Pandemia COVID-19 odcisnęła piętno na branży budowlanej. Sytuacja na świecie wpłynęła na szybkość podejmowania decyzji dotyczącej zakupu nieruchomości gruntowych oraz na wzrost zainteresowania budową domów. Popularność domów jednorodzinnych stale rośnie, a trend ten jest silnie wzmacniany obawami przed kolejnymi falami pandemii oraz wprowadzeniem pracy zdalnej jako standardowego modelu działania. Coraz więcej osób docenia możliwość posiadania własnego domu z ogrodem lub działki rekreacyjnej.
Do czynników wpływających na kształtowanie się cen działek budowlanych zaliczamy przede wszystkim:
lokalizację
kształt i rozmiar
dostępność drogi dojazdowej
dostęp do mediów
otoczenie działki oraz warunki zabudowy
jakość gruntu.
WYKRES 1. ŚREDNIE CENY OFERTOWE DZIAŁEK BUDOWLANYCH W POSZCZEGÓLNYCH WOJEWÓDZTWACH
źródło: opracowanie własne na podstawie danychotodom.pl
W I połowie 2021 r. nastąpił znaczny wzrost cen ofertowych działek budowlanych w niemalże wszystkich województwach. Największe podwyżki można było zaobserwować w województwie dolnośląskim, gdzie ceny w porównaniu do 2020 r. wzrosły o 28% oraz w województwie podlaskim, gdzie ceny wzrosły o prawie 32%. Znaczny trend wzrostowy występuje również w województwie warmińsko-mazurskim (↑26%), a także w województwie wielkopolskim (↑27%). Jedynym województwem, gdzie zaobserwowano spadek, jest województwo podkarpackie (↓12%), natomiast w województwie łódzkim ceny utrzymują się na stałym poziomie.
W czerwcu 2021 r. najwyższe ceny ofertowe występowały w województwie mazowieckim. Za 1 m2 gruntu trzeba było zapłacić średnio 232 zł. Drugie miejsce zajęło województwo pomorskie, gdzie średnia cena ofertowa działki budowlanej wyniosła 190 zł/m2. Podium zamyka województwo małopolskie z ceną 171 zł/m2. Grunty pod zabudowę osiągnęły najniższe ceny w województwach: podkarpackim (74 zł/m2), lubuskim (85 zł/m2), warmińsko-mazurskim (91 zł/m2), opolskim (92 zł/m2) oraz kujawsko-pomorskim (93 zł/m2).
Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, iż w pierwszym półroczu 2021 roku rozpoczęto budowę ponad 54 tysięcy domów jednorodzinnych. Jest to wynik wyższy o 22% w porównaniu do tego samego okresu w 2020 roku. Od stycznia do czerwca 2021 roku wydano ponad 60 tysięcy pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych dla inwestorów indywidualnych, czyli o prawie 29% więcej niż w pierwszej połowie 2020 roku. W ubiegłym roku wydano 101,6 tys. pozwoleń, co stanowi wzrost o 5 procent w porównaniu do 2019 r.
WYKRES 2. WSKAŹNIK ZAINTERESOWANIA ZAKUPEM LOKALI MIESZKALNYCH ORAZ DOMÓW JEDNORODZINNYCH
źródło: opracowanie własne na podstawie danych nieruchomosci-online.pl
Analizując wyniki dotyczące zainteresowania zakupem poszczególnych typów nieruchomości można zauważyć, że spada popularność lokali mieszkalnych na rzecz wzrostu zainteresowania domami jednorodzinnymi.
Obecnie obserwujemy znaczny spadek liczby ogłoszeń, co oznacza, że działek budowlanych nie przybywa. We wszystkich województwach spada liczba ofert sprzedaży działek. Największy spadek odnotowano w województwach: podlaskim (↓24%), pomorskim (↓23%) oraz zachodniopomorskim i śląskim (↓21%). Wyjątek stanowi województwo podkarpackie, gdzie liczba ogłoszeń na koniec drugiego kwartału wzrosła o 4 procent. Malejąca podaż ogłoszeń ma znaczący wpływ na wzrost cen gruntów niezabudowanych. Największy wzrost odnotowano w miejscowości Kosakowo (woj. pomorskie), gdzie ceny ofertowe działek wzrosły o 20 procent w porównaniu do pierwszego kwartału i o aż 35 procent w ciągu ostatnich sześciu miesięcy.
W ciągu ostatniego roku można zaobserwować ciągły wzrost cen działek. Na rosnący popyt nieruchomości gruntowych niezabudowanych niewątpliwie wpływ mają niskie stopy procentowe. Kolejnym czynnikiem, który wpływa na popularność działek, jest rosnąca inflacja. Polacy chętnie inwestują swoje oszczędności w nieruchomości. Dodatkowo wzrost cen gruntów niezabudowanych jest stale napędzany przez rosnące ceny lokali mieszkalnych oraz domów. Według analityków rynku nieruchomości osoby, które planują zakup działki, powinny pospieszyć się z podjęciem decyzji, ponieważ prawdopodobnie za 5 lat ceny mogą poszybować mocno w górę.
Dominika Gocalińska
Specjalista ds. Relacji z Klientami
Podczas konferencji prezentującej założenia Polskiego Ładu przedstawiono planowane zmiany w obszarze budownictwa jednorodzinnego. Po sukcesie budowy małych domów letniskowych zaplanowano wprowadzenie zmian w przepisach dotyczących małych budynków jednorodzinnych. Budowa domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. (Rys. 1) będzie możliwa na podstawie zgłoszenia. Nie będzie konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, zatrudnienie kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy. Wprowadzenie zmian będzie oznaczało skrócenie całego procesu budowlanego oraz obniżenie kosztów inwestora. Jednak należy pamiętać o tym, że sam dokument „Polski Ład” nie ma żadnej wiążącej mocy prawnej. Jego założenia będą realizowane m.in. przez Radę Ministrów, a ostateczna forma wdrożonych nowości może być znacząco różna od tego, co do tej pory zostało przedstawione.
RYSUNEK 1. PRZYKŁADOWY PROJEKT DOMU MIESZKALNEGO O POWIERZCHNI DO 70 MKW.
źródło: extradom.pl
Różnica pomiędzy zgłoszeniem, a pozwolenie na budowę
W obecnie obowiązujących przepisach budowalnych również przewidziano możliwości budowania domów jednorodzinnych na zgłoszenie, jednak tylko ok. 1 % inwestycji jest realizowanych w ten sposób. Powodem są wygórowane rygory uzyskiwania uzgodnień, które niewiele się różnią od tych, które są wymagane przy pozwoleniu na budowę. W przypadku budowy domów letniskowych lub gospodarczych do 35 m2 od ubiegłego roku wystarczy zgłoszenie bez konieczności posiadania projektu budowlanego oraz kierownika budowy.
Największą różnicę pomiędzy budową na zgłoszenie, a budową z pozwoleniem na budowę można zaobserwować w przypadku czasu oczekiwania, po którym można rozpocząć budowę. Na wydanie pozwolenia urząd ma 65 dni, po których należy jeszcze poczekać 14 dni na uprawomocnienie dokumentu. W przypadku konieczności uzupełnienia dokumentacji urząd wyznacza nowy termin. Budowa domu na zgłoszenie jest dużo szybszą procedurą. Po wysłaniu dokumentów i upływie 21 dni inwestor jeżeli nie otrzyma sprzeciwu uzyskuje tzw. milczącą zgodę, po której od razu może rozpocząć budowę.
Budowa domu do 70 mkw. – wstępne założenia
Budowa domu bez konieczności uzyskania pozwolenia nie zwalnia inwestora z dostosowania się do obowiązujących norm. Założenia, które musi spełniać budowany dom do 70 m2 powierzchni zabudowy:
Ograniczenie łącznej powierzchni użytkowej do 90 m2 na dwóch kondygnacjach;
Jeden dom na każde 1000 m2 działki;
Posadowienie 3-4 metry od granicy działki w zależności od tego, czy w ścianie są okna lub drzwi oraz czy na sąsiedniej działce jest budynek;
Realizacja budowy z uwzględnieniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku ich braku budowa z warunkami zabudowy w ramach procedury zgłoszenia z projektem budowalnym.
Wprowadzenie uproszczonych procedur nie będzie oznaczało możliwości stawiania samowoli budowlanych czy stawiania wielu budynków na małej działce. Procedura wciąż będzie regulowana i kontrolowana przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowalnego (PINB). Zgłoszenie w porównaniu do uzyskania pozwolenia na budowę jest procedurą krótszą i mniej skomplikowaną. Zgłoszenia należy dokonywać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Jeśli budowa zostanie rozpoczęta bez zgłoszenia albo zanim urząd oceni złożone zgłoszenie, to urząd uzna inwestycję jako samowolę budowlaną. Wtedy konieczna będzie legalizacja samowoli w nadzorze budowlanym.
Rząd, chcąc jeszcze bardziej ułatwić inwestycję w planach ma przygotowanie katalogu gotowych projektów domów do 70 m2. Pobranie rządowego projektu będzie dobrowolne i bezpłatne. Projekty budynków będą zawierały również opis instalacji oraz opis innych niezbędnych rozwiązań budowlanych.
Zmiany opisane w Polskim Ładzie mogą spodobać się przyszłym inwestorom, budzą jedna szereg wątpliwości eksportów np. w obszarze zapewnienia właściwego nadzoru jakościowego czy bezpieczeństwa. Domy budowane na zgłoszenie bez kierownika budowy i dziennika budowy będą musiały spełniać określone warunki techniczne, za których spełnienie odpowiedzialny będzie inwestor. W przypadku budowy bez kierownika projektu należy zastanowić się również nad tym kto weźmie odpowiedzialność za ewentualne skutki wad wykonawczych, katastrofy budowlanej. W związku z brakiem dziennika budowy pojawiają się kolejne pytania: gdzie zostaną uzupełnione informacje o wytyczeniu budynku przez geodetę, potwierdzenie weryfikacji podłoża gruntowego pod fundamenty, potwierdzenie wykonania bezpiecznego budynku i zgodnego z projektem budowalnym? Zdaniem ekspertów oszczędność na kierowniku budowy skończy się niepotrzebnymi nerwami i ostatecznie przedłużeniem inwestycji.
Koszt budowy domu do 70 mkw.
Po przedstawieniu zmian, które wprowadzi „Polski Ład” i związanym z tym zwiększonym popytem ceny budowy domów jednorodzinnych mogą wzrosnąć. Obecnie koszt wybudowania domu do 70 m2 do stanu surowego zamkniętego mieści się w przedziale 100 – 200 tysięcy złotych. Na koszt oczywiście wpływają indywidualne preferencje oraz poziom skomplikowania wybranego projektu. Nie można również zapomnieć o dodaniu kosztu zakupu działki budowlanej i kosztu ewentualnej konieczności podłączenia jej do mediów. Już dzisiaj widać tendencje wzrostowe cen wynikające m.in. podwyżek cen materiałów i inflacji. Pomimo ewentualnych wzrostów cen budowa domów do 70 m2 może być konkurencyjna dla zakupu mieszkań w budynkach wielorodzinnych, których ceny są bardzo wysokie.
Klaudia Jastrzębska
Starszy Specjalista ds. Analiz i Rozwoju w Projekcie AMRON III, Analityk GIS
Od 1 lipca 2021 roku by złożyć wniosek o pozwolenie na budowę nie trzeba już wychodzić z domu. Za pośrednictwem strony e-budownictwo.gunb.gov.pl można złożyć już 23 wnioski związane z procesem inwestycyjno-budowlanym. Jak podkreśla Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii (MRPiT) serwis ma być narzędziem, które w praktyce uprości i skróci proces inwestycyjno-budowlany.
O portalu
Aplikacja e-Budownictwo (https://e-budownictwo.gunb.gov.pl) to oficjalny rządowy portal do wypełniania i składania dokumentów w procesie budowlanym w sposób elektroniczny do właściwego urzędu. Uruchomiony został w sierpniu 2020 roku. Na początku zamieszczonych było 10 formularzy. Teraz ta liczba wzrasta do 23, więc system jest wciąż rozwijany. Za jego prowadzanie odpowiedzialny jest Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Docelowymi odbiorcami tej platformy są inwestorzy, inżynierowie i architekci.
Jak podaje MRPIT od dnia oficjalnej premiery serwis e-Budownictwo odwiedziło 31 tysięcy użytkowników, a strona odnotowała blisko 200 tys. odsłon.
Co załatwimy przez Internet?
Serwis umożliwia obywatelom i inwestorom wypełnienie i złożenie wniosków związanych z procesem budowlanym w sposób elektroniczny do właściwych urzędów.
Od lipca br. w serwisie e-Budownictwo dostępne są następujące formularze:
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
wniosek o legalizację obiektu budowlanego,
wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych,
wniosek o pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym,
wniosek o pozwolenie na rozbiórkę,
wniosek o pozwolenie na użytkowanie,
wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę,
wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego,
wniosek o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu,
wniosek o sporządzenie planu miejscowego lub o zmianę planu miejscowego,
wniosek o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego,
wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości,
wniosek o wydanie decyzji o wyłączeniu stosowania niektórych obowiązków kierownika budowy, o których mowa w art. 45a ust. 1 Prawa budowlanego,
wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
wniosek o wydanie pozwolenia na budowę tymczasowego obiektu budowlanego,
wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
zawiadomienie o zakończeniu budowy,
zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
zgłoszenie robót budowlanych (niewymagające dołączenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego),
zgłoszenie rozbiórki,
zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Jak złożyć wniosek?
Aby skorzystać z serwisu należy utworzyć konto lub skorzystać z opcji bez rejestracji z wykorzystaniem profilu zaufanego. Po zalogowaniu się w panelu użytkownika uzyskujemy dostęp do swoich roboczych wersji wniosków, jak również już tych złożonych. Aby sporządzić nowy wniosek należy nacisnąć przycisk „+UTWÓRZ WNIOSEK”. Po wybraniu interesującego nas wniosku uruchamia się kreator wniosków. W pierwszym kroku podaje się dane inwestora. W przypadku, gdy składamy wniosek w czyimś imieniu należy wypełnić dane w zakładce informacje o pełnomocniku. Następnym krokiem jest dodanie danych o nieruchomości. Można to zrobić uzupełniając dane ręcznie lub skorzystać z opcji pobierania danych z mapy poprzez naciśnięcie „Znajdź działkę na mapie”. Lokalizację inwestycji można wyszukać za pomocą adresu lub danych ewidencyjnych działki albo klikając na mapie w granicach działki. W kolejnym kroku podajemy informacje wymagane w danym rodzaju wniosku. Na końcu dodajemy wymagane załączniki. Po wypełnieniu wszystkich pól należy wygenerować i zapisać go na dysku. Aby przesłać wniosek do urzędu należy wybrać „Przejdź na GOV.PL”. Tym samym zostajemy przekierowani na stronę ePUAP, gdzie zalogować się można za pomocą Profilu zaufanego lub e-dowodu. Po zalogowaniu należy wybrać „wyślij pismo”. W wyświetlanym oknie wybieramy odpowiedni dla lokalizacji inwestycji urząd lub instytucję, wskazujemy również rodzaj pisma – wniosek i dodajemy w polu „Treść pisma” wiadomość do urzędu w charakterze pisma przewodniego. Warto dodać wzmiankę, że pismo kierowane jest do wydziału zajmującego się administracją architektoniczno-budowlaną lub nadzoru budowlanego. Z pewnością skróci do czas rozpatrywania naszego wniosku. W sekcji załączniki wymagany jest plik z wcześniej wygenerowanym wnioskiem w aplikacji e-budownictwo. Jest to warunek konieczny, by nasz wniosek mógł być w ogóle rozpatrzony. Po potwierdzeniu poprawności pisma można przejść do jego podpisania. Istnieją 3 możliwe do wykorzystania formy e-podpisu:
Podpis kwalifikowany,
Podpis zaufany,
E-dowód podpis osobisty.
Po podpisaniu dokumentu, a tym samym jego wysłaniu, na skrzynkę wnioskodawcy zostaje przesłane Urzędowe Poświadczenie Przedłożenia. Za datę wysłania wniosku przyjmuje się datę i godzinę wpłynięcia pisma na skrzynkę podawczą urzędu.
Dalsze czynności związane z procesowaniem wniosku będą również odbywać się w formie elektronicznej, jeżeli we wniosku podany był adres skrzynki ePUAP.
Korzyści z serwisu
Wraz z nowelizacją Prawa budowlanego możliwa stała się cyfryzacja procesu budowlanego. E-Budownictwo do serwis dla wszystkich tych, którzy chcą załatwić sprawy urzędowe online, bez wychodzenia z biura czy domu. Tym samym ograniczamy wizyty w urzędach i nie musimy już stać w kolejkach. Równocześnie ma to również skrócić czas procedowania dokumentów przez możliwość łatwiejszej komunikacji urzędników z inwestorami.
Znacznie ogranicza się również liczba dokumentów w wersji papierowej, których przechowywanie dla urzędników, jak również inwestorów było znacznym utrudnieniem. Jak wiadomo liczba wymaganych dokumentów w procesie inwestycyjno-budowlanym jest dość duża.
Jednocześnie wciąż pozostaje możliwość składania dokumentów w formie papierowej. O sposobie złożenia wniosku decyduje inwestor.
Agnieszka Bartoszewska
Analityk Rynku Nieruchomości
Ład przestrzenny jest szerokim i ogólnym pojęciem, który ma niebagatelny wpływ na przestrzenie publiczne. W dodatku jest pojęciem subiektywnym i względnym, więc trudno o jego uniwersalną definicję. W kontekście niniejszego artykułu ład przestrzenny będzie rozumiany jako wielowymiarowy sposób kształtowania przestrzeni, którego głównym celem jest osiągnięcie harmonii, czytelności i proporcjonalności. Jej kształtowanie powinno przebiegać z uwzględnieniem potrzeb społecznych, gospodarczych, przyrodniczych i kulturowych. Przestrzeń, która kształtowana jest z myślą o ładzie przestrzennym, jest uporządkowana, o wysokich walorach kompozycyjno – estetycznych, a obiekty są usytuowane zgodnie z ich naturą i funkcjami, jakie mają pełnić.
Cechy charakteryzujące przestrzeń zaprojektowaną zgodnie z ładem przestrzennym są najczęściej określone jako:
harmonijne uporządkowanie przestrzeni i występowanie hierarchii w określonym układzie elementów,
równowaga poszczególnych składników w organizacji przestrzeni i celowe rozmieszczenie funkcji (celowość),
najlepsze wykorzystanie przestrzeni w celu najefektywniejszego zaspokojenia potrzeb człowieka (efektywność),
kojarzenie interesu jednostki z dobrem ogólnospołecznym i skoordynowanie zagospodarowania z potrzebami wyższego szczebla (koordynacja),
zgodność przekształceń z warunkami środowiska i brak kolizji funkcji i konfliktów przestrzennych (niekonfliktogenność i rozwój zrównoważony).
By ułatwić zrozumienie definiowanego zjawiska, specjaliści „rozbili” ład przestrzenny na elementy, które na niego się składają. Pierwszym elementem jest ład urbanistyczno – architektoniczny, który jest bezpośrednio związany z strukturą przestrzenną, rozmieszczeniem elementów (np. terenów zielonych, małej architektury), ich wielkością i kształtem oraz usytuowaniem, a także czytelnością tejże struktury. Drugim elementem jest ład społeczny, który jest wypadkową ukształtowanych sieci stosunków społecznych, ich trwałości, utożsamiania się z danym miejscem, a także aspektów związanych z poczuciem bezpieczeństwa. Występuje również ład funkcjonalny, wynikający z koegzystencji różnych funkcji i relacji między nimi, nasyceniem w infrastrukturę społeczną i inne walory użytkowe. Istotny zarówno dla mieszkańców jak i turystów i inwestorów, decydujący o atrakcyjności miejsca jest także ład estetyczny, który dotyczy piękna miejsca, schludności i poczucia porządku, a także występowania dominant poprawiających czytelność tej przestrzeni. Ostatnim jest ład ekologiczny, mający związek z wartością i stanem środowiska przyrodniczego, ochroną przyrody, co z kolei przekłada się na jakość życia mieszkańców, więc tym samym mającym wpływ na ład społeczny. Urbaniści i architekci najczęściej rozumieją ład przestrzenny w kontekście „kompozycyjno – estetycznym”, niemniej jednak ład przestrzenny jest pojęciem interdyscyplinarnym i powinien być rozpatrywany szerzej, przekraczający wyżej wymieniony punkt widzenia, włączając ekonomię, politykę, historię i ochronę środowiska.
Należy pamiętać również, że stosowanie pojęć „ład przestrzenny” i „estetyka przestrzeni” zamiennie jest błędne, ponieważ ład przestrzenny jest szerszym i głębszym pojęciem. Głębia tego terminu polega na tym, że ład przestrzenny poza zaspokajaniem podstawowych fizycznych potrzeb człowieka w środowisku, ma jednocześnie na celu zaspokajanie potrzeb duchowych/ psychicznych, tj. m.in. potrzeby identyfikacji z danym środowiskiem czy poczucia bezpieczeństwa. Ład przestrzenny powinno traktować się kompleksowo, a jednym z jego elementów jest właśnie estetyka.
Stan ładu przestrzennego w Polsce
Polskie ustawodawstwo użyło po raz pierwszy słów „ład przestrzenny” w 1994 roku w Ustawie o Zagospodarowaniu Przestrzennym. Definicja oficjalna, która została wprowadzona do Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku mówi, iż ład przestrzenny „jest to takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne”. Podczas planowania przestrzennego aspekty związane z poszanowaniem ładu przestrzennego są obowiązkiem prawnym. Faktem jest, że głównym podmiotem owego planowania jest gmina, która powinna być wyposażona w kompetencje i jest odpowiedzialna za wprowadzaniem ładu przestrzennego w życie, w głównej mierze poprzez rzetelne i przemyślane Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
Nie jest tajemnicą, że polska przestrzeń ma niestety mało wspólnego z ładem przestrzennym, a jej stan jest mało zadowalający. Do największych problemów przestrzeni w Polsce należy przede wszystkim jej bezkontekstowość, różnorodność w złym tego słowa znaczeniu, nieład oraz brak konsekwencji. Problem jest coraz częściej dostrzegany przez społeczeństwo i podejmowane są na jego temat dyskusje. Zdarzają się sytuacje, w których architekci i urbaniści ulegają modzie i inwestorom, pozwalając na tzw. architekturę punktową, czyli taką, która nie wpisuje się w otoczenie i jest poza kontekstem istniejącej zabudowy. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest brak koncepcji planistycznych i brak osób za to odpowiedzialnych. Nie można jednak powiedzieć, że każda przestrzeń w Polsce jest w złym stanie, występują fragmentaryczne pozytywne przykłady w skali miasta czy też jego dzielnic, natomiast są one zbyt rzadkie, by uznać jednoznacznie, że w Polsce ład przestrzenny występuje. Skupiając się natomiast na ładzie przestrzennym w skali krajowej, wojewódzkiej czy nawet gminnej trzeba niestety przyznać, że pozostaje jak na razie jedynie ambicją.
RYSUNEK 1. CHAOS PRZESTRZENNY W POLSCE NA PRZYKŁADZIE WARSZAWY
Przyczyn takiego stanu rzeczy jest bardzo wiele. Pierwszą i najczęściej poruszaną jest niska świadomość architektoniczna oraz niska kultura estetyczna w kontekście otaczającej nas przestrzeni polskiego społeczeństwa. Możliwości są duże, natomiast niewłaściwe korzystanie z nich jest powodem chaosu przestrzennego, a wyrabianie w sobie smaku architektonicznego i estetycznego to długotrwały proces, szczególnie że tematyka ta poruszana jest nieomalże wyłącznie na uczelniach artystycznych.
W literaturze dokonuje się podziału czynników uznawanych za przyczynę bezładu przestrzennego. Są to przyczyny prawne i społeczne. Do przyczyn prawnych zaliczają się takie czynniki jak:
brak możliwości egzekwowania prawa,
luki legislacyjne,
braki koncepcji przestrzennych,
mała liczba uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a także ich mała precyzyjność.
Zdarza się dość powszechnie, iż jedynym ustaleniem „nie do przejścia” są takie elementy, jak nieprzekraczalna linia zabudowy lub maksymalny procent powierzchni biologicznie czynnej. Takie parametry jak typ użytych materiałów, wysokość zabudowy, kolorystyka czy też sposób wprowadzania zieleni są określone w sposób bardzo ogólny, w wyniku czego inwestorzy posiadają dużą swobodę w dokonywaniu odstęp od projektów budowlanych. Ponadto, w Polsce wyjątkowo zakorzeniła się koncepcja wyższości interesu prywatnego nad publiczny, a w konsekwencji postrzeganie przestrzeni jedynie w ramach swojej własności, co utrudnia przekonanie np. inwestorów do zastosowania rozwiązań zgodnych z ładem przestrzennym, ponieważ zasłaniają się prawem własności. Istotnym czynnikiem prawnym jest brak zapisu o ładzie przestrzennym w ustawie zasadniczej, co ma bardzo często miejsce w krajach Europy Zachodniej.
Przyczynami społecznymi są:
brak środków finansowych,
niska kultura społeczna (np. przekonanie o wyższości interesu prywatnego nad publiczny),
niska kultura estetyczna,
obecny stan przestrzeni (brak wzorców do naśladowania),
chęć oderwania się od architektury PRL-u, co w efekcie przekłada się na dużą różnorodność form architektonicznych, przesycenie ozdobami i kiczowatość.
Bezład przestrzenny to często wynik połączenia złej sytuacji i sporych kontrastów społeczno – ekonomicznych, wraz z korupcją i niemocą prawa. Chaos przestrzenny niestety prowadzi do śmierci miasta przyjaznego i wygodnego dla człowieka.
Ostatnimi czasy w polskiej przestrzeni publicznej zaobserwować można zjawisko, które zwie się „estetyzacją”. Najprościej mówiąc są to działania związane silnie z dziedzictwem i tożsamością, mające na celu poprawę fizjonomii miasta, podnoszenie jego wartości estetycznej. Jest to proces mozolny i trudny, gdyż często wymaga zmiany podejścia i myślenia mieszkańców, co więcej – również w niektórych wypadkach tożsamości miasta czy dzielnicy. Są to zazwyczaj działania polegające na ochronie zabytków, estetyzacji tła miasta poprzez wprowadzanie takich elementów w przestrzeń jak roślinność, mała architektura, dzieła sztuki, jednakże z zachowaniem poszanowania ładu przestrzennego i zasady spójności przestrzeni. Procesy takie są istotne, ponieważ dzięki nim mogą zajść przeobrażenia struktury i przestrzeni miejskiej. Przykładem, który nie do końca spełnił rolę estetyzacji, jest otwarta galeria miejska (Galeria Murrr), która została otwarta na Pradze Północ, na murach fabryki Frito Lay, gdzie fundacja „Bęc Zmiana” postanowiła wydobyć z tej przestrzeni trochę koloru i życia poprzez umożliwienie prezentacji nowoczesnych wielkoformatowych dzieł. Skutkowało to tym, iż różni artyści zamieszczali na murze swoje dzieła o rozmaitej tematyce.
RYSUNEK 2. GALERIA MURRR NA PRADZE PÓŁNOC W WARSZAWIE
Problemem tego pomysłu jest fakt, że taka galeria mogłaby powstać w każdej innej przestrzeni miasta, a reakcja mieszkańców byłaby ta sama – obojętna, nie rozpoczynająca dyskusji, ponieważ prace te nie „dotykały” w żaden sposób ich widzów. Taka forma estetyzacji jedynie zaznaczyła fragment miasta ze wskazaniem jak powinien wyglądać.
Kontrastem do wyżej opisanego przykładu jest instalacja artystyczna „Pozdrowienia z Alej Jerozolimskich” twórczości Joanny Rajkowskiej. Projekt zainspirowany był doświadczeniami artystki, które w procesie tworzenia połączyła je z cechami i specyfiką danego miejsca. Sukces polega na tym, jaką wagę autorka przywiązuje do „miejsca”, które wybiera i odważnie przekształca, bez narzucania jakiejkolwiek interpretacji, która w tym procesie jest bardzo istotna. Opisywana instalacja artystyczna generuje impulsy do dyskusji o tej przestrzeni. Do dnia dzisiejszego Palma wywołuje skrajne emocje i dzieli mieszkańców stolicy na tych otwartych na zmiany i różne interpretacje oraz zwolenników tradycji.
RYSUNEK 3. INSTALACJA ARTYSTYCZNA „POZDROWIENIA Z ALEJ JEROZOLIMSKICH”
Ład przestrzenny jest celem gospodarowania przestrzenią i razem z zasadami zrównoważonego rozwoju jest układem odniesienia dla wszystkich podejmowanych czynności w tym zakresie. Jest pojęciem interdyscyplinarnym. Wprowadza do przestrzeni publicznej spójność, porządek oraz harmonię. W Polsce jego stan nie jest zadowalający, mamy bardzo często do czynienia z przestrzeniami bezkontekstowymi, ukształtowanymi bez konsekwencji i zamysłu urbanistycznego. Zarzuty często dotyczą „samowoli”, budowania „czego się chce, gdzie się chce”, co prowadzi do architektury punktowej. Problem coraz częściej poruszany jest w polskiej debacie publicznej, co napawa nadzieją. Nie można jednak jednoznacznie stwierdzić, że wszystkie bez wyjątku przestrzenie publiczne w Polsce charakteryzują się chaosem przestrzennym – występują przykłady wysokojakościowych przestrzeni, ale to zbyt mało by uznać, że problem nie występuje.
Karol Kacprzak
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Polski Nowy Ład, czyli program społeczno-gospodarczy ogłoszony 15 maja 2021r. przez Premiera Mateusza Morawieckiego, zakłada wprowadzenie regulacji prawnych mających dać nowy zastrzyk energii gospodarce wychodzącej z pandemicznych turbulencji O samej gospodarce w Ładzie jest niewiele, dlatego największą uwagę przyciągają dwie kwestie: dopłaty do zakupu nieruchomości w postaci bonu mieszkaniowego oraz gwarancje udzielane przez Państwo. Bony, jako że mają być realną i wyrażoną w konkretnych kwotach pomocą dla rodzin, przykuły największą uwagę recenzentów i komentatorów życia polityczno-gospodarczego w Polsce. Jednak to druga propozycja, polegająca na udzieleniu przez Państwo gwarancji zastępującej wkład własny, ma realne szanse wywrzeć największy wpływ na rynek mieszkaniowy i zachowania konsumentów.
Czy w Polsce trudno jest uzyskać kredyt na zakup mieszkania?
Obecnie, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny potencjalny kredytobiorca musi wykazać się zdolnością kredytową oraz posiadaniem środków na wkład własny stanowiących od 10% do 20% wartości kupowanej nieruchomości. Zakładając średnią cenę kawalerki w dużym mieście w przedziale 200 – 250 tys. zł (z wyłączeniem stolicy, gdzie ceny mieszkań często przekraczają 300 tys. zł), jest to kwota minimum 20 – 25 tys. zł. Do tego należy pamiętać o 2% podatku PCC-2 w przypadku zakupu na rynku wtórnym oraz koszcie taksy notarialnej na poziomie ok. 3 – 5 tys. zł. Osoba posiadająca zdolność kredytową na taki zakup, zaciągając kredyt, musi obecnie liczyć się z ratą w wysokości ok. 1 250 zł. Odkładając taką kwotę co miesiąc, w ciągu 2-3 lat jest w stanie uzbierać środki na wkład własny. Można to potraktować jako symulację życia z kredytem hipotecznym zaciągniętym na kolejne dekady. Będzie to procentować w przyszłości większą świadomością kredytobiorcy co do jego możliwości obsługi zobowiązań kredytowych.
Udzielanie przez rząd gwarancji zamiast wymaganego przez bank wkładu własnego może skutkować zmniejszeniem świadomości finansowej kredytobiorców. W przypadku zmian na rynku pracy lub podniesienia stóp procentowych, może się to przełożyć na większą liczbę problemów w spłacie kredytów, a następnie zwiększoną liczbę egzekucji komorniczych.
Czy brak wkładu własnego nie pociągnie za sobą dodatkowego kosztu dla kredytobiorcy?
Gwarancje rządowe będą skłaniały banki do udzielania kredytów na 100% wartości nieruchomości. Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że oferty tych kredytów będą mniej korzystne niż te dla klientów, którzy będą mieli wkład własny. Banki będą traktować brak własnych środków jako zwiększenie ryzyka kredytowego, co spowoduje konieczność dodatkowego zabezpieczenia się przed ewentualnymi problemami ze spłatą. W przypadku, kiedy kwota kredytu będzie równa wartości nieruchomości, sama hipoteka może nie wystarczyć. Prawdopodobnie kredyty takie będą miały najwyższe marże na rynku i wiązać się będą z koniecznością wykupienia szeregu dodatkowych produktów zabezpieczających. Finalnie może się okazać, że kredytobiorcy zapłacą więcej niż gdyby dysponowali wkładem własnym.
Jeśli grupa beneficjentów tego rozwiązania będzie wystarczająco duża, faktycznie może mieć to wpływ na zachowania rynku. Brak konieczności uzbierania środków na wkład własny może ułatwić zaciąganie nadmiernych zobowiązań i podejmowanie nadmiernego ryzyka. Przy obecnych stopach procentowych i utrzymującej się dobrej koniunkturze na rynku nieruchomości, ryzyko wydaje się niewielkie. Jednak jeśli ceny mieszkań zaczną spadać, a stopy procentowe rosnąć, zobowiązania mogą stać się zbyt duże do spłacenia.
Kto skorzysta: rynek pierwotny czy wtórny?
Można zakładać, że więcej transakcji z nowego programu obsłuży rynek pierwotny, który wykazuje większą skłonność do oczekiwania na wynik analizy kredytowej banku. Miesięczny okres od podpisania umowy przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości z kupującym do zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest dla deweloperów standardem. Dodatkowo deweloperzy, aby zwiększyć sprzedaż, będą dostosowywać swoje inwestycje do ram formalnych, które zostaną wyznaczone przez program rządowy. Natomiast na rynku wtórnym osoby, które nie będą dysponowały środkami na wpłatę zadatku, będą miały mniejsze szanse na zakup nieruchomości w dobrej lokalizacji i w dobrej cenie. Tu zawsze wygranym będzie klient ze środkami finansowymi pozwalającymi na zarezerwowanie nieruchomości do czasu otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej.
Podsumowanie
Gospodarczo możliwość zaciągania kredytów bez wkładu własnego spowoduje zwiększony dopływ środków do rynku mieszkaniowego, co finalnie najprawdopodobniej przełoży się na podwyżkę cen nieruchomości. Zwiększony popyt spowoduje również podwyżki cen materiałów i usług budowlanych, działek budowlanych i innych elementów wchodzących w skład procesu budowy. Oczywiście nie wiadomo jeszcze, jaka będzie skala programu gwarancyjnego, grupa docelowa oraz jakie wymogi będą musieli spełnić zainteresowani, aby uzyskać gwarancję zastępującą wkład własny. Gdy wzrosną stopy procentowe i rynek zacznie wyhamowywać, część klientów nie będzie w stanie spłać swoich rat kredytowych, a chcąc sprzedać nieruchomość może napotkać sytuację, że jest ona mniej warta niż pozostały do spłaty kredyt.
Oby beneficjenci rządowego programu dofinansowań nie stali się w przyszłości nową grupą „frankowiczów”, którzy nie wiedzieli, czym jest ryzyko wzrostu stóp procentowych oraz spadek wartości nieruchomości, a zobowiązania finansowe zaciągnęli na długie lata.
Jakub Kaczor
Koordynator Programu Wsparcia Kredytobiorców
20 maja br. Sejm przyjął przygotowaną przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jest to nowelizacja obowiązującej aktualnie Ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Nowe przepisy wprowadzają szereg zmian, które mają na celu m.in. poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami oraz eliminację ryzyka utraty przez nabywców nowych mieszkań wpłat na rachunki powiernicze. Ponadto ustawa definiuje nowe zasady, tryb oraz treść zawierania umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych miedzy nabywcą a firmą deweloperską, których celem jest przeniesienie prawa własności nieruchomości, jak również prawa i obowiązki stron ww. umów. Kluczową zmianą jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma zwiększyć ochronę osób kupujących mieszkania z rynku pierwotnego w przypadku upadłości firmy deweloperskiej.
Ustawa nakłada na dewelopera obwiązek przedstawienia nabywcy nieruchomości dokumentacji budowlanej, harmonogramu prac, prospektu informacyjnego oraz dokumentacji swojej sytuacji prawno-finansowej przed zawarciem umowy.
Dla umowy rezerwacyjnej, nowelizacja wprowadza maksymalną wartość opłaty rezerwacyjnej w wysokości 1% wartości nieruchomości określonej w prospekcie emisyjnym. Obecnie deweloperzy sami decydują o wysokości ww. opłaty. Wpłacona przez klienta kwota zaliczana jest na poczet wartości mieszkania gdy podpisana zostanie umowa deweloperska. W przypadku nieotrzymania kredytu, opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona. Jeżeli nabywca zrezygnuje z zakupu nieruchomości, straci wpłaconą sumę. W przypadku gdy to deweloper odstąpi od podpisanej umowy rezerwacyjnej, wypłaci klientowi podwojoną wysokość wpłaconej kwoty.
Ustawa obliguje dewelopera do przekazania prospektu informacyjnego nabywcy mieszkania i definiuje jakie informacje ma on zawierać. Dotąd taki prospekt dostępny był na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. W przypadku wystąpienia nieprawidłowości lub braków w umowie lub prospekcie informacyjnym, nabywca będzie miał prawo odstąpienia od umowy.
Nowe przepisy umożliwią nabywcom nieruchomości odstąpienie od umowy, w przypadku wykrycia istotnych wad przedmiotu umowy wykrytych zarówno w trakcie przekazywania nieruchomości, jak również tych, które ujawniły się od dnia podpisania protokołu przekazania lokalu/domu do dnia przeniesienia własności nieruchomości. Doprecyzowano również procedurę odbioru nieruchomości wraz ze wskazaniem konsekwencji nieusunięcia wady w ustalonym przez nabywcę terminie. W kwestiach spornych nabywca nieruchomości może wystąpić o opinię rzeczoznawcy budowlanego, w celu potwierdzenia wykrycia istnienia wad. Nowością jest możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę w sytuacji nieprzeniesienia w terminie prawa własności na nabywcę.
Na mocy ustawy utworzony zostanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który ma zapewnić ochronę finansową nabywcom mieszkań w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Do zadań DFG należeć będzie gromadzenie danych na temat inwestycji, deweloperów, banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze oraz nabywców; przyjmowanie składek od deweloperów; wypłata należnych świadczeń na rzecz nabywców oraz dochodzenie roszczeń wobec dewelopera lub banku o zwrot środków wypłaconych nabywcy.
W ramach obecnie obowiązujących przepisów firmy deweloperskie są zobligowane do gromadzenia wpłat nabywców mieszkań w bankach na zamkniętych lub otwartych rachunkach powierniczych. W przypadku zamkniętych rachunków, bank wypłaca zgromadzone środki deweloperowi po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. Rachunki otwarte, które przeważają na rynku, pozwalają na sukcesywne przekazywanie środków finansowych deweloperom w transzach zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku upadłości dewelopera, powoduje to ryzyko utraty przez kupującego zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości.
Nowością jest zobligowanie banku do weryfikacji czy deweloper nie zalega z płaceniem podatków, składek na ubezpieczenie społeczne, płatności wobec wykonawców i podwykonawców, jak również sprawdzenia czy wpłacił składki na DFG w odpowiedniej wysokości, przed przekazaniem pieniędzy z rachunku powierniczego deweloperowi. W przypadku kłopotów finansowych czy bankructwa firmy deweloperskiej, przekazane przez bank środki będą miały zabezpieczenie w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, z którego w sytuacjach kryzysowych nastąpi zwrot wpłaconych na zakup mieszkania przez nabywcę środków. Co więcej, w przypadku upadłości banku, DFG wypłaci pieniądze powyżej kwoty gwarantowanej przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie zasilany przez składki płacone przez deweloperów, które mają stanowić zabezpieczenie wpłaconych przez klienta środków. Wysokość stawek określi minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, a ich maksymalna wysokość nie przekroczy 1% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Szereg regulacji wprowadzonych ustawą ma zapewnić bezpieczeństwo obrotu prawnego nieruchomości oraz wyeliminować ryzyko straty finansowej po stronie nabywcy nieruchomości. Zaproponowane rozwiązania zobowiążą do poniesienia dodatkowych kosztów nie tylko deweloperów m.in. związanych z odprowadzaniem składek na DFG, ale również banki, które to będą zobligowane m.in. do inwestycji w nowe systemy informatyczne odpowiadające wymogom ustawy. Koszty branży deweloperskiej i sektora bankowego związane z wprowadzaniem przepisów ustawy w życie mogą zostać w konsekwencji przerzucone na nabywców mieszkań, poprzez wzrost cen nieruchomości oraz kosztów kredytu hipotecznego.
Obecnie nowelizacja oczekuje na podpis prezydenta. Przepisy zaczną obowiązywać po 12 miesiącach od opublikowania w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych artykułów, które zaczną obowiązywać w innych terminach. Zastosowanie przepisów w praktyce pokaże, czy wprowadzone zmiany w znaczący sposób wpłyną na bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami oraz wzrost cen na rynku nieruchomości.
Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFIN
Pandemia COVID-19 przyniosła poważne turbulencje w otoczeniu rynku nieruchomości. Poza zmianą sytuacji makroekonomicznej – spadkiem PKB czy wzrostem inflacji, wywołała również ważne zmiany społeczne, związane z długotrwałym ograniczeniem swobody przemieszczania się czy spadkiem zaufania społecznego. Bardzo istotnym czynnikiem, mającym znaczący wpływ na rynek mieszkaniowy, było również wprowadzenie możliwości świadczenia pracy czy studiowania i nauki w trybie zdalnym. Skutkami pandemii z oczywistych względów najbardziej dotknięty został rynek nieruchomości komercyjnych, w tym przede wszystkim segment handlowy i biurowy. Na rynku mieszkaniowym natomiast najsilniejszy wpływ pandemii widać było w segmencie najmu indywidualnego. W kontekście tych zmian niektórzy obserwatorzy i uczestnicy rynku mieszkaniowego już w drugiej połowie roku 2020 wskazywali na zdecydowany wzrost zainteresowania Polaków zakupem lub budową domu jednorodzinnego. Warto przyjrzeć się zatem, jak w rzeczywistości wygląda rynek domów jednorodzinnych aglomeracji warszawskiej po roku pandemii COVID-19.
Aktywność inwestorów
Wzmożony popyt na domy jednorodzinne powinien skutkować wzrostem liczby zgłoszeń budów lub udzielonych pozwoleń na budowę. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że liczba pozwoleń lub zgłoszeń budowy domu jednorodzinnego w aglomeracji warszawskiej w roku 2020 rzeczywiście była wyższa niż rok wcześniej. W siedmiu powiatach sąsiadujących z Warszawą w 2020 roku uzyskano łącznie pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszenia budowy 4 996 domów jednorodzinnych, a więc aż o 9% więcej niż rok wcześniej. Największy wzrost liczby pozwoleń i zgłoszeń zanotowano w powiecie pruszkowskim – o 28%, czyli z 587 notowanych w roku 2019 do 753. W powiatach otwockim i wołomińskim wzrost przekroczył 13%, natomiast jedynym powiatem, w którym zanotowano spadek, był powiat warszawski zachodni, gdzie uzyskano pozwolenie na budowę lub zgłoszono budowę 542 domów – mniej o 9,4% w stosunku do poprzedniego roku.
WYKRES 1. DYNAMIKA ZMIAN LICZBY POZWOLEŃ WYDANYCH NA BUDOWĘ I ZGŁOSZEŃ BUDOWY Z PROJEKTEM BUDOWLANYM W ROKU 2020
źródło: Główny Urząd Statystyczny
Wśród powiatów sąsiadujących z Warszawą, najwyższą aktywnością indywidualnych inwestorów wyróżniał się powiat wołomiński. W 2020 roku zgłoszono tam budowę i udzielono pozwoleń na budowę 889 domów jednorodzinnych. Najmniej pozwoleń i zgłoszeń, bo tylko 542, zanotowano natomiast w tym okresie w powiecie warszawskim zachodnim.
Analizując wcześniejsze dane, notowany w 2020 roku wzrost aktywności inwestorów indywidualnych trudno jest jednak przypisać działaniu pandemii COVID-19. Wzrostowy trend liczby dokonanych zgłoszeń lub uzyskanych pozwoleń na budowę widoczny był bardzo wyraźnie w aglomeracji warszawskiej już od kilku lat. Zmiany notowane w roku 2020 należy zatem traktować raczej jako kontynuację tego trendu, zwłaszcza, że dane nie wskazują na wyraźne przyspieszenie tego zjawiska po wybuchu pandemii.
WYKRES 2. LICZBA POZWOLEŃ WYDANYCH NA BUDOWĘ I ZGŁOSZEŃ BUDOWY Z PROJEKTEM BUDOWLANYM W LATACH 2012 – 2020
źródło: Główny Urząd Statystyczny
Poziom cen
Jak wynika z danych Centrum AMRON, w roku 2020 nie zanotowano zwiększonej dynamiki zmian cen domów jednorodzinnych w aglomeracji warszawskiej. We wszystkich opisywanych powiatach notowany wzrost cen zbliżony był do poziomu notowanego w okresach wcześniejszych. Największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego notowano w 2020 roku w powiecie warszawskim zachodnim – 9,6%. Wysoką dynamikę cen zanotowano również w powiecie mińskim – 8,2%. Najniższy wzrost średniej ceny zanotowano natomiast w powiecie wołomińskim – 4,36%. W całym roku 2020 najwyższe średnie ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego zanotowano w powiatach: pruszkowskim (5 642,45 zł), piaseczyńskim (5 367,40 zł) oraz warszawskim zachodnim (5 346,76 zł). Najniższe średnie ceny zanotowano natomiast w powiatach: mińskim (4 317,93 zł) oraz wołomińskim (4 632,75zł). Warto odnotować, że dynamika zmian cen średnich domów jednorodzinnych w badanych lokalizacjach odpowiada poziomem wzrostom cen lokali mieszkalnych w aglomeracji. Pozwala to wnioskować o braku dodatkowego popytowego impulsu wzrostu cen domów jednorodzinnych w okresie pandemii.
Trudno również znaleźć dowód na działanie takiego impulsu w przypadku rynku gruntów pod zabudowę jednorodzinną. Zgodnie z danymi Centrum AMRON, średnia cena 1 m2 powierzchni działki w 7 powiatach wokół Warszawy od kilku lat utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 200 zł.
WYKRES 3. ŚREDNIA CENA 1 M2 LOKALU MIESZKALNEGO, BUDYNKU MIESZKALNEGO JEDNORODZINNEGO I GRUNTU POD ZABUDOWĘ JEDNORODZINNĄ W 7 POWIATACH SĄSIADUJĄCYCH Z WARSZAWĄ W LATACH 2012 – 2020
źródło: System AMRON
Przegląd podstawowych danych z rynku domów jednorodzinnych w aglomeracji warszawskiej pozwala zatem na wyciągnięcie wniosku o bardzo ograniczonym wpływie pandemii koronawirusa na ten segment rynku nieruchomości mieszkaniowych. Wydaje się, że w chwili obecnej brakuje przesłanek do wyciągania wniosków o dostrzegalnym, nadmiarowym wzroście popytu zarówno na grunty pod zabudowę jednorodzinną, jak i na budynki jednorodzinne, spowodowanym czynnikami związanymi z pandemią. Liczba zgłoszeń i udzielonych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych, średnie ceny gruntów i domów pozostają w trendach obserwowanych na rynku od dłuższego czasu. Bardziej uprawnionym wydaje się zatem wniosek o odporności tego rynku na czynniki mające źródło w pandemii COVID-19. Być może jednak czas, który upłynął od początku pandemii jest jeszcze zbyt krótki na to, aby mogły one w zdecydowany sposób zmienić sytuację na tym rynku.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Każde miasto zmaga się z wieloma wyzwaniami gospodarczymi, społecznymi i środowiskowymi. W związku z tym potrzebne są efektywne rozwiązania niwelujące te problemy, tak aby zapewnić mieszkańcom miast jak najlepszą jakość życia. Coraz częściej wykorzystuje się w tym celu rozwiązania technologiczne, które mają wpływ na to, czy dane miasto jest inteligentne. Obecnie nie istnieje jedna wspólna definicja Miasta Inteligentnego (ang. Smart City). Termin ten może być różnie rozumiany, jednak najczęściej utożsamiany jest z miastem, w którym kwestie publiczne są rozwiązywane z wykorzystaniem technologii informacyjnych i komunikacyjnych (ICT). Technologie te odgrywają znaczącą rolę we wspieraniu miast, czynieniu ich lepszym miejscem do życia poprzez umożliwienie lepszego wykorzystania energii, usprawnienie transportu oraz wprowadzaniu inteligentnych usług, np. aplikacji mobilnych. Wszystkie te aspekty powinny stanowić integralny system angażujący również obywateli w proces rozwoju.
Termin Smart City funkcjonuje już od dawna i coraz więcej miast uznawanych jest jako „smart”. Z tego powodu zaistniała potrzeba opracowywania zestawień najinteligentniejszych miast. Jednym z najpopularniejszych rankingów jest Smart City Index.
Smart City Index
Smart City Index (SMI) to raport po raz pierwszy sporządzony w 2019 roku przez IMD (The Institute for Management Development, czyli jedną z najważniejszych szkół biznesu na świecie, mieszczącą się w Szwajcarii) we współpracy z Singapurskim Uniwersytetem Technologii i Projektowania (STUD). Druga edycja opublikowana została w 2020 roku również przez IMD oraz STUD.
W kontekście Smart City Index, „inteligentne miasto” jest nadal definiowane jako obszar miejski, w którym stosuje się technologię w celu zwiększenia korzyści i zmniejszenia niedociągnięć urbanizacji dla jego mieszkańców. Przeprowadzone badania opierają się przede wszystkim na percepcji osób, które mieszkają i pracują w danym mieście, aby jak najlepiej uchwycić to, jak postrzegają oni warunki życia zmieniające się dzięki technologiom informacyjnym. Ranking obejmuje 109 miast. W każdym z nich przeprowadzono badanie opinii 120 mieszkańców, którzy oceniali istniejącą infrastrukturę oraz wyposażenie technologiczne i dostępne usługi w pięciu kluczowych obszarach, tj. zdrowie i bezpieczeństwo, mobilność, aktywności, możliwości i zarządzanie. Na pozycjonowanie miast miał też wpływ Wskaźnik Rozwoju Społecznego (HDI), który jest syntetycznym indeksem opartym na średniej wskaźników dotyczących zdrowia (przeciętna długość życia), edukacji (wskaźnik skolaryzacji i wskaźnik analfabetyzmu) oraz PKB na mieszkańca i skonstruowany jest w sposób pozwalający określić skrajne, docelowe wartości wymienionych cech. Wskaźnik HDI jest wykorzystywany w raportach sporządzanych przez Program Narodów Zjednoczonych ds. Rozwoju (UNDP).
Przegląd wyników
Na pierwszym miejscu w rankingu Smart City znalazł się Singapur, który utrzymał pozycję z poprzedniego roku. Kolejne najinteligentniejsze miasta to Helsinki (Finlandia), Zurych (Szwajcaria), Auckland (Nowa Zelandia), Oslo (Norwegia), Kopenhaga (Dania), Genewa (Szwajcaria), Taipei City (Tajwan), Amsterdam (Holandia) oraz Nowy Jork (USA). Zauważyć można, że większość miast w pierwszej dziesiątce to miasta europejskie. Na 55. miejscu w rankingu znalazła się również Warszawa (wzrost o 6 miejsc w stosunku do 2019 roku).
Dla wybranych miast zostały opublikowane wyniki badań przeprowadzone wśród mieszkańców. Respondenci określili obszary priorytetowe, które wymagają uwagi i podjęcia działań. W Warszawie największe zapotrzebowanie jest na mieszkania w przystępnej cenie. Mimo że jest to zjawisko globalne, to należy mieć na uwadze, że gęstość zaludnienia Warszawy wg stanu na 2019 r. to 3 437 osób/km2 (dla porównania w Singapurze to 8 479 osób/km2). Kolejnym obszarem priorytetowym okazało się zanieczyszczenie powietrza, które w Warszawie często przekracza dopuszczalne normy. Stopa bezrobocia w Warszawie wynosi jedynie 1,8% (stan na 2020 r.) i bezrobocie było najrzadziej wskazywanym problemem. Mimo to badania pokazały, że mieszkańcy Warszawy nie odczuwają satysfakcji z wykonywanej pracy. Innym obszarem priorytetowym okazało się przeciążenie dróg, które powoduje powstawanie korków.
Kolejną ważną częścią badania było poznanie stanowiska mieszkańców w trzech aspektach prywatności oraz udział transakcji bezgotówkowych:
gotowość do udostępnienia danych osobowych w celu poprawienia przepustowości dróg – 46,9% mieszkańców Warszawy odpowiedziało twierdząco (dla Singapuru wynik to 65,6%);
poczucie komfortu w przypadku zastosowania technologii rozpoznawania twarzy w celu obniżenia przestępczości – 62,1% (dla Singapuru to 71,3%);
poczucie zwiększenia zaufania do władz dzięki dostępnym informacjom online – 54,7% (dla Singapuru to 72,5%);
udział transakcji bezgotówkowych – 80,9% (dla Singapuru to 71,0%).
W kolejnym etapie badania mieszkańcy Warszawy ocenili istniejącą infrastrukturę oraz wyposażenie technologiczne i dostępne usługi w pięciu obszarach, tj. zdrowie i bezpieczeństwo, mobilność, aktywności, możliwości i zarządzanie. Wyniki zostały przedstawione w taki sposób, że każdy wskaźnik pokazuje wynik dla miasta w porównaniu do grupy, do której został zakwalifikowany według Wskaźnika Rozwoju Społecznego (HDI). W Polsce zarówno istniejąca infrastruktura, jak i technologie zostały najczęściej ocenione powyżej przeciętnej. Jeżeli chodzi o zdrowie i bezpieczeństwo, największym problemem jest zanieczyszczenie powietrza i brak możliwości znalezienia mieszkania, którego czynsz nie przekracza 30% miesięcznych zarobków. Z kolei bardzo dobrze został oceniony dostęp do aplikacji umożliwiających efektywne monitorowanie zanieczyszczeń powietrza oraz aplikacji, dzięki którym łatwo można zbyć niepotrzebne rzeczy, np. ubrania. W przypadku mobilności, niewystarczające są aplikacje umożliwiające śledzenie korków.
Kolejnym obszarem badań były aktywności. Zarówno tereny zieleni, jak i działalność kulturalna była oceniona wysoko. Jeżeli chodzi o możliwości (praca i szkoła), to bardzo pozytywnie oceniono możliwości zatrudnienia (o czym świadczy niska stopa bezrobocia), dostęp do dobrych szkół, tworzenie nowych miejsc pracy i internetowy dostęp do ofert pracy. Niemniej wskazano też, że nauczanie informatyki w szkołach nie jest na satysfakcjonującym poziomie oraz problemem jest szybkość Internetu. Ostatnim obszarem, który został poddany ocenie, było zarządzanie. Wyniki pokazują, że dzięki wprowadzeniu usług online zwiększyła się partycypacja mieszkańców w podejmowaniu decyzji przez władze miasta.
Podsumowanie
Wyniki rankingu napawają optymizmem, ponieważ zazwyczaj poszczególne aspekty zostały ocenione powyżej średniej. Największym problemem pozostaje nadal niedobór mieszkań w przystępnej cenie. Pandemia i związany z nią zakaz przemieszczania wpłynął na zmniejszenie zawieranych transakcji sprzedaży i wynajmu mieszkań oraz udzielanych kredytów w drugim kwartale 2020 r. Sytuacja w kraju mogła zachęcić osoby planujące zakup nieruchomości do wstrzymania się od decyzji zakupowych i oczekiwania na spadek cen. Jednak zgodnie z danymi opublikowanymi w Raporcie AMRON-SARFiN 4/2020, średnia cena za 1 m2 mieszkania w Warszawie nie spadła, a popyt na kredyty stopniowo zwiększał się od sierpnia 2020 r. Pandemia nie wpłynęła też znacząco na budownictwo mieszkaniowe, ponieważ w 2020 r. oddano do użytkowania nadzwyczajnie dużo mieszkań i domów. O ile inne aspekty życia w mieście, takie jak poprawa mobilności i stosowanie coraz to nowych rozwiązań technologicznych, mogą wpłynąć na postrzeganie Warszawy jako miasta „smart”, tak nawet pandemia okazała się niewystarczającym bodźcem do obniżenia cen na rynku nieruchomości.
Daria Łaskowska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Kupując działkę pod budowę domu należy sprawdzić nie tylko stan prawny nieruchomości czy uzbrojenie działki, ale również warto zainteresować się tym, co jest w najbliższym otoczeniu. Do jednej z istotnych kwestii należy zbadanie, czy dana działka znajduje się na terenach zalewowych. Powódź stanowi duże zagrożenie dla życia ludzi i ich dobytków. Tylko jak to sprawdzić? Ten artykuł ma na celu pomóc Ci w poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie.
OBSZARY SZCZEGÓLNEGO ZAGROŻENIA POWODZIĄ – CO TO TAKIEGO?
Zgodnie z definicją zawartą w art. 16 pkt. 34 ustawy Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 r., obszary szczególnego zagrożenia powodzią to:
obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1% (co oznacza prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi raz na 100 lat),
obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10% (co oznacza prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi raz na 10 lat),
obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, a także wyspy i przymuliska stanowiące działki ewidencyjne,
pas techniczny brzegu morskiego stanowiący strefę wzajemnego bezpośredniego oddziaływania morza i lądu.
Z przytoczonej definicji wynika, że do obszarów szczególnego zagrożenia powodzią zalicza się obszary położone tuż przy linii brzegowej rzeki lub brzegu morskiego oraz te, które na podstawie modeli prognostycznych znajdą się pod wodą w przypadku wystąpienia powodzi.
MAPY ZAGROŻENIA POWODZIOWEGO I MAPY RYZYKA POWODZIOWEGO – PODSTAWA DZIAŁAŃ PRZECIWPOWODZIOWYCH
Mapy zagrożenia powodziowego (MZP) i mapy ryzyka powodziowego (MRP) to główne dokumenty planistyczne, których obowiązek stworzenia ciąży aktualnie na Państwowym Gospodarstwie Wodnym Wody Polskie.
MZP i MRP stanowią podstawę do oceny ryzyka powodziowego oraz są podstawą do podejmowania działań przeciwpowodziowych mających na celu przeciwdziałanie negatywnym skutkom powodzi dla ochrony zdrowia i życia ludzi, jak również działalności gospodarczej, środowiska i dziedzictwa kulturowego. Stanowią one punkt odniesienia do prowadzania analiz i podejmowania decyzji niezbędnych do realizacji działań różnych organów administracji, głównie w zakresie zarządzania kryzysowego.
Obowiązek opracowania MZP i MRP wynika z aktów prawnych, tj.:
Dyrektywy 2007/60/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 23 października 2007 r. w sprawie oceny ryzyka powodziowego i zarządzania nim (Dyrektywa Powodziowa),
Ustawy – Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 r.
Rozporządzenia Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 4 października 2018 r. w sprawie opracowania map zagrożenia powodziowego oraz map ryzyka powodziowego.
Granice obszarów zagrożenia powodziowego, które są przedstawiane na MZP i MRP, uzyskuje się w wyniku matematycznego modelowania hydraulicznego. Wykorzystuje ono numeryczny model terenu i na ich podstawie oblicza, w jaki sposób na danym obszarze rozleje się woda z rzeki podczas powodzi (w wariancie, gdy nie ma wału przeciwpowodziowego, jak i po jego ewentualnym rozerwaniu) – z uwzględnieniem zasięgu, głębokości, prędkości przepływu oraz czasu jego trwania. Należy zaznaczyć, że mapy zagrożenia powodziowego nie prezentują zasięgów powodzi historycznych, ale zaznaczone są na nich obszary o określonym prawdopodobieństwie wystąpienia powodzi.
Na mapach tereny te są podzielone na:
obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest niskie i wynosi 0,2% (raz na 500 lat) lub na których istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia ekstremalnego;
obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1% (raz na 100 lat);
obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10% (raz na 10 lat);
obszary obejmujące tereny narażone na zalanie w przypadku:
zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego,
zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwsztormowego,
zniszczenia lub uszkodzenia budowli piętrzącej.
Ponadto na mapach zagrożenia powodziowego przedstawiona jest głębokość oraz prędkość wody i kierunki przepływu wody (dla miast wojewódzkich i miast na prawach powiatu oraz innych miast o liczbie mieszkańców przekraczającej 100 000 osób).
MZR I MPR – GDZIE JE ZNALEŹĆ ?
Hydroportal (https://isok.gov.pl/hydroportal.html) to publiczny portal prowadzony przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Znajdziemy w nim informacje dotyczące wód na terenie Polski. Umożliwia on przeglądanie danych dotyczących ryzyka powodziowego, przeciwdziałania suszy czy prezentujący plany gospodarowania wodami.
RYSUNEK 1. RODZAJE MAP DOSTĘPNYCH NA HYDROPORTALU
źródło: Hydroportal – ISOK
Swoją budową Hydroportal przypomina Geoportal krajowy. Do wyboru w nim mamy kilka typów map. Ze względu na zagrożenie powodziowe, najbardziej interesujące będą mapy zagrożenia powodziowego (MZP) i mapy ryzyka powodziowego (MRP). Znając numer działki, za pomocą wyszukiwarki w panelu w lewym górnym rogu w łatwy sposób możemy znaleźć intersującą nas nieruchomość.
Korzystając z Hydroportalu możemy interaktywnie włączać i wyłączać odpowiednie warstwy odpowiadające odpowiednim stopniom prawdopodobieństwa powodzi. Można również sprawdzić, jakie obszary znalazłyby się pod wodą w przypadku przerwania wałów przeciwpowodziowych czy zniszczenia budowli wodnych.
RYSUNEK 2. RZUT Z MAPY ZAGROŻENIA POWODZIOWEGO
źródło: Hydroportal – ISOK
RYSUNEK 3. RZUT Z MAPY WSTĘPNEGO ZAGROŻENIA POWODZIOWEGO
źródło: Hydroportal – ISOK
Na Hydroportalu dostępne są mapy w postaci kartograficznej do pobrania w formacie pdf, z podziałem na strefy wysokiego i niskiego ryzyka oraz zagrożenia powodziowego. W lewym górnym rogu w pasku z nazwą mapy wystarczy wybrać Hydroportal MZP i MRP w formacie pdf. Po naciśnięciu na mapę pojawia się okno z nazwą arkusza. Gdy na nie naciśniemy możemy wybrać, który rodzaj mapy nas interesuje, po czym dostaniemy link do odpowiedniego arkusza.
RYSUNEK 4. RZUT Z MAPY SKOROWIDZÓW MZP I MRP W FORMACIE PDF
źródło: Hydroportal – ISOK
RYSUNEK 5. PRZYKŁAD ARKUSZA MAPY ZAGROŻENIA POWODZIOWEGO
źródło: Hydroportal – ISOK
DOKUMENTY STRATEGICZNE I PLANISTYCZNE – OBOWIĄZKOWA INFORMACJA O ZAGROŻENIU POWODZIĄ
Zgodnie z Art. 166. Ustawy Prawo Wodne w celu zapewnienia ochrony ludności i mienia przed powodzią obszary szczególnego zagrożenia powodzią uwzględnia się obowiązkowo w dokumentach planistycznych i strategicznych, takich jak:
w planie zagospodarowania przestrzennego województwa,
strategii rozwoju województwa,
strategii rozwoju gminy,
strategii rozwoju ponadlokalnego,
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
gminnym programie rewitalizacji,
decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.
Ponadto poziom zagrożenia powodziowego wynikający z wyznaczenia obszarów szczególnego zagrożenia powodzią uwzględnia się również w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzjach o warunkach zabudowy dotyczących nieruchomości w całości lub w części położonych na tych obszarach.
Ze względu na skalę opracowania, najbardziej odpowiednim opracowaniem do sprawdzenia interesujących nas informacji będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdyż swoim zasięgiem obejmuje tylko fragment gminy lub miejscowości. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zaleca się sprawdzenie innych dokumentów. Ze względu na generalizację opracowań ponadlokalnych i wojewódzkich, bardziej odpowiednie będą te o zasięgu gminnym, np. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy czy strategia rozwoju gminy. Posiadanie strategii rozwoju gminy przez jednostki samorządowe nie wynika z obowiązku ustawowego, jednak zdecydowana większość gmin w Polsce posiada ten dokument strategiczny.
Bardzo często gminy, które posiadają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jak również strategie rozwoju, udostępniają tego rodzaju dokumenty na swoich stronach internetowych i/ lub w biuletynach informacji publicznej. Niektóre z nich posiadają również własne portale mapowe, tzw. Geoportale, gdzie publikowane są miejscowe plany. Takie rozwiązanie umożliwia sprawdzenie planu zagospodarowania działki poprzez wyszukanie jej lokalizacji na mapie. Jednakże często publikowane na Geoportalach plany nie są na bieżąco aktualizowane.
W każdym urzędzie miasta lub gminy, po złożeniu odpowiedniego wniosku, można uzyskać wypis i wyrys z MPZP dla konkretnej działki. Jednakże by go uzyskać, należy wnieść odpowiednią opłatę i liczyć się z okresem oczekiwania na otrzymanie takiego dokumentu.
RYSUNEK 6. PRZYKŁAD MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Z OBSZARAMI NARAŻONYMI NA NIEBEZPIECZEŃSTWO POWODZI
źródło: UM Łomianki
PROFIL TERENU – JAK WYSOKO SIĘGNIE WODA?
Profil terenu inaczej nazywany przekrojem topograficznym to wykres, na którym na osi poziomej przedstawia się odległości wzdłuż wybranej linii poprowadzonej przez teren, a na osi pionowej wysokości bezwzględne. Wyznaczenie linii od badanej nieruchomości do np. brzegu rzeki pozwala wyznaczyć różnice wysokości położenia dwóch punktów oraz wyznaczyć wysokości bariery, np. wałów przeciwpowodziowych.
W Geoportalu krajowym dostępnym pod adresem https://geoportal.gov.pl/ w zakładce „Numeryczny Model Terenu” w menu głównym znajduje się narzędzie „Profil terenu”, które na podstawie wbudowanego Numerycznego Modelu Terenu (NMT) wyznacza przekrój wzdłuż wyznaczonej przez użytkownika linii.
Po wybraniu opcji „Profil terenu” pojawia się panel, w którym należy wybrać rozdzielczość NMT, a następnie należy wcisnąć znajdujący się w lewym górnym rogu przycisk „Rysuj linię profilu”. Kolejną czynnością jest narysowanie na wybranym obszarze mapy linii poprzez klikanie w wybranych punktach. Rysowanie można zakończyć za pomocą dwukrotnego kliknięcia lewym przyciskiem myszy. Narzędzie zwraca wynik w postaci wykresu.
RYSUNEK 7. PREZENTACJA RYSOWANIA LINII PROFILU TERENU
źródło: opracowanie własne z wykorzystaniem narzędzia profil terenu w serwisie geoportal.gov.pl
WYWIAD ŚRODOWISKOWY
Dobrym źródłem informacji są zawsze rozmowy z najbliższymi sąsiadami. Warto ich podpytać, czy w okolicy występowały kiedykolwiek powodzie oraz czy znajdują się tu jakieś zbiorniki retencyjne lub wały przeciwpowodziowe. Ponadto warto zapytać, czy w ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat doszło do wylania rzeki oraz jak długo po tym zdarzeniu woda „stała” na powierzchni. Starsi mieszkańcy na pewno wiedzą, jak szybko przepełniają się studzienki kanalizacyjne albo czy nadążają z odbiorem fali płynącej ulicami. Podpowiedzą też, czy kiedykolwiek zalewało im piwnice.
W przypadku, gdy w okolicach brak jest zabudowy, można przyjrzeć się okolicznej roślinności. Na terenach podmokłych dominują głównie wierzby i olchy, a na łąkach rosną skrzypy polne, wełnianki czy sitowie. Występowanie takich roślin na działce oznacza wysoki poziom wód gruntowych, a za czym idzie – podwyższone ryzyko powstawania na tym obszarze rozlewisk albo zastoisk wodnych.
PODSUMOWANIE
Sposobów na uzyskanie informacji o tym, czy interesująca nas działka leży na obszarze zagrożonym powodzią, jest kilka. Są one publicznie dostępne dla wszystkich, jednakże trzeba wiedzieć, jak do nich dotrzeć. Informacje o terenach zalewowych są niezwykle cenne i mogą uchronić życie ludzie i nasz dobytek.
Agnieszka Bartoszewska
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON jest pomysłodawcą i realizatorem projektu „Baza Danych Budynków”, którego głównym celem jest zgromadzenie wiarygodnych i ujednoliconych informacji o budynkach oraz ich otoczeniu. Baza Danych Budynków pozwala na uporządkowanie, zweryfikowanie i wystandaryzowanie informacji o budynkach, obecnie rozproszonych, gromadzonych w wielu bazach i rejestrach należących do jednostek samorządu terytorialnego, agend rządowych oraz podmiotów komercyjnych. Atrybuty przechowywane w bazie umożliwiają dokładną lokalizację budynków, pozyskanie ich charakterystycznych parametrów technicznych, analizę ich najbliższego otoczenia, a także określenie wartości nieruchomości. Tworzona przez nas baza będzie stanowiła ogromne wsparcie dla instytucji oraz podmiotów, które wykorzystują dane o nieruchomościach oraz muszą mieć dostęp do aktualnych i sprawdzonych informacji.
Źródeł danych o budynkach jest wiele. Wśród nich można wyróżnić między innymi księgi wieczyste, kataster nieruchomości, geoportale oraz wszelkiego rodzaju ewidencje, rejestry i wykazy, które prowadzone są zarówno przez podmioty sektora publicznego, jak i prywatnego. Dostęp do nich jest często utrudniony bądź odpłatny. Na niektórych portalach dostępna jest wyłącznie funkcja przeglądania. Danych nie można pobrać, a następnie otworzyć w pożądanym formacie, co uniemożliwia przeprowadzanie szczegółowych analiz. Nawet jeśli eksport jest możliwy, to często wprowadzane są limity udostępniania danych. Remedium stanowi Baza Danych Budynków, która w jednym miejscu gromadzi wszystkie informacje potrzebne najważniejszym uczestnikom rynku nieruchomości, czyli deweloperom, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom, zarządcom, bankom, towarzystwom ubezpieczeniowym, samorządom czy też analitykom rynku. W naszej bazie nie tylko integrujemy dane z najważniejszych wiarygodnych źródeł, ale także sprawdzamy ich poprawność. W Bazie Danych Budynków zdefiniowane są atrybuty, które nie są powszechnie dostępne na znanych nam portalach. Czasem istnieje konieczność uzupełnienia wykorzystywanych rejestrów, ponieważ informacje w nich zawarte są niekompletne.
RODZAJE BUDYNKÓW W BAZIE
Baza Danych Budynków obejmuje przede wszystkim budynki mieszkalne wielorodzinne i jednorodzinne, ale także budynki niemieszkalne, które posiadają adres w ogólnopolskiej bazie punktów adresowych, m.in. budynki biurowe, handlowo-usługowe i przemysłowe. Oprócz podziału obiektów ze względu na ich przeznaczenie, sklasyfikowano je także według wysokości zgodnie z prawem budowlanym na budynki niskie, wysokie oraz wieżowce.
OPIS STRUKTURY BAZY DANYCH BUDYNKÓW
Każdy budynek znajdujący się w bazie jest opisany za pomocą 94 atrybutów. Lokalizacja jest wskazana poprzez nazwę i kod TERYT województwa, powiatu, gminy, miejscowości i ulicy oraz numer i kod TERYT obrębu i działki ewidencyjnej. Podane są także informacje o typie ulicy, numerze budynku, kodzie pocztowym, dzielnicy, osiedlu oraz strefie miasta określonej na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ponadto dla każdego obiektu obliczane są współrzędne X i Y w Państwowym Układzie Współrzędnych Geodezyjnych 1992.
Budynki są klasyfikowane według rodzaju oraz funkcji ogólnej i szczegółowej zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (KŚT) i Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB). Dzięki temu możliwa jest identyfikacja między innymi budynków mieszkalnych, biurowych czy też garaży. Opis charakterystycznych parametrów budynku obejmuje liczbę kondygnacji oraz powierzchnię zabudowy. W bazie znajdują się również informacje o wpisie do rejestru zabytków oraz o nazwie historycznej obiektu. Dodatkowo dla budynków wielorodzinnych określono rok i technologię budowy.
Dla każdego obiektu znajdującego się w bazie przeprowadzana jest szczegółowa analiza jego otoczenia w buforze o promieniu 400 metrów. W rezultacie otrzymujemy wskaźnik intensywności zabudowy, liczbę różnego rodzaju obiektów, np. budynków jednorodzinnych, przemysłowych, zabytkowych, hoteli, szkół i innych, a także procentowy udział danego pokrycia terenu z Urban Atlas, np. zieleni miejskiej, zabudowy usługowej, czy też terenów sportowych. Obliczane są również odległości budynków od obiektów liniowych, tj.: dróg, torów kolejowych, linii wysokiego napięcia, a także od obiektów punktowych, np. przystanków autobusowych i tramwajowych czy też stacji metra. Na podstawie analizy otoczenia istnieje możliwość oceny opłacalności inwestycji bądź znalezienia oferty sprzedaży lokalu lub domu jak najbardziej dopasowanej do oczekiwań potencjalnego nabywcy.
Dodatkowo pozyskiwane są dane o prawie własności gruntu, poziomie hałasu lotniczego, czasie dojazdu do centrum miasta, miejskiej wyspie ciepła oraz terenach zalewowych i zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych.
Na indywidualne zamówienie mamy możliwość poszerzenia Bazy Danych Budynków i dodania do niej dodatkowych atrybutów według życzenia odbiorcy danych. Mogą to być np.: średnie ceny transakcyjne w budynkach pozyskane z bazy AMRON, liczba lokali w budynkach, informacja o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność czy też lokalizacja w strefie ograniczonego użytkowania.
ŹRÓDŁA DANYCH O BUDYNKACH
Baza Danych Budynków opiera się wyłącznie na rzetelnych źródłach informacji. W przypadku wątpliwości odnośnie poprawności pozyskanych danych poszukujemy dodatkowego źródła, na podstawie którego możemy ją potwierdzić. Zgromadzone dane często wymagają odpowiedniego przetworzenia, np. zmiany struktury, formatu lub układu współrzędnych. Pozyskanie niektórych zbiorów informacji jest odpłatne i wiąże się z wysłaniem wniosków o ich udostępnienie.
Największym wyzwaniem w projekcie jest integracja danych różnego pochodzenia. Przykładowo Baza Danych Obiektów Topograficznych (BDOT) zawierająca obrysy budynków oraz opis ich parametrów technicznych nie jest spójna z Bazą Punktów Adresowych (BPA). Często konieczna jest zmiana lokalizacji punktów adresowych, ponieważ są one zbyt bardzo oddalone od obrysu budynku z BDOT. Ponadto usuwane są adresy z BPA, dla których nie można znaleźć budynku w BDOT ze względu na wyburzenie. Specjalistyczne mapy czy też rysunki planów miejscowych są kalibrowane i wektoryzowane, tak aby można było na ich podstawie wykonywać analizy przestrzenne. Ewidencje i rejestry są odpowiednio przetwarzane, dzięki czemu wszystkie informacje można wyświetlać na mapie.
PRZYKŁADOWY OPIS BUDYNKU
Adres: ul. Jedności Narodowej 94, 50-261 Wrocław
Budynek położony jest w dzielnicy „Śródmieście” na osiedlu „Nadodrze”. Obręb nosi nazwę „Plac Grunwaldzki” i posiada nadany kod TERYT 026401_1.0005. Działka ewidencyjna pokrywa się z konturem budynku i oznaczona jest numerem 69. Współrzędne obiektu w układzie 1992 to X: 363464,43 i Y: 363053,53.
Według Klasyfikacji Środków Trwałych obiekt oznaczono numerem „110”, czyli jest to budynek mieszkalny. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych nadano kod „1122”, co oznacza budynek wielorodzinny (o trzech i więcej mieszkaniach). Kamienica została wybudowana w technologii tradycyjnej, murowanej w latach 90-tych XIX w. Wpisana jest do rejestru zabytków. Powierzchnia zabudowy budynku wynosi 420, 51 m2, zaś liczba kondygnacji to 5. Obecnie na parterze funkcjonują lokale usługowe.
RYSUNEK 1. OTOCZENIE BUDYNKU W BUFORZE 400 MRYSUNEK 1. OTOCZENIE BUDYNKU W BUFORZE 400 M
Analiza otoczenia budynku w buforze 400-metrowym wykazała, że w okolicy znajdują się głównie budynki wielorodzinne (352), w tym większość z nich to zabytkowe kamienice. W badanym obszarze zidentyfikowano 8 budynków typowo biurowych, 11 handlowo-usługowych, 20 garażowych i 2 opieki zdrowotnej. Ponadto w okolicy usytuowano szkołę podstawową i liceum ogólnokształcące. Odległość omawianego budynku od torów tramwajowych wynosi 65 m, zaś odległość od stacji kolejowej – 803 m. Do najbliższego przystanku komunikacji miejskiej można dojść zaledwie w minutę. W najbliższym otoczeniu nie zaobserwowano obiektów uciążliwych, takich jak lotnisko, wysypisko śmieci czy autostrada. Zagęszczenie zabudowy w buforze o promieniu 400 metrów obliczone na podstawie BDOT wynosi 29%. W skali trzystopniowej (niskie, średnie, wysokie) jest to zagęszczenie średnie. Biorąc pod uwagę pokrycie terenu z Urban Atlas można stwierdzić, że 76% powierzchni analizowanego terenu zajmuje ciągła zabudowa mieszkaniowa, 10% pokrywa zabudowa usługowa, 4% zieleń miejska, zaś pozostałe 10% zajmują drogi i przylegające do nich obszary.
MOŻLIWE ZASTOSOWANIA BAZY DANYCH BUDYNKÓW
Ułatwienie pracy podmiotom działającym na rynku nieruchomości m.in. rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom, zarządcom, deweloperom, analitykom rynku, towarzystwom ubezpieczeniowym, samorządom i bankom, które muszą mieć dostęp do aktualnych i rzetelnych informacji o budynkach. Nasza baza może okazać się bardzo pomocna w procesie wyceny i obrotu nieruchomościami, a także pozyskiwania gruntów pod inwestycję.
Narzędzie do weryfikacji i uzupełniania informacji znajdujących się w istniejących bazach i rejestrach, które prowadzone są przez instytucje publiczne bądź podmioty prywatne zajmujące się rynkiem nieruchomości. Baza Danych Budynków posłuży przede wszystkim do poprawy jakości bazy AMRON gromadzącej informacje o cechach, cenach oraz wartościach nieruchomości.
Poprawa funkcjonalności Systemu AMRON – szybsze wprowadzanie danych do Systemu dzięki automatycznemu uzupełnianiu informacji o budynkach przy opisywaniu transakcji, czy też możliwość wygenerowania raportów automatycznie dobierających nieruchomości podobne do wycenianej.
Wizualizacja danych na mapach w dowolnym oprogramowaniu GIS, dzięki czemu możliwe jest wykonywanie zaawansowanych analiz przestrzennych.
Tworzenie raportów informujących deweloperów lub nabywców domów i lokali o ryzykach związanych z kupnem bądź inwestycją.
Przygotowanie zaawansowanych opracowań tematycznych dotyczących wpływu otoczenia nieruchomości na jej wartość.
Tworzenie map rozkładu cen, dzięki którym w szybki sposób można zorientować się, ile kosztują mieszkania lub domy w danej lokalizacji. Takie opracowania stanowią pomocne narzędzie podczas segmentacji rynku oraz wydzielania stref drogich i tanich. Pozwalają również zauważać zależności pomiędzy wartością nieruchomości, a jej położeniem, np. odległością od głównych ciągów komunikacyjnych lub występowaniem w okolicy obiektów uciążliwych.
Odpłatne udostępnienie bazy zainteresowanym podmiotom w celu gromadzenia przez nich dodatkowych informacji o budynkach.
OPRACOWANE OBSZARY
Baza Danych Budynków obejmuje zasięgiem 18 największych aglomeracji i miast w Polsce. Gromadzimy dane łącznie z 61 powiatów. W bazie znajdują się takie miasta, jak: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot, Łódź wraz z powiatami sąsiednimi, Katowice razem z konurbacją górnośląską oraz Bydgoszcz, Toruń, Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski, Białystok, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów i Szczecin. Docelowo Baza Danych Budynków może pokryć obszar całego kraju.
RYSUNEK 2. OPRACOWANE OBSZARY W BAZIE DANYCH BUDYNKÓW
W Bazie Danych Budynków znajduje się obecnie 1 527 290 rekordów zawierających opis budynków mieszkalnych, w tym 199506 z nich dotyczy budynków wielorodzinnych, natomiast 1 327784 budynków jednorodzinnych. Łącznie z budynkami niemieszkalnymi zgromadziliśmy dane o 1 650014 budynkach. Baza jest systematycznie rozbudowywana i finalnie będzie zawierała więcej rekordów.
AKTUALNOŚĆ DANYCH
Jednorazowe zasilenie Bazy Danych Budynków nie wystarcza, aby zachować aktualność danych. Większość atrybutów znajdujących się w bazie zmienia się w czasie. W przypadku rozbudowy budynku powierzchnia zabudowy zwiększa się, zaś nadbudowa powoduje zmianę liczby kondygnacji. W wyniku podziałów lub scaleń granice i numery działek ewidencyjnych zmieniają się. Ponadto rozbudowywana jest infrastruktura transportu, co wymusza ponowne przeliczenie odległości budynków od obiektów liniowych, np. torów lub dróg. Trzeba również pamiętać o dodawaniu do bazy budynków nowo powstałych oraz usuwanie z niej obiektów, które zostały wyburzone. Aktualizacja przeprowadzana jest cyklicznie w oparciu o analizę skali zmian na danym obszarze.
