Archiwa: Badania i publikacje AMRON

Jeszcze niedawno rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce był rozgrzany do czerwoności i nic nie wskazywało na rychły koniec dobrej passy. Ceny biły kolejne rekordy, mieszkania sprzedawały się na pniu, a więc i deweloperzy chętnie realizowali kolejne inwestycje. Jednak koronawirus zamroził całą gospodarkę i sprawił, że wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości wstrzymali oddech w oczekiwaniu na dalszy rozwój sytuacji. W szczególności, już od początku pandemii, gorącym tematem są ceny nieruchomości. Potencjalni nabywcy mieszkań z niecierpliwością wypatrują przecen i okazji. Tymczasem miesiące wakacyjne nie przyniosły rewolucji na rynku mieszkań. Po chwilowym zastoju w kwietniu, wynikającym bezpośrednio z przymusowej izolacji, która wręcz uniemożliwiała przeprowadzanie transakcji, rynek powoli się stabilizuje.

WSTRZEMIĘŹLIWOŚĆ NABYWCÓW

Bez wątpienia, w II kwartale br. popyt na mieszkania zdecydowanie spadł. W niektórych miastach liczba zawartych transakcji była niższa nawet o 60% w porównaniu do poprzedniego kwartału. W obawie przed ryzykiem poważnego kryzysu gospodarczego w kraju, utratą pracy i drugą jesienną falą zachorowań na COVID-19, a także w oczekiwaniu na spadki cen, znaczna część potencjalnych nabywców odłożyła w czasie decyzje o zakupie nieruchomości, co jest całkiem racjonalne. Kolejna, dość liczna grupa, która wstrzymała się z zakupem własnego mieszkania to osoby, które w związku z zaostrzeniem polityki kredytowej banków zostały pozbawione możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Jednocześnie ograniczenie zajęć na uczelniach wyższych i wyjazd studentów do swoich rodzinnych miejscowości, a także spadek ruchu turystycznego i tym samym zainteresowania najmem krótkoterminowym (na doby), może nieznacznie ograniczyć zainteresowanie zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych.

Teoretycznie kiedy spada popyt, powinny spaść i ceny. Jednak, jak na razie, nic takiego się nie wydarzyło. Banki powoli zaczynają luzować warunki udzielania kredytów mieszkaniowych, a nastroje konsumenckie się poprawiają. Po gwałtownym spadku zainteresowania mieszkaniami w marcu i kwietniu, od maja obserwujemy systematyczną poprawę, a zgodnie z danymi serwisu Google Trends indeks popularności hasła „mieszkanie” w wyszukiwarce Google w sześciu największych polskich miastach na początku września br. był wyższy nawet niż w rekordowym pod względem popytu roku 2019.

WYKRES 1. INDEKS POPULARNOŚCI HASŁA „MIESZKANIE” W SZEŚCIU NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI

źródło: opracowanie Centrum AMRON na podstawie danych Google Trends (średnia dla 6 największych miast: Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Gdańsk, Łódź) – stan na dzień 07-09-2020

ODRABIANIE STRAT NA RYNKU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

Po chwilowym, kwietniowym osłabieniu wyników budownictwa mieszkaniowego, w kolejnych miesiącach sektor nadrabiał zaległości. Jak wynika z danych GUS, wyniki budowlanki w czerwcu i lipcu powróciły do wartości średnich notowanych w ubiegłym rekordowym roku. Tylko w lipcu br. rozpoczęto budowę 21,7 tys. mieszkań – aż o 60% więcej w porównaniu do najgorszego dla branży kwietnia, osiągając wynik z analogicznego miesiąca ub.r. Z kolei deweloperzy rozpoczęli w lipcu budowę 12 tys. mieszkań – dwukrotnie więcej niż w kwietniu 2020 roku i o 1% więcej niż w lipcu 2019 roku. W okresie od stycznia do lipca 2020 roku rozpoczęto budowę 122 tys. mieszkań, czyli o 11% mniej w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku, natomiast sektor deweloperski w tym samym okresie zanotował spadek o 16% i rozpoczął budowę 66 tys. lokali mieszkalnych. Zważywszy jednak na sytuację, jest to bardzo dobry rezultat.

Równie dobrze prezentują się również wyniki w zakresie liczby nowych pozwoleń na budowę. Na szczególną uwagę zasługują wyniki czerwca i lipca na poziomie zbliżonym do miesięcznych rekordów notowanych w tej kategorii w ubiegłym roku (mimo, że lipiec przyniósł niewielką korektę w ujęciu miesięcznym). Od początku roku do lipca br. na rynku budownictwa mieszkaniowego uzyskano pozwolenia na budowę 147 tyś. mieszkań, czyli zaledwie o 4,5%  mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Natomiast deweloperzy w tym samym okresie uzyskali 88 tys. pozwoleń, czyli o prawie 5% mniej w ujęciu rocznym. Możemy więc uznać, że budownictwo wróciło do poziomów sprzed „lockdownu”.

WYKRES 2. WYNIKI DZIAŁALNOŚCI SEKTORA DEWELOPERSKIEGO

źródło: GUS

HAMUJĄCY WZROST CEN

Spadki cen są bardzo często wymieniane jako jeden z nieuniknionych efektów pandemii koronawirusa, jednak póki co nie widać tego ani w ofertach, ani w zawartych aktach notarialnych. Co prawda wprowadzony na przełomie marca i kwietnia zakaz przemieszczania się i paraliż wszystkich urzędów oraz kancelarii notarialnych ograniczył na chwilę aktywność na rynku mieszkaniowym i zatrzymał galopujący do tej pory wzrost cen, jednak nadal nie obserwujemy wyraźnych spadków.

Znaczny spadek liczby zawieranych transakcji w pierwszych miesiącach pandemii wymusił podjęcie zdecydowanych działań przez stronę podażową na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy zareagowali zdecydowanie szybciej, jednak mając w zanadrzu większy wachlarz narzędzi do walki o klienta niż sprzedawcy na rynku wtórnym, robili wszystko, by nie schodzić ze stawek w cennikach. Wykorzystali m.in. promocje typu „komórka lokatorska gratis”, lepsze warunki zakupu (np. korzystny harmonogram płatności: 10/90, 20/80 czy 30/70, wydłużenie okresu rezerwacji, możliwość bezkosztowej rezygnacji z rezerwacji) czy czasowe, niewielkie obniżki cen na wybrane, mniej atrakcyjne lokale. Co więcej, obecnie na rynku deweloperskim raczej nie ma miejsca na spadki cen, ponieważ ceny działek budowlanych, robocizny i materiałów budowlanych nie przestały rosnąć. Natomiast sprzedawcy na rynku wtórnym są generalnie mniej elastyczni, reagują zdecydowanie później mocno broniąc ceny swojego mieszkania. Oczywiście i tu można znaleźć okazje, zdarzają się one jednak rzadko.

WYKRES 3. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 MKW. MIESZKANIA NA RYNKU WTÓRNYM W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI

źródło: Centrum AMRON

Spadki średniej ceny transakcyjnej 1 m.kw. powierzchni użytkowej mieszkania na rynku wtórnym można było zauważyć jedynie w kwietniu br., jednak były one chwilowe i minimalne – we Wrocławiu zanotowano spadek o 1,90%, w Poznaniu o 1,77% oraz w Warszawie o 0,66% w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Obecnie w większości dużych miast mamy raczej do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań z lekką tendencją do wzrostów. W miesiącach wakacyjnych notowane wzrosty średniej ceny transakcyjnej 1 m.kw. powierzchni użytkowej mieszkania na rynku wtórnym w największych polskich miastach były minimalne i wyniosły maksymalnie 1-1,5%. Jedynie w Łodzi zanotowano trochę większy wzrost – tu w sierpniu br. średnia cena transakcyjna 1 m.kw. wzrosła o 2,96% w porównaniu do lipca. Trzeba jednak mieć na uwadze, że analizowane wolumeny z ostatnich miesięcy są bardzo niskie, ponieważ znacznie spadła liczba zawieranych transakcji, a dane z rynku nieruchomości spływają stopniowo. W związku z tym nie posiadamy jeszcze pełnego obrazu kilku ostatnich miesięcy.

PODSUMOWANIE

Mimo, że czasy są niepewne, nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie miała nastąpić gwałtowna zmiana. Obecnie gospodarka odrabia straty, aktywność na rynku mieszkaniowym systematycznie rośnie, a notowane do tej pory zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jedynie niewielkie zmiany cen nie mogą mieć realnego wpływu na nastroje potencjalnych nabywców. Oczywiście nadal pozostaje wiele niewiadomych, w tej chwili nie jesteśmy w stanie przewidzieć ostatecznego wpływu pandemii na gospodarkę. Rynek nieruchomości ma dużą inercję, dlatego nadal istnieje ryzyko, że w długim okresie przeważą czynniki powodujące spadki cen nieruchomości. Dalszy rozwój sytuacji nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale i w całej gospodarce, będzie w głównej mierze zależał od ewentualnej drugiej fali zachorowań na COVID-19 i związanych z tym restrykcji. Do zmiany polityki cenowej może przekonać sprzedawców jedynie duża dysproporcja pomiędzy skalą popytu i podaży, jednak nawet w takiej sytuacji nie przewidujemy drastycznych spadków, a jedynie kilkuprocentowe.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Podwyżki cen energii oraz wzrost kosztów ogrzewania budynków w znacznym stopniu wpływają na rosnące zainteresowanie nowoczesnymi technologiami pozwalającymi na obniżenie tych wydatków. W celu zmniejszenia zapotrzebowania domu na ciepło warto zapoznać się z pojęciem budynku energooszczędnego.

ZDJĘCIE 1. DOM ENERGOOSZCZĘDNY

źródło: https://www.dobrzemieszkaj.pl

O kosztach eksploatacji powinniśmy pomyśleć już na etapie wyboru projektu domu. Należałoby wówczas zastanowić się, jak ulokować dom na działce oraz jakie rozwiązania zastosować, aby zmniejszyć rachunki za ogrzewanie na etapie eksploatacji.

W celu zwiększenia energooszczędności domu warto zlokalizować strefę dzienną (salon i jadalnię) od strony południowej lub południowo – zachodniej. Takie umiejscowienie oraz zastosowanie dużego przeszklenia pozwalają na zwiększenie komfortu cieplnego budynku. Pomieszczenia takie jak łazienki, garderoby, schowki oraz garaże nie potrzebują dużego doświetlenia, przez co mogą być zlokalizowane od strony północnej. Od strony wschodniej najlepiej jest urządzić sypialnię i kuchnię, ponieważ pomieszczenia te będą nasłonecznione rano i chłodniejsze wieczorem. Dom powinien być podzielony nie tylko na strefy funkcjonalne, ale również termiczne. Różnica temperatury między sąsiadującymi pomieszczeniami nie powinna być zbyt duża.

Jeżeli chcemy zmniejszyć rachunki za ogrzewanie, powinniśmy zdecydować się na dom o małej powierzchni. Mniejszy dom oznacza mniejsze straty ciepła, które są związane z powierzchnią przegród, przez które ono przenika. Powierzchnia przegród zależy także od kształtu domu. Kształt budynków energooszczędnych charakteryzuje prosta, zwarta bryła, najczęściej oparta na planie prostokąta. Dobrym pomysłem, przy wyborze projektu domu energooszczędnego, jest sprawdzenie współczynnika kształtu budynku (A/V). Jest to stosunek pola powierzchni wszystkich przegród do kubatury budynku. Wartość współczynnika powinna być jak najmniejsza.

Znaczna część energii wydostaje się przez dach, dlatego dom energooszczędny powinien być budynkiem piętrowym. Takie rozwiązanie pomoże zminimalizować straty ciepła, które są zależne od stosunku powierzchni dachu do powierzchni użytkowej – w domach parterowych jest on największy. Sam dach domu energooszczędnego powinien być prosty i płaski, bez załamań które powodowałyby największe straty ciepła.

Istotne jest zastosowanie odpowiednich materiałów budowlanych, które będą chronić dom przed utratą ciepła. Budując dom energooszczędny wykorzystuje się cegły, beton i kamień, czyli materiały o dużej masie termicznej. Nieodpowiednie są natomiast materiały o niskiej masie termicznej, takie jak stal oraz drewno.

Bardzo ważne jest zapewnienie odpowiedniego stopnia termoizolacji. W celu zapobiegania oddawania dodatkowego ciepła na zewnątrz poprzez przegrody zewnętrzne (ściany, okna, dach i podłogę), czy mostki termiczne (niewłaściwie zaizolowane termicznie fragmenty przegród zewnętrznych) należy z niezwykłą starannością zadbać o szczelność izolacji. Materiały izolacyjne cały czas są udoskonalane, aby miały mniejszą grubość i lepsze właściwości.

Decydując się na budowę domu energooszczędnego warto zdecydować się na dodatkowe instalacje wewnętrzne, które podnoszą efektywność energetyczną budynku oraz mają duży wpływ na zmniejszenie kosztów związanych z jego ogrzewaniem. Do takich rozwiązań należą między innymi instalacje solarne, wentylacja mechaniczna oraz ogrzewanie podłogowe. W domach energooszczędnych źródłem ciepła są nowoczesne urządzenia o wysokiej sprawności (przykładem są pompy ciepła).

Ważnym aspektem jest zapotrzebowanie na energię do ogrzewania – czyli ile jej potrzeba, aby zapewnić komfortowe warunki do życia. W świetle obowiązujących przepisów energooszczędny dom potrzebuje maksymalnie 70 kWh/m2 rocznie. To o 50 kWh/m2 mniej niż tradycyjny dom jednorodzinny, ale o 55 kwH/m2 więcej niż dom pasywny. Warto jednak pamiętać, że domy pasywne pozyskują energię w sposób bierny, bez dodatkowych instalacji.

Koszt budowy domu energooszczędnego jest dużo większy od budowy domu tradycyjnego. Należy jednak wziąć pod uwagę fakt, że koszty inwestycji zwrócą się w ciągu kilku lat poprzez niskie koszty eksploatacyjne. Dom energooszczędny to nie tylko modne budownictwo. Przy nieustannie rosnących rachunkach za ogrzewanie staje się wspaniałym pomysłem na oszczędzanie pieniędzy. Wszystko wskazuje na to, że domy energooszczędne staną się niedługo nowym standardem.

Dominika Gocalińska
Specjalista ds. Relacji z Klientami

Nieruchomości postrzegane są jako dobry obiekt inwestycyjny. Według przeciętnego Polaka, który nie zajmuje się profesjonalnie inwestowaniem w akcje, obligacje, czy też własne przedsiębiorstwo, lokowanie kapitału na rynku nieruchomości to najlepszy i najbezpieczniejszy sposób osiągnięcia zysku. Obecne oprocentowanie lokat i kont oszczędnościowych jest rekordowo niskie i nie chroni posiadanych funduszy przed inflacją. Nic więc dziwnego, że Polacy interesują się alternatywnymi formami inwestowania, a z uwagi na relatywnie niskie ryzyko bardzo często wybierają nieruchomości. Decyzja o lokacie w te aktywa powinna być jednak poprzedzona dokładnym zbadaniem cech tego rynku oraz poznaniem jego zalet i wad. Niestety w czasach pandemii, gdy istnieje podwyższone ryzyko pojawienia się paniki i emocji inwestowanie bez wcześniejszej analizy może być wysoce nieefektywne.

Czy pandemia spowodowała duże obniżki na rynku nieruchomości? Jak kształtuje się rynek najmu w Polsce? Jakie są sposoby inwestowania w nieruchomości? Niniejszy artykuł stanowi próbę odpowiedzi na te pytania.

KONIUNKTURA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Prognozy specjalistów branży nieruchomościowej dotyczące wahania cen transakcyjnych po wybuchu pandemii były skrajnie różne. W pierwszym etapie bezpośrednio po wprowadzeniu obostrzeń niektórzy przewidywali nawet 10-15% obniżki cen. Środowisko deweloperskie upierało się, że do spadków nie dojdzie, a nawet jeśli to będą one nieznaczne. Prezes Centrum AMRON, dr Jacek Furga uważa, że w najbliższym czasie nie powinniśmy oczekiwać dużych zmian na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Korekta cenowa może nastąpić w późniejszym czasie w odpowiedzi na gorszą sytuację finansową Polaków. Jednak sytuacja po kryzysie Subprime (2007-2009), kiedy spadki cen transakcyjnych sięgały nawet 20% prawdopodobnie nie powtórzy się. W latach 2005-2008 mieliśmy do czynienia z narastającą bańką spekulacyjną i ponad stuprocentowymi wzrostami cen, natomiast w ciągu ostatnich kilku lat podwyżki są znacznie mniej spektakularne i nie przekraczają średnio 50%. W obecnej sytuacji duże spadki cen mieszkań mogłyby wystąpić jedynie przy ogromnej zapaści gospodarczej oraz wysokim poziomie stóp procentowych, a to nam póki co nie grozi.

Brak dużych obniżek na rynku mieszkaniowym nie oznacza jednak, że nie mogą pojawić się okazje do nabycia nieruchomości po cenie nierynkowej. Niezależnie od kryzysu występują one zawsze i należy ich wypatrywać. Znacznie bardziej prawdopodobne jest obecnie znalezienie „perełki” na rynku komercyjnym, gdzie w niektórych lokalizacjach obserwowane są nawet 50% spadki.

Nieruchomości w Polsce stanowią drogie aktywo. Indeks dostępności mieszkaniowej odzwierciedlający relację przeciętnego wynagrodzenia do średniej ceny transakcyjnej w porównaniu do innych krajów europejskich jest bardzo niski. Pomimo poprawy sytuacji na rynku pracy w ostatnich latach i systematycznym wzroście dochodowej dostępności mieszkań, przeciętny Polak aby kupić mieszkanie wciąż musi długo oszczędzać lub wspomagać się kredytem hipotecznym. Nie przedkłada się to jednak na wielkość rynku najmu, który jest w naszym kraju stosunkowo mały.

RYNEK NAJMU

Odsetek najemców w Polsce jest niewielki i wynosi zaledwie kilka procent. Popularność takiej formy zabezpieczania swoich potrzeb mieszkaniowych co prawda rośnie, ale zdecydowanie przegrywa z przywiązaniem do własności, które jest w naszym kraju wyjątkowo silne. Słabo rozwinięty rynek najmu wcale jednak nie oznacza, że ceny są niskie. W największych polskich miastach stosunek średniego rocznego czynszu do średniej ceny mieszkania lub do przeciętnego wynagrodzenia jest jednym z najwyższych w Europie.

Czy wynajmowanie jest opłacalne? Aby odpowiedzieć na to pytanie warto przeanalizować wysokość rentowności najmu. Taki wskaźnik można liczyć na różne sposoby. Najprostszy stanowi iloraz dochodu netto z nieruchomości do jej wartości. Szacuje się, że w największych aglomeracjach wynosi on ok 3-5% netto w skali roku. Nie jest to rekordowy zwrot, bo jeszcze kilkanaście lat temu mogliśmy liczyć na zarobek rzędu 8-10%. Należy także pamiętać, aby przy obliczaniu rentowności najmu oprócz oczywistych kosztów tj. usługi notarialne, podatki, ubezpieczenie, opłaty administracyjne i inne opłaty uwzględnić także koszty utrzymania mieszkania w stanie niepogorszonym, zużycie techniczne budynku oraz ewentualny pustostan. Średnia stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości jest obecnie z pewnością wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych. Znacznie więcej można jednak zarobić na przykład na giełdzie papierów wartościowych czy inwestując w złoto, choć jest to naturalnie bardziej ryzykowne.

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem nie jest zazwyczaj źródłem ogromnych zysków, jak mylnie czasem się uważa. Na rynku pojawia się coraz większa konkurencja, m.in. dlatego, że lokale wynajmowane przed pandemią krótkoterminowo często są obecnie oferowane długoterminowo. Ponadto nie można zagwarantować, że znalezienie najemców nastąpi szybko, szczególnie, że rządowe obostrzenia mogą powrócić. Pozostaje jeszcze kwestia kosztów utrzymania lokalu, czy też konieczności nieprzewidzianego remontu.

RYSUNEK 1. SPOSOBY INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI

 

 

źródło: Opracowanie własne

INNE FORMY INWESTOWANIA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Oprócz najbardziej popularnego inwestowania w mieszkanie pod wynajem istnieją także inne formy inwestowania w nieruchomości. Jednym z nich jest Flipping, o którym można przeczytać w artykule Centrum AMRON autorstwa Agnieszki Bartoszewskiej pt. „House Flipping, czyli niezbadane zjawisko na rynku nieruchomości”. Alternatywę stanowi również inwestycja w condo- i aparthotele, lecz ze względu na kryzys w branży turystycznej nie możemy spodziewać się od razu ogromnych zysków. Ciekawą alternatywą może być także tzw. Crowdinvesting, który polega na lokowaniu zazwyczaj stosunkowo niewielkiego kapitału w formie udziału w wielu różnych przedsięwzięciach. Największymi zaletami inwestowania społecznego są: mniejsze ryzyko strat, brak konieczności obsługi najmu oraz możliwość wyjścia w dowolnym momencie. Kolejnym sposobem jest podnajem nieruchomości, czyli oddanie przedmiotu najmu w całości lub części innemu podmiotowi w dalszy najem za zgodą właściciela. Niektórzy inwestorzy upatrują lokal o niekorzystnym rozkładzie, dokonują zakupu, a następnie dzielą pomieszczenia na mniejsze. Dzięki temu mogą wynająć lokal większej liczbie osób i jednocześnie więcej zarobić.

PODSUMOWANIE

Inwestowanie w nieruchomości powinno zostać poprzedzone gruntowną analizą lokalnego rynku nieruchomości. Rozważając zakup mieszkania pod wynajem warto zdecydować jaki segment rynku nas interesuje – wynajem dla rodziny z dziećmi, studentów, czy też innych najemców. Analiza opłacalności takiej inwestycji musi bowiem uwzględniać profil najemcy, choćby potencjalny okres przerwy w najmie w trakcie wakacji w przypadku studentów czy prawdopodobnie długi okres najmu i niższe koszty związane z remontami w przypadku rodzin z dziećmi. Należy pamiętać również o tym, że ceny mieszkań w poszczególnych segmentach rynku nieco inaczej reagują na zmiany koniunktury i cechują się innym poziomem płynności, co ma kluczowe znaczenie w przypadku ewentualnej decyzji o wyjściu z inwestycji. Warto zatem przed podjęciem decyzji zasięgnąć informacji z dostępnych źródeł, czy też od specjalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości.

Ewelina Staruch
Analityk Rynku Nieruchomości

Rama H oraz wielka płyta to dwie konkurencyjne technologie wznoszenia budynków wielorodzinnych, które były stosowane w Polsce w II połowie XX wieku. Bazują one na wykorzystaniu elementów prefabrykowanych i powtarzalnych, dzięki czemu budowa budynku jest procesem znacznie szybszym i mniej skomplikowanym od innych technologii. Potrzeba przyspieszenia procesów budowlanych pojawiła się w Polsce po zakończeniu II wojny światowej, kiedy zniszczenia wojenne pozbawiły miejsca do życia dużą liczbę ludności. Podstawą polityki socjalnej okresu PRL było m. in. szybkie przywrócenie i zapewnienie zasobów mieszkaniowych dla społeczeństwa. Do realizacji tego celu wykorzystano właśnie technologie prefabrykowane. Czym różnią się budynki wzniesione w technologii wielkiej płyty od obiektów wybudowanych w technologii ramy H?

Rama H

Wznoszenie budynków w technologii ramy H bazuje na sposobie powstawania konstrukcji obiektu, która składa się z prefabrykowanej ramy żelbetowej, przypominającej kształtem rozciągniętą literę H.

RYSUNEK 1. KONSTRUKCJA RAMY H W BUDOWNICTWIE MIESZKANIOWYM WIELORODZINNYM
(ELEMENTY: 1 — SŁUP, 2 — RYGIEL, 3 — POŁĄCZENIA SŁUPÓW, 4 — POŁĄCZENIA RYGLI, 5 — RYGIEL POŚREDNI)

źródło: http://www.relaiscdo.eu/budownictwo/budynki-zelbetowe-prefabrykowane-cz-1 (dostęp: 15.07.2020 r.)

Żelbetowy szkielet obiektu stanowi konstrukcję nośną wznoszonego budynku, która następnie jest wypełniana cegłami lub pustakami. Widoczne elementy konstrukcyjne (słupy, podciągi) są elementem rozpoznawczym, ale także zasadniczą wadą mieszkań w takich budynkach. Charakterystyczną cechą obiektów wzniesionych w tej technologii jest brak ścian nośnych we wnętrzach mieszkań, co stanowi nieocenioną zaletę, umożliwiającą dowolną aranżację ich wnętrz. Innymi znacznymi zaletami budownictwa w tej technologii są: wysoka trwałość, dobra akustyka oraz termoizolacja. Warto również zauważyć, że obecne trendy w budownictwie deweloperskim nawiązują do technologii ramy H. Współczesną jej kontynuację można zauważyć w odmianie technologii monolitycznej, w której na miejscu budowy wykorzystuje się szkieletową konstrukcję żelbetonową.

Wielka płyta

Budownictwo bazujące na technologii wielkiej płyty opierało się na założeniu, że obiekty wznoszone były z gotowych prefabrykatów betonowych. Poszczególne elementy betonowe były wytwarzane w tzw. fabrykach domów, a następnie transportowane na miejsce budowy. W systemach wielkopłytowych produkowano zarówno ściany zewnętrzne, stropy, jak i ściany działowe, nośne, schody czy szyby windowe. W porównaniu do ramy H wielka płyta charakteryzuje się niską jakością i nieprecyzyjnością wykonania. Nieszczelności występujące na złączach płyt mają także wpływ na problemy z termoizolacją czy zawilgoceniem budynków. Trwałość budynków wielkopłytowych w momencie ich wznoszenia oceniana była na 40 – 50 lat.

RYSUNEK 2. WZNOSZENIE BUDYNKU MIESZKALNEGO WIELORODZINNEGO W TECHNOLOGII WIELKIEJ PŁYTY

Źródło: http://www.administrator24.info/artykul/id5106,wielka-plyta-do-modernizacji (dostęp: 15.07.2020 r.)

Wnętrza mieszkań w budynkach wielkopłytowych są trudne do aranżacji, ze względu na występujące w nich ściany nośne, których nie można wyburzyć. Biorąc pod uwagę, że mieszkania w budynkach wielkopłytowych charakteryzowały się dużą liczbą małych, ciemnych i niskich pokoi, brak możliwości przearanżowania ich wnętrz może skutecznie zniechęcić do wyboru takiego mieszkania przez potencjalnych kupujących na rynku wtórnym. Charakterystycznym zjawiskiem związanym z budynkami wielkopłytowymi jest także pogarszanie się jakości nowo wznoszonych budynków wraz z upływem czasu. Coraz skrupulatniejsze maksymalizowanie oszczędności budowlanych sprawiało, że pod koniec XX w. budowano już mieszkania z ciemnymi kuchniami (bez dostępu do światła dziennego), wybierano materiały wykończeniowe gorszej jakości (np. zrezygnowano z parkietu na rzecz płytek PCV, a w latach późniejszych standardem było oddawanie mieszkań do użytkowania bez wykończonych podłóg), coraz bardziej ograniczano stopień wykończenia i wyposażenia mieszkań. Oznacza to, że w przypadku budynków wielkopłytowych istnieją duże różnice w jakości i standardzie budynków w zależności od roku budowy.

Podsumowanie

Budynki wzniesione w technologii ramy H są znacznie trwalsze, łatwiejsze w aranżacji (np. podczas remontów) oraz tańsze w eksploatacji, w porównaniu do budynków z wielkiej płyty. Ściany nośne występujące we wnętrzach ciasnych i niskich mieszkań w budynkach wielkopłytowych uniemożliwiają dostosowanie rozkładu mieszkania do własnych potrzeb. Problemy z termoizolacją budynków z wielkiej płyty sprawiają, że ich mieszkańcy muszą ponosić znacznie wyższe koszty ogrzewania własnych lokali. Warto także zauważyć, że przy wznoszeniu budynków w obu omawianych technologiach nie przewidziano potrzeb związanych z rozpowszechnionym w obecnych czasach transportem prywatnym. Problem ten dotyczy niewystarczającej liczby miejsc parkingowych dla mieszkańców w najbliższym otoczeniu ich miejsca zamieszkania, a fakt intensywnie zagospodarowanej od dawna przestrzeni osiedlowej utrudnia wyznaczenie obszarów pod lokalizację nowych parkingów. Ze wzmożonym ruchem komunikacyjnym wiąże się także problem wąskich osiedlowych dróg dojazdowych, na których parkujące samochody dodatkowo utrudniają ruch zarówno pieszym, jak i kierowcom. Warto jednak zauważyć największy atut osiedli budowanych w omawianych technologiach, jakim jest lokalizacja. W momencie wznoszenia budynków ich lokalizacja nie wydawała się być atrakcyjna. Były to często tereny nie posiadające jeszcze niezbędnej infrastruktury czy zaplecza usługowego dla mieszkańców. Jednak obecnie ich kontekst przestrzenny oraz położenie znacznie zmieniły znaczenie. Rozwój przestrzenny miast sprawił, że na przestrzeni kilkudziesięciu lat osiedla z budynków wznoszonych w technologiach prefabrykowanych zyskały dobrą lokalizację w tkance całego miasta. Są to osiedla dobrze skomunikowane z centrum miasta, posiadające rozbudowaną infrastrukturę lokalną oraz zaplecze usługowo-handlowe, co może stanowić przewagę konkurencyjną nad nowo powstającymi inwestycjami deweloperskimi zlokalizowanymi peryferyjne, na obrzeżach miast.

Barbara Mariańska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFiN

30 kwietnia 2020 r. została opublikowana Ustawa o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja dotyczy w głównej mierze uszczegółowienia zasad wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych oraz doprecyzowania prawnych relacji pomiędzy wykonawcami prac a organami administracji geodezyjnej i kartograficznej. Zakładane zmiany mają usprawnić realizację prac geodezyjnych i kartograficznych, w tym m.in. zmniejszyć ilość procedur biurokratycznych i w konsekwencji przyspieszyć cały proces inwestycyjno-budowlany.

Nowe przepisy w zakresie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne uszczegóławiają zasady wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych oraz doprecyzowują relacje prawne między wykonawcami tych prac a organami administracji geodezyjnej i kartograficznej. Istotną zmianą jest zniesienie obowiązku zgłoszenia do starosty tyczeń obiektów budowlanych. Ponadto, wprowadzono obowiązek ustanowienia kierownika prac geodezyjnych, legitymującego się uprawnieniami zawodowymi w dziedzinie geodezji i kartografii w przypadku wykonywania każdej z prac geodezyjnych. Nowelizacja przewiduje uproszczenie sposobu pobierania od geodetów opłat za dokumenty potrzebne im do pracy. Ustawa wprowadza opłatę zryczałtowaną za pełen dostęp do materiałów Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (PZGIK) udostępnianych wykonawcom prac geodezyjnych w związku ze zgłoszeniem wykonywania tych prac, bez konieczności występowania oddzielnie o każdy materiał. Co więcej, nowe regulacje wprowadzają obowiązek przeznaczania wpływów ze sprzedaży map i innych materiałów PZGIK na finansowanie zadań organów Służby Geodezji i Kartografii. Nowością jest możliwość rozpoczęcia realizacji prac geodezyjnych przed dokonaniem zgłoszenia zamiaru ich wykonania do starosty. Zgłoszenia należy jednak dokonać nie później niż w terminie 5 dni roboczych od dnia rozpoczęcia prac.

Nowelizacja obejmuje również ewidencję gruntów i budynków, gdzie zniesiono konieczność składania wniosku w celu aktualizacji informacji w rejestrze oraz zmniejszono zakres informacyjny tego rejestru. Nowe przepisy przewidują aktualizowanie informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków na podstawie materiałów znajdujących się w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym z urzędu, w drodze czynności materialno-technicznej. Z ewidencji gruntów i budynków wyłączono zbieranie informacji gromadzonych w innych państwowych rejestrach, w tym usunięto obowiązek zbierania danych dotyczących umów dzierżawy, wpisach do rejestru zabytków, informacji, czy obszar jest objęty formą ochrony przyrody oraz danych o wartości katastralnej nieruchomości.

Zakresem zmian objęto także procedurę uzyskiwania uprawnień zawodowych w dziedzinie geodezji i kartografii. W przypadku śmierci osoby, pod której kierunkiem wykonywane były prace w ramach praktyki zawodowej, osoba je odbywająca będzie mogła potwierdzić odbycie praktyki przez złożenie oświadczenia.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza obowiązek tworzenia, prowadzenia oraz aktualizacji elektronicznych wersji zbiorów danych przestrzennych dla wszystkich rodzajów aktów planowania przestrzennego. Zmiana przepisów będzie dotyczyć planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to zarówno nowych aktów, jak również aktów już obowiązujących. Ponadto określono minimalny zakres oraz sposób prowadzenia zbiorów danych przestrzennych dla aktów planowania przestrzennego. Dane dotychczas dostępne na wniosek i za opłatą zostaną udostępnione bezpłatnie na stronie internetowej www.geoportal.gov.pl. Będą to m.in. dane topograficzne, ortofotmapa, dane pomiarowe LIDAR, Numeryczny Model Terenu, dane o osnowach geodezyjnych, podstawowe dane o działkach i budynkach. Wprowadzone rozwiązania mają przyczynić się do powstania jednolitych w skali kraju zbiorów opisujących zasięgi aktów planowania przestrzennego oraz powiązanych z nimi dokumentów. Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Cyfryzacji oraz Ministerstwa Rozwoju, upowszechnienie dostępu do danych będzie stanowić fundament dla powstawania innowacyjnych dóbr, usług i produktów, pobudzających rozwój gospodarki poprzez tworzenie nowych miejsc pracy i zachęcanie do inwestycji w biznesie i przemyśle.

Większość znowelizowanych przepisów Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne wejdzie w życie po trzech miesiącach od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, tj. 31 lipca br. Z kolei przepis wprowadzający obowiązek przeznaczania wpływów ze sprzedaży map i innych materiałów PZGiK na finansowanie zadań organów SGiK zacznie obowiązywać 1 stycznia 2021 roku. Nowe przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie cyfryzacji planowania przestrzennego wejdą w życie 31 października 2020 roku, zaś tworzenie zbiorów istniejących aktów planistycznych ma potrwać do końca kwietnia 2022 roku. Obecnie Ministerstwo Rozwoju prowadzi konsultacje projektu rozporządzenia w sprawie zbiorów danych przestrzennych oraz metadanych w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Projekt rozporządzenia określa nową klasyfikację dokumentów planowania przestrzennego oraz uszczegóławia, jakie dane będą musiały być gromadzone.

Szereg regulacji wprowadzonych ustawą ma przyczynić się do ułatwienia dostępu do danych, a w praktyce zapewne do przyspieszenia realizacji prac geodezyjnych i kartograficznych wykonywanych w ramach procesu inwestycyjnego. Zredukowanie formalności pomiędzy geodetą a starostwem powiatowym pozwoli geodecie szybciej otrzymać potrzebne dokumenty. Zaproponowane zmiany mają skrócić czas potrzebny na wykonanie prac geodezyjnych w ramach prowadzonych inwestycji z 2 miesięcy do 18 dni. Zastosowanie przepisów w praktyce pokaże, czy wprowadzone zmiany w znaczący sposób wpłyną na usprawnienie procesu inwestycyjnego.

Marta Polkowska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Administrator Danych Systemu SARFIN

Jeszcze niedawno na rynku nieruchomości mieszkaniowych panował boom, a sprzedaż kredytów hipotecznych notowała kolejne rekordy. Rosnące wynagrodzenia oraz stabilna sytuacja na rynku pracy przy jednocześnie niskich stopach procentowych zachęcała do nabywania kolejnych mieszkań na kredyt. Jednak pojawienie się w marcu 2020 roku „czarnego łabędzia”, jakim jest koronawirus, zmieniło sytuację diametralnie. Banki w obliczu wzrostu ryzyka w związku z niepewnością co do gospodarczych skutków epidemii COVID-19 zareagowały natychmiastowo i znacznie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych już w marcu. I mimo, że lockdown mamy już za sobą, a zainteresowanie mieszkaniami powoli rośnie to rzeczywistość jest już zupełnie inna.

Niższy koszt kredytu

Słabsze prognozy dotyczące sytuacji gospodarczej kraju skłoniły banki do podwyższenia marż kredytowych. Na początku czerwca średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,25%, co oznacza wzrost o 0,13 p.p. w porównaniu do lutego 2020 r., czyli ostatniego miesiąca sprzed pandemii.

Jednak Rada Polityki Pieniężnej obniżyła podstawowe stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego aż 3 razy decyzjami z 17 marca, 8 kwietnia i 28 maja br. łącznie o 140 punktów bazowych. Tym samym stopa referencyjna spadła z i tak niskiego poziomu 1,5% do zaledwie 0,1%, a WIBOR 3M na początku czerwca 2020 roku wyniósł zaledwie 0,27%. Dzięki temu, pomimo wzrostu marż kredytowych, średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wyniosło w czerwcu 2,53% (o 1,32 p.p. mniej niż w lutym), a raty kredytów złotowych spadły do historycznie niskiego poziomu. Przy powyższych założeniach rata kredytu spadnie o ok. 200 zł w porównaniu do lutego (z ok. 1 600 zł do 1 400 zł miesięcznie).

WYKRES 1. ŚREDNIA MARŻA I OPROCENTOWANIE KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH

* kredyt mieszkaniowy w wysokości 300 tys. zł, LtV 75%, okres spłaty 25 lat

źródło: Centrum AMRON na podstawie ofert banków

Zawieszenie spłat rat kredytowych

Niższe raty kredytobiorcy zauważą dopiero za kilka miesięcy, przy zmianie harmonogramu spłaty. Osobom, które już teraz mają problemy finansowe, banki proponują odroczenie spłaty zobowiązań kredytowych na okres do 3 lub 6 miesięcy. W obliczu utraty pracy i stabilności finansowej, taka możliwość stanowi realne wsparcie kredytobiorców, trzeba jednak pamiętać, że to rozwiązanie nie jest darmowe, bowiem wrośnie wtedy wysokość pozostałych rat kredytu albo zostanie wydłużony okres kredytowania.

Według danych Biura Informacji Kredytowej na dzień 25 maja 2020 roku z odroczenia spłaty rat kredytów mieszkaniowych skorzystało już 130 tys. kredytobiorców.

Wyższy wkład własny

Niskie oprocentowanie zachęca do zaciągania kredytów mieszkaniowych, z drugiej jednak strony sytuacja na rynku pracy jest niepewna, a kilka dużych banków próbując zabezpieczyć się przed negatywnymi skutkami pandemii zdecydowało się zaostrzyć wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego. Bank Pekao podwyższył wymagany wkład własny do 15% (wcześniej 10%), PKO BP i Pekao Bank Hipoteczny – z 10 do 20%, a ING Bank Śląski, BOŚ Bank i BPS sfinansują do 70% wartości nieruchomości (wcześniej 80%). W BNP Paribas, Citi Handlowym i Banku Pocztowym obowiązuje minimum 20% wkładu własnego.

Oczywiście nadal są banki, które finansują zakup nieruchomości z 10% wkładem własnym, ale ich liczba jest znacznie mniejsza niż 3 miesiące temu, a warunki bardziej rygorystyczne. Aktualnie tylko 5 banków komercyjnych udziela takich kredytów hipotecznych: Alior Bank, Credit Agricole, mBank, Bank Millennium i Santander Bank Polska. Jednak w większości przypadków trzeba spełnić dodatkowe warunki, na przykład Santander Bank Polska oferuje taki kredyt tylko dla swoich dotychczasowych klientów, w pozostałych przypadkach bank sfinansuje tylko 80% wartości nieruchomości.

TABELA 1. MINIMALNY WKŁAD WŁASNY WYMAGANY PRZEZ BANKI W CZERWCU 2020 ROKU

Bank	Minimalny wkład własny
ING Bank Śląski	30%
BOŚ Bank	30%
BPS	30%
PKO BP	20%
Pekao Bank Hipoteczny	20%
BNP Paribas	20%
Citi Handlowy	20%
Bank Pocztowy	20%
Pekao	15%
Alior Bank	10%
Credit Agricole	10%
mBank	10%
Bank Millenium	10%
Santander Bank Polska	10%

źródło: Centrum AMRON na podstawie ofert banków

Zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów

W obawie o stan gospodarki i wypłacalność klientów, banki oprócz podwyższenia wymagane wkładu własnego, stały się też bardziej konserwatywne przy ustalaniu zdolności kredytowej. Zaostrzono wymogi udzielania kredytów hipotecznych dla osób prowadzących działalność gospodarczą oraz pracujących na umowach zlecenie, umowach o dzieło i umowach o pracę na czas określony, a niektóre banki zupełnie nie akceptują takich form zatrudnienia. Szczególna uwaga jest też zwracana na branżę, w której pracuje wnioskodawca. Sektory gospodarki najbardziej dotknięte efektami pandemii (np. hotelarstwo, turystyka, transport, gastronomia) znalazły się na liście podwyższonego ryzyka, a osoby w nich zatrudnione mają ograniczony dostęp do kredytu.

Oprocentowanie kredytu jest więc niższe, ale dostęp do niego trudniejszy. Jeśli tak rygorystyczne kryteria udzielania nowych kredytów nie zostaną złagodzone, to popyt na mieszkania może spaść, ponieważ część potencjalnych nabywców nie będzie mogła uzyskać finansowania.

Spadek popytu

Pierwsze negatywne konsekwencje ataku wirusa COVID-19 na rynku kredytów mieszkaniowych były widoczne już w marcu br. Wielu nabywców mieszkań wycofało się z transakcji, ponieważ stracili zdolność kredytową lub znacznie ona spadła. Ograniczenia w przemieszczaniu się, zaostrzenie polityki kredytowej banków i pogorszenie sytuacji na rynku pracy, spowodowało w kwietniu 2020 roku spadek popytu na kredyty mieszkaniowe (wyrażonego jako wartość BIK Indeksu – Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, informującego o rocznej dynamice wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych) o 27,6% w porównaniu do analogicznego miesiąca poprzedniego roku. Według danych Centrum AMRON liczba podpisanych umów kredytowych spadła w kwietniu o 20,7% r/r, a w ujęciu wartościowym zanotowano spadek o 11,3%. Natomiast w maju zanotowano lekką poprawę – indeks BIK wyniósł -24,2%, czyli o 3,4 p.p. więcej niż w kwietniu, trudno jednak na razie wyrokować czy jest to zwiastun powrotu do trendu wzrostowego.

WYKRES 2. DYNAMIKA WARTOŚCI WNIOSKOWANYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH (ZMIANA R/R)

źródło: BIK

Maj był pierwszym miesiącem etapowego znoszenia obostrzeń wprowadzonych przez rząd w celu ograniczania rozprzestrzeniania się wirusa COVID-19. Odmrażanie gospodarki, rządowe wsparcie w postaci kolejnych odsłon tarczy antykryzysowej i zaproponowana przez banki możliwość czasowego odroczenia spłaty rak kredytowych poprawiła nastroje Polaków, jednak niepewność zatrudnienia i obawa o przyszłość nie zniknęła. Z jednej strony mamy więc rekordowo tanie kredyty hipoteczne i brak atrakcyjnych możliwości lokowania nadwyżek finansowych w warunkach wysokiej inflacji, z drugiej zaś utratę lub ryzyko utraty pracy i utrudniony dostęp do kredytu mieszkaniowego. Trudno więc w tej chwili wyrokować, która strona przeważy i jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w erze post-COVID. Będzie to zależało od tego, czy na jesieni powróci druga fala pandemii, jak długo potrwa okres zawieszenia i odkładania zakupów na później, jak bardzo i w jakim tempie będzie rósł poziom bezrobocia i inflacja, a także jak bardzo podaż pieniądza zostanie zwiększona przez rząd i NBP.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

W związku z pojawieniem się w Polsce COVID-19 możemy zaobserwować zmianę preferencji klientów na rynku nieruchomości. Wprowadzona kwarantanna wpłynęła na wzrost popularności domów jednorodzinnych, działek budowlanych i rekreacyjnych. Jedną z opcji „ucieczki” z miasta i mieszkania jest zakup działki rekreacyjnej i wybudowanie małego domu letniskowego na zgłoszenie.

Zgodnie z art. 29 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa m.in. wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 mkw. (powierzchnia zabudowy liczona jest na podstawie wymiarów mierzonych po obrysie ścian zewnętrznych), przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mkw. powierzchni działki. Zgodnie z przepisami domy letniskowe budowane na zgłoszenie nie mogą posiadać poddasza użytkowego, ale mogą mieć antresolę, która według prawa budowlanego nie jest pełną kondygnacją.

RYSUNEK 1. PRZYKŁADOWY PROJEKT DOMU LETNISKOWEGO O POWIERZCHNI DO 35 MKW.

źródło: extradom.pl

Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie różni się od budowy domu rekreacji indywidualnej. W pierwszym przypadku nadal należy złożyć praktycznie takie same dokumenty jak przy budowie domu z pozwoleniem na budowę. W przypadku małych domów do 35 mkw. procedury zostały uproszczone, nie ma konieczności zatrudniania kierownika budowy na czas realizacji inwestycji oraz kupowania projektu opracowanego przez uprawnionego projektanta.

Gdzie można postawić budynek rekreacji indywidualnej?

Przeglądając ogłoszenia z działkami należy zwrócić uwagę, czy dla danej nieruchomości gruntowej został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wydana została decyzja o warunkach zabudowy. We wspomnianych dokumentach określone są szczegółowo parametry dotyczące budynków, które można wybudować na działce. Najlepiej wybrać działki budowalne (przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe) lub działki rekreacyjne. W związku z tym, że dom rekreacji indywidualne jest przeznaczony do użytku sezonowego, działka, na której zostanie wzniesiony, nie musi być uzbrojona.

Przy budowie domu letniskowego muszą zostać spełnione wszystkie wymagania związane z umiejscowieniem budynku względem granic działki ewidencyjnej. Wymagania pokrywają się z wymaganiami, które musi spełniać dom jednorodzinny. Należy zachować następujące odległości:

• Odległość ściany, w której występują otwory okienne i drzwiowe od granicy działki – min. 4 m.,
• Odległość ściany, w której nie występują otwory okienne i drzwiowe od granicy działki – min. 3 m.,
• W wyjątkowych sytuacjach dopuszczona jest możliwość budowy w odległości 1,5 m od granicy działki, o ile zezwala na to MPZP lub Warunki Zabudowy,
• W przypadku budowy niedaleko lasu może być konieczność zachowania większej odległości od granicy lasu.

Zgłoszenie budowy

Przed rozpoczęciem budowy domu letniskowego o powierzchni zabudowy do 35 m2 konieczne jest zgłoszenie budowy w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta. Zgłoszenia dokonuje się na dedykowanych wnioskach, które dostępne są stacjonarnie w urzędach lub umieszczone na stronach BIP (Biuletyn Informacji Publicznej). W zgłoszeniu należy podać rodzaj, zakres i sposób realizowania robót budowlanych oraz termin rozpoczęcia budowy. Zgłoszenia należy dokonać minimum 21 dni przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonania robót budowlanych można przystąpić, jeśli w terminie 21 dni od dnia skutecznego doręczenia (w przypadku nałożenia na inwestora obowiązku uzupełnienia w terminie 21 dni od upływu terminu na uzupełnienie, bądź uzupełnienia) organ nie wniósł sprzeciwu w drodze decyzji lub nie wydał decyzji nakładającej obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

Dokumenty wymagane do zgłoszenia budowlanego:

• Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• Szkice lub rysunki domu do 35 m2 (rzuty budynku i elewacji wraz z ich wymiarami oraz usytuowanie budynku na działce np. na kopii mapy zasadniczej). Wystarczy uproszczona dokumentacja, amatorski opis i rysunki.
• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w przypadku braku MPZP decyzja o warunkach zabudowy),
• Wymagane uzgodnienia, pozwolenia i opinie.

Jaki dom wybrać?

Argumentem przemawiającym za budową małego domu jest niski koszt realizacji inwestycji. Aby maksymalnie obniżyć koszty, należy zwrócić szczególną uwagę na projekt i rodzaj technologii wykorzystywanej przy budowie budynku. Dom powinien mieć prostą i zwartą bryłę przykrytą dwuspadowym dachem. Na koszty wpływ ma również sposób rozmieszczenia instalacji w budynku. Rozkład pomieszczeń powinien być funkcjonalny, pomieszczenia techniczne i sanitarne powinny znajdować się jak najbliżej siebie, aby ograniczyć długość potrzebnych rurociągów.

Klaudia Jastrzębska
Specjalista ds. Analiz i Rozwoju w Projekcie AMRON III, Analityk GIS

„Kupię mieszkanie. Za gotówkę” – tego typu ogłoszenia nieustannie znajduję w swojej skrzynce na listy, w bloku na warszawskiej Woli. Czasem bywa nawet kilka tego typu ogłoszeń w ciągu tygodnia. Wszystkie brzmią i wyglądają podobnie. Najczęściej napisane są odręcznie i kserowane, pod każdym z nich podpisuje się osoba tylko imieniem i podaje swój numer telefonu. Często zainteresowana jest nawet mieszkaniem do remontu i koniecznie dodaje hasło „kupię za gotówkę”. O co chodzi z tego typu ogłoszeniami? Jak się okazuje to jeden ze sposób działania „flipperów” mieszkaniowych.

HOUSE FLIPPING – CO TO TAKIEGO?

Według definicji zawartej w BusinessDictionary, Flipping Houses to strategia szybkiego zysku, w której inwestor kupuje nieruchomość po obniżonej cenie i ulepsza ją w celu sprzedaży po wyższej cenie. Może to być bardzo rentowna strategia zysku, jeśli rynek mieszkaniowy ma się dobrze. Stare domy, mieszkania, czy przejęte przez komornika nieruchomości są bardzo poszukiwane przez „flipperów”, ponieważ inwestorzy mogą nabyć te nieruchomości dość tanio, zwiększając tym samym potencjalny zysk. Czasami potrzebni są dodatkowi kontrahenci do modernizacji nieruchomości, ale doświadczony „flipper” może wykonać pracę na własną rękę.

SKĄD SIĘ TO WZIĘŁO?

Ze względu na wzrastającą w ostatnich latach inflację, oszczędzone przez nas pieniądze z dnia na dzień tracą na wartości. Dlatego też dużo osób zastanawia się, w co zainwestować pieniądze.

Lokaty bankowe pomimo dużego bezpieczeństwa nie powodują pomnożenia kapitału, a jedynie w nieznacznym stopniu chronią przed spadkiem siły nabywczej pieniądza. Wynika to głównie z niskiej stopy procentowej lokat. Wysokie ryzyko inwestowania na giełdzie powoduje, że dużo osób boi się tam lokować swój kapitał.

Możliwości zabezpieczenia swoich pieniędzy, a przy okazji pomnożenia ich z wysoką skutecznością, dopatrzono się na rynku nieruchomości.

TABELA 1. ŚREDNIA CENA TRANSAKCYJNA 1 M2 MIESZKANIA W I KW. 2014 R. ORAZ IV KW. 2019 R. ORAZ ZMIANA W OKRESIE 5 LAT

okres	Warszawa	Białystok	aglomeracja katowicka	Wrocław	Gdańsk	Kraków	Poznań	Łódź
I kw. 2014	7 265 zł	4 117 zł	2 934 zł	5 436 zł	5 347 zł	6 003 zł	5 343 zł	3 621 zł
IV kw. 2019	9 021 zł	5 301 zł	3 732 zł	6 921 zł	7 711 zł	7 714 zł	6 532 zł	5 037 zł
IV kw. 2019/ I kw. 2014	24,17%	28,76%	27,20%	27,32%	44,21%	28,50%	22,25%	39,11%

źródło: Centrum AMRON

Analizując średnie ceny na 1 m2 lokalu mieszkalnego w okresie ostatnich 5 lat można zauważyć znaczące wzrosty. W przypadku Gdańska zmiana wyniosła aż 44,12%, a Łodzi – 39,11%. Żadna lokata i obligacje nie dają takiej stopy zysku.

W przypadku rynku deweloperskiego trend kupowania mieszkań za gotówkę, jako lokaty kapitału, zauważono już dawno. Często mieszkania te są wynajmowane, stają się one tym samym dodatkowym źródłem dochodów. Z ankiety przeprowadzonej przez RynekPierwotny.pl wynika, że według większości firm deweloperskich, ok. 1/3 wszystkich zakupów mieszkań realizowanych jest za gotówkę.

Od dłuższego czasu Centrum AMRON obserwuje zmniejszający się dystans cenowy między nieruchomościami na rynku wtórnym a pierwotnym. Niektórzy zauważyli, że na rynku wtórnym w przypadku niektórych nieruchomości wartość ich nie spadła, a wręcz przeciwnie – wzrosła, zwłaszcza po remoncie. Właśnie ten mechanizm wykorzystują osoby zajmujące się House Flipping: kupują zasób generujący przychody, który da się szybko odsprzedać z zyskiem. Dla niektórych stała się to jedyna forma zarobkowania. Z drugiej strony nie brakuje takich, którzy w ten sposób utopili swoje oszczędności.

JAK ZOSTAĆ FLIPPEREM?

By stać się „flipperem mieszkaniowym”, nie wystarczy tylko kupić i sprzedać, trzeba jeszcze robić to mądrze, aby zyski były możliwie jak największe, a koszty jak najniższe. W ostatnich latach powstało dużo publikacji, które pomagają zrozumieć techniki finansowania inwestycji w nieruchomości, aby takie inwestowanie było bezpieczne, efektywne i zawsze zakończone sukcesem. Na rynku można też znaleźć profesjonalne szkolenia dla osób, które chcą się nauczyć od podstaw, jak skutecznie inwestować w nieruchomości. Jak podaje Michał Gutowski z firmy WIWN.PL sp. z o.o., jego firma prowadzi już takie warsztaty od 2015 roku. „Znaczący wzrost zainteresowania tego typu działalnością nastąpił w 2017 roku. Szacuję, że ok. 3/4 osób korzystających ze szkoleń mojej firmy rozpoczyna później tego typu działalność. Jednakże, w Polsce istnieje kilka osób prowadzących tego typu działalność edukacyjną. Znaczna część osób staje się „flipperami” bez jakiegokolwiek przygotowania mentorskiego, dlatego też ciężko jest ocenić, ile osób w Polsce zajmuje się tego typu działalnością” – wyjaśnia Gutowski.

JAK TO WYGLĄDA W PRAKTYCE?

Z pewnością House Flipping może być źródłem bardzo wysokich dochodów. Jednakże wszystko zależy od kilku czynników, m. in. stałego dopływu „perełek” inwestycyjnych, posiadania sprawdzonej ekipy remontowej czy umiejętności podejmowania racjonalnych decyzji. Jeden „flip” średnio trwa ok. 2 miesiące. W dużych aglomeracjach atrakcyjne cenowo i lokalizacyjnie oferty znikają bardzo szybko. Dlatego też wyszukiwanie ciekawych nieruchomości wymaga często różnych sposobów. Internet, znajomi czy wspomniane na początku kartki w skrzynce pocztowej, które mogą przykuć uwagę osób, których sytuacja życiowa i finansowa powoduje, że chcą sprzedać nieruchomość w celu uzyskania szybkiej gotówki. Warto jednak zaznaczyć, że nie ma inwestycji bez ryzyka. Sukces „flippera” jest związany z jego znajomością lokalnego rynku nieruchomości. Problem może natomiast pojawić się, gdy krótkoterminowy inwestor kupi mieszkanie na cenowej „górce”. Wtedy do wyboru są dwa warianty: sprzedaż z zerowym zyskiem lub stratą albo wynajem w oczekiwaniu na kolejne wzrosty cen nieruchomości.

JAK PANDEMIA WPŁYNEŁA NA DZIAŁALNOŚĆ FLIPPERÓW?

W rozmowie z Michałem Gutowskim z WIWN.PL sp. z o.o. usłyszałam, że w relacji osób zajmujących się „flippowaniem” obecna pandemia nie wpłynęła znacząco na ich działalność. Skutki nadchodzącego kryzysu mogły odczuć osoby, które musiały sprzedać szybko swoje inwestycje, by ratować swój biznes, ale flipping zawsze jest związany z ryzykiem. Początek pandemii, czyli końcówka marca, był okresem zastoju, ale teraz zgłasza się do jego firmy większa liczba osób zainteresowana szkoleniami i możliwością przebranżowienia się, czego może od nich wymagać sytuacja na rynku pracy. Popyt na mieszkania nie zmaleje, ze względu konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce oraz brak alternatyw inwestycyjnych.

Agnieszka Bartoszewska
Młodszy analityk rynku nieruchomości

Pandemia koronawirusa i wstrzymana gospodarka zmuszają nas do zastanowienia się, jakie pociągnie to za sobą skutki. To, że czeka nas kryzys, jest wręcz pewne, ale jego rozmiary są ciężkie do przewidzenia. Na rynku kredytów hipotecznych problemy z obsługą zobowiązań w najbliższym półroczu będą maskowane możliwością zawieszenia całej bądź części raty, ale co jeśli po tym czasie cześć klientów nie będzie miała środków na spłatę raty? Wypowiedzenie kredytu, sąd, komornik, licytacja? A może oddanie nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu?

Komisja Nadzoru Finansowego w 2019 roku przygotowała nowelizację rekomendacji S uwzględniającą możliwość przekazania przez kredytobiorcę prawa własności do nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z długu, nazywaną w uproszczeniu opcją „klucz za dług”. Finalnie pomysł obligatoryjności takiego rozwiązania dla banków został z rekomendacji wykreślony, a w rekomendacji pozostały jedynie elementy uwzgledniające dobrowolne posiadanie przez banki w ofercie kredytów z opcją „klucz za dług”. Pomysł upadł, ponieważ jego założenia były oderwane od rzeczywistości i mogły spowodować w przyszłości nakładanie na banki kolejnych obowiązków związanych z koniecznością oferowania kredytów z możliwością zwrotu nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu klientom, jak ma to miejsce dziś w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem, które przez ryzyko, jakie generują, muszą być dla klienta droższe niż standardowe kredyty, przez co decydują się na nie nieliczni.

Od wielu lat działają w Polsce instytucje, w tym również i banki, które pozwalają swoim klientom na przekazanie nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, w ten sposób pozbywając się potencjalnych problemów związanych z egzekucją komorniczą środków z nieruchomości. Wolumen tego typu spraw jest niestety niewielki przez brak wytycznych określających, jak tego typu transakcje powinny przebiegać, a co ważniejsze – jakie warunki muszą zostać spełnione, aby opcja „klucz za dług” mogła zostać zaproponowana klientowi i w efekcie jego nieruchomość została przejęta. Obecnie w każdym przypadku przejęcia nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu klienta całą odpowiedzialność i ryzyko z tym związane bierze na siebie osobiście przedstawiciel instytucji przejmującej nieruchomość. Przez brak regulacji i ram działania, każda tego typu transakcja przy minimalnym niepowodzeniu może zostać uznana za celowe działanie na szkodę instytucji przejmującej nieruchomość.

Wprowadzając opcję „klucz za dług” jako alternatywę dla obecnego procesu odzyskiwania wierzytelności, w zmienianej rekomendacji warto byłoby położyć nacisk na konieczność posiadania przez banki procedur przejmowania nieruchomości w zamian za zwolnienie kredytobiorcy z długu oraz określić ramy tej procedury, jednocześnie porzucając wcześniejszy pomysł o przypisaniu opcji „klucz za dług” do nowo udzielanego kredytu. Termin czy typ udzielonego kredytu nie jest kwestią istotną z punktu widzenia problemów finansowych klienta i narastających zaległości.

Najistotniejszą kwestią dla powodzenia takiego procesu jest stosunek obecnego stanu zadłużenia do wartości nieruchomości. LtV nie powinno przekraczać 100% wartości nieruchomości w przypadku nieruchomości standardowych, takich jak mieszkania, zwłaszcza jeśli będą one zlokalizowane w dużych i średnich miastach, gdzie płynność rynku pozwala na szybką sprzedaż nieruchomości za cenę zbliżoną do wartości określonej wyceną. Możliwość przejęcia nieruchomości przy wskaźniku LtV do 80% powinna być obligatoryjna dla mieszkań zlokalizowanych w małych ośrodkach miejskich, gdzie możemy się spotkać z niskim zainteresowaniem rynku, a co za tym idzie koniecznością obniżenia ceny sprzedaży poniżej jej wartości. LtV na poziomie 80% powinno dotyczyć również domów mieszkalnych oraz lokali komercyjnych w dużych miastach. Pomimo dużego rynku na ich sprzedaż mogą wpływać czynniki, które nie zawsze da się zidentyfikować, takie jak kwestie estetyki w przypadku domów bądź konieczności ich dostosowania do indywidualnych potrzeb kupujących. Dla lokali komercyjnych niewiadomą zawsze będzie lokalny rynek i zyskowność danej lokalizacji. Ostatnią grupą nieruchomości, w przypadku których LtV powinno być na poziomie nie przekraczającym 70%, są nieruchomości mieszkalne na terenach wiejskich zlokalizowane w dużym oddaleniu od ośrodków miejskich. Sprzedaż przejętej nieruchomości ze względu na ograniczoną liczbę zainteresowanych może być procesem długotrwałym, ciągnącym za sobą koszty utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym.

Przejęcie nieruchomości czy „klucz za dług” są pojęciami mało precyzyjnymi i upraszczają zawiłość całego procesu, pomijając szereg zadań do wykonania zarówno przez bank, jak i kredytobiorcę, aby do przejęcia doszło. Samo sprawdzenie, czy dany przypadek mieści się z wyznaczonym zakresie poziomu LtV, to początek. Po tym wstępnym określeniu niezbędne jest zbadanie stanu księgi wieczystej. Jeśli widnieją w niej wpisy dotyczące zobowiązań kredytobiorcy względem innych wierzycieli bądź wpisy w dziale III księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji komorniczej, należy wezwać kredytobiorcę do przedstawienia informacji o wysokości tych obciążeń. Jeśli suma kredytu i dodatkowych obciążeń będzie przekraczać założony poziom ryzyka, nie ma możliwości przejęcia nieruchomości, natomiast jeżeli dodatkowe obciążenia będą niewielkie, bank powinien móc uwzględnić ich spłatę przy przejmowaniu nieruchomości. Kolejnym elementem jest również sprawdzenie sytuacji finansowej klienta w BIK i BIG, aby określić jaki jest poziom zagrożenia wpisania się innych wierzycieli do księgi wieczystej. Im większe jest zagrożenie kolejnych wpisów do księgi wieczystej nieruchomości, tym szybsze i bardziej zdecydowane powinny być działania banku, aby przejąć nieruchomość.

Wartość przejmowanej nieruchomości dla bezpieczeństwa powinien ustalać rzeczoznawca majątkowy. Niezbędna jest też wizja przedstawiciela banku w celu określenia stanu technicznego nieruchomości i ewentualnego oszacowania nakładów koniecznych do przygotowania nieruchomość do sprzedaży, w tym najczęściej uprzątnięcia nieruchomości, odświeżenia czy zabezpieczenia przed dewastacją.

Kredytobiorca gotowy przekazać swoją nieruchomość w zamian za zwolnienie z długu musi przygotować wszystkie niezbędne dokumenty, w tym m.in zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich domowników, a w przypadku domów wypisy i wyrysy z rejestru gruntów i budynków. Na powodzenie przyszłej sprzedaży może również wpłynąć posiadanie całej dokumentacji projektowej budynku, dlatego jej pozyskanie do właściciela powinno być jednym z warunków przystąpienia do transakcji. Sprzedający powinien też przygotować się do szybkiego opuszczenia nieruchomości, co wiąże się z koniecznością wynajęcia innej nieruchomości, a często również z dodatkowymi kosztami przeprowadzki. Pokrycie części tych kosztów przez prze przejmującego nieruchomość może pomóc kredytobiorcy w podjęciu decyzji o sprzedaży nieruchomości.

Przejęcie nieruchomości nie jest niczym innym jak transakcją sprzedaży – w tym przypadku kredytobiorca sprzedaje nieruchomość ze cenę długu, a wierzyciel „płaci” kredytobiorcy umarzając jego dług, dodatkowo ponosząc koszty notarialne oraz płacąc 2% podatku od czynności cywilno-prawnych.

Oczywiście każdy przypadek będzie inny i każdy bank przyjmie inne zasady działania, ale kluczowe dla zaistnienia nowej formy odzyskiwania wierzytelności będzie szeroka grupa klientów, która będzie mogła w ten sposób uniknąć długotrwałego i kosztownego procesu egzekucji komorniczej. Dla klienta będzie to kluczową kwestią, umożliwiającą mu rozpoczęcie wszystkiego od nowa bez balastu w postaci złej historii kredytowej oraz ciągnących się przez lata zobowiązań. Te z banków, które podejmą realnie działania i wdrożą opcję „klucz za dług” nie tylko do procedur, ale również realnie jako jeden z elementów windykacji przedsądowej, mają szanse znacząco przyspieszyć proces odzyskiwania wierzytelności, zmniejszyć tworzone rezerwy oraz podnieść wskaźnik odzysku.

Jakub Kaczor
Koordynator Projektu Platformy Wsparcia Kredytobiorców

Zieleń w mieście zaczyna być określana współcześnie mianem „zielonej infrastruktury”. Oprócz niezaprzeczalnej funkcji klimatycznej, jaką pełni wobec miasta, stała się bardzo cennym i pożądanym aspektem w wyborze lokalizacji kupowanego mieszkania. Wysoka tendencja dogęszczania zabudowy w Polsce kosztem terenów zielonych jest przyczyną zmniejszania komfortu życia mieszkańców. Niezaprzeczalnym faktem jest, że bliskość zieleni stanowi o atrakcyjności lokalizację mieszkania. Jaką cenę jesteśmy w stanie za to zapłacić?

WYKRES 1. ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ  PRZY TERENACH ZIELONYCH A CENY ŚREDNIE W DZIELNICY (zł/mkw.)

źródło: opracowanie własne na podstawie danych z Systemu AMRON z lat 2017 – 2020

Sąsiedztwo większych terenów zieleni można odnaleźć w każdym mieście. Tereny te chętnie wykorzystywane są do celów rekreacyjnych, nadają się do uprawiania sportu czy też po prostu do wypoczynku. Obecność parku w okolicy znacznie zwiększa atrakcyjność lokalizacji, a tym samym ceny mieszkań. Wykres 1 przedstawia średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w trzech dzielnicach Warszawy i ceny mieszkań w pobliżu parku lub lasu. Ceny mieszkań przy ul. Gwiaździstej, gdzie znajduję się Park Kępa Potocka, są wyższe w stosunku do średniej ceny na Bielanach aż o 13%. Podobny rozkład cen można zauważyć w pobliżu Parku Skaryszewskiego, gdzie mieszkania są droższe nawet o 700 zł/m2 w stosunku do średnich cen dla całej dzielnicy Pragi Południe. Nieznacznie większą w porównaniu do reszty, jednak najwyższą różnicą cen wykazały się nieruchomości zlokalizowane w pobliżu Lasu Kabackiego w dzielnicy Ursynów. Tutaj mieszkania są nawet o 14 % droższe. Można więc oszacować, że mieszkania zlokalizowane blisko wielkoobszarowych terenów zieleni zwiększają wartość nieruchomości średnio aż o 12%. Okna z widokiem na piękny park czy możliwość wyjścia na dłuższy spacer pośród zieleni są więc niezaprzeczalnym atutem, za który trzeba zapłacić.

A jakie mogą być trendy w przyszłości? Czy mieszkania w takich lokalizacjach będą bardziej pożądane?

Zasób działek z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe jest w miastach znacznie ograniczony. Ilość terenów inwestycyjnych, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, jest znikoma. Zauważalną więc tendencją u deweloperów jest maksymalna intensyfikacja zabudowy. W rezultacie zieleń w większości osiedli deweloperskich ogranicza się̨ do dziedzińców z trawnikiem, które pełnią raczej funkcję estetyczną. Spełniają tym samym przepisowe minimum terenów powierzchni biologicznie czynnej, jednak nie wpływają na jakość życia mieszkańców. Skutki lekceważenia funkcji roślinności stają się coraz bardziej oczywiste. Rosnąca liczba zespołów budynków wielorodzinnych o takim standardzie skutkuje wzrostem potrzeb na mieszkania zlokalizowane bliżej terenów zieleni.

Ponadto, tendencje urbanistyczne często nie uwzględniają zmian klimatycznych. Tymczasem korzyści z zieleni w miastach są ogromne. Badania przeprowadzone przez J.G. Mignerona potwierdzają, że zieleń absorbuje hałas w podobny sposób jak stosowane w budownictwie materiały dźwiękochłonne. Największym współczynnikiem pochłaniania dźwięku okazały się drzewa iglaste, które charakteryzują się dużą wielkością ulistnienia. Jednak zieleń niska typu trawy (wysokości 0,6m) lub krzewy także wykazuje wysokie właściwości tłumienia hałasu. Co ważniejsze, udowodnione zostało, że szerokość zieleni ma wyraźny wpływ ma obniżenie hałasu o wysokich częstotliwościach. Dlatego tak ważne jest projektowanie zielonych pasów zieleni, a nie ograniczenie jej do pojedynczych sztuk. Zapewnienie zieleni w mieście, nie tylko wspomaga niwelowanie hałasu, ale jest również gwarantem lepszego przewietrzanie. Powietrze napływające z roślinności jest wzbogacone w tlen i pozbawione szkodliwych gazów, takich jak SO2, H2S itp. Roślinność pomaga również walczyć pośrednio z pyłem zawieszonym. To tym bardziej ważne, ponieważ normy zanieczyszczeń są w polskich miastach stale przekraczane, nawet o kilkaset procent. Zieleń wspomaga także obniżanie amplitudy temperatur, dzięki pochłanianiu ciepła w ciągu dnia. Jest to istotne w lecie, kiedy dochodzi do przegrzania powierza, co obniża komfort życia mieszkańców. Zieleń w środowisku miejskim ma istotną rolę również w usprawnianiu systemu gospodarowania wodą. Woda zatrzymywana przez rośliny odciąża system kanalizacji i niweluje potrzeby zakładania drogich systemów nawadniania. Powinniśmy więc planować i chronić zieleń w miastach, tymczasem powszechnie znane są przypadki wycinania drzew czy krzewów. Chodzi głównie o zamienianie rynków, placów czy skwerów w betonowe pustynie. Przykładem jednym z wielu jest plac w Skierniewicach, który został przekształcony z obszaru ogólnodostępnej zieleni w betonowy plac. Nie jest więc zaskoczeniem, że obszar ten oprócz utraty walorów funkcji klimatycznej, stracił również na atrakcyjności, pomimo lokalizacji tuż przy rynku. Działania wyżej opisane mogą wpływać na obniżenie ceny mieszkań, nawet w centralnych strefach miast.

ZDJĘCIE 1. PLAC W SKIERNIEWICACH KIEDYŚ I TERAZ

źródło: miastojestnasze.org

Jak wiemy, zieleń miejska to nie tylko parki, ale także zieleńce, ogrody botaniczne, zoologiczne i działkowe, cmentarze, kwietniki czy zieleń uliczna. Oprócz niezaprzeczalnej funkcji klimatycznej, zieleń pełni funkcje estetyczne, rekreacyjne jak i społeczno-wychowawcze. Zmiany klimatyczne są coraz bardziej zauważalnym problemem w życiu każdego człowieka. Ostrzeżenia naukowców dotyczące skutków zmian klimatycznych zwiększają naszą świadomość o ekologicznym życiu. Prowadzi to do zmian w trybie życia, w tym chęci spędzania czasu bliżej natury. Dodatkowo, negatywne doświadczenia zdobyte przez mieszkańców osiedli o gęstej zabudowie mogą również przekładać się na zmiany w sposobie życia. Tym samym chętniej będą wybierali oni osiedla zielone czy te w bliskiej odległości od parków.

Według prognoz ONZ w 2025 roku 60% mieszkańców świata będzie mieszkało w wielkich aglomeracjach miejskich, a 80% w miastach powyżej 20 tys. mieszkańców. Zwiększona liczba ludności nie przełoży się na zwiększoną liczbę terenów zielonych. Wraz ze wzrostem liczby ludności rośnie zapotrzebowanie na lokale mieszkalne. Dlatego presja inwestycyjna będzie jeszcze większa. Inwestowanie w każdy dostępny skrawek ziemi stało się w Polsce nową normą. Brak odpowiednich procedur prawnych, umożliwiających racjonalne przeznaczanie gruntów i zbyt wolne uchwalanie planów miejscowych, sprawi że będzie można zauważyć postępujący spadek obszarów terenów zielonych. Skutkiem tych zmian może okazać się wzrost cen mieszkań zlokalizowanych blisko parków, lasów i skwerów czy nawet innych mniejszych obszarów zielonych.

Z drugiej strony, koncepcja rozwoju miast, uwzględniająca wymiar przyrodniczy, jest rozwijana od starożytności. Przez kolejne epoki idea zieleni w strukturze przestrzennej ewoluowała, jednakże stanowiła jej nieodłączny element. Nie dziwi więc fakt, że miejska polityka zieleni jest włączona w strategię rozwoju miast. Jednym z ważniejszych dokumentów na rzecz zrównoważonego rozwoju jest Agenda 2030 przyjęta przez wszystkie kraje członkowskie ONZ. Pośród wielu celów dokumentu można odnaleźć postulat dotyczący wzmocnienia zdolności adaptacyjnych i odporności na zagrożenia klimatyczne i klęski żywiołowe we wszystkich krajach. Mobilizuje to do działań na rzecz poprawy stanu miast, a ten postulat przyświeca dziś wielu inicjatywom samorządowym. W celu prowadzenia kompleksowych, innowacyjnych, promocyjnych i edukacyjnych działań na rzecz zapobiegania zmianom klimatu działa dodatkowo setki projektów i platform. Jedną z organizacji współpracujących w ramach platformy jest Polski Związek Firm Deweloperskich, przy którym działa multidyscyplinarny zespół ekspertów Eco Avengers, autorzy eko-przewodnika dla deweloperów, którego celem jest popularyzacja wiedzy o stosowanych rozwiązaniach, obiektywne przedstawienie dostępnych możliwości i propagowanie sprawdzonych działań proekologicznych na nowych inwestycjach w całej Polsce. Zespół Eco Avengers jest również autorem Dekalogu ostatniej szansy – dziesięciu przykazań dla deweloperów z ekologicznymi rozwiązaniami przekrojowo dotyczącymi każdej nowej inwestycji. Wśród zalecanych rozwiązań możliwych do wdrożenia od zaraz znajdziemy wezwanie do gromadzenia deszczówki, sadzenia zieleni czy segregowania odpadów budowlanych.

Podsumowanie

Wobec zwiększającej się liczby ludności i postępującej urbanizacji miast, obszary terenów zieleni maleją. Tym samym, obecność zieleni w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jest coraz bardziej istotna. Można przyjąć założenie, że mieszkania które znajdują się w pobliżu takich terenów, będą coraz bardziej pożądane, a ich ceny mogą wzrastać. Jednocześnie ważne jest, że wzrasta świadomość zrównoważonego rozwoju miast nie tylko wśród miejskich aktywistów, ale również wśród urzędników samorządowych i przedsiębiorców mających ogromny wpływ na kształt i wygląd naszych miast oraz jakość życia ich mieszkańców, czyli deweloperów.

Aleksandra Kalinowska
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON