Rosnaca inflacja a nieruchomosci

Według najnowszych szacunków GUS, w drugim kwartale 2021 roku tempo wzrostu gospodarczego wyrażonego w Produkcie Krajowym Brutto (PKB) było najwyższe w historii. Porównując rok do roku, dynamika sięgnęła aż 11,1%, zatem udało się nadrobić pandemiczne straty z nawiązką. To nie jedyny rekord, jaki osiągnął nasz kraj w ostatnim czasie, jednak w tym przypadku niestety nie ma powodu do optymizmu. Niepokojąco bowiem rosną notowania inflacji, które są najwyższe od 20 lat. Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2021 roku wahał się od 2,4% w lutym aż do 5,5% w sierpniu porównując do danych z analogicznego okresu roku ubiegłego. Tym samym jesteśmy drugim po Estonii państwem członkowskim UE z najwyższą inflacją.

WYKRES 1. INFLACJA CEN TOWARÓW I USŁUG KONSUMPCYJNYCH W POLSCE W LATACH 2000 – 2021, ZMIANY W UJĘCIU DO ANALOGICZNEGO MIESIĄCA POPRZEDZAJĄCEGO ROKU

źródło: GUS

Na poziom wskaźnika inflacji ma wpływ wiele różnych czynników. W obecnej koniunkturze gospodarczej gwałtowny wzrost cen jest spowodowany głównie przez nadmierną podaż pieniądza, czyli tzw. „dodruk złotówki”. Najlepszą miarą tego zjawiska jest wskaźnik M3 publikowany przez Narodowy Bank Polski. Podczas pandemii wartość podaży pieniądza w szczytowym momencie sięgnęła 1 746,22 mld zł (dane za czerwiec 2020 roku), co oznaczało wzrost aż o 18,1% w ujęciu rocznym. Od momentu wprowadzenia lockdownu w marcu 2020 roku do kwietnia 2021 roku mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi notowaniami procentowego wzrostu ilości pieniądza w kraju, porównując rok do roku. Jednocześnie zaobserwowano spadek tempa cyrkulacji waluty o około 17%. Pieniądz coraz wolniej zmienia swojego właściciela i to również silnie oddziałuje na wysokość inflacji.

W Polsce w ostatnich latach podrożało praktycznie wszystko, w tym artykuły pierwszej potrzeby, czyli między innymi żywność, energia elektryczna czy też paliwo. W kontekście tematu niniejszego artykułu najważniejsze jest jednak to, o ile więcej Polacy wydają na rynku nieruchomości i jaki na to wpływ ma wzrost cen innych aktywów i produktów.

Najpopularniejszym przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości są lokale mieszkalne, których średnie ceny transakcyjne w 2019 roku przekroczyły szczyt osiągnięty podczas boomu mieszkaniowego w 2008 roku i nadal rosną. Wykres numer 2 przedstawia kwartalną dynamikę zmian cen mieszkań w stolicy począwszy od początku 2006 roku aż do drugiego kwartału 2021 roku, w którym notowanie sięgnęło aż 10 224 zł. Trend wzrostowy utrzymuje się we wszystkich największych miastach w Polsce.

WYKRES 2. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M2 MIESZKANIA W WARSZAWIE W LATACH 2006 – 2021

źródło: Raport AMRON-SARFIN

Analizując stawki czynszów najmu lokali mieszkalnych można zaobserwować, że pandemia nieznacznie je skorygowała ku zadowoleniu najemców i na niekorzyść wynajmujących. Porównanie danych z drugiego kwartału 2020 i 2021 roku wykazało, że na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce spadki wyniosły od 6 do blisko 14%. W Warszawie średnia cena najmu obniżyła się w tym czasie o 11%. Miało to związek przede wszystkim z pracą i nauką zdalną, co umożliwiło najemcom wyprowadzkę z dużego miasta i tym samym zaoszczędzenie na kosztach mieszkania. Najprawdopodobniej jednak rynek najmu odbije i czeka nas powrót do sytuacji sprzed pandemii, pod warunkiem, że rządowe obostrzenia podczas czwartej fali koronawirusa nie będą tak rygorystyczne, jak rok temu.

Lokale mieszkalne to nie jedyny rodzaj nieruchomości, które z roku na rok coraz bardziej drożeją. Jeszcze większą dodatnią dynamiką zmian charakteryzują się ceny domów jednorodzinnych, których rokroczne wzrosty według portalu Bankier.pl w pierwszym kwartale 2021 roku wyniosły od 12,6% w Warszawie aż do 24,9% w Gdańsku. Dwucyfrowe wzrosty odnotowuje się także na rynku działek budowlanych. Podwyżki wystąpiły praktycznie we wszystkich województwach, przy czym najwyższe miały miejsce w województwie podlaskim i dolnośląskim, gdzie w pierwszej połowie 2021 roku ceny poszybowały odpowiednio o 32 i 28% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. W województwie mazowieckim wzrost ten wyniósł 22%. Rekordy na rynku nieruchomości windują między innymi ceny materiałów budowlanych, które w ostatnim roku w zasadzie się podwoiły. Powoduje to niepewność głównie wśród konsumentów, których sporządzone wcześniej kosztorysy budowy domu lub remontu mieszkania są wysoce niedoszacowane i nie wiadomo, czy wstrzymać się z inwestycją i poczekać na spadki, czy wydać teraz więcej, ale dokończyć zaplanowane przedsięwzięcie. Dotyczy to także deweloperów, którzy drożyznę na rynku pierwotnym tłumaczą rosnącymi kosztami materiałów i ekip budowlanych.

Wydawać by się mogło, że galopujące ceny nieruchomości muszą powodować spadek zainteresowania kupujących tym rynkiem. Tak się jednak nie dzieje, na dowód czego w ostatnich miesiącach mamy do czynienia z rozgrzanym popytem i historycznie najlepszymi wynikami sektora budowlanego. Wielu inwestorów przyznaje, że zgromadzone przez lata oszczędności wydaje właśnie teraz ze względu na wysoką inflację i brak innej, opłacalnej alternatywy do lokowania kapitału. Inwestycja w nieruchomości jest uznawana przez Polaków za pewną i bezpieczną. Większość uważa, że na mieszkaniu nigdy nie straci, a ceny będą jeszcze długo rosły lub przynajmniej nie spadną. Taki optymizm może być zgubny, jednak przy braku odpowiedniej wiedzy finansowej pozwalającej inwestować na giełdzie lub ze względu na niemożność założenia własnej firmy, wybór nieruchomości jest rozsądnym rozwiązaniem, pod warunkiem, że nie zapożyczamy przy tym aż nadto w banku.

W pesymistycznym scenariuszu stale rosnącej inflacji może okazać się, że konieczne będzie podniesienie stopy referencyjnej, która obecnie wynosi jedyne 0,1%. Dzięki temu można pozyskać tani kredyt hipoteczny, ale należy pamiętać, że przy zmiennym oprocentowaniu rata najprawdopodobniej wzrośnie. Pytanie, o ile? Może być to zaskoczenie dla większości kredytobiorców, którzy nie zdają sobie sprawy z podjętego ryzyka, ale na przykład przy pożyczonej kwocie 300 000 zł na 30 lat, racie 1 150 zł i standardowej marży banku 2,15%, podwyżka stopy procentowej zaledwie o 1 p.p. spowoduje wzrost miesięcznej należności o około 160 zł. Zastosowanie takiego środka zaradczego przeciwko rosnącej inflacji jest bardzo prawdopodobne i może to znacząco uderzyć w zasobność portfeli Polaków, podobnie jak kredyty denominowane do franka szwajcarskiego. Mało kto pamięta, że jeszcze 10 lat temu stopy procentowe oscylowały w granicach 5%. Być może droższy kredyt sprawi, że optymizm na rynku nieruchomości nieco się ostudzi. Z drugiej jednak strony mamy zapowiedzi nowego rządowego programu mieszkaniowego w ramach „Polskiego ładu”, który umożliwi zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez żadnego wkładu własnego. Niestety może mieć to negatywne konsekwencje w postaci podwyższenia marży banków dla beneficjentów programu nieposiadających odłożonych środków oraz późniejszych problemów ze spłatą zobowiązań.

WYKRES 3. STOPA REFERENCYJNA NBP W LATACH 1998 – 2021

źródło: NBP

Niepokojącym faktem jest, że przedstawiciele polskiego rządu, w tym obecny Prezes Narodowego Banku Polskiego i jednocześnie przewodniczący Rady Polityki Pieniężnej, Adam Glapiński, zdają się nie przejmować wzrostem inflacji. Tłumaczą, że doganiamy Zachód i zarobki Polaków również rosną, ale warto zaznaczyć, że nie dzieje się to w takim tempie, jak wzrost cen. W otoczeniu wysokiej inflacji i niskich stóp procentowych obywatele wycofują oszczędności z nieopłacalnych lokat i często relokują środki na rynek nieruchomości. Istnienie korelacji pomiędzy wskaźnikiem inflacji a cenami nieruchomości jest niezaprzeczalne, jednak kredytobiorcy muszą mieć z tyłu głowy, że w przyszłości najprawdopodobniej zapłacą wyższe raty kredytu hipotecznego.

Ewelina Staruch
Analityk Rynku Nieruchomości