Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Początki sztucznej inteligencji sięgają lat 50. XX wieku – prac Alana Turinga i konferencji w Dartmouth (1956 r.), podczas której zdefiniowano samo pojęcie AI (ang.: Artificial Intelligence), ale dopiero w ostatnich kilkunastu latach, wraz z rozwojem mocy obliczeniowej komputerów, metod uczenia maszynowego, a przede wszystkim dostępu do ogromnych zbiorów danych, AI osiągnęła poziom, który pozwala jej w istotny sposób wpływać na rzeczywistość. Dziś AI jest obecna w wielu obszarach naszego życia: w medycynie wspiera diagnozowanie i leczenie, w motoryzacji zasila systemy autonomicznego prowadzenia pojazdów, w finansach zarządza portfelami inwestycyjnymi i wykrywa próby oszustw, w logistyce optymalizuje dostawy, w sektorze kreatywnym potrafi generować teksty, obrazy czy muzykę, w edukacji umożliwia spersonalizowane ścieżki nauki, a w handlu – precyzyjne dopasowanie oferty do klienta. Już dziś zatem AI jest realnym narzędziem zmieniającym sposób naszego funkcjonowania, a potencjał przyszłych zmian wydaje się niewyczerpany. Rewolucja AI nie ominie również rynku nieruchomości, z różnych przyczyn uchodzącego za sektor wolno absorbujący zmiany technologiczne. W kolejnych latach sztuczna inteligencja może zrewolucjonizować praktycznie każdy element tego rynku, począwszy od procesu wyceny, przez zarządzanie nieruchomościami, pośrednictwo, a nawet proces deweloperski.

Jednym z tych obszarów w sektorze nieruchomości, w których AI już teraz znajduje coraz powszechniejsze zastosowanie, jest automatyzacja procesu wyceny nieruchomości. AI pozwala na szybkie oszacowanie wartości nieruchomości, przy wykorzystaniu dużych zbiorów danych oraz zaawansowanych algorytmów uczenia maszynowego. Najczęściej stosowane modele to tzw. automatyczne modele wyceny (AVM), które bazują na analizie cech nieruchomości takich jak lokalizacja, powierzchnia, liczba pokoi, rok budowy itp. Wykorzystywane metody obejmują regresje liniowe, drzewa decyzyjne, lasy losowe oraz sieci neuronowe, które potrafią uwzględniać złożone i nieliniowe zależności między zmiennymi. Zalety wykorzystania AI w wycenie nieruchomości to przede wszystkim szybkość, skalowalność i możliwość analizy dużych, złożonych zbiorów danych, co pozwala ograniczyć subiektywizm i błędy ludzkie. W przyszłości wyceny będą mogły uwzględniać także obrazy satelitarne, dane z dronów, czujniki IoT (Internet of Things) monitorujące stan budynków czy nawet dane pogodowe, aby uwzględniać wpływ klimatu na wartość nieruchomości. Oczywiście modele te z różnych przyczyn (choćby regulacyjnych) nie zastąpią całkowicie wyceny eksperckiej, zwłaszcza w przypadku nieruchomości o nietypowych cechach lub w unikalnych lokalizacjach.

Zarządzanie nieruchomościami, w tym przede wszystkim nieruchomościami komercyjnymi, ze względu na rosnącą liczbę obiektów, złożoność infrastruktury oraz wysokie oczekiwania najemców i właścicieli, staje się obecnie procesem coraz bardziej skomplikowanym. Coraz częściej wdrażane są także rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji, które mają na celu usprawnienie i optymalizację procesów zarządczych, minimalizację kosztów przy utrzymaniu bądź podniesienie jakości usług. AI wykorzystywana jest tu przede wszystkim do automatyzacji rutynowych zadań – systemy oparte na uczeniu maszynowym potrafią automatycznie monitorować stan techniczny budynków, analizować dane z czujników i urządzeń IoT, wykrywać awarie, a nawet je przewidywać. Kolejnym istotnym zastosowaniem AI jest optymalizacja zużycia energii. Inteligentne systemy zarządzania budynkami (BMS) wykorzystujące algorytmy sztucznej inteligencji potrafią analizować zużycie energii, regulować oświetlenie, ogrzewanie i klimatyzację w czasie rzeczywistym, dostosowując je do aktualnych potrzeb użytkowników. Efektem są znaczące oszczędności energetyczne oraz poprawa komfortu użytkowników obiektów. AI znajduje również zastosowanie w zarządzaniu najmem i obsłudze najemców. Chatboty i systemy automatycznej obsługi klientów mogą odpowiadać na zapytania najemców 24/7, zgłaszać i monitorować zgłoszenia oraz umawiać wizyty serwisowe. Ponadto systemy te mogą analizować preferencje i zachowania najemców, co pozwala lepiej dostosować ofertę usług dodatkowych, poprawiając tym samym satysfakcję klientów. Ważnym elementem jest także analiza danych rynkowych i finansowych. AI umożliwia szybkie przetwarzanie informacji dotyczących wartości nieruchomości, trendów rynkowych, płatności czynszów czy kosztów eksploatacyjnych. W rezultacie zarządcy nieruchomości mogą podejmować bardziej świadome decyzje dotyczące inwestycji, strategii wynajmu czy optymalizacji budżetu.

Obszarem o dużym potencjale zmian związanych z wdrożeniem AI wydaje się pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wydaje się, że wobec zdecydowanej poprawy (łatwości i szybkości) dostępu do informacji, rola pośredników w obrocie nieruchomościami przesuwać się będzie raczej w kierunku doradztwa i organizacji/ obsługi transakcji. Przyszłość należeć będzie zatem do tych, którzy będą potrafili wykorzystywać nowoczesne technologie np. do prezentacji nieruchomości i ich potencjału. Jednym z najważniejszych zastosowań AI w pośrednictwie będzie personalizacja ofert. Zaawansowane algorytmy będą w stanie analizować preferencje klientów, ich wcześniejsze zachowania oraz profile zakupowe, aby zaproponować nieruchomości najlepiej odpowiadające ich oczekiwaniom. Dzięki temu proces poszukiwania nieruchomości stanie się bardziej efektywny i mniej czasochłonny. Pośrednicy zyskają możliwość szybszego przedstawienia klientom wyselekcjonowanych ofert, co zwiększy szanse na pomyślne sfinalizowanie transakcji. Dodatkowo, generatywna AI pozwala już dziś tworzyć realistyczne wizualizacje wnętrz czy całych budynków nawet na podstawie rzutów. W przyszłości standardem może zatem stać się „virtual staging”, w którym klient zobaczy interesującą go nieruchomość z kilkoma różnymi wersjami wystroju czy oświetlenia. Wraz z rozwojem technologii i coraz większą dostępnością danych, rosło będzie znaczenie narzędzi analitycznych wspierających pracę agentów nieruchomości. AI, dzięki algorytmom uczenia maszynowego oraz przetwarzaniu dużych zbiorów danych, umożliwi automatyczne analizowanie ofert, weryfikację ich wartości, a także prognozowanie trendów rynkowych. Pozwoli to na bardziej precyzyjny dobór nieruchomości oraz rekomendowanie najbardziej odpowiednich ofert klientom. Szybszy dostęp do wysokiej jakości informacji może w praktyce oznaczać, że pojęcie „okazja rynkowa” przejdzie do historii, a lepsze oferty będą znikać błyskawicznie. Może to znacznie ograniczyć możliwości działania tzw. łowców okazji i flipperów, dla których czas reakcji był dotychczas jednym z głównych atutów. AI może również wspierać pośredników w automatyzacji działań marketingowych. Systemy oparte na sztucznej inteligencji mogą generować opisy ofert, optymalizować kampanie reklamowe w mediach społecznościowych oraz prowadzić komunikację z klientami. Takie rozwiązania nie tylko poprawią jakość obsługi klienta, ale również odciążą agentów, pozwalając im skoncentrować się na bardziej złożonych i wymagających aspektach pracy.

Transformacji można spodziewać się nie tylko w sprzedaży, ale również na rynku najmu mieszkań. Dzięki AI właściciele mieszkań i pośrednicy będą mogli ustalać czynsze w czasie rzeczywistym w oparciu o aktualny popyt, sezonowość czy wydarzenia w danym mieście. To może prowadzić do większej zmienności cen i ograniczenia przewidywalności dla najemców, ale jednocześnie pozwoli wynajmującym maksymalizować zyski. AI może również pomóc w procesie weryfikacji najemców, podpisywania umów i monitorowania płatności, co zwiększy bezpieczeństwo, ale też wprowadzi większą automatyzację w relacji właściciel–lokator.

To oczywiście tylko podstawowe aspekty wprowadzenia AI na rynek nieruchomości. Poza uczestnikami tego rynku, rzeczoznawcami, pośrednikami czy zarządcami, wpływ AI z pewnością odczują wszystkie zawody i branże z nim związane – deweloperzy, którzy z jednej strony będą mogli trafniej prognozować popyt i projektować inwestycje odpowiadające preferencjom klientów, a z drugiej będą musieli zmierzyć się z rosnącą konkurencją i prawdopodobnie obniżką marż, architekci, dla których wprowadzenie AI niesie potencjał prawdziwej rewolucji, ale też banki, ubezpieczyciele czy sektor budowlany. W perspektywie 5 – 10 lat AI stanie się integralną częścią rynku nieruchomości, wpływając na jego każdy segment – od planowania inwestycji, przez sprzedaż i wynajem, po zarządzanie budynkami. Firmy, które odpowiednio wcześnie wdrożą te technologie, mogą uzyskać przewagę, ale sukces będzie wymagał połączenia innowacji technologicznych z etycznym I transparentnym podejściem do klientów. W tych obszarach kryją się bowiem największe wyzwania związane z wykorzystaniem AI. Monopolizacja dostępu do danych, błędy danych, błędy algorytmiczne wykluczające bądź krzywdzące część uczestników rynku czy problemy związane z prywatnością to tylko część z nich. Dlatego też AI jest i w przyszłości powinna pozostać wyłącznie narzędziem umożliwiającym bardziej efektywną pracę specjalistom pracującym na tym rynku, w dodatku narzędziem objętym krytycznym nadzorem. W końcu wycena czy sprzedaż mieszkania to nie tylko twarde dane, ale również czynniki miękkie – emocje i subiektywne odczucia.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Od początku 2026 roku polski system planowania przestrzennego przejdzie transformację. Dotychczas stosowane studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), które miały charakter nieformalny, zostaną zastąpione nowym aktem prawa miejscowego. Wspomniana reforma ma uporządkować politykę przestrzenną na poziomie lokalnym, ograniczyć chaotyczną zabudowę oraz wyeliminować praktyki spekulacyjne, związane z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W efekcie inwestorzy oraz właściciele działek staną przed zupełnie nowym systemem, w którym decyzje będą wydawane tylko na obszarach wskazanych przez gminę jako budowlane, a ich ważność zostanie ograniczona do pięciu lat.

Plan ogólny będzie jedynym podstawowym dokumentem planistycznym każdej gminy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami musi zostać uchwalony najpóźniej do 30 czerwca 2026 r. (termin został wydłużony, by zapewnić okres przejściowy i uniknąć ogromnego chaosu prawnego). Plan ogólny formalizuje podział terytorium gminy na strefy funkcjonalne: mieszkaniowe (jednorodzinne i wielorodzinne), usługowe, rolne, zielone oraz rekreacyjne. Co najważniejsze, określa obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ) – jedyne obszary, na których będzie można wydawać decyzje WZ. Ponieważ gminny plan ogólny ma charakter aktu prawa miejscowego, jego zapisy są wiążące bez konieczności tworzenia lokalnych planów miejscowych. To sprawia, że gmina zyskuje szerokie możliwości kształtowania polityki przestrzennej i decydowania, gdzie można budować, a gdzie nie.

Od 1 stycznia 2026 r. wszystkie nowe decyzje określające warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym, a ich ważność zostanie ograniczona do pięciu lat od daty prawomocności. To koniec wydawania decyzji WZ, które były ważne na czas nieokreślony i dawały inwestorom pewność, że na wskazanym terenie dana inwestycja jest możliwa, nawet jeśli projekt nie jest realizowany od razu. W praktyce, inwestorzy, którzy zdążą złożyć wniosek jeszcze przed końcem 2025 r., mogą uzyskać decyzję bezterminową, natomiast wszystkie decyzje wydane po wejściu nowych przepisów będą miały pięcioletni termin ważności. Nowe WZ będzie można uzyskać tylko wtedy, gdy działka znajduje się w OUZ, a projektowana inwestycja jest zgodna z przeznaczeniem określonym przez gminny plan ogólny. Gminy zyskają narzędzia do określenia parametrów zabudowy, takich jak minimalna powierzchnia działki, liczba kondygnacji, intensywność zabudowy.

Sposób określania obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ) został szczegółowo opisany w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełniania zabudowy w planie ogólnym gminy. Zgodnie z rozporządzeniem, OUZ może obejmować zgrupowanie co najmniej pięciu budynków (budynki przemysłowe o symbolu KŚT 101, budynki handlowo-usługowe o symbolu 103, budynki biurowe o symbolu 105, budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106, budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107, pozostałe budynki niemieszkalne o symbolu 109, budynki mieszkalne o symbolu 110), z których każdy nie może być oddalony od sąsiedniego o więcej niż 100 metrów. Granica obszaru wyznaczana jest najpierw przez krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków. Do wyznaczonych obszarów dodaje się obszary o jednostkowej powierzchni nie większej niż 5000 m2, które były ograniczone wcześniej wyznaczoną krzywą. Ostatnim krokiem jest wyznaczenie wewnątrz tych obszarów krzywej poprowadzonej w odległości 40 m od granicy. Tak powstały fragment odejmuje się od obszarów wyznaczonych w poprzednim kroku i w ten sposób otrzymujemy obszar OUZ. Procedura opisana w ten sposób oznacza, że nie każde zwarte skupisko budynków zostanie automatycznie uznane za OUZ — gminy same będą decydować, gdzie je wprowadzić. Brak wyznaczenia OUZ przez gminę może oznaczać, że konkretna działka stanie się terenem, na których właściciel nie będzie mógł wybudować budynków, nawet jeśli formalnie znajduje się na terenie gminy bez miejscowego planu.

Reforma przygotowuje grunt pod bardziej przejrzyste, ale też bardziej restrykcyjne zasady. Dla działek dotychczas objętych standardową WZ (obszary bez uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) zmiana może oznaczać, że od połowy 2026 r. nie będzie można uzyskać nowych decyzji WZ, jeśli gmina nie wskaże OUZ. W regionach, gdzie pokrycie planami jest niewielkie, wiele działek może stracić potencjał inwestycyjny. Dodatkowo ograniczenie ważności decyzji do pięciu lat sprawi, że inwestycje wieloetapowe będą wymagać bardziej precyzyjnego harmonogramu. Po wygaśnięciu WZ konieczne będzie wystąpienie o nowe – nawet jeśli projekt nie uległ zmianie.

Najlepszym sposobem zabezpieczenia inwestycji jest działanie już w 2025 r. poprzez jak najszybsze złożenie wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, by wniosek mógł zostać rozpatrzony zgodnie z dotychczasowymi przepisami i uzyskać bezterminową ważność. Równie ważne jest śledzenie postępów prac nad planem ogólnym — warto uczestniczyć w konsultacjach społecznych i zgłaszać zainteresowanie, by upewnić się, że Twoja działka zostanie objęta OUZ.

Czy plan ogólny zastąpi MPZP? Z pewnością plan ogólny nie zastąpi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ale będzie jego uzupełnieniem. Plan ogólny to nowy dokument planistyczny o charakterze strategicznym, który określi ogólne kierunki rozwoju przestrzennego gminy. MPZP pozostanie narzędziem służącym do szczegółowego ustalania, co można budować na danym terenie. Główne różnice między Planem ogólnym a MPZP polegają na tym, że gminny plan ogólny jest dokumentem obowiązkowym dla każdej gminy, który określa strefy planistyczne oraz ramy zagospodarowania, podczas gdy MPZP jest aktem prawa miejscowego, zawierającym szczegółowe przepisy dotyczące konkretnego terenu. MPZP będzie musiał być zgodny z zapisami znajdującymi się w Planie ogólnym.

Podsumowanie

Reforma planistyczna sprawi, że od 1 stycznia 2026 nowe decyzje WZ będą możliwe tylko w OUZ i będą ograniczone czasowo do 5 lat. Od 1 lipca 2026 gminy muszą mieć uchwalone plany ogólne, bez których wydawanie WZ staje się niemożliwe na obszarach nieobjętych OUZ. Reforma stawia gminy w roli decydentów, ale też wymaga od inwestorów większej aktywności i planowania strategicznego. Ci, którzy skorzystają z okresu przejściowego i złożą wnioski na starych zasadach, zyskają przewagę – zwłaszcza w przypadku dużych, długoterminowych inwestycji.

Klaudia Jastrzębska
Koordynator Projektu Bazy Danych Budynków

W ostatnich latach coraz częściej mówi się o konieczności dbania o środowisko i wdrażania rozwiązań proekologicznych. Nie jest to już tylko kwestia trendów i strachu przed postępującymi zmianami klimatycznymi, lecz także wytycznych unijnych, a mianowicie strategii Europejski Zielony Ład, zainicjowanej w 2019 r., oraz dyrektywy CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) o sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju, przyjętej pod koniec 2022 r.[1] Dyrektywa ta nakłada na przedsiębiorstwa obowiązek raportowania czynników ESG, czyli kryteriów środowiskowych (E – environmental), społecznych (S – social) i ładu korporacyjnego (G – governance), wykorzystywanych do oceny oddziaływania firmy na środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny, co pozwala na identyfikację ryzyk i szans związanych z działalnością firmy[2].

Dla przedsiębiorstw z branży budowlanej kluczowe stało się spełnianie kryteriów środowiskowych. Oprócz dostosowania się do standardów unijnych wiąże się to z prestiżem inwestycji. Przeglądając strony internetowe inwestycji można trafić na sekcje poświęcone środowisku, gdzie deweloperzy wskazują na energooszczędność budynków i budowę z poszanowaniem środowiska jako atuty inwestycji. W niektórych przypadkach deweloperzy chwalą się uzyskaniem certyfikatu zrównoważonego budownictwa, który jest dowodem na zastosowanie proekologicznych rozwiązań i spełnianie kryteriów ESG. Certyfikaty zrównoważonego budownictwa mają charakter globalny[3], czyli dla każdego rodzaju certyfikatu istnieje jednolita klasyfikacja budynków na całym świecie.

Najpopularniejszym systemem certyfikacji w Polsce jest BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – system wywodzący się z Wielkiej Brytanii. Ocena w ramach BREEAM obejmuje dziesięć kategorii: zarządzanie, zdrowie i dobre samopoczucie, energia, transport, woda, materiały, odpady, wykorzystanie terenu i ekologia, zanieczyszczenia, innowacje. O poziomie spełnienia kryteriów informują poziomy certyfikacji. Istnieje 5 poziomów, w Polsce budynki mieszkalne otrzymały certyfikaty na 4 poziomach, od najniższego: Pass, Good, Very good, Excellent[4].

Według bazy budynków certyfikowanych prowadzonej przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (PLGBC, skrót od Polish Green Building Council) większość inwestycji mieszkaniowych z certyfikatem zrównoważonego budownictwa znajduje się na terenie Warszawy. Warto więc pochylić się właśnie nad inwestycjami ze stolicy. Na potrzeby niniejszej publikacji porównano średnie ceny mieszkań dla inwestycji według poziomów certyfikacji BREEAM, a także średnią cenę mieszkań dla inwestycji z certyfikatami BREEAM ze średnią ceną dla inwestycji bez certyfikatów. Jako dane o cenach mieszkań przyjęto dane o cenach za metr kwadratowy pochodzące z umów sprzedaży na rynku pierwotnym, gromadzone w Systemie AMRON. Aby wyniki były miarodajne, porównywano między sobą inwestycje zlokalizowane na terenie jednej dzielnicy, oddane do użytku tego samego roku.

Rozpatrzono inwestycje z certyfikatami na poziomach Pass i Good oddane do użytku w 2024 r. na Pradze-Południe oraz inwestycje z certyfikatami na poziomach Good i Very good oddane do użytku w 2021 r. na Mokotowie. W przypadku Pragi-Południe średnia cena dla inwestycji z certyfikatami na poziomie Pass wyniosła ok. 12 800 zł, a dla inwestycji z certyfikatami na poziomie Good wyniosła ok. 14 000 zł, czyli prawie o 10% więcej. W przypadku Mokotowa średnia cena dla inwestycji z certyfikatami na poziomie Good wyniosła ok. 14 000 zł, a dla inwestycji z certyfikatami na poziomie Very good okazała się nieznacznie mniejsza, a różnica wyniosła ok. 200 zł. Sytuacja zmieniła się jednak po zawężeniu danych do inwestycji tylko jednego dewelopera – średnia cena dla inwestycji z certyfikatami Very good okazała się nieznacznie większa, a różnica wyniosła ok. 100 zł.

Rozpatrzono również inwestycje z certyfikatami i bez certyfikatów oddane do użytku w  2021 r. na Mokotowie. Średnia cena dla inwestycji z certyfikatami wyniosła ok. 14 000 zł, a dla inwestycji bez certyfikatów wyniosła ok. 10 800 zł, czyli o ponad 20% mniej.

Przeprowadzone obliczenia pokazują, że poziom certyfikacji może mieć znaczący wpływ na ceny mieszkań, ale nie musi. Być może wśród inwestycji certyfikowanych na wartości tracą jedynie te z najniższym poziomem, a pozostałe mogą mieć zbliżone do siebie wartości, niezależnie od poziomu. Możliwe też, że inwestorzy różnie oceniają wpływ poziomu certyfikacji na wartość inwestycji. Sam fakt posiadania certyfikatu zrównoważonego budownictwa jest prawdopodobnie jednym z głównych powodów zwiększania wartości rynkowej przez wszystkich inwestorów i pewnie było też tak w przypadku inwestycji na Mokotowie z 2021 roku. Taka prawidłowość nie powinna dziwić, biorąc pod uwagę koszt uzyskania certyfikatu – może wynosić od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych[5]. Poza tym zastosowanie energooszczędnych rozwiązań w certyfikowanych budynkach przyczynia się do niższych kosztów eksploatacji po stronie mieszkańców, co z pewnością zachęca deweloperów do podnoszenia cen zakupu mieszkań w „zielonych budynkach”.

Mateusz Palczewski
Młodszy Specjalista, Analityk GIS

 

[1] https://www.esginfo.pl/dyrektywa-csrd-czego-dotyczy-i-co-zmieni/

[2] https://akademiaesg.pl/baza-wiedzy/kluczowe-roznice-miedzy-zrownowazonym-rozwojem-a-esg/

[3] https://termomodernizacja.pl/certyfikaty-ekologiczne-budynkow-w-strone-zrownowazonego-budownictwa/

[4] https://akademiaesg.pl/baza-wiedzy/czym-sa-certyfikaty-breeam-leed-i-well/

[5] https://www.cbre.pl/insights/articles/jak-zdobyc-certyfikat-zrownowazonej-budowli-w-polsce

W ostatnich kilku latach polski rynek nieruchomości doświadczył bezprecedensowych zmian, które znacząco wpłynęły na preferencje mieszkaniowe Polaków. Rosnąca inflacja, gwałtowne podwyżki stóp procentowych, a w konsekwencji drastyczny spadek dostępności kredytów hipotecznych, zmusiły wielu do rewizji swoich planów. Analiza danych rynkowych z ostatnich lat pozwala dostrzec wyraźne przesunięcia z dominującego przez lata paradygmatu własności na rzecz rosnącej popularności najmu. W samym tylko 2023 roku liczba podatników zgłaszających przychody z najmu wzrosła o 22%, a w latach 2019 – 2023 zanotowano wzrost o prawie 50%.

WYKRES 1. LICZBA ZEZNAŃ PODATKOWYCH, W KTÓRYCH WYKAZANO PRZYCHODY Z NAJMU

źródło: opracowanie własne na podstawie danych Ministerstwa Finansów

Dekada własności – spojrzenie w przeszłość (lata 2019 – 2021)

Przez wiele lat posiadanie własnego mieszkania uchodziło w Polsce nie tylko za życiowy cel, ale wręcz za standard – marzenie, do którego dążyły całe pokolenia. Zakup nieruchomości traktowano jako najpewniejszą formę zabezpieczenia przyszłości, budowania kapitału oraz dziedziczenia majątku. Sprzyjały temu niskie stopy procentowe, stabilna sytuacja makroekonomiczna i relatywnie przystępne ceny mieszkań w odniesieniu do rosnących dochodów Polaków. Kredyt hipoteczny był łatwo dostępny, a jego miesięczna rata często była znacznie niższa od czynszu najmu lokalu.

Według danych Związku Banków Polskich (Systemu SARFiN) w tamtym czasie banki notowały wysokie wolumeny udzielanych kredytów hipotecznych. W latach 2019 – 2020 zawarto trochę ponad 200 tysięcy umów kredytowych rocznie, a w 2021 roku – aż 256 tysięcy. Według danych NBP, aż 80% transakcji na rynku mieszkaniowym była wspierana finansowaniem bankowym. Marże bankowe były niskie, a wkład własny często niewielki.

Popyt na mieszkania przewyższał podaż, prowadząc do systematycznego wzrostu cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Według danych Centrum AMRON, w latach 2019 – 2021 średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania w Warszawie wzrosła o prawie 35%. W Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku dynamika była zbliżona, a w Łodzi zanotowano wzrost aż o 46%. Co ciekawe, mimo tak dużego wzrostu, wskaźnik dostępności mieszkań – czyli relacja ceny do średnich zarobków – wciąż był relatywnie korzystny, co tylko napędzało spiralę popytu.

W tym samym czasie zaobserwowano mniejsze zainteresowanie najmem długoterminowym. W 2019 roku w wielu miastach, szczególnie poza sezonem studenckim, rynek najmu był stabilny, a presja na wzrost czynszów mniejsza, gdyż znaczna część osób z aspiracjami do własnego „M” mogła sobie pozwolić na kredyt. Natomiast wybuch pandemii na początku 2020 roku spowodował, że uczestnicy rynku najmu stali się bardziej ostrożni, a mniejsza liczba najemców w wyniku odpływu studentów, pracowników sezonowych i wprowadzenia zdalnej formy pracy spowodowała korektę stawek czynszów najmu w największych miastach Polski.

W tamtym czasie dominowało jedno przekonanie: „lepiej spłacać swoje niż płacić komuś”. Nieruchomości uznawano za bezpieczną przystań dla kapitału – zarówno przez osoby prywatne, jak i inwestorów, którzy zaczęli masowo kupować mieszkania na wynajem lub pod najem krótkoterminowy.

Punkt zwrotny – rok 2022 i jego skutki

Po rekordowym roku 2021 sytuacja na rynku nieruchomości zaczęła się gwałtownie zmieniać. Rok 2022 przyniósł ze sobą istotny zwrot – zarówno dla osób planujących zakup mieszkania, jak i dla całej branży deweloperskiej.

Seria podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (z poziomu 0,10% jeszcze w październiku 2021 roku do 6,75% we wrześniu 2022 roku) mająca na celu walkę z inflacją, a także nowe wymogi Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (obowiązek uwzględnienia przez banki buforu stopy procentowej na poziomie 5 p.p.) uderzyły bezpośrednio w rynek kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła – osoba, która wcześniej mogła pożyczyć 500 – 600 tys. zł, nagle kwalifikowała się na kredyt o połowę niższy. Jednocześnie szybko rosnące koszty utrzymania i wysokie ceny mieszkań wywołały bardzo wyraźny spadek dostępności cenowej mieszkań.

W efekcie gwałtownie spadła liczba nowo dzielonych kredytów hipotecznych. Kwartalne liczby nowych kredytów mieszkaniowych z przełomu 2022 i 2023 roku były niższe aż o 70% w porównaniu do szczytowych okresów z 2021 roku, a roczny wynik na poziomie 126 tys. nowych umów kredytowych zawartych w 2022 roku był niższy o 50% w porównaniu do roku poprzedniego i najniższy od 20 lat. Popyt na mieszkania osłabł, a deweloperzy zaczęli ograniczać nowe inwestycje. Niektóre planowane projekty zostały wstrzymane lub przesunięte w czasie.

Szybko rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych z 2,86% w I kwartale 2021 roku do 9,29% w IV kwartale 2022 roku (wg danych NBP) miał bezpośredni wpływ na wysokość miesięcznych rat, które dla wielu kredytobiorców wzrosły nawet o 100%. W przypadku standardowego kredytu hipotecznego na kwotę 300 tys. zł z okresem spłaty 25 lat, wzrost oprocentowania o kilka punktów procentowych oznaczał dodatkowy koszt rzędu 1 – 1,5 tys. zł miesięcznie. Dla osób, które zaciągnęły kredyty w latach 2020-2021, kiedy stopy procentowe były jeszcze rekordowo niskie, taki wzrost był szokiem. Wiele osób, które początkowo miały względnie niskie raty, nagle znalazły się w trudnej sytuacji finansowej.

Po kilku kwartałach dynamicznych zmian, w sytuacji obniżonego zarówno popytu, jak i podaży (niższa liczba ofert na rynku pierwotnym oraz wtórnym), rynek mieszkaniowy powoli osiągał stan równowagi. Należy jednak przy tym podkreślić, że równowaga ta oznaczała nie tylko stabilizację cen (na poziomie osiągniętym na przełomie 2021 i 2022 roku), ale również spadek liczby zawieranych transakcji. Wzrost cen mieszkań, który trwał bez przerwy od kilku lat, zaczął wyraźnie zwalniać, a w niektórych lokalizacjach i segmentach rynku widoczne były nawet niewielkie korekty. Zjawisko to dotyczyło głównie mieszkań, które wcześniej były mocno przewartościowane, zwłaszcza tych w starszym budownictwie lub lokalizacjach o niższym potencjale inwestycyjnym. Warto zauważyć, że pomimo spadków cen w wybranych lokalizacjach, w innych miejscach – zwłaszcza na rynku nowych mieszkań – ceny wciąż rosły. Duży wpływ miało tu nadal wysokie zapotrzebowanie na mieszkania w dobrych lokalizacjach, a także problemy z dostępnością gruntów pod nowe inwestycje. Ponadto, deweloperzy, zmuszeni do podwyższenia cen ze względu na rosnące koszty budowy (materiały budowlane, robocizna), kontynuowali swoje inwestycje, mimo że z dnia na dzień rynek stawał się coraz bardziej wymagający.

Rynek najmu tymczasem przeżył odrodzenie. Wielu potencjalnych kupujących, którzy utracili zdolność kredytową, musiało odłożyć swoje plany zakupu mieszkania a najem z konieczności stał się dla nich jedyną realną opcją mieszkaniową. Popyt ten został dodatkowo spotęgowany przez napływ uchodźców z Ukrainy. Co więcej, poluzowanie obostrzeń pandemicznych i powrót studentów do nauki stacjonarnej, a także częściowa rezygnacja z pracy zdalnej, zwiększyły zapotrzebowanie na długoterminowy najem mieszkań. Wszystkie te czynniki razem wzięte sprawiły, że popyt na wynajem znacząco przewyższył podaż, prowadząc do podwyżki czynszów – w okresie największych wzrostów, czyli od II kwartału 2021 roku do III kwartału 2022 roku w niektórych miastach było to nawet 30-40%. Warto tu wspomnieć, że średni czynsz najmu mieszkania dwupokojowego o powierzchni ok. 45 mkw. w Warszawie wzrósł w tym czasie o 35% (bez czynszu administracyjnego i opłat eksploatacyjnych), natomiast rata kredytu udzielonego na zakup takiego samego mieszkania (na 25 lat, przy LTV = 80%) wzrosła ponad dwukrotnie. W wyniku tych zmian na przełomie lat 2021-2022 stosunek średniego czynszu najmu mieszkania do raty kredytu w największych miastach Polski spadł poniżej wartości 1, co oznacza, że rata kredytu przewyższyła koszt najmu. Widać to na wykresie 2. Obrazującym, jak zmieniała się relatywna atrakcyjność zakupu w porównaniu do najmu z perspektywy finansowej.

WYKRES 2. RELACJA ŚREDNIEGO CZYNSZU NAJMU MIESZKANIA DO RATY KREDYTU

* Wartość 1 oznacza, że rata kredytu = czynsz najmu, wartość powyżej 1 – rata kredytu < czynsz najmu, wartość poniżej 1 – rata kredytu > czynsz najmu

** Założenia: przyjęty czynsz najmu oraz koszt zakupu mieszkania o powierzchni 45 mkw., kredyt udzielony na 25 lat przy LTV 80%.

źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i Centrum AMRON

Stan obecny (koniec 2023 – pierwsza połowa 2025)

Na przełomie lat 2023-2024 nastąpiło odbudowanie popytu kredytowego. Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który został wprowadzony w odpowiedzi na wysokie stopy procentowe i ceny mieszkań, spowodował, że część osób, która wcześniej nie miała zdolności kredytowej, ponownie mogła myśleć o zakupie własnego „M”. Jednak, po wyczerpaniu puli środków rządowego dofinansowania, popyt znów spadł. Od II kwartału 2024 roku banki udzielają ok. 45-48 tysięcy kredytów mieszkaniowych kwartalnie, co – jeśli utrzyma się na tym poziomie – pozwoli osiągnąć w 2025 roku wynik około 180 tysięcy nowych kredytów, czyli tzw. „poziom organiczny” rynku kredytów hipotecznych, który polski sektor bankowy jest w stanie utrzymać bez dodatkowego wsparcia rządowego.

Rynek najmu wraca do równowagi po okresie wzmożonego popytu, będącego pokłosiem wojny na Ukrainie. Chociaż tempo wzrostu czynszów wyraźnie wyhamowało, ich poziom wciąż utrzymuje się na znacznie wyższym poziomie niż przed 2022 rokiem. Wynika to z ograniczonej podaży mieszkań na wynajem (część inwestorów mogła wycofać się z rynku najmu krótkoterminowego, ale to wciąż zbyt mało, by zaspokoić popyt długoterminowy) przy zmniejszonym w stosunku do 2022 roku, ale pozostającym nadal na dość wysokim poziomie popycie. Dodatkowo, wysokie koszty utrzymania nieruchomości, w tym wzrost m.in. cen energii elektrycznej i cieplnej czy usług komunalnych, sprawiają, że właściciele mieszkań nie mają przestrzeni do obniżania czynszów.

Zmieniła się także struktura najemców. Coraz więcej osób, które wcześniej planowały zakup własnego mieszkania, zostaje na rynku najmu dłużej niż początkowo przewidywały. Dotyczy to zarówno młodych ludzi wchodzących na rynek pracy, jak i rodzin. Co istotne, rosnące koszty wynajmu stanowią coraz większe obciążenie dla budżetów domowych. W największych miastach Polski, gdzie koncentracja popytu na wynajem jest największa, średni czynsz za wynajem mieszkania stanowi ponad 40% mediany wynagrodzenia netto. Taki wydatek jest dużym wyzwaniem, szczególnie dla osób o niższych dochodach, utrudniając im gromadzenie oszczędności na wkład własny czy po prostu stabilne funkcjonowanie.

Inwestycja w mieszkania na wyjem w Polsce nadal pozostaje atrakcyjna. Dla inwestorów posiadających wolne środki, stabilne czynsze i relatywnie niewielkie zmiany cen nieruchomości (w porównaniu do lat poprzednich) sprawiają, że zakup mieszkania pod wynajem pomimo niższej rentowności niż w latach poprzednich nadal może stanowić atrakcyjną alternatywą dla inwestorów szukających stabilnych zysków. W obliczu malejących zysków z obligacji i innych instrumentów finansowych, nieruchomości wciąż są uznawane za bezpieczną formę lokowania kapitału.

Ostanie obniżki stóp procentowych przez RPP (o 0,5 pp w maju i 0,25 pp w lipcu 2025) zwiększają zdolność kredytową i obniżają miesięczne raty kredytów hipotecznych, co powinno ożywić popyt i zwiększyć liczbę transakcji na rynku nieruchomości. Dla rynku najmu, głównym skutkiem będzie częściowy odpływ najemców w kierunku zakupu własnego mieszkania, co powinno utrzymać stabilizację czynszów lub nawet spowodować ich niewielką korektę. Jednakże, długoterminowy wpływ na czynsze będzie zależał od tego, czy wzrost cen zakupu mieszkań nie przewyższy obniżki kosztów kredytu, co mogłoby ponownie ograniczyć dostępność własności i utrzymać popyt na najem.

Wnioski

Dane rynkowe z ostatnich lat wskazują na zauważalną zmianę w preferencjach mieszkaniowych Polaków, wymuszoną przez wyzwania ekonomiczne. Od kultury własności powoli przechodzimy do coraz większego udziału najmu w strukturze zamieszkiwania (choć nadal rynek najmu w Polsce jest niewielki na tle innych krajów – według danych Eurostatu w 2024 roku lokale wynajmowane stanowiły tylko 13% zasobu mieszkaniowego), co nie zawsze jest świadomym wyborem, ale często koniecznością.

Kluczowe obserwacje:

Dostępność kredytu jest determinantem: To zdolność kredytowa, a nie tylko chęć posiadania, decyduje o możliwości zakupu mieszkań. Wahania stóp procentowych i zdolności kredytowej mają bezpośrednie przełożenie na liczbę transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym.

Rynek najmu jako bufor z narastającymi problemami: Rynek najmu stał się buforem dla tych, którzy nie mogą lub nie chcą kupić mieszkania. Jego znaczenie rośnie, a z nim presja na wzrost czynszów. Obecny poziom obciążenia dochodów Polaków kosztami mieszkaniowymi (często przekraczający 40%) jest niepokojący i wskazuje na pogłębiający się problem z dostępnością mieszkaniową. Taka sytuacja może prowadzić do dalszego ubożenia części społeczeństwa i utrudniać rozwój gospodarczy.

Wyzwania dla polityki mieszkaniowej: Obecna sytuacja stawia pod znakiem zapytania długoterminową efektywność programów wspierających tylko zakup. Konieczne jest zrównoważone podejście, które uwzględni także rozwój stabilnego i dostępnego cenowo rynku najmu, a nie tylko skupianie się na kredytach. Bez kompleksowych działań, które uwzględniają zarówno stronę podażową, jak i poprawę siły nabywczej ludności w kontekście kosztów mieszkania, problem dostępności mieszkaniowej będzie narastał.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Problem mieszkaniowy w Polsce to dla młodych ludzi prawdziwa bolączka, która wpływa na wiele aspektów ich życia – od decyzji o założeniu rodziny, po swobodę w poszukiwaniu pracy czy dostęp do edukacji. Wysokie ceny, kultura własności i braki w budownictwie socjalnym tworzą złożony obraz, w którym coraz trudniej o własne „M”. W efekcie coraz więcej osób w wieku 25-34 lat mieszka z rodzicami, a zjawisko to staje się trwałym elementem nie tylko polskiego krajobrazu społecznego – to trend widoczny w całej Europie, a nawet na świecie. Terminy „gniazdownicy”, „bamboccioni” (z włoskiego: „dorosłe bobasy”) oraz „kidults” (z angielskiego: „dorosłe dzieci”) opisują młodych dorosłych, którzy mieszkają z rodzicami lub ponownie się do nich wprowadzają po pewnym czasie życia na własny rachunek.

W 2023 roku aż 52,9 procent Polaków w wieku 25-34 lat mieszkało z rodzicami – wynika z raportu GUS „Polska w Unii Europejskiej 2024″. W ramach badania przeanalizowano tzw. wskaźnik gniazdownictwa. Na tej podstawie państwa Unii Europejskiej podzielono na pięć grup. Polska – obok Włoch, Portugalii, Grecji, Słowacji i Chorwacji – znalazła się w grupie z najwyższym odsetkiem takich osób, wynoszącym od 50 do 64,3 procent. W krajach skandynawskich mieszka z rodzicami najmniejszy odsetek młodych dorosłych – w przypadku Finlandii i Szwecji to jedynie od 3,4 do 9,9 procent osób w tym wieku.

Młodzi Polacy i Polki dłużej mieszkają z rodzicami głównie z dwóch powodów. Z jednej strony, to kwestia kultury: w Polsce mamy silne przekonanie o ważności bliskich więzi rodzinnych i wspieraniu dzieci. Z drugiej strony, kluczową rolę odgrywają problemy na rynku mieszkaniowym. Mówimy tu o takich trudnościach jak bardzo wysokie ceny nieruchomości, wysokie ceny najmu, brak dostępnych mieszkań na wsi, niska dostępność kredytów hipotecznych, a także brak mieszkań dotowanych przez państwo, które utrudniają młodym usamodzielnienie. Choć „gniazdownictwo” nie jest nowym zjawiskiem, pandemia COVID-19 znacznie je pogłębiła. Wiele osób straciło źródła dochodu lub musiało przerwać naukę i wrócić do rodzinnych domów. Dodatkowo, niepokój wywołany wojną w Ukrainie oraz masowa imigracja rodzin z Ukrainy tylko wzmocniły poczucie niepewności co do przyszłości.

Decyzja młodych ludzi o zakupie mieszkania zależy od wielu czynników, ale w tej chwili najważniejsze są bardzo wysokie ceny nieruchomości i wysokie raty kredytów hipotecznych. Polacy zmagają się z jednymi z najwyższych rat kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej, z oprocentowaniem przekraczającym 7%, co znacznie przewyższa średnią unijną wynoszącą około 3,5%. Wysokie stopy procentowe oraz wysokie marże banków prowadzą do spadku zdolności kredytowej, co skutkuje mniejszymi możliwościami zakupu mieszkań.

Dla młodych ludzi dużym utrudnieniem w staraniach o kredyt hipoteczny okazał się obowiązujący wymóg posiadania wkładu własnego, wprowadzony przez KNF. Obecnie trzeba dysponować kwotą stanowiącą od 10 do 20 procent wartości nieruchomości, co oznacza konieczność zgromadzenia znacznych oszczędności. Dodatkowym problemem jest forma zatrudnienia – młodzi pracujący bardzo często na umowach cywilnoprawnych mają często niższą zdolność kredytową. Dlatego właśnie tak wielu młodych Polaków nie kupuje mieszkań. Przede wszystkim, nie stać ich na to. Nawet jeśli byliby w stanie uzyskać kredyt, to miesięczne raty są tak wysokie, że boją się podjąć takie zobowiązanie finansowe.

Przeważająca większość gospodarstw domowych w Polsce zajmuje mieszkanie własnościowe. Dane Eurostatu pokazują, że aż około 87 procent mieszkań w Polsce to własność prywatna, z czego ponad 13 procent zostało kupionych na kredyt. Jednym z kluczowych powodów, dla których rynek mieszkaniowy w Polsce wygląda tak, a nie inaczej, jest silne dążenie do posiadania prywatnego majątku. Panuje powszechne przekonanie, że młodzi ludzie, wchodząc w dorosłość, powinni zdecydować się na zakup własnego lokum, a długoterminowe wynajmowanie mieszkania często spotyka się z negatywnym odbiorem. W krajach zachodnich młodzi ludzie częściej stawiają na mobilność i uważają, że posiadanie własnego mieszkania czy domu może ich w pewien sposób ograniczać. W Polsce natomiast silnie zakorzenione jest dążenie do posiadania własnej nieruchomości – to marzenie przekazywane z pokolenia na pokolenie i traktowane jako ważny element życiowej stabilizacji.

Ta presja, w połączeniu z obecnymi warunkami gospodarczymi, sprawia, że wielu młodych, by kupić nieruchomość, musi zaciągnąć kredyt. Raport „Szczęśliwy dom. Mieszkaniowe być czy nie być” przygotowany przez serwis Otodom przedstawia profil typowego polskiego kredytobiorcy. Wynika z niego, że zdecydowana większość młodych osób, chcąc kupić własne mieszkanie lub dom, musi posiłkować się kredytem hipotecznym – aż 87 procent osób w wieku 26-34 lat wskazuje, że to dla nich jedyna realna droga do posiadania nieruchomości.

Interesującym trendem, szczególnie zauważalnym w krajach zachodnich, jest rosnąca liczba młodych osób, które z własnego wyboru decydują się na wynajem zamiast zakupu mieszkania. Niestety, nawet gdyby Polacy zmienili swoje podejście do własności i bardziej skłaniali się ku wynajmowi, to i tak napotykamy na poważne bariery. Jak pokazują dane Eurostatu, wynajem mieszkań w Polsce wciąż nie cieszy się dużą popularnością – korzysta z niego jedynie 13 procent gospodarstw domowych, podczas gdy średnia dla krajów Unii Europejskiej wynosi 31 procent. Co więcej, ten wskaźnik pozostaje niemal niezmienny od około 15 lat. Dla porównania, w Austrii i Niemczech około połowa mieszkańców żyje w lokalach wynajmowanych – odpowiednio 45,8 i 50,5 procent.

Ograniczona liczba mieszkań dostępnych na wynajem w Polsce oraz obowiązujące prawo chroniące najemców przekłada się na wysokie stawki czynszów na rynku komercyjnym. Najnowszy Raport AMRON-SARFiN 1/2025 wskazuje na zróżnicowaną sytuację w poszczególnych miastach. Najniższe średnie stawki czynszu najmu mieszkania w I kwartale 2025 roku odnotowano w takich miastach jak Katowice (1 265 zł/miesiąc) oraz Łódź (1 394 zł/miesiąc). Najdrożej jest natomiast w Warszawie i Wrocławiu, gdzie średnia stawka czynszu najmu mieszkania w Warszawie wyniosła odpowiednio 2 286 zł i 1 883 zł/miesiąc. Dla wielu młodych ludzi oznacza to, że samodzielne wynajęcie mieszkania staje się poza ich finansowym zasięgiem – szczególnie gdy trzeba jednocześnie pokrywać inne podstawowe wydatki, takie jak rachunki, jedzenie czy koszty związane z edukacją.

Poza największymi aglomeracjami dostępność mieszkań na wynajem w Polsce jest bardzo ograniczona. W małych miejscowościach i na wsiach oddalonych od dużych miast rynek komercyjnego najmu praktycznie nie funkcjonuje. W niektórych dawnych miastach wojewódzkich, takich jak Konin, Łomża czy Suwałki, liczba ogłoszeń wynajmu mieszkań rzadko przekracza dziesięć w skali miesiąca. W efekcie młode osoby mieszkające na terenach wiejskich lub w małych miastach powiatowych mają zazwyczaj tylko trzy realne opcje: samodzielnie wybudować dom, przenieść się do większego miasta albo pozostać w domu rodzinnym. To właśnie jeden z głównych powodów, dla których w Polsce utrzymuje się wysoki poziom gniazdownictwa.

W dużych miastach miesięczna opłata za wynajem mieszkania często dorównuje, a czasem nawet przewyższa wysokość raty kredytu hipotecznego za podobny lokal. Z tego powodu dla wielu młodych Polaków wynajmowanie mieszkania to po prostu konieczność, a nie świadomy wybór. Gdy tylko ich sytuacja pozwoli na wzięcie kredytu (w momencie uzyskania zdolności kredytowej oraz zgromadzenia odpowiednio wysokiego wkładu własnego), większość z nich natychmiast zdecydowałaby się na zakup własnego mieszkania.

Finlandia i Szwecja, gdzie odsetek młodych mieszkających z rodzicami jest najniższy, skutecznie wspierają samodzielność mieszkaniową poprzez odpowiednie programy państwowe. W Szwecji osoby w wieku 18-25 lat mogą starać się o tzw. mieszkania młodzieżowe, czyli nieduże lokale z korzystnym czynszem, które mają ułatwić im wejście w dorosłość i niezależność. Natomiast w Finlandii funkcjonuje system wsparcia dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie, co również sprzyja wcześniejszemu opuszczaniu domu rodzinnego i rozpoczęciu samodzielnego życia.

Aby poprawić sytuację młodych ludzi na polskim rynku mieszkaniowym, potrzebne są kompleksowe działania. Jednym z kluczowych aspektów jest zmiana mentalna i odejście od modelu, gdzie własność prywatna jest koniecznością i jedyną słuszną opcją. Wzorem Finlandii czy Szwecji, gdzie z powodzeniem działają rządowe programy wspierające samodzielność mieszkaniową młodych, Polska powinna skupić się na rozwijaniu budownictwa społecznego i programów wsparcia najmu. Bez rozwiązania tych kwestii, trudno będzie mówić o poprawie sytuacji demograficznej, zwiększeniu konkurencyjności gospodarki czy zrównoważonym rozwoju miast.

Monika Grążawska
Starszy Specjalista ds. Relacji z Klientami

W ostatnich latach na rynku nieruchomości coraz więcej mówi się o mikromieszkaniach – kompaktowych lokalach, których powierzchnia często nie przekracza 25 m². Choć w wielu krajach, zwłaszcza azjatyckich, tego typu rozwiązania funkcjonują od dekad, w Polsce to wciąż zjawisko nowe i kontrowersyjne. Jedni widzą w nim szansę na rozwiązanie problemu mieszkaniowego i odpowiedź na potrzeby młodych ludzi, inni – niepokojący przejaw pogarszającej się sytuacji społeczno-ekonomicznej i jakości urbanizacji.

Choć polskie prawo definiuje minimalną powierzchnię mieszkania jako 25 m² (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), na rynku można spotkać także lokale formalnie zakwalifikowane jako lokale użytkowe, które tę granicę omijają. W praktyce mikromieszkanie to przestrzeń do życia, która nie przekracza 20–30 m² i zwykle mieści się w jednej otwartej przestrzeni z aneksem kuchennym, niewielką łazienką i miejscem do spania.

Na podstawie danych Systemu AMRON przeanalizowano średnią cenę mieszkań w Warszawie na podstawie danych z ostatniego roku, uwzględniając podział według powierzchni użytkowej. Do analizy przyjęto wyłącznie dane transakcyjne (umowy sprzedaży rynek wtórny, przedwstępna umowa rynek sprzedaży rynek wtórny, przedwstępna umowa sprzedaży rynek pierwotny).

WYKRES 1. ŚREDNIA CENA 1 MKW. MIESZKANIA W WARSZAWIE W ZALEŻNOŚCI OD POWIERZCHNI (2024)

źródło: AMRON

Dla wielu główną zaletą mikromieszkań jest cena. Jak przedstawia wykres, w przeliczeniu na metr kwadratowy mikromieszkania bywają nawet droższe niż standardowe lokale, ale ich całkowity koszt zakupu pozostaje znacznie niższy. Dla osób z ograniczonym budżetem, bez zdolności kredytowej na większy lokal, może to być jedyna droga do posiadania własnego kąta w dużym mieście.

Geneza popularności mikromieszkań jest złożona. Kluczowym czynnikiem jest przede wszystkim wzrost cen nieruchomości, o których wspominam wcześniej. Ponadto, w Polsce zachodzą zmiany demograficzne, które mogą przyczyniać się do wzrostu popularności mikromieszkań – ludzie coraz częściej wybierają życie singla, rośnie liczba migrantów wewnętrznych i zewnętrznych szukających niedrogiego mieszkania na start. Młodsze pokolenia cenią sobie również elastyczność stylu życia, są bardziej mobilne i mniej przywiązane do miejsca zamieszkania na długie lata. Dużą rolę odgrywa również presja deweloperów. Rosnące ceny gruntów i coraz mniejszy dostęp do działek w centrach miast skłaniają inwestorów do maksymalizacji zysków na małych powierzchniach. W efekcie mikromieszkania przestają być zjawiskiem i stają się realnym segmentem rynku, choć wciąż stosunkowo niewielkim.

Z urbanistycznego punktu widzenia mikromieszkania rodzą poważne pytania. Urbaniści zastanawiają się, czy tego rodzaju zabudowa rzeczywiście sprzyja tworzeniu zrównoważonych i dobrze zaprojektowanych miast. W gęsto zabudowanych centrach metropolii mikromieszkania mogą pełnić funkcję kompaktowych lokali dla osób pracujących, studentów czy singli. W krajach azjatyckich, takich jak Japonia czy Chiny, zostały one wręcz zintegrowane z infrastrukturą miejską: bliskość metra, punktów usługowych, przestrzeni publicznych rekompensuje brak przestrzeni w domu. W Polsce jednak wiele inwestycji z mikromieszkaniami powstaje chaotycznie – często w lokalizacjach pozbawionych dobrej komunikacji, terenów zielonych czy usług.

Niejednokrotnie dochodzi do nieformalnego „przekształcania” lokali użytkowych na cele mieszkaniowe, co pozwala ominąć przepisy i standardy, jakie muszą spełniać pełnoprawne mieszkania. Z perspektywy rynku finansowego mikromieszkania są problematyczne: jeśli lokal ma status użytkowy, nie można na niego zaciągnąć klasycznego kredytu hipotecznego, konieczny jest więc droższy kredyt inwestycyjny. Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy może wziąć tylko osoba fizyczna lub prawna prowadząca działalność gospodarczą. Po drugie, nawet jeśli lokal spełnia wymogi formalne, banki mogą mieć zastrzeżenia co do jego wartości w charakterze zabezpieczenia wierzytelności. Mikromieszkania są bardziej ryzykowne i mniej płynne niż mieszkania standardowe, co może utrudniać ich sprzedaż — choć nie zawsze i nie wszędzie. W efekcie niektóre banki stosują obostrzenia dotyczące minimalnego metrażu, które mogą zostać objęte kredytem hipotecznym. Dla potencjalnych nabywców oznacza to często konieczność posiadania większego wkładu własnego lub korzystania z innych form finansowania.

Dla deweloperów mikromieszkania mogą być bardzo opłacalnym produktem. Możliwość wybudowania większej liczby lokali na jednej działce oznacza większy zysk. Lokale o małej powierzchni sprzedają się stosunkowo szybko, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie popyt ze strony inwestorów indywidualnych (np. pod wynajem krótkoterminowy) jest wysoki. W Polsce coraz częściej mówi się jednak o „patodeweloperce”, coraz częściej również samorządy zaczynają przyglądać się temu zjawisku z większą uwagą, niekoniecznie przychylnie. Pojawiają się inicjatywy oraz dyskutuje się na tematy, które mają ograniczyć możliwość budowy mikromieszkań za pomocą np. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Warto zastanowić się, czy mikromieszkania to tylko chwilowy trend wynikający z aktualnych problemów rynku, czy trwała zmiana struktury mieszkaniowej miast. Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Z jednej strony potrzeba tanich, dostępnych lokali nie zniknie. Zmiany demograficzne, rosnące koszty życia i ograniczona zdolność kredytowa będą nadal napędzać zainteresowanie mniejszymi metrażami. Z drugiej zaś coraz więcej osób dostrzega ograniczenia tego rozwiązania i szuka alternatyw, takich jak coliving (przyczyn można również doszukiwać się przede wszystkim w rosnących cenach najmu) czy mieszkania modułowe. Rozwiązaniem mogłoby być lepsze projektowanie mikromieszkań – z naciskiem na jakość, funkcjonalność i integrację z infrastrukturą miejską. Mikromieszkanie nie zawsze musi być „klitką”, jeśli zostanie zaprojektowane mądrze i osadzone w odpowiednim kontekście urbanistycznym.

Podsumowanie

Mikromieszkania to odpowiedź rynku na realne problemy – ale nie są rozwiązaniem uniwersalnym. Stanowią interesującą alternatywę dla osób młodych, mobilnych i szukających taniego startu w mieście. Jednak w dłuższej perspektywie ich nadmierne promowanie może pogłębić problemy urbanistyczne i społeczne. Życie w mikromieszkaniu może być praktyczne, ale na dłuższą metę niesie też poważne konsekwencje społeczno – psychologiczne. Brak przestrzeni, prywatności i komfortu może wpływać negatywnie na zdrowie psychiczne, relacje międzyludzkie, a nawet wydajność pracy. Mikromieszkania mogą zatem dobrze sprawdzać się jako rozwiązania tymczasowe – ale wątpliwe, by były zdrową alternatywą do życia na dłużej.

Jeśli trend mikromieszkań ma się utrzymać, konieczne będą działania regulacyjne, które zadbają o jakość życia mieszkańców, uczciwość finansowania oraz porządek urbanistyczny miast.

Karol Kacprzak
Kierownik Projektu AMRON III
Specjalista ds. Analiz i Rozwoju Systemu AMRON

Polski rynek mieszkaniowy nieustannie się zmienia – wahania cen, zmiany w strukturze podaży, różnice między regionami – to wszystko sprawia, że każdy, kto interesuje się tematem mieszkań, powinien mieć świadomość, że mówimy o zjawisku dynamicznym i mocno złożonym. Na ceny nieruchomości wpływa szereg czynników: od ogólnej kondycji gospodarki i poziomu inflacji, przez lokalne decyzje inwestycyjne, aż po strukturę demograficzną danego miasta czy dostępność komunikacji publicznej. Jednym z kluczowych elementów tej układanki jest relacja między rynkiem pierwotnym (czyli nowymi mieszkaniami) a wtórnym (czyli tymi, które mają już swoich właścicieli i historię).

Chociaż oba rynki funkcjonują równolegle, ich logika bywa zupełnie inna. Mieszkania z rynku pierwotnego są w zdecydowanej większości „produkowane” przez deweloperów – a więc ich ceny w dużej mierze zależą od kosztów budowy i dostępności działek. Tymczasem rynek wtórny to domena indywidualnych właścicieli mieszkań. Z jednej strony mamy więc sektor planowania i inwestycji, z drugiej – decyzje tysięcy osób kierujących się życiową koniecznością, wygodą lub emocjami.

Co istotne, mimo tych różnic, oba rynki wpływają na siebie nawzajem. Kiedy w mieście powstaje dużo nowych mieszkań, może to ograniczyć presję cenową na rynku wtórnym. Ale bywa też odwrotnie – brak wystarczającej nowej zabudowy może windować ceny już istniejących lokali. Dlatego zrozumienie relacji między tymi dwoma segmentami rynku ma dziś ogromne znaczenie – zarówno dla kupujących, jak i dla decydentów planujących rozwój przestrzenny miast. W artykule przyglądamy się tej właśnie relacji próbując odpowiedzieć na pytanie, czy i w jakim stopniu nowa produkcja mieszkaniowa przekłada się na ceny mieszkań używanych w średnich miastach Polski. Pod lupę wzięto 24 miasta na prawach powiatu, w których liczba ludności w 2023 roku mieściła się w przedziale 100–200 tysięcy osób. Do analizy wykorzystano dwa źródła danych: statystyki Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku (czyli nowej podaży na rynku pierwotnym) oraz dane z bazy AMRON. Zbadano okres obejmujący lata 2014–2023, czyli pełną dekadę.

Każde z badanych miast uszeregowano na dwa sposoby: według skali produkcji mieszkaniowej (czyli średniej liczby mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1000 mieszkańców – wykres 1.) oraz według tempa wzrostu cen na rynku wtórnym (czyli zmiany mediany ceny za m² w analizowanym okresie – wykres 2.). By umożliwić przejrzyste porównania, wartości obu wskaźników podzielono na tercyle – czyli trzy grupy z taką samą liczbą miast. Następnie zestawiono je w prostą macierz 3×3, pokazującą, które miasta charakteryzowały się daną kombinacją skali produkcji mieszkaniowej i tempa wzrostu cen (wykres 3.).

Wyniki okazały się ciekawe i momentami zaskakujące. Najwięcej miast – pięć spośród 24 – znalazło się w najbardziej pożądanym miejscu tej matrycy: wysokiej produkcji mieszkaniowej i niskim tempie wzrostu cen. To sygnał, że odpowiednia skala nowej zabudowy może skutecznie przeciwdziałać presji cenowej. W tej grupie znalazły się m.in. Rzeszów, Olsztyn, Kielce i Gorzów Wielkopolski – a więc miasta wojewódzkie, a także Koszalin, dawne miasto wojewódzkie.

Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja na drugim krańcu zestawienia. W czterech miastach – Rybniku, Rudzie Śląskiej, Bytomiu i Tarnowie – odnotowano jednocześnie niski poziom nowej zabudowy i bardzo wysoki wzrost cen. To niepokojące zjawisko, które może świadczyć o strukturalnym niedoborze mieszkań – czyli sytuacji, w której potrzeby mieszkaniowe znacznie przewyższają możliwości rynku. Takie niedopasowanie skutkuje nie tylko wzrostem cen, ale też rosnącym ryzykiem wykluczenia mieszkaniowego, zwłaszcza dla osób młodych, rodzin na dorobku czy seniorów żyjących z emerytur. Co ważne, w tych przypadkach wzrost cen podlegał działaniu tzw. „efektu bazy” – ceny rosły dynamicznie, ale startowały z niskiego poziomu sprzed dekady.

Inną, równie interesującą kategorią były miasta, w których mimo wysokiej aktywności deweloperskiej ceny mieszkań na rynku wtórnym i tak rosły bardzo szybko. Wśród analizowanych 24 miast, taką charakterystykę miały dwa: Zielona Góra i Opole. W ich przypadku mamy do czynienia z klasycznym przykładem gorącego rynku: dynamiczny rozwój, napływ inwestorów, dobre perspektywy gospodarcze. Tyle że tego rodzaju boom niesie też ryzyko: gdy sytuacja się odwróci, np. na skutek kryzysu lub odpływu ludności, ceny mogą równie gwałtownie spaść.

Warto też zwrócić uwagę na złożoność samego zjawiska. Wiele miast, mimo niskiej produkcji mieszkaniowej, nie doświadczyło dramatycznego wzrostu cen. Przyczyn może być wiele: spadająca liczba ludności, brak nowych miejsc pracy, niska atrakcyjność inwestycyjna. Z kolei w niektórych ośrodkach wysoka podaż mieszkań nie była wystarczającą zaporą dla cen – co pokazuje, że samą liczbą nowych budynków nie da się wyhamować rynku. Kluczowa jest jakość tych mieszkań, ich lokalizacja, dostęp do transportu publicznego czy infrastruktury społecznej.

WYKRES 1. ŚREDNIA PRODUKCJA MIESZKANIOWA NA 1000 MIESZKAŃCÓW, 2014-2023

WYKRES 2. PROCENTOWY WZROST MEDIANY CEN ZA MKW. MIESZKANIA NA RYNKU WTÓRNYM, 2014-2023

 

WYKRES 3. MACIERZ KLASYFIKACYJNA

Na poziomie statystycznym analiza wykazała istnienie umiarkowanej korelacji pomiędzy nową podażą a zmianami cen na rynku wtórnym. Innymi słowy – jest związek, ale nie jest on ani bezpośredni, ani jednoznaczny. To ważny wniosek: nie wystarczy po prostu budować więcej, by obniżyć ceny. Potrzebna jest mądra, lokalnie dostosowana polityka mieszkaniowa, uwzględniająca realne potrzeby mieszkańców.

Choć nie da się wyciągnąć jednej prostej reguły, analiza pozwala lepiej zrozumieć mechanizmy działające na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Pokazuje, że skuteczna polityka mieszkaniowa musi uwzględniać inwestycje w infrastrukturę, planowanie przestrzenne i rozwój usług. Dopiero takie zintegrowane podejście pozwoli miastom średniej wielkości skutecznie przeciwdziałać nierównowadze mieszkaniowej i tworzyć przestrzeń realnie dostępną dla wszystkich grup społecznych.

Hubert Horynek
Analityk rynku nieruchomości

Nowy program „Pierwsze Klucze” to odpowiedź państwa na pogłębiające się trudności ludzi w zakupie własnego „M”. Wymagania kredytowe oraz wysokie ceny sprawiają, że wielu Polaków nie może pozwolić sobie na własne lokum. Celem tej koncepcji jest umożliwienie osobom – dotąd pozbawionym szansy – wejście na rynek mieszkaniowy, poprzez ułatwienie dostępu do finansowania, przy jednoczesnym zachowaniu równowagi rynkowej i ograniczeniu ryzyka wzrostu cen napędzanego nadmiernym popytem. Program „Pierwsze Klucze” może stać się istotnym narzędziem walki z kryzysem mieszkaniowym w kraju. Ponieważ projekt ustawy nie został dotąd oficjalnie zaprezentowany, wszelkie informacje należy traktować jako nieostateczne.

Dla kogo?

Program 'Pierwsze Klucze’ adresowany będzie do obywateli, którzy dotychczas nie posiadali na własność mieszkania lub domu – ani samodzielnie, ani we współwłasności z inną osobą. Głównym założeniem jest wsparcie tych, którzy dopiero rozpoczynają swoją drogę do posiadania własnego lokum. Inicjatywa ma także zostać poszerzona o wsparcie finansowe dla budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) oraz Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC), dzięki zwiększeniu dostępności mieszkań na wynajem o umiarkowanej wysokości czynszu oraz na sprzedaż dostępnych cenowo. Inwestycje realizowane w tym modelu będą mogły korzystać z dopłat, co ma ułatwić samorządom oraz społecznym inicjatywom mieszkaniowym budowę lokali dostępnych dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na rynku komercyjnym. W ten sposób program ma nie tylko wspierać indywidualnych beneficjentów, ale też rozwijać zasób mieszkań społecznych w Polsce.

Kiedy start?

Program ma ruszyć najprawdopodobniej na początku 2026 r. i potrwać do końca 2030 r. Nie ustalono jeszcze konkretnej daty jego rozpoczęcia, ponieważ projekt ustawy jest nadal w fazie konsultacji. Rząd ma gwarantować dopłatę do 10 tys. pierwszych kwalifikujących się zgłoszeń złożonych w każdym kwartale wraz z wnioskiem o dopłaty do rat kredytu. Przyjmowanie nowych wniosków będzie okresowo wstrzymane do początku kolejnego kwartału.

Warunki finansowe – ile można pożyczyć?

Wysokość maksymalnej kwoty kredytu mieszkaniowego objętej dopłatą w ramach programu „Pierwsze Klucze” będzie uzależniona od liczby osób w gospodarstwie domowym. Zasada jest prosta – im większa rodzina, tym wyższy limit kwotowy kredytu, do którego można uzyskać wsparcie. Mechanizm ten ma na celu dostosowanie pomocy rządowej do realnych potrzeb mieszkaniowych rodzin o różnej wielkości.

Poniżej została zaprezentowana tabela z warunkami finansowymi programu, opracowana na podstawie informacji zamieszczonych na portalu Bankier.pl, w której zawarte są zarówno limity dochodowe, jak i maksymalne kwoty kredytów kwalifikujących się do dofinansowania.

TABELA

Liczba osób w gospodarstwie domowym	Maksymalny dochód netto miesięczny	Maksymalna kwota kredytu objęta dopłatą
1 osoba	6 500 zł	250 000 zł
2 osoby	9 500 zł	400 000 zł
3 osoby	11 500 zł	450 000 zł
4 osoby	13 500 zł	500 000 zł
5 osób*	15 000 zł	600 000 zł

* Każda osoba powyżej podstawowego składu rodziny zwiększa dostępny limit o dodatkowe 50 000 zł.

W niektórych publikacjach pojawiają się również odmienne dane, co sugeruje, że finalne wartości mogą zostać jeszcze uściślone.

W przypadku przekroczenia limitu dochodowego, wysokość dopłaty jest odpowiednio pomniejszana – o 50 groszy za każdą złotówkę nadwyżki w gospodarstwach jednoosobowych oraz o 25 groszy w gospodarstwach dwuosobowych i większych. Obowiązywać będą również limity cenowe nieruchomości. Cena nieruchomości kupowanej na rynku wtórnym nie powinna przekraczać limitu ceny za 1 m² powierzchni użytkowej, ustalanego zgodnie z zasadami określonymi w ustawie. Limit ten ogłaszany ma być co roku na podstawie średnich kosztów realizacji inwestycji budowlanych w sektorze społecznym, przy czym rada gminy będzie mogła ustalić dla swojego obszaru inny, niższy lub wyższy limit niż ten wynikający z przepisów ogólnokrajowych.

Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że limit ten ma wynosić 10 000 zł/m² dla mniejszych miejscowości oraz 11 000 zł/m² dla większych, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Poznań czy Wrocław.

Dopłaty do rat i korzystne oprocentowanie

Nowe rozwiązanie kredytów hipotecznych będzie dostępne wyłącznie w złotówkach i przewidziane na minimalny okres spłaty 15 lat. Oprocentowanie ma mieć charakter stały, ustalany na pięcioletnie okresy. Przewidziane tzw. „dopłaty stabilizacyjne” będą obejmować pierwsze 120 rat kapitałowo-odsetkowych, o ile będą one regulowane terminowo zgodnie z ustalonym harmonogramem spłat.

Jeśli kredyt zostanie udzielony jako kredyt konsumencki w celu sfinansowania partycypacji lub wkładu mieszkaniowego w ramach programu, jego okres spłaty musi wynosić co najmniej 5 lat, ale nie więcej niż 15 lat. Dopłaty będą obejmować pierwszych 60 rat.

Jednym z elementów programu „Pierwsze Klucze” jest również wsparcie dla osób planujących zakup mieszkania przy ograniczonym wkładzie własnym. Zgodnie z planowanym projektem osoby zaciągające mieszkaniowy kredyt hipoteczny z wkładem własnym niższym niż 20% wartości inwestycji będą mogły skorzystać z gwarancji spłaty części kredytu udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Warunkiem jest, by całkowita kwota wydatków finansowanych kredytem nie przekraczała 1 miliona złotych.

Gwarancja spłaty będzie mogła objąć także kredyty mieszkaniowe będące kredytami konsumenckimi, jeśli zostaną one zaciągnięte w celu pokrycia wkładu mieszkaniowego lub partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w społecznych zasobach mieszkaniowych, takich jak TBS-y czy spółdzielnie mieszkaniowe.

W przypadku kredytu hipotecznego w ramach programu „Pierwsze Klucze” przewidziana jest dopłata, dzięki której oprocentowanie wyniesie 1,5%. Z kolei przy finansowaniu wkładu mieszkaniowego lub partycypacji w kosztach budowy oprocentowanie będzie równe 0%.

Co można kupić w ramach programu?

W przypadku nowego budownictwa preferencyjne kredyty będą mogły finansować m.in. budowę domu jednorodzinnego, jego wykończenie, zakup działki pod budowę czy inwestycję realizowaną przez kooperatywę mieszkaniową. Na rynku wtórnym dopłaty będą dostępne tylko przy spełnieniu określonych warunków, takich jak oddanie do użytkowania przedmiotu zakupu w okresie nie krótszym niż 5 lat i minimum trzyletni okres posiadania tytułu prawnego przez sprzedającego, co ma przeciwdziałać spekulacyjnemu obrotowi nieruchomościami.

Podsumowanie

Program „Pierwsze Klucze” to realna szansa dla wielu młodych ludzi na rozpoczęcie życia „na swoim”. Łączy on atrakcyjne warunki finansowe z szerokimi możliwościami zakupu lub budowy nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że liczba wniosków będzie ograniczona, a szczegółowe zasady zostaną jeszcze doprecyzowane.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN

REIT-y, czyli specjalne fundusze, inwestujące na rynku nieruchomości i przynoszące dochód z ich wynajmu lub sprzedaży, funkcjonujące obecnie w 46 krajach świata. Najdłuższą historię mają w Stanach Zjednoczonych, gdzie wprowadzono je ustawą REIT Act w roku 1960. Intencją autorów tego rozwiązania było przede wszystkim otwarcie dla małych inwestorów zdominowanego wcześniej przez wielkie fundusze i bogatych inwestorów rynku nieruchomości komercyjnych. Specyfika nowego rozwiązania polegała na nałożeniu na nowe podmioty szeregu wymogów, z których najważniejszymi były obowiązek wypłaty 90% dochodu w formie dywidendy oraz koncentracja działalności na inwestowaniu w nieruchomości. Pierwszym krajem europejskim, w którym wprowadzono REIT-y, była Holandia. W 1969 roku powstały tam uprzywilejowane podatkowo (de facto zwolnione z podatku) fundusze inwestycyjne Fiscale Belegging-sinstelling, w przypadku których obowiązywał wymóg wypłaty udziałowcom 100% dochodu w ciągu 8 miesięcy od zakończenia roku obrotowego. Począwszy od lat 90-tych, podobne rozwiązania wdrażane były w kolejnych krajach: Belgii, a później m.in. we Francji (SIIC), Niemczech (G-REIT), Wielkiej Brytanii i Hiszpanii (SOCIMI). W Azji przykładami skutecznego ich wdrożenia są m.in. Japonia, Korea Południowa i Singapur – gdzie REIT-y, oprócz rynku nieruchomości, mają duże znaczenie również na rynkach finansowych. Co istotne, rozwiązanie to nie jest jednorodne i w różnych krajach REIT-y uregulowane są w indywidualny sposób, a inwestowanie w nich (i opodatkowanie dochodów) odbywa się na różnych zasadach.

Pierwsze plany wprowadzenia REIT-ów w Polsce pojawiły się w roku 2016. Ministerstwo Finansów rozpoczęło wówczas prace nad ustawą o FINNach – Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości, która miała stworzyć odpowiednie ramy prawne dla funkcjonowania polskich REIT-ów. Podobnie jak w innych krajach, założeniem wdrożenia tego rozwiązania było umożliwienie mniejszym inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym uczestnictwa w rynku nieruchomości, przy zachowaniu wysokiej płynności i przejrzystości inwestycji, a także korzystnego opodatkowania, m.in. przez zwolnienie z podatku CIT przy wypłacie określonego poziomu dywidend. Początkowo projekt ustawy zakładał, że polskie REIT-y będą inwestować na rynku mieszkań na wynajem. W miarę upływu czasu, propozycje zaczęły się zmieniać – modyfikowano zakres inwestycji, dopuszczając nieruchomości komercyjne, a także rozszerzając grupę potencjalnych inwestorów. Kolejne wersje ustawy nie zyskały jednak pełnego poparcia ani ze strony rynku, ani wśród decydentów politycznych. Do opóźnień przyczyniły się m.in. obawy o spekulacyjny charakter funduszy i ich możliwy wpływ na wzrost cen mieszkań. Zwracano także uwagę na niewystarczającą przejrzystość projektów oraz brak rozwiązań chroniących najemców. Równocześnie zmieniające się realia gospodarcze, w tym pandemia COVID-19 oraz niestabilność rynku kapitałowego powodowały, że temat REIT-ów zszedł na dalszy plan.

Kwestia wprowadzenia REIT-ów powróciła w debacie publicznej w 2021 roku. Przedstawiono nowy projekt ustawy, tym razem koncentrujący się wyłącznie na rynku nieruchomości komercyjnych. Pomimo wsparcia ze strony części środowisk branżowych, również ta ustawa nie została przyjęta. W kwietniu 2024 r. do pomysłu wprowadzenia REIT-ów wróciło Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Przedstawiło nawet założenia do projektu ustawy. Do chwili obecnej nie został jednak opublikowany oficjalny projekt nowelizacji czy nowego aktu prawnego, a prace nad nowymi rozwiązaniami prowadzone są równolegle również w Ministerstwie Finansów. Zgodnie z pojawiającymi się doniesieniami prasowymi, założenia ustawy mogą jednak pojawić się jeszcze przed wakacjami. Według docierających z Ministerstwa informacji, gotowe są już założenia działania polskich REIT-ów na rynku mieszkaniowym i nieruchomości komercyjnych, trwają natomiast jeszcze prace nad zasadami inwestowania REIT-ów infrastrukturalnych.

Zwolennicy wprowadzenia tego rozwiązania w Polsce wskazują, że REIT-y radykalnie obniżą próg wejścia w  inwestycje na rynku nieruchomości, otwierając go również dla tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup całego mieszkania na wynajem, ponoszenie kosztów transakcyjnych lub nie są gotowi bądź nie mają możliwości zarządzania wynajmowaną nieruchomością. Dzięki niskiemu progowi wejścia, REIT-y zdemokratyzują inwestowanie na rynku nieruchomości, oferując alternatywę dla lokat bankowych czy funduszy akcyjnych przy relatywnie niskim ryzyku związanym z inwestycją. Mogą zatem również stanowić wymierne wsparcie systemu emerytalnego, zwłaszcza w obliczu postępującego kryzysu demograficznego. Na zdominowanym przez prywatnych właścicieli rynku najmu mieszkań w Polsce, REIT-y jako instytucjonalni właściciele zarządzający znaczącymi portfelami mieszkań, mogą wprowadzić nowe standardy jakości w najmie. Na to wskazują również doświadczenia krajów, które wdrożyły to rozwiązanie wcześniej.

Jednym z ważniejszych argumentów za wprowadzeniem REITó-w jest także konieczność przełamania jednej z największych barier w rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, tj. ograniczonego dostępu do długoterminowego, stabilnego finansowania. Jeśli dodamy do tego możliwość finansowania/ współfinansowania nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także infrastrukturalnych, REIT-y mogą również stać się bardzo atrakcyjnym partnerem dla samorządu terytorialnego. Lista potencjalnych korzyści z wdrożenia REIT-ów jest zatem długa. Co więcej, korzyści te z punktu widzenia zarówno potencjalnych inwestorów, jak i potrzeb mieszkaniowych wydają się rzeczywiście znaczące. Tym bardziej jednak, przy tworzeniu nowych rozwiązań trzeba brać również pod uwagę niesione przez nie potencjalne zagrożenia, których, jak wskazują doświadczenia międzynarodowe, nie brakuje.

Sceptycy jako główne ryzyko związane z wprowadzeniem REIT-ów wskazują potencjalne wzrosty cen nieruchomości czy czynszów najmu. Takie ryzyko rzeczywiście istnieje, stało się tak m.in. w Berlinie, Dublinie czy Toronto. Wzrosty cen mieszkań to jednak tylko fragment (skutek) większego zjawiska, związanego z wprowadzaniem na rynek mieszkaniowy podmiotów instytucjonalnych – finansjalizacji rynku mieszkaniowego. W jego wyniku mieszkanie przestaje być postrzegane jako dobro podstawowe służące do zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb człowieka, a zaczyna być traktowane jako jedno z wielu aktywów inwestycyjnych, podlegających kryteriom rentowności czy wzrostu wartości. W efekcie, w dłuższym okresie rośnie ryzyko spadku dostępności cenowej mieszkań, a w skrajnym przypadku wzrostu zjawiska wykluczenia mieszkaniowego, zwłaszcza osób młodych, rodzin z dziećmi i seniorów. Nie trzeba dodawać, jaki skutek taka sytuacja może mieć dla stanu demografii czy rozwoju miast.

Finansjalizacja rynku mieszkaniowego to także ryzyko „przeniesienia” przez REIT-y problemów z rynku kapitałowego na rynek mieszkaniowy. Pogorszenie koniunktury na rynkach kapitałowych w sytuacji np. podwyżek stóp procentowych, kryzysów finansowych czy odpływu kapitału może skutkować wymuszoną sprzedażą aktywów, co z kolei może pociągnąć za sobą destabilizację rynku mieszkaniowego. W takiej sytuacji mieszkania – będące aktywem służącym zaspokajaniu podstawowych potrzeb – stają się zakładnikami nastrojów inwestorów giełdowych. W niestabilnych i niebezpiecznych czasach, w których kapitał ponownie „zyskuje narodowość”, destabilizacja rynku mieszkaniowego, a co za tym idzie – nastrojów społecznych, to również prawdopodobny scenariusz i broń do wykorzystania w wojnie hybrydowej.

Z opublikowanego w grudniu 2024 roku raportu JLL i Banku Pekao S.A. wynika, że możliwy poziom zaangażowania krajowych inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych w polskie REIT-y w długim terminie to około 20 mld zł. To kwota odpowiadająca kwartalnemu poziomowi finansowania hipotecznego polskiego sektora bankowego. Jeśli wziąć pod uwagę, że są to środki, które miałyby być zainwestowane zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym, to trudno obawiać się zmaterializowania któregokolwiek z powyższych poważnych ryzyk. Jednak prawdopodobieństwo to będzie rosło wraz ze wzrostem zaangażowanego kapitału. Konieczne jest zatem wypracowanie takich założeń, które ograniczą je także w przyszłości.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Podwarszawska miejscowość Ząbki jest niepozorna z uwagi na jej niewielką powierzchnię – zaledwie 11 km kw. Ząbki zmieniały swój charakter na przestrzeni lat – od osady, poprzez koncepcję miasta-ogrodu, aż po stan obecny, tj. miasto o wysokiej intensywności zabudowy z planowaną w Strategii Rozwoju Miasta Ząbki na lata 2024-2033 koncepcją przekształcenia na miasto kompaktowe. Dynamika struktury miasta wynika z jego lokalizacji, napływu ludności oraz zmieniających się potrzeb mieszkańców.

Ząbki położone są w odległości ok 9 km od centrum Warszawy, co determinuje charakter miejscowości. Dynamiczny rozwój zabudowy wielorodzinnej oraz towarzyszących jej usług powoduje, że atrakcyjność tego obszaru wzrasta dla potencjalnych nabywców. Centralna część miasta stanowi teren skoncentrowanych usług, znajduje się tu Urząd Miasta, wiele obiektów użyteczności publicznej oraz stacja kolejowa. Zabudowa mieszkaniowa w obrębie centrum to budynki wielorodzinne wybudowane w latach 1960-2000 oraz budynki mieszkalne jednorodzinne. Obszar usług skoncentrowany jest wzdłuż drogi wojewódzkiej nr 634. Barierą społeczną jest podział miasta na część północną i południową, gdzie obszary te rozgraniczone są linią kolejową relacji Warszawa Wileńska – Małkinia. Za centrum miasta uznawany jest teren po obu stronach linii kolejowej, w bliskim sąsiedztwie tunelu dla ruchu kołowego, który jest głównym połączeniem północnej części miasta z południową.

Północna część miasta to w przeważającej części zabudowa jednorodzinna usytuowana na niewielkich działkach. Przy północnej granicy miasta usytuowana jest droga ekspresowa S8, która wpływa na niższy komfort zamieszkania w tym rejonie. Południowa część miasta to w większości nowa zabudowa wielorodzinna z usługami w parterze.

Miasto Ząbki zajmuje najmniejszy obszar w stosunku do innych gmin powiatu wołomińskiego (zaledwie 1,16% powierzchni powiatu), ale jednocześnie charakteryzuje się najwyższym współczynnikiem gęstości zaludnienia. Coraz wyższe potrzeby z zakresu infrastruktury, dostępności komunikacyjnej oraz społeczno-bytowej generują zapotrzebowanie na nowe inwestycje, nie tylko o charakterze mieszkaniowym. Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, miasto Ząbki jest obszarem o wzmożonym potencjale inwestycyjnym, a tym samym budzi wzmożone zainteresowanie inwestorów z wielu sektorów.

Popyt na nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest generowany poprzez wyższe zarobki mieszkańców oraz migracje ludności z mniejszych miejscowości w kierunku aglomeracji. Tendencje te są zauważalne zarówno globalnie, na terenie Polski, jak i jednostkowo – biorąc pod uwagę większe miejscowości oraz sąsiadujące tereny w mniejszym stopniu zurbanizowane. Ząbki, poprzez bezpośrednie sąsiedztwo z Warszawą, zyskują pod względem społeczno-ekonomicznym, a  dodatkowo na terenie miasta odnotowuje się podobne tendencje rynkowe, jak na warszawskim rynku.

Miasto Ząbki jest gminą miejską, położoną na terenie powiatu wołomińskiego, który to w przeważającej części należy do aglomeracji warszawskiej. Miasto liczy ponad 45 tysięcy mieszkańców (dane statystyczne na dzień 31.12.2023 r.), co w porównaniu do roku 2014 daje wzrost liczby ludności o ok 37%.

Słów kilka o historii miasta

Pierwotna nazwa miejscowości brzmiała Wola Ząbkowa, jednak sama osada ma dzieje znacznie dłuższe, sięgające XVI wieku. Wieś królewska Wola Ząbkowa położona była w powiecie warszawskim ziemi warszawskiej województwa mazowieckiego. W roku 1580 Wola Ząbkowa zmieniła nazwę na Ząbki. Dalszy rozwój miejscowości przypada na pierwszą połowę XIX w. Według danych z 1827 roku Ząbki liczyły 36 budynków i 206 mieszkańców. W latach osiemdziesiątych XIX w. liczba mieszkańców wzrosła do 600. Ząbki wchodziły wówczas w skład dóbr rodziny hrabiowskiej Ronikerów. Pod koniec XIX w. hrabia Roniker zbudował w Ząbkach dwie cegielnie i kolejkę wąskotorową w kierunku Bródna, co podniosło poziom zatrudnienia. W 1862 r. uruchomiona została Kolej Warszawsko-Petersburska, która spowodowała napływ ludności i ożywienie gospodarcze. W 1912 r. rozparcelowano część majątku hrabiego Ronikera według projektu konkursowego prof. Tadeusza Tołwińskiego i rozpoczęto tworzenie miasta-ogrodu. Idea miasta-ogrodu zakładała budowę osiedli wśród zieleni, z niską i luźną zabudową. Miasto miało być podzielone na strefy mające zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkańców. Założenie to było odpowiedzią na problemy, jakie rodziły coraz bardziej przeludnione miasta i panujące w nich złe warunki życia. Projekt miał na celu stworzenie samowystarczalnego miasta i w tym celu przewidywał budowę sądu, poczty, elektrowni, stacji wodociągowej, remizy strażackiej, zakładu kąpielowego, kasyna, szkoły i kościoła, lecz najważniejsza była gospodarka przestrzenna – hierarchia dróg, rynek, wolnostojące wille i przede wszystkim parki, skwery i ogrody.

RYS. 1. PLAN PARCELACJI MIASTA ZĄBKI

źródło: „Miasto-ogród Ząbki. Idea a realizacja”, A. Majewska, J. Szymanowska

Pod względem przestrzennym projekt dostosowano do topografii terenu, zachowano układ dróg, zmieniając jedynie bieg traktu do Drewnicy. Do kompozycji włączono istniejące stawy i glinianki, zaprojektowano również nowe parki i skwery. Połączenie z Warszawą miała zapewnić kolej petersburska (z przystankiem w centrum osiedla) i kolejka marecka (na północy założenia). Linia kolei petersburskiej dzieliła osiedle na dwie części. Cześć południowa miała charakter bardziej reprezentacyjny (tu zlokalizowano wszystkie obiekty usługowe), a w części północnej dominowała funkcja mieszkaniowa na mniejszych działkach. Struktura miasta została wyraźnie wykształcona: pięć zespołów zabudowy zintegrowanych kompozycyjnie wokół ulicy głównej – osi kompozycyjnej prostopadłej do linii kolejowej. Na osi założenia znajdował się kościół, szkoła, a dalej plac gier sportowych. Oś poprzeczna założenia wyprowadzona z rynku łączyła tereny rekreacyjne z kasynem na wschodzie i zespół obsługi technicznej miasta. Zabudowa zaprojektowana została wśród zieleni (wille, bliźniaki i zabudowa szeregowa) i połączona ze sobą funkcjonalnie systemem przestrzeni publicznych.

Obecna struktura miasta

Porównanie planu parcelacyjnego Ząbek z 1912 r. oraz współczesnego zagospodarowania miasta pokazuje znaczące różnice (Rys. 2). Części terenu nie rozparcelowano, układ ulic w wielu miejscach został zmieniony, działki uległy wtórnej parcelacji, wprowadzono też zwarte formy zabudowy wielorodzinnej, szeregowej i bliźniaczej.

RYS. 2. OBSZAR OBJĘTY PLANEM MIASTA-OGRODU W STOSUNKU DO STANU OBECNEGO

źródło: opracowanie własne, podkład mapowy http://google.pl/maps

Część założenia według projektu Tołwińskiego została objęta strefą ochrony w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Ząbek. Wiele budynków wpisano do rejestru zabytków i gminnej ewidencji. Obszar ten planowany jest do zachowania zgodnie ze Strategią Rozwoju Miasta Ząbki na lata 2024-2033. Południowa część miasta nie jest objęta tym obszarem, wobec czego każda możliwa do zagospodarowania przestrzeń była dotychczas wykorzystywana w maksymalnym zakresie, dlatego Miasto Ząbki, uwzględniając dotychczasowy stan zagospodarowania, niewielkie możliwości inwestycyjne z uwagi na brak przestrzeni oraz rosnące potrzeby mieszkańców, w Strategii Rozwoju Miasta zaproponowało przekształcenie na miasto kompaktowe, uwzględniając zrównoważony rozwój i racjonalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni, realizując założenie dostępu do podstawowych potrzeb, które można spełnić bez konieczności korzystania z transportu miejskiego czy własnego. Z uwagi na fakt, iż północna część miasta stanowi obszar zabudowany budynkami jednorodzinnymi, a realizowane inwestycje stanowią niewielki odsetek w pryzmacie całego miasta, analizie poddano rynek lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim skoncentrowanych w południowej części miasta.

Rynek mieszkaniowy w Ząbkach

Na podstawie jednolitej bazy transakcyjnej pod względem standardu zauważyć można, które cechy w największym stopniu wpływają na wartość. Należy mieć jednak na względzie, że zakup od dewelopera często opatrzony jest ustaleniami indywidualnymi między stroną sprzedającą a kupującą, co może w sposób jednostkowy odbiegać od ogólnie zauważalnych tendencji.

W przyjętym przedziale czasowym, tj. w latach 2014-2023 zauważyć można trend wzrostowy zarówno liczby ludności, jak i średniej ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. Na wykresie poniżej ujęto średnie ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania dla powiatu wołomińskiego oraz całej Polski. Na podstawie danych transakcyjnych pozyskanych z rejestru cen nieruchomości oraz danych zawartych w Systemie AMRON, wykres został wzbogacony o średnie ceny 1 mkw. mieszkań z terenu Ząbek. Korelacja średnich wartości jest widoczna w całym okresie badania. Zauważyć można, że największą dynamiką charakteryzuje się linia obrazująca średnie ceny w Ząbkach. Jest to najmniejszy segment rynku objęty analizą, wobec czego wahania są najbardziej zauważalne i nie są skorygowane przez uwzględnienie czynników lokalizacyjnych i społeczno-ekonomiczno-gospodarczych obszaru powiatu oraz całej Polski.

Widoczny wyraźny skok średniej ceny 1 mkw. mieszkania w Ząbkach w 2021 r. podyktowany mógł być kilkoma czynnikami. Wyciszenie emocji związanych z pandemią COVID-19, długotrwała stagnacja spowodowana licznymi ograniczeniami pandemicznymi oraz uruchomienie kolejnej edycji rządowego programu mieszkaniowego przyczyniło się do poprawy nastrojów wśród inwestorów. Dodatkowo rok 2020 w Ząbkach był prawie rekordowy pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie tym oddano do użytku prawie 22 mieszkania na 1000 mieszkańców.

RYS. 3. ŚREDNIA CENA 1 MKW. POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKANIA W STANIE DEWELOPERSKIM

źródło: opracowanie własne na podst. danych z rejestru cen nieruchomości i bazy AMRON

Rozpatrując położenie lokalu na terenie miejscowości należy wziąć pod uwagę zakończone inwestycje oraz ich rozmieszczenie. Południowa część miasta charakteryzowała się dynamicznym rozwojem zabudowy wielorodzinnej, wobec czego to właśnie tam odnotowano najwięcej transakcji lokalami w standardzie deweloperskim. Poszczególne osiedla nie różnią się w znaczący sposób pod względem architektonicznym, funkcjonalno-przestrzennym czy pod względem dostępności komunikacyjnej. Składają się z kilku lub kilkunastu budynków, pomiędzy którymi zostały wyznaczone ciągi piesze, trawniki z zielenią ozdobną, place zabaw i wydzielone zostały ogródki lokatorskie do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali położonych na pierwszych kondygnacjach naziemnych. Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie w miejsca parkingowe, pod całymi osiedlami wybudowane zostały garaże wielostanowiskowe. Budynki wchodzące w skład osiedla są jednakowe, bez wyraźnych różnic w bryle, elewacji, układzie funkcjonalnym, wobec czego kolejne etapy są jedynie przedłużeniem osiedla. Budynki te posiadają do 5 kondygnacji nadziemnych (z nielicznymi dominantami do 7 kondygnacji), wobec czego zabudowa południowej części miasta jest spójna, bez cech dominacji konkretnego stylu architektonicznego. Wraz z rozbudową i realizacją kolejnych etapów inwestycji deweloperskich, ten obszar miasta zmaga się z coraz większymi problemami komunikacyjnymi i społecznymi.

Charakter zabudowy oraz brak urozmaicenia architektonicznego powoduje, że największym popytem charakteryzują się lokale położone na III lub IV kondygnacji. Pomimo, iż każdy nowy budynek wyposażony jest w windę, lokale położone na ostatnich kondygnacjach nie są przedmiotem największego zainteresowania. Może to wynikać z braku zróżnicowania wysokości budynków, co nie ma przełożenia na atrakcyjność widoku roztaczającego się z okien. Ponadto lokal położony na ostatnim piętrze zawsze opatrzony jest ryzykiem wynikającym z odprowadzeniem wody z dachu i ewentualnym zaciekaniem powodującym zniszczenia w lokalu oraz uciążliwością poruszania się po schodach podczas awarii windy. Lokale położone na I kondygnacji narażone są na ryzyko włamania oraz mniejszy komfort użytkowania lokalu z uwagi na ciągi piesze usytuowane w bliskiej odległości od okien oraz hałas roztaczający się z obszarów wspólnego korzystania, jak place zabawi i skwery.

Oddane do użytkowania lokale dopasowane były do zmieniających się preferencji nabywców pod względem powierzchni. Ostatnie etapy osiedli realizowane w latach 2021-2023 charakteryzowały się większą średnią powierzchnią użytkową lokali, gdzie największym zainteresowaniem cieszyły się lokale o powierzchni od 40 do 60 mkw.

Miasto Ząbki na przestrzeni lat zmieniało swój charakter z miejscowości ukierunkowanej na koncepcję połączenia zabudowy jednorodzinnej o niewysokiej intensywności z terenami rekreacyjno-wypoczynkowymi, liczną zielenią miejską i widocznym ładem przestrzennym w miasto „dwóch kultur”, gdzie granicą społeczną i urbanistyczną stała się linia kolejowa przechodząca przez środek miejscowości. Północna część miasta zachowała swój pierwotny kształt, natomiast południe miasta przekształciło się w obszar o wysokiej intensywności zabudowy, skupiający większą część mieszkańców całej miejscowości. Obszar ten przez lata nie był kontrolowany pod kątem ładu urbanistycznego i zachowania zdrowych proporcji między zabudową mieszkaniową, usługowo-handlową oraz obszarami rekreacyjnymi. W Strategii Rozwoju Miasta Ząbki został ujęty plan wdrożenia nowego ładu bazującego na koncepcji miasta kompaktowego, jednak przy tak znacząco ograniczonej przestrzeni, zadanie to może nie zmienić komfortu zamieszkania w tej części miasta. Mimo nasilających się problemów komunikacyjnych i społecznych tego obszaru, ceny mieszkań rosną w podobnym tempie, jak na rynku ogólnopolskim i dopóki działalność deweloperska na tym obszarze nie wyczerpie możliwości przestrzennych, tendencja ta najprawdopodobniej nie zmieni swego kierunku.

Agata Wróblewska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Rzeczoznawca Majątkowy (nr uprawnień 8247)