Zmiany w przepisach dotyczących wywłaszczeń

Rząd planuje zmianę przepisów regulujących kwestie wywłaszczeń i odszkodowań za wywłaszczone mienie. Planowane zmiany przepisów obejmują nowelizację Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także szeregu specustaw – energetycznej, drogowej i kolejowej. Zasadniczym celem wprowadzanych zmian jest odejście od tzw. zasady korzyści przy wycenie wywłaszczanej nieruchomości, a co za tym idzie – określaniu wysokości należnego odszkodowania.

Zgodnie z zapisami rozdziału 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami regulującego kwestie związane z wywłaszczeniem nieruchomości, a konkretnie z artykułem 134, podstawę ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość stanowi jej wartość rynkowa, z zastrzeżeniem, że jeśli ta nie może zostać określona, ponieważ tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, podstawą określenia wysokości odszkodowania jest jej wartość odtworzeniowa. Rzeczoznawca dokonujący wyceny przy określeniu wartości wywłaszczanej nieruchomości powinien wziąć pod uwagę jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z punktu widzenia planowanych zmian, kluczowe są punkty 3 i 4 artykułu 134. Ich zapisy stanowią, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeśli jednak przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Oznacza to, że według obecnie obowiązujących przepisów rzeczoznawca dokonujący wyceny nieruchomości powinien dokonać wyboru uwzględniającego korzystniejsze z punktu widzenia jej wartości przeznaczenie nieruchomości.

Mimo to, że dotychczasowe rozwiązanie wydaje się korzystne dla właścicieli wywłaszczanych nieruchomości, ma ono istotne wady. Najważniejszą z nich jest ograniczenie wysokości potencjalnego odszkodowania za wywłaszczenie, nawet w sytuacji, w której nie pokrywa ono kosztów poszukiwania, nabycia i przeprowadzki do nowej nieruchomości. W nowym, planowanym rozwiązaniu wysokość odszkodowania ma być oparta na wartości rynkowej nieruchomości, jednak właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości wypłacany będzie dodatkowo bonus, stanowiący ryczałt kosztów poszukiwania i przeprowadzki do nowej nieruchomości. Wysokość tego bonusu ma wynieść 10% wartości, a w przypadku wywłaszczenia obiektów budowlanych i lokali kwota ta ma wzrosnąć dwukrotnie. Korzystnym rozwiązaniem przewidzianym w planowanych przepisach jest również przyznanie roszczenia cywilnego dla wywłaszczonych, jeśli wypłacone odszkodowanie nie pokryje szkody rzeczywistej związanej z wywłaszczeniem nieruchomości. Obowiązujące dotychczas przepisy nie uwzględniały takiej możliwości.

Przyznanie roszczenia cywilnego będzie miało istotne znaczenie przede wszystkim dla wywłaszczanych przedsiębiorców. Planowane zmiany przepisów przewidują, że mechanizmy mające służyć powiększeniu wypłacanego odszkodowania mają zostać ograniczone wyłącznie do nieruchomości mieszkaniowych, a zatem przedsiębiorcom chcącym odtworzyć swoje firmy w innych lokalizacjach, otrzymać zwrot kosztów przeprowadzki lub uzyskać odszkodowanie za utracone korzyści pozostanie tylko droga sądowa.

Planowaną nowelizację wiąże się z projektem budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego i wynikającej z niego konieczności wywłaszczenia części osób mieszkających na jego przyszłym obszarze. Według ujawnionych ostatnio informacji, lokalizacja CPK, który według planów ma powstać do roku 2027, została już określona. Port lotniczy ma objąć obszar 74 kilometrów kwadratowych w trzech gminach – Baranów, Teresin i Wiskitki. Konieczność wywłaszczenia, całkowitego lub częściowego, dotyczyć będzie mieszkańców dwudziestu miejscowości położonych w tych gminach. W chwili obecnej trwa jeszcze program dobrowolnych nabyć, jednak póki co udało się pozyskać stosunkowo niewiele terenu – zaledwie 10 hektarów. Od nowego roku mają natomiast ruszyć przymusowe wywłaszczenia.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości