„Wakacje kredytowe” – odpowiedź rządu na rosnące stopy procentowe

Podczas ostatniego posiedzenia, 8 czerwca br. Rada Polityki Pieniężnej podjęła kolejną decyzję o podwyżce stóp procentowych. Zgodnie z przewidywaniami ekspertów stopa referencyjna NBP została ponownie podwyższona o 75 punktów bazowych. To odpowiedź na dynamicznie rosnącą inflację, która dodatkowo przyspiesza z miesiąca na miesiąc. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w maju 2022 roku indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku wzrósł o 13,9%. Co gorsze, póki co trudno oczekiwać zmiany tego trendu. Do dotychczasowych przyczyn inflacji (po-covidowe „odmrażanie” gospodarki, wzrost cen energii, polityka monetarna), dochodzą nowe, związane z agresją Federacji Rosyjskiej na Ukrainę, w tym przede wszystkim kolejne impulsy inflacyjne związane z cenami surowców energetycznych i blokadą eksportu żywności z Ukrainy. Dodatkowo, rząd w walce z inflacją wydaje się wykazywać brak zdecydowania i konsekwencji, wdrażając działania niespójne z działaniami i środkami wdrażanymi przez NBP. W rezultacie zatem możemy spodziewać się raczej dalszych wzrostów inflacji, a w ślad za nimi również stóp procentowych. Do chwili obecnej, od poziomu notowanego w październiku 2021 roku stopa referencyjna NBP wzrosła o 5,90%. Można jednak z dużą dozą prawdopodobieństwa zakładać, że nie była to ostatnia podwyżka, a docelowy poziom stóp procentowych jest trudny do przewidzenia. Tymczasem w okresie niskich stóp procentowych, czyli od maja 2020 roku do września 2021 roku, banki udzieliły około 340 tys. nowych kredytów na zakup mieszkań. W zdecydowanej większości były to oczywiście kredyty o zmiennej stopie oprocentowania, opartej na wskaźniku WIBOR. Społeczna skala problemu może być zatem znacząca. Wzrost obciążeń z tytułu spłaty kredytu hipotecznego o wysokości 300 tysięcy złotych zaciągniętego na 25 lat w związku ze wzrostem stóp procentowych osiągnął poziom około 50% wysokości raty spłacanej przez kredytobiorcę jeszcze w październiku, a dla rosnącej liczby gospodarstw domowych obciążenia związane ze spłatą kredytu przekraczają już poziom 50% dochodów (przypomnijmy tylko, że w Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje „akceptowalny” poziom DStI na 40% w przypadku osób o niższych dochodach i 50% w przypadku wyższych dochodów).

Co prawda kredytobiorcy znajdujący się w trudnej sytuacji finansowej już wcześniej dysponowali szeregiem rozwiązań oferujących wsparcie, wśród których były m.in. fundusz wsparcia kredytobiorców, wakacje kredytowe wprowadzone w związku z pandemią koronawirusa, możliwość aneksowania umowy kredytowej – przejścia na kredyt o stałej stopie oprocentowania, zmianę okresu kredytowania itp., jednak w związku z trudną sytuacją związaną z dynamicznym wzrostem wysokości rat kredytowych rząd przedstawił nowy projekt rozwiązania: Ustawę o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom.

Nowy projekt ustawy zakłada zmiany w dwóch zasadniczych obszarach. Po pierwsze wprowadza zmiany do ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1027, z późn.zm.) w zakresie czynności związanych z procesem restrukturyzacji kredytu. Zmiana zakłada tzw. „wakacje kredytowe”, a więc możliwość czasowego zawieszenia spłat kredytu hipotecznego zaciągniętego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Horyzont czasowy proponowanego rozwiązania obejmuje okres do końca roku 2023, a uprawnienie do zawieszenia spłat kredytu hipotecznego przysługiwać ma w wymiarze dwóch miesięcy na kwartał w okresie od 1 lipca 2022 do 31 grudnia 2022 r. oraz w wymiarze jednego miesiąca na kwartał w okresie od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. Zawieszenie spłat dotyczyć ma zarówno części kapitałowej, jak i odsetkowej raty kredytowej, jednak w okresach zawieszenia kredytobiorca będzie zobowiązany do wnoszenia opłat za ubezpieczenia powiązane z umową kredytową. Wakacje kredytowe są rozwiązaniem adresowanym wyłącznie do tych kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązanie w polskich złotych. Co istotne, w przypadku skorzystania z tego rozwiązania przez kredytobiorcę, wszystkie terminy przewidziane w umowie kredytowej zostaną automatycznie wydłużone. Wnioski o wakacje kredytowe składać będzie można zarówno w formie papierowej, jak i elektronicznej.

Po drugie, projekt zakłada zastąpienie WIBOR innym miernikiem oprocentowania kredytów hipotecznych. Zdaniem autorów projektu wysokość wskaźników WIBOR jest zbyt duża, co w naturalny sposób wpływa na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Konieczne jest zatem zastąpienie ich inną stawką bazową. Zgodnie z projektem ustawy, inicjacją procesu wyznaczania nowego wskaźnika ma zająć się KNF. Jeśli nie uda się wypracować zadowalającego rozwiązania, nową stawką bazową może zostać stawka referencyjna POLONIA. POLONIA jest wyznaczaną przez Narodowy Bank Polski stawką procentową, określającą średnie oprocentowanie niezabezpieczonych jednodniowych depozytów międzybankowych. Przejście na nowy wskaźnik nastąpić ma od roku 2023.

Projekt przewiduje również zwiększenie sumy środków Funduszu Wsparcia Kredytobiorców do 2 miliardów złotych (o 1,4 miliardy) i wprowadzenie możliwości szerszego korzystania z jego środków, a także formalnie uchyla przepisy o wakacjach kredytowych wprowadzonych w związku z epidemią COVID-19 oraz doprecyzowuje definicję kredytu mieszkaniowego przez wskazanie przesłanki dotyczącej zaspokajania potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy i przesłanek wykluczających możliwość uzyskania wsparcia.

Proponowany pomysł wakacji kredytowych sprawdził się w przypadku pandemii COVID-19, wówczas z podobnego rozwiązania skorzystało łącznie 210 tysięcy kredytobiorców hipotecznych. Według założeń ustawy wartość wsparcia nowego rozwiązania sięgnąć ma 4 miliardów złotych, pozwalając w latach 2022-2023 obniżyć o 1/3 kwotę obsługi zadłużenia. Trzeba jednak podkreślić, że rozwiązanie to przynosi ulgę przejściową za cenę możliwego wzrostu (nawet znacznego) łącznej wysokości zobowiązania. Bardziej iluzorycznym wsparciem może okazać się zmiana wskaźnika referencyjnego oprocentowania kredytów hipotecznych. Poziom stawki POLONIA jest obecnie niższy od poziomu wskaźników WIBOR3M i 6M o około 1,5%, a zatem korzyść dla kredytobiorców przy zmianie miernika oprocentowania mogłaby być wymierna. Jak pokazują jednak historyczne notowania, nie ma gwarancji, że różnica ta będzie się utrzymywać. Trzeba również pamiętać, że dynamika jej wzrostu ostatnich miesiącach w oczywisty sposób odpowiadała dynamice wzrostów stóp procentowych, więc samo jej zastosowanie nie zahamuje dalszego wzrostu oprocentowania kredytów w przypadku dalszych podwyżek stóp bazowych, a sama stawka pozostanie zaledwie jednym z elementów oprocentowania kredytów.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości