Służebność osobista a umowa o dożywocie

Inwestując na rynku nieruchomości czy też kupując nieruchomość na własny użytek należy pamiętać, że stajemy się właścicielem przede wszystkim praw do tejże nieruchomości. Zanim jednak podpiszemy umowę warto sprawdzić, jakie prawa i ograniczenia nałożone są na przedmiot transakcji. Wszelkie informacje na ten temat znajdują się w księdze wieczystej nieruchomości, dostępnej we właściwym dla danego obszaru sądzie rejonowym. Warto zwrócić szczególną uwagę na ograniczone prawa rzeczowe, do których należą: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Wśród służebności wyróżnia się służebność gruntową, przesyłu oraz osobistą, która jest przedmiotem analizy niniejszego artykułu. Oprócz służebności warto zastanowić się nad umową o dożywocie. Co może być lepszą formą zabezpieczenia dla zbywającego: służebność osobista czy umowa o dożywocie?

Służebność osobista

Według art. 296 Kodeksu Cywilnego „(…) nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).” Wynika z tego, że istotą służebności osobistej jest możliwość obciążenia nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej, co wiąże się to z trzema możliwymi przypadkami:

• uprawniony ze służebności osobistej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej (czyli tej, na rzecz której ustanowiona jest służebność) przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Podstawą ustanowienia służebności osobistej jest umowa między stronami. Strony, które można wyróżnić stosując prawo o służebności osobistej to:

• uprawniony z tytułu służebności osobistej (konkretna, imiennie oznaczona osoba fizyczna, nie właściciel),
• każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą.

Przepisy prawa o służebności osobistej często odnoszą się do przepisów prawa o służebności gruntowej. Zasadniczą różnicą jest to, że w przypadku służebności osobistej uprawnionym jest konkretna osoba fizyczna, a nie każdy właściciel nieruchomości władnącej, jak w przypadku służebności gruntowej. Wiąże się to z tym, że służebność osobista jest niezbywalna, nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania, nie podlega dziedziczeniu oraz wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (jest prawem terminowym). Służebności osobistej nie można również nabyć przez zasiedzenie.

Najczęściej występującym rodzajem służebności osobistej jest służebność mieszkaniowa. Załóżmy, że pani Zofia sprzedaje lokal mieszkalny swojej córce. Chce zabezpieczyć swoją przyszłość, więc warunkiem nabycia przez córkę nieruchomości jest ustanowienie na rzecz pani Zofii służebności osobistej. W umowie jasno określone jest, że pani Zofia może korzystać ze wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu, wszystkich sprzętów i będzie dokładać się do opłat za zużyte media. Taki scenariusz jest dość powszechny, jednak uprawnionym do służebności może być również osoba niespokrewniona z właścicielem.

Uprawniony do służebności mieszkaniowej może przyjąć do mieszkania małżonka i dzieci małoletnie, które mogą pozostać w mieszkaniu nawet po uzyskaniu pełnoletności. Uprawniony może też przyjąć inne osoby, ale wyłącznie wtedy, gdy są one przez niego utrzymywane albo niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Jak wcześniej wspomniano, służebność osobista nie podlega dziedziczeniu, jednak zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego można umówić się, że po śmierci uprawnionego prawo do służebności mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Kolejnym ważnym aspektem jest możliwość zmiany służebności osobistej na rentę. Jest to możliwe, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Nie można całkowicie znieść służebności osobistej ze względu na jej charakter alimentacyjny, ponieważ miałoby to wpływ na pogorszenie sytuacji życiowej osoby uprawnionej, mają tutaj jednak zastosowanie przepisy dotyczące służebności gruntowej.

Umowa o dożywocie

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego umowa o dożywocie podobnie jak służebność osobista ma na celu zapewnienie miejsca zamieszkania osobie zbywającej nieruchomość. Zasadniczą różnicą jest to, że przedmiotem umowy o dożywocie jest nie tylko prawo do zamieszkiwania, ale również zapewnienie dożywotniego utrzymania. W praktyce oznacza to, że nabywca powinien przyjąć zbywającego jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, zapewnić dostęp do niezbędnych mediów, a także pielęgnować w chorobie i pokryć koszty pogrzebu.

Podstawą ustanowienia dożywocia jest umowa między stronami. Stroną jest:

• zbywający nieruchomość (dożywotnik), który może również zastrzec dożywocie na rzecz osoby bliskiej, np. małżonka,
• nabywający nieruchomość (zobowiązany).

Tak samo jak w przypadku służebności osobistej, istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Może to mieć miejsce, kiedy stosunki panujące między stronami nie pozwalają na pozostawanie ze sobą w bliskiej styczności. W wyjątkowych przypadkach na żądanie dożywotnika lub zobowiązanego sąd może rozwiązać umowę o dożywocie.

Podsumowanie

Zarówno służebność osobista, jak i umowa o dożywocie mają na celu zapewnienie możliwości zamieszkania dla zbywającego w nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji. Zasadniczą różnicą pozostaje sposób wykonania tego prawa. W przypadku służebności osobistej uprawniony może zamieszkiwać i korzystać z urządzeń w nieruchomości obciążonej, ale pokrywa on koszty swojego utrzymania. Z kolei prawo dożywocia jest rozbudowane o konieczność zapewnienia dożywotnikowi utrzymania i należytej opieki.

Daria Łaskowska
Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON