Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Wywłaszczenie nieruchomości to jedna z procedur opisanych w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2020 poz. 1990) dotycząca możliwości pozbawienia lub ograniczenia (w drodze decyzji) prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub prawa rzeczowego na nieruchomości. Takie postępowanie jest możliwe do przeprowadzenia jedynie dla nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo dla nieruchomości, dla których została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dodatkowo, wywłaszczenie może mieć miejsce jedynie, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż poprzez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości. Procedurę wywłaszczenia może przeprowadzić jedynie starosta, który jest organem właściwym w tego typu sprawach. Pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości w tym trybie może nastąpić tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Podstawowe zasady procedury wywłaszczeniowej

1. Wywłaszczenie może dotyczyć zarówno całej nieruchomości, jak i jej części. Jeśli jednak procedura dotyczy części nieruchomości, a pozostała jej część nie będzie mogła być już prawidłowo wykorzystywana na dotychczasowe cele, właściciel/użytkownik wieczysty może żądać nabycia w drodze umowy pozostałej części nieruchomości, która z jego punktu widzenia straci swoje właściwości.
2. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi być poprzedzone rozmowami (tzw. rokowaniami) między starostą a właścicielem/użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości. W trakcie rokowań organ może zaoferować stronie wywłaszczanej nieruchomość zamienną.
3. Wszczęcie postępowania następuje z urzędu (w przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa) lub na wniosek organu wykonawczego (w przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego odnotowane zostaje w księdze wieczystej nieruchomości na wniosek starosty.
4. Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna i prawomocna. Podobnie w przypadku prawa użytkowania wieczystego – wygasa ono z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Natomiast w przypadku ograniczonych praw rzeczowych – wygasają one z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
5. Za wywłaszczoną nieruchomość osoba wywłaszczona otrzymuje odszkodowanie.

RYSUNEK 1. ETAPY PROCEDURY WYWŁASZCZENIOWEJ

źródło: opracowanie własne na podstawie https://www.pb.pl/procedura-wywlaszczenia-nieruchomosci-701174 (dostęp: 12.02.2021 r.)

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość i rola rzeczoznawcy majątkowego w procedurze wywłaszczeniowej

Zgodnie z art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Wysokość odszkodowania ma odpowiadać wartości tych praw. W polskim prawie odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości zostało wąsko ujęte, co oznacza, że odszkodowanie ustala się zgodnie z wartością nieruchomości, a nie szkodą, jaką faktycznie ponosi podmiot wywłaszczany. Oznacza to, że ustalając wysokość odszkodowania nie uwzględnia się innych uszczerbków majątkowych poza utratą posiadanego prawa do nieruchomości o określonej wartości (takich jak np. koszty przeprowadzki w inne miejsce czy utracone zyski).

Wysokość odszkodowania starosta przedstawia w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Nie ustala jej on jednak samodzielnie, a po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (w formie operatu szacunkowego). Wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Interesującymi aspektami, który rzeczoznawca majątkowy musi wziąć pod uwagę podczas wyceny, są kwestie uregulowane w ust. 3-4 art. 134 ustawy. Stanowią one bowiem, iż wartość nieruchomości co do zasady określa się według aktualnego sposobu użytkowania – jeśli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeśli jednak przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje wzrost wartości nieruchomości, to wartość dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, które wynika z tego przeznaczenia. Jest to tzw. zasada korzyści. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy musi ocenić, czy dla wywłaszczonego podmiotu bardziej korzystna będzie wycena zgodna z aktualnym przeznaczeniem, czy też zgodna z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia. Najczęściej występujące sytuacje, dotyczące wywłaszczania gruntów pod drogi publiczne, wyglądają następująco:

Wywłaszczana pod drogę publiczną jest nieruchomość, na której posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny. W takim przypadku najczęściej wartość nieruchomości zgodna z aktualnym przeznaczeniem jest znacznie korzystniejsza niż wartość określona zgodnie z nowym przeznaczeniem – pod drogi publiczne. Rzeczoznawca wyceni więc nieruchomość zgodnie z obecnym sposobem użytkowania i przeznaczeniem, co będzie stanowiło podstawę określenia wysokości odszkodowania.

Wywłaszczany pod drogę publiczną jest grunt rolny. W takim przypadku najczęściej wartość nieruchomości zgodna z aktualnym przeznaczeniem jest mniej korzystna niż wartość określona zgodnie z nowym przeznaczeniem – pod drogi publiczne. Rzeczoznawca wyceni więc nieruchomość zgodnie z nowym sposobem użytkowania i przeznaczeniem, wyszukując do wyceny na rynku transakcje nieruchomościami drogowymi (z zastrzeżeniem, iż jeśli na rynku jest zbyt mało transakcji sprzedaży takich nieruchomości, możliwa jest wycena nieruchomości przyjmując przeznaczenie takie, jakie mają grunty przyległe do wycenianej nieruchomości).

Podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości to procedura przewidziana w polskim prawie, aby zapewnić możliwość realizacji celów publicznych. Biorąc pod uwagę szeroką ochronę prawa własności w Polsce, procedury wywłaszczeniowe powalają zrealizować inwestycje istotne z punktu widzenia ogółu społeczności. Tego typu procedury wydawać się mogą kontrowersyjne, przede wszystkim z punktu widzenia podmiotów, których bezpośrednio dotyczy wywłaszczenie, ponieważ mogą one zmusić właścicieli/użytkowników wieczystych do nieprzewidzianych zmian w ich życiu, np. konieczności przeprowadzki. Warto jednak pamiętać, że wywłaszczenie może zostać przeprowadzone jedynie, jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano dany obszar na cel publiczny (w przypadku, gdy obowiązuje plan miejscowy) lub jeśli dla danego obszaru wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (w przypadku, gdy nie obowiązuje plan miejscowy). Zatem nabywając nieruchomość lub będąc jej właścicielem możemy sprawdzić, czy jest ona lub może być zagrożona w przyszłości procedurą wywłaszczeniową. Dodatkowo warto pamiętać, iż polskie prawo zapewnia wywłaszczanemu podmiotowi odszkodowanie za pozbawienie go praw do nieruchomości, a możliwe jest także otrzymanie nieruchomości zamiennej.

Barbara Mariańska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (ang. European Banking Authority, EBA ) opublikował 29 maja 2020 r. ostateczną wersję Wytycznych dotyczących udzielania kredytów i ich monitorowania. Są one odpowiedzią na plan działania Komisji Europejskiej, którego głównym celem jest obniżenie poziomu kredytów nieobsługiwanych (ang. non-performing loan, NPL) w bankach w Unii Europejskiej.

Główne cele wprowadzenia Wytycznych to:

• ulepszenie procesów i mechanizmów udzielania nowych kredytów w Europie,
• zagwarantowanie przez instytucje solidnych standardów w zakresie podejmowania ryzyka kredytowego, zarządzania i monitorowania,
• zagwarantowanie wysokiej jakości kredytowej dla nowo udzielonych kredytów,
• zagwarantowanie należytej i prawidłowo wdrażanej ochrony konsumentów.

Zapisy zawarte w dokumencie mogą bezpośrednio wpłynąć na działalność rzeczoznawców majątkowych w Polsce. Rozdział 7. Wytycznych poświęcony jest wycenie nieruchomości i ruchomości. Znajduje się w nim zapis odnoszący się do formy przeprowadzenia wyceny nieruchomości.

W chwili udzielenia kredytu wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie powinna być szacowana przez rzeczoznawcę na podstawie pełnych oględzin nieruchomości. Wycena nieruchomości może zostać dokonana przez licencjonowanego rzeczoznawcę zewnętrznego, czyli osobę wykonującą opracowanie na zlecenie i potrzeby instytucji, lub rzeczoznawcę wewnętrznego, czyli pracownika danej instytucji posiadającego uprawnienia zawodowe. Wyjątek stanowią nieruchomości mieszkaniowe na dobrze rozwiniętych i dojrzałych rynkach nieruchomości, które mogą być wycenione zdalnie przy pomocy zaawansowanych modeli statystycznych. Modele powinny być:

• oparte na dostatecznie dużej próbie, która bazuje na obserwowanych cenach transakcyjnych,
• oparte na zaktualizowanych danych wysokiej jakości,
• dostosowane do lokalizacji na odpowiednim poziomie szczegółowości.

EBA wyraźnie podkreśla, że cechą dobrego modelu jest jakość danych, które się w nim znajdują. Efektywność i działanie modeli powinny być stale monitorowane. Za prawidłowe działanie modelu odpowiedzialność ponosi instytucja, natomiast za wycenę z wykorzystaniem modelu odpowiada rzeczoznawca. Rzeczoznawca będzie oceniał, weryfikował oraz zatwierdzał propozycję wyceny zaproponowaną przez model. Ważne, aby rozumiał on wszystkie dane wejściowe oraz założenia modelu. Jeżeli pojawią się wątpliwości co do proponowanej przez model wartości, rzeczoznawca powinien zdecydować się na inną niż zdalna metodę wyceny.

Instytucje, które korzystają z usług rzeczoznawców zewnętrznych, powinny utworzyć listę (tzw. panel) akceptowalnych rzeczoznawców, którzy dysponują odpowiednią wiedzą w poszczególnych segmentach sektora nieruchomości.

Rzeczoznawca, który wykonuje wycenę, musi:

• spełniać wymogi krajowe lub międzynarodowe oraz akceptowane normy zawodowe dotyczące rzeczoznawców lub realizacji konkretnego zlecenia,
• posiadać odpowiednie doświadczenie, umiejętności techniczne oraz niezbędną wiedzę (wiedzę o rynku oraz przedmiocie i celu wyceny),
• być niezależny od procesu kredytowego.

Instytucje powinny dokonywać oceny pracy rzeczoznawców, np. poprzez porównanie oszacowanych przez nich wartości z wynikami uzyskanymi przez zaawansowane modele statystyczne. Niezwykle ważna jest odpowiednia rotacja rzeczoznawców – instytucje powinny określić liczbę kolejnych wycen, które mogą być wykonywane przez tego samego rzeczoznawcę.

Czasu na dostosowanie się do nowych wymagań pozostało niewiele – wytyczne mają zastosowanie od 30 czerwca 2021 roku. Czy wprowadzenie wytycznych odbije piętno na działalności rzeczoznawców majątkowych?

Dominika Gocalińska
Specjalista ds. Relacji z Klientami

Kamienice – niektóre odstraszają obskurnymi elewacjami z odpadającym tynkiem, inne zaś utrzymane są w znakomitym stanie i posiadają bogato zdobione fasady. Mieszkanie w zabytkowej i zadbanej kamienicy jest obecnie synonimem luksusu, za który trzeba słono zapłacić. Metr kwadratowy jest średnio droższy niż w nowym budownictwie. Nie jest zatem zaskoczeniem, że kamienice wzbudzają coraz większe zainteresowanie nie tylko wielbicieli wiekowych budynków z klimatycznymi wnętrzami, ale także inwestorów. W niniejszym artykule przedstawiono charakterystykę warszawskich kamienic, wady i zalety mieszkania w nich oraz ceny kupna i najmu lokali.

Kamienicą nazywamy przynajmniej jednopiętrowy budynek mieszkalny usytuowany zwykle w zwartej zabudowie, który został wzniesiony w technologii tradycyjnej z kamienia lub cegły. Taki rodzaj miejskiego budownictwa mieszkaniowego dominował od późnego średniowiecza aż po drugą połowę XX wieku. Kamienica najczęściej stanowi fragment pierzei będącej szeregiem elewacji frontowych budynków stykających się ścianami. W lukach po wyburzonych lub zniszczonych podczas wojny obiektach powstają nowe, tzw. plomby, które w wielu przypadkach nawiązują stylistycznie do otoczenia. Zazwyczaj kamienice łączą funkcję mieszkalną z usługową na parterze.

CHARAKTERYSTYKA KAMIENIC W WARSZAWIE

Stołeczne kamienice zlokalizowane są w najstarszych dzielnicach miasta, głównie na Śródmieściu, Pradze Północ, Mokotowie, Żoliborzu i Ochocie. Tylko niewielka część z nich przetrwała działania wojenne, aby wciąż móc zachwycać mieszkańców i turystów. Warszawa bowiem jest jednym z miast, które najdotkliwiej ucierpiały podczas II Wojny Światowej. Szacuje się, że zniszczono nawet 72% zabudowy mieszkalnej. Odbudowa zdewastowanego na tak ogromną skalę miasta stanowiła nie lada wyzwanie. Wysiłek rekonstrukcji historycznych zabudowań został doceniony, gdyż Stare Miasto zostało wpisane na listę światowego dziedzictwa kulturowego UNESCO. Kamienice na Starówce pierwotnie pochodziły z XV-XIX wieku. W większości zostały odbudowane w latach 1947-1953. Znaczna część warszawskich kamienic objęta jest ochroną konserwatora zabytków. Budynki często posiadają nadane zwyczajowe nazwy utworzone od imion i nazwisk właścicieli lub zdobienia fasady np. kamienica „Riaucourta”, czy też „Pod Lwem”. Na ścianach niektórych z nich widnieją tabliczki upamiętniające pobyt wybitnych artystów, przywódców i innych cenionych osobistości. Mieszkania w kamienicach wyróżnionych znanym nazwiskiem są droższe za metr kwadratowy średnio o kilkanaście procent w porównaniu do tych z sąsiednich domów. Ponadto w Warszawie dużą popularnością cieszy się zakup lub najem lokali usługowych w kamienicach. Usytuowane są one zwykle na parterze i stanowią siedziby głównie restauracji, kawiarni, luksusowych butików, muzeów, teatrów, czy też biur.

Wiele starych i zniszczonych kamienic otrzymuje nowe życie. Budynki są nie tylko gruntownie odnawiane, ale także nadbudowywane. W razie potrzeby przeprowadzane są remonty, przebudowy i adaptacje istniejących pomieszczeń. Rentowność takich przedsięwzięć może sięgać od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent. Na rynku warszawskim istnieje wiele firm o ugruntowanej pozycji, których działania koncentrują się na renowacji i odsprzedaży kamienic. Ich potencjał dostrzega także coraz szersza grupa inwestorów indywidualnych.

RYSUNEK 1. REWITALIZACJA KAMIENICY PRZY ULICY FOKSAL 13/15 W WARSZAWIE

źródło: nowawarszawa.pl

ZALETY MIESZKANIA W KAMIENICY

WYJĄTKOWY KLIMAT – pachnące historią kamienice wyróżniają się niepowtarzalną architekturą i estetyką. Charakteru nadają im bogate zdobienia, płaskorzeźby i portale. Zabytkowe kamienice określane są mianem budynków „z duszą”.

DOSKONAŁA LOKALIZACJA – stołeczne kamienice w znakomitej większości znajdują się w niewielkiej odległości od centrum miasta. Związane jest to z takimi dogodnościami jak prestiż okolicy, dobra dostępność środków komunikacji miejskiej, a także bliskość punktów usługowych i ośrodków kulturalnych.

DUŻA PRZESTRZEŃ – mieszkania w kamienicach są przeważnie większe niż w nowo powstających budynkach. Stare lokale posiadają najczęściej oddzielną kuchnię i przestronny przedpokój. Ponadto ogromnym atutem mogą być wysokie sufity, które umożliwiają budowę antresoli lub pawlaczy.

WYSOKI STANDARD – kamienice już dawno przestały kojarzyć się z obdrapanym murem i ponurym wnętrzem. Obecnie przeżywają swoisty renesans. Budynki przechodzą gruntowne remonty i zyskują nowy blask. Części wspólne są odnawiane, zaś przestarzałe instalacje i urządzenia wymieniane. Obecnie mieszkania oferowane do sprzedaży w kamienicach często dorównują standardem luksusowym apartamentowcom.

AKUSTYKA – grube mury kamienic skutecznie tłumią odgłosy z zewnątrz oraz z sąsiednich mieszkań.

WADY MIESZKANIA W KAMIENICY

ASPEKT PRAWNY – nabycie lokalu w kamienicy jest w wielu przypadkach problematyczne ze względu na nieuregulowany stan prawny, który może być spowodowany nieujawnieniem przez spadkobiercę swojego prawa w księdze wieczystej. Rozwiązanie kwestii własnościowej może znacząco wydłużyć proces zakupu i generować dodatkowe koszty. Ponadto zdarzało się, że nabywcy po ponownym obmiarze lokalu byli zmuszeni zapłacić za dodatkowy metraż, gdyż powierzchnia ujawniona w księdze wieczystej różniła się od faktycznej.

STAN TECHNICZNY BUDYNKU – nawet jeśli kamienica z pozoru wygląda na zadbaną , to myśląc o kupnie mieszkania zawsze warto sprawdzić, kiedy ostatnio miał miejsce remont budynku oraz jakie działania modernizacyjne są planowane w najbliższym czasie. Ponadto szczególną uwagę należy zwrócić na stan instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych, gdyż te mogą być przestarzałe i niesprawne.

OGRZEWANIE – w starym budownictwie niestety często występuje problem słabego ocieplenia ścian i nieszczelnych okien. Pomieszczenia w kamienicach mają przeważnie duży metraż i wysokie sufity, przez co trudniej jest je ogrzać. Przed kupnem mieszkania trzeba sprawdzić działanie instalacji grzewczej oraz upewnić się, że wilgotność powietrza jest optymalna i na ścianach nie występuje pleśń. Lokatorzy kamienic zwykle muszą liczyć się z wyższymi opłatami za ogrzewanie.

NADZÓR KONSERWATORSKI – wpis do rejestru zabytków z jednej strony jest powodem do dumy i gwarantuje zachowanie unikalnego wyglądu budynku, z drugiej zaś może utrudnić prace modernizacyjne i remontowe oraz podnieść ich koszty. Ingerencja w zabytek wymaga specjalnego pozwolenia konserwatora.

BRAK PARKINGU – w odróżnieniu od mieszkań deweloperskich, do których w większości przynależy miejsce postojowe, w przypadku kamienic mieszkańcy zazwyczaj muszą parkować auta wzdłuż ulicy.

BRAK WINDY – kamienice raczej rzadko posiadają udogodnienie w postaci wind, jednak przy okazji gruntownych remontów w wielu przypadkach są one instalowane.

CENY KUPNA I NAJMU

Mieszkania w stołecznych kamienicach sprzedają się rzadziej niż w blokach z wielkiej płyty bądź w nowym budownictwie. Według danych Centrum AMRON dotyczących struktury obrotu na rynku wtórnym, w 2020 roku kamienicę wybierał co siódmy nabywca. Wpływa na to przede wszystkim ograniczona podaż, gdyż zabytkowych budynków nie przybywa. Przeciwnicy kupna lokum w starym budownictwie wskazują na liczne ryzyka. Pomimo to w ostatnich latach popularność kamienic gwałtownie rośnie wraz ze wzrostem optymizmu inwestorów. Przebudowa niszczejących budynków pozwala na wyeliminowanie ich wad i sprzedaż z dużym zyskiem.

Na rynku kamienic można zaobserwować dużą rozpiętość cen. Wynika to głównie z różnic w stanie technicznym budynków oraz standardzie wykończenia wnętrz. Analiza transakcji zawartych w 2020 roku w Warszawie wykazała, że ceny poniżej 10 tys. zł/m2 dotyczą lokali przeznaczonych do generalnego remontu znajdujących się w zaniedbanych kamienicach. Przykładowo 40-metrowe mieszkanie o niskim standardzie położone w budynku w złym stanie technicznym, z 20 minutowym dojazdem do centrum komunikacją miejską sprzedano zaledwie za 7 tys. zł/m2. Na drugiej szali mamy luksusowe apartamenty w odrestaurowanych kamienicach w Śródmieściu, za które trzeba zapłacić nawet więcej niż 20 tys. zł/m2. Nominalne ceny ponad 200-metrowych lokali sięgają nawet kilku milionów złotych. Największy wpływ na wartość takich nieruchomości mają historyczny charakter, walory architektoniczne oraz atrakcyjna lokalizacja.

Przedmiotem obrotu są nie tylko pojedyncze lokale, ale także całe kamienice. Takich transakcji na rynku jest naturalnie znacznie mniej, a nabywcami są zwykle wyspecjalizowane firmy zajmujące się flippingiem. Naznaczone czasem budynki bywają kupowane sporo poniżej średniej ceny rynkowej za metr kwadratowy. Po odnowieniu ich wartość wzrasta nawet dwukrotnie.

Ceny najmu mieszkań w kamienicach, podobnie jak ceny kupna, charakteryzują się dużym zróżnicowaniem. W Warszawie dwa pokoje w niskim standardzie kosztują obecnie od około 1 600 zł miesięcznie łącznie z opłatami licznikowymi. Bardziej wymagający klienci mogą znaleźć oferty, których cena przekracza 10 000 zł za miesiąc. Najdroższe są wielkopowierzchniowe apartamenty zlokalizowane blisko centrum, za które trzeba zapłacić około 20 000 zł miesięcznie.

PODSUMOWANIE

Zakup mieszkania w zabytkowej kamienicy może okazać się spełnieniem marzeń i doskonałą inwestycją pod warunkiem, że rozważone zostaną wszystkie ryzyka, które niesie za sobą taka transakcja. Znalezienie korzystnej oferty może być trudnym zadaniem ze względu na wygórowane ceny. Lokale na warszawskiej Starówce kosztują średnio 18 000 zł/m2 i wszystko wskazuje na to, że będą dalej zyskiwać na wartości.

Ewelina Staruch
Analityk Rynku Nieruchomości

Mimo utrzymanych w alarmistycznym tonie, nadchodzących z Chin informacji o zagrożeniu pandemią koronawirusa, początek roku 2020 na rynku nieruchomości w Polsce był kolejnym okresem wzrostu. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe utrzymywał się na wysokim poziomie przede wszystkim dzięki niskim stopom procentowym NBP (stopa referencyjna na poziomie 1,5%), wyraźnie rosnącej inflacji oraz wysokiej, mimo wcześniejszych długoterminowych wzrostów cen, dostępności cenowej mieszkań. W rezultacie ceny notowały kolejne rekordy, mieszkania sprzedawały się nawet w ciągu kilku godzin, oferta pozostawała na stabilnym, wysokim poziomie, a deweloperzy chętnie rozpoczynali nowe inwestycje. Głównego zagrożenia dla popytu na mieszkania upatrywano przede wszystkim w spadającym tempie wzrostu gospodarczego, co w połączeniu z wysokimi nominalnymi cenami nieruchomości mieszkalnych było źródłem oczekiwań zmiany trendu na rynku. Jednocześnie jednak, wobec szeregu istotnych czynników mających potencjalnie istotne znaczenie dla poziomu kosztów budowy mieszkań, z których najważniejszymi były: sytuacja na rynku pracy i obawy o możliwość wyjazdu z Polski pracowników zza wschodniej granicy w związku z otwarciem niemieckiego rynku pracy, wzrost kosztów energii elektrycznej, sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę wielorodzinną czy forsowana przez UOKiK nowelizacja ustawy deweloperskiej z jej możliwymi skutkami finansowymi, trudno było spodziewać się spadku cen na rynku pierwotnym. W tej sytuacji można było oczekiwać raczej obniżenia dynamiki wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym i redukcji skali produkcji deweloperskiej i w konsekwencji przesunięcia części popytu na rynek wtórny, niż znaczącej redukcji cen. Póki co jednak ceny nadal rosły. Pod koniec pierwszego kwartału średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie była wyższa o 3,39% niż kwartał wcześniej, w Krakowie wzrost wyniósł 2,17% a jedynym miastem, w którym zanotowano spadek, była Łódź, gdzie średnie ceny były niższe o 1,61% niż w czwartym kwartale 2019 r.

4 marca w Zielonej Górze odnotowano pierwszy w Polsce przypadek zakażenia COVID-19. Dotarcie do Polski pandemii koronawirusa całkowicie zmieniło sytuację. Kluczową rolę, obok wzrastającej niepewności rozwoju sytuacji gospodarczej, grały kolejne ograniczenia i zakazy wprowadzane przez rząd, w tym przede wszystkim obowiązujący od 24 marca zakaz przemieszczania się. Już w marcu widać było pierwsze zmiany w zachowaniu uczestników rynku nieruchomości. Ruch na portalach sprzedażowych był zdecydowanie mniejszy, ceny ofertowe nie rosły tak szybko jak dotychczas, a liczba zawieranych transakcji nieznacznie spadła. Po wprowadzeniu ograniczeń przemieszczania się rynek nieruchomości praktycznie zamarł. W kwietniu pośrednicy i deweloperzy mówili nawet o ponad 90% spadku liczby zawieranych transakcji, przy czym zawierane umowy sprzedaży w dużej części były konsekwencją decyzji podjętych jeszcze przed wybuchem pandemii. Informacje o sytuacji panującej na rynku dodatkowo zachęcały osoby planujące zakup nieruchomości do wstrzymania się z decyzjami i czekania na dalszy rozwój sytuacji z nadzieją na spadek cen. W kolejnych miesiącach, w wyniku zniesienia znacznej części ograniczeń, aktywność uczestników rynku zaczęła powoli wzrastać, jednak liczba umów sprzedaży zawartych w drugim kwartale była najniższa od wielu kwartałów. Na rynku pierwotnym spadek liczby sprzedanych mieszkań roku sięgnął aż 64%.

WYKRES 1. ŚREDNIE CENY 1 MKW. MIESZKANIA W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI

źródło: System AMRON

Znacznemu ograniczeniu uległy również inwestycje deweloperów. Po dobrym pierwszym kwartale, w którym zanotowano wyniki porównywalne z wynikami notowanymi w analogicznym okresie poprzedniego roku, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w kwietniu była niższa o 44,82% w porównaniu do liczby notowanej miesiąc wcześniej i wyniosła zaledwie 6 181. Niewiele lepsze okazały się wyniki odnotowane w kolejnym miesiącu (6 188 lokali mieszkalnych). Dopiero czerwiec przyniósł wyraźną poprawę sytuacji – rozpoczęto wówczas budowę 9 317 lokali, jednak wciąż był to wynik znacznie odbiegający od notowanych w miesiącach poprzedzających pandemię. Podobnie było w przypadku liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia. W kwietniu wydano pozwolenia na budowę 9 647 lokali, czyli o 30,44% mniej niż miesiąc wcześniej, maj przyniósł niewielką poprawę (10 722 lokali), a odbicie nastąpiło w czerwcu, kiedy deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 16 620 lokali mieszkalnych.

W tych warunkach pewnym zaskoczeniem dla niektórych uczestników i obserwatorów rynku był brak zdecydowanych i oczekiwanych obniżek cen mieszkań. Przy tak dużym ograniczeniu skali transakcji na rynku można byłoby bowiem spodziewać się znacznie większych zmian cen, wynikających choćby z oczywistej w takich sytuacjach zmiany struktury obrotu. Tymczasem w okresie pierwszych trzech miesięcy pandemii w największych miastach Polski ceny praktycznie utrzymały się na niezmienionym poziomie. W Warszawie, Krakowie i Poznaniu zmiany średnich cen mieszkań, wobec poziomu z końca pierwszego kwartału, nie przekroczyły 1%. Najwyższą dynamikę odnotowano w tym czasie w Łodzi i Wrocławiu – wzrosty odpowiednio o 3,76% i 1,87%. W Gdańsku natomiast średnia cena spadła o 2,7%.

Najwyraźniej zatem okres obowiązywania zakazów i obostrzeń okazał się zbyt krótki na to, aby w znaczącym stopniu zmienić sytuację na rynku. Dodatkowo, mimo głębokiego spadku PKB nie zanotowano zdecydowanego wzrostu bezrobocia, a poziom optymizmu konsumenckiego po kwietniowym załamaniu nieco wzrósł. Utrzymanie wysokiego popytu na nieruchomości i w konsekwencji poziomu ich cen zawdzięczamy z pewnością również serii obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, dokonanych kolejno 18 marca (do 1,0%), 09 kwietnia (do 0,5%) i 29 maja (do 0,1%). W połączeniu z nieco niższą, choć wciąż niepokojącą inflacją na poziomie 3,3% w drugim kwartale roku i zapowiedziami dodruku pieniędzy ograniczającymi zaufanie do ich przyszłej wartości, tak niskie stopy procentowe przekreśliły sensowność i opłacalność oszczędzania na lokatach bankowych. Można zatem powiedzieć, że Rada Polityki Pieniężnej swoimi decyzjami wysłała Polaków na zakupy, w tym, być może przede wszystkim, na zakupy na rynku nieruchomości.

Przełom drugiego i trzeciego kwartału 2020 roku to powrót do względnej normalności. Dyktowane nie tylko względami gospodarczymi, ale również kalendarzem politycznym zniesienie obostrzeń i powtarzane zapewnienia o wygranej w walce z pandemią wywołało dalszy, choć powolny wzrost optymizmu konsumenckiego, widoczny we wskaźnikach notowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Jego efektem było „rozmrożenie” rynku nieruchomości i dynamiczny wzrost aktywności jego uczestników. Zdecydowanie wzrosła liczba zawieranych transakcji i poziom cen. W trzecim kwartale zanotowaliśmy znaczące wzrosty średnich cen we wszystkich największych miastach kraju. Na koniec września średnia cena metra kwadratowego mieszkania notowana w Krakowie była wyższa o 8,77% niż kwartał wcześniej, w Gdańsku wzrost wyniósł 6,74%, a w Warszawie i Wrocławiu o blisko 5%. Najniższą dynamikę odnotowano w Łodzi, gdzie średnia cena wzrosła o 2,26%.

Zaległości z drugiego kwartału nadrabiali również deweloperzy. W III kwartale ubiegłego roku sektor deweloperski ustanowił kwartalny rekord liczby nowo budowanych mieszkań – 40 283, przekraczając liczbę 39 743 mieszkań odnotowaną w czwartym kwartale roku 2019. Był to wynik wyższy o 85,76% niż notowany kwartał wcześniej. Wynik osiągnięty przez deweloperów we wrześniu – 17 007 – był natomiast najwyższą miesięczną liczbą nowo budowanych mieszkań w historii polskiego rynku deweloperskiego. Liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali w tym okresie pozwolenie, wyniosła 40 247, co oznaczało wzrost o 8,60% wobec wartości z drugiego kwartału. Wzrost odnotowano również w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie lipiec – wrzesień było ich 38 445, a zatem o 18,65% więcej niż w kwartale poprzednim.

WYKRES 2. WYNIKI SEKTORA DEWELOPERSKIEGO W ROKU 2020

źródło: GUS

Dramatyczny wzrost liczby zakażeń, notowany na przełomie września i października, nie przyniósł zasadniczej zmiany na rynku mieszkaniowym. Tym razem uczestnicy rynku zachowali znacznie więcej spokoju niż w marcu i kwietniu, mimo, że liczba zakażeń, a co za tym idzie skala zagrożenia, była znacznie wyższa. Inny jednak był również charakter środków i obostrzeń zastosowanych przez rząd. W efekcie, wyniki sektora deweloperskiego w październiku i listopadzie nie wykazały istotnego wpływu pandemii. W przypadku wszystkich trzech wskaźników notowanych przez GUS wyniki osiągnięte przez sektor były porównywalne z tymi odnotowanymi w analogicznym okresie roku 2019.

Dane Centrum AMRON za październik i listopad wskazują natomiast, że rynek mieszkaniowy zareagował na jesienną falę pandemii w inny sposób. Ponownie, choć w znacznie mniejszym stopniu niż miało to miejsce w kwietniu, spadła liczba transakcji, a ceny mieszkań pozostały na poziomie zbliżonym do notowanego w końcu trzeciego kwartału. Na koniec listopada największą zmianą średniej ceny mieszkania wobec wartości z września był notowany w Warszawie wzrost o 1,44%. W tym samym okresie w Krakowie zanotowano spadek o 1,08%, a zmiany średnich cen w pozostałych lokalizacjach nie przekroczyły wysokości 1%. Mogłoby się zatem wydawać, że rynek mieszkaniowy, w odróżnieniu od budowlanego, przeżywa powtórkę z przełomu pierwszego i drugiego kwartału roku i kolejne okresy przyniosą oczekiwaną poprawę sytuacji. W chwili obecnej trudno jest jeszcze przesądzać, czy tak rzeczywiście jest, trzeba jednak pamiętać o tym, ze jednym z podstawowych czynników napędzających popyt na mieszkania były w ostatnim okresie inwestycje pod wynajem, a więc ten sektor rynku, który skutkami pandemii koronawirusa został dotknięty najbardziej.

WYKRES 3. ŚREDNIE MIESIĘCZNE STAWKI CZYNSZU NAJMU MIESZKANIA W WYBRANYCH MIASTACH

źródło: System AMRON

Wprowadzenie na wyższych uczelniach zajęć w trybie zdalnym, najpierw w semestrze zimowym, a później przedłużenie tej decyzji na kolejne semestry (obecnie mówi się o możliwym powrocie do stacjonarnego trybu studiów dopiero w semestrze zimowym kolejnego roku akademickiego), wprowadzenie przez znaczną część firm zdalnego trybu pracy oraz ograniczenia w ruchu turystycznym i wywołany nim spadek popytu na najem krótkoterminowy to najważniejsze czynniki, które wpłynęły na znaczne spadki czynszów najmu widoczne już w drugim kwartale ubiegłego roku. Wówczas jednak były to jeszcze zmiany niewielkie – o 1,5% w porównaniu do I kwartału 2020 roku spadł przeciętny czynsz najmu we Wrocławiu, w Warszawie i Krakowie zanotowano spadki o ok. 1%, natomiast w Gdańsku, Poznaniu, Łodzi i Katowicach spadki nie przekroczyły 0,50%. Wyraźna zmiana trendu nastąpiła dopiero w trzecim kwartale. W Warszawie średni czynsz najmu mieszkania był wówczas o 8,43 % niższy niż kwartał wcześniej, w Krakowie spadek sięgnął 9,56%, a we Wrocławiu przeciętny czynsz był niższy o 6,88 %. Nieco mniejsze spadki stawek notowano natomiast w Poznaniu (1,63%) i Gdańsku (1,91%). Poza spadkiem wysokości stawek czynszów pandemia wywołała jednak znacznie głębsze, strukturalne zmiany na rynku najmu mieszkań, wynikające z dostosowywania się rynku do nowych potrzeb najemców, takich jak choćby potrzeba zamieszkiwania wśród osób o dużym poziomie wzajemnego zaufania czy konieczność wygospodarowania odpowiedniego miejsca do pracy. Z pewnością zatem sytuacja na rynku najmu była istotnym czynnikiem wpływającym na ograniczenie popytu na inwestycyjne zakupy mieszkań pod wynajem, zarówno przez prostą kalkulację ich opłacalności, jak i niepewność co do trwałości i efektów procesów dostosowawczych. Wiele wskazuje na to, że okres tej niepewności, a co za tym idzie – jej negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy, potrwa jeszcze co najmniej kilka, a może nawet kilkanaście miesięcy.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Rewitalizacja jest pojęciem coraz częściej słyszanym w kontekście przekształcania przestrzeni, szczególnie największych miast. Według art. 2 Ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. (Dz.U. 2020 poz. 802) rewitalizacja to proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji. Oznacza to, że rewitalizacja nie odnosi się jedynie do renowacji czy modernizacji obiektu budowlanego, ale poza znaczeniem przestrzennym, ma także oddziaływać na sferę społeczną i gospodarczą danego obszaru. Do podjęcia działań rewitalizacyjnych motywują różnorodne czynniki, m. in.: rozrastanie się obszarów zurbanizowanych oraz potrzeba wtórnego zagospodarowania cennych lokalizacyjnie terenów w centrach miast. W przeszłości industrializacja i urbanizacja odbywały się z pominięciem istotnych zasad ochrony środowiska i przyrody, co sprawia, że obecnie konieczna jest identyfikacja występujących skażeń i zanieczyszczeń, aby w kolejnym etapie wprowadzić na zdegradowanych poprzemysłowych terenach nowe, atrakcyjne rynkowo funkcje.

Ustawa o rewitalizacji określa, iż przygotowanie, koordynowanie i tworzenie warunków do prowadzenia procesu rewitalizacji stanowią zadania samorządu lokalnego, które gminy mają realizować w sposób jawny i przejrzysty, a także zapobiegający wykluczeniu mieszkańców obszaru rewitalizacji. Należy również uwzględniać zasady uniwersalnego projektowania (mając także na względzie potrzeby osób niepełnosprawnych).

Rewitalizacja powinna być rozpatrywana łącznie w kilku aspektach: przestrzenno-urbanistycznym, ekonomicznym, społecznym i środowiskowym. Tylko takie podejście, łączące wszystkie cztery aspekty pozwoli na przeprowadzenie skutecznej rewitalizacji danego obszaru. Aspekt przestrzenno-urbanistyczny dotyczy przede wszystkim rozwoju infrastruktury, transportu, remontów i renowacji. Aspekt ekonomiczny dotyczyć powinien wspierania przedsiębiorczości oraz uruchamianie sektorów gospodarki lokalnej m. in. poprzez uruchamianie finansowych mechanizmów wsparcia. Aspekt społeczny powinien zapewniać rozwój zasobów ludzkich i przeciwdziałanie wykluczeniu społecznemu, zapobieganie bezrobociu i bezdomności, czy tworzenie równych szans. Aspekt środowiskowy powinien opierać się na wzmacnianiu walorów przyrodniczych i minimalizacji negatywnego wpływu na środowisko.

HafenCity, Hamburg, Niemcy

Jednym z największych w skali Europy projektem rewitalizacji jest HafenCity w Hamburgu. Jest to jedyny przykład rewitalizacji terenu portowego połączonego bezpośrednio ze ścisłym centrum miasta. Projekt opiera się na przekształceniu terenów poprzemysłowych dawnego portu rzecznego i gazowni o powierzchni łącznej 157 ha. Cały obszar podzielono na 13 kwartałów, a zakończenie projektu rewitalizacyjnego planowane jest na 2025 r.

RYSUNEK 1. PLAN NOWEJ DZIELNICY HAFENCITY Z PODZIAŁEM NA KWARTAŁY

źródło: http://duolook.pl/plan-nowej-dzielnicy-hafencity-hamburg-kwartaly-architektoniczne-projekty-miasta/ (dostęp: 17.11.2020 r.)

Pomysł na taką inwestycję pojawił się wśród władz miasta, gdy ceny mieszkań w Hamburgu zaczęły gwałtownie rosnąć, co sprawiło, że zaczęto poszukiwać terenów pod nowe inwestycje. W związku z brakiem wolnych przestrzeni na planowanie nowych inwestycji od podstaw, pojawił się pomysł na przekształcenie terenów podupadającego portu zlokalizowanego w samym centrum miasta. W 1997 r. miasto stało się właścicielem całego terenu, a już dwa lata później holenderski architekt Kees Christiaanse wygrał konkurs i przystąpił do sporządzania Masterplanu dla tego terenu. Zaangażowanie takiej klasy architekta przyciągnęło do współpracy w projekcie również innych artystów. Wymagania projektowe były wysokie, m. in. każdy budynek musiał posiadać ekologiczny certyfikat, a przestrzeń ulic miała być jak najbardziej dogodna dla pieszych. Wielkim atutem dzielnicy, na którym skupili się architekci, są nadbrzeża, gdzie tworzone są przyjazne przestrzenie publiczne. Budowa pierwszego budynku w HafenCity rozpoczęła się w 2001 r. i zakończyła w 2003 r., a pierwsi mieszkańcy nowej dzielnicy pojawili się w 2004 r. Wraz z upływem czasu wznoszono kolejne obiekty, takie jak muzea, szkoły podstawowe czy gimnazjum. Wybudowano także linię metra, a nawet uczelnię wyższą. Obecnie w dzielnicy funkcjonuje już pięć takich uczelni. Do HafenCity dołączona została dzielnica Speicherstadt, która była największym na świecie kompleksem powiązanych magazynów. Otrzymała ona nowe funkcje mieszkaniowe i kulturalne. W kwartale Dalmannkai powstał najbardziej rozpoznawalny obiekt HafenCity – filharmonia Elbphilharmonie, która stała się nowym symbolem Hamburga.

RYSUNEK 2. EFEKTY REWITALIZACJI HAFENCITY

źródło: https://www.hamburg.de/bkm/elbphilharmonie/, https://www.podrozepoeuropie.pl/hafencity-nowoczesna-dzielnica-hamburga/ (dostęp: 17.11.2020 r.)

Zarówno władzom miasta, jak i autorom projektu zależało, aby HafenCity stało się przyjazną, prawdziwą częścią Hamburga, dostępną dla wszystkich. Z tego względu w dzielnicy wybudowano zarówno mieszkania dotowane przez państwo, lokale spółdzielcze, jak i luksusowe apartamenty z widokiem na rzekę. Dzięki temu przestrzeń dostępna jest dla wszystkich grup społecznych. Wszelkie potrzeby zgłaszane przez społeczność lokalną są analizowane i w miarę możliwości wdrażane, tak, aby zapewnić mieszkańcom możliwość partycypacji w przemianie obszaru. Cała dzielnica ma stać się multifunkcyjną całością, wyróżniającą się zarówno w skali kraju, jak i świata.

Podsumowanie

Rewitalizacja to proces niezwykle złożony, który wymaga odpowiedniego zaplanowania wszelkich działań, mających na celu przywrócenie świetności obszarom, które utraciły swoją wartość w mieście. Ze względu na dużą skalę przedsięwzięcia, procesy rewitalizacyjne są procesami o długim horyzoncie czasowym oraz wymagającymi dużych nakładów finansowych. Decyzja o rozpoczęciu takich działań powinna zostać podjęta przez władze lokalne, które planują prowadzić cały proces w sposób kompleksowy i zapewniający możliwość partycypacji wszystkim jego interesariuszom. Powodzenie rewitalizacji zależy w dużym stopniu od dopasowania zastosowanych rozwiązań do oczekiwań społeczności lokalnej, jak i zastosowania optymalnych rozwiązań architektoniczno-urbanistycznych dopasowanych do charakteru danej przestrzeni. Dobrze przeprowadzona rewitalizacja z pewnością może mieć pozytywne skutki zarówno dla społeczności lokalnej, jak i dla promocji miasta, a także może wpłynąć na zwiększoną aktywność turystyczną, czy zachęcić nowe grono inwestorów do lokowania kapitału w danym mieście.

Barbara Mariańska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Okres jednego kwartału pandemii i obowiązujących w związku z nią obostrzeń okazał się zbyt krótki na to, aby w trwały i istotny sposób zmienić trendy na rynku mieszkaniowym. Wbrew oczekiwaniom niektórych obserwatorów rynku, nie nastąpił zwrot trendu i spadek cen mieszkań, a aktywność uczestników rynku, w tym deweloperów, po krótkiej przerwie wróciła do poziomu zbliżonego do tego sprzed pandemii, a nawet, w przypadku właśnie deweloperów, wyraźnie go przekraczając. Tymczasem zupełnie inaczej rozwijała się sytuacja na rynku najmu mieszkań. Wprowadzone w związku z pandemią obostrzenia i zmiany wywołały nie notowane od dawna obniżenie stawek czynszów. Już drugi kwartał bieżącego roku przyniósł zmianę trendu wysokości stawek najmu, byliśmy wówczas jednak świadkami zaledwie niewielkich korekt. O 1,50% w porównaniu do I kwartału 2020 roku spadł przeciętny czynsz najmu we Wrocławiu, w Warszawie i Krakowie zanotowano spadki o ok. 1%, natomiast w Gdańsku, Poznaniu, Łodzi i Katowicach kwartalne zmiany były minimalne i nie przekroczyły 0,50%. W trzecim kwartale jednak obniżki zdecydowanie przyspieszyły i notowaliśmy je we wszystkich największych miastach Polski. Z najgłębszymi spadkami mieliśmy do czynienia na dwóch największych rynkach – w Warszawie i w Krakowie. Średni czynsz najmu mieszkania w Warszawie w III kwartale 2020 roku był niższy od notowanego kwartał wcześniej o 8,43 % i wyniósł 1 714 zł. W Krakowie zanotowaliśmy jeszcze głębszy spadek: przeciętny czynsz w III kwartale bieżącego roku wyniósł tam 1 324 zł, co oznaczało 9,56% mniej niż kwartał wcześniej. We Wrocławiu natomiast notowany w III kwartale przeciętny czynsz był niższy o 6,88 % niż kwartał wcześniej. Zdecydowanie mniejsze spadki stawek czynszów notowaliśmy w tym okresie w Poznaniu i Gdańsku – odpowiednio o 1,63% i 1,91%, a w pozostałych miastach doszło do spadków nieprzekraczających 2,5%.

WYKRES 1. ŚREDNIE MIESIĘCZNE STAWKI CZYNSZU NAJMU MIESZKANIA W WYBRANYCH MIASTACH

źródło: Raport AMRON-SARFiN 3/2020

Notowane zmiany wartości średniej, w niektórych lokalizacjach bardzo znaczące, nie wynikają jednak wyłącznie z prostych redukcji czynszu w poszczególnych lokalizacjach. Popyt na mieszkania do wynajęcia zareagował na zmiany w otoczeniu rynku w bardzo dynamiczny sposób, wyraźnie zmieniając strukturę. Podstawowymi zjawiskami w otoczeniu rynku i czynnikami strukturalnych zmian popytu na mieszkania na wynajem były:

1. Decyzja o prowadzeniu na wyższych uczelniach w semestrze zimowym zajęć w trybie zdalnym. Jej naturalnym skutkiem było obniżenie lub całkowity brak popytu na mieszkania i pokoje do wynajęcia ze strony studentów.
2. Wyraźne obniżenie liczby obcokrajowców pracujących w Polsce w drugim kwartale bieżącego roku. Według szacunków NBP (od marca do września bieżącego roku) wskutek pandemii liczba Ukraińców pracujących w Polsce zmniejszyła się o około 200 tysięcy osób. Z danych ZUS wynika jednak, że pracujący w Polsce obcokrajowcy wrócili do pracy tak szybko jak było to możliwe, a więc już w lipcu. Można zatem wnioskować, że spodziewany istotny wpływ obniżenia liczby pracowników zza granicy na rynek najmu w rzeczywistości zmaterializował się w ograniczonym stopniu.
3. Ograniczenia w ruchu turystycznym i redukcja popytu na najem krótkoterminowy, skutkująca jednocześnie przeniesieniem znacznej części podaży mieszkań z tego segmentu na rynek najmu długoterminowego.
4. Wprowadzenie przez znaczną część firm zdalnego trybu pracy.
5. Związany z poczuciem zagrożenia w okresie epidemii spadek zaufania społecznego i w konsekwencji spadek popytu na pokoje do wynajęcia.

Zastanawiając się nad możliwym rozwojem sytuacji na rynku najmu indywidualnego należy zatem przeanalizować przede wszystkim trwałość zmian, które zaszły na nim w ostatnim okresie. Najprostszą i najbardziej oczywistą wydaje się odpowiedź na pytanie o powrót studentów na uczelnie. Powrót do stacjonarnego trybu studiów wydaje się bezdyskusyjny i jak najbardziej pożądany, a w świetle wypowiedzi ekspertów w kwestiach epidemiologicznych i decyzji władz uczelni prawdopodobne jest, że będzie mógł nastąpić już w semestrze letnim obecnego roku akademickiego. Oznaczałoby to zatem, że już w styczniu możemy notować zwiększone zainteresowanie studentów mieszkaniami do wynajęcia i jego oczywisty wpływ na poziom czynszów.

Nieco trudniejszą jest odpowiedź na pytanie o perspektywy popytu na mieszkania ze strony pracowników zagranicznych. Wnioskując z danych Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, który potwierdził rejestrację nienotowanej wcześniej liczby 689 tysięcy obcokrajowców na koniec września, można optymistycznie założyć, że zainteresowanie podjęciem pracy w Polsce wśród obcokrajowców, a wraz z nim popyt na mieszkania do wynajęcia, co najmniej nie maleje. Pozostaje jednak pytanie o perspektywy polskiej gospodarki i jej zapotrzebowanie na ich pracę. Póki co trzeba podkreślić, że prognozy sytuacji gospodarczej zarówno dla Polski, jak i całej Unii Europejskiej po tegorocznej recesji zakładają solidne odbicie w kolejnym i dalszy wzrost w następnych latach. Dodatkowo, mimo pandemii i wywołanej nią recesji, w danych GUS nie widać znaczącego pogorszenia sytuacji na rynku pracy. Poziom bezrobocia w Polsce zwiększył się tylko nieznacznie – z 6% w drugim do 6,1% w trzecim kwartale. Podobnie zatem jak w przypadku studentów, perspektywy utrzymania popytu na mieszkania do wynajęcia ze strony pracowników zagranicznych wyglądają dość optymistycznie.

Mniej optymistycznie mogą wyglądać natomiast perspektywy segmentu najmu krótkoterminowego. Tempo odbudowy ruchu turystycznego zależeć będzie nie tylko od sytuacji epidemiologicznej i możliwości ekonomicznych, ale również od poziomu optymizmu konsumenckiego. Zdania ekspertów w tej kwestii są podzielone. Pesymistyczne prognozy zakładają bardzo powolny, kilkuletni proces powrotu do normalności, rozumianej jako stan sprzed pandemii, w dodatku rozpoczynany z bardzo niskiego poziomu – około 50% ruchu turystycznego z 2019 roku w roku 2021. Nie brakuje co prawda prognoz bardziej optymistycznych, mówiących o turystyce jako jednym z głównych sposobów odreagowania ludzi po pandemii, jednak zasadniczym czynnikiem dalszego istnienia i rozwoju tego segmentu rynku, poza skalą samego popytu, będą przyszłe regulacje, których wprowadzenia należy się spodziewać po wrześniowym orzeczeniu TSUE. W chwili obecnej nie znamy jeszcze szczegółów rozwiązań, które mogą zostać przyjęte, jednak znając zastrzeżenia, jakie wobec wynajmu krótkoterminowego wysuwają zarówno rząd, jak i samorządy, można oczekiwać, że w istotny sposób ograniczą one skalę tego segmentu rynku, a mieszkania, wynajmowane dotychczas w tej formule, pozostaną na rynku wynajmu długoterminowego.

Wydaje się, że również popyt na pokoje pod wynajem pozostanie na obniżonym poziomie co najmniej tak długo, jak utrzymywała będzie się obawa przed koronawirusem. Wobec obniżonych stawek czynszu należy się raczej spodziewać przepływu popytu z tego segmentu rynku do segmentu mieszkań jednopokojowych, gwarantujących najemcy pewną niezależność od korzystania z „części wspólnych”.

Zdecydowanie najciekawszym zjawiskiem zachodzącym obecnie na rynku najmu, głównie w wyniku przechodzenia firm na tryb pracy zdalnej, jest zmiana wag najważniejszych dotychczas cech atrakcyjności mieszkań, w tym również cech determinujących dotychczas wysokość czynszu. Jeden z podstawowych i najważniejszych czynników określających atrakcyjność lokalizacji nieruchomości – dostępność komunikacyjna rozumiana jako czas dojazdu do pracy, traci (oczywiście częściowo) na znaczeniu. W nowej sytuacji okazuje się, że najemcy są w stanie zrezygnować z lokalizacji uważanych wcześniej za najlepsze czy najkorzystniejsze z przyczyn np. bliskości miejsca pracy, jeśli w innych, nawet peryferyjnych, nie branych wcześniej pod uwagę lokalizacjach mogą, ponosząc te same, a czasem nawet nieco niższe koszty, lepiej zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Na znaczeniu wydają się tymczasem zyskiwać takie cechy nieruchomości, jak większa powierzchnia, w tym przede wszystkim możliwość wygospodarowania miejsca do pracy, możliwość korzystania z tarasu, ogródka lub balkonu czy bliskość terenów zielonych. Trwałość tych zmian zależeć będzie od decyzji managerów w poszczególnych firmach, a zatem trudno jest ją oceniać. Już dziś jednak można powiedzieć, że po dziewięciu miesiącach doświadczeń praca zdalna (lub częściowo zdalna) na rzeczywiście dużą skalę staje się nową normalnością i wiele firm zdecyduje się pozostać przy tym rozwiązaniu na stałe. Otwiera to również części pracowników możliwość pracy w miejscu stałego zamieszkania, bez konieczności wynajmowania mieszkania. To zupełnie nowa sytuacja o dużym potencjale zmian społecznych i ekonomicznych, której konsekwencje wykraczają daleko poza rynek nieruchomości.

Rok 2020 to czas niezwykle dynamicznych zmian w otoczeniu rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim rynku najmu mieszkań. Prognozowanie rozwoju sytuacji rynkowej w tak zmiennym środowisku jest oczywiście zadaniem karkołomnym i obarczonym podwyższonym ryzykiem błędu. Jeśli jednak założymy, że w otoczeniu rynku nie pojawią się kolejne czynniki, które mogłyby przyczynić się do dalszego jej pogorszenia, możemy dojść do wniosku, że perspektywy najważniejszych segmentów rynku najmu indywidualnego są umiarkowanie optymistyczne.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Inwestując na rynku nieruchomości czy też kupując nieruchomość na własny użytek należy pamiętać, że stajemy się właścicielem przede wszystkim praw do tejże nieruchomości. Zanim jednak podpiszemy umowę warto sprawdzić, jakie prawa i ograniczenia nałożone są na przedmiot transakcji. Wszelkie informacje na ten temat znajdują się w księdze wieczystej nieruchomości, dostępnej we właściwym dla danego obszaru sądzie rejonowym. Warto zwrócić szczególną uwagę na ograniczone prawa rzeczowe, do których należą: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Wśród służebności wyróżnia się służebność gruntową, przesyłu oraz osobistą, która jest przedmiotem analizy niniejszego artykułu. Oprócz służebności warto zastanowić się nad umową o dożywocie. Co może być lepszą formą zabezpieczenia dla zbywającego: służebność osobista czy umowa o dożywocie?

Służebność osobista

Według art. 296 Kodeksu Cywilnego „(…) nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).” Wynika z tego, że istotą służebności osobistej jest możliwość obciążenia nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej, co wiąże się to z trzema możliwymi przypadkami:

• uprawniony ze służebności osobistej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej (czyli tej, na rzecz której ustanowiona jest służebność) przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Podstawą ustanowienia służebności osobistej jest umowa między stronami. Strony, które można wyróżnić stosując prawo o służebności osobistej to:

• uprawniony z tytułu służebności osobistej (konkretna, imiennie oznaczona osoba fizyczna, nie właściciel),
• każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą.

Przepisy prawa o służebności osobistej często odnoszą się do przepisów prawa o służebności gruntowej. Zasadniczą różnicą jest to, że w przypadku służebności osobistej uprawnionym jest konkretna osoba fizyczna, a nie każdy właściciel nieruchomości władnącej, jak w przypadku służebności gruntowej. Wiąże się to z tym, że służebność osobista jest niezbywalna, nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania, nie podlega dziedziczeniu oraz wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (jest prawem terminowym). Służebności osobistej nie można również nabyć przez zasiedzenie.

Najczęściej występującym rodzajem służebności osobistej jest służebność mieszkaniowa. Załóżmy, że pani Zofia sprzedaje lokal mieszkalny swojej córce. Chce zabezpieczyć swoją przyszłość, więc warunkiem nabycia przez córkę nieruchomości jest ustanowienie na rzecz pani Zofii służebności osobistej. W umowie jasno określone jest, że pani Zofia może korzystać ze wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu, wszystkich sprzętów i będzie dokładać się do opłat za zużyte media. Taki scenariusz jest dość powszechny, jednak uprawnionym do służebności może być również osoba niespokrewniona z właścicielem.

Uprawniony do służebności mieszkaniowej może przyjąć do mieszkania małżonka i dzieci małoletnie, które mogą pozostać w mieszkaniu nawet po uzyskaniu pełnoletności. Uprawniony może też przyjąć inne osoby, ale wyłącznie wtedy, gdy są one przez niego utrzymywane albo niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Jak wcześniej wspomniano, służebność osobista nie podlega dziedziczeniu, jednak zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego można umówić się, że po śmierci uprawnionego prawo do służebności mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Kolejnym ważnym aspektem jest możliwość zmiany służebności osobistej na rentę. Jest to możliwe, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Nie można całkowicie znieść służebności osobistej ze względu na jej charakter alimentacyjny, ponieważ miałoby to wpływ na pogorszenie sytuacji życiowej osoby uprawnionej, mają tutaj jednak zastosowanie przepisy dotyczące służebności gruntowej.

Umowa o dożywocie

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego umowa o dożywocie podobnie jak służebność osobista ma na celu zapewnienie miejsca zamieszkania osobie zbywającej nieruchomość. Zasadniczą różnicą jest to, że przedmiotem umowy o dożywocie jest nie tylko prawo do zamieszkiwania, ale również zapewnienie dożywotniego utrzymania. W praktyce oznacza to, że nabywca powinien przyjąć zbywającego jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, zapewnić dostęp do niezbędnych mediów, a także pielęgnować w chorobie i pokryć koszty pogrzebu.

Podstawą ustanowienia dożywocia jest umowa między stronami. Stroną jest:

• zbywający nieruchomość (dożywotnik), który może również zastrzec dożywocie na rzecz osoby bliskiej, np. małżonka,
• nabywający nieruchomość (zobowiązany).

Tak samo jak w przypadku służebności osobistej, istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Może to mieć miejsce, kiedy stosunki panujące między stronami nie pozwalają na pozostawanie ze sobą w bliskiej styczności. W wyjątkowych przypadkach na żądanie dożywotnika lub zobowiązanego sąd może rozwiązać umowę o dożywocie.

Podsumowanie

Zarówno służebność osobista, jak i umowa o dożywocie mają na celu zapewnienie możliwości zamieszkania dla zbywającego w nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji. Zasadniczą różnicą pozostaje sposób wykonania tego prawa. W przypadku służebności osobistej uprawniony może zamieszkiwać i korzystać z urządzeń w nieruchomości obciążonej, ale pokrywa on koszty swojego utrzymania. Z kolei prawo dożywocia jest rozbudowane o konieczność zapewnienia dożywotnikowi utrzymania i należytej opieki.

Daria Łaskowska
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Powodów do inwestowania w nieruchomości jest tak wiele, jak inwestorów, którzy zdecydowali się na ich zakup. Przede wszystkim są to aktywa fizyczne, które można zobaczyć, dotknąć, poczuć. Ta fizyczna forma działa kojąco w okresach paniki na rynkach finansowych, kiedy spadające notowania giełdowe doprowadzają cześć inwestorów do pochopnych i nieprzemyślanych decyzji podejmowanych pod wpływem chwilowego impulsu. Po drugie, nieruchomości stanową dobrą ochronę kapitału przed skutkami inflacji. W dużej mierze wynika to ze spadku wartości pieniądza fiducjarnego, którego drukowanie jest łatwiejsze i szybsze niż fizyczne zwiększenie zasobu mieszkań. Po trzecie, nieruchomości są w stanie generować cykliczny i stały dochód, który dla dużej części inwestorów jest najważniejszą przesłanką do zainwestowania, i po czwarte, inwestując w nieruchomości można skorzystać z relatywnie taniego finansowania w postaci kredytu hipotecznego.

Ale czy tak jest i teraz ? Czy inwestowanie w nieruchomości w dobie drugiej fali pandemii koronawirusa jest nadal możliwe i opłacalne? Czy zakup mieszkania pod wynajem zabezpieczy nasze środki i zapewni spokojny sen?

Najważniejszym elementem inwestowania w mieszkania pod wynajem jest wybór właściwego mieszkania. Właściwego – czyli jakiego? Z punktu widzenia właściciela nieruchomości najbardziej uciążliwą sytuacją, której trzeba uniknąć, jest trudność z wynajęciem mieszkania. Z taką sytuacją mamy do czynienia obecnie w przypadku mieszkań w centrach dużych miast, które były przygotowane do najmu krótkoterminowego i obsługi ruchu turystycznego. Ich właściciele już podczas wiosennej fali Covid-19 zmagali się z brakiem najemców i aby nieruchomości przynosiły dochód pozwalający przynajmniej na częściowe pokrycie kosztów stałych (czynsz, kredyt hipoteczny), musieli zmienić profil działania i wynająć je na dłuższy okres z myślą, że gdy pandemia minie, będą mogli wrócić do pierwotnie założonej formy najmu. Już teraz wiadomo jednak, że gdyby nawet pandemia ustała z końcem bieżącego roku, ruch turystyczny będzie odradzał się przez kilka lat, dodatkowo warto pamiętać o możliwych regulacjach prawnych dotyczących najmu krótkoterminowego będących konsekwencjami wyroku TSUE z dnia 22 września br., w związku z czym powrót do najmu krótkoterminowego może w najbliższym czasie nie przynieść oczekiwanych stóp zwrotu. A należy pamiętać, że problem dotyczy nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, a co za tym idzie – ich ceny były znacząco wyższe od średnich cen mieszkań w danym mieście.

W podobnie problematycznej sytuacji znaleźli się również właściciele mieszkań wynajmowanych na pokoje, których klientami byli głównie studenci, którzy w związku ze zdalną nauką na uczelniach nie przeprowadzili się tak tłumnie jak we wcześniejszych latach do miast będących ośrodkami akademickimi. Oczywiście w tej grupie są wyjątki, dlatego sytuacja właścicieli nieruchomości wynajmowanych na pokoje nie jest najgorsza, choć w związku ze zmniejszonym popytem muszą oni liczyć się z koniecznością zmniejszenia cen oraz większą rotacją najemców, mających większy wybór i szukających atrakcyjniejszych ofert. Drugą grupą docelową wynajmu pokoi są pracownicy najemni z zagranicy, głównie z Ukrainy, jednakże obecne uwarunkowania epidemiczne znacząco ograniczyły popyt ze strony tej grupy najemców.

A zatem jakie mieszkanie wybrać, inwestując w nieruchomość na wynajem? Standardowe, czyli takie, aby w każdych czasach łatwo można było naleźć najemców oraz w przyszłości można było je łatwo sprzedać. Takimi mieszkaniami zawsze będą kawalerki i mieszkania dwupokojowe, najlepiej z osobną kuchnią. Nieruchomości tego typu zawsze będą cieszyć się największym zainteresowaniem.

Czas niepewności i zachwiania gospodarek całego świata może sprzyjać występowaniu tak zwanych okazji rynkowych. Niektórzy właściciele ze względu złą sytuację finansową mogą być zmuszeniu do szybkiej sprzedaży nieruchomości. Inni, choć zmuszeni nie będą, mogą obawiać się o samą możliwość realizacji transakcji w tak trudnych czasach, przez co na pewno będą bardziej skłonni do negocjacji i szybszego sfinalizowana transakcji, aby tylko zakończyć poczucie niepewności.

Można spodziewać się, że skutkiem kryzysu będzie zwiększona liczba egzekucji komorniczych i ogłoszonych upadłości konsumenckich. Jednakże na pojawienie się na rynku nieruchomości będących przedmiotem egzekucji komorniczych wynikających z niespłaconych należności będzie trzeba zaczekać przynajmniej do połowy 2021 roku z uwagi na standardowy czas trwania tych procedur, który będzie dodatkowo wydłużony o spowolnioną pracę sądów w czasach pandemii. Co prawda powstał system e-licytacji Krajowej Rady Komorniczej, który mógłby pomóc w rozładowaniu kolejek w sądowych terminarzach, jednak poza kilkoma wyjątkami nie znajdziemy tam licytacji nieruchomości mieszkalnych.

Jeśli inwestor nie dysponuje pełną kwotą, którą chce wydać na nieruchomość, i w mniejszej lub większej części będzie chciał wspomóc się kredytem hipotecznym, warto równolegle z poszukiwaniem nieruchomości sprawdzić swoją zdolność kredytową i zorientować się, jak wygląda teraz polityka banków w obszarze udzielania kredytów hipotecznych. Epidemia koronawirusa i przymusowe zamknięcia całych gałęzi gospodarki zmusiły banki do zmian polityki finasowania zakupów nieruchomości. I o ile w kwestii samych nieruchomości nic się nie zmieniło, o tyle banki dużo uważniej przyglądają się swoim potencjalnym klientom. Jako ryzykowne zostały określone między innymi branże: turystyczna, hotelarska, transportowa, gastronomiczna, ale również wszystkie formy umów cywilno-prawnych i jednoosobowe działalności gospodarcze. Dlatego też warto sprawdzić wcześniej, czy w ogóle istnieje szansa na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Część banków podniosła również wymagany poziom wkładu własnego. A w dużej mierze dzięki decyzjom Rady Polityki Pieniężnej i obniżkom stóp procentowych prawie do zera, stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M spadły do poziomów kolejno 0,22% i 0,25%. Jak podaje Bankier.pl, średnia marża kredyt hipotecznego w II kwartale 2020r. wyniosła 2,63% i była wyższa o 0,4% od marży z analogicznego okresu 2019 roku dla kredytu z wkładem własnym na poziomie 10%. Co to oznacza? To oznacza, że przy obecnym poziomie stóp procentowych spłacanie takiego kredytu nie powinno być problemem, natomiast trzeba wiedzieć, że obecnie udzielane kredyty są najdroższe w okresie ostatnich dwóch lat i jeśli stopy procentowe zaczną rosnąć, poziom raty może znacząco wpłynąć na zyskowność inwestycji i warto będzie zastanowić się nad zrefinansowaniem takiego kredytu innym, tańszym.

Finalizując transakcję w czasie pandemii szczególny nacisk należy położyć na zaplanowanie harmonogramu pozyskiwania dokumentów z różnego rodzaju urzędów i instytucji. Warto wcześniej wybrać notariusza i uzgodnić z nim listę dokumentów, jakie będzie musiał przygotować sprzedający do aktu notarialnego. Należy pamiętać, że do wcześniejszego szacunkowego czasu przygotowania dokumentu przez urząd należy dodać opóźnienia związane z pracą rotacyjną wielu urzędów oraz samymi e-kolejkami i koniecznością wcześniejszego umówienia wizyty. W tych realiach na zebranie pełnej dokumentacji potrzeba minimum miesiąca, więc warto mieć to na uwadze określając w umowie przedwstępnej dzień finalnej transakcji.

W sytuacji pandemii, wynajmujący w najbliższym czasie będą musieli liczyć się ze zmniejszeniem rentowności swoich inwestycji zarówno ze względu na chwilowo mniejszą liczbę najemców, ale także w związku z przewidywaną recesją i problemami gospodarki. Problem obniżenia rentowności nie dotknie wyłącznie nieruchomości, ale wszystkich innych form inwestowania. Już od dłuższego czasu możemy obserwować to na przykładzie lokat, których oprocentowanie oscyluje obecnie na poziomie między 0,01% a 2% oraz dziesięcioletnich obligacji skarbowych, których aktualna stopa zwrotu wynosi 1,7% w pierwszym rocznym okresie odsetkowym, a następnie 1% + inflacja z roczną kapitalizacją odsetek.

Deficyt mieszkań w Polsce wciąż jest ogromny – wg różnych szacunków wynosi od 640 tysięcy do nawet ponad 3,2 mln mieszkań, a co za tym idzie popyt na nieruchomości na wynajem nie zniknie z dnia nadzień z powodu koronawirusa czy kryzysu. Inwestując w nieruchomości na kwestie rentowności powinno się patrzeć w okresie kilku lat. A patrząc wstecz na wartość nieruchomości można mieć nadzieje ze mogą one być wehikułem który przetransferuje dzisiejsze oszczędności w przyszłość bez utraty ich wartości dodatkowo przy odpowiednim zaangażowaniu wypłaci stałą rentę w niepewnych czasach.

Jakub Kaczor
Koordynator Projektu Platforma Wsparcia Kredytobiorców

19 września bieżącego roku weszła w życie kolejna już nowelizacja prawa budowlanego. Zmiany wprowadzane są przez Ustawę o zmianie ustawy Prawo budowlane uchwaloną 13 lutego 2020 r. Zmiany przepisów mają bardzo szeroki zakres, a ich celem jest nie tylko uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego, ale również uporządkowanie kilku istotnych obszarów regulacji związanych z budową i użytkowaniem obiektów budowlanych. Wśród nich są tak istotne kwestie, jak legalizacja samowoli budowlanych, ułatwienia w kwestii przyłączania nowych inwestycji do sieci infrastrukturalnych czy wymagania odnośnie konieczności uzyskiwania pozwoleń na budowę i zgłaszania robót budowlanych.

Jedną z najdalej idących zmian, która w założeniu ma przynieść redukcję liczby dokumentów potrzebnych na etapie składania wniosku o pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, jest rozdzielenie projektu budowlanego. Nowe przepisy wprowadzają podział projektu budowlanego na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. W nowym trybie, na etapie wydawania pozwolenia na budowę lub zgłaszania zamiaru realizacji inwestycji, organ administracyjny akceptować będzie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, natomiast projekt techniczny przedkładany będzie przez inwestora dopiero na etapie procedury dopuszczenia do użytkowania. Obowiązek zachowania zgodności wszystkich trzech części dokumentacji projektowej ciążyć będzie na projektancie.

Ustawa wprowadza również jednoznaczne katalogi obiektów i robót, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i mogą być wykonywane bądź na podstawie zgłoszenia, bądź ich prowadzenie nie będzie wymagało nawet dokonywania zgłoszenia. Wśród tych ostatnich znalazły się między innymi paczkomaty i urządzenia do sprzedaży do wysokości 3 metrów, w tym bankomaty i biletomaty. Pozwolenia na budowę wymagały będą jednak wszystkie roboty budowlane wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, a roboty budowlane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków będą mogły być prowadzone na podstawie zgłoszenia.

Zmiany wprowadzone zostały również w zakresie zasad udzielania zgód na odstępstwa od przepisów rozporządzeń w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania obiektów budowlanych. Dotychczas możliwość taka istniała wyłącznie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Ustawa o zmianie ustawy Prawo budowlane wprowadza możliwość uzyskania zgody na odstępstwa również przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę. Dodatkowo nowe przepisy wyłączają możliwość uzyskania zgody na odstępstwo w przypadku trwającej procedury legalizacji samowoli budowlanych.

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza również nowe rozwiązania w zakresie procedur przyłączania nowych inwestycji do sieci gazowych, elektroenergetycznych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. Ich usprawnienie ma zagwarantować wprowadzenie m.in. terminów wydania warunków przyłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej. W przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego obowiązującym terminem wydania warunków przyłączenia będzie 14 dni, w przypadku innych inwestycji – 30 dni. Przekroczenie tych terminów groziło będzie przedsiębiorstwu wodno-kanalizacyjnemu karami finansowymi. Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne nie będzie mogło również odmówić odbioru przyłącza wykonanego zgodnie z wydanymi warunkami ani pobierać opłat za odbiór i włączenie przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych. Zakaz pobierania opłat dotyczył będzie także wydania, zmian, aktualizacji czy przeniesienia na inny podmiot warunków przyłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej. Termin ważności warunków przyłączenia do sieci wynosić ma 2 lata. Weryfikacja możliwości podłączenia inwestycji do sieci ciepłowniczej będzie natomiast w świetle nowych przepisów obowiązkiem projektanta.

Przewidziane przez nowe przepisy usprawnienia obejmują również procedury legalizacji samowoli budowlanych. Nowa, uproszczona procedura dotyczy tych obiektów, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat temu. Zakłada ona, że legalizacja samowoli budowlanej jest bezpłatna, a podstawowym jej wymogiem jest dostarczenie oświadczenia o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenia o terminie zakończenia budowy, inwentaryzacji powykonawczej i ekspertyzy technicznej obiektu. Procedura nie obejmuje jednak tych obiektów, co do których przed wejściem w życie nowych przepisów wydano nakaz rozbiórki. Zmiana przepisów wprowadza również nową procedurę kontroli i postępowania nadzoru budowlanego w przypadku nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego wraz z określeniem wysokości kar, które mogą zostać w takim przypadku nałożone.

Ustawa o zmianie ustawy Prawo budowlane wprowadza również nowe rozwiązania w kwestii możliwości unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę i użytkowanie. Dotychczas obowiązujące przepisy umożliwiały uznanie nieważności tych decyzji bez ograniczeń czasowych. Obecnie nie będzie to już możliwe, jeśli od daty doręczenia lub ogłoszenia w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę lub daty, w której decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna, minęło 5 lat.

Wymienione powyżej zmiany prawa budowlanego to najważniejsza część wchodzącej w życie nowelizacji przepisów. Poza nimi Ustawa m.in. znosi konieczność korzystania z wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę, wprowadza nowe wymogi w zakresie bezpieczeństwa pożarowego obiektów budowlanych w przypadku zmiany sposobu ich użytkowania czy definiuje istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Nowe przepisy nie tylko usprawnią i przyspieszą proces inwestycyjny, ale powinny również pozwolić na ujednolicenie niektórych jego procedur w skali kraju i uczynić je zdecydowanie bardziej czytelnymi, a co za tym idzie – ułatwić życie inwestorów.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Najem krótkoterminowy w ciągu ostatnich lat stał się niezwykle popularną opcją wyboru noclegów na doby. Z pewnością przyczynił się do tego rozwój serwisów takich jak Airbnb czy booking.com. Od początku turyści pokochali tę formę zakwaterowania. Ten trend widoczny jest głównie w dużych miastach i miejscowościach atrakcyjnych turystycznie.

Prowadzenie działalności polegającej na udostępnianiu mieszkań na krótki okres generuje wyższe zyski, niż tradycyjna forma wynajmu długoterminowego. Stąd też w ostatnich latach zwiększyło się zainteresowanie inwestorów zaspokajaniem potrzeb turystów, jak i pracowników firm w delegacjach, i zarabianiem na nieruchomościach w ten sposób. Do tej pory rynek ten miał się bardzo dobrze – z roku na rok widocznie rośnie liczba ofert wynajmu krótkookresowego na platformach rezerwacyjnych.

RYSUNEK 1. LICZBA OFERT W WARSZAWIE DOSTĘPNYCH PRZEZ AIRBNB OD SIERPNIA 2015 R. DO LUTEGO 2019 R.

źródło: AIRBNB W WARSZAWIE, CHARAKTERYSTYKA RYNKU I WYZWANIA DLA MIASTA, DELab UW – Digital Economy Lab, Warszawa 2019

Wraz z pojawieniem się nowej formy działalności, na rynku pojawiają się nowe wyzwania. Brak uregulowań prawnych, spór z samorządowcami czy kwestie sąsiedzkie na rynku najmu krótkoterminowego to kwestie, które wciąż podlegają dyskusji i nie są rozwiązane. Wybuch epidemii koronawirusa był dla wynajmujących dodatkowym i mocnym ciosem.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A PRAWO

Dnia 22 września 2020 r. został wydany wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) dotyczący najmu krótkoterminowego, w którym to wyroku Trybunał nie zakwestionował francuskich przepisów, które dają władzom możliwość nakładania regulacji ograniczających działalność osób zajmujących się najmem krótkoterminowym. Spawa dotyczyła przepisów francuskiego kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa, który uzależnia możliwość zmiany funkcji lokalu mieszkalnego położonego w gminach liczących powyżej 200 tys. mieszkańców od uzyskania od władz lokalnych stosownego zezwolenia pod groźbą kary. Zgodnie z francuskim prawem, wielokrotny krótkoterminowy wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania, stanowi właśnie zmianę funkcji. Wyrok TSUE jest odpowiedzią na wątpliwości francuskiego sądu kasacyjnego dotyczące zgodności tych wymogów z prawem unijnym – w swym wyroku Trybunał stwierdził: „Uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nim zameldowania, jest zgodne z prawem Unii”.

Tym samym państwa członkowskie mają prawo tworzenia regulacji skierowanych do osób chcących wynajmować swoje mieszkania na doby. Jak podkreśla TSUE wprowadzenie ograniczeń w wynajmie krótkookresowym ma służyć polityce mieszkaniowej w danym państwie i ma przeciwstawiać się niedoborowi mieszkań na wynajem długookresowy. W przypadku Paryża lokalne władze mogą zakładać kary za brak odpowiedniego zezwolenia. Francuska sprawa, która trafiła na wokandę TSUE, dała zielone światło dla innych krajów członkowskich, w tym Polski, gdyż nasz rząd rozważa wprowadzenie restrykcji regulujących tego typu działalność.

Wiele europejskich miast wprowadziło już wcześniej własne rozwiązania prawne. Dotyczą one np. liczby dni na ile można udostępnić lokal w formie najmu krótkookresowego, lokalizacji najmu w danych lokalizacjach czy obowiązku posiadania odpowiednich zezwoleń na prowadzenie tego typu działalności. Do grupy miast z takimi lokalnymi przepisami zalicza się – prócz Paryża – również m. in. Berlin, Amsterdam, Londyn czy Barcelona.

Jak zapowiadało już wcześniej polskie ministerstwo rozwoju, w planach jest ustawa, która ureguluje zasady najmu krótkoterminowego. Według założeń ma powstać centralny rejestr obiektów noclegowych, w którym znajdować się będzie lista lokali wynajmowanych krótkoterminowo. Ich właściciele nie będą musieli starać się o uzyskanie zezwolenia, ale pod groźbą kary pieniężnej będą musieli dokonać zgłoszenia. Głównym celem ustawy miałoby być przeciwdziałanie nieuczciwej konkurencji inwestorów, którzy są zagrożeniem dla działających w pełni legalnie obiektów noclegowych. Rejestr miałby powstać w 2021 roku, co oznacza, że taka sytuacja prawna jak jest obecnie utrzyma się najprawdopodobniej do następnego sezonu turystycznego.

Najem krótkoterminowy powoduje również kontrowersje nie tylko w kwestii ograniczeń prowadzenia działalności, ale również natury podatkowej. Okazuje się bowiem, że obecnie wiele osób nabywających nieruchomości pod wynajem turystyczny nie zakłada działalności gospodarczej i nie płaci związanych z tym podatków.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A SAMORZĄDY

Rosnąca popularność najmu krótkoterminowego, szczególnie w atrakcyjnych turystycznie miejscowościach, szkodzi nie tylko branży hotelarskiej, ale także, przede wszystkim, zwykłym mieszkańcom. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy zlokalizowane są najczęściej w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych, w których mieszkają również na co dzień inne osoby.

Zdaniem samorządowców miejsca wynajmu krótkoterminowego powinny być zakwalifikowane jako obiekty turystyczne, ale obecnie nie ma uregulowań prawnych pozwalających tak je traktować. Z takiej formy najmu miasta nie mają bowiem dochodów w postaci podatków.

Samorządy chcą wprowadzenia przepisów pozwalających na kontrolę, również pod względem finansowym, najmu krótkoterminowego. Obecnie nie ma również narzędzi do egzekucji opłaty miejscowej czy uzdrowiskowej. Organy samorządu mogą jedynie nawoływać do jej uiszczenia.

Władze miast, głównie Krakowa i Sopotu, gdzie rynek najmu krótkoterminowego jest dość znaczny, są za wprowadzeniem rejestru obiektów najmu krótkoterminowego i apelują do rządu o przyspieszenie prac nad nowymi regulacjami. Proponują, by rozwiązania działały podobnie do tego, jak funkcjonują w zakresie przeciwdziałania alkoholizmowi, gdzie gminy mogą regulować m.in. godziny sprzedaży alkoholu.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A PANDEMIA KORONAWIRUSA

Pandemia koronawirusa na rynku nieruchomości najszybciej odbiła się na najmie krótkoterminowym. W związku z wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego w Polsce, w okresie od połowy marca do maja obowiązywał zakaz najmu krótkoterminowego. W tym okresie dozwolony był tylko wynajem na kwarantannę. Dlatego też większość wynajmujących w tym okresie była pozbawiona dochodów.

Zamknięcie granic i zakaz lotów, a w związku z tym zahamowanie ruchu turystycznego, było dla tego rynku poważnym uderzeniem, ponieważ to głównie turyści wynajmują mieszkania krótkoterminowo. Również znaczna część firm zaniechała wysyłania swoich pracowników w delegacje, gdyż przeszła na tryb prowadzenia spotkań online. Osoby podróżujące służbowo również stanowiły grupę potencjalnych klientów właściciel mieszkań na najem krótkoterminowy..

Wraz z odmrażaniem gospodarki i luzowaniem restrykcji, zwiększyła się liczba osób, która preferuje mieszkanie jako alternatywę dla hotelu. Jednakże są to głównie turyści lokalni. W tym roku brakuje turystów z zagranicy, którzy stanowili znaczny procent gości w tego typu obiektach. Polscy turyści w tym roku częściej wybierali wakacje w kraju, jednakże nie wypełnili tej luki w 100%. Należy się spodziewać znacznego spadku rocznych zysków z takich lokali. Może to być szczególnie trudna sytuacja dla osób, które mieszkanie pod inwestycję kupiły na kredyt.

Nowym zjawiskiem będącym alternatywą dla dotychczasowej działalności inwestorów stał się rynek najmu średnioterminowego, czyli część osób, która dotychczas wynajmowała mieszkania na doby, teraz umożliwia wynajem na okres około trzech miesięcy. Nie chcą ich wynajmować na dłuższy okres, gdyż mają nadzieję na poprawę sytuacji. Taka opcja wydaje się dość trudna w realizacji, gdyż mało kto potrzebuje mieszkania na okres kilku miesięcy. Ponadto umowy zawierane na taki okres dla najemców są często niekorzystne, gdyż wynajmujący może ją bardzo szybko zerwać. Wynika to z faktu, że wynajmujący zainteresowani są głównie wynajmem na doby, który jest dla nich najbardziej dochodowy.

Bon turystyczny to forma pomocy dla sektora turystyki, z której mogą skorzystać osoby wynajmujące mieszkania krótkookresowo, jednakże należy spełnić odpowiednie warunki, by klienci mogli zrealizować bon w danym obiekcie. Płatności bonem można dokonać wyłącznie w obiektach, gdzie prowadzona jest działalność gospodarcza. Wynajmujący zainteresowani uzyskaniem pieniędzy z budżetu tego programu będą musieli więc zalegalizować swoją działalność. Może to być narzędzie prowadzące do zmniejszenia „szarej strefy”, w pewien sposób normujące rynek najmu krótkoterminowego. Należy zaznaczyć, że rodziny z dziećmi częściej wybiorą morze lub góry na wakacje niż duże miasta. Na bonie zyskają więc przede wszystkim osoby oferujące wynajem mieszkań w kurortach, rzadziej w dużych miastach.

PODSUMOWANIE

Najem krótkoterminowy jest uzależniony od wielu wahań, negatywnie wpływających na biznes. Konkurencja, sezonowość, regulacje prawne, a nawet i tak nieprzewidywalne sytuacje, jak chociażby pandemia koronawirusa, hamują niewątpliwie zapędy tych, którzy dotychczas lokowali kapitał w lokalach przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Jednakże ten sektor najmu nadal będzie się rozwijał. Z czasem z pewnością pojawią się regulacje na poziomie ustawowym. Prawdopodobnie władze lokalne będą miały dużą autonomię w odniesieniu do szczegółowych rozwiązań. Na razie na ich wejście w życie musimy poczekać.

Agnieszka Bartoszewska
Analityk rynku nieruchomości