Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a kupno, sprzedaż czy wynajem mieszkania lub domu to dla większości osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W świetle tego często pojawia się pytanie: czy warto korzystać z usług pośrednika, czy może lepiej działać samodzielnie unikając dodatkowych kosztów? Odpowiedź na pewno nie jest jednoznaczna – warto więc przeanalizować zarówno korzyści, jak i wady współpracy z agentem nieruchomości.

Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a kupno, sprzedaż czy wynajem mieszkania lub domu to dla większości osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W świetle tego często pojawia się pytanie: czy warto korzystać z usług pośrednika, czy może lepiej działać samodzielnie unikając dodatkowych kosztów? Odpowiedź na pewno nie jest jednoznaczna – warto więc przeanalizować zarówno korzyści, jak i wady współpracy z agentem nieruchomości. Ala ma kotaRynek nieruchomości w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a kupno, sprzedaż czy wynajem mieszkania lub domu to dla większości osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W świetle tego często pojawia się pytanie: czy warto korzystać z usług pośrednika, czy może lepiej działać samodzielnie unikając dodatkowych kosztów? Odpowiedź na pewno nie jest jednoznaczna – warto więc przeanalizować zarówno korzyści, jak i wady współpracy z agentem nieruchomości. Ala ma kota

Kim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami?

Pośrednik nieruchomości to osoba lub firma, która pomaga w kupnie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości. Jego zadaniem jest znalezienie odpowiedniej oferty lub klienta, przeprowadzenie negocjacji oraz wsparcie formalne i prawne całej transakcji.

Zalety korzystania z pośrednika nieruchomości

• Doświadczenie i wiedza branżowa – agent zna realia rynku i potrafi trafnie „wycenić” nieruchomość, unikając sytuacji, w której cena jest zbyt wysoka (i ogłoszenie „wisi” miesiącami) albo zbyt niska (co grozi stratą finansową). Doświadczony broker orientuje się także w trendach lokalnych – wie, które lokalizacje są w fazie rozwoju i gdzie ceny mogą rosnąć. Nie każdy człowiek czuje się pewnie w negocjacjach. Pośrednik ma doświadczenie w rozmowach z kupującymi i sprzedającymi, potrafi wypracować kompromis i zadbać o interes swojego klienta.
• Szeroki dostęp do ofert i klientów – biura nieruchomości dysponują własnymi bazami oraz rozbudowaną siecią kontaktów, umożliwiając szybkie znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Dodatkowo korzystają z płatnych serwisów ogłoszeniowych, dzięki czemu oferta trafia do większej liczby zainteresowanych. To sprawia, że sprzedaż lub wynajem przebiega szybciej i sprawniej niż przy samodzielnych działaniach.
• Negocjacje i bezpieczeństwo transakcji – w obrocie nieruchomościami łatwo o błędy formalne lub podpisanie niekorzystnej umowy, dlatego wsparcie pośrednika jest bardzo ważne. Profesjonalny agent współpracuje z notariuszami, prawnikami oraz doradcami kredytowymi, co pozwala klientowi czuć się bezpieczniej na każdym etapie transakcji. Często zdarza się, że pośrednik wykrywa niejasności w dokumentach, takie jak nieuregulowany stan prawny gruntu czy ukryte zadłużenie, chroniąc nabywcę przed poważnymi problemami w przyszłości.
• Oszczędność czasu i stresu – kupno lub sprzedaż mieszkania wymaga przygotowania ogłoszeń, robienia zdjęć, umawiania spotkań, weryfikacji dokumentów oraz prowadzenia negocjacji. To proces czasochłonny i wymagający cierpliwości. Pośrednik przejmuje dużą część tych obowiązków, pozwalając zleceniodawcy skupić się na pracy czy życiu prywatnym. Jeśli finansujemy zakup nieruchomości z pomocą zewnętrznych instytucji finansowych, agent współpracując z doradcą kredytowym pomaga wybrać najkorzystniejszą i najlepiej dopasowaną ofertę kredytową. Zajmuje się również zbieraniem i składaniem wszystkich niezbędnych dokumentów – od klienta do doradcy, a dalej do banku – dzięki czemu cały proces przebiega sprawnie, bez dodatkowego obciążenia.

Minusy korzystania z usług biura nieruchomości

• Dodatkowe koszty – broker pobiera prowizję za swoje usługi, która zwykle wynosi od 1% do 3% wartości transakcji. Dla niektórych to znaczący wydatek. W przypadku nieruchomości znajdujących się w dużych miastach, np. w stolicy, gdzie kawalerka potrafi kosztować nawet milion złotych, przy trzech procentach prowizji to jest 30 000 zł – za taką kwotę spokojnie możemy kupić sobie mały używany samochód do naszego nowego garażu.
• Ryzyko braku profesjonalizmu, czyli „daj mi prowizję, a ja umówię Cię z notariuszem” – odkąd zderegulowano zawód pośrednika, na rynku działa wielu agentów o różnym poziomie kompetencji. Nierzetelny pośrednik może spowodować problemy zamiast pomóc. Często jego działanie polega na pokazaniu nieruchomości oraz na umówieniu do notariusza, a przecież nie o to tylko chodzi w tym zawodzie. Pośrednik powinien dokładnie zaznajomić się ze stanem prawnym nieruchomości, wszystkich jego wadach i zaletach, alby przekazać pełną wiedzę swojemu klientowi, który czasami nie zdaje sobie sprawy, jakie utrudnienia w sprzedaży/ kupnie czekają go w związku np. ze stanem prawnym nieruchomości. Zakup mieszkania to w poważna inwestycja i biorąc pośrednika, oczekujemy, że dzięki jego profesjonalnej wiedzy unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek.
• Nie pokażę Ci nieruchomości, dopóki nie podpiszesz umowy – to zdanie często słyszą osoby szukające nieruchomości. Dla osoby zainteresowanej zakupem oznacza to brak dostępu do kluczowych informacji – ogłoszenia zawierają zdjęcia działki lub mieszkania, ale bez dokładnej lokalizacji. Po wykonaniu telefonu do agencji okazuje się, że szczegóły poznamy dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa. A to dla wielu kupujących jest zaporą – nie chcą wiązać się formalnie z agentem tylko po to, by obejrzeć jedną nieruchomość, która być może nawet nie spełni ich oczekiwań. Podczas poszukiwań idealnego mieszkania kupujący często oglądają dużo różnych ofert. Czy to oznacza, że przy każdej prezentacji muszą podpisywać oddzielną umowę z kolejnym pośrednikiem? Dla znacznej liczby osób jest to rozwiązanie nie do przyjęcia – zwłaszcza gdy w grę wchodzą wysokie prowizje, które skutecznie zniechęcają potencjalnych klientów.
• Działanie na „dwie strony” – w praktyce rynkowej wciąż spotyka się sytuacje, w których pośrednik działa „na dwie strony” – czyli reprezentuje jednocześnie zarówno sprzedającego, jak i kupującego (lub wynajmującego i najemcę). Choć takie podejście może wydawać się korzystne z punktu widzenia sprawnego domknięcia transakcji, niesie ze sobą poważne wątpliwości etyczne i ryzyko konfliktu interesów. Pośrednik zobowiązany jest przecież do działania w najlepszym interesie swojego klienta, a w przypadku reprezentowania obu stron trudno o pełną bezstronność. Kluczowe staje się więc transparentne informowanie o takim układzie i uzyskanie zgody każdej ze stron – tylko wtedy można mówić o rzetelnym i uczciwym pośrednictwie.
• Możliwość samodzielnej sprzedaży – rozwój nowoczesnych portali ogłoszeniowych znacząco ułatwił osobom prywatnym sprzedaż lub wynajem nieruchomości bez udziału pośrednika. Dzięki łatwo dostępnym serwisom, wystawienie oferty stało się proste i intuicyjne. W wielu przypadkach nie są potrzebne żadne specjalistyczne umiejętności — wystarczy przygotować czytelny opis, dołączyć dobrej jakości zdjęcia i ustalić cenę. Co więcej, właściciele cenią sobie bezpośredni kontakt z potencjalnym kupującym, możliwość samodzielnego prowadzenia negocjacji oraz brak kosztów związanych z prowizją dla agenta.
• Brak pełnej kontroli nad procesem – część sprzedających wolą decydować o sposobie prezentacji nieruchomości na własną rękę. Współpraca z agentem oznacza konieczność zdania się na jego styl działania, co nie każdemu odpowiada. Taka utrata wpływu na przebieg transakcji bywa frustrująca, zwłaszcza gdy oczekiwania właściciela różnią się od sposobu pracy pośrednika.

Podsumowanie

Pośrednik nieruchomości to dla jednych nieoceniony pomocnik, a dla innych – zbędny koszt. Warto spojrzeć na jego usługi jak na inwestycję: jeśli dzięki agentowi zyskujemy wyższą cenę sprzedaży, unikamy błędów prawnych i oszczędzamy czas, prowizja może się zwrócić wielokrotnie. Jeśli jednak czujemy się pewnie w kontaktach z klientami i dysponujemy wolnym czasem, samodzielna sprzedaż czy wynajem również mogą być dobrym rozwiązaniem. Ostateczna decyzja powinna wynikać z naszych potrzeb, możliwości i poziomu komfortu w procesie transakcji.

Joanna Woźniak
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN

Starzejące się społeczeństwo zauważa kolejne problemy natury codziennej, z jakimi musi się zmierzyć. Podeszły wiek, sam w sobie, jest niekiedy doskwierający, a publiczna służba zdrowia nie nadąża za potrzebami coraz szybciej starzejących się pacjentów. Powyższe stawia naszych seniorów w obliczu jeszcze większych wyzwań. Jest wielu seniorów, którzy mieszkają samotnie, ledwo wiążą koniec z końcem i zdecydowanie potrzebują wsparcia w codziennej rutynie, chociażby z zakupami. Prozaiczne sytuacje nagle stają się na tyle kłopotliwe, że utrudniają funkcjonowanie.

Seniorzy mają zapewnionych kilka form wsparcia. Są to m.in. domy pomocy społecznej, domy dziennego pobytu, uniwersytety trzeciego wieku, centra aktywności międzypokoleniowej. Wszystkie wymienione formy wsparcia, prócz DPS-ów, wymagają od seniora pewnej aktywności, wymuszają wyjście z domu oraz kontakt z innymi ludźmi. Są jednak takie osoby, które nie mają motywacji, chęci, bądź po prostu możliwości, aby uczestniczyć w takich formach aktywizacji. Co z nimi? Albo pozostają w swoich czterech kątach, albo spędzają resztę życia w DPS-ach.

Pod względem demograficznym nasze społeczeństwo, na przestrzeni kilku dekad, zmieniło się pod względem strukturalnym. Zgodnie z danymi publikowanymi przez Główny Urząd Statystyczny w 1990 r. ok 30% ludności Polski stanowiły osoby w wieku przedprodukcyjnym, a niecałe 13% osoby w wieku poprodukcyjnym. W 2010 r. liczba osób w wieku przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym zrównała się, a wraz z upływem czasu liczba osób w wieku poprodukcyjnym przewyższała coraz bardziej liczbę osób w wieku przedprodukcyjnym. Według danych z 2024 r. aż 23,8% ludności stanowiły osoby w wieku poprodukcyjnym (prawie 1/4 społeczeństwa), natomiast najmłodsi stanowili ledwie 18%. Struktura ta nie napawa optymizmem, gdyż ogólna liczba ludności Polski systematycznie spada, natomiast liczba emerytów i rencistów utrzymuje się na podobnym poziomie. Zgodnie z danymi GUS liczba emerytów i rencistów w okresie 1999-2024 spadła o zaledwie 0,72% i obecnie wynosi 9 384 579 osób (tak, prawie 10 milionów osób).

Ostatnie miesiące były czasem politycznej nawałnicy. Wszyscy przyglądaliśmy się walce o Urząd Prezydenta RP. Podczas burzliwej kampanii wyborczej wszyscy kandydaci podnosili temat budownictwa społecznego i komunalnego. Oczywiście, większa liczba mieszkań komunalnych pozwoli również na wsparcie seniorów w tej kwestii, jednak nie rozwiąże problemu samotności i równego dostępu do możliwości aktywizacji dla seniorów. Pula mieszkań komunalnych jest rozdzielana na różne grupy społeczne, np. na osoby o skrajnie niskich dochodach, osoby niepełnosprawne czy wychowanków placówek opiekuńczych. Jest to forma pomocy skierowana do osób najbardziej potrzebujących, zatem senior z własnym mieszkaniem w te kryteria się nie wpisuje. Czy w takim razie nie ma rozwiązania dla dużej grupy seniorów, którzy pozostają w cieniu swoich codziennych potrzeb, przytłoczonych koniecznością utrzymania mieszkania i siebie na chociażby minimalnym przyzwoitym poziomie?

Jedną z dostępnych obecnie opcji jest tzw. odwrócona hipoteka. Rozwiązanie to polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na bank bądź instytucję, w zamian za dożywotnie świadczenie pieniężne. Głównymi oferentami takich umów są fundusze hipoteczne, które na koniec 2024 r. administrowały zaledwie 403 umowami, z czego w 2024 r. przybyło ich zaledwie 18. Zawarcie umowy z instytucją parabankową wiąże się jednak z ryzykiem, gdyż obszar ten nie jest kontrolowany przez Państwo. W długim przedziale czasowym lepszym rozwiązaniem byłoby zawarcie umowy z bankiem, jednak żaden z wiodących banków w Polsce nie ma w swojej ofercie odwróconej hipoteki.

W ostatnich miesiącach pojawił się projekt ustawy o najmie senioralnym. Pomysł ten zakłada, że senior posiadający własne mieszkanie, które znajduje się na 3 lub wyższym piętrze w budynku bez windy, mógłby ubiegać się o mieszkanie komunalne położone na niższych kondygnacjach lub wyższych, ale w budynku wyposażonym w windę. Warunkiem byłoby wynajęcie gminie mieszkania, które służyć będzie czasowemu podnajmowaniu osobom oczekującym na mieszkanie socjalne. Program ten daje seniorowi możliwość zmiany warunków życiowych i zniwelowanie barier utrudniających funkcjonowanie w życiu społecznym, jednak nie zwiększa puli mieszkań, jaką może rozporządzać miasto czy gmina. Zajęcie mieszkania komunalnego przez seniora generowałoby większe „kolejki” do mieszkań socjalnych. Ponadto istniałoby ryzyko, że senior chciałby jednak wrócić do własnego mieszkania (jest to tylko umowna najmu), więc zaistniałaby konieczność relokacji mieszkańców i doprowadzenia mieszkania seniora przynajmniej do stanu bazowego.

Nową, dopiero testowaną inicjatywą jest cohousing senioralny. Rozwiązanie to zakłada ulokowanie kilku obcych sobie osób w jednym mieszkaniu komunalnym. Pomysł ten jest skierowany do osób starszych, które z różnych względów nie są w stanie funkcjonować w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Współdzielenie mieszkania może być remedium na problemy życia codziennego, jednak nie dla wszystkich seniorów będzie to idealne rozwiązanie. Brak prywatności i pośrednia zależność od początkowo obcych osób może nie wzbudzać w seniorach entuzjazmu. Pomysł warty uwagi, jednak jako uzupełnienie polityki socjalnej w sytuacji, gdy miasto lub gmina dysponuje wystarczająco dużą pulą mieszkań socjalnych. W innym przypadku pod rozwagę należałoby poddać, czy tak duże mieszkanie nie byłoby bardziej potrzebne rodzinie wielodzietnej, która jest w trudnej sytuacji.

Wszystkie wymienione wyżej rozwiązania nie zwiększają liczby mieszkań, którymi może rozporządzać miasto/gmina oraz stawiają seniora przed wyzwaniami na wielu płaszczyznach.

Miejskie Domy Seniora (MDS) to własna (autorska) koncepcja skierowana do seniorów, którzy posiadają własne mieszkanie, jednak potrzebują pomocy w codzienności. Koncepcja ta zakłada wybudowanie, w ramach prowadzonych przez miasta/gminy działań mających na celu zwiększenie liczby mieszkań komunalnych, bloków dla seniorów, w których całodobowo dostępna byłaby opieka pielęgniarska i lekarska w podstawowym zakresie, a w ciągu dnia organizowane byłyby zajęcia dla seniorów. Blok realizowany w ramach MDS przypominałby te, które są realizowane w ramach działań deweloperskich, z tym, że części wspólne dostosowane by były do osób z niepełnosprawnościami – nic nowego, gdyż obiekty publiczne jak przychodnie, urzędy i inne tego typu placówki są w takim rygorze realizowane. Na parterze budynku zlokalizowane byłyby lokale handlowo-usługowe spełniające podstawowe potrzeby bytowe starszych mieszkańców. Generowałoby to przychód dla miasta lub gminy z tytułu najmu powierzchni handlowych i usługowych. W budynku znajdowałby się gabinet lekarza POZ, gdzie każdy mieszkaniec mógłby się zgłosić w razie potrzeby. Z części przeznaczonej na organizowanie zajęć mogłyby korzystać instytucje takie jak uniwersytety trzeciego wieku czy centra aktywności bez konieczności wynajmowania przestrzeni na rynku prywatnym. Na jakich zasadach senior otrzymywałby takie mieszkanie? Tutaj rachunek byłby prosty – mieszkanie za mieszkanie. Senior, który posiada własne mieszkanie, mógłby zawrzeć z miastem lub gminą umowę, na podstawie której dożywotnio korzystałby z mieszkania w Miejskim Domu Seniora w zamian za prawo do mieszkania przysługującego obecnie seniorowi. Jakie są korzyści takiego rozwiązania? Otóż plusów jest kilka:

1. Miasto/gmina zyskuje pulę mieszkań (mieszkanie seniora), którymi może rozporządzać na cele socjalne, w tym na pomoc rodzinom wielodzietnym. Często seniorzy posiadają kilkupokojowe mieszkania, które są za duże na ich potrzeby. W ramach „zamiany” otrzymaliby mniejsze mieszkanie, ale z „pakietem wsparcia” tj. z dostępem do lekarza POZ, pielęgniarki i zajęć dydaktyczno-społecznych w jednym miejscu. Ograniczeniem podczas budowania Miejskich Domów Seniora byłaby minimalna i maksymalna powierzchnia użytkowa takiego mieszkania, np. w przedziale od 30 do 50 m2. Oczywiście dotychczas zajmowane przez seniorów mieszkania w większości będą wymagały remontu lub odświeżenia, jednak będą to mniejsze koszty niż wybudowanie równie dużego nowego mieszkania w ramach budownictwa komunalnego. Ponadto miasto lub gmina staje się właścicielem nieruchomości. Według prognozy Głównego Urzędu Statystycznego, do 2050 r. osoby starsze będą stanowiły ok 40% społeczeństwa. Tak duża dynamika sprawia, że pula mieszkań socjalnych, w których seniorzy będą w stanie funkcjonować, powinna systematycznie wzrastać. W przypadku wybudowania przez gminę czy miasto budynku z mieszkaniami socjalnymi na dotychczasowych zasadach, pula dostępnych mieszkań byłaby rozłożona na różne grupy społeczne wymagające takiego wsparcia.
2. Miasto czy gmina angażuje się w bezpośrednią pomoc seniorom, którzy obecnie są w cieniu. Jest to wsparcie realnie podnoszące jakość życia seniorów, gdyż nie są pozostawieni bez opieki, mają komfort mieszkania w osobnym mieszkaniu, a nie w pokoju w DPS-ie, dzięki czemu są w stanie zachować swoją niezależność i decyzyjność w rozporządzaniu swoim czasem. Dostępne w świetlicach formy aktywizacji mogłyby łączyć pokolenia i dawać seniorom przestrzeń, jaka była dotychczas poza ich zasięgiem. Nowe możliwości zachęcałyby seniorów do angażowania się w wydarzenia społeczne.
3. Zapewnienie całodobowej opieki lekarskiej w podstawowym zakresie oraz pielęgniarskiej dawałoby seniorom poczucie bezpieczeństwa i zapewniało pomoc w nagłych sytuacjach.
4. Koszty utrzymania lokalu w Miejskim Domu Seniora byłyby mniejsze niż w dotychczasowym mieszkaniu zarówno z uwagi na mniejszy metraż, jak i niższy czynsz niż w spółdzielniach czy wspólnotach mieszkaniowych.
5. Mieszkania, które przejmie miasto/gmina, zlokalizowane będą w różnych częściach miasta/dzielnicy, wobec czego nie będzie dochodziło do wykluczenia i marginalizacji osób użytkujących mieszkania komunalne w jednym miejscu.
6. W ramach jednej inwestycji polegającej na wybudowaniu Miejskiego Domu Seniora pomoc otrzyma zarówno senior (otrzyma dożywotnie prawo do korzystania z mieszkania w Miejskim Domu Seniora), jak i osoby potrzebujące wsparcia w zakresie mieszkania komunalnego (zostanie przydzielone mieszkanie, które przed zamianą należało do seniora).
7. Finalnie mniejszy odsetek osób w podeszłym wieku będzie wykluczonych z życia społecznego, jakość życia tych osób się poprawi, co przełożyć się może na większą ich aktywność.
8. Umowa zawarta z miastem lub gminą gwarantowałaby bezpieczeństwo takiego rozwiązania, co znacząco zmniejszałoby skalę wyłudzeń na niekorzyść seniorów.

Zmiany demograficzne zachodzące na przestrzeni lat przekładają się na nowe aspekty konieczne do rozpatrzenia w życiu społecznym. Dostosowanie się do nowych realiów jest zadaniem niełatwym, szczególnie z perspektywy ekonomicznej. Jedną z kwestii, która dotychczas była traktowana marginalnie, jest sytuacja osób starszych, które nie są w stanie godnie żyć mając na utrzymaniu siebie i mieszkanie za niewysoką emeryturę. Drugą kwestią jest obietnica wybudowania większej liczby mieszkań komunalnych, które byłyby wsparciem dla osób najbardziej potrzebujących. Częściowym remedium na wymienione wyżej problemy mogłaby zostać koncepcja Miejskich Domów Seniora. Koncepcja ta byłaby korzystna zarówno dla seniora, który zyskałby bardziej komfortową przestrzeń do życia, jak i dla gmin/miast, które byłyby w posiadaniu mieszkań możliwych do wykorzystania na cele komunalne. Niekoncentryczne rozlokowanie osób zajmujących mieszkania komunalne przejęte w ramach umowy między miastem/gminą a seniorem, zacierałoby dysproporcje społeczne pomiędzy mieszkańcami. Dotychczas funkcjonujące formy wsparcia dla seniorów pomijają osoby, które z różnych względów są więźniami własnego mieszkania. Zrzeczenie się prawa do lokalu na rzecz dożywotniej możliwości korzystania z mieszkania w Miejskim Domu Seniora rozwiązywałoby wiele problemów, z którymi osoby w podeszłym wieku muszą się dziś mierzyć. Miasta i gminy, w ramach jednej inwestycji, zyskiwałyby mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni większej niż nowo wybudowane mieszkania komunalne w ramach dotychczasowych realizacji. Wtórne wykorzystanie mieszkań w Miejskim Domu Seniora wraz z upływem czasu, przyczyniłoby się do tego, że miasto/gmina rozporządzałoby większą liczbą mieszkań niż rzeczywista liczba i powierzchnia tych wybudowanych w ramach Miejskiego Domu Seniora. Prosta kalkulacja pomoże zobrazować jak opłacalne jest to rozwiązanie. W roku 2024 r. w budownictwie spółdzielczym, komunalnym, społecznym czynszowym oraz zakładowym łącznie oddano do użytkowania 2 293 mieszkania. Jeżeli przyjmiemy, że w każdym roku będzie przybywało 2 200 takich mieszkań, to do 2040 r. pula ta wzrośnie do 35 200 mieszkań. W sytuacji, gdy taka sama liczba mieszkań byłaby budowana w ramach Miejskich Domów Seniora (MDS), to prócz 35 tysięcy mieszkań, miasto lub gmina dysponowałaby dodatkowo pulą mieszkań przejętych od seniorów. Jeżeli przyjąć, że w początkowej fazie rozwoju projektu połowa z wybudowanych w ramach MDS mieszkań byłaby zajęta przez seniorów, to pula mieszkań komunalnych zwiększyłaby się dodatkowo o ponad 16 tysięcy. Koszty związane z korzystaniem przez seniora z mieszkania w MDS (tj. czynsz) byłyby ustalane przez gminę/miasto. Obecnie stawka najmu socjalnego lokalu w Warszawie to 2 zł/m2 powierzchni użytkowej mieszkania, natomiast stawka bazowa wynajmu mieszkań wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy to 13,08 zł/m2. Dla porównania, średni koszt ponoszony przez właściciela we wspólnocie mieszkaniowej to 16-20 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej. Senior pokrywałby rachunki związane z opłatami licznikowymi jak we własnym mieszkaniu oraz pobierany byłby czynsz zgodnie z przyjętą przez miasto/gminę wysokością. Profitem dla seniora w MDS byłby spokój o przyszłość i własne bezpieczeństwo, natomiast dla gmin i miast byłaby to możliwość pozyskania większej liczby mieszkań do wykorzystania na cele socjalne. Wyżej opisana koncepcja budzić może wiele wątpliwości i generować dziesiątki pytań. Najważniejsze jednak jest to, czy takie rozwiązanie budziłoby zainteresowanie?

Agata Wróblewska
Specjalista ds. jakości danych
rzeczoznawca majątkowy (nr uprawnień 8247)

Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła przełom na polskim rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych, kończąc okres wieloletniej polityki wysokich stóp procentowych. Po długim wyczekiwaniu na sygnały łagodzenia polityki monetarnej, Rada Polityki Pieniężnej (RPP) podjęła decyzje, które wyznaczyły nowy kierunek. Choć nominalnie obniżki stóp procentowych z maja i lipca 2025 roku były umiarkowane, ich znaczenie dalece wykraczało poza samą korektę wartości. Posunięcia RPP zadziałały niczym katalizator, wywołując wzrost optymizmu i ożywienie, które może zmienić układ sił na rynku.

Przełomowe posiedzenia RPP

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 6-7 maja 2025 r. podjęła decyzję o obniżeniu stopy referencyjnej NBP o 0,50 punktu procentowego, do poziomu 5,25%. Była to pierwsza taka zmiana od października 2023 roku, która została odebrana jako silny sygnał, że cykl podwyżek jest już definitywnie zakończony.

Dwa miesiące później, na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r., RPP zdecydowała się na kolejny, choć już mniejszy krok, obniżając stopę referencyjną o kolejne 0,25 punktu procentowego, do poziomu 5,00%. Łączna obniżka o 0,75 punktu procentowego w ciągu zaledwie dwóch miesięcy była interpretowana przez rynek jako początek nowego, systematycznego cyklu łagodzenia polityki pieniężnej, odblokowującego „uśpiony” popyt. Decyzje te, poparte prognozami spadku inflacji, zadziałały nie tylko jako korekta nominalna, ale przede wszystkim jako impuls psychologiczny, który wpłynął na oczekiwania kredytobiorców i banków. W dniu 3 września br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej obniżce stóp procentowych o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosi obecnie 4,75%.

Poniższa analiza prezentuje wyliczenia uwzględniające dwie pierwsze podwyżki: majową i lipcową.

Kluczowe efekty dla kredytobiorców

Decyzje RPP przełożyły się na realne oszczędności dla posiadaczy kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, opartych głównie o wskaźnik WIBOR. Chociaż efekty obniżek pojawiają się z opóźnieniem wynikającym z okresów ustalania wskaźników referencyjnych (WIBOR 3M lub 6M), ulga dla budżetów domowych jest namacalna.

Symulacja dla przykładowego kredytu o wartości 500 000 zł zaciągniętego na 30 lat doskonale ilustruje skalę zmian. Przed majem 2025 r., przy stopie referencyjnej na poziomie 5,75%, miesięczna rata wynosiła około 3 382 zł. Po obniżce majowej, która spowodowała spadek stopy do 5,25%, rata obniżyła się do 3 171 zł (o ponad 6%), co oznaczało oszczędność w wysokości 211 zł miesięcznie. Natomiast po kolejnym lipcowym cięciu stopy do 5,00% rata kredytu spadła do 3 100 zł, czyli mniej o 8,3%. Łączna oszczędność wyniosła zatem 282 zł miesięcznie, co przekłada się na prawie 3 400 zł w skali roku.

Równie istotnym, a może nawet ważniejszym efektem obniżek jest poprawa zdolności kredytowej Polaków. Spadające oprocentowanie kredytów obniża krytyczny próg, jaki potencjalny kredytobiorca musi spełnić, aby uzyskać finansowanie. Obniżenie oprocentowania o 1 punkt procentowy może zwiększyć zdolność kredytową nawet o 10-12%.

Zdolność kredytowa osoby, która w kwietniu mogła liczyć na 500 000 zł kredytu, wzrosła o około 26 000 zł po majowej obniżce i o kolejne 14 000 zł po lipcowej, co daje łączny wzrost o ponad 40 000 zł, czyli 8%. Ta zmiana jest najbardziej fundamentalnym mechanizmem napędzającym obecny popyt, ponieważ ci, którzy do tej pory byli wykluczeni z rynku, właśnie uzyskali możliwość zaciągnięcia kredytu. A tym, którzy tę zdolność mieli już wcześniej, umożliwia poszukiwanie większych lub lepiej zlokalizowanych nieruchomości.

TABELA 1: WPŁYW OBNIŻEK STÓP PROCENTOWYCH NBP NA RATĘ KREDYTU I ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ

Okres	Stopa referencyjna	Miesięczna rata	Łączna zmiana raty	Zdolność kredytowa	Łączny wzrost zdolności
Przed majem 2025	5,75%	3 382 zł	–	500 000zł	–
Po obniżce majowej	5,25%	3 171 zł	-211 zł	525 997 zł	+25 997 zł
Po obniżce lipcowej	5,00%	3 100 zł	-282 zł	540 221 zł	+40 221 zł

Założenia: kredyt mieszkaniowy udzielony w marcu 2025 na 30 lat, przy LtV = 80%, raty równe

źródło: opracowanie własne

Wyraźny wzrost dynamiki na rynku kredytowym

Obniżki stóp procentowych wywołały ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Zgodnie z danymi Centrum AMRON, w drugim kwartale 2025 r. udzielono 55,5 tys. nowych kredytów mieszkaniowych na kwotę 25,607 mld zł, co stanowi wzrost odpowiednio o 22% i prawie 29% w odniesieniu do analogicznego kwartału ubiegłego roku. Natomiast według danych Biura Informacji Kredytowej, w okresie od marca do czerwca 2025 r. liczba wniosków o kredyt hipoteczny wyniosła 111,74 tys., przekraczając poziom 100 tys. po raz pierwszy od IV kwartału 2023 r. Oznacza to wzrost o 29% w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim.

Popytowe przyspieszenie było widoczne już w maju, kiedy o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 38,63 tys. osób, co stanowiło wzrost o 8,4% miesiąc do miesiąca i ponad 43% rok do roku. W lipcu liczba wniosków ponownie wzrosła – o 9,3% miesiąc do miesiąca i 33,6% rok do roku – i wyniosła 40,93 tys. Tak wysokiej liczby wniosków nie odnotowano od września 2021 roku.

TABELA 2: DYNAMIKA POPYTU NA KREDYTY HIPOTECZNE W I I II KWARTALE 2025 R.

Okres	Liczba udzielonych kredytów (tys. szt.)	Wartość udzielonych kredytów (mld zł)	Dynamika r/r liczby udzielonych kredytów	Dynamika r/r wartości udzielonych kredytów	Liczba wniosków (tys. szt.) wg BIK	Dynamika r/r liczby wniosków wg BIK
I kw. 2025	48,1	20,397	-25,41%	-24,10%	98,36	+24,68%
II kw. 2025	55,5	24,607	+22,20%	+28,71%	111,74	+28,73%
Lipiec 2025	bd	bd	bd	bd	40,93	+33,63%

źródło: Raport AMRON-SARFiN 2/2025, BIK

Stabilizacja cenowa

Ceny mieszkań w największych miastach przestały dynamicznie rosnąć, a w niektórych lokalizacjach pojawiły się nawet wyczekiwane przez potencjalnych nabywców niewielkie spadki. Według danych Centrum AMRON, w drugim kwartale 2025 r. średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania w Krakowie spadła o prawie 3% w porównaniu do pierwszego kwartału 2025 r., w Warszawie o 1,7%, a w Poznaniu o 1,3%. W pozostałych trzech spośród sześciu największych aglomeracji odnotowano jedynie symboliczne wzrosty. W ujęciu rocznym ceny mieszkań nadal rosły, jednak dynamika wzrostu była znacznie niższa niż w poprzednich okresach.

Jednak korekta cen średnich to zasługa głównie rynku wtórnego. W drugim kwartale 2025 r. ceny mieszkań „z drugiej ręki” łącznie w sześciu największych miastach spadły o 1,7% w ujęciu kwartalnym. Taka zmiana wskazuje, że prywatni sprzedający na rynku z drugiej ręki stają się bardziej elastyczni w swoich oczekiwaniach cenowych, reagując na mniejszy popyt z poprzednich miesięcy. Natomiast na rynku pierwotnym zanotowano wzrost o 2,4%. Jest to o tyle zaskakujące, że ten segment rynku charakteryzował się w 2024 r. wolniejszym wzrostem niż rynek wtórny. Jednak zmiany cen są selektywne i często wynikają z wprowadzania do oferty droższych, nowych projektów, a nie masowego podnoszenia cen. Mimo wzrostu na rynku pierwotnym, ogólnie dynamika cen mieszkań w Polsce w II kwartale 2025 r. rosła najwolniej spośród państw Europy Środkowo-Wschodniej.

Również w lipcu ceny mieszkań (ofertowe) wykazywały niewielkie wahania. Według danych portalu Morizon, zarówno na rynkach pierwotnych, jak i rynkach wtórnych sześciu największych aglomeracji zmiany w ujęciu miesięcznym były minimalne i oscylowały w granicach +/- 1%.

Jak widać, po okresie dużych wahań, rynek mieszkaniowy w końcu się stabilizuje. Ceny przestają rosnąć, co sprawia, że własne mieszkanie staje się bardziej osiągalne niż dotychczas.

Wzrost aktywności deweloperów

Deweloperzy w drugim kwartale 2025 r. zachowywali ostrożność. Nadal zmagali się z wysokimi kosztami budowy i utrzymywali zachowawcze strategie. Jednak lipcowe dane GUS pokazują wyraźne odbicie. Firmy deweloperskie rozpoczęły budowę prawie 12 tys. mieszkań (+35% miesiąc do miesiąca) i otrzymały prawie 17 tys. pozwoleń na budowę (+50% miesiąc do miesiąca). Oddano także 11,5 tys. mieszkań, co stanowi wynik lepszy o 13% niż w czerwcu.

Zahamowanie spadków w lipcu sugeruje zmianę podejścia deweloperów. Wygląda na to, że ich dotychczasowe obawy dotyczące przyszłej sprzedaży ustąpiły miejsca mobilizacji inwestycyjnej w oczekiwaniu na jesienny wzrost popytu na rynku pierwotnym.

WYKRES 1: WYNIKI DZIAŁALNOŚCI SEKTORA DEWELOPERSKIEGO

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Odblokowanie zamrożonego popytu

Na rynku pierwotnym widać dynamiczny wzrost aktywności sprzedażowej w lipcu 2025 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych. Według danych portalu Otodom w tym miesiącu sprzedano 4 tys. mieszkań, co stanowiło wzrost o jedną trzecią w ujęciu miesięcznym i aż o prawie 60% rok do roku. Wzrosła także podaż – liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży wyniosła 4,3 tysiąca (+86% m/m), a łączna liczba mieszkań w ofercie osiągnęła rekordowy poziom prawie 63 tysięcy (+28% r/r).

Jednak lipcowe ożywienie dotknęło również rynek wtórny, gdzie aktywność kupujących wzrosła w sposób, który przekroczył sezonowe normy. Na siedmiu największych rynkach, liczba odpowiedzi na ogłoszenia na portalu Otodom wzrosła o 14% miesiąc do miesiąca, osiągając 87 tysięcy zapytań. Natomiast podaż na tych rynkach była stabilna. Część właścicieli wstrzymuje się ze sprzedażą, licząc na przyszłe obniżki stóp procentowych i wyższe wyceny, co tłumaczy niższą podaż w ujęciu rocznym.

Wzrost popytu wynika z unikalnego połączenia kilku czynników. Poza zjawiskiem sezonowości, zgodnie z którym w drugim kwartale roku notowana jest wzmożona aktywność na rynku mieszkaniowym, a także bezpośrednim wpływem obniżek stóp procentowych, które poprawiły warunki finansowania, kluczowe okazały się dwa inne czynniki. Po pierwsze, postępujący wzrost realnych wynagrodzeń. W pierwszej połowie 2025 r. realna siła nabywcza płac wzrosła o 4,2% rok do roku.

Drugim, paradoksalnie pozytywnym czynnikiem, był brak nowego programu wsparcia, takiego jak „Kredyt 0%”. Wcześniej, wielu potencjalnych nabywców wstrzymywało się z decyzją, czekając na rządowe dopłaty. Gdy stało się jasne, że na rynku nie pojawi się kolejny program zasilany z budżetu państwa, potencjalni kupujący zostali zmuszeni do działania w oparciu o bieżące warunki rynkowe. Ta zmiana oczekiwań z „czekania na pomoc” na „działanie w oparciu o lepsze warunki rynkowe” odblokowała uśpiony kapitał.

Podsumowanie

Obniżki stóp procentowych z maja i lipca 2025 roku były kluczowym, psychologicznym impulsem dla polskiego rynku. Decyzje RPP, choć ostrożne, potwierdziły powrót na ścieżkę dezinflacji i dały rynkowi jasny sygnał, że warunki finansowania będą się systematycznie poprawiać.

Obecna sytuacja to unikalne połączenie stabilnych cen i lepszych warunków kredytowania, tworzące „okno możliwości” dla kupujących. Rosnąca liczba wniosków o kredyt, większy ruch na stronach internetowych z ofertami oraz wzrost sprzedaży to wyraźne sygnały, że rynek zareagował na zmiany, a prognozy dalszych obniżek stóp procentowych sugerują, że popyt dopiero zaczyna nabierać tempa. I co istotne, dzieje się to bez wsparcia w postaci rządowych programów dopłat do kredytów mieszkaniowych. Chociaż jest jeszcze za wcześnie, by ogłosić trwałe ożywienie, dane z ostatnich miesięcy są bardzo obiecujące.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Początki sztucznej inteligencji sięgają lat 50. XX wieku – prac Alana Turinga i konferencji w Dartmouth (1956 r.), podczas której zdefiniowano samo pojęcie AI (ang.: Artificial Intelligence), ale dopiero w ostatnich kilkunastu latach, wraz z rozwojem mocy obliczeniowej komputerów, metod uczenia maszynowego, a przede wszystkim dostępu do ogromnych zbiorów danych, AI osiągnęła poziom, który pozwala jej w istotny sposób wpływać na rzeczywistość. Dziś AI jest obecna w wielu obszarach naszego życia: w medycynie wspiera diagnozowanie i leczenie, w motoryzacji zasila systemy autonomicznego prowadzenia pojazdów, w finansach zarządza portfelami inwestycyjnymi i wykrywa próby oszustw, w logistyce optymalizuje dostawy, w sektorze kreatywnym potrafi generować teksty, obrazy czy muzykę, w edukacji umożliwia spersonalizowane ścieżki nauki, a w handlu – precyzyjne dopasowanie oferty do klienta. Już dziś zatem AI jest realnym narzędziem zmieniającym sposób naszego funkcjonowania, a potencjał przyszłych zmian wydaje się niewyczerpany. Rewolucja AI nie ominie również rynku nieruchomości, z różnych przyczyn uchodzącego za sektor wolno absorbujący zmiany technologiczne. W kolejnych latach sztuczna inteligencja może zrewolucjonizować praktycznie każdy element tego rynku, począwszy od procesu wyceny, przez zarządzanie nieruchomościami, pośrednictwo, a nawet proces deweloperski.

Jednym z tych obszarów w sektorze nieruchomości, w których AI już teraz znajduje coraz powszechniejsze zastosowanie, jest automatyzacja procesu wyceny nieruchomości. AI pozwala na szybkie oszacowanie wartości nieruchomości, przy wykorzystaniu dużych zbiorów danych oraz zaawansowanych algorytmów uczenia maszynowego. Najczęściej stosowane modele to tzw. automatyczne modele wyceny (AVM), które bazują na analizie cech nieruchomości takich jak lokalizacja, powierzchnia, liczba pokoi, rok budowy itp. Wykorzystywane metody obejmują regresje liniowe, drzewa decyzyjne, lasy losowe oraz sieci neuronowe, które potrafią uwzględniać złożone i nieliniowe zależności między zmiennymi. Zalety wykorzystania AI w wycenie nieruchomości to przede wszystkim szybkość, skalowalność i możliwość analizy dużych, złożonych zbiorów danych, co pozwala ograniczyć subiektywizm i błędy ludzkie. W przyszłości wyceny będą mogły uwzględniać także obrazy satelitarne, dane z dronów, czujniki IoT (Internet of Things) monitorujące stan budynków czy nawet dane pogodowe, aby uwzględniać wpływ klimatu na wartość nieruchomości. Oczywiście modele te z różnych przyczyn (choćby regulacyjnych) nie zastąpią całkowicie wyceny eksperckiej, zwłaszcza w przypadku nieruchomości o nietypowych cechach lub w unikalnych lokalizacjach.

Zarządzanie nieruchomościami, w tym przede wszystkim nieruchomościami komercyjnymi, ze względu na rosnącą liczbę obiektów, złożoność infrastruktury oraz wysokie oczekiwania najemców i właścicieli, staje się obecnie procesem coraz bardziej skomplikowanym. Coraz częściej wdrażane są także rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji, które mają na celu usprawnienie i optymalizację procesów zarządczych, minimalizację kosztów przy utrzymaniu bądź podniesienie jakości usług. AI wykorzystywana jest tu przede wszystkim do automatyzacji rutynowych zadań – systemy oparte na uczeniu maszynowym potrafią automatycznie monitorować stan techniczny budynków, analizować dane z czujników i urządzeń IoT, wykrywać awarie, a nawet je przewidywać. Kolejnym istotnym zastosowaniem AI jest optymalizacja zużycia energii. Inteligentne systemy zarządzania budynkami (BMS) wykorzystujące algorytmy sztucznej inteligencji potrafią analizować zużycie energii, regulować oświetlenie, ogrzewanie i klimatyzację w czasie rzeczywistym, dostosowując je do aktualnych potrzeb użytkowników. Efektem są znaczące oszczędności energetyczne oraz poprawa komfortu użytkowników obiektów. AI znajduje również zastosowanie w zarządzaniu najmem i obsłudze najemców. Chatboty i systemy automatycznej obsługi klientów mogą odpowiadać na zapytania najemców 24/7, zgłaszać i monitorować zgłoszenia oraz umawiać wizyty serwisowe. Ponadto systemy te mogą analizować preferencje i zachowania najemców, co pozwala lepiej dostosować ofertę usług dodatkowych, poprawiając tym samym satysfakcję klientów. Ważnym elementem jest także analiza danych rynkowych i finansowych. AI umożliwia szybkie przetwarzanie informacji dotyczących wartości nieruchomości, trendów rynkowych, płatności czynszów czy kosztów eksploatacyjnych. W rezultacie zarządcy nieruchomości mogą podejmować bardziej świadome decyzje dotyczące inwestycji, strategii wynajmu czy optymalizacji budżetu.

Obszarem o dużym potencjale zmian związanych z wdrożeniem AI wydaje się pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wydaje się, że wobec zdecydowanej poprawy (łatwości i szybkości) dostępu do informacji, rola pośredników w obrocie nieruchomościami przesuwać się będzie raczej w kierunku doradztwa i organizacji/ obsługi transakcji. Przyszłość należeć będzie zatem do tych, którzy będą potrafili wykorzystywać nowoczesne technologie np. do prezentacji nieruchomości i ich potencjału. Jednym z najważniejszych zastosowań AI w pośrednictwie będzie personalizacja ofert. Zaawansowane algorytmy będą w stanie analizować preferencje klientów, ich wcześniejsze zachowania oraz profile zakupowe, aby zaproponować nieruchomości najlepiej odpowiadające ich oczekiwaniom. Dzięki temu proces poszukiwania nieruchomości stanie się bardziej efektywny i mniej czasochłonny. Pośrednicy zyskają możliwość szybszego przedstawienia klientom wyselekcjonowanych ofert, co zwiększy szanse na pomyślne sfinalizowanie transakcji. Dodatkowo, generatywna AI pozwala już dziś tworzyć realistyczne wizualizacje wnętrz czy całych budynków nawet na podstawie rzutów. W przyszłości standardem może zatem stać się „virtual staging”, w którym klient zobaczy interesującą go nieruchomość z kilkoma różnymi wersjami wystroju czy oświetlenia. Wraz z rozwojem technologii i coraz większą dostępnością danych, rosło będzie znaczenie narzędzi analitycznych wspierających pracę agentów nieruchomości. AI, dzięki algorytmom uczenia maszynowego oraz przetwarzaniu dużych zbiorów danych, umożliwi automatyczne analizowanie ofert, weryfikację ich wartości, a także prognozowanie trendów rynkowych. Pozwoli to na bardziej precyzyjny dobór nieruchomości oraz rekomendowanie najbardziej odpowiednich ofert klientom. Szybszy dostęp do wysokiej jakości informacji może w praktyce oznaczać, że pojęcie „okazja rynkowa” przejdzie do historii, a lepsze oferty będą znikać błyskawicznie. Może to znacznie ograniczyć możliwości działania tzw. łowców okazji i flipperów, dla których czas reakcji był dotychczas jednym z głównych atutów. AI może również wspierać pośredników w automatyzacji działań marketingowych. Systemy oparte na sztucznej inteligencji mogą generować opisy ofert, optymalizować kampanie reklamowe w mediach społecznościowych oraz prowadzić komunikację z klientami. Takie rozwiązania nie tylko poprawią jakość obsługi klienta, ale również odciążą agentów, pozwalając im skoncentrować się na bardziej złożonych i wymagających aspektach pracy.

Transformacji można spodziewać się nie tylko w sprzedaży, ale również na rynku najmu mieszkań. Dzięki AI właściciele mieszkań i pośrednicy będą mogli ustalać czynsze w czasie rzeczywistym w oparciu o aktualny popyt, sezonowość czy wydarzenia w danym mieście. To może prowadzić do większej zmienności cen i ograniczenia przewidywalności dla najemców, ale jednocześnie pozwoli wynajmującym maksymalizować zyski. AI może również pomóc w procesie weryfikacji najemców, podpisywania umów i monitorowania płatności, co zwiększy bezpieczeństwo, ale też wprowadzi większą automatyzację w relacji właściciel–lokator.

To oczywiście tylko podstawowe aspekty wprowadzenia AI na rynek nieruchomości. Poza uczestnikami tego rynku, rzeczoznawcami, pośrednikami czy zarządcami, wpływ AI z pewnością odczują wszystkie zawody i branże z nim związane – deweloperzy, którzy z jednej strony będą mogli trafniej prognozować popyt i projektować inwestycje odpowiadające preferencjom klientów, a z drugiej będą musieli zmierzyć się z rosnącą konkurencją i prawdopodobnie obniżką marż, architekci, dla których wprowadzenie AI niesie potencjał prawdziwej rewolucji, ale też banki, ubezpieczyciele czy sektor budowlany. W perspektywie 5 – 10 lat AI stanie się integralną częścią rynku nieruchomości, wpływając na jego każdy segment – od planowania inwestycji, przez sprzedaż i wynajem, po zarządzanie budynkami. Firmy, które odpowiednio wcześnie wdrożą te technologie, mogą uzyskać przewagę, ale sukces będzie wymagał połączenia innowacji technologicznych z etycznym I transparentnym podejściem do klientów. W tych obszarach kryją się bowiem największe wyzwania związane z wykorzystaniem AI. Monopolizacja dostępu do danych, błędy danych, błędy algorytmiczne wykluczające bądź krzywdzące część uczestników rynku czy problemy związane z prywatnością to tylko część z nich. Dlatego też AI jest i w przyszłości powinna pozostać wyłącznie narzędziem umożliwiającym bardziej efektywną pracę specjalistom pracującym na tym rynku, w dodatku narzędziem objętym krytycznym nadzorem. W końcu wycena czy sprzedaż mieszkania to nie tylko twarde dane, ale również czynniki miękkie – emocje i subiektywne odczucia.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Od początku 2026 roku polski system planowania przestrzennego przejdzie transformację. Dotychczas stosowane studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), które miały charakter nieformalny, zostaną zastąpione nowym aktem prawa miejscowego. Wspomniana reforma ma uporządkować politykę przestrzenną na poziomie lokalnym, ograniczyć chaotyczną zabudowę oraz wyeliminować praktyki spekulacyjne, związane z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W efekcie inwestorzy oraz właściciele działek staną przed zupełnie nowym systemem, w którym decyzje będą wydawane tylko na obszarach wskazanych przez gminę jako budowlane, a ich ważność zostanie ograniczona do pięciu lat.

Plan ogólny będzie jedynym podstawowym dokumentem planistycznym każdej gminy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami musi zostać uchwalony najpóźniej do 30 czerwca 2026 r. (termin został wydłużony, by zapewnić okres przejściowy i uniknąć ogromnego chaosu prawnego). Plan ogólny formalizuje podział terytorium gminy na strefy funkcjonalne: mieszkaniowe (jednorodzinne i wielorodzinne), usługowe, rolne, zielone oraz rekreacyjne. Co najważniejsze, określa obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ) – jedyne obszary, na których będzie można wydawać decyzje WZ. Ponieważ gminny plan ogólny ma charakter aktu prawa miejscowego, jego zapisy są wiążące bez konieczności tworzenia lokalnych planów miejscowych. To sprawia, że gmina zyskuje szerokie możliwości kształtowania polityki przestrzennej i decydowania, gdzie można budować, a gdzie nie.

Od 1 stycznia 2026 r. wszystkie nowe decyzje określające warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym, a ich ważność zostanie ograniczona do pięciu lat od daty prawomocności. To koniec wydawania decyzji WZ, które były ważne na czas nieokreślony i dawały inwestorom pewność, że na wskazanym terenie dana inwestycja jest możliwa, nawet jeśli projekt nie jest realizowany od razu. W praktyce, inwestorzy, którzy zdążą złożyć wniosek jeszcze przed końcem 2025 r., mogą uzyskać decyzję bezterminową, natomiast wszystkie decyzje wydane po wejściu nowych przepisów będą miały pięcioletni termin ważności. Nowe WZ będzie można uzyskać tylko wtedy, gdy działka znajduje się w OUZ, a projektowana inwestycja jest zgodna z przeznaczeniem określonym przez gminny plan ogólny. Gminy zyskają narzędzia do określenia parametrów zabudowy, takich jak minimalna powierzchnia działki, liczba kondygnacji, intensywność zabudowy.

Sposób określania obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ) został szczegółowo opisany w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełniania zabudowy w planie ogólnym gminy. Zgodnie z rozporządzeniem, OUZ może obejmować zgrupowanie co najmniej pięciu budynków (budynki przemysłowe o symbolu KŚT 101, budynki handlowo-usługowe o symbolu 103, budynki biurowe o symbolu 105, budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106, budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107, pozostałe budynki niemieszkalne o symbolu 109, budynki mieszkalne o symbolu 110), z których każdy nie może być oddalony od sąsiedniego o więcej niż 100 metrów. Granica obszaru wyznaczana jest najpierw przez krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków. Do wyznaczonych obszarów dodaje się obszary o jednostkowej powierzchni nie większej niż 5000 m2, które były ograniczone wcześniej wyznaczoną krzywą. Ostatnim krokiem jest wyznaczenie wewnątrz tych obszarów krzywej poprowadzonej w odległości 40 m od granicy. Tak powstały fragment odejmuje się od obszarów wyznaczonych w poprzednim kroku i w ten sposób otrzymujemy obszar OUZ. Procedura opisana w ten sposób oznacza, że nie każde zwarte skupisko budynków zostanie automatycznie uznane za OUZ — gminy same będą decydować, gdzie je wprowadzić. Brak wyznaczenia OUZ przez gminę może oznaczać, że konkretna działka stanie się terenem, na których właściciel nie będzie mógł wybudować budynków, nawet jeśli formalnie znajduje się na terenie gminy bez miejscowego planu.

Reforma przygotowuje grunt pod bardziej przejrzyste, ale też bardziej restrykcyjne zasady. Dla działek dotychczas objętych standardową WZ (obszary bez uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) zmiana może oznaczać, że od połowy 2026 r. nie będzie można uzyskać nowych decyzji WZ, jeśli gmina nie wskaże OUZ. W regionach, gdzie pokrycie planami jest niewielkie, wiele działek może stracić potencjał inwestycyjny. Dodatkowo ograniczenie ważności decyzji do pięciu lat sprawi, że inwestycje wieloetapowe będą wymagać bardziej precyzyjnego harmonogramu. Po wygaśnięciu WZ konieczne będzie wystąpienie o nowe – nawet jeśli projekt nie uległ zmianie.

Najlepszym sposobem zabezpieczenia inwestycji jest działanie już w 2025 r. poprzez jak najszybsze złożenie wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, by wniosek mógł zostać rozpatrzony zgodnie z dotychczasowymi przepisami i uzyskać bezterminową ważność. Równie ważne jest śledzenie postępów prac nad planem ogólnym — warto uczestniczyć w konsultacjach społecznych i zgłaszać zainteresowanie, by upewnić się, że Twoja działka zostanie objęta OUZ.

Czy plan ogólny zastąpi MPZP? Z pewnością plan ogólny nie zastąpi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ale będzie jego uzupełnieniem. Plan ogólny to nowy dokument planistyczny o charakterze strategicznym, który określi ogólne kierunki rozwoju przestrzennego gminy. MPZP pozostanie narzędziem służącym do szczegółowego ustalania, co można budować na danym terenie. Główne różnice między Planem ogólnym a MPZP polegają na tym, że gminny plan ogólny jest dokumentem obowiązkowym dla każdej gminy, który określa strefy planistyczne oraz ramy zagospodarowania, podczas gdy MPZP jest aktem prawa miejscowego, zawierającym szczegółowe przepisy dotyczące konkretnego terenu. MPZP będzie musiał być zgodny z zapisami znajdującymi się w Planie ogólnym.

Podsumowanie

Reforma planistyczna sprawi, że od 1 stycznia 2026 nowe decyzje WZ będą możliwe tylko w OUZ i będą ograniczone czasowo do 5 lat. Od 1 lipca 2026 gminy muszą mieć uchwalone plany ogólne, bez których wydawanie WZ staje się niemożliwe na obszarach nieobjętych OUZ. Reforma stawia gminy w roli decydentów, ale też wymaga od inwestorów większej aktywności i planowania strategicznego. Ci, którzy skorzystają z okresu przejściowego i złożą wnioski na starych zasadach, zyskają przewagę – zwłaszcza w przypadku dużych, długoterminowych inwestycji.

Klaudia Jastrzębska
Koordynator Projektu Bazy Danych Budynków

W ostatnich latach coraz częściej mówi się o konieczności dbania o środowisko i wdrażania rozwiązań proekologicznych. Nie jest to już tylko kwestia trendów i strachu przed postępującymi zmianami klimatycznymi, lecz także wytycznych unijnych, a mianowicie strategii Europejski Zielony Ład, zainicjowanej w 2019 r., oraz dyrektywy CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) o sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju, przyjętej pod koniec 2022 r.[1] Dyrektywa ta nakłada na przedsiębiorstwa obowiązek raportowania czynników ESG, czyli kryteriów środowiskowych (E – environmental), społecznych (S – social) i ładu korporacyjnego (G – governance), wykorzystywanych do oceny oddziaływania firmy na środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny, co pozwala na identyfikację ryzyk i szans związanych z działalnością firmy[2].

Dla przedsiębiorstw z branży budowlanej kluczowe stało się spełnianie kryteriów środowiskowych. Oprócz dostosowania się do standardów unijnych wiąże się to z prestiżem inwestycji. Przeglądając strony internetowe inwestycji można trafić na sekcje poświęcone środowisku, gdzie deweloperzy wskazują na energooszczędność budynków i budowę z poszanowaniem środowiska jako atuty inwestycji. W niektórych przypadkach deweloperzy chwalą się uzyskaniem certyfikatu zrównoważonego budownictwa, który jest dowodem na zastosowanie proekologicznych rozwiązań i spełnianie kryteriów ESG. Certyfikaty zrównoważonego budownictwa mają charakter globalny[3], czyli dla każdego rodzaju certyfikatu istnieje jednolita klasyfikacja budynków na całym świecie.

Najpopularniejszym systemem certyfikacji w Polsce jest BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – system wywodzący się z Wielkiej Brytanii. Ocena w ramach BREEAM obejmuje dziesięć kategorii: zarządzanie, zdrowie i dobre samopoczucie, energia, transport, woda, materiały, odpady, wykorzystanie terenu i ekologia, zanieczyszczenia, innowacje. O poziomie spełnienia kryteriów informują poziomy certyfikacji. Istnieje 5 poziomów, w Polsce budynki mieszkalne otrzymały certyfikaty na 4 poziomach, od najniższego: Pass, Good, Very good, Excellent[4].

Według bazy budynków certyfikowanych prowadzonej przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (PLGBC, skrót od Polish Green Building Council) większość inwestycji mieszkaniowych z certyfikatem zrównoważonego budownictwa znajduje się na terenie Warszawy. Warto więc pochylić się właśnie nad inwestycjami ze stolicy. Na potrzeby niniejszej publikacji porównano średnie ceny mieszkań dla inwestycji według poziomów certyfikacji BREEAM, a także średnią cenę mieszkań dla inwestycji z certyfikatami BREEAM ze średnią ceną dla inwestycji bez certyfikatów. Jako dane o cenach mieszkań przyjęto dane o cenach za metr kwadratowy pochodzące z umów sprzedaży na rynku pierwotnym, gromadzone w Systemie AMRON. Aby wyniki były miarodajne, porównywano między sobą inwestycje zlokalizowane na terenie jednej dzielnicy, oddane do użytku tego samego roku.

Rozpatrzono inwestycje z certyfikatami na poziomach Pass i Good oddane do użytku w 2024 r. na Pradze-Południe oraz inwestycje z certyfikatami na poziomach Good i Very good oddane do użytku w 2021 r. na Mokotowie. W przypadku Pragi-Południe średnia cena dla inwestycji z certyfikatami na poziomie Pass wyniosła ok. 12 800 zł, a dla inwestycji z certyfikatami na poziomie Good wyniosła ok. 14 000 zł, czyli prawie o 10% więcej. W przypadku Mokotowa średnia cena dla inwestycji z certyfikatami na poziomie Good wyniosła ok. 14 000 zł, a dla inwestycji z certyfikatami na poziomie Very good okazała się nieznacznie mniejsza, a różnica wyniosła ok. 200 zł. Sytuacja zmieniła się jednak po zawężeniu danych do inwestycji tylko jednego dewelopera – średnia cena dla inwestycji z certyfikatami Very good okazała się nieznacznie większa, a różnica wyniosła ok. 100 zł.

Rozpatrzono również inwestycje z certyfikatami i bez certyfikatów oddane do użytku w  2021 r. na Mokotowie. Średnia cena dla inwestycji z certyfikatami wyniosła ok. 14 000 zł, a dla inwestycji bez certyfikatów wyniosła ok. 10 800 zł, czyli o ponad 20% mniej.

Przeprowadzone obliczenia pokazują, że poziom certyfikacji może mieć znaczący wpływ na ceny mieszkań, ale nie musi. Być może wśród inwestycji certyfikowanych na wartości tracą jedynie te z najniższym poziomem, a pozostałe mogą mieć zbliżone do siebie wartości, niezależnie od poziomu. Możliwe też, że inwestorzy różnie oceniają wpływ poziomu certyfikacji na wartość inwestycji. Sam fakt posiadania certyfikatu zrównoważonego budownictwa jest prawdopodobnie jednym z głównych powodów zwiększania wartości rynkowej przez wszystkich inwestorów i pewnie było też tak w przypadku inwestycji na Mokotowie z 2021 roku. Taka prawidłowość nie powinna dziwić, biorąc pod uwagę koszt uzyskania certyfikatu – może wynosić od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych[5]. Poza tym zastosowanie energooszczędnych rozwiązań w certyfikowanych budynkach przyczynia się do niższych kosztów eksploatacji po stronie mieszkańców, co z pewnością zachęca deweloperów do podnoszenia cen zakupu mieszkań w „zielonych budynkach”.

Mateusz Palczewski
Młodszy Specjalista, Analityk GIS

 

[1] https://www.esginfo.pl/dyrektywa-csrd-czego-dotyczy-i-co-zmieni/

[2] https://akademiaesg.pl/baza-wiedzy/kluczowe-roznice-miedzy-zrownowazonym-rozwojem-a-esg/

[3] https://termomodernizacja.pl/certyfikaty-ekologiczne-budynkow-w-strone-zrownowazonego-budownictwa/

[4] https://akademiaesg.pl/baza-wiedzy/czym-sa-certyfikaty-breeam-leed-i-well/

[5] https://www.cbre.pl/insights/articles/jak-zdobyc-certyfikat-zrownowazonej-budowli-w-polsce

W ostatnich kilku latach polski rynek nieruchomości doświadczył bezprecedensowych zmian, które znacząco wpłynęły na preferencje mieszkaniowe Polaków. Rosnąca inflacja, gwałtowne podwyżki stóp procentowych, a w konsekwencji drastyczny spadek dostępności kredytów hipotecznych, zmusiły wielu do rewizji swoich planów. Analiza danych rynkowych z ostatnich lat pozwala dostrzec wyraźne przesunięcia z dominującego przez lata paradygmatu własności na rzecz rosnącej popularności najmu. W samym tylko 2023 roku liczba podatników zgłaszających przychody z najmu wzrosła o 22%, a w latach 2019 – 2023 zanotowano wzrost o prawie 50%.

WYKRES 1. LICZBA ZEZNAŃ PODATKOWYCH, W KTÓRYCH WYKAZANO PRZYCHODY Z NAJMU

źródło: opracowanie własne na podstawie danych Ministerstwa Finansów

Dekada własności – spojrzenie w przeszłość (lata 2019 – 2021)

Przez wiele lat posiadanie własnego mieszkania uchodziło w Polsce nie tylko za życiowy cel, ale wręcz za standard – marzenie, do którego dążyły całe pokolenia. Zakup nieruchomości traktowano jako najpewniejszą formę zabezpieczenia przyszłości, budowania kapitału oraz dziedziczenia majątku. Sprzyjały temu niskie stopy procentowe, stabilna sytuacja makroekonomiczna i relatywnie przystępne ceny mieszkań w odniesieniu do rosnących dochodów Polaków. Kredyt hipoteczny był łatwo dostępny, a jego miesięczna rata często była znacznie niższa od czynszu najmu lokalu.

Według danych Związku Banków Polskich (Systemu SARFiN) w tamtym czasie banki notowały wysokie wolumeny udzielanych kredytów hipotecznych. W latach 2019 – 2020 zawarto trochę ponad 200 tysięcy umów kredytowych rocznie, a w 2021 roku – aż 256 tysięcy. Według danych NBP, aż 80% transakcji na rynku mieszkaniowym była wspierana finansowaniem bankowym. Marże bankowe były niskie, a wkład własny często niewielki.

Popyt na mieszkania przewyższał podaż, prowadząc do systematycznego wzrostu cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Według danych Centrum AMRON, w latach 2019 – 2021 średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania w Warszawie wzrosła o prawie 35%. W Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku dynamika była zbliżona, a w Łodzi zanotowano wzrost aż o 46%. Co ciekawe, mimo tak dużego wzrostu, wskaźnik dostępności mieszkań – czyli relacja ceny do średnich zarobków – wciąż był relatywnie korzystny, co tylko napędzało spiralę popytu.

W tym samym czasie zaobserwowano mniejsze zainteresowanie najmem długoterminowym. W 2019 roku w wielu miastach, szczególnie poza sezonem studenckim, rynek najmu był stabilny, a presja na wzrost czynszów mniejsza, gdyż znaczna część osób z aspiracjami do własnego „M” mogła sobie pozwolić na kredyt. Natomiast wybuch pandemii na początku 2020 roku spowodował, że uczestnicy rynku najmu stali się bardziej ostrożni, a mniejsza liczba najemców w wyniku odpływu studentów, pracowników sezonowych i wprowadzenia zdalnej formy pracy spowodowała korektę stawek czynszów najmu w największych miastach Polski.

W tamtym czasie dominowało jedno przekonanie: „lepiej spłacać swoje niż płacić komuś”. Nieruchomości uznawano za bezpieczną przystań dla kapitału – zarówno przez osoby prywatne, jak i inwestorów, którzy zaczęli masowo kupować mieszkania na wynajem lub pod najem krótkoterminowy.

Punkt zwrotny – rok 2022 i jego skutki

Po rekordowym roku 2021 sytuacja na rynku nieruchomości zaczęła się gwałtownie zmieniać. Rok 2022 przyniósł ze sobą istotny zwrot – zarówno dla osób planujących zakup mieszkania, jak i dla całej branży deweloperskiej.

Seria podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (z poziomu 0,10% jeszcze w październiku 2021 roku do 6,75% we wrześniu 2022 roku) mająca na celu walkę z inflacją, a także nowe wymogi Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (obowiązek uwzględnienia przez banki buforu stopy procentowej na poziomie 5 p.p.) uderzyły bezpośrednio w rynek kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła – osoba, która wcześniej mogła pożyczyć 500 – 600 tys. zł, nagle kwalifikowała się na kredyt o połowę niższy. Jednocześnie szybko rosnące koszty utrzymania i wysokie ceny mieszkań wywołały bardzo wyraźny spadek dostępności cenowej mieszkań.

W efekcie gwałtownie spadła liczba nowo dzielonych kredytów hipotecznych. Kwartalne liczby nowych kredytów mieszkaniowych z przełomu 2022 i 2023 roku były niższe aż o 70% w porównaniu do szczytowych okresów z 2021 roku, a roczny wynik na poziomie 126 tys. nowych umów kredytowych zawartych w 2022 roku był niższy o 50% w porównaniu do roku poprzedniego i najniższy od 20 lat. Popyt na mieszkania osłabł, a deweloperzy zaczęli ograniczać nowe inwestycje. Niektóre planowane projekty zostały wstrzymane lub przesunięte w czasie.

Szybko rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych z 2,86% w I kwartale 2021 roku do 9,29% w IV kwartale 2022 roku (wg danych NBP) miał bezpośredni wpływ na wysokość miesięcznych rat, które dla wielu kredytobiorców wzrosły nawet o 100%. W przypadku standardowego kredytu hipotecznego na kwotę 300 tys. zł z okresem spłaty 25 lat, wzrost oprocentowania o kilka punktów procentowych oznaczał dodatkowy koszt rzędu 1 – 1,5 tys. zł miesięcznie. Dla osób, które zaciągnęły kredyty w latach 2020-2021, kiedy stopy procentowe były jeszcze rekordowo niskie, taki wzrost był szokiem. Wiele osób, które początkowo miały względnie niskie raty, nagle znalazły się w trudnej sytuacji finansowej.

Po kilku kwartałach dynamicznych zmian, w sytuacji obniżonego zarówno popytu, jak i podaży (niższa liczba ofert na rynku pierwotnym oraz wtórnym), rynek mieszkaniowy powoli osiągał stan równowagi. Należy jednak przy tym podkreślić, że równowaga ta oznaczała nie tylko stabilizację cen (na poziomie osiągniętym na przełomie 2021 i 2022 roku), ale również spadek liczby zawieranych transakcji. Wzrost cen mieszkań, który trwał bez przerwy od kilku lat, zaczął wyraźnie zwalniać, a w niektórych lokalizacjach i segmentach rynku widoczne były nawet niewielkie korekty. Zjawisko to dotyczyło głównie mieszkań, które wcześniej były mocno przewartościowane, zwłaszcza tych w starszym budownictwie lub lokalizacjach o niższym potencjale inwestycyjnym. Warto zauważyć, że pomimo spadków cen w wybranych lokalizacjach, w innych miejscach – zwłaszcza na rynku nowych mieszkań – ceny wciąż rosły. Duży wpływ miało tu nadal wysokie zapotrzebowanie na mieszkania w dobrych lokalizacjach, a także problemy z dostępnością gruntów pod nowe inwestycje. Ponadto, deweloperzy, zmuszeni do podwyższenia cen ze względu na rosnące koszty budowy (materiały budowlane, robocizna), kontynuowali swoje inwestycje, mimo że z dnia na dzień rynek stawał się coraz bardziej wymagający.

Rynek najmu tymczasem przeżył odrodzenie. Wielu potencjalnych kupujących, którzy utracili zdolność kredytową, musiało odłożyć swoje plany zakupu mieszkania a najem z konieczności stał się dla nich jedyną realną opcją mieszkaniową. Popyt ten został dodatkowo spotęgowany przez napływ uchodźców z Ukrainy. Co więcej, poluzowanie obostrzeń pandemicznych i powrót studentów do nauki stacjonarnej, a także częściowa rezygnacja z pracy zdalnej, zwiększyły zapotrzebowanie na długoterminowy najem mieszkań. Wszystkie te czynniki razem wzięte sprawiły, że popyt na wynajem znacząco przewyższył podaż, prowadząc do podwyżki czynszów – w okresie największych wzrostów, czyli od II kwartału 2021 roku do III kwartału 2022 roku w niektórych miastach było to nawet 30-40%. Warto tu wspomnieć, że średni czynsz najmu mieszkania dwupokojowego o powierzchni ok. 45 mkw. w Warszawie wzrósł w tym czasie o 35% (bez czynszu administracyjnego i opłat eksploatacyjnych), natomiast rata kredytu udzielonego na zakup takiego samego mieszkania (na 25 lat, przy LTV = 80%) wzrosła ponad dwukrotnie. W wyniku tych zmian na przełomie lat 2021-2022 stosunek średniego czynszu najmu mieszkania do raty kredytu w największych miastach Polski spadł poniżej wartości 1, co oznacza, że rata kredytu przewyższyła koszt najmu. Widać to na wykresie 2. Obrazującym, jak zmieniała się relatywna atrakcyjność zakupu w porównaniu do najmu z perspektywy finansowej.

WYKRES 2. RELACJA ŚREDNIEGO CZYNSZU NAJMU MIESZKANIA DO RATY KREDYTU

* Wartość 1 oznacza, że rata kredytu = czynsz najmu, wartość powyżej 1 – rata kredytu < czynsz najmu, wartość poniżej 1 – rata kredytu > czynsz najmu

** Założenia: przyjęty czynsz najmu oraz koszt zakupu mieszkania o powierzchni 45 mkw., kredyt udzielony na 25 lat przy LTV 80%.

źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i Centrum AMRON

Stan obecny (koniec 2023 – pierwsza połowa 2025)

Na przełomie lat 2023-2024 nastąpiło odbudowanie popytu kredytowego. Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który został wprowadzony w odpowiedzi na wysokie stopy procentowe i ceny mieszkań, spowodował, że część osób, która wcześniej nie miała zdolności kredytowej, ponownie mogła myśleć o zakupie własnego „M”. Jednak, po wyczerpaniu puli środków rządowego dofinansowania, popyt znów spadł. Od II kwartału 2024 roku banki udzielają ok. 45-48 tysięcy kredytów mieszkaniowych kwartalnie, co – jeśli utrzyma się na tym poziomie – pozwoli osiągnąć w 2025 roku wynik około 180 tysięcy nowych kredytów, czyli tzw. „poziom organiczny” rynku kredytów hipotecznych, który polski sektor bankowy jest w stanie utrzymać bez dodatkowego wsparcia rządowego.

Rynek najmu wraca do równowagi po okresie wzmożonego popytu, będącego pokłosiem wojny na Ukrainie. Chociaż tempo wzrostu czynszów wyraźnie wyhamowało, ich poziom wciąż utrzymuje się na znacznie wyższym poziomie niż przed 2022 rokiem. Wynika to z ograniczonej podaży mieszkań na wynajem (część inwestorów mogła wycofać się z rynku najmu krótkoterminowego, ale to wciąż zbyt mało, by zaspokoić popyt długoterminowy) przy zmniejszonym w stosunku do 2022 roku, ale pozostającym nadal na dość wysokim poziomie popycie. Dodatkowo, wysokie koszty utrzymania nieruchomości, w tym wzrost m.in. cen energii elektrycznej i cieplnej czy usług komunalnych, sprawiają, że właściciele mieszkań nie mają przestrzeni do obniżania czynszów.

Zmieniła się także struktura najemców. Coraz więcej osób, które wcześniej planowały zakup własnego mieszkania, zostaje na rynku najmu dłużej niż początkowo przewidywały. Dotyczy to zarówno młodych ludzi wchodzących na rynek pracy, jak i rodzin. Co istotne, rosnące koszty wynajmu stanowią coraz większe obciążenie dla budżetów domowych. W największych miastach Polski, gdzie koncentracja popytu na wynajem jest największa, średni czynsz za wynajem mieszkania stanowi ponad 40% mediany wynagrodzenia netto. Taki wydatek jest dużym wyzwaniem, szczególnie dla osób o niższych dochodach, utrudniając im gromadzenie oszczędności na wkład własny czy po prostu stabilne funkcjonowanie.

Inwestycja w mieszkania na wyjem w Polsce nadal pozostaje atrakcyjna. Dla inwestorów posiadających wolne środki, stabilne czynsze i relatywnie niewielkie zmiany cen nieruchomości (w porównaniu do lat poprzednich) sprawiają, że zakup mieszkania pod wynajem pomimo niższej rentowności niż w latach poprzednich nadal może stanowić atrakcyjną alternatywą dla inwestorów szukających stabilnych zysków. W obliczu malejących zysków z obligacji i innych instrumentów finansowych, nieruchomości wciąż są uznawane za bezpieczną formę lokowania kapitału.

Ostanie obniżki stóp procentowych przez RPP (o 0,5 pp w maju i 0,25 pp w lipcu 2025) zwiększają zdolność kredytową i obniżają miesięczne raty kredytów hipotecznych, co powinno ożywić popyt i zwiększyć liczbę transakcji na rynku nieruchomości. Dla rynku najmu, głównym skutkiem będzie częściowy odpływ najemców w kierunku zakupu własnego mieszkania, co powinno utrzymać stabilizację czynszów lub nawet spowodować ich niewielką korektę. Jednakże, długoterminowy wpływ na czynsze będzie zależał od tego, czy wzrost cen zakupu mieszkań nie przewyższy obniżki kosztów kredytu, co mogłoby ponownie ograniczyć dostępność własności i utrzymać popyt na najem.

Wnioski

Dane rynkowe z ostatnich lat wskazują na zauważalną zmianę w preferencjach mieszkaniowych Polaków, wymuszoną przez wyzwania ekonomiczne. Od kultury własności powoli przechodzimy do coraz większego udziału najmu w strukturze zamieszkiwania (choć nadal rynek najmu w Polsce jest niewielki na tle innych krajów – według danych Eurostatu w 2024 roku lokale wynajmowane stanowiły tylko 13% zasobu mieszkaniowego), co nie zawsze jest świadomym wyborem, ale często koniecznością.

Kluczowe obserwacje:

Dostępność kredytu jest determinantem: To zdolność kredytowa, a nie tylko chęć posiadania, decyduje o możliwości zakupu mieszkań. Wahania stóp procentowych i zdolności kredytowej mają bezpośrednie przełożenie na liczbę transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym.

Rynek najmu jako bufor z narastającymi problemami: Rynek najmu stał się buforem dla tych, którzy nie mogą lub nie chcą kupić mieszkania. Jego znaczenie rośnie, a z nim presja na wzrost czynszów. Obecny poziom obciążenia dochodów Polaków kosztami mieszkaniowymi (często przekraczający 40%) jest niepokojący i wskazuje na pogłębiający się problem z dostępnością mieszkaniową. Taka sytuacja może prowadzić do dalszego ubożenia części społeczeństwa i utrudniać rozwój gospodarczy.

Wyzwania dla polityki mieszkaniowej: Obecna sytuacja stawia pod znakiem zapytania długoterminową efektywność programów wspierających tylko zakup. Konieczne jest zrównoważone podejście, które uwzględni także rozwój stabilnego i dostępnego cenowo rynku najmu, a nie tylko skupianie się na kredytach. Bez kompleksowych działań, które uwzględniają zarówno stronę podażową, jak i poprawę siły nabywczej ludności w kontekście kosztów mieszkania, problem dostępności mieszkaniowej będzie narastał.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Problem mieszkaniowy w Polsce to dla młodych ludzi prawdziwa bolączka, która wpływa na wiele aspektów ich życia – od decyzji o założeniu rodziny, po swobodę w poszukiwaniu pracy czy dostęp do edukacji. Wysokie ceny, kultura własności i braki w budownictwie socjalnym tworzą złożony obraz, w którym coraz trudniej o własne „M”. W efekcie coraz więcej osób w wieku 25-34 lat mieszka z rodzicami, a zjawisko to staje się trwałym elementem nie tylko polskiego krajobrazu społecznego – to trend widoczny w całej Europie, a nawet na świecie. Terminy „gniazdownicy”, „bamboccioni” (z włoskiego: „dorosłe bobasy”) oraz „kidults” (z angielskiego: „dorosłe dzieci”) opisują młodych dorosłych, którzy mieszkają z rodzicami lub ponownie się do nich wprowadzają po pewnym czasie życia na własny rachunek.

W 2023 roku aż 52,9 procent Polaków w wieku 25-34 lat mieszkało z rodzicami – wynika z raportu GUS „Polska w Unii Europejskiej 2024″. W ramach badania przeanalizowano tzw. wskaźnik gniazdownictwa. Na tej podstawie państwa Unii Europejskiej podzielono na pięć grup. Polska – obok Włoch, Portugalii, Grecji, Słowacji i Chorwacji – znalazła się w grupie z najwyższym odsetkiem takich osób, wynoszącym od 50 do 64,3 procent. W krajach skandynawskich mieszka z rodzicami najmniejszy odsetek młodych dorosłych – w przypadku Finlandii i Szwecji to jedynie od 3,4 do 9,9 procent osób w tym wieku.

Młodzi Polacy i Polki dłużej mieszkają z rodzicami głównie z dwóch powodów. Z jednej strony, to kwestia kultury: w Polsce mamy silne przekonanie o ważności bliskich więzi rodzinnych i wspieraniu dzieci. Z drugiej strony, kluczową rolę odgrywają problemy na rynku mieszkaniowym. Mówimy tu o takich trudnościach jak bardzo wysokie ceny nieruchomości, wysokie ceny najmu, brak dostępnych mieszkań na wsi, niska dostępność kredytów hipotecznych, a także brak mieszkań dotowanych przez państwo, które utrudniają młodym usamodzielnienie. Choć „gniazdownictwo” nie jest nowym zjawiskiem, pandemia COVID-19 znacznie je pogłębiła. Wiele osób straciło źródła dochodu lub musiało przerwać naukę i wrócić do rodzinnych domów. Dodatkowo, niepokój wywołany wojną w Ukrainie oraz masowa imigracja rodzin z Ukrainy tylko wzmocniły poczucie niepewności co do przyszłości.

Decyzja młodych ludzi o zakupie mieszkania zależy od wielu czynników, ale w tej chwili najważniejsze są bardzo wysokie ceny nieruchomości i wysokie raty kredytów hipotecznych. Polacy zmagają się z jednymi z najwyższych rat kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej, z oprocentowaniem przekraczającym 7%, co znacznie przewyższa średnią unijną wynoszącą około 3,5%. Wysokie stopy procentowe oraz wysokie marże banków prowadzą do spadku zdolności kredytowej, co skutkuje mniejszymi możliwościami zakupu mieszkań.

Dla młodych ludzi dużym utrudnieniem w staraniach o kredyt hipoteczny okazał się obowiązujący wymóg posiadania wkładu własnego, wprowadzony przez KNF. Obecnie trzeba dysponować kwotą stanowiącą od 10 do 20 procent wartości nieruchomości, co oznacza konieczność zgromadzenia znacznych oszczędności. Dodatkowym problemem jest forma zatrudnienia – młodzi pracujący bardzo często na umowach cywilnoprawnych mają często niższą zdolność kredytową. Dlatego właśnie tak wielu młodych Polaków nie kupuje mieszkań. Przede wszystkim, nie stać ich na to. Nawet jeśli byliby w stanie uzyskać kredyt, to miesięczne raty są tak wysokie, że boją się podjąć takie zobowiązanie finansowe.

Przeważająca większość gospodarstw domowych w Polsce zajmuje mieszkanie własnościowe. Dane Eurostatu pokazują, że aż około 87 procent mieszkań w Polsce to własność prywatna, z czego ponad 13 procent zostało kupionych na kredyt. Jednym z kluczowych powodów, dla których rynek mieszkaniowy w Polsce wygląda tak, a nie inaczej, jest silne dążenie do posiadania prywatnego majątku. Panuje powszechne przekonanie, że młodzi ludzie, wchodząc w dorosłość, powinni zdecydować się na zakup własnego lokum, a długoterminowe wynajmowanie mieszkania często spotyka się z negatywnym odbiorem. W krajach zachodnich młodzi ludzie częściej stawiają na mobilność i uważają, że posiadanie własnego mieszkania czy domu może ich w pewien sposób ograniczać. W Polsce natomiast silnie zakorzenione jest dążenie do posiadania własnej nieruchomości – to marzenie przekazywane z pokolenia na pokolenie i traktowane jako ważny element życiowej stabilizacji.

Ta presja, w połączeniu z obecnymi warunkami gospodarczymi, sprawia, że wielu młodych, by kupić nieruchomość, musi zaciągnąć kredyt. Raport „Szczęśliwy dom. Mieszkaniowe być czy nie być” przygotowany przez serwis Otodom przedstawia profil typowego polskiego kredytobiorcy. Wynika z niego, że zdecydowana większość młodych osób, chcąc kupić własne mieszkanie lub dom, musi posiłkować się kredytem hipotecznym – aż 87 procent osób w wieku 26-34 lat wskazuje, że to dla nich jedyna realna droga do posiadania nieruchomości.

Interesującym trendem, szczególnie zauważalnym w krajach zachodnich, jest rosnąca liczba młodych osób, które z własnego wyboru decydują się na wynajem zamiast zakupu mieszkania. Niestety, nawet gdyby Polacy zmienili swoje podejście do własności i bardziej skłaniali się ku wynajmowi, to i tak napotykamy na poważne bariery. Jak pokazują dane Eurostatu, wynajem mieszkań w Polsce wciąż nie cieszy się dużą popularnością – korzysta z niego jedynie 13 procent gospodarstw domowych, podczas gdy średnia dla krajów Unii Europejskiej wynosi 31 procent. Co więcej, ten wskaźnik pozostaje niemal niezmienny od około 15 lat. Dla porównania, w Austrii i Niemczech około połowa mieszkańców żyje w lokalach wynajmowanych – odpowiednio 45,8 i 50,5 procent.

Ograniczona liczba mieszkań dostępnych na wynajem w Polsce oraz obowiązujące prawo chroniące najemców przekłada się na wysokie stawki czynszów na rynku komercyjnym. Najnowszy Raport AMRON-SARFiN 1/2025 wskazuje na zróżnicowaną sytuację w poszczególnych miastach. Najniższe średnie stawki czynszu najmu mieszkania w I kwartale 2025 roku odnotowano w takich miastach jak Katowice (1 265 zł/miesiąc) oraz Łódź (1 394 zł/miesiąc). Najdrożej jest natomiast w Warszawie i Wrocławiu, gdzie średnia stawka czynszu najmu mieszkania w Warszawie wyniosła odpowiednio 2 286 zł i 1 883 zł/miesiąc. Dla wielu młodych ludzi oznacza to, że samodzielne wynajęcie mieszkania staje się poza ich finansowym zasięgiem – szczególnie gdy trzeba jednocześnie pokrywać inne podstawowe wydatki, takie jak rachunki, jedzenie czy koszty związane z edukacją.

Poza największymi aglomeracjami dostępność mieszkań na wynajem w Polsce jest bardzo ograniczona. W małych miejscowościach i na wsiach oddalonych od dużych miast rynek komercyjnego najmu praktycznie nie funkcjonuje. W niektórych dawnych miastach wojewódzkich, takich jak Konin, Łomża czy Suwałki, liczba ogłoszeń wynajmu mieszkań rzadko przekracza dziesięć w skali miesiąca. W efekcie młode osoby mieszkające na terenach wiejskich lub w małych miastach powiatowych mają zazwyczaj tylko trzy realne opcje: samodzielnie wybudować dom, przenieść się do większego miasta albo pozostać w domu rodzinnym. To właśnie jeden z głównych powodów, dla których w Polsce utrzymuje się wysoki poziom gniazdownictwa.

W dużych miastach miesięczna opłata za wynajem mieszkania często dorównuje, a czasem nawet przewyższa wysokość raty kredytu hipotecznego za podobny lokal. Z tego powodu dla wielu młodych Polaków wynajmowanie mieszkania to po prostu konieczność, a nie świadomy wybór. Gdy tylko ich sytuacja pozwoli na wzięcie kredytu (w momencie uzyskania zdolności kredytowej oraz zgromadzenia odpowiednio wysokiego wkładu własnego), większość z nich natychmiast zdecydowałaby się na zakup własnego mieszkania.

Finlandia i Szwecja, gdzie odsetek młodych mieszkających z rodzicami jest najniższy, skutecznie wspierają samodzielność mieszkaniową poprzez odpowiednie programy państwowe. W Szwecji osoby w wieku 18-25 lat mogą starać się o tzw. mieszkania młodzieżowe, czyli nieduże lokale z korzystnym czynszem, które mają ułatwić im wejście w dorosłość i niezależność. Natomiast w Finlandii funkcjonuje system wsparcia dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie, co również sprzyja wcześniejszemu opuszczaniu domu rodzinnego i rozpoczęciu samodzielnego życia.

Aby poprawić sytuację młodych ludzi na polskim rynku mieszkaniowym, potrzebne są kompleksowe działania. Jednym z kluczowych aspektów jest zmiana mentalna i odejście od modelu, gdzie własność prywatna jest koniecznością i jedyną słuszną opcją. Wzorem Finlandii czy Szwecji, gdzie z powodzeniem działają rządowe programy wspierające samodzielność mieszkaniową młodych, Polska powinna skupić się na rozwijaniu budownictwa społecznego i programów wsparcia najmu. Bez rozwiązania tych kwestii, trudno będzie mówić o poprawie sytuacji demograficznej, zwiększeniu konkurencyjności gospodarki czy zrównoważonym rozwoju miast.

Monika Grążawska
Starszy Specjalista ds. Relacji z Klientami

W ostatnich latach na rynku nieruchomości coraz więcej mówi się o mikromieszkaniach – kompaktowych lokalach, których powierzchnia często nie przekracza 25 m². Choć w wielu krajach, zwłaszcza azjatyckich, tego typu rozwiązania funkcjonują od dekad, w Polsce to wciąż zjawisko nowe i kontrowersyjne. Jedni widzą w nim szansę na rozwiązanie problemu mieszkaniowego i odpowiedź na potrzeby młodych ludzi, inni – niepokojący przejaw pogarszającej się sytuacji społeczno-ekonomicznej i jakości urbanizacji.

Choć polskie prawo definiuje minimalną powierzchnię mieszkania jako 25 m² (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), na rynku można spotkać także lokale formalnie zakwalifikowane jako lokale użytkowe, które tę granicę omijają. W praktyce mikromieszkanie to przestrzeń do życia, która nie przekracza 20–30 m² i zwykle mieści się w jednej otwartej przestrzeni z aneksem kuchennym, niewielką łazienką i miejscem do spania.

Na podstawie danych Systemu AMRON przeanalizowano średnią cenę mieszkań w Warszawie na podstawie danych z ostatniego roku, uwzględniając podział według powierzchni użytkowej. Do analizy przyjęto wyłącznie dane transakcyjne (umowy sprzedaży rynek wtórny, przedwstępna umowa rynek sprzedaży rynek wtórny, przedwstępna umowa sprzedaży rynek pierwotny).

WYKRES 1. ŚREDNIA CENA 1 MKW. MIESZKANIA W WARSZAWIE W ZALEŻNOŚCI OD POWIERZCHNI (2024)

źródło: AMRON

Dla wielu główną zaletą mikromieszkań jest cena. Jak przedstawia wykres, w przeliczeniu na metr kwadratowy mikromieszkania bywają nawet droższe niż standardowe lokale, ale ich całkowity koszt zakupu pozostaje znacznie niższy. Dla osób z ograniczonym budżetem, bez zdolności kredytowej na większy lokal, może to być jedyna droga do posiadania własnego kąta w dużym mieście.

Geneza popularności mikromieszkań jest złożona. Kluczowym czynnikiem jest przede wszystkim wzrost cen nieruchomości, o których wspominam wcześniej. Ponadto, w Polsce zachodzą zmiany demograficzne, które mogą przyczyniać się do wzrostu popularności mikromieszkań – ludzie coraz częściej wybierają życie singla, rośnie liczba migrantów wewnętrznych i zewnętrznych szukających niedrogiego mieszkania na start. Młodsze pokolenia cenią sobie również elastyczność stylu życia, są bardziej mobilne i mniej przywiązane do miejsca zamieszkania na długie lata. Dużą rolę odgrywa również presja deweloperów. Rosnące ceny gruntów i coraz mniejszy dostęp do działek w centrach miast skłaniają inwestorów do maksymalizacji zysków na małych powierzchniach. W efekcie mikromieszkania przestają być zjawiskiem i stają się realnym segmentem rynku, choć wciąż stosunkowo niewielkim.

Z urbanistycznego punktu widzenia mikromieszkania rodzą poważne pytania. Urbaniści zastanawiają się, czy tego rodzaju zabudowa rzeczywiście sprzyja tworzeniu zrównoważonych i dobrze zaprojektowanych miast. W gęsto zabudowanych centrach metropolii mikromieszkania mogą pełnić funkcję kompaktowych lokali dla osób pracujących, studentów czy singli. W krajach azjatyckich, takich jak Japonia czy Chiny, zostały one wręcz zintegrowane z infrastrukturą miejską: bliskość metra, punktów usługowych, przestrzeni publicznych rekompensuje brak przestrzeni w domu. W Polsce jednak wiele inwestycji z mikromieszkaniami powstaje chaotycznie – często w lokalizacjach pozbawionych dobrej komunikacji, terenów zielonych czy usług.

Niejednokrotnie dochodzi do nieformalnego „przekształcania” lokali użytkowych na cele mieszkaniowe, co pozwala ominąć przepisy i standardy, jakie muszą spełniać pełnoprawne mieszkania. Z perspektywy rynku finansowego mikromieszkania są problematyczne: jeśli lokal ma status użytkowy, nie można na niego zaciągnąć klasycznego kredytu hipotecznego, konieczny jest więc droższy kredyt inwestycyjny. Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy może wziąć tylko osoba fizyczna lub prawna prowadząca działalność gospodarczą. Po drugie, nawet jeśli lokal spełnia wymogi formalne, banki mogą mieć zastrzeżenia co do jego wartości w charakterze zabezpieczenia wierzytelności. Mikromieszkania są bardziej ryzykowne i mniej płynne niż mieszkania standardowe, co może utrudniać ich sprzedaż — choć nie zawsze i nie wszędzie. W efekcie niektóre banki stosują obostrzenia dotyczące minimalnego metrażu, które mogą zostać objęte kredytem hipotecznym. Dla potencjalnych nabywców oznacza to często konieczność posiadania większego wkładu własnego lub korzystania z innych form finansowania.

Dla deweloperów mikromieszkania mogą być bardzo opłacalnym produktem. Możliwość wybudowania większej liczby lokali na jednej działce oznacza większy zysk. Lokale o małej powierzchni sprzedają się stosunkowo szybko, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie popyt ze strony inwestorów indywidualnych (np. pod wynajem krótkoterminowy) jest wysoki. W Polsce coraz częściej mówi się jednak o „patodeweloperce”, coraz częściej również samorządy zaczynają przyglądać się temu zjawisku z większą uwagą, niekoniecznie przychylnie. Pojawiają się inicjatywy oraz dyskutuje się na tematy, które mają ograniczyć możliwość budowy mikromieszkań za pomocą np. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Warto zastanowić się, czy mikromieszkania to tylko chwilowy trend wynikający z aktualnych problemów rynku, czy trwała zmiana struktury mieszkaniowej miast. Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Z jednej strony potrzeba tanich, dostępnych lokali nie zniknie. Zmiany demograficzne, rosnące koszty życia i ograniczona zdolność kredytowa będą nadal napędzać zainteresowanie mniejszymi metrażami. Z drugiej zaś coraz więcej osób dostrzega ograniczenia tego rozwiązania i szuka alternatyw, takich jak coliving (przyczyn można również doszukiwać się przede wszystkim w rosnących cenach najmu) czy mieszkania modułowe. Rozwiązaniem mogłoby być lepsze projektowanie mikromieszkań – z naciskiem na jakość, funkcjonalność i integrację z infrastrukturą miejską. Mikromieszkanie nie zawsze musi być „klitką”, jeśli zostanie zaprojektowane mądrze i osadzone w odpowiednim kontekście urbanistycznym.

Podsumowanie

Mikromieszkania to odpowiedź rynku na realne problemy – ale nie są rozwiązaniem uniwersalnym. Stanowią interesującą alternatywę dla osób młodych, mobilnych i szukających taniego startu w mieście. Jednak w dłuższej perspektywie ich nadmierne promowanie może pogłębić problemy urbanistyczne i społeczne. Życie w mikromieszkaniu może być praktyczne, ale na dłuższą metę niesie też poważne konsekwencje społeczno – psychologiczne. Brak przestrzeni, prywatności i komfortu może wpływać negatywnie na zdrowie psychiczne, relacje międzyludzkie, a nawet wydajność pracy. Mikromieszkania mogą zatem dobrze sprawdzać się jako rozwiązania tymczasowe – ale wątpliwe, by były zdrową alternatywą do życia na dłużej.

Jeśli trend mikromieszkań ma się utrzymać, konieczne będą działania regulacyjne, które zadbają o jakość życia mieszkańców, uczciwość finansowania oraz porządek urbanistyczny miast.

Karol Kacprzak
Kierownik Projektu AMRON III
Specjalista ds. Analiz i Rozwoju Systemu AMRON

Polski rynek mieszkaniowy nieustannie się zmienia – wahania cen, zmiany w strukturze podaży, różnice między regionami – to wszystko sprawia, że każdy, kto interesuje się tematem mieszkań, powinien mieć świadomość, że mówimy o zjawisku dynamicznym i mocno złożonym. Na ceny nieruchomości wpływa szereg czynników: od ogólnej kondycji gospodarki i poziomu inflacji, przez lokalne decyzje inwestycyjne, aż po strukturę demograficzną danego miasta czy dostępność komunikacji publicznej. Jednym z kluczowych elementów tej układanki jest relacja między rynkiem pierwotnym (czyli nowymi mieszkaniami) a wtórnym (czyli tymi, które mają już swoich właścicieli i historię).

Chociaż oba rynki funkcjonują równolegle, ich logika bywa zupełnie inna. Mieszkania z rynku pierwotnego są w zdecydowanej większości „produkowane” przez deweloperów – a więc ich ceny w dużej mierze zależą od kosztów budowy i dostępności działek. Tymczasem rynek wtórny to domena indywidualnych właścicieli mieszkań. Z jednej strony mamy więc sektor planowania i inwestycji, z drugiej – decyzje tysięcy osób kierujących się życiową koniecznością, wygodą lub emocjami.

Co istotne, mimo tych różnic, oba rynki wpływają na siebie nawzajem. Kiedy w mieście powstaje dużo nowych mieszkań, może to ograniczyć presję cenową na rynku wtórnym. Ale bywa też odwrotnie – brak wystarczającej nowej zabudowy może windować ceny już istniejących lokali. Dlatego zrozumienie relacji między tymi dwoma segmentami rynku ma dziś ogromne znaczenie – zarówno dla kupujących, jak i dla decydentów planujących rozwój przestrzenny miast. W artykule przyglądamy się tej właśnie relacji próbując odpowiedzieć na pytanie, czy i w jakim stopniu nowa produkcja mieszkaniowa przekłada się na ceny mieszkań używanych w średnich miastach Polski. Pod lupę wzięto 24 miasta na prawach powiatu, w których liczba ludności w 2023 roku mieściła się w przedziale 100–200 tysięcy osób. Do analizy wykorzystano dwa źródła danych: statystyki Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku (czyli nowej podaży na rynku pierwotnym) oraz dane z bazy AMRON. Zbadano okres obejmujący lata 2014–2023, czyli pełną dekadę.

Każde z badanych miast uszeregowano na dwa sposoby: według skali produkcji mieszkaniowej (czyli średniej liczby mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1000 mieszkańców – wykres 1.) oraz według tempa wzrostu cen na rynku wtórnym (czyli zmiany mediany ceny za m² w analizowanym okresie – wykres 2.). By umożliwić przejrzyste porównania, wartości obu wskaźników podzielono na tercyle – czyli trzy grupy z taką samą liczbą miast. Następnie zestawiono je w prostą macierz 3×3, pokazującą, które miasta charakteryzowały się daną kombinacją skali produkcji mieszkaniowej i tempa wzrostu cen (wykres 3.).

Wyniki okazały się ciekawe i momentami zaskakujące. Najwięcej miast – pięć spośród 24 – znalazło się w najbardziej pożądanym miejscu tej matrycy: wysokiej produkcji mieszkaniowej i niskim tempie wzrostu cen. To sygnał, że odpowiednia skala nowej zabudowy może skutecznie przeciwdziałać presji cenowej. W tej grupie znalazły się m.in. Rzeszów, Olsztyn, Kielce i Gorzów Wielkopolski – a więc miasta wojewódzkie, a także Koszalin, dawne miasto wojewódzkie.

Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja na drugim krańcu zestawienia. W czterech miastach – Rybniku, Rudzie Śląskiej, Bytomiu i Tarnowie – odnotowano jednocześnie niski poziom nowej zabudowy i bardzo wysoki wzrost cen. To niepokojące zjawisko, które może świadczyć o strukturalnym niedoborze mieszkań – czyli sytuacji, w której potrzeby mieszkaniowe znacznie przewyższają możliwości rynku. Takie niedopasowanie skutkuje nie tylko wzrostem cen, ale też rosnącym ryzykiem wykluczenia mieszkaniowego, zwłaszcza dla osób młodych, rodzin na dorobku czy seniorów żyjących z emerytur. Co ważne, w tych przypadkach wzrost cen podlegał działaniu tzw. „efektu bazy” – ceny rosły dynamicznie, ale startowały z niskiego poziomu sprzed dekady.

Inną, równie interesującą kategorią były miasta, w których mimo wysokiej aktywności deweloperskiej ceny mieszkań na rynku wtórnym i tak rosły bardzo szybko. Wśród analizowanych 24 miast, taką charakterystykę miały dwa: Zielona Góra i Opole. W ich przypadku mamy do czynienia z klasycznym przykładem gorącego rynku: dynamiczny rozwój, napływ inwestorów, dobre perspektywy gospodarcze. Tyle że tego rodzaju boom niesie też ryzyko: gdy sytuacja się odwróci, np. na skutek kryzysu lub odpływu ludności, ceny mogą równie gwałtownie spaść.

Warto też zwrócić uwagę na złożoność samego zjawiska. Wiele miast, mimo niskiej produkcji mieszkaniowej, nie doświadczyło dramatycznego wzrostu cen. Przyczyn może być wiele: spadająca liczba ludności, brak nowych miejsc pracy, niska atrakcyjność inwestycyjna. Z kolei w niektórych ośrodkach wysoka podaż mieszkań nie była wystarczającą zaporą dla cen – co pokazuje, że samą liczbą nowych budynków nie da się wyhamować rynku. Kluczowa jest jakość tych mieszkań, ich lokalizacja, dostęp do transportu publicznego czy infrastruktury społecznej.

WYKRES 1. ŚREDNIA PRODUKCJA MIESZKANIOWA NA 1000 MIESZKAŃCÓW, 2014-2023

WYKRES 2. PROCENTOWY WZROST MEDIANY CEN ZA MKW. MIESZKANIA NA RYNKU WTÓRNYM, 2014-2023

 

WYKRES 3. MACIERZ KLASYFIKACYJNA

Na poziomie statystycznym analiza wykazała istnienie umiarkowanej korelacji pomiędzy nową podażą a zmianami cen na rynku wtórnym. Innymi słowy – jest związek, ale nie jest on ani bezpośredni, ani jednoznaczny. To ważny wniosek: nie wystarczy po prostu budować więcej, by obniżyć ceny. Potrzebna jest mądra, lokalnie dostosowana polityka mieszkaniowa, uwzględniająca realne potrzeby mieszkańców.

Choć nie da się wyciągnąć jednej prostej reguły, analiza pozwala lepiej zrozumieć mechanizmy działające na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Pokazuje, że skuteczna polityka mieszkaniowa musi uwzględniać inwestycje w infrastrukturę, planowanie przestrzenne i rozwój usług. Dopiero takie zintegrowane podejście pozwoli miastom średniej wielkości skutecznie przeciwdziałać nierównowadze mieszkaniowej i tworzyć przestrzeń realnie dostępną dla wszystkich grup społecznych.

Hubert Horynek
Analityk rynku nieruchomości