powierzchni domów, na które uzyskano pozwolenie, widać, że w zarówno 2013 roku, jak i 2023 roku najmniejsze domy budowano w województwie lubuskim, natomiast największe w województwie podlaskim. Największe przesunięcie w takim rankingu zaobserwowano w przypadku tego województwa, w przypadku którego odnotowano największą zmianę średniej powierzchni domu, na budowę którego wydano pozwolenie – tj. warmińsko-mazurskiego. Z dziesiątego miejsca w roku 2013 przesunęło się na trzecie w 2023.
Coraz mniejsza powierzchnia domów, na które inwestorzy indywidualni uzyskują pozwolenia, może świadczyć o kilku ważnych zmianach w podejściu do budowy domów w Polsce. Przede wszystkim inwestorzy stają się coraz bardziej świadomi swoich możliwości finansowych, co prowadzi do planowania mniejszych domów, które są tańsze w budowie i utrzymaniu. Ponadto, zjawisko to może być efektem wzrastających kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny, co zmusza inwestorów do podejmowania bardziej racjonalnych decyzji dotyczących powierzchni i rozmiarów planowanych budynków.
Efektywność inwestorów indywidualnych w realizacji budowy domów jednorodzinnych można przeanalizować na podstawie porównania liczby domów, na które wydano pozwolenie na budowę, z liczbą domów, których budowę faktycznie rozpoczęto. Zakładając, że proces rozpoczęcia budowy odbywa się niedługo po uzyskaniu decyzji administracyjnej, porównano dane z tych samych lat. Pomiędzy rokiem 2013 a 2024 odnotowano nieznaczny trend wzrostowy liczby wykorzystanych pozwoleń. Porównując wartości z 2013 i 2024 roku widzimy wzrost z 93,1% do 97,1%, ale pomiędzy tymi dwoma latami wartość ta podlegała znacznym fluktuacjom. Przesuwając początek analizowanego okresu na rok 2005, obserwujemy nieznacznie bardziej wyraźny trend wzrostowy i odrobinę większą różnicę między pierwszym a ostatnim analizowanym rokiem (odpowiednio 92,4% i 97,1%).
Dużo więcej o pozytywnej zmianie skuteczności inwestorów indywidualnych mówi nam analiza stosunku budów rozpoczętych do tych, które zostały zakończone. Średni czas trwania budowy domu jednorodzinnego w Polsce nakładem inwestorów indywidualnych w okresie 2013-2023 wyniósł 4,3 roku. Uwzględniono zatem czteroletnie przesunięcie czasowe pomiędzy rozpoczęciem budowy a jej zakończeniem. Biorąc jednak pod uwagę zmienność czasu trwania takiej budowy (chociażby ze względu na region), nie analizowano pojedynczych lat, a czteroletnie okresy. Odsetek zakończonych budów (tj. iloraz liczby domów oddanych do użytkowania i liczby domów, których budowę rozpoczęto) w okresie 2010-2013 (a więc w okresie gdy kończono budowy rozpoczęte w latach 2006-2009) wynosił 78,4%. Do roku 2024 wyraźnie wzrósł. Odsetek zakończonych budów w okresie 2021-2024 wynosił 91%. To wskazuje na poprawę w skuteczności realizacji inwestycji przez inwestorów indywidualnych.
Analiza efektywności inwestorów indywidualnych w realizacji budów domów jednorodzinnych wskazuje na pozytywne zmiany w tym zakresie, takie jak rosnąca liczba wykorzystanych pozwoleń oraz wyraźny wzrost skuteczności w kończeniu rozpoczętych budów. Te zmiany są efektem rozwoju rynku, lepszego dostępu do zasobów, a także rosnącej dojrzałości inwestorów indywidualnych w planowaniu i realizacji projektów budowlanych.
W ostatnich latach obserwujemy pozytywne zmiany w podejściu inwestorów indywidualnych do budowy domów jednorodzinnych. Coraz częściej planują oni budowę bardziej realistycznie, uwzględniając swoje możliwości finansowe oraz realne potrzeby mieszkaniowe. Dowodem na to są dane Głównego Urzędu Statystycznego, które pokazują spadek średniego czasu trwania budowy domu jednorodzinnego, spadek średniej powierzchni domu, na który wydano pozwolenie na budowę, a także wzrost udziału zakończonych budów.
Podsumowując, zmiany w podejściu inwestorów indywidualnych do budowy domów jednorodzinnych w Polsce w ostatnich latach pokazują pozytywne trendy. Inwestorzy stają się coraz bardziej świadomi swoich możliwości finansowych, preferują mniejsze i prawdopodobnie bardziej energooszczędne domy, a także skuteczniej realizują swoje projekty budowlane. Wzrost efektywności w zakresie planowania, budowy i zakończenia inwestycji jest wynikiem lepszego dostępu do technologii budowlanych, lepszego zarządzania projektami oraz rosnącej dojrzałości inwestorów. Choć nadal istnieją różnice między regionami, dane wskazują na ogólny postęp, który może prowadzić do dalszej poprawy sytuacji w przyszłości.
Inwazja na Ukrainę rozpoczęta 24 lutego 2022 roku przez Federację Rosyjską, wywarła ogromny wpływ na wiele aspektów życia społecznego, politycznego i gospodarczego również w Polsce. Rynek nieruchomości, w tym w szczególności w Rzeszowie i jego okolicach, doświadczył licznych zmian związanych z napływem uchodźców oraz rosnącym zapotrzebowaniem na różne formy zakwaterowania.
Rzeszów, będący stolicą województwa podkarpackiego, ma unikalną lokalizację blisko granicy z Ukrainą. Po wybuchu wojny stał się miastem przyfrontowym, pierwszym dużym ośrodkiem, we względnie bezpiecznej odległości od granicy, dlatego było to jedno z głównych miejsc, które przyjęło osoby uciekające przed wojną. Według raportu „Miejska gościnność: wielki wzrost, wyzwania i szanse – Raport o uchodźcach z Ukrainy w największych polskich miastach” opublikowanego przez Centrum Analiz i Badań Unii Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza, w maju 2022 roku na terenie Rzeszowa przebywało 117 tysięcy obywateli Ukrainy, co stanowiło 37% mieszkańców tego miasta. Więcej było tylko w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku.
Od momentu nasilenia agresji Rosji na Ukrainę w 2022 roku, Rzeszów, a dokładnie położone na północ od miasta lotnisko we wsi Jasionka, stało się kluczowym punktem dla transportu militarnego. To właśnie tędy przepływa duża część zachodniej pomocy militarnej dla Kijowa. Jasionka stała się strategicznym węzłem logistycznym, za pośrednictwem którego sprzęt wojskowy trafia do Polski, a następnie jest transportowany na położoną 100 km dalej polsko-ukraińską granicę.
Amerykańska armia, chcąc zapewnić ochronę tego ważnego obiektu, stacjonuje tam żołnierzy z 82. Dywizji Powietrznodesantowej USA, którzy przybyli do Polski już w pierwszych dniach po wybuchu wojny. Obecnie Jasionka jest chroniona przez systemy obrony powietrznej American Patriot, a liczba amerykańskich żołnierzy pozostających na miejscu wciąż jest tajemnicą, jednak szacuje się, że jest ich co najmniej 10 tysięcy. Jednak na Podkarpaciu przebywa znacznie więcej Amerykanów, bo do wojskowych należy doliczyć także dużą liczbę cywilnych pracowników, którzy wspierają budowę kluczowej infrastruktury wojskowej. Co więcej, wielu amerykańskich żołnierzy przyjechało do Polski wraz z rodzinami.
Napływ nowych mieszkańców to duże wyzwanie inwestycyjne, ale też szansa dla miasta. Z jednej strony sytuacja wymagała szybkiego rozwoju infrastruktury, w tym powiększenia liczby miejsc w szkołach i przedszkolach oraz rozbudowy usług takich jak biura, sklepy i transport publiczny. Z drugiej strony, większa liczba mieszkańców stymuluje dynamiczny rozwój gospodarczy. Branże takie jak hotelarstwo i gastronomia, które przed wybuchem wojny zmagały się z trudnościami, w 2022 roku rozkwitły. Ponadto rozwinął się rynek wynajmu mieszkań, odpowiadając na rosnące zapotrzebowanie.
RYNEK NAJMUMIESZKAŃ
Podczas pandemii wiele mieszkań pozostawało pustych, jednak wojna w Ukrainie oraz napływ uchodźców zdecydowanie ożywiły rynek najmu w Rzeszowie. Początkowo uchodźcy szukali tymczasowego schronienia u rodzin i znajomych lub w obiektach przekształconych na miejsca noclegowe przez organizacje charytatywne oraz instytucje publiczne. W miarę upływu czasu, wielu z nich zaczęło poszukiwać zakwaterowania na dłużej, a zwiększone zainteresowanie mieszkaniami na wynajem spowodowało wzrost stawek czynszów. Dotyczyło to zarówno małych mieszkań, jak i większych lokali, które mogły pomieścić całe rodziny.
Nie bez znaczenia był też napływ amerykańskich żołnierzy, którzy początkowo osiedlali się w miejscowościach najbliżej lotniska w Jasionce, jednak szybko zabrakło tam dla nich miejsc. Teraz trudno tam coś wynająć a nawet kupić, dlatego część żołnierzy, ich rodzin i pracowników cywilnych mieszka w Rzeszowie. Dodatkowo, zainteresowania wynajmem mieszkań wzrosło ze względu na rosnące trudności z otrzymaniem finansowania przez Polaków oraz malejącą zdolność kredytowa, która często nie była na tyle wysoka, aby wystarczyło na zakup wymarzonego mieszkania. Wzrost cen najmu mieszkań wynikał bezpośrednio ze zwiększonego popytu ze strony uchodźców zza wschodniej granicy i zdecydowanie mniejszej oferty. W ciągu roku liczba ofert najmu lokali mieszkalnych w Rzeszowie na portalach ogłoszeniowych spadła czterokrotnie.
Stawki czynszu najmu zarówno lokali mieszkalnych, jak i domów jednorodzinnych do końca 2021 roku były stabilne, a kwartalne zmiany średniego czynszu 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej nie przekraczały 2-3%. Natomiast od początku 2022 roku rejestrowano dynamiczne kwartalne wzrosty rzędu nawet 7-10%. Wzrost czynszu najmu w Rzeszowie w ciągu całego 2022 roku był jednym z najwyższych w Polsce. Zarówno w przypadku mieszkań, jak i domów przeciętna stawka czynszu najmu wzrosła o 28% w ciągu roku (IV kw. 2022/ IV kw. 2021). W kolejnych okresach kontynuowany był trend wzrostowy, choć kwartalne zmiany były trochę niższe. Wzrost zanotowany w ciągu ostatnich trzech lat (IV kw. 2024/ IV kw. 2021) wyniósł 44% w przypadku lokali mieszkalnych i ponad 60% w przypadku domów jednorodzinnych.
WYKRES 1. ŚREDNIE OFERTOWE STAWKI NAJMU 1 M.KW. WG TYPU NIERUCHOMOŚCI W LATACH 2019 – 2024 W RZESZOWIE [PLN]
źródło: Opracowanie własne na podstawie otodom.pl i morizon.pl
Zmieniająca się struktura demograficzna Rzeszowa również wpłynęła na kształt rynku nieruchomości. Przed wybuchem wojny największą grupę najemców w tym mieście stanowili studenci, dlatego najbardziej pożądane były lokale jedno- i dwupokojowe. Napływ dużej liczby osób z Ukrainy, w tym rodzin z dziećmi, zwiększył zapotrzebowanie na większe mieszkania. Wzrosło zainteresowanie mieszkaniami 3- i 4-pokojowymi, szczególnie tymi w dobrze skomunikowanych częściach miasta. W 2021 roku kawalerki stanowiły 17% oferty najmu mieszkań, a lokale z dwoma pokojami 52% oferty, natomiast w ubiegłym roku było to już odpowiednio tylko 4% i 33%. Odsetek lokali trzypokojowych wzrósł w tym czasie z 29 do 42%, a mieszkań czteropokojowych – z 2 do 17%.
RYNEK NIERUCHOMOŚCINA SPRZEDAŻ
Napływ cudzoziemców zmienił rynek nieruchomości w Rzeszowie również w kontekście zakupu mieszkań. Choć początkowo większość osób poszukiwała tymczasowego schronienia, z upływem czasu niektórzy uchodźcy podjęli decyzję o osiedleniu się w Polsce na stałe. Dzięki rosnącej liczbie mieszkańców, wzrosło zainteresowanie zakupem mieszkań. Ukraińcy, ale także Polacy, zaczęli postrzegać miasto jako stabilne i bezpieczne miejsce do inwestycji, co miało wpływ na ceny nieruchomości. Szczególnie mieszkania w centralnych częściach Rzeszowa stały się bardziej pożądane, a ich ceny wzrosły.
W przypadku cen sprzedaży nie widać tak wyraźnych zmian w 2022 roku, jak to miało miejsce na rynku najmu. Zaraz po wybuchu wojny na Ukrainie, czyli w I i II kw. 2022 roku zanotowano niewielki spadek przeciętnej ceny transakcyjnej 1 metra kwadratowego mieszkania – rzędu 2-2,5% w ujęciu kwartalnym, po czym znowu ceny powoli zaczęły rosnąć. Średnia cena lokalu mieszkalnego na terenie Rzeszowa zanotowana w IV kw. 2022 roku wróciła do poziomu sprzed roku, natomiast w ciągu ostatnich trzech lat zarejestrowano wzrost o 17%. Z kolei w przypadku domów jednorodzinnych tylko w II kw. 2022 roku doszło do minimalnego (o 0,5%) spadku ceny w odniesieniu do poprzedniego kwartału. W pozostałych okresach notowano niewielkie, ale systematyczne wzrosty. Tym samym na koniec 2022 roku za 1 metr kwadratowy domu w Rzeszowie płacono średnio o 17% więcej niż przez wybuchem wojny, a w ciągu ostatnich trzech lat wzrost przeciętnej ceny wyniósł 13%.
WYKRES 1. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M.KW. WG TYPU NIERUCHOMOŚCI W LATACH 2019 – 2024 W RZESZOWIE [PLN]
źródło: Centrum AMRON
RYNEK BUDOWLANY
Rzeszów, dzięki rosnącemu zainteresowaniu miastem, stał się także atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów. Wzrost liczby ludności i zapotrzebowania na mieszkania sprawiły, że deweloperzy zaczęli intensyfikować swoją działalność, realizując nowe projekty mieszkaniowe oraz inwestując w rozwój infrastruktury. Wiele z tych inwestycji miało na celu nie tylko zaspokojenie potrzeb mieszkańców, ale także dostosowanie przestrzeni do potrzeb firm i instytucji, które musiały zmieniać swoje obiekty, aby sprostać nowym wymaganiom.
Perspektywa długoletniego pobytu amerykańskich żołnierzy w regionie miała również znaczący wpływ na rynek nieruchomości na obszarach podmiejskich. We wsiach w pobliżu lotniska w Jasionce, takich jak Jasionka, Tajęcina, Podbór, Trzebownisko czy Zaczernie, zauważalny był intensywny rozwój budowlany. Deweloperzy, widząc rosnące zapotrzebowanie, zaczęli budowę nowych mieszkań i domów, licząc na ich sprzedaż lub wynajem właśnie wojskowym. Ceny nieruchomości w tych rejonach wzrosły, co wywołało mieszane reakcje wśród lokalnych mieszkańców. Część z nich cieszyła się z wysokich zysków ze sprzedaży ziemi, inni natomiast byli zaskoczeni nagłymi wzrostami cen, które utrudniały im realizację własnych planów mieszkaniowych. Nie wydaje się, żeby ta sytuacja miała się zmienić w najbliższym czasie, ponieważ przewiduje się, że obecność amerykańskich żołnierzy w okolicach Rzeszowa może potrwać nawet 10 lat.
PERSPEKTYWY NA PRZYSZŁOŚĆ
Wojna na Ukrainie miała istotny wpływ na rozwój Rzeszowa i jego okolic. Dzięki swojej dogodnej lokalizacji i roli hub-u logistycznego, w ciągu ostatnich trzech lat Rzeszów przechodził dynamiczne zmiany, a plany, aby Podkarpacie i Rzeszów stały się realnym hub-em również przy odbudowie Ukrainy, dają perspektywę na dalszy rozwój gospodarczy regionu. Oczywiście przyszłość rynku nieruchomości w tym mieście będzie zależna od dalszego rozwoju sytuacji geopolitycznej. Jedno jest jednak pewne – miasto przeszło głębokie, nieodwracalne zmiany i nigdy już nie będzie takie, jak kiedyś.
Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości
Rok 2024 przyniósł znaczące zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce. Mieliśmy do czynienia z wahaniami popytu zarówno na kredyty hipoteczne, jak i mieszkania, do których przyczyniły się czynniki o charakterze przede wszystkim politycznym. Czynnikami tymi były dwa programy rządowych dopłat do kredytów mieszkaniowych – wprowadzony przed wyborami parlamentarnymi w 2023 roku program Bezpieczny Kredyt 2% – i zapowiadany na po wyborach parlamentarnych program Kredyt Na Start 0%.
Pierwszy kwartał roku 2024 to czas kontynuacji trendów widocznych w końcówce roku poprzedniego, będących skutkami wprowadzenia programu dopłat do kredytów hipotecznych Bezpieczny Kredyt 2%. Kredyty w ramach tego programu udzielane były do końca marca 2024 i to one miały kluczowy wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym w tym okresie. Łącznie, w ramach programu BK2%, banki udzieliły blisko 90 tys. umów kredytowych o wartości przekraczającej 36 mld zł. Średnia kwota kredytu udzielonego w ramach programu przekroczyła kwotę 403 tys. zł, była zatem wyraźnie wyższa od średniej wartości kredytu „rynkowego”, notowanej w okresach poprzedzających wprowadzenie programu. Największą część kredytów przeznaczono na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Na cel ten wydatkowano środki z ponad 45% udzielonych kredytów. Na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym przeznaczono środki z przeszło 38% udzielonych kredytów, natomiast na budowę domu lub nabycie działki pod zabudowę jednorodzinną przeznaczono około 10% środków pochodzących z kredytów udzielonych w ramach programu.
Konstrukcja programu i zastosowane w nim ograniczenia spowodowały, że z możliwości zaciągnięcia kredytu z dopłatą chętniej korzystali mieszkańcy mniejszych miejscowości, w tym przede wszystkim tych położonych w centralnej i zachodniej Polsce. Wśród największych miast relatywnie najmniejszym zainteresowaniem program cieszył się w Warszawie, natomiast największym – w Łodzi. Taki rozkład geograficzny zainteresowania preferencyjnym kredytem hipotecznym był sumą działania dwóch czynników: przekroju demograficznego mieszkańców poszczególnych regionów kraju i przyjętych w programie limitów wysokości kredytu, a co za tym idzie – łatwości czy też możliwości znalezienia na rynku nieruchomości im odpowiadających.
Ostatecznie w pierwszym kwartale 2024 roku banki udzieliły 64 504 nowych kredytów hipotecznych na łączna kwotę 26,876 miliarda złotych. Był to drugi, najwyższy po osiągniętym w czwartym kwartale 2023 roku, wynik finansowania w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych.
Program Bezpieczny Kredyt 2% przyniósł jednak również negatywne skutki, przed którymi eksperci rynku mieszkaniowego przestrzegali na długo przed jego wprowadzeniem. Średnia cena mieszkań w perspektywie roku (od III kwartału 2023 do III kwartału 2024) wzrosła w Polsce o 14,4%, a Polska stała się tym samym jednym z europejskich liderów wzrostu cen mieszkań. Wyższą dynamikę średniej ceny mieszkań zanotowano w tym okresie tylko w Bułgarii. Według danych Centrum AMRON, w największych miastach wzrosty były jeszcze wyższe, w Warszawie i Krakowie przekraczając nawet poziom 20%. Paradoksalnie, najniższy wzrost cen w tym okresie zanotowano w Łodzi, gdzie ceny wzrosły niewiele ponad 10%.
W ciągu trzech pozostałych kwartałów roku sytuacja na rynku mieszkaniowym kształtowana była przez trzy zasadnicze czynniki: po pierwsze wcześniejszą „kumulację” popytu wywołaną wprowadzeniem programu Bezpieczny Kredyt 2%, po drugie przedłużającą się niepewność związaną z nowym programem mieszkaniowym, wywoływaną sprzecznymi komunikatami dochodzącymi z kręgów rządowych, dotyczącymi potencjalnego terminu jego wprowadzenia, warunków, na których będzie można otrzymać wsparcie, a także samych perspektyw jego wprowadzenia oraz po trzecie kwestią zapowiadanych obniżek stóp procentowych NBP, których perspektywa przesuwana była na coraz odleglejsze terminy.
Nowy program dopłat do kredytów hipotecznych – Kredyt na Start, który zastąpić miał zakończony BK2%, był jedną z kluczowych obietnic wyborczych i jednym z elementów programu nowego rządu, którego wdrożenie początkowo planowano już na początek roku 2024. Wzorem rozwiązań przyjmowanych wcześniej, Kredyt na Start miał być programem dla osób spełniających określone kryteria dochodowe i wiekowe, a wysokość dopłat zależeć miała m.in. od wielkości gospodarstwa domowego. Dość szybko okazało się jednak, że opinie dotyczące polityki mieszkaniowej między partiami wchodzącymi w skład rządzącej koalicji mocno się różnią i trudno będzie liczyć na wprowadzenie programu w jego zapowiadanym kształcie. Dyskusje, ustalenia i spory trwały praktycznie przez cały rok. W kwietniu i lipcu pojawiły się nawet projekty ustaw wprowadzających nowy program mieszkaniowy, ostatecznie jednak pozostał on w sferze planów, stając się jednocześnie jednym z najważniejszych czynników wpływających na zachowania uczestników rynku, a tym samym kształtujących sytuację na rynku mieszkaniowym w 2024 roku.
W tych warunkach potencjalni kredytobiorcy i nabywcy mieszkań, którzy wcześniej nie skorzystali z możliwości zaciągnięcia kredytu w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, znaleźli się w dość komfortowej sytuacji, w której mogli bez dodatkowej presji podejmować racjonalne decyzje – zaciągać kredyt i kupować nieruchomość na „dzisiejszych” warunkach lub wstrzymać się z decyzją i poczekać na poprawę sytuacji, a ta mogła zmieniać się tylko na ich korzyść. Zasadniczą kwestią było naturalnie to, czy nowy program dopłat w ogóle wejdzie w życie, tak czy inaczej jednak, z punktu widzenia nabywców mieszkań była to alternatywa między dwoma korzystnymi scenariuszami. Jeśli nowy program wszedłby w życie, potencjalni kredytobiorcy zyskaliby szansę na zaciągnięcie kredytu na zdecydowanie lepszych warunkach, jeśli nie – nabywcy mogli oczekiwać spadków cen mieszkań, które „obiecywały” liczne publikacje i niektórzy eksperci rynku mieszkaniowego. W konsekwencji, począwszy od drugiego kwartału tempo sprzedaży mieszkań wyraźnie wyhamowało. W kwietniu i maju sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła do poziomu porównywalnego do notowanego w „kryzysowym” okresie końcówki roku 2022 i początku 2023. Jednocześnie wyhamowała również akcja kredytowa. W całym drugim kwartale roku banki udzieliły 45 434 kredytów hipotecznych na łączną kwotę 19,118 mld złotych. Wobec wyników osiągniętych w pierwszym kwartale roku, w ujęciu ilościowym oznaczało to spadek o 29,56%, w ujęciu wartościowym natomiast o 28,87%.
Mimo słabnącego popytu, na wysokim poziomie utrzymywała się aktywność deweloperów. Według danych GUS, w pierwszym kwartale roku rozpoczęto budowę 41 994 mieszkań, a w okresie od kwietnia do czerwca 2024 roku sektor deweloperski wprowadził ich na rynek niewiele mniej – 38 597. Nie słabło również tempo prac nad nowymi projektami. W drugim kwartale deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 51 078 mieszkań, powtarzając wynik osiągnięty kwartał wcześniej. W rezultacie rosła podaż mieszkań, a pod koniec drugiego kwartału w ofercie deweloperów było już ponad 48 tysięcy lokali.
Druga połowa roku upłynęła pod znakiem stabilizacji, z powoli gasnącymi zarówno nadziejami, jak i zainteresowaniem nowym programem dopłat i oczekiwaniem na zapowiadane obniżki stóp procentowych NBP. Sprzedaż utrzymywała się na stabilnym, choć obniżonym wobec wcześniej notowanego poziomie, a w ciągu 11 miesięcy 2024 roku (bez danych grudniowych) łączna sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym była niższa o około jedną czwartą niż rok wcześniej.
Deweloperzy konsekwentnie wprowadzali na rynek nowe projekty, rozpoczynając budowę 63 719 mieszkań i uzyskując pozwolenia na budowę kolejnych 85 957 (obydwie liczby bez danych grudniowych). W rezultacie liczba mieszkań w ofercie deweloperskiej pod koniec roku przekroczyła poziom 50 tysięcy. Zarówno same decyzje deweloperów o rozpoczynaniu nowych budów, jak i konsekwencja, z jaką były one wprowadzane na rynek wbrew słabnącej sprzedaży, były nieco zaskakujące. Kluczowe dla wyjaśnienia tego zjawiska wydają się dwa czynniki – z jednej strony wiara wśród deweloperów w to, że nowy program rządowych dopłat, mimo różnic opinii w rządzącej koalicji, jednak wystartuje, z drugiej – konieczność uzupełnienia oferty o mieszkania z segmentu mieszkań dostępnych po wcześniejszej kumulacji zakupów w ramach programu BK 2%.
Mimo spowolnienia po pierwszym kwartale, bardzo dobre wyniki zanotował również rynek kredytów hipotecznych. W ciągu 11 miesięcy ubiegłego roku banki udzieliły blisko 190 tysięcy kredytów hipotecznych na łączną kwotę 79,4 miliarda złotych. Można zatem założyć, że zmaterializowała się prognoza Centrum AMRON na 2024 rok, mówiąca o 200 tysiącach nowych kredytów hipotecznych na łączną kwotę 84 – 85 miliardów złotych. Pod względem wartości nowo udzielonych kredytów jest to powtórzenie rekordowego wyniku notowanego w 2021 roku i wynik o około 23% lepszy od uzyskanego w poprzednim roku.
Począwszy od drugiego kwartału, obniżony popyt i rosnąca podaż na większości rynków największych polskich miast wywołały wyraźne wyhamowanie dynamiki wzrostów cen bądź ich stabilizację. Według wstępnych danych Centrum AMRON, najwyższe wzrosty cen średnich w czwartym kwartale ubiegłego roku nie przekroczyły poziomu 2,5%, choć w niektórych miastach (Wrocław i Gdańsk) mieliśmy do czynienia nawet z kosmetycznymi spadkami. W skali całego roku najwyższe wzrosty cen średnich, zbliżone do poziomu 20%, zanotowano w Krakowie i w Warszawie. Najniższą dynamikę miały ceny średnie w Łodzi i Poznaniu – około 10%. Mówiąc o średnich cenach należy jednak pamiętać, że w przypadku ubiegłego roku ich wzrosty trzeba przypisać nie tylko bezwzględnym zmianom cen mieszkań, ale również bardzo wyraźnej w tym okresie zmianie struktury obrotu. Program Bezpieczny Kredyt 2% skumulował popyt na mieszkania z „segmentu” spełniającego określone warunki, natomiast w kolejnych kwartałach większy udział w rynku miały zakupy mieszkań droższych. To oczywiście dodatkowo podwyższyło notowaną w tych okresach cenę średnią. W taki sam sposób trzeba oczywiście postrzegać zjawisko obecnej stabilizacji cen. Nie jest to wyłącznie efekt zatrzymania lub dość powszechnie oczekiwanych obniżek cen mieszkań, ale również powrotu rynku do równowagi, także w zakresie struktury obrotu. Dotyczy to przy tym również rynku pierwotnego.
Rok 2024 był zatem czasem dynamicznych zmian – od wciskania gazu „do dechy” po hamowanie i niepewność, dokąd mamy jechać dalej. Mimo to zarówno rynek mieszkaniowy, jak i rynek kredytów hipotecznych osiągnęły w tym czasie dobre i bardzo dobre wyniki. Co nas czeka w roku 2025? Wydaje się, że przynajmniej w pierwszej jego części kontynuacja niepewności. Co do nowego programu rządowego – przynajmniej do wyborów prezydenckich, co do stóp procentowych – zapewne nieco dłużej.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Według danych GUS na koniec 2023 roku zasoby mieszkaniowe na terenie kraju liczyły ponad 15,7 mln mieszkań. Przy skali ludności naszego kraju na poziomie 37,6 mln wychodzi na to, że na każde mieszkanie przypada po około 2,4 obywatela. Według danych Eurostatu przeciętna liczba pomieszczeń na osobę w Polsce wynosi 1,2 i jest to drugi najniższy wynik w Unii Europejskiej, podczas gdy dla całej Unii jest to 1,6 pokoju. 36,9% Polaków mieszka w przeludnionych mieszkaniach, co stanowi wynik znacznie wyższy niż średnia unijna (17,5%). Ostatni spis powszechny w 2021 roku wykazał 15,34 mln mieszkań, a około 12,1% z nich było pustych, co oznacza, że liczba pustostanów w Polsce wynosi 1,86 mln.
Kwestia pustostanów coraz częściej staje się przedmiotem dyskusji politycznych i społecznych, zwłaszcza w kontekście rosnących cen nieruchomości w Polsce oraz problemu przeludnienia mieszkań. Odpowiednie ich wykorzystanie mogłoby częściowo pomóc w rozwiązaniu problemów związanych z brakiem mieszkań. Pojawia się zatem pytanie, czy renowacja starych, opuszczonych budynków i lokali ma sens?
Przyczyny powstawania pustostanów
W Polsce jest wiele pustostanów, zarówno w dużych miastach, jak i na wsiach. Może wynikać to m.in. z przyczyn ekonomicznych – niekiedy koszty renowacji budynków przewyższają ich potencjalną wartość rynkową, co powoduje, że lokatorzy opuszczają takie budynki. W innych sytuacjach może być to wynik procesów migracyjnych – migracje z małych miast i wsi do dużych aglomeracji powodują, że opuszczane domy i mieszkania stają się pustostanami. Dotyczy to zwłaszcza regionów o słabej sytuacji gospodarczej, np. wschodnich części kraju.
Niekiedy pustostany powstają w wyniku zmian demograficznych. Wiele pustostanów to nieruchomości należące do osób starszych, które po śmierci właścicieli pozostają niewykorzystane. Brak dziedziczenia lub zainteresowania ze strony spadkobierców prowadzi do stopniowego niszczenia takich budynków. Ponadto coraz częściej zauważyć można, że osoby starsze przeprowadzają się z terenów wiejskich i małych miast do większych aglomeracji, gdzie łatwiej o dostęp do usług zdrowotnych i społecznych. Powoduje to wzrost liczby pustych domów na obszarach peryferyjnych.
W niektórych przypadkach występowanie pustostanów może wynikać z upadku przemysłu – w miastach postindustrialnych, takich jak Bytom czy Wałbrzych, wiele budynków mieszkalnych i fabryk zostało opuszczonych po zamknięciu zakładów przemysłowych.
Dlaczego warto przywracać pustostany do życia?
Przywracanie pustostanów do życia jest istotne z wielu względów – społecznych, ekonomicznych, ekologicznych i kulturowych. Pierwsza i najważniejsza kwestia: zwiększamy pulę dostępnych mieszkań. Pustostany mogą być przekształcone w mieszkania socjalne, schroniska dla osób w kryzysie bezdomności czy domy dla uchodźców.
Coraz częściej rezygnuje się z wyburzania starych budynków na rzecz zachowania ich konstrukcji i przekształcenia na nowe potrzeby. Takie podejście przynosi często korzyści, ponieważ adaptacja istniejących obiektów często okazuje się tańsza niż budowa od podstaw.
Remonty pustostanów to także rozwiązanie przyjazne środowisku, wpisujące się w zasady zrównoważonego rozwoju. Zamiast burzyć stare obiekty i generować odpady, można wykorzystać już istniejącą infrastrukturę, przyczyniając się przy tym do ochrony środowiska – zmniejszamy ślad węglowy, ponownie wykorzystujemy materiały (less waste) i ograniczamy zużycie energii. Rewitalizacja pustostanów to działanie, które wspiera racjonalne gospodarowanie przestrzenią. Dzięki adaptacji istniejących budynków unikamy rozlewania się miast na tereny podmiejskie, ograniczamy zjawisko „betonozy” oraz chronimy obszary zielone przed wycinką i zabudową na potrzeby nowych inwestycji.
Ponadto, przywrócenie pustostanów do użytku przyczynia się do rewitalizacji zdegradowanych obszarów miejskich, zwiększając ich atrakcyjność i bezpieczeństwo. Opuszczone budynki często mają negatywny wpływ na otoczenie, obniżając jego atrakcyjność i wartość. Ich odnowienie i nadanie im nowych funkcji, takich jak galerie sztuki, centra kulturalne czy przestrzenie coworkingowe, może integrować lokalną społeczność oraz zainteresować potencjalnych inwestorów. Rewitalizacja pustostanów podnosi wartość nie tylko samego budynku, ale także jego otoczenia, co przynosi korzyści finansowe właścicielom, a także gminom. Co więcej, takie działania umożliwiają zachowanie architektonicznego i historycznego dziedzictwa, jednocześnie dostosowując je do współczesnych potrzeb. Odnowione budynki mogą stać się symbolem odradzających się dzielnic, łącząc przeszłość z nowoczesnością.
Możliwości wykorzystania pustostanów
Opuszczone budynki kryją w sobie ogromny potencjał do przekształcenia w różnorodne przestrzenie użytkowe. Adaptacyjne przekształcanie budynków pozwala na elastyczne dopasowanie niemal każdego obiektu do nowych funkcji. W zależności od lokalizacji, konstrukcji oraz aktualnych potrzeb społecznych, pustostany mogą pełnić funkcje mieszkalne, komercyjne, kulturalne czy edukacyjne.
Adaptacja pustostanów na cele mieszkaniowe to rozwiązanie, które przynosi wiele korzyści w odpowiedzi na problemy mieszkaniowe, szczególnie w kontekście braku dostępnych lokali oraz rosnących kosztów budowy.
Opuszczone magazyny mają duży potencjał adaptacyjny i mogą zostać przekształcone w nowoczesne biura. Ich wysokie sufity oraz otwarta przestrzeń doskonale sprawdzają się do stworzenia funkcjonalnych aranżacji typu open space.
Zabytkowe budynki, takie jak pałace, zamki czy opuszczone klasztory mogą zostać przekształcone w luksusowe hotele. Dzięki swojej wyjątkowej architekturze i bogatej historii przyciągają gości poszukujących miejsc o unikalnym charakterze.
Fabryki to świetny przykład budynków, które można przekształcić w nowoczesne mieszkania. Dawne hale produkcyjne, dzięki dużym metrażom i wysokim sufitom, doskonale sprawdzają się w takiej roli.
Przykłady adaptacji pustostanów
Nowa Papiernia przy ulicy Kościuszki we Wrocławiu została wzniesiona pod koniec XIX wieku. Po wojnie mieściły się tam Wrocławskie Zakłady Wyrobów Papierowych. Po ich zamknięciu fabryka została zakupiona przez kanadyjskiego dewelopera, który podjął się jej renowacji. Obecnie znajduje się tam 75 lokali mieszkalnych, zaprojektowanych w stylu industrialnym.
Budowę sześciopiętrowego budynku, znanego jako Sanatorium Milicyjne w Nałęczowie, rozpoczęła Komenda Wojewódzka Milicji Obywatelskiej w Lublinie. Prace zostały jednak przerwane z powodu braku funduszy. Obiekt w stanie surowym wielokrotnie próbowało sprzedać najpierw Starostwo Powiatowe w Puławach, następnie Agencja Mienia Wojskowego. Rozważano wówczas nawet wyburzenie budynku, aby sprzedać samą działkę. W listopadzie 2020 roku przeprowadzono renowację i przekształcono go w obiekt pełniący funkcje hotelowo-uzdrowiskowe.
Dawna Cukrownia Żnin została przekształcona w nowoczesne Centrum Konferencyjno-Wypoczynkowe. Znajdują się tam obecnie, oprócz części hotelowej, kilka restauracji i klubów, mały browar, kręgielnia, sala zabaw dla dzieci oraz przystań nad jeziorem. Adaptacja zabytkowych budynków fabrycznych na industrialny hotel to doskonały przykład efektywnego wykorzystania zasady 3R, tj. redukcji, ponownego użycia i recyklingu, która pozwala na nadanie nowego życia starym obiektom.
Fabryka Norblina to jeden z najciekawszych przykładów rewitalizacji obiektów przemysłowych w Warszawie. Dawniej mieściła się tu fabryka produkująca wyroby platerowane, takie jak dekoracje stołowe, akcesoria kuchenne czy ozdoby uprzęży końskich. Obecnie obszar ten, zajmujący 2 hektary, przekształcono w nowoczesny kompleks z biurami, restauracjami, sklepami i niewielkim kinem. Co szczególnie istotne, w Fabryce Norblina działa otwarte muzeum, które przybliża historię miejsca i prezentuje zachowane elementy dawnej infrastruktury przemysłowej.
Zamek w Janowie Podlaskim – jeszcze niedawno w Janowie Podlaskim można było zobaczyć jedynie pozostałości dawnego, imponującego zamku biskupiego. Obecnie w jego miejscu stoi odnowiony, odtworzony na wzór XVIII-wiecznego zamku hotel, który budzi zachwyt.
Przywracanie pustostanów do życia to inwestycja w lepszą przyszłość. To działanie, które nie tylko pozwala efektywnie zarządzać zasobami, ale także odpowiada na potrzeby społeczne, wspiera gospodarkę i chroni środowisko. Choć renowacja starych, opuszczonych budynków wymaga nakładów finansowych i organizacyjnych, korzyści z nią związane przewyższają potencjalne trudności, zwłaszcza w kontekście obecnych wyzwań mieszkaniowych. Wykorzystanie potencjału pustostanów to krok w stronę zrównoważonego rozwoju i poprawy jakości życia mieszkańców.
Monika Grążawska
Starszy Specjalista ds. Relacji z Klientami Centrum AMRON
Domy autonomiczne, zwane także domami samowystarczalnymi, to nowatorskie budynki, które umożliwiają mieszkańcom uniezależnienie się od zewnętrznych dostawców energii, wody oraz ciepła. Głównym celem takiego projektu jest stworzenie budynku, który dzięki odpowiednim technologiom będzie mógł funkcjonować niemal całkowicie niezależnie od zewnętrznej infrastruktury i sieci komunalnych. To rozwiązanie zyskuje coraz większą popularność, szczególnie wśród osób ceniących sobie ekologiczny styl życia oraz dążących do minimalizowania generowanego śladu węglowego.
Domy autonomiczne charakteryzują się kilkoma kluczowymi właściwościami, które odróżniają je od standardowych budynków – są to m.in.:
sposób produkcji oraz magazynowanie energii – w domach autonomicznych znajdują się systemy korzystające z odnawialnych źródeł energii, które generują energię elektryczną i cieplną na potrzeby własne mieszkańców (instalacje fotowoltaiczne, turbiny wiatrowe, systemy magazynowania energii, np. akumulatory). Wspomniane systemy umożliwiają uniezależnienie się od sieci elektroenergetycznej. Domy zazwyczaj wyposażone są również w inteligentne systemy zarządzania energią, które umożliwiają monitorowanie oraz optymalizację zużycia prądu i innych zasobów.
systemy gromadzenia i oczyszczania wody – woda opadowa jest zbierana, a następnie uzdatniana do użytku.
systemy ogrzewania oraz chłodzenia – pompy ciepła, kolektory słoneczne oraz wykorzystanie materiałów o wysokiej izolacyjności cieplnej sprawiają, że domy są w stanie zapewnić komfort cieplny bez potrzeby korzystania z zewnętrznego źródła ciepła. Są to zaawansowane systemy grzewcze i chłodzące, które również nie wymagają tradycyjnych źródeł energii. Pompy ciepła pobierają ciepło z gruntu, wody lub powietrza. W domach autonomicznych stosowane są również systemy rekuperacji, czyli wentylacji z odzyskiem ciepła. Rekuperacja umożliwia odzyskanie energii z powietrza wywiewanego z domu, co ogranicza straty ciepła oraz zapewnia stały dopływ świeżego powietrza.
odprowadzanie ścieków oraz kompostowanie odpadów – wykorzystanie ekologicznych sposobów utylizacji ścieków, m.in. przydomowe oczyszczalnie ścieków, systemy oczyszczania wody, która po oczyszczeniu może być ponownie wykorzystana np. do nawadniania ogrodu oraz przetwarzanie odpadów organicznych na kompost.
umożliwienie uprawy żywności – wyposażenie domów w szklarnie, ogrody zimowe lub ogrody wertykalne, które umożliwiają mieszkańcom uprawę żywności bez względu na porę roku.
Zalety i wady
Domy autonomiczne oferują przede wszystkim samowystarczalność i niezależność od dostawców mediów, dzięki czemu nawet przy przerwach w dostawach, dom może funkcjonować bez zakłóceń, co jest szczególnie korzystne w miejscach oddalonych od miejskiej infrastruktury. Domy także są przyjazne dla środowiska, ponieważ bazują na odnawialnych źródłach energii, minimalizują zużycie zasobów oraz ograniczają produkcję odpadów. Dzięki recyklingowi wody i efektywnemu zarządzaniu energią, pomagają redukować ślad węglowy. Istotnym atutem jest także zdrowy mikroklimat wewnętrzny, który tworzy się dzięki zastosowaniu naturalnych materiałów budowlanych oraz nowoczesnych systemów wentylacyjnych, ograniczających obecność alergenów i szkodliwych substancji.
Budowa domu autonomicznego wiąże się jednak z pewnymi wyzwaniami. Największą wadą jest wysoki koszt początkowy, wynikający z konieczności zainstalowania zaawansowanych technologii, takich jak panele fotowoltaiczne, magazyny energii, pompy ciepła i systemy recyklingu wody. Pomimo wyższego kosztu budowy, domy autonomiczne charakteryzują się niższymi kosztami eksploatacji, ponieważ dzięki własnym systemom pozyskiwania energii i wody mieszkańcy unikają opłat za media, co w dłuższej perspektywie przynosi znaczne oszczędności. Kolejnym wyzwaniem są skomplikowane wymagania projektowe i techniczne. Inna niedogodnością może być konieczność regularnej konserwacji wykorzystywanych systemów, a w przypadku awarii niezbędna może być kosztowna naprawa wykonywana przez specjalistę. Warto również pamiętać, że działanie niektórych systemów, takich jak panele fotowoltaiczne czy turbiny wiatrowe, zależy od warunków pogodowych. W okresach ograniczonego nasłonecznienia lub niskiej wietrzności dom autonomiczny może wymagać wsparcia dodatkowymi źródłami energii, co wprowadza dodatkowe wyzwania, zwłaszcza w polskich warunkach klimatycznych.
Przykłady Domów Samowystarczalnych w Polsce i na Świecie
Domy samowystarczalne powstają w wielu miejscach na świecie, zyskują również popularność w Polsce. Oto kilka przykładów, które ilustrują różnorodność i kreatywność w projektowaniu domów samowystarczalnych:
Dom Autonomiczny pod Krakowem, Polska
Jest jednym z najbardziej znanych przykładów domu samowystarczalnego w Polsce, został zaprojektowany i wybudowany z myślą o pełnej niezależności od dostawców energii i wody. Wyposażono go w panele fotowoltaiczne i kolektory słoneczne do produkcji energii elektrycznej i ciepłej wody użytkowej, pompę ciepła, która jest głównym źródłem ogrzewania, a także system zbierania wody deszczowej.
Earthship – Taos, Nowy Meksyk, USA
„Earthship” to typ domu samowystarczalnego zaprojektowany przez amerykańskiego architekta Michaela Reynoldsa. Konstrukcja domu wykonana jest z materiałów pochodzących z recyklingu, m.in. opon wypełnionych ubitym gruntem oraz butelek i puszek. Panele fotowoltaiczne i turbiny wiatrowe zapewniają energię elektryczną, a systemy oczyszczania wody szarej i czarnej pozwalają na jej ponowne wykorzystanie. Eartship posiada również przestrzeń do uprawy roślin w szklarniach.
Dom z Gliny i Słomy – Warmia, Polska Dzięki wykorzystaniu naturalnych materiałów (glina, słoma, drewno) udało się uzyskać doskonałe właściwości izolacyjne oraz zminimalizować ślad węglowy. Dom wyposażony jest również w system zbierania deszczówki, kompostownik, panele fotowoltaiczne oraz system rekuperacji. Dom ten, mimo niskiego kosztu budowy, jest doskonałym przykładem na to, jak naturalne i lokalne materiały mogą zapewnić samowystarczalność w ekologiczny sposób, ograniczając wpływ na środowisko.
„Växthus” – Szklany Dom w Szwecji
W Szwecji istnieje wyjątkowy dom otoczony dużą szklarnią, który funkcjonuje jako samowystarczalny ekosystem. Szklana konstrukcja wokół domu działa jak naturalna izolacja, która zatrzymuje ciepło słoneczne oraz chroni wnętrze przed zimnem. Dom wyposażony jest również w system zbierania wody oraz jej ponownego wykorzystania, a także panele słoneczne, które zapewniają niezależność elektryczną.
Autonomiczne domy stanowią przyszłość budownictwa, łącząc innowacyjne technologie z ekologicznymi rozwiązaniami. To atrakcyjna alternatywa dla tradycyjnego budownictwa, która pozwala znacząco zmniejszyć negatywny wpływ na środowisko i obniżyć koszty utrzymania domu. Dzięki różnorodnym kombinacjom zaawansowanych systemów można stworzyć dom całkowicie samowystarczalny, dostosowany do specyficznych warunków klimatycznych, lokalnych zasobów oraz indywidualnego budżetu. Polskie przykłady, takie jak autonomiczne domy pod Krakowem czy na Warmii, pokazują, że samowystarczalność jest możliwa również w naszym klimacie.
Klaudia Jastrzębska
Koordynator Projektu Bazy Danych Budynków
