BIM od inwestycji po zarządzanie nieruchomościami

W sektorze budowlanym, tak jak i w innych sektorach gospodarki, stosuje się coraz więcej nowych rozwiązań technologicznych. Jednym z takich rozwiązań jest technologia BIM. Wdrożenie BIM już we wczesnych etapach inwestycji oraz jego konsekwentne stosowanie w trakcie realizacji projektu może umożliwić łatwą integrację wszystkich składowych etapu inwestycyjnego, a w efekcie późniejsze sprawne zarządzenie nieruchomością. Zarządzenie nieruchomościami to nie tylko nadzorowanie bieżącego stanu nieruchomości, ale także planowanie przyszłościowych celów prowadzących do utrzymania nieruchomości w dobrej kondycji oraz jej rozwój. Gromadzenie i przetwarzanie danych w celu uzyskania informacji jest kluczową czynnością podczas racjonalnego planowania inwestycji, gospodarowania i zarządzania nieruchomościami. Dlatego też, dużym ułatwieniem zarówno na etapie zarządzania, a przede wszystkim na etapie inwestycji jest stosowanie koncepcji BIM.

BIM – definicja

Pojęcie BIM jest bardzo szerokim pojęciem i ma wiele znaczeń. Skrót BIM jest tłumaczony na kilka sposobów:

• Building Information Model, czyli model informacji o obiekcie budowlanym;
• Building Information Modeling, czyli modelowanie informacji o obiekcie budowlanym;
• Building Information Management, czyli zarządzanie informacją o obiekcie budowlanym.

Niezależnie od stosowanego rozwinięcia, kluczowym słowem jest informacja. BIM zatem jest procesem lub metodyką zarządzania informacjami o obiektach budowlanych. Na BIM składają się metodyka oraz narzędzia stosowane do realizacji założonych celów inwestycyjnych. Metodyka BIM opiera się na cyfrowym odwzorowaniu obiektu budowlanego w sposób szczegółowy, na różnych etapach „życia” obiektu. Jej celem jest integracja informacji wejściowych i wyjściowych o obiekcie, co umożliwia łatwiejszą eksploatacją i późniejsze zarządzanie nim. Proces ten łączy ze sobą dane dotyczące etapów planowania inwestycji, projektowania oraz realizacji, aż po utrzymanie budynku, zarządzanie, a nawet jego rozbiórkę. Metodyka usprawnia organizację oraz zarządzanie dokumentacją dotyczącą inwestycji budowlanej. BIM umożliwia stworzenie pewnej symulacji wyżej wymienionych procesów, co zdecydowanie ułatwia kontrolowanie realizacji poszczególnych etapów podczas trwania całego projektu.

W procesie BIM tworzona jest baza danych o realizowanym obiekcie. Na podstawie danych w niej gromadzonych możliwe jest kontrolowanie kosztów i harmonogramu działań dotyczących inwestycji, jak i zarządzania obiektem budowlanym. Model taki stanowi szczegółowe źródło wiedzy o budynku. W przypadku różnych inwestycji, w tym nieruchomości, BIM może być także wykorzystywany do szacowania kosztów i zysków płynących z eksploatacji. Umożliwia także podejmowanie pewnych decyzji budowlanych. BIM umożliwia więc sprawną wymianę informacji pomiędzy branżami zaangażowanymi w proces inwestycyjno-budowlany. Aby móc w pełni skutecznie czerpać z korzyści, jakie płyną z wdrożenia technologii, warto stworzyć plan zakładający poszczególne działania, etapy wdrożenia, z uwzględnieniem ram czasowych. Model BIM może być tworzony na różnych poziomach szczegółowości, w zależności od potrzeb i efektu, jaki chce się uzyskać.

BIM w zarządzaniu nieruchomościami

Głównym zadaniem BIM w zarządzaniu nieruchomościami jest optymalizowanie kosztów, planowanie zrównoważonego funkcjonowania i rozwoju nieruchomości na etapie eksploatacji. Metodyka BIM zakłada tworzenie wiernej kopii obiektu budowlanego w wersji cyfrowej, stanowiącej bazę danych o budynku. Model 3D tworzony zgodnie z założeniami metodyki BIM nie jest jedynie „rysunkiem” budynku, ale stanowi opis cech elementów obiektu. Podczas tworzenia takiego modelu gromadzone są informacje o zależnościach między poszczególnymi elementami obiektu budowlanego. Powstała w ten sposób baza zawiera szczegółowe dane np. o położeniu okien, drzwi, ich liczbie, powierzchni, czy o całej sieci energetycznej i innych. Może także zawierać dane o materiałach, z których wykonane są elementy, ich właściwościach itp. W efekcie można w prosty sposób szacować koszty związane z wykorzystaniem materiałów, budową i instalacją kolejnych elementów obiektu budowlanego.

Korzyści, jakie płyną z zastosowania BIM w zarządzaniu nieruchomościami, to przede wszystkim ułatwiony przepływ informacji. Na przykład gromadzenie i przechowywanie informacji o działaniu instalacji technicznych, o planowanych przeglądach instalacji i tym podobnych kluczowych danych, ułatwia organizację pracy oraz może mieć istotny wpływ na zmniejszenie kosztów eksploatacji. Oprogramowanie stosowane przy metodyce BIM w zarządzaniu nieruchomościami umożliwia wgląd w aktualne i historyczne dane dotyczące budynku, instalacji i innych elementów infrastruktury. Wgląd w dane historyczne ułatwia symulowanie zdarzeń w przyszłości. Możliwe jest planowanie kosztów dostarczania energii, planowanie działań w przypadkach zagrożenia. Mając takie dane integrujące różne części obiektu można przyspieszyć reakcję w przypadku różnych zdarzeń zagrażających bezpieczeństwu. Dlatego istotne jest poprawne wdrożenie BIM na etapie inwestycyjno-budowlanym, by w efekcie łatwo zarządzać wszelkimi instalacjami, energią, a ostatecznie zwiększyć bezpieczeństwo. Ułatwia to także planowanie różnych modyfikacji, remontów i przewidywanie, a także obniżenie kosztów z nimi związanych. Stosowanie tej technologii przy zarządzaniu również umożliwi prezentowanie zmian powstałych w wyniku remontów czy innych zdarzeń powodujących zmiany na obiekcie.

Model BIM może być pomocny w pracy nie tylko zarządców i organizacji zarządzających, ale może także ułatwić potencjalnemu najemcy wykonanie projektu wyposażenia mieszkania, co ostatecznie pozwoli uniknąć późniejszych problemów z organizacją przestrzeni. Umożliwia to także określenie kosztów eksploatacji podczas najmu. Posiadanie modelu BIM ułatwia także wdrożenie innych osób, np. w przypadku zmiany inwestora, wykonawcy czy zarządcy, którzy dzięki zastosowaniu technologii będą mieć całościowy obraz inwestycji budowlanej na każdym etapie.

Model BIM wykorzystywany w zarządzaniu nieruchomościami może być kontynuacją modelu utworzonego na etapie inwestycyjno-budowlanym. Jednak nie zawsze jest to możliwe. BIM można także wdrożyć dla istniejącego budynku. Jest to o tyle trudniejsze, że należałoby wykonać dokładną inwentaryzację istniejącego obiektu oraz wykonać jego cyfrową kopię – model 3D.

Stosowanie technologii BIM w zarządzaniu nieruchomością, tak jak i na etapie inwestycji ma wiele zalet. Należy jednak wspomnieć także o wadach tej metodyki. Jedną z głównych wad jest to, że wdrożenie technologii może być dość kosztowne, a samo modelowanie obiektu może być procesem skomplikowanym, wymagającym dużego nakładu pracy, a co za tym idzie także i czasochłonnym. W związku z tym technologia ta może spotkać się z niechęcią ze strony użytkowników, którzy są przyzwyczajeni do papierowych wersji różnego rodzaju dokumentów.

BIM na świecie i w Polsce

W całej Europie wdrażanie BIM staje się coraz bardziej powszechne. Stosowanie nowych technologii przyczynia się do wzrostu gospodarczego. Jednym z pierwszych krajów, które zaczęły wdrażać technologię BIM w projektach publicznych, była Wielka Brytania. Kilkanaście lat temu stosowano tam BIM od wczesnych etapów inwestycji głównie w sektorze prywatnym, a od kilku lat również w sektorze publicznym. Kolejno należy wymienić Niemcy, Francję oraz kraje skandynawskie, gdzie także stosowanie technologii BIM jest dość powszechnym zjawiskiem. Poza Europą, warto wskazać USA, gdzie z czasem również organizacje działające w sektorze inwestycji publicznych zaczęły stosować BIM do zarządzania inwestycjami budowlanymi.

W Polsce nie ma jeszcze wymagań ani obowiązku stosowanie metodyki BIM, jednak warto pamiętać, jak wiele zalet niesie za sobą wdrożenie tej technologii. Ministerstwo Rozwoju i Technologii w 2020 roku opublikowało podręcznik ‘BIM Standard PL’ dotyczący zasad realizacji inwestycji kubaturowych, tak aby były zgodne z normami oraz prawem budowlanym. Obecnie prowadzone są działania mające na celu upowszechnienie stosowania technologii oraz ujednolicenie jej wdrażania przy inwestycjach publicznych. Zdecydowanie zainteresowanie tematyką BIM w Polsce rośnie. Firmy działające na polskim rynku budowlanym często opracowują własne standardy i stosują technologię BIM podczas realizowanych inwestycji budowlanych.

Podsumowanie

Przedstawione w niniejszym artykule aspekty koncepcji BIM to jedynie część dość obszernego tematu, który nieustannie się rozwija i zyskuje na popularności w naszym kraju. Szereg zalet wdrażania BIM powoduje wzrost zainteresowania tą metodyką. Zapoznając się z działaniem i możliwościami, jakie daje ta technologia, nie można zapominać o jego wadach. Coraz powszechniejsze stosowanie technologii może przyczyniać się do powstawania coraz bardziej skomplikowanych i złożonych obiektów budowlanych.

Małgorzata Kwiatkowska
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON