Sprzedaż mieszkań w Polsce wśród cudzoziemców w latach 2015-2020

Utrzymujące się od kilku lat rekordowo niskie stopy procentowe oraz poluzowanie wymagań banków w zakresie wkładu własnego wpływają na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym, co przekłada się na wzrost koniunktury. Od 2016 roku corocznie udzielanych jest coraz więcej kredytów mieszkaniowych. Jedynie w roku 2020 można było zaobserwować wyhamowanie tendencji wzrostowej. Zgodnie z danymi prezentowanymi w Raporcie AMRON-SARFiN, w całym 2020 roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 204 170, co stanowi 3,13% mniej w porównaniu do roku 2019. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych we wskazanym okresie wyniosła 60,671 mld zł, czyli o 9,29% w odniesieniu do roku poprzedniego. Porównywalnie kształtują się dane GUS, gdzie liczba i wartość sprzedanych lokali mieszkalnych rocznie sukcesywnie wzrasta od 2015.

WYKRES 1. LICZBA I WARTOŚĆ NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH ROCZNIE W LATACH 2015 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych SARFiN

WYKRES 2. LICZBA I WARTOŚĆ LOKALI MIESZKALNYCH SPRZEDANYCH W RAMACH TRANSAKCJI RYNKOWYCH OGÓŁEM ROCZNIE W LATACH 2015 – 2019

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Według Sprawozdania Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2020 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w 2020 r. cudzoziemcy zakupili ponad 7,4 tys. lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni prawie 442 tys. mkw. Jest to znaczny spadek w relacji do roku 2019, w którym obcokrajowcy nabyli ponad 8,4 tys. lokali mieszkalnych o powierzchni blisko 511 tys. mkw. Dla porównania, w 2018 roku MSWiA zarejestrowało nabycie przez cudzoziemców 7 043 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni ponad 426 tys. mkw. Liczba mieszkań sprzedanych obcokrajowcom w roku 2020 jest niższa o 12,41 % w porównaniu do 2019 roku, jednak wciąż wyższa o 5,55% w odniesieniu do 2018 roku. Odsetek lokali mieszalnych nabytych przez cudzoziemców w stosunku do ogólnej liczby lokali mieszkalnych sprzedanych w 2017 wyniósł 2,68%, w 2018 – 3,46%, zaś w 2019 już 4,07%. Pomimo widocznego wyhamowania sprzedaży nieruchomości wśród obywateli innych państw w 2020 roku, spowodowanego pandemią oraz wiążącymi się z nią obostrzeniami, które wydłużyły proces składania wniosków o zezwolenie na zakup mieszkania, jak również wpłynęły na ograniczenie migracji ludności do Polski, zainteresowanie nabywców z zagranicy polskimi mieszkaniami nadal jest znaczne.

WYKRES 3. LICZBA WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCYCH NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ORAZ POWIERZCHNIA CAŁKOWITA NABYTYCH MIESZKAŃ W LATACH 2011 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

TABELA 1. ODSETEK LOKALI MIESZKALNYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA W LICZBIE LOKALI MIESZKALNYCH SPRZEDANYCH W RAMACH TRANSAKCJI RYNKOWYCH W LATACH 2015 – 2019

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA i GUS

W przypadku lokali użytkowych sytuacja wygląda podobnie. Trend wzrostowy obserwowany od 2013 roku wyhamował dopiero w 2020 roku, kiedy cudzoziemcy zakupili ponad 2 tys. lokali użytkowych, co stanowiło spadek o 19,4% w porównaniu do roku 2019, w którym sprzedano prawie 2,5 tys. nieruchomości tego typu. Łączna powierzchnia lokali użytkowych zakupionych w zakupionych w 2020 roku wyniosła niewiele ponad 271 tys. mkw.

WYKRES 4. LICZBA WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA LOKALI UŻYTKOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ORAZ POWIERZCHNIA CAŁKOWITA NABYTYCH LOKALI W LATACH 2011 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

Od lat na stałym poziomie utrzymuje się liczba i powierzchnia nieruchomości mieszkalnych nabywanych przez obywateli Francji, Niemiec, Wielkiej Brytanii oraz Włoch i stanowi znaczący udział transakcji wśród cudzoziemców. Znaczny wzrost zainteresowania lokalami mieszkalnymi w Polsce można zaobserwować wśród obywateli Białorusi, Rosji, Chin oraz Belgi. Jednak to obywatele Ukrainy nieprzerwanie od 5 lat przodują wśród obcokrajowców w zakupie mieszkań w Polsce – w 2020 roku nabyli oni 3,2 tys. mieszkań, co stanowiło 36% wszystkich transakcji. Wpływa na to rosnąca z roku na rok liczba Ukraińców mieszkających na stałe nad Wisłą i wiążących z Polską przyszłość.

Pomimo lekkiego spadku w 2020 roku w stosunku do roku poprzedniego (o 2,7%), spowodowanego ograniczeniami możliwości migracji do Polski w związku z pandemią COVID-19 oraz spowolnieniem procesów związanych z nabyciem mieszkań, rok 2020 był drugim rokiem z rzędu, kiedy nasi sąsiedzi zza Bugu nabyli ponad 3 razy więcej mieszkań niż Niemcy. Ponadto, metraż całkowity lokali mieszkalnych kupowanych przez Białorusinów w ciągu ostatnich 10 lat zwiększył się pięciokrotnie, a ich udział w strukturze nabywców w 2020 roku wyniósł 5,5%.

Podobnie w przypadku Chińczyków, którzy nabyli w poprzednim roku mieszkania o łącznej powierzchni trzykrotnie większej (10 584 mkw.) niż w 2011 roku (2 708 mkw.). Zauważalny staje się również popyt na mieszkania w Polsce wśród obywateli Belgii, którzy w ubiegłym roku nabyli 8 477 mkw., co stanowi wzrost aż o 65% w porównaniu do 2019 roku, oraz obywateli Indii, którzy w 2020 zakupili 5 526 mkw., czyli o 45 % więcej w stosunku do roku 2019.

TABELA 2. POWIERZCHNIA LOKALI MIESZKALNYCH (W MKW.) NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA (WG KRAJU POCHODZENIA NABYWCY) – WYBRANE KRAJE W LATACH 2011 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

Według danych przedstawianych przez MSWiA, od lat najwięcej lokali mieszkalnych nabywanych jest przez cudzoziemców na Mazowszu – w 2020 roku tu zlokalizowanych było 137 tys. mkw., co stanowiło 31,08% łącznej powierzchni nieruchomości mieszkalnych kupionych przez cudzoziemców. Na drugim miejscu znalazł się Dolny Śląsk, gdzie zakupiono lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 68 tys. mkw. (15,35%). Województwo małopolskie było trzecie – sprzedano tu mieszkania o łącznej powierzchni 65 tys. mkw. (14,63%). Niewielkie spadki rokrocznie odnotowywane są w województwie pomorskim oraz śląskim. Inne województwa cieszą się dużo mniejszym, choć utrzymującym się na stałym poziomie zainteresowaniem.

TABELA 3. STRUKTURA ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ZE WZGLĘDU NA WOJEWÓDZTWO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ NIERUCHOMOŚĆ W LATACH 2015 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

Wśród miast, w których mieszkania kupowane są przez obcokrajowców najchętniej, najpopularniejsza jest Warszawa. W 2020 r. cudzoziemcy nabyli tu 1 704 lokale mieszkalne, co stanowiło 22,92% wszystkich zakupionych lokali, czyli o 2,31 p.p. w porównaniu do 2019 roku oraz aż 5,25 p.p. w odniesieniu do 2018 roku. Na drugim miejscu znajduje się nieprzerwanie Kraków, gdzie w 2020 roku cudzoziemcy zakupili 977 lokali mieszkalnych, co stanowi 13,14% wszystkich zakupów. Trzecie miejsce zajął Wrocław, gdzie liczba nabytych przez obcokrajowców mieszkań wyniosła 787, co stanowił 10,59% wszystkich transakcji. Coraz większym zainteresowaniem wśród nabywców zza granicy cieszy się Łódź, gdzie od 2015 roku udział transakcji na rynku mieszkaniowym wzrósł trzykrotnie – z 99 do 323 lokali, zaś w porównaniu do 2019 przyrost liczby nabytych przez cudzoziemców lokali wyniósł 23,28%. Największy spadek aktywności – o 43% w stosunku do roku poprzedniego – zanotowano w Gdańsku.

TABELA 4. STRUKTURA LICZBY WPISÓW DO REJESTRÓW DOTYCZĄCA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NABYTYCH PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PODSTAWIE ZEZWOLENIA I BEZ OBOWIĄZKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA ZE WZGLĘDU NA MIASTO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ NIERUCHOMOŚĆ W LATACH 2015 – 2020

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych MSWiA

W ostatnich pięciu latach zaobserwować można istotne zmiany na rynku lokali mieszkalnych i użytkowych nabywanych przez cudzoziemców. Wzrost liczby obywateli innych narodowości w Polsce determinować będzie eskalację liczby transakcji nabycia nieruchomości mieszkaniowych przez obcokrajowców. Ponadto, ceny mieszkań na polskim rynku, pomimo wzrostu w ostatnich latach, nadal pozostają niższe niż u naszych zachodnich sąsiadów, przez co stanowią atrakcyjną lokatę kapitału dla inwestorów. Zgodnie z danymi z Systemu SARFiN, w pierwszej połowie 2021 roku udzielono łącznie 124 185 kredytów mieszkaniowych na kwotę 40,079 mld zł i jeśli obecne tendencje się utrzymają, spodziewane są rekordowe wyniki na koniec bieżącego roku. Publikacja Sprawozdania MSWiA za 2021 pozwoli zweryfikować, na ile spodziewany rekordowy przyrost sprzedaży lokali mieszkalnych dotyczyć będzie również obcokrajowców, a na ile ten segment rynku odczuje skutki pandemii COVID-19 w 2021 roku.

Marta Polkowska
Starszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFIN