Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Rok 2021 nie przyniósł końca pandemii COVID-19, ale przyniósł wiele innych znaczących zdarzeń. Na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce był to kolejny okres rekordowych wyników. Na dynamiczny wzrost cen lokali mieszkalnych w minionym roku wpłynęło wiele różnorodnych czynników. Tak jak w poprzednich latach zainteresowanie kupujących wciąż rosło, a deweloperzy starali się zaspokoić popyt. Na dobrą sytuację na rynku rosnący wpływ miały również czynniki w jego otoczeniu, w tym m.in. znaczący wzrost inflacji, dynamiczny wzrost cen, zwłaszcza materiałów budowlanych i gruntów pod zabudowę oraz zmiany sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych w końcówce roku.

Rynek mieszkaniowy i ceny mieszkań

Przez większość roku na rynku mieszkaniowym kontynuowany był trend dynamicznych wzrostów cen transakcyjnych. Ze względu na stałość czynników kształtujących sytuację na rynku, w tym przede wszystkim niskie stopy procentowe, trudno było spodziewać się ich spadku czy nawet stabilizacji. W pierwszym kwartale 2021 roku dynamika zmian kwartalnych cen mieszkań była podobna do tej z IV kwartału 2020 roku. Dynamiczny wzrost odnotowano natomiast w II i III kwartale. Na koniec września średnie ceny na poszczególnych, monitorowanych rynkach, wzrosły od 8 do 14% w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Dynamika wzrostu cen w III kwartale 2021 roku była podobna do tej z końcówki 2019 roku. Średnia cena transakcyjna w Warszawie w III kwartale roku wyniosła 10 738 zł/m2 i była wyższa o 5,03% w odniesieniu do wartości notowanej w poprzednim kwartale oraz o 12,23% w odniesieniu do analogicznego okresu roku 2020. W tym samym czasie wzrosty cen w pozostałych monitorowanych przez Centrum AMRON lokalizacjach sięgały od 4% do prawie 8%. Najwyższą kwartalną dynamikę cen odnotowano w aglomeracji katowickiej. Niewielkie spadki wystąpiły jedynie na przełomie 2020 i 2021 roku i to tylko w 2 z 8 badanych miast. Najwyższy spadek cen w tym okresie odnotowano w Poznaniu – o 1,45% kw./kw., po czym w następnych kwartałach ceny w tym mieście wzrosły już o prawie 5 %. Według wstępnych danych z czwartego kwartału 2021 r., zmiany popytu związane z podniesieniem stóp procentowych NBP nie wpłynęły w istotnym stopniu na poziom dynamiki cen w końcówce roku.

WYKRES 1. ŚREDNIE CENY 1 MKW. MIESZKANIA W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI

źródło: System AMRON

Sektor deweloperski, próbując nadrobić opóźnienia z wcześniejszych okresów, w II kwartale ubiegłego roku ustanowił kolejny kwartalny rekord liczby nowo budowanych mieszkań – 47 552, przekraczając tym samym najwyższą dotychczas liczbę, odnotowaną w III kwartale 2020 – 40 283. Wynik osiągnięty przez deweloperów w marcu 2021 roku – 17 821 – był natomiast najwyższą miesięczną liczbą nowo budowanych mieszkań w historii sektora deweloperskiego w Polsce.

W trzecim kwartale 2021 roku deweloperzy sygnalizujący coraz trudniejszy dostęp do nowych gruntów pod inwestycje rozpoczęli budowę o 15,15% mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, plasowała się praktycznie na poziomie sprzed roku. W tym samym czasie deweloperzy uzyskali o 8,20% mniej pozwoleń budowlanych niż w poprzednim kwartale, choć była to liczba o 17,85% wyższa niż przed rokiem. Należy odnotować, że druga połowa roku przyniosła wyraźny trend spadkowy zarówno liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, jak i liczby mieszkań, na budowę których uzyskano pozwolenia. Spadki te widoczne są również w danych za październik i grudzień. Trzeba jednak podkreślić, że mimo odnotowanych spadków, poziom produkcji deweloperskiej utrzymuje się na wysokim poziomie.

Wzrost odnotowano natomiast w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania. Z danych udostępnianych przez GUS wynika, że w okresie od stycznia do końca października 2021 roku oddano więcej mieszkań, niż rok wcześniej. W okresie lipiec – wrzesień było ich 36 580, a zatem o 18,65% więcej niż w kwartał wcześniej. W listopadzie 2021 roku padł miesięczny rekord – w tym okresie do użytkowania oddanych zostało 16 197 lokali. W stosunku do października był to wzrost aż o 34%, zaś w porównaniu do stycznia – aż o 57%. Jest to wartość zbliżona do tej z maja 2020 roku. Podobnie jak rok wcześniej, miesięczna dynamika zmian w tej kategorii była bardzo zmienna – zmiany wahały się od -24% do +34%

WYKRES 2. WYNIKI SEKTORA DEWELOPERSKIEGO W ROKU 2021

źródło: GUS

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

Mimo, że czerwiec 2021 roku przyniósł niewielkie zaostrzenie kryteriów polityki kredytowej związane przede wszystkim z wejściem w życie znowelizowanej Rekomendacji S, trend dynamicznego wzrostu akcji kredytowej obserwowany w pierwszych kwartałach nie został zahamowany. Utrzymujące się do czwartego kwartału niskie – na poziomie 0,1% – stopy procentowe zachęcały do sięgania po relatywnie tani kredyt hipoteczny i były głównym czynnikiem kształtującym koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Zmiany na rynku kredytów mieszkaniowych przyniósł dopiero IV kwartał 2021 r. W dniu 6 października 2021 r., mając na celu spowolnienie rosnącej inflacji i drastycznie rosnących cen, Rada Polityki Pieniężnej pierwszy raz od 9 lat podjęła decyzję o podwyższeniu stopy referencyjnej NBP o 0,4 pkt proc., tj. do poziomu 0,50%. W kolejnych miesiącach Rada zdecydowała się na kolejne kroki – na dzień 4 listopada 2021 r. stopa referencyjna NBP wynosiła 1,25%., a 9 grudnia już 1,75%. Podjęte pod koniec roku decyzje nie wpłynęły jednak znacząco na wynik finansowania hipotecznego w całym roku. W minionym roku wyniki segmentu kredytów mieszkaniowych były najwyższe w historii. Banki udzieliły łącznie ponad 200 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o najwyższej odnotowanej dotąd wartości. Łączna wartość portfela kredytów mieszkaniowych w Polsce po raz pierwszy przekroczyła 500 mld zł, a liczba czynnych umów kredytowych wzrosła do 2,5 mln sztuk. Tym samym rozmiar akcji kredytowej przekroczył nasze wcześniejsze prognozy.

Wzrost poziomu stóp procentowych będzie jednak kluczowym czynnikiem kształtującym sytuację zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i rynku kredytów hipotecznych w 2022 roku.

Wzrost cen nie tylko na rynku nieruchomości

Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, inflacja konsumencka w Polsce wzrosła w grudniu 2021r. do 8,6% w ujęciu rok do roku. To najwyższy odczyt od 21 lat. Rosnący poziom cen w mijającym roku skłaniał wiele osób do inwestowania posiadanych oszczędności w nieruchomości.

Ponadto wysoka inflacja wyraźnie odbiła się na cenach materiałów budowlanych i robociźnie. Wstępne dane GUS wskazują, że we wrześniu 2021 r. koszty produkcji budowlano-montażowej w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku wzrosły o 4,9%, a w porównaniu z sierpniem 2021 r. – o 0,7%. W porównaniu z wrześniem 2020 r. koszt budowy budynków wzrósł o 5,5. Zgodnie z raportem opublikowanym przez Grupa PSB Handel S.A., ceny we wrześniu 2021 r., w stosunku do września 2020 r.. wzrosły średnio o 21,7%. Wzrosty odnotowano we wszystkich grupach towarów. Najbardziej wzrosły ceny płyt OSB (+124,7%), materiałów z grupy suchej zabudowy (+60,1%) oraz izolacji termicznej (+53,1%). Problem dotyczył również dostępności materiałów. Skutkiem takiej sytuacji są wydłużone terminy budowy lub ich zawieszenie przez osoby indywidualne. W niektórych przypadkach spowodowało to przekroczenie możliwości budżetowych, jak również niekiedy możliwości wypełnienia deklaracji podanych w umowach z bankami.

Rynek najmu

Na rynku najmu mieszkaniowego w 2021 r. widoczne było wyraźne odwrócenie trendu z 2020 roku. W trzecim kwartale 2021 roku nastąpił również wyraźny zwrot w trwającym od roku spadkowym trendzie czynszów najmu we wszystkich badanych lokalizacjach, związany przede wszystkim z powrotem studentów do zajęć w trybie stacjonarnym. W porównaniu do wysokości średnich czynszów notowanych w II kwartale 2021 r., najwyższe wzrosty zanotowano w Warszawie i Krakowie – odpowiednio o 8,54% i 8,22%. Wysokości czynszów w porównaniu do analogicznych okresów rok wcześniej wzrosły najbardziej w tych samych dwóch miastach – o 4,59% i 3,04%, najmniej zaś w Poznaniu. Może wynikać to z faktu, że w tym mieście kwartalne zmiany średnich czynszów nie były tak znaczące jak w innych lokalizacjach. Mimo kwartalnych wzrostów, w III kwartale 2021 roku we wszystkich analizowanych lokalizacjach ceny najmu nie osiągnęły jeszcze wartości z II kwartału 2020 roku. W obliczu kolejnej fali pandemii narastającej w IV kwartale, rząd nie zdecydował się na wprowadzenie zdecydowanych obostrzeń, które mogłyby wpłynąć na rynek najmu. Według wstępnych danych można zatem wnioskować, że w okresie tym mieliśmy do czynienia z dalszymi wzrostami czynszów najmu na rynkach największych miast Polski

WYKRES 3. ŚREDNIE MIESIĘCZNE STAWKI CZYNSZU NAJMU MIESZKANIA W WYBRANYCH MIASTACH

źródło: System AMRON

Nowy Ład i inne zmiany w prawie

Analizując czynniki, jakie mogą wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości w nowym roku, nie można pominąć przyjętych w 2021 roku programów rządowych wymienionych w Polskim Ładzie. Trudno jest dzisiaj oszacować potencjalny wpływ tych rozwiązań na wynajem mieszkań, jak również na zaciąganie kredytów hipotecznych. W ocenie Centrum AMRON te rozwiązania nie sprzyjają wyhamowaniu cen mieszkań. Na razie trudno również oszacować, jak pomysł gwarancji dla kredytobiorców, czyli kredytów bez „własnego” wkładu własnego, wpłynie na sytuację na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych. Kredyt z taką gwarancją będzie miał wyższą marżę, a ze względu na brak wkładu własnego, jego wysokość będzie wyższa, co zwiększy wysokość miesięcznych obciążeń. Otwarcie się na klientów ze zwiększonym ryzykiem, bo mówimy o osobach, które nie zdołały zaoszczędzić własnych środków, będzie z konieczności ostrożne. Zwiększenie dostępności do mieszkań jest jednak potrzebne i wymaga niezbędnych rozwiązań systemowych – długoterminowych i powszechnych.

Warto również tutaj wspomnieć, że w 2021 roku w ramach Polskiego Ładu zmieniono ustawę o prawie budowlanym oraz planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od 1 stycznia 2022 roku daje ona możliwość budowy domu do 70 m2 bez pozwolenia na budowę, wystarczy tylko zgłoszenie budowy z projektem technicznym do odpowiedniego organu. Ponadto nie będzie wymagane zatrudnianie kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

Rok 2021 to także nowa ustawa deweloperska. Wynikające z ustawy zmiany w największym stopniu dotyczą deweloperów oraz sektora bankowego. Na bankach, na mocy nowych przepisów, spoczywać będzie większa odpowiedzialność za prawidłowe rozliczanie inwestycji i wypłatę poszczególnych transz i środków dla deweloperów. Utworzony został również Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 roku. W ramach funduszu deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny transakcyjnej lokalu. Celem tego funduszu jest zwiększenie ochrony nabywców nieruchomości mieszkaniowych. W ustawie uregulowano również zasady funkcjonowania tzw. umów rezerwacyjnych.

Sektor PRS

Mijający rok na rynku nieruchomości to z pewnością czas rozwoju segmentu najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS). Obecnie w Polsce w ramach funkcjonujących już PRS znajduje się ok. 6,1 tys. mieszkań, z czego ok. 2 tys. jest w zasobie Funduszu Mieszkań na Wynajem. Tym samym udział PRS na rynku najmu stanowi ok. 0,34%, jednakże dynamicznie się rozrasta i jest szansą na wykształcenie się profesjonalnego rynku najmu. Już ponad 24 600 lokali zostało zakontraktowanych przez fundusze lub są w fazie budowy. Najem instytucjonalny jest alternatywą dla osób, które nie chcą się wiązać z danym miejscem na lata lub nie mają zdolności kredytowej. Fundusze lokują swoje inwestycje głównie w dużych miastach, tj. Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu czy Warszawie.

Agnieszka Bartoszewska
Analityk Rynku Nieruchomości

Rząd planuje zmianę przepisów regulujących kwestie wywłaszczeń i odszkodowań za wywłaszczone mienie. Planowane zmiany przepisów obejmują nowelizację Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także szeregu specustaw – energetycznej, drogowej i kolejowej. Zasadniczym celem wprowadzanych zmian jest odejście od tzw. zasady korzyści przy wycenie wywłaszczanej nieruchomości, a co za tym idzie – określaniu wysokości należnego odszkodowania.

Zgodnie z zapisami rozdziału 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami regulującego kwestie związane z wywłaszczeniem nieruchomości, a konkretnie z artykułem 134, podstawę ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość stanowi jej wartość rynkowa, z zastrzeżeniem, że jeśli ta nie może zostać określona, ponieważ tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, podstawą określenia wysokości odszkodowania jest jej wartość odtworzeniowa. Rzeczoznawca dokonujący wyceny przy określeniu wartości wywłaszczanej nieruchomości powinien wziąć pod uwagę jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z punktu widzenia planowanych zmian, kluczowe są punkty 3 i 4 artykułu 134. Ich zapisy stanowią, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeśli jednak przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Oznacza to, że według obecnie obowiązujących przepisów rzeczoznawca dokonujący wyceny nieruchomości powinien dokonać wyboru uwzględniającego korzystniejsze z punktu widzenia jej wartości przeznaczenie nieruchomości.

Mimo to, że dotychczasowe rozwiązanie wydaje się korzystne dla właścicieli wywłaszczanych nieruchomości, ma ono istotne wady. Najważniejszą z nich jest ograniczenie wysokości potencjalnego odszkodowania za wywłaszczenie, nawet w sytuacji, w której nie pokrywa ono kosztów poszukiwania, nabycia i przeprowadzki do nowej nieruchomości. W nowym, planowanym rozwiązaniu wysokość odszkodowania ma być oparta na wartości rynkowej nieruchomości, jednak właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości wypłacany będzie dodatkowo bonus, stanowiący ryczałt kosztów poszukiwania i przeprowadzki do nowej nieruchomości. Wysokość tego bonusu ma wynieść 10% wartości, a w przypadku wywłaszczenia obiektów budowlanych i lokali kwota ta ma wzrosnąć dwukrotnie. Korzystnym rozwiązaniem przewidzianym w planowanych przepisach jest również przyznanie roszczenia cywilnego dla wywłaszczonych, jeśli wypłacone odszkodowanie nie pokryje szkody rzeczywistej związanej z wywłaszczeniem nieruchomości. Obowiązujące dotychczas przepisy nie uwzględniały takiej możliwości.

Przyznanie roszczenia cywilnego będzie miało istotne znaczenie przede wszystkim dla wywłaszczanych przedsiębiorców. Planowane zmiany przepisów przewidują, że mechanizmy mające służyć powiększeniu wypłacanego odszkodowania mają zostać ograniczone wyłącznie do nieruchomości mieszkaniowych, a zatem przedsiębiorcom chcącym odtworzyć swoje firmy w innych lokalizacjach, otrzymać zwrot kosztów przeprowadzki lub uzyskać odszkodowanie za utracone korzyści pozostanie tylko droga sądowa.

Planowaną nowelizację wiąże się z projektem budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego i wynikającej z niego konieczności wywłaszczenia części osób mieszkających na jego przyszłym obszarze. Według ujawnionych ostatnio informacji, lokalizacja CPK, który według planów ma powstać do roku 2027, została już określona. Port lotniczy ma objąć obszar 74 kilometrów kwadratowych w trzech gminach – Baranów, Teresin i Wiskitki. Konieczność wywłaszczenia, całkowitego lub częściowego, dotyczyć będzie mieszkańców dwudziestu miejscowości położonych w tych gminach. W chwili obecnej trwa jeszcze program dobrowolnych nabyć, jednak póki co udało się pozyskać stosunkowo niewiele terenu – zaledwie 10 hektarów. Od nowego roku mają natomiast ruszyć przymusowe wywłaszczenia.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

W sektorze budowlanym, tak jak i w innych sektorach gospodarki, stosuje się coraz więcej nowych rozwiązań technologicznych. Jednym z takich rozwiązań jest technologia BIM. Wdrożenie BIM już we wczesnych etapach inwestycji oraz jego konsekwentne stosowanie w trakcie realizacji projektu może umożliwić łatwą integrację wszystkich składowych etapu inwestycyjnego, a w efekcie późniejsze sprawne zarządzenie nieruchomością. Zarządzenie nieruchomościami to nie tylko nadzorowanie bieżącego stanu nieruchomości, ale także planowanie przyszłościowych celów prowadzących do utrzymania nieruchomości w dobrej kondycji oraz jej rozwój. Gromadzenie i przetwarzanie danych w celu uzyskania informacji jest kluczową czynnością podczas racjonalnego planowania inwestycji, gospodarowania i zarządzania nieruchomościami. Dlatego też, dużym ułatwieniem zarówno na etapie zarządzania, a przede wszystkim na etapie inwestycji jest stosowanie koncepcji BIM.

BIM – definicja

Pojęcie BIM jest bardzo szerokim pojęciem i ma wiele znaczeń. Skrót BIM jest tłumaczony na kilka sposobów:

• Building Information Model, czyli model informacji o obiekcie budowlanym;
• Building Information Modeling, czyli modelowanie informacji o obiekcie budowlanym;
• Building Information Management, czyli zarządzanie informacją o obiekcie budowlanym.

Niezależnie od stosowanego rozwinięcia, kluczowym słowem jest informacja. BIM zatem jest procesem lub metodyką zarządzania informacjami o obiektach budowlanych. Na BIM składają się metodyka oraz narzędzia stosowane do realizacji założonych celów inwestycyjnych. Metodyka BIM opiera się na cyfrowym odwzorowaniu obiektu budowlanego w sposób szczegółowy, na różnych etapach „życia” obiektu. Jej celem jest integracja informacji wejściowych i wyjściowych o obiekcie, co umożliwia łatwiejszą eksploatacją i późniejsze zarządzanie nim. Proces ten łączy ze sobą dane dotyczące etapów planowania inwestycji, projektowania oraz realizacji, aż po utrzymanie budynku, zarządzanie, a nawet jego rozbiórkę. Metodyka usprawnia organizację oraz zarządzanie dokumentacją dotyczącą inwestycji budowlanej. BIM umożliwia stworzenie pewnej symulacji wyżej wymienionych procesów, co zdecydowanie ułatwia kontrolowanie realizacji poszczególnych etapów podczas trwania całego projektu.

W procesie BIM tworzona jest baza danych o realizowanym obiekcie. Na podstawie danych w niej gromadzonych możliwe jest kontrolowanie kosztów i harmonogramu działań dotyczących inwestycji, jak i zarządzania obiektem budowlanym. Model taki stanowi szczegółowe źródło wiedzy o budynku. W przypadku różnych inwestycji, w tym nieruchomości, BIM może być także wykorzystywany do szacowania kosztów i zysków płynących z eksploatacji. Umożliwia także podejmowanie pewnych decyzji budowlanych. BIM umożliwia więc sprawną wymianę informacji pomiędzy branżami zaangażowanymi w proces inwestycyjno-budowlany. Aby móc w pełni skutecznie czerpać z korzyści, jakie płyną z wdrożenia technologii, warto stworzyć plan zakładający poszczególne działania, etapy wdrożenia, z uwzględnieniem ram czasowych. Model BIM może być tworzony na różnych poziomach szczegółowości, w zależności od potrzeb i efektu, jaki chce się uzyskać.

BIM w zarządzaniu nieruchomościami

Głównym zadaniem BIM w zarządzaniu nieruchomościami jest optymalizowanie kosztów, planowanie zrównoważonego funkcjonowania i rozwoju nieruchomości na etapie eksploatacji. Metodyka BIM zakłada tworzenie wiernej kopii obiektu budowlanego w wersji cyfrowej, stanowiącej bazę danych o budynku. Model 3D tworzony zgodnie z założeniami metodyki BIM nie jest jedynie „rysunkiem” budynku, ale stanowi opis cech elementów obiektu. Podczas tworzenia takiego modelu gromadzone są informacje o zależnościach między poszczególnymi elementami obiektu budowlanego. Powstała w ten sposób baza zawiera szczegółowe dane np. o położeniu okien, drzwi, ich liczbie, powierzchni, czy o całej sieci energetycznej i innych. Może także zawierać dane o materiałach, z których wykonane są elementy, ich właściwościach itp. W efekcie można w prosty sposób szacować koszty związane z wykorzystaniem materiałów, budową i instalacją kolejnych elementów obiektu budowlanego.

Korzyści, jakie płyną z zastosowania BIM w zarządzaniu nieruchomościami, to przede wszystkim ułatwiony przepływ informacji. Na przykład gromadzenie i przechowywanie informacji o działaniu instalacji technicznych, o planowanych przeglądach instalacji i tym podobnych kluczowych danych, ułatwia organizację pracy oraz może mieć istotny wpływ na zmniejszenie kosztów eksploatacji. Oprogramowanie stosowane przy metodyce BIM w zarządzaniu nieruchomościami umożliwia wgląd w aktualne i historyczne dane dotyczące budynku, instalacji i innych elementów infrastruktury. Wgląd w dane historyczne ułatwia symulowanie zdarzeń w przyszłości. Możliwe jest planowanie kosztów dostarczania energii, planowanie działań w przypadkach zagrożenia. Mając takie dane integrujące różne części obiektu można przyspieszyć reakcję w przypadku różnych zdarzeń zagrażających bezpieczeństwu. Dlatego istotne jest poprawne wdrożenie BIM na etapie inwestycyjno-budowlanym, by w efekcie łatwo zarządzać wszelkimi instalacjami, energią, a ostatecznie zwiększyć bezpieczeństwo. Ułatwia to także planowanie różnych modyfikacji, remontów i przewidywanie, a także obniżenie kosztów z nimi związanych. Stosowanie tej technologii przy zarządzaniu również umożliwi prezentowanie zmian powstałych w wyniku remontów czy innych zdarzeń powodujących zmiany na obiekcie.

Model BIM może być pomocny w pracy nie tylko zarządców i organizacji zarządzających, ale może także ułatwić potencjalnemu najemcy wykonanie projektu wyposażenia mieszkania, co ostatecznie pozwoli uniknąć późniejszych problemów z organizacją przestrzeni. Umożliwia to także określenie kosztów eksploatacji podczas najmu. Posiadanie modelu BIM ułatwia także wdrożenie innych osób, np. w przypadku zmiany inwestora, wykonawcy czy zarządcy, którzy dzięki zastosowaniu technologii będą mieć całościowy obraz inwestycji budowlanej na każdym etapie.

Model BIM wykorzystywany w zarządzaniu nieruchomościami może być kontynuacją modelu utworzonego na etapie inwestycyjno-budowlanym. Jednak nie zawsze jest to możliwe. BIM można także wdrożyć dla istniejącego budynku. Jest to o tyle trudniejsze, że należałoby wykonać dokładną inwentaryzację istniejącego obiektu oraz wykonać jego cyfrową kopię – model 3D.

Stosowanie technologii BIM w zarządzaniu nieruchomością, tak jak i na etapie inwestycji ma wiele zalet. Należy jednak wspomnieć także o wadach tej metodyki. Jedną z głównych wad jest to, że wdrożenie technologii może być dość kosztowne, a samo modelowanie obiektu może być procesem skomplikowanym, wymagającym dużego nakładu pracy, a co za tym idzie także i czasochłonnym. W związku z tym technologia ta może spotkać się z niechęcią ze strony użytkowników, którzy są przyzwyczajeni do papierowych wersji różnego rodzaju dokumentów.

BIM na świecie i w Polsce

W całej Europie wdrażanie BIM staje się coraz bardziej powszechne. Stosowanie nowych technologii przyczynia się do wzrostu gospodarczego. Jednym z pierwszych krajów, które zaczęły wdrażać technologię BIM w projektach publicznych, była Wielka Brytania. Kilkanaście lat temu stosowano tam BIM od wczesnych etapów inwestycji głównie w sektorze prywatnym, a od kilku lat również w sektorze publicznym. Kolejno należy wymienić Niemcy, Francję oraz kraje skandynawskie, gdzie także stosowanie technologii BIM jest dość powszechnym zjawiskiem. Poza Europą, warto wskazać USA, gdzie z czasem również organizacje działające w sektorze inwestycji publicznych zaczęły stosować BIM do zarządzania inwestycjami budowlanymi.

W Polsce nie ma jeszcze wymagań ani obowiązku stosowanie metodyki BIM, jednak warto pamiętać, jak wiele zalet niesie za sobą wdrożenie tej technologii. Ministerstwo Rozwoju i Technologii w 2020 roku opublikowało podręcznik ‘BIM Standard PL’ dotyczący zasad realizacji inwestycji kubaturowych, tak aby były zgodne z normami oraz prawem budowlanym. Obecnie prowadzone są działania mające na celu upowszechnienie stosowania technologii oraz ujednolicenie jej wdrażania przy inwestycjach publicznych. Zdecydowanie zainteresowanie tematyką BIM w Polsce rośnie. Firmy działające na polskim rynku budowlanym często opracowują własne standardy i stosują technologię BIM podczas realizowanych inwestycji budowlanych.

Podsumowanie

Przedstawione w niniejszym artykule aspekty koncepcji BIM to jedynie część dość obszernego tematu, który nieustannie się rozwija i zyskuje na popularności w naszym kraju. Szereg zalet wdrażania BIM powoduje wzrost zainteresowania tą metodyką. Zapoznając się z działaniem i możliwościami, jakie daje ta technologia, nie można zapominać o jego wadach. Coraz powszechniejsze stosowanie technologii może przyczyniać się do powstawania coraz bardziej skomplikowanych i złożonych obiektów budowlanych.

Małgorzata Kwiatkowska
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Zakup własnego „M” to dla większości osób moment w życiu, który wywołuje wiele emocji. Jednak zanim wprowadzimy się do wymarzonego mieszkania kupionego od dewelopera, czeka nas odbiór techniczny lokalu. Jest to ostatni, a zarazem najważniejszy etap, który dzieli nas od otrzymania kluczy. Na czym polega odbiór techniczny mieszkania, jak go przeprowadzić i na co zwrócić uwagę? Tego dowiesz się z tego artykułu.

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny to sprawdzenie przez kupującego, czy deweloper wykonał mieszkanie zgodnie z umową deweloperską oraz obowiązującymi przepisami i normami budowlanymi. W czasie odbioru obowiązkowo spisywany jest protokół, w którym wpisywane są zauważone wady, usterki, niezgodności z projektem i standardem wykończenia.

Zasady kupowania lokali mieszkalnych i domów na rynku pierwotnym uległy zmianie w 2011 r., kiedy to w życie weszła tzw. ustawa deweloperska. Zgodnie z przytoczonym aktem prawnym, w odbiorze mieszkania uczestniczą:

• nabywca lub jego przedstawiciel (obowiązkowo),

• deweloper lub jego przedstawiciel (obowiązkowo),

• przedstawiciel głównego wykonawcy budynku (dobrowolnie),

• podwykonawcy, producenci, np. okien, drzwi (dobrowolnie),

• wynajęty przez nabywcę fachowiec (dobrowolnie, ale zalecane).

Samodzielnie, czy ze specjalistą?

Z perspektywy nabywcy, samodzielny odbiór techniczny mieszkania jest z pewnością trudniejszy. Jednym z podstawowych błędów popełnianych podczas indywidualnego odbioru mieszkania jest ocena tzw. „na oko”. Należy pamiętać, że samodzielna ocena stanu technicznego nieruchomości wymaga wcześniejszego przygotowania oraz zaopatrzenia się w odpowiedni sprzęt. Będąc właścicielem mieszkania i dokonując odbioru technicznego bez pomocy fachowca mogą nami kierować emocje związane z nabywaniem nieruchomości. Czasami może to stanowić przeszkodę w prawidłowej ocenie stanu technicznego mieszkania lub domu.

W czasie odbioru koniecznie trzeba sprawdzić wszystkie pomieszczenia i powierzchnie w sposób skrupulatny. Ponadto nie powinno się ulegać presji dewelopera. Plusem samodzielnie wykonanego odbioru z pewnością jest to, że dokładniej poznamy nasze przyszłe mieszkanie.

Odbiór techniczny mieszkania, domu czy lokalu usługowego z pomocą specjalisty powinien opierać się na fachowej wiedzy technicznej i doświadczeniu inżyniera. Taka osoba powinna znać prawo budowlane, obowiązujące normy oraz zasady sztuki budowlanej. Ponadto powinna mieć odpowiednie przygotowanie oraz umiejętności do profesjonalnego wsparcia klienta, m. in. w prowadzeniu rozmów i negocjacji z przedstawicielami dewelopera. Doświadczony specjalista będzie wiedzieć, na co szczególnie zwrócić uwagę.

Jak przygotować się do odbioru?

Umawiając termin odbioru technicznego pamiętaj, że spotkanie powinno odbyć się w ciągu dnia, przy świetle dziennym. Dzięki temu będziesz mógł łatwiej zauważyć rysy czy pęknięcia ścian.

Ważne, by lokal, który odbierasz, w czasie odbioru był wysprzątany. Masz prawo oczekiwać, że wszystkie elementy mieszkania będą widoczne, a dostęp do nich nie będzie utrudniony. Ciężko odebrać lub sprawdzić szyby okien, kiedy przez nie nic nie widać. Gdy posadzka pokryta jest stertą pozostałości po wykonawcach, sprawdzenie jej równości jest utrudnione. W takiej i podobnej sytuacji nie masz obowiązku podchodzić do odbioru.

Przed przystąpieniem do sprawdzenia stanu technicznego lokalu lub domu należy zaopatrzyć się w niezbędny sprzęt. Jeśli korzystasz z usług fachowca, to on powinien mieć ze sobą odpowiednie i profesjonalne narzędzia. Do podstawowego wyposażenia fachowca zalicza się:

• łaty budowlane długości 2 m i poziomice – służą do sprawdzenia „równości” tynków, wylewek, itd.;
• kątownik budowlany o ramionach 1×0,6 m – wykorzystywany do sprawdzania kąta prostego między sąsiednimi ścianami;
• dalmierz laserowy służy do mierzenia odległości od nieprzezroczystego obiektu za pomocą promienia lasera;
• aparat fotograficzny (może być ten w telefonie) – do wykonania dokumentacji fotograficznej wykrytych usterek i wad wykrytych w czasie odbioru;
• próbnik elektryczny z opcją wykrywania kabli – stosowany jest do sprawdzenia napięcia prądu zmiennego w gniazdkach elektrycznych;
• kamera termowizyjna – umożliwia uzyskanie obrazu mieszkania ze szczegółowym rozkładem temperatury na poszczególnych powierzchniach

W czasie odbioru sporządzany jest protokół w formie pisemnej, dlatego też należy zaopatrzyć się w długopis i podkładkę do pisania. Warto mieć też ze sobą latarkę, by móc sprawdzić każdy, nawet najciemniejszy zakamarek.

Co sprawdzić w czasie odbioru technicznego?

Po pierwsze pamiętaj, że podczas odbioru technicznego mieszkania nie należy się spieszyć. Sprawdź dokładnie wszystkie elementy, by uniknąć ewentualnych problemów w przyszłości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami na odbiór techniczny mieszkania nabywca może przeznaczyć tyle czasu, ile potrzebuje, tak aby bez pośpiechu wykryć wszystkie usterki i niezgodności.

W pierwszej kolejności zacznij od sprawdzenia, czy wszystkie pomieszczenia zostały wybudowane zgodnie z projektem. Zmierz powierzchnię każdego z pomieszczeń. Zwykle w umowach podawane są marginesy błędów, ale powierzchnia mieszkania nie powinna znacznie odbiegać od powierzchni podanej w umowie.

Następnie możesz przejść do sprawdzenia poszczególnych elementów mieszkania, tj.:

• wykonania ścian i tynków,
• wykonania podłóg i posadzek,
• wykonania i montażu okien, szyb, parapetów, barierek, balustrad,
• wykonania drzwi,
• instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej,
• usytuowania podejść wodno-kanalizacyjnej zgodnie z planem mieszkania,
• wentylacji,
• instalacji centralnego ogrzewania i grzejników,
• sprawdzenia, czy do mieszkania doprowadzony jest światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej, a także radia oraz telewizji satelitarnej (w świetle obowiązującego prawa każdy lokal w budynku wielorodzinnym powstały po 2013 roku powinien posiadać takie elementy).

Lista rzeczy do sprawdzenia jest dość długa. Dlatego też warto zrobić check-listę, gdzie zaznaczać będziemy sprawdzone już elementy, by niczego nie pominąć. Znalezione usterki oznacz np. za pomocą taśmy malarskiej, by nie umknęły przy spisywaniu protokołu.

Miej na uwadze to, że odbiorowi technicznemu podlega nie tylko mieszkanie, ale również pomieszczenia przynależne, miejsce postojowe, balkon lub taras. Lokalizacja i wygląd miejsca postojowego oraz piwnicy powinny odpowiadać zapisom umowy i ich wykonanie powinno być zgodne z obowiązującymi normami. Na balkonie warto sprawdzić, czy jest odpowiedni spadek gwarantujący odpływ wody.

Najczęściej spotykane usterki

Z doświadczenia fachowców pracujących przy odbiorach technicznych mieszkań wynika, że rzadko spotyka się nowe mieszkania bez wad. Zazwyczaj są w nich drobne niedociągnięcia i uszkodzenia, których nie widać na pierwszy rzut oka, jednakże nie należy ich lekceważyć.

Do najczęściej spotykanych usterek i wad w nowych mieszkaniach zalicza się:

• porysowane szyby i parapety,
• rysy, otarcia i obicia,
• brak kątów prostych,
• niska jakość wykończenia ścian,
• niewyregulowane okna,
• cieknący kaloryfer.

Formalności po odbiorze technicznym mieszkania

Pamiętaj, że wszystkie zauważone wady i niedociągnięcia należy dokładnie opisać w protokole z odbioru technicznego. Tylko odpowiednie zapisy w protokole dają nam gwarancję, że zauważone wady zostaną naprawione na koszt dewelopera.

Zgodnie z „ustawą deweloperską”, od dnia podpisania protokołu deweloper ma 14 dni na dostarczenie informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Uznane wady powinny zostać usunięte w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. W przypadku, gdy 30-dniowy termin nie może zostać dotrzymany, deweloper jest zobowiązany wskazać inny termin oraz wyjaśnić przyczyny opóźnienia.

Po zakończeniu prac przez dewelopera należy umówić się na ponowne spotkanie na odebranie poprawek.

Agnieszka Bartoszewska
Analityk Rynku Nieruchomości

Miasta pokrywają zaledwie 2% powierzchni Ziemi, jednakże mają niebagatelny wpływ na kryzys klimatyczny. Generują ok. 70% światowej emisji gazów cieplarnianych oraz posiadają duże możliwości działania, by ten wysoki wynik sukcesywnie zmniejszać. Obecnie ponad połowa ludzkości mieszka w miastach. Liczba ta ciągle się zwiększa – według prognoz ONZ w 2050 roku 68 proc. ludności świata będzie mieszkać w miastach, czyli obszarach wyjątkowo podatnych na skutki zmian klimatycznych. Wpływ na środowisko również będzie rosnąć. Mieszkańcy miast coraz częściej będą doświadczać skutków globalnego ocieplenia w postaci ekstremalnych zjawisk pogodowych, takich jak gwałtowne burze, ulewy, bardzo silne wiatry czy wysokie temperatury, które z kolei wpływać będą na sytuację społeczno-ekonomiczną. Z jednej strony miasta przyczyniają się do potęgowania kryzysu klimatycznego, zaś z drugiej – ze względu na wysokie zagęszczenie ludności, budownictwa i infrastruktury – są bardzo narażone i wrażliwe na jego skutki. Zastosowanie odpowiednich rozwiązań oraz prawidłowe zarządzanie tkanką miejską, głównie w sferze efektywności energetycznej, gospodarki odpadami, zrównoważonego transportu oraz gospodarowania zielenią miejską, mogą odwrócić ten trend. Przed włodarzami polskich miast stoi więc trudne wyzwanie – należy podejmować działania ograniczające rozwój kryzysu klimatycznego (m.in. ograniczające emisję gazów cieplarnianych) oraz adaptacyjne, by przystosować miasta do zmian (np. w postaci ekstremalnych zjawisk pogodowych), które są jego skutkami. W związku z chęcią przekształcenia miast w miejsca bardziej znośne do życia i bliższe naturze powstają idee i koncepcje – jedną z nich jest miasto ekologiczne.

Miasto ekologiczne – definicje

Ze względu na wielowymiarowość pojęcia definicja miasta ekologicznego nie jest jednolita. Początków założeń i wzorców doszukuje się w idei miasta-ogrodu Ebenezera Howarda, która wynikała z m.in. przykładania większej uwagi do higieny życia miejskiego i polegała na wytworzeniu sieci miast z ośrodkiem centralnym, charakteryzujących się wysokim udziałem terenów zielonych i luźną zabudową, powiązanych wzajemnie linią kolejową, dzięki której odległość pomiędzy centrum a miastami satelickimi mogła być pokonana stosunkowo szybko. Koncepcja układu miast wraz z ośrodkiem centralnym dawała gwarancję sprawnego funkcjonowania całego założenia, a dzięki dużym terenom zielonym zapewniała możliwość odpoczynku mieszkańcom miast blisko natury.

Postawa ekologiczna w dziedzinie architektury i urbanistyki jest popularna od kilku lat, dlatego wytworzyła się idea tworzenia miast przyjaznych środowisku, tzn. takich, które dzięki współczesnym możliwościom technologicznym zmierzają w kierunku zmaksymalizowanej energooszczędności. Definicja miasta ekologicznego została sformułowana m.in. przez organizację Ecocity Builders, według której miasto ekologiczne dostarcza zdrowego, sprzyjającego środowiska swoim mieszkańcom, bez wykorzystywania przez nich więcej zasobów niż wyprodukowali, ponownej eksploatacji oczyszczonych ścieków i wody (odnawialne zasoby), bez wytwarzania więcej odpadów niż możliwości ich absorbcji, odpowiedniej segregacji i przetwarzania (utylizacji) i bez toksycznych działań w stosunku do siebie i sąsiedztwa. Istotną kwestią jest również wszechobecna zieleń. Aktualnie trudno wskazać miasto, które spełniałoby wszystkie wymogi, natomiast coraz więcej jest ośrodków, którym coraz bliżej do tej definicji. Coraz częściej mówi się również o miastach ZERO-E, tzn. zeroemisyjnych, których głównym założeniem jest zerowe wytwarzanie CO2. Przykładem jest planowany futurystyczny kompleks urbanistyczny NEOM w Arabii Saudyjskiej.

Założenia eko-miasta

Podczas projektowania miasta ekologicznego należy kierować się konkretnymi zasadami. Podstawową zasadą i celem jest zapewnienie mieszkańcom jak najlepszych warunków do życia w mieście. Wyrażenie „ekologiczny” często stosowany jest zamienne ze słowem „zielony” – dlatego też tak ważne jest, aby podczas organizowania przestrzeni miejskiej była ona bogata w tereny zielone. W związku z narastającymi skutkami zmian klimatycznych coraz bardziej popularne są proekologiczne inwestycje w postaci skwerów, błoni i parków – rośliny posiadają funkcje filtrujące powietrze z nadmiaru dwutlenku węgla, a w związku z tym, że dają cień, chronią mieszkańców przed upałami i nagrzewaniem się powierzchni. Ponadto, w czasie gwałtownych ulew, ziemia w której zasadzone są rośliny, ma większe możliwości wchłaniania wody, co przekłada się na wzmożoną wydajność studzienek kanalizacyjnych. Poza tradycyjnie posadzonymi roślinami pojawił się również nowy trend, tzw. pionowe ogrody, np. na ścianach budynków.

RYSUNEK 1. PASAŻ HANDLOWY HALLES D’AVIGNON W AWINIONIE, ZAPROJEKTOWANY PRZEZ PATRICKA BLANCA

źródło: Ogrodosfera.pl

Jedną z bardzo istotnych gałęzi miast ekologicznych są inwestycje w ekotransport, sprzyjające dominacji miejskiego, ekologicznego transportu publicznego oraz ruchu rowerowego i pieszego, z ograniczeniem transportu indywidualnego. Rozwiązania polegające na systematycznym ograniczaniu transportu indywidualnego w centralnych częściach miasta poprzez m.in. zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, utrudnione parkowanie czy zakazy ruchu są coraz bardziej popularne. Priorytetowy staje się transport publiczny, (szczególnie ten z napędem elektrycznym lub hybrydowym, wykorzystujący energię z odnawialnych źródeł energii), rowerowy, a także pieszy. Z tego względu infrastrukturę związaną z tymi środkami transportu należy traktować jako kluczową i rozwijać w sposób racjonalny. Odejście od transportu samochodowego na rzecz publicznego/ rowerowego/ pieszego daje szansę na zmiany w kwestii emisji zanieczyszczeń, a także w zakresie kształtowania przestrzeni publicznych. Wydajnym rozwiązaniem są również strefy „Parkuj i jedź”, czyli zintegrowany system umożliwiający zaparkowanie samochodu w pobliżu przystanków autobusowych/ tramwajowych/ stacji metra i kontynuowanie podróży transportem publicznym.

Ograniczeniu korzystania z transportu indywidualnego sprzyja również kolejna podstawowa zasada projektowania miast ekologicznych – budowa miasta skoncentrowanego (compact city). Poruszanie się po mieście samochodem staje się nierentowne, jeżeli w strefach centralnych infrastruktura piesza jest bardzo dobrze rozwinięta i odległości są niewielkie, a dzielnice w strefach pośrednich i peryferyjnych są dobrze skomunikowane dzięki transportowi publicznemu i rowerowemu. Organizowanie zabudowy w zwarty sposób przyczynia się także bezpośrednio do wzmożonej energooszczędności, gdyż zmniejsza ingerencję ludzi w środowisko i redukuje emisję zanieczyszczeń. Należy podkreślić, że celem jest podniesienie jakości życia mieszkańców miast, więc minimalizowanie przestrzeni zabudowanej powinno odbywać się w rozsądny sposób. Co istotne – poza zwartą zabudową należy również pamiętać o samowystarczalności i różnorodności pod względem funkcji, które będą umożliwiały realizację podstawowych potrzeb. Pośredni wpływ na rozwój tej koncepcji miała również pandemia koronawirusa. Mieszkańcy większość spraw załatwiali w pobliżu swojego miejsca zamieszkania lub online, co wiązało się ze wzrostem znaczenia najbliższego otoczenia i presją na zakup lub wynajem większego mieszkania. W najbliższej przyszłości może się to przełożyć na rozwój lokalnych usług, czego skutkiem będzie ograniczenie konieczności przemieszczania się na dłuższe odległości.

Częstą praktyką o charakterze proekologicznym w celu zachowania zwartości zabudowy jest „recykling” terenów poprzemysłowych lub zdegradowanych, które znajdują się najczęściej w strefach centralnych miast. Opuszczone/ nieużytkowane budynki zostają adaptowane na potrzeby mieszkaniowo-usługowe, kulturalne lub prowadzone są inne inwestycje o znaczeniu miastotwórczym. Poza zapobieganiem „rozlewania się” miast, zaletą takiego rozwiązania jest zapewniony dostęp budynków do istniejącej już infrastruktury miejskiej, rozwinięta komunikacja miejska oraz ograniczenie rozbudowy sieci dróg. Jest to podejście, które wpisuje się w nurt „zero waste” – budynki nieużytkowane, aczkolwiek o trwałej konstrukcji, powinno się rewitalizować. Wyburzanie i budowanie nowych obiektów w miejsce starych prowadzi do zwiększonej produkcji odpadów, co jest niezgodne z proekologiczną postawą. Odnawialne źródła energii są popularne nie tylko w zakresie transportu – coraz częściej tego typu rozwiązania stosuje się w budynkach, które pozyskują energię z naturalnych źródeł i są wyposażane w np. pompy cieplne i panele fotowoltaiczne. Jest to bardzo ważne w kontekście zachowania zasady pokrycia zapotrzebowania energetycznego z wykorzystaniem odnawialnych źródeł energii.

Efektywny system segregacji i utylizacji odpadów to również bardzo istotny wyznacznik ekomiasta. W tej kwestii należy podejmować działania na wielu płaszczyznach, rozpoczynając od programów edukacyjnych dla mieszkańców, aż po rozwiniętą infrastrukturę miejską. Należy dążyć do zminimalizowania produkcji odpadów i ścieków, natomiast te powstałe powinny zostać poddane procesowi recyklingu przy jednoczesnym pozyskiwaniu biogazu i kompostu.

Przykłady polskich miast kierujących się zasadami miasta ekologicznego

Wiele polskich miast nadal posiada problemy środowiskowe, aczkolwiek można wskazać kilka przykładów, które wyznaczają standardy dla innych i stają się inspiracją dla kolejnych samorządów. W siódmej edycji projektu Eco-miasto zostało wyróżnionych kilka miast. Projekt prowadzony jest przez Ambasadę Francji w Polsce i Centrum UNEP/GRID-Warszawa, współorganizowanym przez Teraz Środowisko, którego głównym założeniem jest wymiana doświadczeń między miastami i promocja najlepszych rozwiązań.

Jednym z przykładów jest Słupsk, w którym władze wzbogaciły zaniedbane podwórka zlokalizowane w pobliżu zabudowy wielorodzinnej o zieleń dopasowaną do otoczenia w postaci trawników lub drzew. Przestrzenie wyposażono również w małą architekturę sprzyjającą integracji społecznej, oświetlenie ledowe oraz monitoring. Wprowadzenie zmian miało pozytywny wpływ w postaci możliwości wykorzystywania wód deszczowych, dzięki instalacji zbiornika wód opadowych. Większa ilość zieleni wpływała również na stan powietrza.

Miasto, które zostało wyróżnione w projekcie, to również Gdynia, w której samorząd wprowadził rozwiązania umożliwiające zarządzanie zużyciem energii w budynkach publicznych. Od 2017 roku w mieście funkcjonuje system zużycia energii InvisoLite, która monitoruje ok. 450 budynków. Aplikacja pozwala na gromadzenie informacji dotyczących zużycia energii elektrycznej, gazu i ciepła sieciowego, co więcej – pozwala wychwycić i umożliwia szybką reakcję na straty i nadmierne zużycie energii. Dzięki temu rozwiązaniu zredukowano emisję dwutlenku węgla do atmosfery.

W kwestii rozładowania natężenia ruchu drogowego świetnie poradził sobie Olsztyn, dzięki rozbudowie systemu transportu zbiorowego. Po 50 latach na ulice Olsztyna wróciły tramwaje – miasto przywróciło do funkcjonowania siedmiokilometrową linię tramwajową z trzema rozgałęzieniami i zakupiło 15 tramwajów. Aby zapewnić komfort mieszkańców, władze samorządowe wybudowały także chodniki i trasy rowerowe, które umożliwiły sprawne i wygodne dojście do przystanków. W związku z rozwijaniem zrównoważonego systemu transportowego, w Olsztynie udało się ograniczyć zanieczyszczenie powietrza i emisję spalin.

Ciekawym narzędziem jest Geoportal Eco-Miasto (www.mapa.eco-miasto.pl). Jest to interaktywna mapa, która przedstawia rozmieszczenie najlepszych ekologicznych rozwiązań. Stanowi zbiór dobrych praktyk polskich miast w zakresie wprowadzania zmian ekologicznych, które mogą stanowić inspirację dla innych.

RYSUNEK 2. GEOPORTAL ECO-MIASTO

źródło: www.mapa.eco-miasto.pl

Podsumowanie

Negatywne skutki zmian klimatycznych przyczyniają się do popularyzacji idei miast ekologicznych. Postępujące zanieczyszczenie środowiska wpływa na jakość życia w mieście, dlatego też obranie kierunku w stronę eko-miast wydaje się być bardzo racjonalnym podejściem. Przekształcenie miast z obecnej formy na miasta ekologiczne, nawiązujące do koncepcji „zero waste” jest wyzwaniem bardzo czasochłonnym, aczkolwiek należy planować i implementować koncepcje zgodnie z założeniami idei możliwie szybko. Poza powiększaniem i ochroną terenów zielonych, także badania i nowoczesna technologia umożliwia zastosowanie rozwiązań o charakterze proekologicznym. Istotnym aspektem jest również przemyślana i rozsądna polityka przestrzenna, ponieważ ma bezpośredni wpływ na jakość życia wszystkich mieszkańców.

Karol Kacprzak
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Łagodzenie polityki kredytowej banków sprawia, że coraz więcej Polaków może pozwolić sobie na kupno własnego mieszkania. Zgodnie z Raportem AMRON-SARFiN 2/2021 liczba udzielonych kredytów w drugim kwartale 2021 r. wzrosła o 17,21% w stosunku do kwartału poprzedzającego. Zanim nabywca przystąpi do realizacji planu zakupu mieszkania, powinien wiedzieć, na jakie umowy może trafić po drodze oraz jakie prawa w związku z tym mu przysługują. W czerwcu 2021 r. została ogłoszona nowelizacja ustawy, która stanowi podstawę prawną funkcjonowania umów z deweloperami. Obecnie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oczekuje na wejście w życie, które nastąpi 1 lipca 2022 r. W zależności od tego, na jakim etapie nabywca decyduje się kupić nieruchomość od dewelopera, może podpisać umowę rezerwacyjną, deweloperską, przedwstępną i umowę przeniesienia własności. Czym się one różnią i na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Umowa rezerwacyjna

Według art. 29.1 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym „Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper (…), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (…), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.” Umowa rezerwacyjna jest zawierana najczęściej na etapie początkowym realizacji inwestycji, kiedy nabywca planuje zakup mieszkania, ale np. nie jest w 100% zdecydowany, szuka innych ofert lub nie otrzymał jeszcze decyzji kredytowej. W praktyce umowa ta nakłada na dewelopera obowiązek wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży, której następstwem jest często zawarcie umowy deweloperskiej. Aby umowa rezerwacyjna była ważna, oprócz standardowych elementów musi zawierać przede wszystkim:

• cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej;
• okres wyłączenia ze sprzedaży przedmiotu umowy;
• usytuowanie lokalu w budynku;
• powierzchnię użytkową i układ pomieszczeń.

Jeżeli chodzi o opłatę rezerwacyjną, to poprzednie przepisy nie regulowały ani wysokości opłaty, ani warunków jej zwrotu w przypadku zerwania umowy. W związku z tym deweloper mógł przygotować umowę, która działałaby na niekorzyść rezerwującego, np. mimo negatywnej decyzji kredytowej, która jest niezależna od rezerwującego, nie otrzyma on zwrotu opłaty. Nowelizacja Ustawy jasno reguluje, że opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw do nieruchomości. Nowe przepisy określają również przypadki, w których opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu:

• brak uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
• deweloper – bez poinformowania rezerwującego – dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• jeżeli umowa sprzedaży została poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej, a deweloper lub przedsiębiorca nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru, w związku z czym nabywca nie podpisał umowy sprzedaży (zwrot w wysokości podwójnej wartości opłaty);
• jeżeli deweloper lub przedsiębiorca nie wywiązuje się z warunków umowy rezerwacyjnej (zwrot w wysokości podwójnej wartości opłaty).

Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje rezerwującego do kupna nieruchomości, ale daje możliwość wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży na pewien okres, podczas którego rezerwujący ma czas na załatwienie formalności związanych z otrzymaniem kredytu. Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe, ale zazwyczaj stanowi pierwszy krok w procesie nabycia nieruchomości od dewelopera i poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Zarówno umowa deweloperska, jaki i umowa przedwstępna stanowią wzajemne zobowiązanie dewelopera i nabywcy do podpisania umowy przeniesienia praw do nieruchomości w przyszłości. Oznacza to, że z chwilą podpisania umowy nabywca nie ma jeszcze praw do nieruchomości. Różnicą pomiędzy umową deweloperską a przedwstępną jest stan nieruchomości. Umowa deweloperska reguluje proces nabycia nieruchomości w sytuacji, kiedy inwestycja nie została jeszcze dopuszczona do użytkowania, np. nie zostały wyodrębnione lokale mieszkalne. Aby deweloper mógł formalnie zakończyć prace budowlane, organy nadzoru budowlanego muszą przeprowadzić kontrolę. Jest to konieczne w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, Dopiero po tym możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej lub umowy przeniesienia własności Nadzór budowlany może nie wydać pozwolenia na użytkowanie budynku, kiedy np. inwestycja nie jest zgodna z projektem budowlanym lub nie spełnia norm technicznych, przeciwpożarowych i sanitarnych. Wtedy na dewelopera zostaje nałożona kara pieniężna, której wysokość reguluje Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Dodatkowo nadzór budowlany może nakazać wstrzymanie robót budowlanych, rozbiórkę lub też nakłada obowiązek doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem i projektem. Dla potencjalnego nabywcy oznacza to wydłużony czas oczekiwania na możliwość zamieszkania w nieruchomości.

Umowa deweloperska zawiera bardziej szczegółowe informacje niż umowa przedwstępna, a jej zakres reguluje Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Są to m.in.:

• informacja dotycząca położenia domu jednorodzinnego lub usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz szczegółowy opis nieruchomości;
• cena nabycia praw do nieruchomości;
• termin przeniesienia praw do nieruchomości na rzecz nabywcy;
• informacja dotycząca mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który mają być dokonywane wpłaty przez nabywcę;
• numer pozwolenia na budowę oraz termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
• określenie warunków odstąpienia od umowy i przewidziana wysokość odsetek i kar umownych;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego, który musi zostać sporządzony przez dewelopera przed podpisaniem umowy deweloperskiej;
• informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i opłacie rezerwacyjnej lub o braku zawarcia takiej umowy.

W przypadku umowy deweloperskiej regulacje prawne nakładają na dewelopera obowiązek przyjmowania wpłat od nabywcy na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pieniądze zgromadzone na tym rachunku mają na celu zabezpieczenie nabywcy w przypadku nieukończenia przez dewelopera budowy, np. w związku z upadłością, dzięki czemu może on odzyskać całość lub znaczną część wpłaconych środków. W przypadku umowy przedwstępnej nabywca może wpłacić zaliczkę lub zadatek, co regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. Dodatkowo umowa przedwstępna oprócz określenia stron, przedmiotu umowy i ceny, może zawierać termin podpisania umowy przeniesienia praw do nieruchomości na rzecz nabywcy. Umowa przedwstępna może być sporządzona w formie aktu notarialnego, ale też w zwykłej formie pisemnej, natomiast umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa deweloperska nie może być zastąpiona umową przedwstępną. Umowa przedwstępna może być zawarta jedynie wówczas, kiedy nieruchomość została dopuszczona do użytkowania przez organy nadzoru budowlanego. W innym przypadku próba jej zawarcia jest niezgodna z prawem. Natomiast kiedy nadal trwają prace budowlane, obowiązkowe jest zawarcie umowy deweloperskiej. Zatem obie te umowy zawiera się przed podpisaniem umowy przeniesienia własności – umowę deweloperską, kiedy nieruchomość jest w trakcie budowy, a umowę przedwstępną po zakończeniu prac budowlanych. W sytuacji, kiedy nabywca na etapie budowy nieruchomości zawarł już umowę deweloperską, nie musi zawierać dodatkowo umowy przedwstępnej, ponieważ zgodnie z Ustawą umowa deweloperska stanowi wzajemne zobowiązanie dewelopera i nabywcy do podpisania umowy przeniesienia własności. Jeżeli nabywca decyduje się na zakup nieruchomości już dopuszczonej do użytkowania, może od razu podpisać umowę przeniesienia własności, jednak może być ona poprzedzona umową przedwstępną. Taka sytuacja miałaby miejsce np. kiedy nabywca ubiega się o kredyt, a bank wymaga zawarcia umowy przedwstępnej.

Umowa przeniesienia własności

Umowa przeniesienia własności stanowi ostatni krok w procesie nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym. Może być zawarta wyłącznie po odbiorze technicznym mieszkania lub domu, podczas którego nabywca weryfikuje, czy mieszkanie spełnia normy budowlane i zostało wykonane zgodnie z umową deweloperską, jeśli takowa została wcześniej zawarta. Podczas odbioru technicznego zostaje sporządzony protokół. Umowa przeniesienia własności, inaczej niż umowa przedwstępna, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Podsumowanie

Nowelizacja dotychczasowej ustawy ma na celu ochronę nabywcy mieszkania, któremu przysługuje szereg uprawnień w związku z zawieraną umową rezerwacyjną lub deweloperską. Z kolei umowę przedwstępną i umowę przeniesienia własności regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. Powyższe umowy, pomimo różnic, są ze sobą powiązane. Nabycie nieruchomości od dewelopera wyłącznie na podstawie umowy przeniesienia własności – bez zawierania żadnych umów poprzedzających – w teorii jest możliwe, jednak biorąc pod uwagę duży popyt na nieruchomości z rynku pierwotnego, często okazuje się niewystarczające.

Daria Łaskowska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Według najnowszych szacunków GUS, w drugim kwartale 2021 roku tempo wzrostu gospodarczego wyrażonego w Produkcie Krajowym Brutto (PKB) było najwyższe w historii. Porównując rok do roku, dynamika sięgnęła aż 11,1%, zatem udało się nadrobić pandemiczne straty z nawiązką. To nie jedyny rekord, jaki osiągnął nasz kraj w ostatnim czasie, jednak w tym przypadku niestety nie ma powodu do optymizmu. Niepokojąco bowiem rosną notowania inflacji, które są najwyższe od 20 lat. Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2021 roku wahał się od 2,4% w lutym aż do 5,5% w sierpniu porównując do danych z analogicznego okresu roku ubiegłego. Tym samym jesteśmy drugim po Estonii państwem członkowskim UE z najwyższą inflacją.

WYKRES 1. INFLACJA CEN TOWARÓW I USŁUG KONSUMPCYJNYCH W POLSCE W LATACH 2000 – 2021, ZMIANY W UJĘCIU DO ANALOGICZNEGO MIESIĄCA POPRZEDZAJĄCEGO ROKU

źródło: GUS

Na poziom wskaźnika inflacji ma wpływ wiele różnych czynników. W obecnej koniunkturze gospodarczej gwałtowny wzrost cen jest spowodowany głównie przez nadmierną podaż pieniądza, czyli tzw. „dodruk złotówki”. Najlepszą miarą tego zjawiska jest wskaźnik M3 publikowany przez Narodowy Bank Polski. Podczas pandemii wartość podaży pieniądza w szczytowym momencie sięgnęła 1 746,22 mld zł (dane za czerwiec 2020 roku), co oznaczało wzrost aż o 18,1% w ujęciu rocznym. Od momentu wprowadzenia lockdownu w marcu 2020 roku do kwietnia 2021 roku mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi notowaniami procentowego wzrostu ilości pieniądza w kraju, porównując rok do roku. Jednocześnie zaobserwowano spadek tempa cyrkulacji waluty o około 17%. Pieniądz coraz wolniej zmienia swojego właściciela i to również silnie oddziałuje na wysokość inflacji.

W Polsce w ostatnich latach podrożało praktycznie wszystko, w tym artykuły pierwszej potrzeby, czyli między innymi żywność, energia elektryczna czy też paliwo. W kontekście tematu niniejszego artykułu najważniejsze jest jednak to, o ile więcej Polacy wydają na rynku nieruchomości i jaki na to wpływ ma wzrost cen innych aktywów i produktów.

Najpopularniejszym przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości są lokale mieszkalne, których średnie ceny transakcyjne w 2019 roku przekroczyły szczyt osiągnięty podczas boomu mieszkaniowego w 2008 roku i nadal rosną. Wykres numer 2 przedstawia kwartalną dynamikę zmian cen mieszkań w stolicy począwszy od początku 2006 roku aż do drugiego kwartału 2021 roku, w którym notowanie sięgnęło aż 10 224 zł. Trend wzrostowy utrzymuje się we wszystkich największych miastach w Polsce.

WYKRES 2. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M2 MIESZKANIA W WARSZAWIE W LATACH 2006 – 2021

źródło: Raport AMRON-SARFIN

Analizując stawki czynszów najmu lokali mieszkalnych można zaobserwować, że pandemia nieznacznie je skorygowała ku zadowoleniu najemców i na niekorzyść wynajmujących. Porównanie danych z drugiego kwartału 2020 i 2021 roku wykazało, że na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce spadki wyniosły od 6 do blisko 14%. W Warszawie średnia cena najmu obniżyła się w tym czasie o 11%. Miało to związek przede wszystkim z pracą i nauką zdalną, co umożliwiło najemcom wyprowadzkę z dużego miasta i tym samym zaoszczędzenie na kosztach mieszkania. Najprawdopodobniej jednak rynek najmu odbije i czeka nas powrót do sytuacji sprzed pandemii, pod warunkiem, że rządowe obostrzenia podczas czwartej fali koronawirusa nie będą tak rygorystyczne, jak rok temu.

Lokale mieszkalne to nie jedyny rodzaj nieruchomości, które z roku na rok coraz bardziej drożeją. Jeszcze większą dodatnią dynamiką zmian charakteryzują się ceny domów jednorodzinnych, których rokroczne wzrosty według portalu Bankier.pl w pierwszym kwartale 2021 roku wyniosły od 12,6% w Warszawie aż do 24,9% w Gdańsku. Dwucyfrowe wzrosty odnotowuje się także na rynku działek budowlanych. Podwyżki wystąpiły praktycznie we wszystkich województwach, przy czym najwyższe miały miejsce w województwie podlaskim i dolnośląskim, gdzie w pierwszej połowie 2021 roku ceny poszybowały odpowiednio o 32 i 28% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. W województwie mazowieckim wzrost ten wyniósł 22%. Rekordy na rynku nieruchomości windują między innymi ceny materiałów budowlanych, które w ostatnim roku w zasadzie się podwoiły. Powoduje to niepewność głównie wśród konsumentów, których sporządzone wcześniej kosztorysy budowy domu lub remontu mieszkania są wysoce niedoszacowane i nie wiadomo, czy wstrzymać się z inwestycją i poczekać na spadki, czy wydać teraz więcej, ale dokończyć zaplanowane przedsięwzięcie. Dotyczy to także deweloperów, którzy drożyznę na rynku pierwotnym tłumaczą rosnącymi kosztami materiałów i ekip budowlanych.

Wydawać by się mogło, że galopujące ceny nieruchomości muszą powodować spadek zainteresowania kupujących tym rynkiem. Tak się jednak nie dzieje, na dowód czego w ostatnich miesiącach mamy do czynienia z rozgrzanym popytem i historycznie najlepszymi wynikami sektora budowlanego. Wielu inwestorów przyznaje, że zgromadzone przez lata oszczędności wydaje właśnie teraz ze względu na wysoką inflację i brak innej, opłacalnej alternatywy do lokowania kapitału. Inwestycja w nieruchomości jest uznawana przez Polaków za pewną i bezpieczną. Większość uważa, że na mieszkaniu nigdy nie straci, a ceny będą jeszcze długo rosły lub przynajmniej nie spadną. Taki optymizm może być zgubny, jednak przy braku odpowiedniej wiedzy finansowej pozwalającej inwestować na giełdzie lub ze względu na niemożność założenia własnej firmy, wybór nieruchomości jest rozsądnym rozwiązaniem, pod warunkiem, że nie zapożyczamy przy tym aż nadto w banku.

W pesymistycznym scenariuszu stale rosnącej inflacji może okazać się, że konieczne będzie podniesienie stopy referencyjnej, która obecnie wynosi jedyne 0,1%. Dzięki temu można pozyskać tani kredyt hipoteczny, ale należy pamiętać, że przy zmiennym oprocentowaniu rata najprawdopodobniej wzrośnie. Pytanie, o ile? Może być to zaskoczenie dla większości kredytobiorców, którzy nie zdają sobie sprawy z podjętego ryzyka, ale na przykład przy pożyczonej kwocie 300 000 zł na 30 lat, racie 1 150 zł i standardowej marży banku 2,15%, podwyżka stopy procentowej zaledwie o 1 p.p. spowoduje wzrost miesięcznej należności o około 160 zł. Zastosowanie takiego środka zaradczego przeciwko rosnącej inflacji jest bardzo prawdopodobne i może to znacząco uderzyć w zasobność portfeli Polaków, podobnie jak kredyty denominowane do franka szwajcarskiego. Mało kto pamięta, że jeszcze 10 lat temu stopy procentowe oscylowały w granicach 5%. Być może droższy kredyt sprawi, że optymizm na rynku nieruchomości nieco się ostudzi. Z drugiej jednak strony mamy zapowiedzi nowego rządowego programu mieszkaniowego w ramach „Polskiego ładu”, który umożliwi zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez żadnego wkładu własnego. Niestety może mieć to negatywne konsekwencje w postaci podwyższenia marży banków dla beneficjentów programu nieposiadających odłożonych środków oraz późniejszych problemów ze spłatą zobowiązań.

WYKRES 3. STOPA REFERENCYJNA NBP W LATACH 1998 – 2021

źródło: NBP

Niepokojącym faktem jest, że przedstawiciele polskiego rządu, w tym obecny Prezes Narodowego Banku Polskiego i jednocześnie przewodniczący Rady Polityki Pieniężnej, Adam Glapiński, zdają się nie przejmować wzrostem inflacji. Tłumaczą, że doganiamy Zachód i zarobki Polaków również rosną, ale warto zaznaczyć, że nie dzieje się to w takim tempie, jak wzrost cen. W otoczeniu wysokiej inflacji i niskich stóp procentowych obywatele wycofują oszczędności z nieopłacalnych lokat i często relokują środki na rynek nieruchomości. Istnienie korelacji pomiędzy wskaźnikiem inflacji a cenami nieruchomości jest niezaprzeczalne, jednak kredytobiorcy muszą mieć z tyłu głowy, że w przyszłości najprawdopodobniej zapłacą wyższe raty kredytu hipotecznego.

Ewelina Staruch
Analityk Rynku Nieruchomości

Utrzymujące się od kilku lat rekordowo niskie stopy procentowe oraz poluzowanie wymagań banków w zakresie wkładu własnego wpływają na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym, co przekłada się na wzrost koniunktury. Od 2016 roku corocznie udzielanych jest coraz więcej kredytów mieszkaniowych. Jedynie w roku 2020 można było zaobserwować wyhamowanie tendencji wzrostowej. Zgodnie z danymi prezentowanymi w Raporcie AMRON-SARFiN, w całym 2020 roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 204 170, co stanowi 3,13% mniej w porównaniu do roku 2019. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych we wskazanym okresie wyniosła 60,671 mld zł, czyli o 9,29% w odniesieniu do roku poprzedniego. Porównywalnie kształtują się dane GUS, gdzie liczba i wartość sprzedanych lokali mieszkalnych rocznie sukcesywnie wzrasta od 2015.

WYKRES 1. LICZBA I WARTOŚĆ NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH ROCZNIE W LATACH 2015 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych SARFiN

WYKRES 2. LICZBA I WARTOŚĆ LOKALI MIESZKALNYCH SPRZEDANYCH W RAMACH TRANSAKCJI RYNKOWYCH OGÓŁEM ROCZNIE W LATACH 2015 – 2019

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Według Sprawozdania Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2020 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w 2020 r. cudzoziemcy zakupili ponad 7,4 tys. lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni prawie 442 tys. mkw. Jest to znaczny spadek w relacji do roku 2019, w którym obcokrajowcy nabyli ponad 8,4 tys. lokali mieszkalnych o powierzchni blisko 511 tys. mkw. Dla porównania, w 2018 roku MSWiA zarejestrowało nabycie przez cudzoziemców 7 043 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni ponad 426 tys. mkw. Liczba mieszkań sprzedanych obcokrajowcom w roku 2020 jest niższa o 12,41 % w porównaniu do 2019 roku, jednak wciąż wyższa o 5,55% w odniesieniu do 2018 roku. Odsetek lokali mieszalnych nabytych przez cudzoziemców w stosunku do ogólnej liczby lokali mieszkalnych sprzedanych w 2017 wyniósł 2,68%, w 2018 – 3,46%, zaś w 2019 już 4,07%. Pomimo widocznego wyhamowania sprzedaży nieruchomości wśród obywateli innych państw w 2020 roku, spowodowanego pandemią oraz wiążącymi się z nią obostrzeniami, które wydłużyły proces składania wniosków o zezwolenie na zakup mieszkania, jak również wpłynęły na ograniczenie migracji ludności do Polski, zainteresowanie nabywców z zagranicy polskimi mieszkaniami nadal jest znaczne.

WYKRES 3. LICZBA WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCYCH NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ORAZ POWIERZCHNIA CAŁKOWITA NABYTYCH MIESZKAŃ W LATACH 2011 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

TABELA 1. ODSETEK LOKALI MIESZKALNYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA W LICZBIE LOKALI MIESZKALNYCH SPRZEDANYCH W RAMACH TRANSAKCJI RYNKOWYCH W LATACH 2015 – 2019

2015	2016	2017	2018	2019
2,50%	2,83%	2,68%	3,46%	4,07%

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA i GUS

W przypadku lokali użytkowych sytuacja wygląda podobnie. Trend wzrostowy obserwowany od 2013 roku wyhamował dopiero w 2020 roku, kiedy cudzoziemcy zakupili ponad 2 tys. lokali użytkowych, co stanowiło spadek o 19,4% w porównaniu do roku 2019, w którym sprzedano prawie 2,5 tys. nieruchomości tego typu. Łączna powierzchnia lokali użytkowych zakupionych w zakupionych w 2020 roku wyniosła niewiele ponad 271 tys. mkw.

WYKRES 4. LICZBA WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA LOKALI UŻYTKOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ORAZ POWIERZCHNIA CAŁKOWITA NABYTYCH LOKALI W LATACH 2011 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

Od lat na stałym poziomie utrzymuje się liczba i powierzchnia nieruchomości mieszkalnych nabywanych przez obywateli Francji, Niemiec, Wielkiej Brytanii oraz Włoch i stanowi znaczący udział transakcji wśród cudzoziemców. Znaczny wzrost zainteresowania lokalami mieszkalnymi w Polsce można zaobserwować wśród obywateli Białorusi, Rosji, Chin oraz Belgi. Jednak to obywatele Ukrainy nieprzerwanie od 5 lat przodują wśród obcokrajowców w zakupie mieszkań w Polsce – w 2020 roku nabyli oni 3,2 tys. mieszkań, co stanowiło 36% wszystkich transakcji. Wpływa na to rosnąca z roku na rok liczba Ukraińców mieszkających na stałe nad Wisłą i wiążących z Polską przyszłość.

Pomimo lekkiego spadku w 2020 roku w stosunku do roku poprzedniego (o 2,7%), spowodowanego ograniczeniami możliwości migracji do Polski w związku z pandemią COVID-19 oraz spowolnieniem procesów związanych z nabyciem mieszkań, rok 2020 był drugim rokiem z rzędu, kiedy nasi sąsiedzi zza Bugu nabyli ponad 3 razy więcej mieszkań niż Niemcy. Ponadto, metraż całkowity lokali mieszkalnych kupowanych przez Białorusinów w ciągu ostatnich 10 lat zwiększył się pięciokrotnie, a ich udział w strukturze nabywców w 2020 roku wyniósł 5,5%.

Podobnie w przypadku Chińczyków, którzy nabyli w poprzednim roku mieszkania o łącznej powierzchni trzykrotnie większej (10 584 mkw.) niż w 2011 roku (2 708 mkw.). Zauważalny staje się również popyt na mieszkania w Polsce wśród obywateli Belgii, którzy w ubiegłym roku nabyli 8 477 mkw., co stanowi wzrost aż o 65% w porównaniu do 2019 roku, oraz obywateli Indii, którzy w 2020 zakupili 5 526 mkw., czyli o 45 % więcej w stosunku do roku 2019.

TABELA 2. POWIERZCHNIA LOKALI MIESZKALNYCH (W MKW.) NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA (WG KRAJU POCHODZENIA NABYWCY) – WYBRANE KRAJE W LATACH 2011 – 2020

	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	SUMA
Austria	6 671	6 640	3 801	4 752	5 999	6 569	8 314	9 193	7 265	7 124	53 016
Belgia	1 630	3 790	2 834	3 855	3 223	3 152	3 093	5 244	5 150	8 477	35 026
Białoruś	4 672	7 099	7 036	6 805	8 806	11 590	13 469	20 350	26 826	24 442	119 324
Chiny	2 708	2 269	3 119	4 875	5 285	5 994	8 480	9 380	11 021	10 584	58 739
Cypr	6 434	6 443	5 884	12 598	8 631	7 402	4 580	4 661	24 779	8 268	76 803
Czechy	1 868	791	1 557	2 665	2 417	3 642	2 148	5 329	3 168	3 197	24 123
Francja	10 051	10 311	11 382	15 395	11 678	13 976	15 381	16 885	18 248	14 878	117 823
Hiszpania	11 325	19 621	5 541	4 083	2 721	7 465	6 078	6 289	9 147	5 590	46 914
Holandia	5 403	11 054	8 335	6 181	9 773	4 385	6 172	6 895	6 976	7 520	56 236
Indie	1 142	1 145	801	970	1 500	2 471	2 400	3 547	3 792	5 526	21 006
Irlandia	8 162	3 333	5 085	3 334	2 429	1 797	1 863	2 679	5 127	3 385	25 700
Izrael	4 582	35 193	3 447	6 770	5 731	14 349	5 726	14 240	16 310	6 174	72 747
Luxemburg	692	11 882	1 271	2 319	1 865	1 201	10 318	1 451	1 946	1 429	21 800
Niemcy	34 107	36 804	36 889	32 485	36 164	43 081	40 179	64 349	55 485	46 821	355 452
Rosja	6 644	8 864	7 777	6 685	8 467	8 806	9 417	12 558	15 330	14 100	83 140
Słowacja	1 611	2 246	1 511	2 595	1 963	2 770	2 085	3 359	5 862	2 597	22 741
Szwecja	7 063	5 795	5 639	6 337	7 021	8 003	9 346	8 996	10 052	6 237	61 631
Turcja	1 057	1 286	773	1 075	1 909	2 753	3 102	5 983	4 059	5 576	25 231
Ukraina	12 597	17 109	18 665	24 558	35 372	64 118	71 264	110 370	162 483	158 027	644 858
USA	6 308	4 917	9 080	6 017	6 668	6 596	5 714	7 174	8 218	4 789	54 256
Wielka Brytania	17 766	13 506	18 576	15 068	15 254	17 857	17 398	23 884	22 297	17 937	148 270
Wietnam	7 498	3 739	2 951	3 438	3 398	3 382	3 799	7 856	3 932	5 554	34 310
Włochy	10 017	7 041	10 205	9 841	10 455	11 939	11 602	16 750	18 275	14 151	103 219
pozostałe kraje	32 165	31 245	33 124	33 195	32 841	41 654	42 627	58 818	65 243	59 258	821 057
SUMA	202 175	252 122	205 283	215 895	229 569	294 952	304 555	426 242	510 989	441 641	3 083 422

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

Według danych przedstawianych przez MSWiA, od lat najwięcej lokali mieszkalnych nabywanych jest przez cudzoziemców na Mazowszu – w 2020 roku tu zlokalizowanych było 137 tys. mkw., co stanowiło 31,08% łącznej powierzchni nieruchomości mieszkalnych kupionych przez cudzoziemców. Na drugim miejscu znalazł się Dolny Śląsk, gdzie zakupiono lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 68 tys. mkw. (15,35%). Województwo małopolskie było trzecie – sprzedano tu mieszkania o łącznej powierzchni 65 tys. mkw. (14,63%). Niewielkie spadki rokrocznie odnotowywane są w województwie pomorskim oraz śląskim. Inne województwa cieszą się dużo mniejszym, choć utrzymującym się na stałym poziomie zainteresowaniem.

TABELA 3. STRUKTURA ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ZE WZGLĘDU NA WOJEWÓDZTWO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ NIERUCHOMOŚĆ W LATACH 2015 – 2020

województwo	2015	2016	2017	2018	2019	2020
dolnośląskie	10,94%	13,70%	13,37%	14,84%	14,33%	15,35%
kujawsko-pomorskie	1,85%	2,54%	2,58%	2,05%	2,56%	2,50%
lubelskie	1,75%	1,81%	1,49%	1,76%	1,76%	1,49%
lubuskie	1,34%	1,49%	1,64%	2,02%	2,33%	2,74%
łódzkie	3,07%	2,34%	2,93%	2,84%	3,52%	4,85%
małopolskie	12,62%	15,29%	15,98%	14,38%	14,26%	14,63%
mazowieckie	37,63%	35,92%	35,11%	35,88%	34,52%	31,08%
opolskie	1,38%	1,43%	1,60%	1,28%	1,66%	1,67%
podkarpackie	1,33%	1,31%	0,94%	1,05%	1,05%	0,93%
podlaskie	1,13%	1,21%	0,93%	1,02%	0,85%	1,10%
pomorskie	7,24%	5,82%	5,12%	5,22%	5,15%	4,17%
śląskie	6,92%	6,76%	6,50%	6,30%	6,24%	5,59%
świętokrzyskie	0,40%	0,31%	0,47%	0,39%	0,34%	0,54%
warmińsko-mazurskie	1,41%	1,04%	1,42%	1,46%	1,28%	1,33%
wielkopolskie	5,60%	4,06%	4,32%	4,27%	5,36%	6,91%
zachodniopomorskie	5,40%	4,98%	5,61%	5,24%	4,82%	5,13%
Ogółem	100%	100%	100%	100%	100%	100%

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

Wśród miast, w których mieszkania kupowane są przez obcokrajowców najchętniej, najpopularniejsza jest Warszawa. W 2020 r. cudzoziemcy nabyli tu 1 704 lokale mieszkalne, co stanowiło 22,92% wszystkich zakupionych lokali, czyli o 2,31 p.p. w porównaniu do 2019 roku oraz aż 5,25 p.p. w odniesieniu do 2018 roku. Na drugim miejscu znajduje się nieprzerwanie Kraków, gdzie w 2020 roku cudzoziemcy zakupili 977 lokali mieszkalnych, co stanowi 13,14% wszystkich zakupów. Trzecie miejsce zajął Wrocław, gdzie liczba nabytych przez obcokrajowców mieszkań wyniosła 787, co stanowił 10,59% wszystkich transakcji. Coraz większym zainteresowaniem wśród nabywców zza granicy cieszy się Łódź, gdzie od 2015 roku udział transakcji na rynku mieszkaniowym wzrósł trzykrotnie – z 99 do 323 lokali, zaś w porównaniu do 2019 przyrost liczby nabytych przez cudzoziemców lokali wyniósł 23,28%. Największy spadek aktywności – o 43% w stosunku do roku poprzedniego – zanotowano w Gdańsku.

TABELA 4. STRUKTURA LICZBY WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ZE WZGLĘDU NA MIASTO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ NIERUCHOMOŚĆ W LATACH 2015 – 2020

Miasto	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Gdańsk	2,74%	2,84%	2,72%	2,64%	2,90%	1,86%
Gdynia	1,09%	1,03%	0,81%	0,92%	0,68%	0,51%
Gorzów Wielkopolski	0,51%	0,30%	0,48%	0,70%	0,55%	0,96%
Kraków	12,60%	14,97%	15,24%	13,76%	13,68%	13,14%
Łódź	2,64%	2,13%	2,53%	2,24%	3,09%	4,34%
Poznań	3,94%	2,65%	2,70%	2,73%	2,63%	2,78%
Szczecin	1,86%	1,48%	1,82%	1,66%	1,37%	1,21%
Świnoujście	0,93%	0,90%	1,04%	0,85%	0,87%	0,94%
Warszawa	26,80%	27,02%	25,16%	28,17%	25,23%	22,92%
Wrocław	7,35%	10,52%	9,93%	10,85%	9,31%	10,59%
Zakopane	0,27%	0,28%	0,29%	0,09%	0,09%	0,03%
reszta Polski	39,26%	35,86%	37,29%	35,40%	39,60%	40,72%
Ogółem	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

W ostatnich pięciu latach zaobserwować można istotne zmiany na rynku lokali mieszkalnych i użytkowych nabywanych przez cudzoziemców. Wzrost liczby obywateli innych narodowości w Polsce determinować będzie eskalację liczby transakcji nabycia nieruchomości mieszkaniowych przez obcokrajowców. Ponadto, ceny mieszkań na polskim rynku, pomimo wzrostu w ostatnich latach, nadal pozostają niższe niż u naszych zachodnich sąsiadów, przez co stanowią atrakcyjną lokatę kapitału dla inwestorów. Zgodnie z danymi z Systemu SARFiN, w pierwszej połowie 2021 roku udzielono łącznie 124 185 kredytów mieszkaniowych na kwotę 40,079 mld zł i jeśli obecne tendencje się utrzymają, spodziewane są rekordowe wyniki na koniec bieżącego roku. Publikacja Sprawozdania MSWiA za 2021 pozwoli zweryfikować, na ile spodziewany rekordowy przyrost sprzedaży lokali mieszkalnych dotyczyć będzie również obcokrajowców, a na ile ten segment rynku odczuje skutki pandemii COVID-19 w 2021 roku.

Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFIN

Ostanie kwartały przyniosły dynamiczne zmiany w gospodarkach państw europejskich. Pandemia COVID-19 i wywołane nią ograniczenia, a także działania skierowane na przeciwdziałanie ich negatywnym skutkom, w istotny sposób wpłynęły na rynki mieszkaniowe europejskich miast zmieniając nie tylko poziom cen, ale również czynszów najmu. Postanowiliśmy zatem przyjrzeć się wartościom cen i czynszów w stolicach państw europejskich.

Analizie poddano ceny i czynsze najmu mieszkań o powierzchni od 45 do 55 metrów kwadratowych o średnim standardzie, zlokalizowane poza ścisłymi centrami miast. W przypadku czynszów były to wartości miesięcznych czynszów netto, bez tzw. opłat administracyjnych. Zaznaczyć trzeba również, że ze względu na obszerność tematu i jednocześnie stosunkowo niewielką ilość miejsca, analiza ta nie uwzględnia wszystkich różnic i uwarunkowań na poszczególnych rynkach, w tym kwestii administracyjnej regulacji wysokości czynszów czy różnic w standardzie budynków, stanowiąc jedynie proste zestawienie wartości dla poszczególnych lokalizacji. Dwie stolice – Valetta (stolica Malty) i Nikozja (stolica Cypru) nie zostały uwzględnione w zestawieniu ze względu na brak możliwości pozyskania danych.

W analizie wykorzystano dane pochodzące zarówno z oficjalnych stron statystyki publicznej (Eurostat, ec.europa.eu) jak i serwisów internetowych poświęconych tematyce jakości życia (numbeo.com) oraz tematyce nieruchomościowej w poszczególnych krajach.

Wśród europejskich stolic krajów należących do UE zdecydowanym liderem pod względem wysokości cen mieszkań jest Paryż, gdzie metr kwadratowy mieszkania odpowiadającego przyjętym kryteriom kosztuje średnio 43 426 zł. Nieco niższe, choć nadal bardzo wysokie ceny obowiązują w Luksemburgu – 37 460 zł oraz w Sztokholmie, gdzie zanotowana cena wyniosła ponad 26 190 zł. Najniższe ceny tymczasem zanotowano w Rydze, Bukareszcie i Sofii – odpowiednio 5 790, 5 200 i 5 015 zł za metr kwadratowy mieszkania. Między najdroższą a najtańszą stolicą kraju Unii Europejskiej zanotowano zatem blisko dziewięciokrotną różnicę w cenie 1 metra mieszkania.

Wysokość cen mieszkań wskazuje również na wyraźny podział kontynentu. Poza Paryżem, który ze względu na specyficzne walory miejsca i nieproporcjonalnie wysoki popyt na nieruchomości ze strony obcokrajowców wymyka się nieco regułom, najwyższe ceny mieszkań notowano w stolicach krajów północnej Europy – Skandynawii, Niemczech, Holandii i Irlandii. Nieco niższe ceny obowiązują na południu i w regionie Europy centralnej, a zdecydowanie najtańsze mieszkania można natomiast nabyć w stolicach krajów Europy południowo-wschodniej oraz krajów bałtyckich. Na 25 badanych stolic Warszawa zajmuje w tym zestawieniu 17 miejsce. Przeciętna cena metra kwadratowego badanego typu mieszkania wyniosła w stolicy Polski 11 600 zł. Warszawa wyprzedziła tym samym m.in. Budapeszt, Zagrzeb czy Ateny, gdzie zanotowano średnie ceny na poziomie odpowiednio 9 140 zł, 8 870 zł i 7 730 zł. Ze stolic regionu Europy środkowo-wschodniej wyraźnie wyższe niż w Warszawie ceny mieszkań odnotowano w Pradze i Bratysławie. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy Czech wyniosła 17 096 zł (więcej niż m.in. w Rzymie czy Brukseli), a w stolicy Słowacji – 12 362 zł.

WYKRES 1. ŚREDNIE CENY 1 M.KW. MODELOWEGO MIESZKANIA W STOLICACH 25 PAŃSTW UE (RÓWNOWARTOŚĆ W ZŁ)

źródło: opracowanie własne Centrum AMRON

Ze zrozumiałych względów najdroższa stolica Unii Europejskiej – Paryż – zajmuje ostatnie miejsce w zestawieniu dostępności cenowej mieszkań, wyrażonej przez proporcję ceny metra kwadratowego mieszkania i średniego dochodu netto notowanego w poszczególnych miastach. Za przeciętną miesięczną pensję Paryżanin lub Paryżanka może nabyć zaledwie 0,30 metra kwadratowego mieszkania. Co ciekawe, na niewiele większą powierzchnię wystarczy przeciętna pensja mieszkańca zajmującej przedostatnie miejsce w zestawieniu czeskiej Pragi – 0,34 m.kw. czy trzeciej od końca Lizbony – 0,38 m.kw. Wydaje się, że w przypadkach obu tych miast, podobnie jak w przypadku Paryża, powodów tego zjawiska należy doszukiwać się przede wszystkim w ich atrakcyjności.

W najlepszej pod tym względem sytuacji znajdują się tymczasem mieszkańcy stolicy Irlandii, gdzie miesięczna pensja pozwala nabyć 0,75 m.kw. mieszkania, oraz Sofii – 0,7 m.kw. O ile jednak w przypadku Dublina wynik taki podyktowany jest przede wszystkim wysokością średniej płacy (ponad 2 500 euro), w przypadku Sofii wynika on raczej ze stosunkowo przystępnego poziomu cen mieszkań. Warszawa, z wynikiem 0,46 m.kw., lokuje się na 18. pozycji z dostępnością porównywalną do notowanej w Luksemburgu i Atenach (w obu przypadkach wynik również 0,46 m.kw.) i nieco wyższą niż w Lublanie, Rzymie i Budapeszcie (odpowiednio 0,44, 0,44 i 0,42 m.kw.).

WYKRES 2. DOSTĘPNOŚĆ CENOWA MIESZKAŃ W STOLICACH 25 PAŃSTW UE

źródło: opracowanie własne Centrum AMRON

Nieco inaczej wygląda sytuacja z wysokością czynszów najmu mieszkań. Najwyższy czynsz najmu modelowego mieszkania wśród analizowanych stolic europejskich zanotowano ponownie w stolicy Irlandii. Miesięczne opłaty, bez uwzględnienia opłat administracyjnych, wyniosły tu średnio aż 6 440 zł. Nieco niższy, choć wciąż wysoki czynsz płacą mieszkańcy Amsterdamu i Luksemburga (odpowiednio 5 736 zł i 5 639 zł). Najniższy średni poziom czynszów zanotowano z kolei w Rydze (1 396 zł), Bukareszcie (1 287 zł) i Sofii (1 255zł). Warszawa z czynszem o wysokości 2 436 zł znalazła się w zestawieniu między Lizboną, gdzie przeciętny czynsz najmu analizowanego mieszkania wyniósł 2 937 zł i czeską Pragą (2 385 zł). Co istotne, zanotowany w Warszawie średni czynsz najmu był najwyższy spośród wszystkich stolic krajów dawnego bloku wschodniego (oczywiście poza Berlinem, gdzie średni czynsz najmu wyniósł 3 061 zł).

WYKRES 3. ŚREDNIE CZYNSZE NAJMU MODELOWEGO MIESZKANIA W STOLICACH 25 PAŃSTW UE (RÓWNOWARTOŚĆ W ZŁ)

źródło: opracowanie własne Centrum AMRON

Zestawienie dostępności czynszowej (rozumianej na potrzeby niniejszej analizy jako proporcja średniego czynszu i średniego dochodu netto) wskazuje, że w badanej grupie miast proporcjonalnie najmniej na wynajem modelowego mieszkania wydają mieszkańcy Berlina. Przeciętny czynsz wynajmu badanego rodzaju mieszkania stanowi tam zaledwie 24,1% średniego dochodu netto. W dobrej sytuacji znajdują się również mieszkańcy Brukseli (28,1%) oraz Wiednia (29,4%). Na przeciwnym biegunie są natomiast mieszkańcy Lizbony. W stolicy Portugalii czynsz najmu przykładowego mieszkania stanowi aż 55,6% średniego dochodu netto. Niewiele wyższa jest dostępność czynszowa mieszkań w Dublinie (49,7% średniego dochodu netto) oraz Rzymie (47%). Stolica Polski niestety zajmuje w tym zestawieniu wysokie, 5. miejsce, będąc nieznacznie tylko wyprzedzana przez Ateny (46,1%). Przeciętny najemca modelowego mieszkania w Warszawie wydaje na czynsz 46% swojego miesięcznego dochodu. Ponownie jest to najwyższy wynik notowany w regionie.

WYKRES 4. DOSTĘPNOŚĆ CZYNSZOWA MIESZKAŃ W STOLICACH 25 PAŃSTW UE

źródło: opracowanie własne Centrum AMRON

Ciekawe wnioski płyną również z analizy wysokości prostych stóp zwrotu z inwestycji w mieszkanie pod wynajem w poszczególnych europejskich stolicach (dla okresu rocznego). Ponownie liderem zestawienia jest Dublin, gdzie prosta stopa zwrotu dla modelowego mieszkania przekracza poziom 8,8%. Jest to przede wszystkim skutkiem wysokiego poziomu czynszów najmu notowanego w stolicy Irlandii. Zdecydowanie najniższą stopę zwrotu zanotowano natomiast w Paryżu (zaledwie 2,2%), co z kolei wynika z wysokich cen mieszkań. Wysokość stóp zwrotu dla pozostałych badanych lokalizacji zawierały się w przedziale od 6% dla Sofii do 3,3% dla stolicy Czech. Warszawa, gdzie stopa zwrotu dla modelowego mieszkania, mimo spowodowanych pandemią COVID-19 spadków wysokości czynszów wyniosła 5%, zajęła w zestawieniu miejsce 11. i została wyprzedzona przez m.in. Madryt, Ateny i Kopenhagę. We wszystkich tych miastach zanotowano taki sam poziom stopy zwrotu – 5,2%. Zbliżony do notowanego w Warszawie poziom stóp zwrotu zanotowano również w Tallinnie (5%) i Rzymie (4,9%).

WYKRES 5. PROSTA STOPA ZWROTU Z INWESTYCJI W MODELOWE MIESZKANIE POD WYNAJEM DLA OKRESU ROCZNEGO W STOLICACH 25 PAŃSTW UE

źródło: opracowanie własne Centrum AMRON

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Zakończyły się konsultacje publiczne ustawy o inwestycjach w zakresie przeciwdziałania skutkom suszy (projekt z 12 sierpnia 2020 r.). Obszerny projekt ustawy, za który odpowiada Ministerstwo Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej, jest wynikiem prac zespołu międzyresortowego zajmującego się problemem suszy w Polsce oraz wynikiem konsultacji we wszystkich województwach w ramach Programu Stop Suszy. Zgodnie z uzasadnieniem, celem zmian jest „(…) wprowadzenie do systemu prawnego rozwiązań, które pozwolą na uproszczenie oraz przyspieszenie prac związanych z przygotowaniem do realizacji przedsięwzięć retencyjnych mających na celu ograniczenie skutków suszy w Polsce. Projekt to kolejna tzw. specustawa, w tym przypadku specustawa suszowa, zawierająca pakiet rozwiązań, które według ustawodawcy: ułatwią zatrzymywanie wody i zwiększą dostępność zasobów wodnych w Polsce w celu łagodzenia negatywnych skutków, jakie niosą ze sobą coraz dłuższe okresy suszy.”

Wśród dużej liczby zmian obowiązujących przepisów znajduje się również nowelizacja zapisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, regulującej aktualnie obowiązujące zasady naliczania tzw. podatku od deszczu.

W Polsce podatek od deszczu, zwany też podatkiem od betonu, występuje od stycznia 2018 roku w formie opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej na skutek wykonywania na nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m2 robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem, mających wpływ na zmniejszenie tej retencji przez wyłączenie więcej niż 70% powierzchni nieruchomości z powierzchni biologicznie czynnej na obszarach nieujętych w systemy kanalizacji otwartej lub zamkniętej. Zatem, by nieruchomość została objęta obowiązkiem zapłaty, zgodnie z aktualnie obowiązującym porządkiem prawnym musi spełnić trzy kryteria:

• jej powierzchnia musi wynosić powyżej 3500 m2,
• musi być zabudowana więcej niż 70% powierzchni,
• musi być położona na obszarach nieujętych w systemy kanalizacji otwartej lub zamkniętej.

Obecnie podatek nie jest powszechnie znany, zwłaszcza wśród właścicieli działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z uwagi na powierzchnię i wskaźnik zabudowy. Tak zdefiniowane parametry powodują bowiem, że w aktualnym stanie prawnym opłatą objęci są głównie właściciele obiektów handlowych, przemysłowych czy magazynowych.

Projekt zmian legislacyjnych przewiduje zaostrzenie tych wymagań. Po wejściu w życie zmian limit powierzchni nieruchomości spadnie do 600 m2, a wartość wskaźnika zabudowy do 50%. Trzecie kryterium zniknie w ogóle. Skutkiem zmian będzie zwiększenie liczby właścicieli nieruchomości objętych opłatą – zgodnie z szacunkami autorów projektu liczba działek objętych opłatą wzrośnie około 20-krotnie. Przewidywany jest także wzrost wysokości opłaty. Dotychczas zgodnie z ustawą Prawo wodne (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 624, 784) stawki kształtowały się następująco:

• bez urządzeń do retencjonowania wody z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem – 1,00 zł za 1 m2 na 1 rok,
• z urządzeniami do retencjonowania wody z powierzchni uszczelnionych o pojemności do 10% odpływu rocznego z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem – 0,60 zł za 1 m2 na 1 rok,
• z urządzeniami do retencjonowania wody z powierzchni uszczelnionych o pojemności od 10 do 30% odpływu rocznego z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem – 0,30 zł za 1 m2 na 1 rok,
• z urządzeniami do retencjonowania wody z powierzchni uszczelnionych o pojemności powyżej 30% odpływu rocznego z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem – 0,10 zł za 1 m2 na 1 rok;

Po wejściu w życie zmian górne stawki podatkowe będą wynosić:

• 1,50 zł za 1 m2 na 1 rok w przypadku braku urządzeń do retencjonowania wody z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem,
• 0,90 zł za 1 m2 na 1 rok z urządzeniami do retencjonowania wody w przypadku zbierania do 10% odpływu rocznego z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem,
• 0,45 zł za 1 m2 na 1 rok z urządzeniami do retencjonowania wody z powierzchni uszczelnionych o pojemności od 10% do 30% odpływu rocznego z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem.

Wysokość opłaty zależy od wielkości powierzchni zabudowanej wyłączonej z powierzchni biologicznie czynnej oraz zastosowania kompensacji retencyjnej, czyli im więcej infrastruktury retencyjnej posadowionej na nieruchomości lub im większa wydajność tej infrastruktury, tym opłata będzie niższa. Podwyższenie opłat ma skłonić właścicieli nieruchomości do zwiększania ilości wody zatrzymywanej na posesjach, a także do zachowywania możliwie największego udziału powierzchni biologicznie czynnej, co w szerszym kontekście ma przyczynić się do zmniejszenia tzw. „betonozy” miast. Zgodnie z intencją Ustawodawcy: „(…) działania na rzecz zwiększenia retencji poprawią również poziom bezpieczeństwa poprzez skuteczniejsze zapobieganie zalaniom i podtopieniom, wynikającym z intensywnych opadów deszczu, będących obok suszy konsekwencją zmieniającego się klimatu.”

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej nie ponosi się za jezdnie dróg publicznych oraz drogi kolejowe, z których wody opadowe lub roztopowe są odprowadzane do wód lub do ziemi przy pomocy urządzeń wodnych umożliwiających retencję lub infiltrację tych wód. Z opłaty zwolnione są również kościoły i inne związki wyznaniowe. Po wejściu w życie zmian nie trzeba będzie ponosić opłaty również za grunty rolne.

Ustawa wprowadziłaby zmianę w podziale zgromadzonych środków: 75% wpływów trafiałoby do Wód Polskich, a 25% do budżetu właściwej gminy, przy czym minimum 80% tego przychodu gmina będzie musiała przeznaczyć na rozwój retencji wód opadowych w zlewni obejmującej obszar gminy. Ustawodawca proponuje wzrost wpływów dla gmin, co wynika z faktu, że gospodarowanie wodami opadowymi stanowi zadanie własne gmin. Podniesienie wysokości wpływów z aktualnie obowiązujących 10% na 25% ma spowodować wzrost retencji na skutek działań gmin, które otrzymają dodatkowe źródło finansowania.

Jak wynika z danych IMGW, Polska jest jednym z najmniej zasobnych w wodę krajów Europy. Średni roczny odpływ wód powierzchniowych w przeliczeniu na jednego mieszkańca to 1,6 tys. m3, co stanowi wartość niemal trzykrotnie niższą niż średnia europejska. W ostatnim czasie okresy deficytu wód przeplatają się z okresami podwyższonych poziomów stanów wód w rzekach spowodowanych gwałtownymi opadami, w związku z czym podjęcie działań mających na celu ograniczenie negatywnych skutków tych zjawisk poprzez zwiększenie retencji ocenia się pozytywnie. Szkoda tylko, że dokłada się kolejną opłatę, zamiast np. ulgi podatkowej dla właścicieli nieruchomości, uzależnionej od powierzchni nieuszczelnionej, występowania oczek wodnych lub liczby nasadzeń. Niemniej jednak Polska nie jest prekursorem w tym obszarze – podobne opłaty występują już w innych krajach, np. Stanach Zjednoczonych czy Niemczech.

Ostateczny termin wejścia w życie zmian ustawy o inwestycjach w zakresie przeciwdziałania skutkom suszy nie jest jeszcze pewny, ale przewiduje się datę 1 stycznia 2022 r.

Judyta Konopka
Specjalista ds. zarządzania projektami