Czy mój pod może znaleźć się pod wodą? Jak sprawdzić, czy działka znajduje się na terenach zagrożonych powodzią

Kupując działkę pod budowę domu należy sprawdzić nie tylko stan prawny nieruchomości czy uzbrojenie działki, ale również warto zainteresować się tym, co jest w najbliższym otoczeniu. Do jednej z istotnych kwestii należy zbadanie, czy dana działka znajduje się na terenach zalewowych. Powódź stanowi duże zagrożenie dla życia ludzi i ich dobytków. Tylko jak to sprawdzić? Ten artykuł ma na celu pomóc Ci w poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie.

OBSZARY SZCZEGÓLNEGO ZAGROŻENIA POWODZIĄ – CO TO TAKIEGO?

Zgodnie z definicją zawartą w art. 16 pkt. 34 ustawy Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 r., obszary szczególnego zagrożenia powodzią to:

• obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1% (co oznacza prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi raz na 100 lat),
• obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10% (co oznacza prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi raz na 10 lat),
• obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, a także wyspy i przymuliska stanowiące działki ewidencyjne,
• pas techniczny brzegu morskiego stanowiący strefę wzajemnego bezpośredniego oddziaływania morza i lądu.

Z przytoczonej definicji wynika, że do obszarów szczególnego zagrożenia powodzią zalicza się obszary położone tuż przy linii brzegowej rzeki lub brzegu morskiego oraz te, które na podstawie modeli prognostycznych znajdą się pod wodą w przypadku wystąpienia powodzi.

MAPY ZAGROŻENIA POWODZIOWEGO I MAPY RYZYKA POWODZIOWEGO – PODSTAWA DZIAŁAŃ PRZECIWPOWODZIOWYCH

Mapy zagrożenia powodziowego (MZP) i mapy ryzyka powodziowego (MRP) to główne dokumenty planistyczne, których obowiązek stworzenia ciąży aktualnie na Państwowym Gospodarstwie Wodnym Wody Polskie.

MZP i MRP stanowią podstawę do oceny ryzyka powodziowego oraz są podstawą do podejmowania działań przeciwpowodziowych mających na celu przeciwdziałanie negatywnym skutkom powodzi dla ochrony zdrowia i życia ludzi, jak również działalności gospodarczej, środowiska i dziedzictwa kulturowego. Stanowią one punkt odniesienia do prowadzania analiz i podejmowania decyzji niezbędnych do realizacji działań różnych organów administracji, głównie w zakresie zarządzania kryzysowego.

Obowiązek opracowania MZP i MRP wynika z aktów prawnych, tj.:

• Dyrektywy 2007/60/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 23 października 2007 r. w sprawie oceny ryzyka powodziowego i zarządzania nim (Dyrektywa Powodziowa),
• Ustawy – Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 r.
• Rozporządzenia Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 4 października 2018 r. w sprawie opracowania map zagrożenia powodziowego oraz map ryzyka powodziowego.

Granice obszarów zagrożenia powodziowego, które są przedstawiane na MZP i MRP, uzyskuje się w wyniku matematycznego modelowania hydraulicznego. Wykorzystuje ono numeryczny model terenu i na ich podstawie oblicza, w jaki sposób na danym obszarze rozleje się woda z rzeki podczas powodzi (w wariancie, gdy nie ma wału przeciwpowodziowego, jak i po jego ewentualnym rozerwaniu) – z uwzględnieniem zasięgu, głębokości, prędkości przepływu oraz czasu jego trwania. Należy zaznaczyć, że mapy zagrożenia powodziowego nie prezentują zasięgów powodzi historycznych, ale zaznaczone są na nich obszary o określonym prawdopodobieństwie wystąpienia powodzi.

Na mapach tereny te są podzielone na:

• obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest niskie i wynosi 0,2% (raz na 500 lat) lub na których istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia ekstremalnego;
• obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1% (raz na 100 lat);
• obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10% (raz na 10 lat);
• obszary obejmujące tereny narażone na zalanie w przypadku:
• zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego,
• zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwsztormowego,
• zniszczenia lub uszkodzenia budowli piętrzącej.

Ponadto na mapach zagrożenia powodziowego przedstawiona jest głębokość oraz prędkość wody i kierunki przepływu wody (dla miast wojewódzkich i miast na prawach powiatu oraz innych miast o liczbie mieszkańców przekraczającej 100 000 osób).

MZR I MPR – GDZIE JE ZNALEŹĆ ?

Hydroportal (https://isok.gov.pl/hydroportal.html) to publiczny portal prowadzony przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Znajdziemy w nim informacje dotyczące wód na terenie Polski. Umożliwia on przeglądanie danych dotyczących ryzyka powodziowego, przeciwdziałania suszy czy prezentujący plany gospodarowania wodami.

RYSUNEK 1. RODZAJE MAP DOSTĘPNYCH NA HYDROPORTALU

źródło: Hydroportal – ISOK

Swoją budową Hydroportal przypomina Geoportal krajowy. Do wyboru w nim mamy kilka typów map. Ze względu na zagrożenie powodziowe, najbardziej interesujące będą mapy zagrożenia powodziowego (MZP) i mapy ryzyka powodziowego (MRP). Znając numer działki, za pomocą wyszukiwarki w panelu w lewym górnym rogu w łatwy sposób możemy znaleźć intersującą nas nieruchomość.

Korzystając z Hydroportalu możemy interaktywnie włączać i wyłączać odpowiednie warstwy odpowiadające odpowiednim stopniom prawdopodobieństwa powodzi. Można również sprawdzić, jakie obszary znalazłyby się pod wodą w przypadku przerwania wałów przeciwpowodziowych czy zniszczenia budowli wodnych.

RYSUNEK 2. RZUT Z MAPY ZAGROŻENIA POWODZIOWEGO

źródło: Hydroportal – ISOK

RYSUNEK 3. RZUT Z MAPY WSTĘPNEGO ZAGROŻENIA POWODZIOWEGO

źródło: Hydroportal – ISOK

Na Hydroportalu dostępne są mapy w postaci kartograficznej do pobrania w formacie pdf, z podziałem na strefy wysokiego i niskiego ryzyka oraz zagrożenia powodziowego. W lewym górnym rogu w pasku z nazwą mapy wystarczy wybrać Hydroportal MZP i MRP w formacie pdf. Po naciśnięciu na mapę pojawia się okno z nazwą arkusza. Gdy na nie naciśniemy możemy wybrać, który rodzaj mapy nas interesuje, po czym dostaniemy link do odpowiedniego arkusza.

RYSUNEK 4. RZUT Z MAPY SKOROWIDZÓW MZP I MRP W FORMACIE PDF

źródło: Hydroportal – ISOK

RYSUNEK 5. PRZYKŁAD ARKUSZA MAPY ZAGROŻENIA POWODZIOWEGO

źródło: Hydroportal – ISOK

DOKUMENTY STRATEGICZNE I PLANISTYCZNE – OBOWIĄZKOWA INFORMACJA O ZAGROŻENIU POWODZIĄ

Zgodnie z Art. 166. Ustawy Prawo Wodne w celu zapewnienia ochrony ludności i mienia przed powodzią obszary szczególnego zagrożenia powodzią uwzględnia się obowiązkowo w dokumentach planistycznych i strategicznych, takich jak:

• w planie zagospodarowania przestrzennego województwa,
• strategii rozwoju województwa,
• strategii rozwoju gminy,
• strategii rozwoju ponadlokalnego,
• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• gminnym programie rewitalizacji,
• decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto poziom zagrożenia powodziowego wynikający z wyznaczenia obszarów szczególnego zagrożenia powodzią uwzględnia się również w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzjach o warunkach zabudowy dotyczących nieruchomości w całości lub w części położonych na tych obszarach.

Ze względu na skalę opracowania, najbardziej odpowiednim opracowaniem do sprawdzenia interesujących nas informacji będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdyż swoim zasięgiem obejmuje tylko fragment gminy lub miejscowości. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zaleca się sprawdzenie innych dokumentów. Ze względu na generalizację opracowań ponadlokalnych i wojewódzkich, bardziej odpowiednie będą te o zasięgu gminnym, np. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy czy strategia rozwoju gminy. Posiadanie strategii rozwoju gminy przez jednostki samorządowe nie wynika z obowiązku ustawowego, jednak zdecydowana większość gmin w Polsce posiada ten dokument strategiczny.

Bardzo często gminy, które posiadają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jak również strategie rozwoju, udostępniają tego rodzaju dokumenty na swoich stronach internetowych i/ lub w biuletynach informacji publicznej. Niektóre z nich posiadają również własne portale mapowe, tzw. Geoportale, gdzie publikowane są miejscowe plany. Takie rozwiązanie umożliwia sprawdzenie planu zagospodarowania działki poprzez wyszukanie jej lokalizacji na mapie. Jednakże często publikowane na Geoportalach plany nie są na bieżąco aktualizowane.

W każdym urzędzie miasta lub gminy, po złożeniu odpowiedniego wniosku, można uzyskać wypis i wyrys z MPZP dla konkretnej działki. Jednakże by go uzyskać, należy wnieść odpowiednią opłatę i liczyć się z okresem oczekiwania na otrzymanie takiego dokumentu.

RYSUNEK 6. PRZYKŁAD MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Z OBSZARAMI NARAŻONYMI NA NIEBEZPIECZEŃSTWO POWODZI

źródło: UM Łomianki

PROFIL TERENU – JAK WYSOKO SIĘGNIE WODA?

Profil terenu inaczej nazywany przekrojem topograficznym to wykres, na którym na osi poziomej przedstawia się odległości wzdłuż wybranej linii poprowadzonej przez teren, a na osi pionowej wysokości bezwzględne. Wyznaczenie linii od badanej nieruchomości do np. brzegu rzeki pozwala wyznaczyć różnice wysokości położenia dwóch punktów oraz wyznaczyć wysokości bariery, np. wałów przeciwpowodziowych.

W Geoportalu krajowym dostępnym pod adresem https://geoportal.gov.pl/ w zakładce „Numeryczny Model Terenu” w menu głównym znajduje się narzędzie „Profil terenu”, które na podstawie wbudowanego Numerycznego Modelu Terenu (NMT) wyznacza przekrój wzdłuż wyznaczonej przez użytkownika linii.

Po wybraniu opcji „Profil terenu” pojawia się panel, w którym należy wybrać rozdzielczość NMT, a następnie należy wcisnąć znajdujący się w lewym górnym rogu przycisk „Rysuj linię profilu”. Kolejną czynnością jest narysowanie na wybranym obszarze mapy linii poprzez klikanie w wybranych punktach. Rysowanie można zakończyć za pomocą dwukrotnego kliknięcia lewym przyciskiem myszy. Narzędzie zwraca wynik w postaci wykresu.

RYSUNEK 7. PREZENTACJA RYSOWANIA LINII PROFILU TERENU

źródło: opracowanie własne z wykorzystaniem narzędzia profil terenu w serwisie geoportal.gov.pl

WYWIAD ŚRODOWISKOWY

Dobrym źródłem informacji są zawsze rozmowy z najbliższymi sąsiadami. Warto ich podpytać, czy w okolicy występowały kiedykolwiek powodzie oraz czy znajdują się tu jakieś zbiorniki retencyjne lub wały przeciwpowodziowe. Ponadto warto zapytać, czy w ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat doszło do wylania rzeki oraz jak długo po tym zdarzeniu woda „stała” na powierzchni. Starsi mieszkańcy na pewno wiedzą, jak szybko przepełniają się studzienki kanalizacyjne albo czy nadążają z odbiorem fali płynącej ulicami. Podpowiedzą też, czy kiedykolwiek zalewało im piwnice.

W przypadku, gdy w okolicach brak jest zabudowy, można przyjrzeć się okolicznej roślinności. Na terenach podmokłych dominują głównie wierzby i olchy, a na łąkach rosną skrzypy polne, wełnianki czy sitowie. Występowanie takich roślin na działce oznacza wysoki poziom wód gruntowych, a za czym idzie – podwyższone ryzyko powstawania na tym obszarze rozlewisk albo zastoisk wodnych.

PODSUMOWANIE

Sposobów na uzyskanie informacji o tym, czy interesująca nas działka leży na obszarze zagrożonym powodzią, jest kilka. Są one publicznie dostępne dla wszystkich, jednakże trzeba wiedzieć, jak do nich dotrzeć. Informacje o terenach zalewowych są niezwykle cenne i mogą uchronić życie ludzie i nasz dobytek.

Agnieszka Bartoszewska
Analityk Rynku Nieruchomości