Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – jak się do niego przygotować i na co zwrócić uwagę

Zakup własnego „M” to dla większości osób moment w życiu, który wywołuje wiele emocji. Jednak zanim wprowadzimy się do wymarzonego mieszkania kupionego od dewelopera, czeka nas odbiór techniczny lokalu. Jest to ostatni, a zarazem najważniejszy etap, który dzieli nas od otrzymania kluczy. Na czym polega odbiór techniczny mieszkania, jak go przeprowadzić i na co zwrócić uwagę? Tego dowiesz się z tego artykułu.

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny to sprawdzenie przez kupującego, czy deweloper wykonał mieszkanie zgodnie z umową deweloperską oraz obowiązującymi przepisami i normami budowlanymi. W czasie odbioru obowiązkowo spisywany jest protokół, w którym wpisywane są zauważone wady, usterki, niezgodności z projektem i standardem wykończenia.

Zasady kupowania lokali mieszkalnych i domów na rynku pierwotnym uległy zmianie w 2011 r., kiedy to w życie weszła tzw. ustawa deweloperska. Zgodnie z przytoczonym aktem prawnym, w odbiorze mieszkania uczestniczą:

• nabywca lub jego przedstawiciel (obowiązkowo),

• deweloper lub jego przedstawiciel (obowiązkowo),

• przedstawiciel głównego wykonawcy budynku (dobrowolnie),

• podwykonawcy, producenci, np. okien, drzwi (dobrowolnie),

• wynajęty przez nabywcę fachowiec (dobrowolnie, ale zalecane).

Samodzielnie, czy ze specjalistą?

Z perspektywy nabywcy, samodzielny odbiór techniczny mieszkania jest z pewnością trudniejszy. Jednym z podstawowych błędów popełnianych podczas indywidualnego odbioru mieszkania jest ocena tzw. „na oko”. Należy pamiętać, że samodzielna ocena stanu technicznego nieruchomości wymaga wcześniejszego przygotowania oraz zaopatrzenia się w odpowiedni sprzęt. Będąc właścicielem mieszkania i dokonując odbioru technicznego bez pomocy fachowca mogą nami kierować emocje związane z nabywaniem nieruchomości. Czasami może to stanowić przeszkodę w prawidłowej ocenie stanu technicznego mieszkania lub domu.

W czasie odbioru koniecznie trzeba sprawdzić wszystkie pomieszczenia i powierzchnie w sposób skrupulatny. Ponadto nie powinno się ulegać presji dewelopera. Plusem samodzielnie wykonanego odbioru z pewnością jest to, że dokładniej poznamy nasze przyszłe mieszkanie.

Odbiór techniczny mieszkania, domu czy lokalu usługowego z pomocą specjalisty powinien opierać się na fachowej wiedzy technicznej i doświadczeniu inżyniera. Taka osoba powinna znać prawo budowlane, obowiązujące normy oraz zasady sztuki budowlanej. Ponadto powinna mieć odpowiednie przygotowanie oraz umiejętności do profesjonalnego wsparcia klienta, m. in. w prowadzeniu rozmów i negocjacji z przedstawicielami dewelopera. Doświadczony specjalista będzie wiedzieć, na co szczególnie zwrócić uwagę.

Jak przygotować się do odbioru?

Umawiając termin odbioru technicznego pamiętaj, że spotkanie powinno odbyć się w ciągu dnia, przy świetle dziennym. Dzięki temu będziesz mógł łatwiej zauważyć rysy czy pęknięcia ścian.

Ważne, by lokal, który odbierasz, w czasie odbioru był wysprzątany. Masz prawo oczekiwać, że wszystkie elementy mieszkania będą widoczne, a dostęp do nich nie będzie utrudniony. Ciężko odebrać lub sprawdzić szyby okien, kiedy przez nie nic nie widać. Gdy posadzka pokryta jest stertą pozostałości po wykonawcach, sprawdzenie jej równości jest utrudnione. W takiej i podobnej sytuacji nie masz obowiązku podchodzić do odbioru.

Przed przystąpieniem do sprawdzenia stanu technicznego lokalu lub domu należy zaopatrzyć się w niezbędny sprzęt. Jeśli korzystasz z usług fachowca, to on powinien mieć ze sobą odpowiednie i profesjonalne narzędzia. Do podstawowego wyposażenia fachowca zalicza się:

• łaty budowlane długości 2 m i poziomice – służą do sprawdzenia „równości” tynków, wylewek, itd.;
• kątownik budowlany o ramionach 1×0,6 m – wykorzystywany do sprawdzania kąta prostego między sąsiednimi ścianami;
• dalmierz laserowy służy do mierzenia odległości od nieprzezroczystego obiektu za pomocą promienia lasera;
• aparat fotograficzny (może być ten w telefonie) – do wykonania dokumentacji fotograficznej wykrytych usterek i wad wykrytych w czasie odbioru;
• próbnik elektryczny z opcją wykrywania kabli – stosowany jest do sprawdzenia napięcia prądu zmiennego w gniazdkach elektrycznych;
• kamera termowizyjna – umożliwia uzyskanie obrazu mieszkania ze szczegółowym rozkładem temperatury na poszczególnych powierzchniach

W czasie odbioru sporządzany jest protokół w formie pisemnej, dlatego też należy zaopatrzyć się w długopis i podkładkę do pisania. Warto mieć też ze sobą latarkę, by móc sprawdzić każdy, nawet najciemniejszy zakamarek.

Co sprawdzić w czasie odbioru technicznego?

Po pierwsze pamiętaj, że podczas odbioru technicznego mieszkania nie należy się spieszyć. Sprawdź dokładnie wszystkie elementy, by uniknąć ewentualnych problemów w przyszłości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami na odbiór techniczny mieszkania nabywca może przeznaczyć tyle czasu, ile potrzebuje, tak aby bez pośpiechu wykryć wszystkie usterki i niezgodności.

W pierwszej kolejności zacznij od sprawdzenia, czy wszystkie pomieszczenia zostały wybudowane zgodnie z projektem. Zmierz powierzchnię każdego z pomieszczeń. Zwykle w umowach podawane są marginesy błędów, ale powierzchnia mieszkania nie powinna znacznie odbiegać od powierzchni podanej w umowie.

Następnie możesz przejść do sprawdzenia poszczególnych elementów mieszkania, tj.:

• wykonania ścian i tynków,
• wykonania podłóg i posadzek,
• wykonania i montażu okien, szyb, parapetów, barierek, balustrad,
• wykonania drzwi,
• instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej,
• usytuowania podejść wodno-kanalizacyjnej zgodnie z planem mieszkania,
• wentylacji,
• instalacji centralnego ogrzewania i grzejników,
• sprawdzenia, czy do mieszkania doprowadzony jest światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej, a także radia oraz telewizji satelitarnej (w świetle obowiązującego prawa każdy lokal w budynku wielorodzinnym powstały po 2013 roku powinien posiadać takie elementy).

Lista rzeczy do sprawdzenia jest dość długa. Dlatego też warto zrobić check-listę, gdzie zaznaczać będziemy sprawdzone już elementy, by niczego nie pominąć. Znalezione usterki oznacz np. za pomocą taśmy malarskiej, by nie umknęły przy spisywaniu protokołu.

Miej na uwadze to, że odbiorowi technicznemu podlega nie tylko mieszkanie, ale również pomieszczenia przynależne, miejsce postojowe, balkon lub taras. Lokalizacja i wygląd miejsca postojowego oraz piwnicy powinny odpowiadać zapisom umowy i ich wykonanie powinno być zgodne z obowiązującymi normami. Na balkonie warto sprawdzić, czy jest odpowiedni spadek gwarantujący odpływ wody.

Najczęściej spotykane usterki

Z doświadczenia fachowców pracujących przy odbiorach technicznych mieszkań wynika, że rzadko spotyka się nowe mieszkania bez wad. Zazwyczaj są w nich drobne niedociągnięcia i uszkodzenia, których nie widać na pierwszy rzut oka, jednakże nie należy ich lekceważyć.

Do najczęściej spotykanych usterek i wad w nowych mieszkaniach zalicza się:

• porysowane szyby i parapety,
• rysy, otarcia i obicia,
• brak kątów prostych,
• niska jakość wykończenia ścian,
• niewyregulowane okna,
• cieknący kaloryfer.

Formalności po odbiorze technicznym mieszkania

Pamiętaj, że wszystkie zauważone wady i niedociągnięcia należy dokładnie opisać w protokole z odbioru technicznego. Tylko odpowiednie zapisy w protokole dają nam gwarancję, że zauważone wady zostaną naprawione na koszt dewelopera.

Zgodnie z „ustawą deweloperską”, od dnia podpisania protokołu deweloper ma 14 dni na dostarczenie informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Uznane wady powinny zostać usunięte w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. W przypadku, gdy 30-dniowy termin nie może zostać dotrzymany, deweloper jest zobowiązany wskazać inny termin oraz wyjaśnić przyczyny opóźnienia.

Po zakończeniu prac przez dewelopera należy umówić się na ponowne spotkanie na odebranie poprawek.

Agnieszka Bartoszewska
Analityk Rynku Nieruchomości