Trendy w budownictwie jednorodzinnym

Od wielu lat częścią krajobrazu w różnych rejonach kraju są niedokończone domy jednorodzinne. Wśród tych obiektów można znaleźć zarówno takie, które mimo widocznych braków, np. nieskończonej elewacji, są już użytkowane i pełnią funkcje mieszkaniowe, jak i te których budowa zatrzymała się na etapie, jeszcze zanim możliwe było wprowadzenie się do nich. Mowa tu o obiektach wznoszonych przez tzw. inwestorów indywidualnych, czyli osoby które podejmują decyzję o budowie domu głównie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w celach komercyjnych.

Istnieje wiele powodów, dla których ukończenie budowy domu jednorodzinnego bywa opóźnione, lub nawet niemożliwe do zrealizowania. Częstą przyczyną są zbyt ambitne plany inwestorów indywidualnych, którzy na etapie projektowania nie uwzględnili wszystkich trudności związanych z realizacją budowy. Zdarza się, że początkowo zakładają oni zbyt duży metraż lub wybierają skomplikowane rozwiązania, które w praktyce okazują się trudne do zrealizowania w określonym budżecie. Nie bez znaczenia są także rosnące koszty materiałów budowlanych oraz robocizny, które w ostatnich latach znacząco wpłynęły na całkowite wydatki związane z budową domu.

Warto zauważyć, że zależność pomiędzy powierzchnią użytkową domu a całkowitym kosztem jego budowy jest wprost proporcjonalna – im większa powierzchnia, tym wyższe koszty. Nazbyt ambitne plany dotyczące budowy domu o dużej powierzchni i wysokim standardzie często prowadzą do sytuacji, w której inwestycja rozciąga się w czasie, a jej finalny efekt wizualny znacząco odbiega od początkowych zamierzeń. Zdarza się, że końcowy rezultat nie spełnia oczekiwań, a dom pozostaje w stanie niedokończonym. Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) pokazują jednak, że w ostatnich latach inwestorzy indywidualni coraz częściej podchodzą do budowy własnego domu z większym realizmem i pragmatyzmem. Zauważalny jest trend w kierunku bardziej rozsądnego planowania i budowania domów, które są lepiej dopasowane do możliwości finansowych inwestorów oraz realnych potrzeb mieszkaniowych, co może skutkować bardziej stabilnym i efektywnym przebiegiem całego procesu budowlanego.

Pomiędzy rokiem 2013 a 2023 średnia długość trwania budowy domu jednorodzinnego w Polsce spadła z 57,9 miesięcy do 51,3 miesięcy, co oznacza zmianę z 4,8 do 4,3 lat, a więc spadek o ok. 11%. To średni roczny spadek o ok. 1%. Zmiany te, choć pozornie niewielkie, wskazują na zauważalną poprawę efektywności w procesie budowy domów jednorodzinnych. Na poziomie wojewódzkim, największy spadek czasu trwania budowy domu jednorodzinnego odnotowano w województwie dolnośląskim, gdzie czas budowy zmniejszył się o 31,6%. Spadki głębsze niż 20% odnotowano także w innych województwach, takich jak podkarpackie (-25,9%), śląskie (-25,4%), kujawsko-pomorskie (-24,8%), zachodniopomorskie (-23,6%), lubelskie (-22,3%) oraz wielkopolskie (-20,4%). Z kolei w czterech województwach odnotowano wydłużenie czasu budowy. W dwóch z nich wzrost ten był niewielki, nieprzekraczający 1%, natomiast w województwie łódzkim wzrost wyniósł aż 45,7%, a w województwie świętokrzyskim 14,4%. Takie zmiany mogą wskazywać na różnorodność w zakresie dostępności zasobów, warunków lokalnych oraz preferencji inwestorów.

Jeżeli uporządkujemy województwa rosnąco według czasu trwania budowy, okazuje się, że w 2013 roku najszybciej budowano w województwie łódzkim. Dynamika zmian w ostatnich latach sprawiła, że w 2023 roku to województwo znalazło się dopiero na 14 miejscu pod względem długości budowy, co wskazuje również na znaczną poprawę w innych regionach kraju. Najwolniej natomiast domy jednorodzinne są budowane niezmiennie w województwie świętokrzyskim, które utrzymuje się na końcu tej listy przez cały analizowany okres.

Coraz krótszy czas budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych świadczyć może o tym, że inwestorzy indywidualni stają się coraz bardziej świadomi dostępnych technologii i metod budowlanych, które pozwalają na szybsze i bardziej efektywne realizowanie projektów. Dostosowanie się do dynamicznie zmieniających się kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny może również przyczyniać się do większej efektywności czasowej budowy. Ponadto, spadek czasu budowy może wynikać z lepszego planowania inwestycji, lepszego zarządzania projektem oraz stosowania bardziej zorganizowanego podejścia do procesów budowlanych.

Analiza zmian w czasie trwania budowy domów jednorodzinnych w Polsce pokazuje, że inwestorzy indywidualni coraz częściej podejmują decyzje w oparciu o pragmatyzm i efektywność, co pozwala na szybszą realizację ich projektów. Niemniej jednak, różnice między województwami i indywidualnymi przypadkami wskazują, że wciąż istnieją regiony, które borykają się z lokalnymi wyzwaniami, które mogą wydłużać czas realizacji budowy.

Zmiany podejścia inwestorów indywidualnych do powierzchni użytkowej domu, który zamierzają zbudować, najlepiej monitorować poprzez analizę średniej powierzchni domu jednorodzinnego, na który uzyskują pozwolenie na budowę. W okresie od 2013 do 2023 roku, średnia powierzchnia domu jednorodzinnego, na budowę którego inwestor indywidualny uzyskał pozwolenie, spadła z 148,5 m² do 141,4 m². Oznacza to zmniejszenie średniej powierzchni o 7,1 m², co stanowi spadek o około 4,8%.

Na poziomie wojewódzkim, największy spadek średniej powierzchni domu, na budowę którego uzyskano pozwolenie, odnotowano w województwie warmińsko-mazurskim, gdzie powierzchnia ta zmniejszyła się o 11,2%. To może świadczyć o wzroście świadomości inwestorów co do kosztów budowy oraz zwiększeniu efektywności w wykorzystaniu dostępnej powierzchni. Jedynie w województwie opolskim odnotowano wzrost średniej powierzchni domu, z 153,3 m² w 2013 roku do 156,6 m² w 2023 roku.

Kiedy uszeregujemy województwa rosnąco pod kątem średniej powierzchni domów, na które uzyskano pozwolenie, widać, że w zarówno 2013 roku, jak i 2023 roku najmniejsze domy budowano w województwie lubuskim, natomiast największe w województwie podlaskim. Największe przesunięcie w takim rankingu zaobserwowano w przypadku tego województwa, w przypadku którego odnotowano największą zmianę średniej powierzchni domu, na budowę którego wydano pozwolenie – tj. warmińsko-mazurskiego. Z dziesiątego miejsca w roku 2013 przesunęło się na trzecie w 2023.

Coraz mniejsza powierzchnia domów, na które inwestorzy indywidualni uzyskują pozwolenia, może świadczyć o kilku ważnych zmianach w podejściu do budowy domów w Polsce. Przede wszystkim inwestorzy stają się coraz bardziej świadomi swoich możliwości finansowych, co prowadzi do planowania mniejszych domów, które są tańsze w budowie i utrzymaniu. Ponadto, zjawisko to może być efektem wzrastających kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny, co zmusza inwestorów do podejmowania bardziej racjonalnych decyzji dotyczących powierzchni i rozmiarów planowanych budynków.

Efektywność inwestorów indywidualnych w realizacji budowy domów jednorodzinnych można przeanalizować na podstawie porównania liczby domów, na które wydano pozwolenie na budowę, z liczbą domów, których budowę faktycznie rozpoczęto. Zakładając, że proces rozpoczęcia budowy odbywa się niedługo po uzyskaniu decyzji administracyjnej, porównano dane z tych samych lat. Pomiędzy rokiem 2013 a 2024 odnotowano nieznaczny trend wzrostowy liczby wykorzystanych pozwoleń. Porównując wartości z 2013 i 2024 roku widzimy wzrost z 93,1% do 97,1%, ale pomiędzy tymi dwoma latami wartość ta podlegała znacznym fluktuacjom. Przesuwając początek analizowanego okresu na rok 2005, obserwujemy nieznacznie bardziej wyraźny trend wzrostowy i odrobinę większą różnicę między pierwszym a ostatnim analizowanym rokiem (odpowiednio 92,4% i 97,1%).

Dużo więcej o pozytywnej zmianie skuteczności inwestorów indywidualnych mówi nam analiza stosunku budów rozpoczętych do tych, które zostały zakończone. Średni czas trwania budowy domu jednorodzinnego w Polsce nakładem inwestorów indywidualnych w okresie 2013-2023 wyniósł 4,3 roku. Uwzględniono zatem czteroletnie przesunięcie czasowe pomiędzy rozpoczęciem budowy a jej zakończeniem. Biorąc jednak pod uwagę zmienność czasu trwania takiej budowy (chociażby ze względu na region), nie analizowano pojedynczych lat, a czteroletnie okresy. Odsetek zakończonych budów (tj. iloraz liczby domów oddanych do użytkowania i liczby domów, których budowę rozpoczęto) w okresie 2010-2013 (a więc w okresie gdy kończono budowy rozpoczęte w latach 2006-2009) wynosił 78,4%. Do roku 2024 wyraźnie wzrósł. Odsetek zakończonych budów w okresie 2021-2024 wynosił 91%. To wskazuje na poprawę w skuteczności realizacji inwestycji przez inwestorów indywidualnych.

Analiza efektywności inwestorów indywidualnych w realizacji budów domów jednorodzinnych wskazuje na pozytywne zmiany w tym zakresie, takie jak rosnąca liczba wykorzystanych pozwoleń oraz wyraźny wzrost skuteczności w kończeniu rozpoczętych budów. Te zmiany są efektem rozwoju rynku, lepszego dostępu do zasobów, a także rosnącej dojrzałości inwestorów indywidualnych w planowaniu i realizacji projektów budowlanych.

W ostatnich latach obserwujemy pozytywne zmiany w podejściu inwestorów indywidualnych do budowy domów jednorodzinnych. Coraz częściej planują oni budowę bardziej realistycznie, uwzględniając swoje możliwości finansowe oraz realne potrzeby mieszkaniowe. Dowodem na to są dane Głównego Urzędu Statystycznego, które pokazują spadek średniego czasu trwania budowy domu jednorodzinnego, spadek średniej powierzchni domu, na który wydano pozwolenie na budowę, a także wzrost udziału zakończonych budów.

Podsumowując, zmiany w podejściu inwestorów indywidualnych do budowy domów jednorodzinnych w Polsce w ostatnich latach pokazują pozytywne trendy. Inwestorzy stają się coraz bardziej świadomi swoich możliwości finansowych, preferują mniejsze i prawdopodobnie bardziej energooszczędne domy, a także skuteczniej realizują swoje projekty budowlane. Wzrost efektywności w zakresie planowania, budowy i zakończenia inwestycji jest wynikiem lepszego dostępu do technologii budowlanych, lepszego zarządzania projektami oraz rosnącej dojrzałości inwestorów. Choć nadal istnieją różnice między regionami, dane wskazują na ogólny postęp, który może prowadzić do dalszej poprawy sytuacji w przyszłości.

Hubert Horynek
Analityk rynku nieruchomości