REIT-y w Polsce? Tak, ale…

REIT-y, czyli specjalne fundusze, inwestujące na rynku nieruchomości i przynoszące dochód z ich wynajmu lub sprzedaży, funkcjonujące obecnie w 46 krajach świata. Najdłuższą historię mają w Stanach Zjednoczonych, gdzie wprowadzono je ustawą REIT Act w roku 1960. Intencją autorów tego rozwiązania było przede wszystkim otwarcie dla małych inwestorów zdominowanego wcześniej przez wielkie fundusze i bogatych inwestorów rynku nieruchomości komercyjnych. Specyfika nowego rozwiązania polegała na nałożeniu na nowe podmioty szeregu wymogów, z których najważniejszymi były obowiązek wypłaty 90% dochodu w formie dywidendy oraz koncentracja działalności na inwestowaniu w nieruchomości. Pierwszym krajem europejskim, w którym wprowadzono REIT-y, była Holandia. W 1969 roku powstały tam uprzywilejowane podatkowo (de facto zwolnione z podatku) fundusze inwestycyjne Fiscale Belegging-sinstelling, w przypadku których obowiązywał wymóg wypłaty udziałowcom 100% dochodu w ciągu 8 miesięcy od zakończenia roku obrotowego. Począwszy od lat 90-tych, podobne rozwiązania wdrażane były w kolejnych krajach: Belgii, a później m.in. we Francji (SIIC), Niemczech (G-REIT), Wielkiej Brytanii i Hiszpanii (SOCIMI). W Azji przykładami skutecznego ich wdrożenia są m.in. Japonia, Korea Południowa i Singapur – gdzie REIT-y, oprócz rynku nieruchomości, mają duże znaczenie również na rynkach finansowych. Co istotne, rozwiązanie to nie jest jednorodne i w różnych krajach REIT-y uregulowane są w indywidualny sposób, a inwestowanie w nich (i opodatkowanie dochodów) odbywa się na różnych zasadach.

Pierwsze plany wprowadzenia REIT-ów w Polsce pojawiły się w roku 2016. Ministerstwo Finansów rozpoczęło wówczas prace nad ustawą o FINNach – Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości, która miała stworzyć odpowiednie ramy prawne dla funkcjonowania polskich REIT-ów. Podobnie jak w innych krajach, założeniem wdrożenia tego rozwiązania było umożliwienie mniejszym inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym uczestnictwa w rynku nieruchomości, przy zachowaniu wysokiej płynności i przejrzystości inwestycji, a także korzystnego opodatkowania, m.in. przez zwolnienie z podatku CIT przy wypłacie określonego poziomu dywidend. Początkowo projekt ustawy zakładał, że polskie REIT-y będą inwestować na rynku mieszkań na wynajem. W miarę upływu czasu, propozycje zaczęły się zmieniać – modyfikowano zakres inwestycji, dopuszczając nieruchomości komercyjne, a także rozszerzając grupę potencjalnych inwestorów. Kolejne wersje ustawy nie zyskały jednak pełnego poparcia ani ze strony rynku, ani wśród decydentów politycznych. Do opóźnień przyczyniły się m.in. obawy o spekulacyjny charakter funduszy i ich możliwy wpływ na wzrost cen mieszkań. Zwracano także uwagę na niewystarczającą przejrzystość projektów oraz brak rozwiązań chroniących najemców. Równocześnie zmieniające się realia gospodarcze, w tym pandemia COVID-19 oraz niestabilność rynku kapitałowego powodowały, że temat REIT-ów zszedł na dalszy plan.

Kwestia wprowadzenia REIT-ów powróciła w debacie publicznej w 2021 roku. Przedstawiono nowy projekt ustawy, tym razem koncentrujący się wyłącznie na rynku nieruchomości komercyjnych. Pomimo wsparcia ze strony części środowisk branżowych, również ta ustawa nie została przyjęta. W kwietniu 2024 r. do pomysłu wprowadzenia REIT-ów wróciło Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Przedstawiło nawet założenia do projektu ustawy. Do chwili obecnej nie został jednak opublikowany oficjalny projekt nowelizacji czy nowego aktu prawnego, a prace nad nowymi rozwiązaniami prowadzone są równolegle również w Ministerstwie Finansów. Zgodnie z pojawiającymi się doniesieniami prasowymi, założenia ustawy mogą jednak pojawić się jeszcze przed wakacjami. Według docierających z Ministerstwa informacji, gotowe są już założenia działania polskich REIT-ów na rynku mieszkaniowym i nieruchomości komercyjnych, trwają natomiast jeszcze prace nad zasadami inwestowania REIT-ów infrastrukturalnych.

Zwolennicy wprowadzenia tego rozwiązania w Polsce wskazują, że REIT-y radykalnie obniżą próg wejścia w  inwestycje na rynku nieruchomości, otwierając go również dla tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup całego mieszkania na wynajem, ponoszenie kosztów transakcyjnych lub nie są gotowi bądź nie mają możliwości zarządzania wynajmowaną nieruchomością. Dzięki niskiemu progowi wejścia, REIT-y zdemokratyzują inwestowanie na rynku nieruchomości, oferując alternatywę dla lokat bankowych czy funduszy akcyjnych przy relatywnie niskim ryzyku związanym z inwestycją. Mogą zatem również stanowić wymierne wsparcie systemu emerytalnego, zwłaszcza w obliczu postępującego kryzysu demograficznego. Na zdominowanym przez prywatnych właścicieli rynku najmu mieszkań w Polsce, REIT-y jako instytucjonalni właściciele zarządzający znaczącymi portfelami mieszkań, mogą wprowadzić nowe standardy jakości w najmie. Na to wskazują również doświadczenia krajów, które wdrożyły to rozwiązanie wcześniej.

Jednym z ważniejszych argumentów za wprowadzeniem REITó-w jest także konieczność przełamania jednej z największych barier w rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, tj. ograniczonego dostępu do długoterminowego, stabilnego finansowania. Jeśli dodamy do tego możliwość finansowania/ współfinansowania nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także infrastrukturalnych, REIT-y mogą również stać się bardzo atrakcyjnym partnerem dla samorządu terytorialnego. Lista potencjalnych korzyści z wdrożenia REIT-ów jest zatem długa. Co więcej, korzyści te z punktu widzenia zarówno potencjalnych inwestorów, jak i potrzeb mieszkaniowych wydają się rzeczywiście znaczące. Tym bardziej jednak, przy tworzeniu nowych rozwiązań trzeba brać również pod uwagę niesione przez nie potencjalne zagrożenia, których, jak wskazują doświadczenia międzynarodowe, nie brakuje.

Sceptycy jako główne ryzyko związane z wprowadzeniem REIT-ów wskazują potencjalne wzrosty cen nieruchomości czy czynszów najmu. Takie ryzyko rzeczywiście istnieje, stało się tak m.in. w Berlinie, Dublinie czy Toronto. Wzrosty cen mieszkań to jednak tylko fragment (skutek) większego zjawiska, związanego z wprowadzaniem na rynek mieszkaniowy podmiotów instytucjonalnych – finansjalizacji rynku mieszkaniowego. W jego wyniku mieszkanie przestaje być postrzegane jako dobro podstawowe służące do zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb człowieka, a zaczyna być traktowane jako jedno z wielu aktywów inwestycyjnych, podlegających kryteriom rentowności czy wzrostu wartości. W efekcie, w dłuższym okresie rośnie ryzyko spadku dostępności cenowej mieszkań, a w skrajnym przypadku wzrostu zjawiska wykluczenia mieszkaniowego, zwłaszcza osób młodych, rodzin z dziećmi i seniorów. Nie trzeba dodawać, jaki skutek taka sytuacja może mieć dla stanu demografii czy rozwoju miast.

Finansjalizacja rynku mieszkaniowego to także ryzyko „przeniesienia” przez REIT-y problemów z rynku kapitałowego na rynek mieszkaniowy. Pogorszenie koniunktury na rynkach kapitałowych w sytuacji np. podwyżek stóp procentowych, kryzysów finansowych czy odpływu kapitału może skutkować wymuszoną sprzedażą aktywów, co z kolei może pociągnąć za sobą destabilizację rynku mieszkaniowego. W takiej sytuacji mieszkania – będące aktywem służącym zaspokajaniu podstawowych potrzeb – stają się zakładnikami nastrojów inwestorów giełdowych. W niestabilnych i niebezpiecznych czasach, w których kapitał ponownie „zyskuje narodowość”, destabilizacja rynku mieszkaniowego, a co za tym idzie – nastrojów społecznych, to również prawdopodobny scenariusz i broń do wykorzystania w wojnie hybrydowej.

Z opublikowanego w grudniu 2024 roku raportu JLL i Banku Pekao S.A. wynika, że możliwy poziom zaangażowania krajowych inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych w polskie REIT-y w długim terminie to około 20 mld zł. To kwota odpowiadająca kwartalnemu poziomowi finansowania hipotecznego polskiego sektora bankowego. Jeśli wziąć pod uwagę, że są to środki, które miałyby być zainwestowane zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym, to trudno obawiać się zmaterializowania któregokolwiek z powyższych poważnych ryzyk. Jednak prawdopodobieństwo to będzie rosło wraz ze wzrostem zaangażowanego kapitału. Konieczne jest zatem wypracowanie takich założeń, które ograniczą je także w przyszłości.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości