Odwrocony kredyt hipoteczny

Coraz istotniejszym wyzwaniem XXI wieku staje się proces starzenia się społeczeństwa, oznaczającego wzrost udziału osób w starszym wieku w ogólnej liczbie ludności. Według prognozy GUS w Polsce w roku 2030 udział osób w wieku 60 lat i więcej wyniesie 29,0% ogółu ludności (w 2021 r. było to 25,7%). Natomiast już w 2050 r. osoby starsze będą stanowić aż 40,4% % populacji Polski. Zatem w przyszłości kluczowym problemem stanie się możliwość zapewnienia odpowiedniego poziomu świadczeń emerytalnych dla tak dużej grupy seniorów. Już teraz sytuacja materialna emerytów i rencistów w Polsce ulega ciągłemu pogorszeniu. Samotność i brak wsparcia najbliższych powoduje, że wiele takich osób poszukuje dodatkowych źródeł dochodu. Rozwiązaniem tego problemu może być popularny w Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych odwrócony kredyt hipoteczny, umożliwiający uzyskanie wyższych przychodów finansowych w wieku emerytalnym, korzystając z już posiadanych zasobów majątkowych w postaci prawa do nieruchomości.

Idea odwróconego kredytu hipotecznego

Odwrócony kredyt hipoteczny zaliczany jest do usług typu equity release (ERS), tj. umożliwiających uruchomienie kapitału rzeczowego zawierającego się w nieruchomościach. Taka usługa skierowana jest do osób starszych i według Study on Equity Release Schemes in the EU musi spełniać następujące zasady:

• być usługą finansową,
• zapewniać źródło płynnych środków na przyszłość,
• gwarantować dożywotnie prawo zamieszkiwania w nieruchomości,
• opierać spłatę wyłącznie na wartości nieruchomości.

Wyróżnia się dwa modele odwróconej hipoteki, tj. model kredytowy (ang. loan model, lifetime mortgage) oraz model sprzedażowy (ang. sale model).

Model kredytowy oznacza rodzaj kredytu zabezpieczonego hipoteką, którego spłata jest odroczona i ostatecznie następuje ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. W tym modelu prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą po śmierci kredytobiorcy. Model ten oferują zazwyczaj banki.

Model sprzedażowy polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości już z chwilą podpisania umowy. Jednocześnie zbywca ma zapewnione prawo dożywotniego korzystania z nieruchomości i wykorzystywania środków wynikających z wartości nieruchomości jako dodatkowego źródła dochodu. Najczęściej podmiotami oferującymi usługi w tym modelu są fundusze hipoteczne.

Należy zauważyć, że taki podział determinuje odmienne skutki prawne, dlatego bardzo ważne jest świadome odróżnianie tych wariantów.

Zalety i wady odwróconego kredytu hipotecznego

Główną zaletą usługi odwróconego kredytu hipotecznego jest dostęp do dodatkowych środków finansowych, które mogą stanowić uzupełnienie świadczeń emerytalnych. Takie środki mogą być swobodnie rozporządzane przez kredytobiorcę i na przykład przeznaczane na rosnące z wiekiem potrzeby związane chociażby z opieką medyczną czy ogólnie poprawę jakości życia. Jest to również rozwiązanie dla osób samotnych, które nie mają rodziny, której mogłyby zostawić nieruchomość w spadku. Regularne uzyskiwanie dodatkowych środków może stanowić zwrot nakładów pieniężnych poniesionych w celu nabycia nieruchomości. Kolejną zaletą jest fakt, że do zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie jest wymagana zdolność kredytowa, dlatego usługa ta jest zdecydowanie bardziej dostępna dla seniorów w porównaniu do „tradycyjnego” kredytu hipotecznego. Ponadto, konsument zachowuje prawo do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości będącej przedmiotem umowy, a w wariancie kredytowym dodatkowo zachowuje prawo własności aż do momentu śmierci.

Ograniczeniem w możliwości korzystania z tej usługi jest z pewnością konieczność posiadania tytułu prawnego do nieruchomości. Wadą odwróconej hipoteki jest również kwota wypłacana w ramach umowy, która wyliczana jest przez instytucję finansową i może być rozbieżna z życzeniami właściciela nieruchomości (najczęściej pokrywa ona łącznie od 30 do 60% wartości nieruchomości). Dodatkowo w przypadku pojawienia się spadkobierców, którzy chcieliby zatrzymać prawo do nieruchomości, konieczne będzie dokonanie spłaty zobowiązania powstającego na rzecz instytucji po śmierci kredytobiorcy.

Odwrócony kredyt hipoteczny w Polsce

Jak już zostało wspomniane, wyróżnienie dwóch modeli odwróconej hipoteki warunkuje odmienne konsekwencje prawne. W Polsce podstawę prawną funkcjonowania modelu kredytowego stanowi ustawa z 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 152), jednak obecnie tego typu usługi w praktyce nie są obecne na rynku. Ustawa reguluje jedynie jej podstawowe mechanizmy, pozostawiając wiele kwestii do ustalenia pomiędzy stronami w umowie, co może zniechęcać zarówno potencjalnych kredytobiorców, jak i instytucje finansowe, które chciałyby wprowadzić taki produkt do swojej oferty.

Na polskim rynku funkcjonuje za to model sprzedażowy, który nie posiada odrębnej regulacji ustawowej, dlatego stosowane rozwiązania bazują na przepisach Kodeksu cywilnego o umowie dożywocia, zgodnie z którymi przeniesienie prawa do nieruchomości następuje w zamian za zobowiązanie się nabywcy do zapewnienia zbywcy umowy dożywotniej renty oraz prawa dożywotniego zamieszkania nieruchomości. Brak odrębnej ustawy regulującej model sprzedażowy powoduje, że takie rozwiązanie nadal nie cieszy się dużą popularnością i zaufaniem wśród klientów.

Zatem pomimo tego, że seniorów w Polsce przybywa, rynek pozostaje niezagospodarowany przez instytucje finansowe, a umowy o dożywocie nadal podpisywane są głównie pomiędzy osobami fizycznymi.

Podsumowanie

Zmiany demograficzne w Polsce i na świecie oraz niepewność co do wysokości świadczeń emerytalnych mogą być zachętą dla osób starszych do korzystania z odwróconego kredytu hipotecznego, oferującego możliwość uzyskania dodatkowego dochodu. Należy pamiętać, że to rozwiązanie posiada jednak pewne ograniczenia, a istniejące obecnie regulacje prawne dotyczące jedynie najistotniejszych elementów i związane z tym ryzyko powodują, że w Polsce oferta usługi w modelu kredytowym praktycznie nie funkcjonuje. Zatem potencjalnie zainteresowani mogą skorzystać tylko z usługi w modelu sprzedażowym, bazującym na przepisach o umowie dożywocia znajdujących się w Kodeksie cywilnym. W tym przypadku brak reguł i zasad kontroli podmiotów oferujących takie usługi również wiąże się z ryzykiem i w konsekwencji brakiem zaufania przez klientów. Z tego powodu rynek hipotek odwróconych w Polsce nadal nie jest tak popularny jak w Wielkiej Brytanii lub Stanach Zjednoczonych.

Karolina Sawczuk
Młodszy Specjalista w Dziale Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości