Program „Pierwsze Klucze” – nowy start dla na rynku nieruchomości

Nowy program „Pierwsze Klucze” to odpowiedź państwa na pogłębiające się trudności ludzi w zakupie własnego „M”. Wymagania kredytowe oraz wysokie ceny sprawiają, że wielu Polaków nie może pozwolić sobie na własne lokum. Celem tej koncepcji jest umożliwienie osobom – dotąd pozbawionym szansy – wejście na rynek mieszkaniowy, poprzez ułatwienie dostępu do finansowania, przy jednoczesnym zachowaniu równowagi rynkowej i ograniczeniu ryzyka wzrostu cen napędzanego nadmiernym popytem. Program „Pierwsze Klucze” może stać się istotnym narzędziem walki z kryzysem mieszkaniowym w kraju. Ponieważ projekt ustawy nie został dotąd oficjalnie zaprezentowany, wszelkie informacje należy traktować jako nieostateczne.

Dla kogo?

Program 'Pierwsze Klucze’ adresowany będzie do obywateli, którzy dotychczas nie posiadali na własność mieszkania lub domu – ani samodzielnie, ani we współwłasności z inną osobą. Głównym założeniem jest wsparcie tych, którzy dopiero rozpoczynają swoją drogę do posiadania własnego lokum. Inicjatywa ma także zostać poszerzona o wsparcie finansowe dla budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) oraz Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC), dzięki zwiększeniu dostępności mieszkań na wynajem o umiarkowanej wysokości czynszu oraz na sprzedaż dostępnych cenowo. Inwestycje realizowane w tym modelu będą mogły korzystać z dopłat, co ma ułatwić samorządom oraz społecznym inicjatywom mieszkaniowym budowę lokali dostępnych dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na rynku komercyjnym. W ten sposób program ma nie tylko wspierać indywidualnych beneficjentów, ale też rozwijać zasób mieszkań społecznych w Polsce.

Kiedy start?

Program ma ruszyć najprawdopodobniej na początku 2026 r. i potrwać do końca 2030 r. Nie ustalono jeszcze konkretnej daty jego rozpoczęcia, ponieważ projekt ustawy jest nadal w fazie konsultacji. Rząd ma gwarantować dopłatę do 10 tys. pierwszych kwalifikujących się zgłoszeń złożonych w każdym kwartale wraz z wnioskiem o dopłaty do rat kredytu. Przyjmowanie nowych wniosków będzie okresowo wstrzymane do początku kolejnego kwartału.

Warunki finansowe – ile można pożyczyć?

Wysokość maksymalnej kwoty kredytu mieszkaniowego objętej dopłatą w ramach programu „Pierwsze Klucze” będzie uzależniona od liczby osób w gospodarstwie domowym. Zasada jest prosta – im większa rodzina, tym wyższy limit kwotowy kredytu, do którego można uzyskać wsparcie. Mechanizm ten ma na celu dostosowanie pomocy rządowej do realnych potrzeb mieszkaniowych rodzin o różnej wielkości.

Poniżej została zaprezentowana tabela z warunkami finansowymi programu, opracowana na podstawie informacji zamieszczonych na portalu Bankier.pl, w której zawarte są zarówno limity dochodowe, jak i maksymalne kwoty kredytów kwalifikujących się do dofinansowania.

TABELA

* Każda osoba powyżej podstawowego składu rodziny zwiększa dostępny limit o dodatkowe 50 000 zł.

W niektórych publikacjach pojawiają się również odmienne dane, co sugeruje, że finalne wartości mogą zostać jeszcze uściślone.

W przypadku przekroczenia limitu dochodowego, wysokość dopłaty jest odpowiednio pomniejszana – o 50 groszy za każdą złotówkę nadwyżki w gospodarstwach jednoosobowych oraz o 25 groszy w gospodarstwach dwuosobowych i większych. Obowiązywać będą również limity cenowe nieruchomości. Cena nieruchomości kupowanej na rynku wtórnym nie powinna przekraczać limitu ceny za 1 m² powierzchni użytkowej, ustalanego zgodnie z zasadami określonymi w ustawie. Limit ten ogłaszany ma być co roku na podstawie średnich kosztów realizacji inwestycji budowlanych w sektorze społecznym, przy czym rada gminy będzie mogła ustalić dla swojego obszaru inny, niższy lub wyższy limit niż ten wynikający z przepisów ogólnokrajowych.

Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że limit ten ma wynosić 10 000 zł/m² dla mniejszych miejscowości oraz 11 000 zł/m² dla większych, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Poznań czy Wrocław.

Dopłaty do rat i korzystne oprocentowanie

Nowe rozwiązanie kredytów hipotecznych będzie dostępne wyłącznie w złotówkach i przewidziane na minimalny okres spłaty 15 lat. Oprocentowanie ma mieć charakter stały, ustalany na pięcioletnie okresy. Przewidziane tzw. „dopłaty stabilizacyjne” będą obejmować pierwsze 120 rat kapitałowo-odsetkowych, o ile będą one regulowane terminowo zgodnie z ustalonym harmonogramem spłat.

Jeśli kredyt zostanie udzielony jako kredyt konsumencki w celu sfinansowania partycypacji lub wkładu mieszkaniowego w ramach programu, jego okres spłaty musi wynosić co najmniej 5 lat, ale nie więcej niż 15 lat. Dopłaty będą obejmować pierwszych 60 rat.

Jednym z elementów programu „Pierwsze Klucze” jest również wsparcie dla osób planujących zakup mieszkania przy ograniczonym wkładzie własnym. Zgodnie z planowanym projektem osoby zaciągające mieszkaniowy kredyt hipoteczny z wkładem własnym niższym niż 20% wartości inwestycji będą mogły skorzystać z gwarancji spłaty części kredytu udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Warunkiem jest, by całkowita kwota wydatków finansowanych kredytem nie przekraczała 1 miliona złotych.

Gwarancja spłaty będzie mogła objąć także kredyty mieszkaniowe będące kredytami konsumenckimi, jeśli zostaną one zaciągnięte w celu pokrycia wkładu mieszkaniowego lub partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w społecznych zasobach mieszkaniowych, takich jak TBS-y czy spółdzielnie mieszkaniowe.

W przypadku kredytu hipotecznego w ramach programu „Pierwsze Klucze” przewidziana jest dopłata, dzięki której oprocentowanie wyniesie 1,5%. Z kolei przy finansowaniu wkładu mieszkaniowego lub partycypacji w kosztach budowy oprocentowanie będzie równe 0%.

Co można kupić w ramach programu?

W przypadku nowego budownictwa preferencyjne kredyty będą mogły finansować m.in. budowę domu jednorodzinnego, jego wykończenie, zakup działki pod budowę czy inwestycję realizowaną przez kooperatywę mieszkaniową. Na rynku wtórnym dopłaty będą dostępne tylko przy spełnieniu określonych warunków, takich jak oddanie do użytkowania przedmiotu zakupu w okresie nie krótszym niż 5 lat i minimum trzyletni okres posiadania tytułu prawnego przez sprzedającego, co ma przeciwdziałać spekulacyjnemu obrotowi nieruchomościami.

Podsumowanie

Program „Pierwsze Klucze” to realna szansa dla wielu młodych ludzi na rozpoczęcie życia „na swoim”. Łączy on atrakcyjne warunki finansowe z szerokimi możliwościami zakupu lub budowy nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że liczba wniosków będzie ograniczona, a szczegółowe zasady zostaną jeszcze doprecyzowane.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN