Wytyczne EBA dotyczące wyceny nieruchomości na potrzeby udzielania kredytów i ich monitorowania

Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (ang. European Banking Authority, EBA ) opublikował 29 maja 2020 r. ostateczną wersję Wytycznych dotyczących udzielania kredytów i ich monitorowania. Są one odpowiedzią na plan działania Komisji Europejskiej, którego głównym celem jest obniżenie poziomu kredytów nieobsługiwanych (ang. non-performing loan, NPL) w bankach w Unii Europejskiej.

Główne cele wprowadzenia Wytycznych to:

• ulepszenie procesów i mechanizmów udzielania nowych kredytów w Europie,
• zagwarantowanie przez instytucje solidnych standardów w zakresie podejmowania ryzyka kredytowego, zarządzania i monitorowania,
• zagwarantowanie wysokiej jakości kredytowej dla nowo udzielonych kredytów,
• zagwarantowanie należytej i prawidłowo wdrażanej ochrony konsumentów.

Zapisy zawarte w dokumencie mogą bezpośrednio wpłynąć na działalność rzeczoznawców majątkowych w Polsce. Rozdział 7. Wytycznych poświęcony jest wycenie nieruchomości i ruchomości. Znajduje się w nim zapis odnoszący się do formy przeprowadzenia wyceny nieruchomości.

W chwili udzielenia kredytu wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie powinna być szacowana przez rzeczoznawcę na podstawie pełnych oględzin nieruchomości. Wycena nieruchomości może zostać dokonana przez licencjonowanego rzeczoznawcę zewnętrznego, czyli osobę wykonującą opracowanie na zlecenie i potrzeby instytucji, lub rzeczoznawcę wewnętrznego, czyli pracownika danej instytucji posiadającego uprawnienia zawodowe. Wyjątek stanowią nieruchomości mieszkaniowe na dobrze rozwiniętych i dojrzałych rynkach nieruchomości, które mogą być wycenione zdalnie przy pomocy zaawansowanych modeli statystycznych. Modele powinny być:

• oparte na dostatecznie dużej próbie, która bazuje na obserwowanych cenach transakcyjnych,
• oparte na zaktualizowanych danych wysokiej jakości,
• dostosowane do lokalizacji na odpowiednim poziomie szczegółowości.

EBA wyraźnie podkreśla, że cechą dobrego modelu jest jakość danych, które się w nim znajdują. Efektywność i działanie modeli powinny być stale monitorowane. Za prawidłowe działanie modelu odpowiedzialność ponosi instytucja, natomiast za wycenę z wykorzystaniem modelu odpowiada rzeczoznawca. Rzeczoznawca będzie oceniał, weryfikował oraz zatwierdzał propozycję wyceny zaproponowaną przez model. Ważne, aby rozumiał on wszystkie dane wejściowe oraz założenia modelu. Jeżeli pojawią się wątpliwości co do proponowanej przez model wartości, rzeczoznawca powinien zdecydować się na inną niż zdalna metodę wyceny.

Instytucje, które korzystają z usług rzeczoznawców zewnętrznych, powinny utworzyć listę (tzw. panel) akceptowalnych rzeczoznawców, którzy dysponują odpowiednią wiedzą w poszczególnych segmentach sektora nieruchomości.

Rzeczoznawca, który wykonuje wycenę, musi:

• spełniać wymogi krajowe lub międzynarodowe oraz akceptowane normy zawodowe dotyczące rzeczoznawców lub realizacji konkretnego zlecenia,
• posiadać odpowiednie doświadczenie, umiejętności techniczne oraz niezbędną wiedzę (wiedzę o rynku oraz przedmiocie i celu wyceny),
• być niezależny od procesu kredytowego.

Instytucje powinny dokonywać oceny pracy rzeczoznawców, np. poprzez porównanie oszacowanych przez nich wartości z wynikami uzyskanymi przez zaawansowane modele statystyczne. Niezwykle ważna jest odpowiednia rotacja rzeczoznawców – instytucje powinny określić liczbę kolejnych wycen, które mogą być wykonywane przez tego samego rzeczoznawcę.

Czasu na dostosowanie się do nowych wymagań pozostało niewiele – wytyczne mają zastosowanie od 30 czerwca 2021 roku. Czy wprowadzenie wytycznych odbije piętno na działalności rzeczoznawców majątkowych?

Dominika Gocalińska
Specjalista ds. Relacji z Klientami