Czy więcej znaczy taniej? Relacja między nowym budownictwem a cenami mieszkań używanych

Polski rynek mieszkaniowy nieustannie się zmienia – wahania cen, zmiany w strukturze podaży, różnice między regionami – to wszystko sprawia, że każdy, kto interesuje się tematem mieszkań, powinien mieć świadomość, że mówimy o zjawisku dynamicznym i mocno złożonym. Na ceny nieruchomości wpływa szereg czynników: od ogólnej kondycji gospodarki i poziomu inflacji, przez lokalne decyzje inwestycyjne, aż po strukturę demograficzną danego miasta czy dostępność komunikacji publicznej. Jednym z kluczowych elementów tej układanki jest relacja między rynkiem pierwotnym (czyli nowymi mieszkaniami) a wtórnym (czyli tymi, które mają już swoich właścicieli i historię).

Chociaż oba rynki funkcjonują równolegle, ich logika bywa zupełnie inna. Mieszkania z rynku pierwotnego są w zdecydowanej większości „produkowane” przez deweloperów – a więc ich ceny w dużej mierze zależą od kosztów budowy i dostępności działek. Tymczasem rynek wtórny to domena indywidualnych właścicieli mieszkań. Z jednej strony mamy więc sektor planowania i inwestycji, z drugiej – decyzje tysięcy osób kierujących się życiową koniecznością, wygodą lub emocjami.

Co istotne, mimo tych różnic, oba rynki wpływają na siebie nawzajem. Kiedy w mieście powstaje dużo nowych mieszkań, może to ograniczyć presję cenową na rynku wtórnym. Ale bywa też odwrotnie – brak wystarczającej nowej zabudowy może windować ceny już istniejących lokali. Dlatego zrozumienie relacji między tymi dwoma segmentami rynku ma dziś ogromne znaczenie – zarówno dla kupujących, jak i dla decydentów planujących rozwój przestrzenny miast. W artykule przyglądamy się tej właśnie relacji próbując odpowiedzieć na pytanie, czy i w jakim stopniu nowa produkcja mieszkaniowa przekłada się na ceny mieszkań używanych w średnich miastach Polski. Pod lupę wzięto 24 miasta na prawach powiatu, w których liczba ludności w 2023 roku mieściła się w przedziale 100–200 tysięcy osób. Do analizy wykorzystano dwa źródła danych: statystyki Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku (czyli nowej podaży na rynku pierwotnym) oraz dane z bazy AMRON. Zbadano okres obejmujący lata 2014–2023, czyli pełną dekadę.

Każde z badanych miast uszeregowano na dwa sposoby: według skali produkcji mieszkaniowej (czyli średniej liczby mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1000 mieszkańców – wykres 1.) oraz według tempa wzrostu cen na rynku wtórnym (czyli zmiany mediany ceny za m² w analizowanym okresie – wykres 2.). By umożliwić przejrzyste porównania, wartości obu wskaźników podzielono na tercyle – czyli trzy grupy z taką samą liczbą miast. Następnie zestawiono je w prostą macierz 3×3, pokazującą, które miasta charakteryzowały się daną kombinacją skali produkcji mieszkaniowej i tempa wzrostu cen (wykres 3.).

Wyniki okazały się ciekawe i momentami zaskakujące. Najwięcej miast – pięć spośród 24 – znalazło się w najbardziej pożądanym miejscu tej matrycy: wysokiej produkcji mieszkaniowej i niskim tempie wzrostu cen. To sygnał, że odpowiednia skala nowej zabudowy może skutecznie przeciwdziałać presji cenowej. W tej grupie znalazły się m.in. Rzeszów, Olsztyn, Kielce i Gorzów Wielkopolski – a więc miasta wojewódzkie, a także Koszalin, dawne miasto wojewódzkie.

Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja na drugim krańcu zestawienia. W czterech miastach – Rybniku, Rudzie Śląskiej, Bytomiu i Tarnowie – odnotowano jednocześnie niski poziom nowej zabudowy i bardzo wysoki wzrost cen. To niepokojące zjawisko, które może świadczyć o strukturalnym niedoborze mieszkań – czyli sytuacji, w której potrzeby mieszkaniowe znacznie przewyższają możliwości rynku. Takie niedopasowanie skutkuje nie tylko wzrostem cen, ale też rosnącym ryzykiem wykluczenia mieszkaniowego, zwłaszcza dla osób młodych, rodzin na dorobku czy seniorów żyjących z emerytur. Co ważne, w tych przypadkach wzrost cen podlegał działaniu tzw. „efektu bazy” – ceny rosły dynamicznie, ale startowały z niskiego poziomu sprzed dekady.

Inną, równie interesującą kategorią były miasta, w których mimo wysokiej aktywności deweloperskiej ceny mieszkań na rynku wtórnym i tak rosły bardzo szybko. Wśród analizowanych 24 miast, taką charakterystykę miały dwa: Zielona Góra i Opole. W ich przypadku mamy do czynienia z klasycznym przykładem gorącego rynku: dynamiczny rozwój, napływ inwestorów, dobre perspektywy gospodarcze. Tyle że tego rodzaju boom niesie też ryzyko: gdy sytuacja się odwróci, np. na skutek kryzysu lub odpływu ludności, ceny mogą równie gwałtownie spaść.

Warto też zwrócić uwagę na złożoność samego zjawiska. Wiele miast, mimo niskiej produkcji mieszkaniowej, nie doświadczyło dramatycznego wzrostu cen. Przyczyn może być wiele: spadająca liczba ludności, brak nowych miejsc pracy, niska atrakcyjność inwestycyjna. Z kolei w niektórych ośrodkach wysoka podaż mieszkań nie była wystarczającą zaporą dla cen – co pokazuje, że samą liczbą nowych budynków nie da się wyhamować rynku. Kluczowa jest jakość tych mieszkań, ich lokalizacja, dostęp do transportu publicznego czy infrastruktury społecznej.

WYKRES 1. ŚREDNIA PRODUKCJA MIESZKANIOWA NA 1000 MIESZKAŃCÓW, 2014-2023

WYKRES 2. PROCENTOWY WZROST MEDIANY CEN ZA MKW. MIESZKANIA NA RYNKU WTÓRNYM, 2014-2023

WYKRES 3. MACIERZ KLASYFIKACYJNA

Na poziomie statystycznym analiza wykazała istnienie umiarkowanej korelacji pomiędzy nową podażą a zmianami cen na rynku wtórnym. Innymi słowy – jest związek, ale nie jest on ani bezpośredni, ani jednoznaczny. To ważny wniosek: nie wystarczy po prostu budować więcej, by obniżyć ceny. Potrzebna jest mądra, lokalnie dostosowana polityka mieszkaniowa, uwzględniająca realne potrzeby mieszkańców.

Choć nie da się wyciągnąć jednej prostej reguły, analiza pozwala lepiej zrozumieć mechanizmy działające na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Pokazuje, że skuteczna polityka mieszkaniowa musi uwzględniać inwestycje w infrastrukturę, planowanie przestrzenne i rozwój usług. Dopiero takie zintegrowane podejście pozwoli miastom średniej wielkości skutecznie przeciwdziałać nierównowadze mieszkaniowej i tworzyć przestrzeń realnie dostępną dla wszystkich grup społecznych.

Hubert Horynek
Analityk rynku nieruchomości